При передаче дольщику объекта долевого строительства (за исключением объектов производственного назначения) услуги застройщика не подлежат налогообложению НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Не будем вдаваться в подробный комментарий всех противоречий как этого пункта, так и Закона № 214-ФЗ (особенно с учетом внесенных в него в последнее время изменений).
Зададим только один наивный вопрос: — А так ли уж выгодно для застройщика многоквартирного жилого дома применение упомянутой льготы?
Закон № 214-ФЗ установил довольно высокие требования к застройщикам многоквартирных жилых домов. И влиться в их ряды какой-нибудь фирме, заработавшей на торговле обувью или оргтехникой приличные (по их понятиям) деньги и решившей их приумножить возведением пары многоэтажек, навряд ли выйдет. Войти на этот рынок непросто, а выйти, если вход был удачным, нет смысла.
И упомянутый застройщик имеет право отказаться от льготы (п. 5 ст. 149 НК РФ), подав заявление в налоговую инспекцию по месту своего учета не позднее 1-го числа того квартала, в котором он думает начать работу без ее применения. При этом передавать квартиры дольщикам, начисляя НДС от установленной договором стоимости квартиры, он будет должен, как минимум, год.
Возмещение НДС при строительстве
Что в этом случае будет?
Начнем с того, что заключать договоры участия в долевом строительстве (и только не надо их называть договоры долевого участия, не надо!) застройщик имеет право только после того, как получит в установленном порядке разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию, и зарегистрирует права на выделенный под застройку земельный участок (п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).
Сколько это займет времени — месяц, полгода, или больше, сказать трудно. Однако все это время он будет нести определенные затраты.
Согласно сложившейся схеме (которая идет поперек и здравого смысла, и действующей редакции Закона № 214-ФЗ, и множеству других законодательных и нормативно-правовых актов) затраты самого застройщика подлежат отражению на балансовом счете 20 (хотя иногда предлагают и счет 26). А затраты, принятые им от остальных участников процесса строительства (генерального подрядчика, технического заказчика и др.) — на балансовом счете 08.*
*Вот уже 15 с лишним лет никак не могу получить внятного ответа на вопрос: — Ну почему затраты на возведение оборотного актива (многоквартирного жилого дома, в котором все помещения изначально предназначаются для передачи другим лицам) необходимо отражать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»?
Для получения разрешения на строительство необходимо иметь результаты инженерных изысканий выделенного под застройку земельного участка, проектную документацию и другие документы, предусмотренные ст. 51 ГСК РФ.
Проведение инженерных изысканий, равно как и разработку проектной документации, застройщик должен будет заказать в специализированных организациях, имеющих право на их осуществление.
Получение результата работ (изыскательской и проектной документации)) он должен будет отразить записями:
Что такое раздельный метод зачета НДС | Раздельный метод | Раздельный учет
- Дебет счета 08 Кредит счета 60 — получены результаты проектно-изыскательских работ;
- Дебет счета 19 Кредит счета 60 — НДС, предъявленный изыскателем (проектировщиком).
При отказе от льготы сумма предъявленного налога может быть принята к вычету (п. 2 ст. 171 НК РФ). При этом (п. 1.1 ст.
172 НК РФ) предъявленный налог можно принять к вычету как непосредственно в периоде (квартале) приема результата работ от изыскателя (проектировщика), так и в течение последующих трех лет. Кроме того, застройщик имеет право на частичное принятие к вычету предъявленного ему налога (Письмо Минфина России от 04.09.2018 № 03-07-11/63070).
Если застройщик уже привлекает денежные средства дольщиков с условием их размещения на счетах эскроу (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ), то все финансирование строительства производится за счет его собственных оборотных средств, и банковских кредитах.
Поэтому нельзя называть деньги дольщиков, поступающие на специальные счета в уполномоченный банк (или банки), а не застройщику, целевым финансированием, равно как и считать их предварительной оплатой, никак нельзя. Таким образом, в период возведения дома у застройщика не возникает обязанности в начислении НДС. Есть только право в принятии предъявленного ему налога к вычету, воспользоваться которым он может и позже.
Точно таким же образом, при принятии результата работ от генерального подрядчика, и услуг, оказанных техническим заказчиком, можно держать на счете 19 предъявленный ими НДС, вплоть до завершения возведения дома. А если еще, допустим, какая-то часть материалов, необходимых для строительства, будет приобретаться также застройщиком, и передаваться подрядчикам, как давальческое сырье, то к моменту завершения стройки и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию на счете 19 может накопиться весьма внушительная сумма налога.
Тут нужно обратить внимание, что данное разрешение никоим образом не означает, что застройщик выполнил свои обязательства перед дольщиками и должен каким-то образом определить полученный доход. Получение его лишь свидетельствует о том, что возведение строительство дома закончено, и все работы предусмотренные разрешением на строительство и проектной документацией, выполнены (п. 1 ст. 55 ГСК РФ).
И передача квартир дольщикам может начаться только после получения данного разрешения (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
И вот здесь уже, на дату подписания приемопередаточного акта с дольщиком, застройщик будет обязан начислить НДС, указанный в конкретном договоре участия в долевом строительстве. Также он имеет право принять к вычету в данном квартале ту сумму налога на добавленную стоимость, которую посчитает необходимой.
Совершенно ясно, что сумма налога, начисленного при передаче квартир дольщикам, а также при продаже квартир, на которые ДУДС в период строительства заключить не удалось, будет существенно выше, чем сумма накопленного на 19 счете.
