Объем инвестиции в строительство отеля

С недавних пор начал задумываться о диверсификации накоплений, а именно об инвестициях в недвижимость.

Идея купить квартиру, чтобы сдавать ее, меня не прельщает: долгосрочная аренда приносит небольшой доход, а посуточная требует много времени на обслуживание. Поэтому я обратил внимание на рекламу строящихся апартаментов с сервисом отеля.

Вот что меня заинтересовало:

• цена апартаментов ниже, чем стоимость квартир в том же районе;
• отделка под ключ, часто с мебелью и техникой;
• поиском гостей и уборкой занимается управляющая компания;
• доходность выше, чем по серьезным облигациям: от 10% гарантированно и до 17% прогноз, который зависит от инвестпрограммы.

Я рассматриваю апартаменты в Санкт-Петербурге. Город привлекателен для туристов — по крайней мере в сезон должна быть заполняемость номеров. А когда подрастет сын, будет ему студенческое жилье.

Какие минусы мне известны:

• в апартаментах нет постоянной регистрации, предоставления детсадов и школ, но мне это и не нужно;
• доходность указана до вычета налогов, но если оформить ИП с упрощенкой 6%, то все равно выходит вполне прилично;
• налог на апартаменты выше, чем на квартиры;
• пока апартаменты строят и вводят в эксплуатацию — а это примерно два года, — вложенные деньги не приносят дохода. Однако для портфеля, где на долю апартаментов выделено 30%, это терпимо;
• через несколько лет интерьер и наполнение номера придет в негодность — придется раскошеливаться на ремонт, а это серьезные траты. К тому же управляющая компания может поставить условие, чтобы номер соответствовал принятому стандарту, и будет привлекать под это дело своих подрядчиков.

Пока мне не вполне ясны перспективы. Во-первых , доходная программа от управляющей компании или застройщика рассчитана примерно на 5—7 лет. Что будет потом? Управляющая компания ведь может сильно повысить комиссию за обслуживание.

Строительство Отеля. Нюансы при строительстве коммерческой недвижимости. Отель — Изумрудный Лес

Во-вторых , что будет, если с управляющей компанией что-то случится? Владельцам квартир придется самим искать новую? Я про текущие ремонты, обслуживание территории, финансовое сопровождение — вот это все.

Насколько в действительности выгодна такая инвестиция с учетом расходов на налоги, ремонт и прочее? Есть ли другие риски и подводные камни?

Есть свои плюсы в том, чтобы отдать апартаменты в управление профессионалам. Но сначала инвестору стоит проанализировать свои возможности: придется ли привлекать ипотеку и сколько личного времени есть на этот бизнес? Кому-то удобнее и выгоднее вести дела через управляющую компанию и не отвлекаться от основной работы, а кому-то — заниматься арендой самому.

На мой взгляд, если купить ликвидные апартаменты и отдать в управление надежной УК, то прибыль будет примерно такая, как от аренды квартиры на длительный срок.

Собственники, которые купили несколько ликвидных апартаментов в апарт-отелях в разном ценовом сегменте, — в более выигрышном положении по прибыли. А владельцам одних апартаментов часто выгоднее заниматься арендой самостоятельно.

Краткий обзор строительства гостиницы

Расскажу обо всем подробнее.

Главные новости — в нашем Телеграме

Что такое апарт-отели

Апарт-отели — это гостиничные комплексы, в которых есть управляющая компания и организован необходимый минимум сервиса: уборка номеров, круглосуточный ресепшен и охрана. Номера в апарт-отелях больше похожи на квартиру, чем на гостиничный номер. Обычно это одна или несколько комнат с кухонным блоком, прихожей и личным санузлом.

У каждых апартаментов есть свой собственник — инвестор, который каждый месяц получает доход с аренды номера по договору с управляющей компанией этого апарт-комплекса .

Управляющие компании — их еще называют гостиничными операторами — обслуживают номера и арендаторов. Они нанимают субподрядчиков, следят за качеством работы персонала, принимают заявки на бронь, заселяют жильцов, следят за состоянием номеров.

