Обмен старой квартиры на новую в новостройке

Обмен старой квартиры на новую — один из вариантов покупки жилья в новостройке, если не хватает сбережений. Рассказываем, что такое трейд-ин, как это работает в недвижимости, что нужно сделать, чтобы обменять старое жилье на квартиру в новостройке.

Квартира в трейд-ин: что это и как работает

Многие мечтают о квартире в комфортном жилом комплексе с благоустроенным двором, где все необходимое есть под рукой. Современный рынок недвижимости предлагает разные варианты, с помощью которых можно улучшить жилищные условия. Квартира в трейд-ин – один из них.

Что это такое, как работает механизм, какие плюсы он приносит клиентам и девелоперам? Давайте разбираться.

Феномен трейд-ин

Покупка квартир в трейд-ин, как инструмент, с каждым годом набирает все большую популярность в Москве.

«Trade-in» в переводе означает «предмет, сдаваемый в счет оплаты нового товара». Выходит, трейд-ин – это комфортный способ обмена старой квартиры на новостройку, при котором деньги от продажи «вторички» сразу перечисляются на оплату жилья.

Жилье: предложения от застройщиков и тренды

«Как правило, если потенциальный покупатель новостройки хочет воспользоваться такой схемой, сначала подразделение застройщика оценивает его квартиру, а затем либо подыскивает покупателя, либо выкупает недвижимость. Одновременно проводится и сделка по покупке нового жилья или его стоимость бронируется на определенный срок – от месяца до полугода», – пояснил генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мохов.

По его словам, в 2020 году с запуском ипотечной госпрограммы, интерес к трейд-ин существенно вырос, поскольку многие воспользовались выгодными условиями по кредиту для улучшения жилищных условий. На договоры по подобной схеме в 2020 году и первой половине 2021 года пришлось около 5% сделок с новостройками Московского региона.

Трейд-ин на столичном рынке существовал уже много лет, но не в современном формате. Девелоперы предлагали клиентам особые условия бронирования новой квартиры с фиксированной ценой на период реализации старой. Покупатель должен был продать свое жилье через рекомендованное застройщиком агентство недвижимости, но с дополнительной оплатой.

«То есть для клиента – это обычная риелторская услуга, но с возможностью сохранить цену на новостройку на короткий период. «Инград» стала первой компанией на рынке, которая предложила в 2018 году в полном объеме услугу трейд-ин – зачет стоимости их прежней квартиры при покупке новой», – рассказал начальник отдела специальных проектов ГК «Инград» Сергей Елисеев.

Какие документы нужны для продажи старой квартиры в счет новой , и как проходит сделка. … Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ину. Я решила продать квартиру на окраине Новосибирска и переехать в центр. Саша Кургузова. обменяла квартиру на новую . Новую квартиру я брала в ипотеку, деньги от старой должны были стать первым взносом. Банк проверил квартиру и одобрил ипотеку — и я стала ждать покупателя. Но он не находился. И тут меня позвали на новую работу. Ипотека оказалась под угрозой: со сменой работы ее придется оформлять заново, а для этого банк просил проработать на новом месте хотя бы полгода. Мы обсудили варианты с застройщиком, и он предложил купить мою старую квартиру в счет новой .

Как застройщики берут в зачет «вторичку»: о трейд-ин и других способах покупки нового жилья с продажей старого

Обмен старой квартиры на новую жилплощадь по схеме трейд-ин — хороший вариант в ситуации, когда вам нужно быстро купить жилье в новостройке. Но по сравнению с автомобильным рынком трейд-ин в недвижимости не так популярен. Почему? Есть несколько причин.

Кого-то не устраивает сама схема, кто-то еще не разобрался в процессе обмена, а кто-то просто не знает, что есть такой способ улучшения жилищных условий. Рассказываем, что такое трейд-ин, как он работает, какие имеет плюсы и минусы, как еще можно купить квартиру в новостройке.