Но, вероятнее всего, еще не закончив с одним домом (или проектом), застройщик уже приступит к работам по возведению следующего дома (или проекта). А это опять новые затраты и новый предъявленный НДС.
Таким образом, отказавшись от сомнительной льготы по освобождению от НДС услуг застройщика*, можно, при грамотно выстроенной схеме работы, платить в бюджет относительно небольшую сумму налога на добавленную стоимость, равно как и уменьшить сумму налога на прибыль.
*И все-таки в каком действующем законодательном или нормативно-правовом акте дано определение, что такое «услуги застройщика»?
Автор, естественно, не призывает всех застройщиков прямо сегодня бежать в налоговую и подавать заявление об отказе от льготы. Но вот подумать, посчитать и, возможно, прийти к выводу, что такой вариант будет выгодным.
Источник www.klerk.ruОблагается ли ндс строительство жилых домов
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.2022 № Ф04-407/2022 по делу № А70-2250/2021
Комментарий
Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них НДС не облагается. Такая льгота установлена пп. 22 п. 3 ст. 149 Кодекса. Вопрос о возможности ее применения в отношении объектов незавершенного строительства рассмотрел Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
В постановлении от 19.04.2022 № Ф04-407/2022 по делу № А70-2250/2021 отмечается: льгота по НДС в отношении жилья может применяться и при продаже недостроенных объектов, но при обязательном выполнении двух условий. Первое. Осуществляя строительство, продавец не предъявлял к вычету «входной» НДС по товарам, работам и услугам, связанным с таким строительством. Второе. Проданные объекты незавершенного строительства не меняют своего функционального назначения с жилого на нежилое.
А вот то обстоятельство, что на момент реализации объекты не были пригодны для проживания и не соответствовали критериям жилого помещения (жилого дома), правового значения для освобождения от НДС не имеет. Фактическое состояние жилого дома (завершенный или незавершенный строительством), как указали судьи, не влияет на возможность применения льготы.
Не пропускайте последние новости — подпишитесь
на бесплатную рассылку сайта:
О расчетах с бюджетом по НДС застройщиков МКД при разных способах строительства
Известно, что строительство МКД может осуществляться силами подрядных организаций или самим застройщиком, в том числе с привлечением подрядчиков для выполнения некоторых работ. В первом случае застройщик оказывает только услуги по организации строительства, не выполняя СМР, даже частично. Зависит ли порядок исчисления НДС от способа строительства?
Регулирующие органы считают, что порядок исчисления этого налога зависит от способа строительства. В частности, в случае выполнения СМР силами застройщика (в том числе с привлечением подрядных организаций) денежные средства участников признаются полученными в счет оплаты работ по строительству МКД и облагаются НДС в общеустановленном порядке, то есть застройщик:
начисляет «авансовый» и «отгрузочный» НДС;
Данная позиция отражена в письмах Минфина России от 01.06.2015 № 03-07-10/31550, от 26.10.2011 № 03-07-10/17 и от 25.03.2008 № 03-07-10/02. Причем она соответствует правоприменительной практике. В частности, из п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 следует, что застройщика, не выполняющего одновременно функции подрядчика, необходимо квалифицировать как посредника, который включает в базу для исчисления НДС вознаграждение за услуги по организации строительства и сумму оставшейся в его распоряжении экономии (при ее наличии). Соответственно, если организация не занимается исключительно посреднической деятельностью, денежные средства участников признаются полученными в целях оплаты работ по строительству МКД (постановления АС СЗО от 20.07.2017 № Ф07-6302/2017 по делу № А56-58158/2016, АС УО от 07.04.2017 № Ф09-1346/17 по делу № А50-10536/2016 и др.).
Норма закона: не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) услуги застройщика на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Сказанное справедливо, если застройщик отказался от применения освобождения на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. В противном случае (то есть при использовании этой льготы) НДС не облагаются как полученные от дольщиков денежные средства, так и оставшаяся в распоряжении застройщика экономия – положительная разница между общей суммой финансирования и затрат на строительство (письма Минфина России от 06.12.2016 № 03-07-11/72477, от 26.05.2016 № 03-07-14/30199, от 15.08.2012 № 03-07-10/17 и от 29.07.2011 № 03-07-07/43, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2017 по делу № А13-8355/2016 – оставлено в силе Постановлением АС СЗО от 05.05.2017 № Ф07-3209/2017).
Обратите внимание: судебная практика подтверждает, что не увенчаются успехом попытки застройщиков применить вычет в отношении покупок, предназначенных для использования при строительстве МКД. Суды отклоняют ссылки на то, что организация занимается не только строительством, но и перепродажей материалов и оборудования. Дело в том, что налоговики научились собирать доказательства того, что покупки используются и (или) будут использоваться исключительно в не облагаемых НДС операциях. Обосновывая свою позицию, инспекторы ссылаются на протоколы осмотра мест хранения МПЗ (строительных площадок), условия договоров и сведения из «первички» о пунктах доставки материалов и оборудования, протоколы допросов работников и т. д. (см., например, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 № 08АП-10103/2017 по делу № А75-4758/2017).
Таким образом, порядок расчетов с бюджетом по НДС определяется как способом строительства, так и тем, применяет ли застройщик освобождение от налогообложения стоимости оказываемых дольщикам услуг на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Источник www.audit-it.ru