Инвестору это удобно. Ему не приходится искать жильцов, убирать номер и стирать простыни. Он просто каждый месяц получает от УК доход по агентскому договору.

Как устроен рынок апарт-отелей в России

По закону с 1 января 2021 года все гостиницы и апарт-отели обязаны пройти сертификацию и получить категорию. Ее присваивают специальные аккредитованные организации. Чем больше звезд у отеля, тем выше требования к содержанию и обслуживанию. Без сертификации вести гостиничный бизнес не получится.

Выделяют две категории апартаментов, которые отличаются уровнем сервиса для постояльцев:

1. Апарт-отель — это гостиничный комплекс высокой звездной категории с развитой инфраструктурой и коротким сроком аренды, обычно от нескольких дней до недели. Он предоставляет больше услуг: химчистку, курьеров, билеты на экскурсии, вызов такси. У таких отелей есть собственная инфраструктура: например, парковка, конференц-зал , коворкинг, ресторан, бар, фитнес, салон красоты, продуктовый магазин, аптека и медицинский центр.
2. Сервисные апартаменты — это комплекс для длительного проживания, от нескольких месяцев и дольше. Там меньше гостиничного сервиса и менее развита инфраструктура.

А вот жилые квартиры, которые поделили на отдельные студии, бывшие коммунальные квартиры и просто апартаменты без сервиса для постояльцев хотя и называют себя апарт-отелями , но ими не являются.

Что влияет на доходность

Я бы выделила несколько характеристик, которые влияют на размер прибыли.

Плохая заполняемость. Чем больше номеров, тем сложнее заполнить однотипные апартаменты. Например, заполняемость у апарт-отеля от 500 номеров будет ниже, чем у отеля на 50.

При этом любая управляющая компания заинтересована в своей прибыли. Поэтому в первую очередь будет заселять апартаменты в ее собственности, а инвестиционные — по остаточному принципу.

Плата за обслуживание даже во время простоя. Каждый месяц независимо от простоя номера инвестору придется платить за услуги управляющей компании. Тарифы за обслуживание выше, чем в жилых домах, так как перечень услуг в апарт-отелях шире: круглосуточная охрана, ресепшен, телефония, система видеонаблюдения, стоянка, клининг и маркетинг по привлечению арендаторов, инвестиции в обслуживающий персонал. Все эти расходы УК старается оптимизировать за счет инвестора.

Повышение цен на обслуживание. Со временем нагрузка на лифты, места общего пользования и инженерные системы увеличивается. Здание изнашивается, а затраты на эксплуатацию растут. В отличие от жилых домов сборы на капитальный ремонт в апартаментах отсутствуют. Поэтому, если договор заключен на срок больше года, УК обычно прописывает индексацию тарифов на коммунальные услуги, эксплуатацию объекта и свои услуги.

Посуточная аренда выгоднее, чем долгосрочная. Но у второй свои достоинства: амортизация не такая быстрая, потому что арендаторы бережнее относятся к временному жилью. А при посуточной аренде высокие расходы на амортизацию, ремонт помещений, техники, замену мебели и сантехоборудования.

Нет возможности влиять на управление. Инвестор не может влиять на решения по управлению апарт-комплексом . Если управляющая компания решит сменить маркетинговый план, то доходность может упасть из-за невостребованности номера. Например, апарт-отель был ориентирован на семьи, а потом решил позиционироваться как бизнес-отель .

Смена классификации отеля на этапе строительства. Главный инструмент продаж застройщика — обещание высокой доходности. Но гарантировать ее он не может.

Застройщик продает инвестпродукт с готовым бизнес-планом , но в ходе строительства может поменять концепцию проекта. Например, апарт-отель заявлен как четырехзвездочный, а после сертификации получит только три. Это случается, если были ошибки в расчетах на этапе проектирования или резко выросли цены на стройматериалы, как было во время пандемии.