Многие хотели бы обменять старую квартиру на новую, но не знают, как это сделать на практике. Фото: realty.rbc.ru

Что такое трейд-ин

Трейд-ин (trade-in) — схема, созданная в США для обмена старых автомобилей на новый транспорт. Обычно это происходит в автосалоне одновременно с оплатой покупки, как говорится, «не отходя от кассы».

В начале 2000-х годов трейд-ин стали использовать российские застройщики. В то время из-за кризиса на строительном рынке спрос на новостройки заметно упал. Для привлечения клиентов девелоперы покупку жилья «в зачет».

Другими словами, при покупке квартиры в новостройке часть ее стоимости вы оплачиваете своей старой жилплощадью, которую сдаете застройщику. Впоследствии схему «старая квартира в зачет новой» стали применять и риэлторы.

Трейд-ин в недвижимости

Сейчас трейд-ин стали предлагать и девелоперы. Этой сделкой также занимается риэлторское агентство, и отличие только в том, что оно является партнером строительной компании.

Вы не можете сдать старую квартиру застройщику и сразу заселиться в новые апартаменты. Схема работает следующим образом. Застройщик предлагает услуги «своего» риэлтора, который продает ваше жилье. Только после продажи деньги идут на покупку новых «квадратов» от этого застройщика. Весь процесс проходит через «одно окно», то есть через строительную компанию.

Таким образом, процедура включает две параллельные сделки — продажу «вторички» и покупку новостройки. Соответственно, составляется два договора купли-продажи: договор на реализацию старой квартиры и договор купли-продажи (бронирования) квартиры в новостройке.

Стоит напомнить, что такой трейд-ин квартир работает только для новостроек.

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья может быть совершена и своими силами. Но тогда вам придется самостоятельно искать покупателя, проверять документы, бронировать новостройку и выполнять другие действия. Часто у покупателя на это просто нет времени.

В трейд-ин от застройщика участвует аффилированный риэлтор. Фото: nedvio.com

Процедура покупки квартиры по трейд-ин

Trade-in квартиры предлагают многие строительные компании. У каждой могут быть свои условия, но порядок действий примерно одинаковый.

Шаг №1. Выбираете строительную компанию, которая работает по схеме трейд-ин. Подбираете квартиру в новостройке этой компании.

Шаг №2. Риэлтор, который сотрудничает с застройщиком, осматривает вашу квартиру и оценивает ее. Юрист компании проверяет документы на недвижимость.

Шаг №3. Вы с риэлтором обговариваете условия сделки. Если вас устраивает оценка, то подписываете договор купли-продажи. В соглашении указывают стоимость жилья, сроки продажи, сумму вознаграждения за услуги риэлтора (если предусмотрена).

Шаг №4. В это же время вы заключаете с застройщиком договор бронирования новостройки. В документе фиксируется выбранная вами квартира и ее стоимость. Обязательно указывается срок, в течение которого застройщик не сможет никому продать жилплощадь, закрепленную за вами.

Шаг №5. Риэлтор находит покупателя на вашу старую квартиру, продает ее и выдает вам вексель на указанную сумму или перечисляет деньги на ваш банковский счет. Часто в этот же день заключается и вторая сделка — с застройщиком. Тогда средства, полученные от покупателя, направляются застройщику в счет оплаты нового жилья.

Если у вас нет сбережений, а вырученных от продажи денег не хватает, то вы можете использовать средства материнского капитала или оформить ипотечный кредит. Вероятнее всего получить одобрение на ипотеку в одном из банков, аккредитованных вашим застройщиком. Заявку в банк направляйте на стадии бронирования квартиры.

Шаг №6. После всех расчетов с покупателем и застройщиком необходимо зарегистрировать договоры в Росреестре. Вы можете это сделать самостоятельно, с помощью юристов вашей строительной компании или в любой нотариальной конторе.

Требования к квартире для продажи

Обмен старой квартиры на новостройку пройдет без проблем, если вы владеете востребованным жильем. Ваша старая жилплощадь должна отвечать определенным требованиям застройщика.