Грамотные застройщики на этапе проектирования обращаются в консалтинговые фирмы, чтобы определить категорию апарт-отеля и посчитать, сколько денег под это заложить. Если этого не сделать, отель может потерять в категории.

При выборе апарт-отеля на этапе застройки инвестору стоит обратить внимание, на какой стадии готовности он находится. Чем больше срок до конца строительства, тем выше риски.

Высокая конкуренция. В Санкт-Петербурге инвестиции в апарт-отель рекламируют крупные девелоперы и профессиональные УК. И там, где доходность приемлема, конкуренция высокая.

Борьба за клиента влияет на доходы с инвестиций — они падают. Поэтому, прежде чем вкладываться, изучите предложения на рынке, чтобы выбрать ликвидный апарт-отель . На ликвидность влияют четыре основных параметра: локация, инфраструктура, хороший ремонт и качественный сервис обслуживания.

Сертификация и категорийность. Иногда апарт-отели строят на земле, которая не предназначена для строительства гостиниц. Например, реконструируют под отель промышленное здание. Пройти сертификацию в этом случае сложно, а если и получится, то отелю дадут самую низкую категорию. А это влияет на доходность: она будет ниже по сравнению с апарт-отелями высшего сегмента.

Как проверить назначение земельного участка

Существует система классификации по категориям земель РФ. У каждой категории есть целевое назначение и разрешенный законодателем способ эксплуатации.

Категории распределены по видам разрешенного использования земельных участков. В классификаторе Минэкономразвития каждому виду присвоен код, который устанавливает правила землепользования и застройки. Например, апарт-отели можно строить на земельных участках категории «Земли населенных пунктов» с разрешенным использованием для гостиничного обслуживания — код 4.7.

Проверить назначение земельного участка можно двумя способами.

На публичной кадастровой карте РФ. Для этого нужно знать адрес апарт-отеля или кадастровый номер участка — его можно запросить у застройщика.

Появится информация по объекту и его кадастровый номер. А чтобы узнать кадастровый номер земельного участка, нужно кликнуть по карте рядом с объектом, но не выходя за красные границы земельного участка, на котором он стоит

После этого земельный участок будет выделен зеленым цветом, и появится общедоступная информация по нему: кадастровый номер, адрес, категория земли и вид разрешенного использования

По выписке из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка. Ее можно получить через МФЦ или за минуту в электронном виде на сайте Росреестра. Для этого нужна регистрация на госуслугах и адрес или кадастровый номер апарт-отеля .

Придется уплатить госпошлину — 290 Р , а также комиссии за квитанцию и сервис по уплате — 51 Р . После оплаты документ формируется мгновенно, и его можно скачать в электронном виде.

В выписке из ЕГРН информация о земельном участке указана на первой странице. В графе «Вид разрешенного использования» может указываться код из классификатора либо его расшифровка

Какие программы доходности бывают

Чтобы принять решение о покупке апартаментов, инвестор ориентируется на программу доходности, которую предлагает управляющая компания или застройщик. Программа показывает рентабельность бизнеса. Например, заполняемость номеров, доход от реализации апартаментов, стоимость номера в сутки. Эти показатели отражают эффективность работы управляющей компании.

Программы бывают с разной степенью прибыли. Когда изучаете договор с управляющей компанией, не стесняйтесь задавать вопросы. Обратите внимание на обязанности отельера, ответственность сторон, есть ли штрафные санкции или неустойки, например, за досрочное расторжение договора. Схема распределения денег между сторонами должна быть понятной.

Есть три основных вида доходных программ:

1. Программа с гарантированным доходом, когда инвестор получает ежемесячный доход по фиксированной ставке независимо от заполняемости номера и экономических факторов.
2. Программа с гибкой доходностью, когда доход инвестора привязан к проценту с общей прибыли за месяц по его апартаменту. В сезон доход с номера по этой программе может быть в несколько раз выше, чем в обычное время, а во время простоя — нулевой.
3. Программа совокупной доходности — это производная первых двух. Инвестор получает прибыль по фиксированной невысокой ставке плюс процент.
4. «Котловой» метод дохода, когда прибыль от всех действующих номеров в собственности собирается в общий котел и пропорционально делится между инвесторами. Эта программа прозрачная, так как обеспечить высокую ежемесячную заполняемость в каждый номер невозможно. На мой взгляд, это более справедливый метод распределения дохода между инвесторами, который снижает риски простоя номера.

Как определить эффективность управляющей компании

На доходность влияет не только расположение и звездность апарт-отеля , но и прозрачная работа управляющей компании. Она должна специализироваться на гостиничном бизнесе. Обычно это дочерняя фирма застройщика, реже — сторонняя компания.

Вот несколько параметров, на которые стоит обратить внимание при выборе управляющей компании.

Надежность компании можно проверить:

1. на сайте УК. Обычно там есть информация, как долго компания на рынке, какие объекты у нее в обслуживании, запланированные инвестпроекты; В едином госреестре юридических лиц указаны: основной вид деятельности (коды ОКВЭД), состояние и адрес организации, дата регистрации, уставный капитал, данные о руководителе, лицензии. Выписку можно получить в течение минуты в формате PDF бесплатно и без регистрации на сайте; Там есть история изменений юрлица, краткий финансовый анализ, отчетность компании, судебные дела и исполнительные производства;
2. на форумах и в телеграм-каналах частных инвесторов, где обсуждают программы доходности по определенным апарт-отелям, например на «СПбГуру».

Сколько объектов и какого сегмента в управлении. Если компания управляет двумя и более объектами в разном ценовом сегменте, это говорит о продуманном менеджменте: проекты дополняют друг друга и привлекают разную целевую аудиторию.

В каком состоянии апарт-отели . Обращайте внимание на чистоту прилегающих территорий, мест общего пользования, исправность лифтов, инженерных систем, работу инфраструктуры.

Качество услуг и обслуживания клиентов. Чтобы выяснить это, можно расспросить постояльцев, насколько они довольны сервисом.

Как происходит заполняемость номеров в разные сезоны. Тут можно уточнить, как устроена работа с корпоративным сегментом: есть ли постоянный приток бизнес-туристов , контракты с крупным туроператором или компаниями, которые обеспечивают определенное количество гостей в год.

Доходность программы и эффективность УК. Чтобы оценить доходность программы и эффективность управляющей компании, перед покупкой инвестору стоит запросить показатели доходности апарт-отеля . Но нужно понимать, что УК может в этом отказать.

Если покупать апартаменты на этапе застройки у неизвестного застройщика с УК без истории на рынке, то проверить эффективность ее работы не получится: показателей просто еще нет. В этом случае остается только сравнить программу доходности с предложениями других застройщиков, а оценивать эффективность уже в процессе управления апартаментами.

Показатели доходности апарт-отеля

Показатель Как рассчитать На что ориентироваться

Заполняемость апарт-отеля, или Occupancy, OCC	Количество сданных номеров / Количество свободных номеров, не закрытых на ремонт или на сезон и не предназначенных для внутреннего пользования, × 100%	Для хорошей прибыли заполняемость должна быть не менее 70%
Средняя стоимость суточной аренды номера, или Average daily room rate, ADR	Выручка за период от сданных номеров / Количество сданных номеров за этот период	В идеале ADR должен расти по сравнению с прошлым периодом
Средний доход за один конкретный номер, или Revenue per available room per day	ADR × OCC	Показатель растет, если продаж много или стоимость номеров высока

Количество сданных номеров / Количество свободных номеров, не закрытых на ремонт или на сезон и не предназначенных для внутреннего пользования, × 100%

Как решать проблемы с управляющей компанией

Если с управляющей компанией что-то случится — например, будет реорганизация или она обанкротится, — застройщик создаст новую либо привлечет стороннюю. Инвесторам этот вопрос решать не придется.

Но иногда возникают разногласия и проблемы, которые не получается уладить с УК путем переговоров. Тогда их решают через суд.