Стандартные требования застройщика к вторичному жилью:

• по трейд-ин проходит квартира полностью, то есть не часть ее или доля;
• охотнее принимается жилплощадь в многоквартирном доме, а не загородные коттеджи;
• «вторичка» находится в том же населенном пункте, что и новостройка;
• старой квартирой владеет один собственник, не прописаны несовершеннолетние, нет ареста на жилье;
• желательно, чтобы дом, в котором находится жилье, расположен в районе с развитой инфраструктурой;
• износ дома не превышает 40%;
• все возможные перепланировки должны быть законными и согласованными;
• идеальный вариант, когда «старая» квартира находится в новостройке.

Подходит ваша квартира для взаимозачета или нет, определяет застройщик или его аффилированный риэлтор.

Оценщики застройщика не одобрят ветхое жилье для обмена по трейд-ин. Фото: nedvio.com

На что нужно обратить внимание

Вы должны понимать, что, скорее всего, ваша старая квартира будет продаваться по цене ниже рыночной. Разница обычно составляет 15%, но она может вырасти, если ваша жилплощадь не пользуется спросом.

Застройщик редко бронирует новостройку на срок более шести месяцев. Если квартира не продается в установленный срок, то вам придется договариваться с застройщиком. Он может продлить срок бронирования новых апартаментов. В свою очередь, вам нужно будет снизить стоимость жилья. Есть еще вариант — сменить застройщика, вернув стоимость бронирования или сумму первого взноса.

Приготовьтесь к возможным дополнительным тратам. Это может быть вознаграждение риэлторского агентства за продажу квартиры, оплата услуг по юридическому сопровождению сделки. Но есть строительные компании, которые берут эти расходы на себя.

Когда выгодно покупать квартиру по трейд-ин

Возможность быстро продать и сразу купить квартиру в новостройке — основная выгода схемы трейд-ин. Вы экономите время и, не тратя особых усилий, получаете благоустроенное жилье.

Какие еще преимущества есть у трейд-ин?

1. Если продажа старой квартиры покроет стоимость новой, то для покупки новостройки вам не потребуются никаких сбережений.
2. По договору бронирования вы можете «заморозить» цену на новое жилье, пока будет продаваться ваша «вторичка».
3. Договор бронирования также подразумевает закрепление за вами понравившейся квартиры.
4. Процедура трейд-ин проводится без посредников, в режиме «одного окна», что экономит время, деньги и снижает риски.
5. Риэлтор-партнер застройщика берет на себя сопровождение сделки: от оценки жилья до регистрации новой квартиры в ЕГРН.

Благодаря трейд-ин цена на квартиру для покупателя не будет расти весь срок бронирования. Фото: birminghamwelcomehome.com

Когда trade-in в недвижимости — это неудобно и невыгодно

Самый главный минус покупки новостройки в зачет старой квартиры заключается в том, что вы теряете достаточно крупную сумму при продаже. Дисконт в среднем составляет 10-20% от рыночной цены вашей недвижимости.

Какие еще недостатки есть у трейд-ин?

1. Если вы покупаете новостройку на стадии строительства, то вам придется снимать жилье на это время или проситься на постой к родственникам.
2. Выбор квартир ограничен, так как по данной схеме работают не все застройщики и участвуют в ней не все новостройки. Более того, порой даже не каждая квартира в выбранном доме.
3. Ваша старая квартира может быть «отбракована» оценщиками застройщика. Как уже говорилось, жилье для обмена по трейд-ин должно отвечать требованиям строительной компании.
4. Существует риск того, что ваша новостройка окажется в числе долгостроя. Или вы уже продите свою старую квартиру, а застройщик в это время обанкротится.

Как еще можно купить новостройку с продажей старой квартиры

Вы можете купить новое жилье с помощью средств, вырученных от продажи старой квартиры, но без трейд-ин. Рассмотрите другие варианты.

1. Квартира в рассрочку с самостоятельной продажей старого жилья

В этом случае вы берете на себя все хлопоты, связанные с продажей старой квартиры. Если новостройка стоит дороже и нужно добавить, то выбирайте застройщика, который предлагает покупку в рассрочку.

По этой схеме вы оплачиваете часть стоимости жилья выручкой от продажи старой квартиры, а остальное погашаете отсроченными платежами по установленному графику.