Правовой статус. В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми, и апартаменты под это определение не подходят. Поэтому нормы жилищного законодательства на них не распространяются.

Это значит, что УК, которые управляют апарт-отелями , не обязаны регистрировать свою деятельность в реестре государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства — ГИС ЖКХ. А значит, жилищная инспекция не контролирует УК и не может провести проверку качества ее работы в случае жалобы.

В этой ситуации собственник апартаментов находится в слабой правовой позиции, так как в случае проблем с УК у него нет рычагов быстрого воздействия через жилинспекцию.

Когда примут закон. Поправки в законы, которые определят правовой статус апартаментов, должны были внести еще в 2021 году, но законопроект не рассмотрели. Теперь закон планируют принять в 2022 году.

Из-за отсутствия закона о статусе апартаментов в судебной практике действуют по аналогии с нормами жилищного кодекса — суд применяет их по своему усмотрению. Отношения между собственниками апартаментов и управляющей компанией регулируются пунктом 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25.

Как посчитать доходность от инвестиций в апарт-отель

Разберу пример на абстрактных цифрах. Допустим, стоимость апартаментов с ремонтом, мебелью и техникой — 6 000 000 Р . Средняя прибыль от аренды в месяц с учетом простоя — 50 000 Р , в год это 600 000 Р .

Чтобы посчитать доходность, нужно поделить годовой доход на текущую рыночную стоимость апартаментов:

600 000 Р / 6 000 000 Р × 100% = 10%.

Текущую рыночную стоимость можно узнать из объявлений по продаже апартаментов, аналогичных вашим, или сделать оценку с помощью риелтора.

Но чтобы получить чистую прибыль в месяц, нужно учесть сумму всех затрат:

1. Налог на недвижимость с кадастровой стоимости.
2. Коммунальные платежи и эксплуатацию мест общего пользования.
3. Налог с ИП на УСН 6% + 43 211 Р (ПФР + ОМС + 1% свыше 300 000 Р в ПФР) + стоимость обслуживания банковского счета.
4. Плату за обслуживание и управление номером и другие расходы по условиям договора управления.
5. Страховку апартаментов не менее чем на 1 год.
6. Стоимость ремонта и мебели. Внимательно читайте договор при покупке апартаментов на этапе застройки, так как не все застройщики включают в него расходы на меблировку.

Что в итоге

О перспективах инвестиций в апарт-отели говорить сложно. Каждый инвестор хочет, чтобы бизнес был прозрачным и предсказуемым, а доход — стабильным. На успех долгосрочного проекта влияет много факторов: бизнес-план , политика и экономика страны, новые законы и ограничения, умение инвестора или УК видеть новые запросы целевой аудитории и подстраиваться под обстоятельства, чтобы извлекать из них выгоду.

Но любые долгосрочные инвестиции подразумевают риски. И оценить их с учетом расходов и возможных убытков в виде простоя — ответственность инвестора.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Тэги: недвижимость, инвестиции, жилье Вопрос был задан 03.07.2019 и дополнен ответом эксперта 13.04.2022

В Питере особенно популярна такая схема «инвестиций». По факту строят дом на 500 апартаментов у чёрта на куличках, в окружении таких же домов. Из-за местоположения спроса у туристов почти нет, в основном это жильё привлекает гастарбайтеров. Если хочешь сдавать через УК, должен у неё купить мебель по 5-кратной цене.

Если хочешь сам сдавать, будешь конкурировать с сотнями таких же «инвесторов», что дополнительно снизит цену. Не забудьте космические расценки на ЖКУ (как для коммерческой недвижимости) и налог. В итоге приходится или драться с помощью демпинга за немногочисленных арендаторов, или жить в этом клоповнике самому.

Опыт инвестиций в апарт отель два года (Санкт-Петербург).

Доходность от аренды
На этапе выбора апартаментов встречались громкие заявления о доходности и в 20% (это до пандемии, 2019г). После изучения отзывов от реальных собственников стало понятно, что такая доходность есть, но это один два-два месяца в сезон. Если правильно помню, то это время проведения ЧМ2018. Для себя, при принятии решения, брал годовую доходность в 8-10%.

По сравнению с арендой квартир доходность была очень привлекательной. Тем более, что динамика с 2016 г была на снижение доходности по квартирам с 6% до 5%.
По факту: сдачу апартаментов перенесли на год из-за пандемии, поэтому в 2020 году доходности от аренды не было. В 2021 г доходность составила 5% (до налогообложения). Тут надо отдать должное управляющей компании, т.к. до смены руководства доходность была 3,3% (и это включая высокий сезон). В 2022 г доходность ожидаю те же 5%.

Доходность от роста цены за м2
С 2008 г. стоимость квадратного метра в $ падает. Но с 2016г. наметился рост. Для себя принял, что если в долларах не будет существенного роста, то мне все-равно это подходит. В рублях же рост был всегда более-менее устойчивый.
По факту: рост стоимости апартаментов посчитать точно сложно, т.к. сейчас в продаже этих апартаментов практически нет. Ориентировочный рост за это время составил 30%.

В сравнении с облигациями (рассматривал ОФЗ) апартаменты за два года принесли больше. В сравнении с квартирой, на мой взгляд, апартаменты принесли столько же. В сравнении с акциями апартаменты принесли больше (хотя еще в октябре 2021 г ситуация была очень сильно в пользу акций).

Мне кажется локация решает
Если автор хочет вложиться, советую рассмотреть Калининградскую область: Зеленоградск, Светлогорск. Можно ещё Янтарный, но по местным меркам это далековато от Калининграда, вряд ли жители региона будут снимать
Я в Светлогорске в декабре останавливался в таких апартах, 5000/сутки + аквапарк с саунами небольшой около 2000 за час или два, не помню (постояльцам скидка)
За выходные около 15 000 проживание+аквапарк+питание
Местным, в целом, так отдыхать накладно будет
А вот москвичи наше море любят) прилетают на выходные, ценник смешной для них)
Их здесь очень много, особенно в сезон, особенно после локдаунов, а сейчас после всех этих событий будет ещё больше

P.S. «В 2022 году многие популярные турнаправления оказались недоступны для россиян. На фоне тотальных ограничений значительно вырос интерес жителей других регионов к отдыху в Калининградской области. Министр по культуре и туризму Андрей Ермак заявил, что в этом году ожидается более двух миллионов гостей. По его оценке, большинство калининградцев также останутся «отдыхать дома».

Источник: journal.tinkoff.ru

Ростуризм одобрил инвестпроекты на льготные кредиты для строительства

Ростуризм определил первые 38 туристических проектов, которые получат льготные кредиты по ставке 3–5% годовых на строительство и реконструкцию отелей, сообщила пресс-служба ведомства.

«Объем инвестиций по первым 38 одобренным проектам составит около 200 млрд руб., из которых 140 млрд руб. будут привлечены бизнесом в виде льготных кредитов», — сказал вице-премьер Дмитрий Чернышенко.

Инвесторы смогут получить кредиты на срок до 15 лет, а государство будет выделять банкам субсидии в размере ставки рефинансирования. Благодаря этому для конечного инвестора ставка составит 3–5% годовых.

По словам Чернышенко, поддержка проектов позволит создать примерно 14 тыс. современных номеров различных категорий в ближайшие два-три года. Он отметил, что первые проекты по реконструкции будут готовы уже в следующем году.

По словам руководителя Ростуризма Зарины Догузовой, примерно 9 тыс. из 14 тыс. номеров появятся в Крыму, Краснодарском и Ставропольском краях, Калининградской, Ярославской и Тверской областях (Завидово) и Карачаево-Черкесии (Архыз). Отели еще на 1 тыс. номеров построят в Шерегеше, на Байкале, в Приморском крае и на Сахалине. При этом 75% одобренных проектов будут управлять такие гостиничные операторы, как «Космос», Hilton, Marriot International и Radisson.

Источник: www.rbc.ru