2. Проживание в старой квартире до сдачи новостройки

Этот вариант можно отнести к трейд-ин с одной оговоркой: после продажи своей старой квартиры вы остаетесь в ней жить до момента сдачи нового жилья в эксплуатацию.

Сделка сопровождается тремя договорами

1. Договор купли-продажи квартиры у застройщика. В документе указывают, что вы покупаете жилье с рассрочкой на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
2. Договор купли-продажи «вторички». В соглашении прописываются условия продажи жилья. При этом все сроки должны совпадать с датами из первого договора.
3. Договор аренды старой квартиры. Подписав этот документ, вы сможете продолжать жить в вашей бывшей квартире до тех пор, пока новостройку не сдадут в эксплуатацию.

3. Жилье в ипотеку с залогом

В ситуации с ипотекой лучше брать кредит в банке, который является партнером застройщика: так вы быстрее оформите кредит. Этот вариант требует передачи вашей недвижимости под залог кредитной организации.

В результате вы сможете жить в залоговой квартире, но распорядиться (продать, завещать, подарить и т.д.) жильем получится только после полного погашения долга.

Трейд-ин — альтернативный обмен старой квартиры на жилье в новостройке . Квартиры таким способом можно купить почти у всех крупных застройщиков Москвы . Например, у компаний ПИК, ФСК, ЛСР, А101 и других. Фото: Михаил Почуев/ТАСС. На рынке новостроек из года в год растет популярность услуги квартирного трейд-ин. По оценке компании «Метриум», сейчас доля сделок по схеме трейд-ин на московском рынке новостроек достигает 25%. Примерно 80% застройщиков готовы предложить своим покупателям такую опцию. Более того, если раньше девелоперы привлекали риелторов, то сейчас у них есть специальные подразделения, которые занимаются выкупом квартир .

Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья

К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.

«Квартира в зачет» – что это?

Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов. В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.

На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой. В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.

Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.

Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.

Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.

Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.

Требования к вторичке

Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.

Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:

• Вы должны быть собственником недвижимости;
• Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту. Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;
• Расположение в черте города;
• Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
• Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.

Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.

Как продать квартиру в счет новой

Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.

По шагам сделка происходила так:

Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.

Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.

Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости. Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.

В некоторых компаниях услуга сопровождения сделки – то есть, проверки и оформления бумаг, поиска покупателя и т. д. – платная. Стоимость оказания услуг также должна быть указана в договоре.

Шаг 4. Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры. В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.

Важно! Как правило, срок, в который нужно продать старую недвижимость, и срок бронирования новой одинаковы, и могут составлять от 2 до 6 месяцев в зависимости от компании. Обязательно уточните этот момент перед согласованием сделки.

Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.

Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует для первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья. Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.

Обратите внимание: некоторые организации не сразу выкупают вторичку, а выставляют ее на продажу, и только после того, как найдется покупатель, реализуют ее и выплачивают клиенту деньги.

Шаг 6. Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.

Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом. Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.

Важно! Банки одобряют ипотеку только для новостроек аккредитованных компаний. Обязательно проверьте, с какими компаниями сотрудничает кредитор. Кроме того, сам застройщик может посоветовать вам банк.

Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.

Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.

После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.

Какие еще есть варианты

Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.

Рассрочка с самостоятельной продажей

В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.

Ипотека под залог

Эта схема более привычна российским покупателям. Она включает в себя несколько этапов:

• Покупатель выбирает банк и выгодную для него ипотечную программу. Затем можно либо подать онлайн-заявку на предварительное одобрение, либо обсудить подробности сделки с менеджером банка. Также вы сможете получить список всех необходимых документов, которые нужно собрать для подписания договора.
• Если заемщика есть недвижимость, которую можно передать в залог банка, оформляется соответствующий договор.
• Далее оформляется соглашение с застройщиком, а деньги за новую квартиру будут перечислены на счет продавца.

В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.

Проживание в квартире до сдачи дома

Для такой сделки составляется сразу три договора.

1. На покупку у застройщика. В нем обязательно должно быть указано, что клиенту дана отсрочка на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
2. На реализацию квартиры клиента. В нем указаны все условия физического и юридического освобождения жилья, при этом все сроки должны соответствовать датам из первого договора.
3. Договор аренды старой жилплощади на период до сдачи новостройки в использование.

Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.

Плюсы и минусы схемы

Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.

Сначала рассмотрим преимущества.

• Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
• Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
• Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
• Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей

В чем же минусы?

• Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
• Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
• Услуга «квартира в зачет» — не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).

Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.

Примеры

Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.

ПИК-Брокер. Дочерняя компания «ПИК», в которой можно оформить трейд-ин онлайн – для этого нужно всего лишь оставить заявку на сайте. Здесь все сделают за покупателя: компания купит вашу вторичку, даже если она еще находится в залоге банка по ипотечному кредиту, забронирует на весь срок сделки, а также поможет подобрать выгодную ипотеку от банков-партнеров.

• Разница с рыночной стоимостью – до 7%;
• Бесплатное оформление договоров;
• Проведение сделки до 7 дней со дня предоставления документов.

INGRAD. Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:

• Проживание – клиент живет в своей старой квартире до сдачи новостройки в эксплуатацию;
• Зачет стоимости имеющейся недвижимости в счет новой без проживания, но с выкупом ее по цене, максимально близкой к рыночной – а в некоторых случаях и дороже. Но при этом клиенту нужно будет сразу же съехать;
• Компенсация – застройщик предоставляет аренду квартиры на период строительства;
• Трейд-ин по военной ипотеке – застройщик выкупает жилье с обременением, купленное военнослужащим по программе господдержки.

Срок сделки в компании «Инград» — от 1 до 3 месяцев.

МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент. Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства. По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.

Заключение

«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?

К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок. Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк. Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность.

Обмен вашей квартиры на квартиру или коммерческое помещение в Москве . Мы берём на себя заботы о продаже вашей старой квартиры , в том числе, в регионах РФ*. Вам остаётся только выбрать район ГК «А101», в котором вы хотели бы жить или строить свой бизнес. Простые шаги к просторной квартире . 1. Выбор недвижимости. Вы выбираете квартиру или коммерческое помещение ** в одном из жилых комплексов ГК «А101». 2. Оценка стоимости. … Мы бронируем для вас квартиру или коммерческое помещение в новостройке ГК «А101» на срок до 90 дней и фиксируем цену на весь этот срок. 5. Продажа. Наш партнёр, агентство недвижимости, продает вашу старую квартиру . 6. Покупка недвижимости.

Trade-in в тренде: как параллельно продать старую и купить новую квартиру

Большинство людей сталкивались с понятием «трейд-ин» при продаже автомобилей или смартфонов: вы отдаете старое и покупаете новое за меньшие деньги. Но такое понятие существует и на рынке первичной недвижимости.

Павел Антонин, генеральный директор Центра недвижимости «Квадрат» (Санкт-Петербург)

Разновидности покупки квартиры в trade-in

При стандартном trade-in покупатель передает квартиру застройщику по цене ниже рыночной (как правило, –15% обычной стоимости), а взамен получает новое жилье.

Есть и обратный вариант: покупатель заключает с застройщиком договор, приобретает в ипотеку новую квартиру, до сдачи дома продолжает жить в старой, а после ее продажи тратит полученные деньги на то, чтобы выплатить кредит. Такой алгоритм подходит, только если период ожидания нового жилья составляет четыре–шесть месяцев.

Пожалуй, самый выгодный для покупателя путь — параллельный trade-in, когда оба процесса проходят одновременно. Застройщик или его партнерское агентство недвижимости занимается продажей квартиры на вторичном рынке: проводит оценку, дает рекламу, проводит показы, оформляет документы. При этом застройщик бронирует новую квартиру для покупателя — это значит, что ее стоимость не вырастет.

Квартиру продают по рыночной цене, но в оговоренный период, так как застройщик не будет ждать слишком долго. Время бронирования зависит от скорости возведения дома и общей ситуации на рынке. Как правило, минимальный срок — два месяца, максимальный — шесть месяцев, но по договоренности его можно продлить.

Плюсы схемы

Во-первых, фиксированная цена. Средняя стоимость квартиры в московской новостройке, по подсчетам экспертов, составляет сейчас 12,7 млн рублей: в 2020 году был зафиксирован самый быстрый рост цен на недвижимость с 2013 года. В 2021-м ситуация выровнялась, но цены все равно, хотя и медленно, но растут. Поэтому договор trade-in — выход для тех, кто хочет максимально обезопасить себя от колебаний рынка.

Кроме того, застройщик может поставить на паузу не цену, а саму продажу квартиры — в зафиксированный период ее никто другой не купит. Учитывая спрос на жилую недвижимость в последние месяцы, это тоже важно. Недавно правительство изменило условия государственного субсидирования семейной ипотеки: до 1 июля 2022-го семьи с одним ребенком вправе взять ипотеку под небольшой процент. Следовательно, в ближайшее время число желающих приобрести недвижимость точно не сократится.

Во-вторых, trade-in удобен для продавца. Все нюансы, связанные с продажей квартиры, возьмет на себя брокерское агентство.

Найти эксперта по оценке недвижимости, заключить с ним договор, оценить квартиру, сделать фотографии, составить привлекательное объявление, подать рекламу и следить за ее эффективностью, приводить потенциальных покупателей на просмотры и, наконец, оформить все нужные документы — вот далеко не полный список того, чем в противном случае продавцу придется заниматься самостоятельно.

Это отнимает много времени, а стоять в очередях в Росреестре или МФЦ еще и небезопасно из-за эпидемиологической обстановки.

Минусы

Но у этого способа есть и минусы. Не всегда продавцы предлагают зафиксировать цену на приобретаемую недвижимость — чаще только бронируют за покупателем квартиру, цена на нее может повыситься. Это вынуждает снижать стоимость старой недвижимости, чтобы быстрее ее продать. Поэтому не все потенциальные покупатели соглашаются на trade-in. Сейчас гораздо проще самому заняться продажей: количество сервисов для реализации недвижимости и уровень агентских услуг выросли — нет смысла терять от 15% стоимости жилплощади.

Нюансы

Бронирование новостройки рано или поздно закончится. Следовательно, надо успеть продать старую квартиру в установленный срок. Поэтому продавцу стоит трезво оценить сумму, за которую он готов расстаться с недвижимостью. Если стоимость будет существенно выше рынка, то покупатели не найдутся и за полгода. Эксперты уверяют, что необходимо уметь вовремя предложить хотя бы небольшую скидку.

Всегда следует считать конечную выгоду. Например, если застройщик закрепляет за покупателем цену, а тем временем стоимость незабронированной недвижимости растет, есть смысл во время продажи старой квартиры сделать дисконт покупателю — чтобы быстрее заключить сделку и успеть до окончания брони.

Забронированная квартира в новостройке и квартира на продажу должны быть в одном регионе. Дело в том, что не все агентства и застройщики занимаются недвижимостью в других регионах, поэтому реализовать старую квартиру им будет непросто или вообще нереально.

Шаг за шагом: как устроена схема trade-in

Шаг первый. Выбрать новую квартиру и уточнить у застройщика, существует ли вариант покупки со схемой trade-in.

Шаг второй. Заключить с застройщиком договор бронирования квартиры: за покупателем закрепляется определенная квартира, и застройщик обязуется продать ее по определенной цене. В некоторых случаях за этот договор придется заплатить. Цена таких документов ни в каких регламентах не зафиксирована, поэтому каждая компания устанавливает свою. Обычно покупателю предстоит отдать от 30 до 50 тыс. рублей.

Шаг третий. Заключить с партнерским агентством недвижимости или с особым отделом застройщика договор на услуги по продаже старой квартиры и тоже его оплатить. Стоимость зависит от цены продаваемой квартиры — обычно это 2–3% (предположим, если ваша квартира стоит 10 млн рублей, то за услуги потребуют 200–300 тыс. рублей). В некоторых агентствах называют фиксированную цену, которая не зависит от стоимости жилья.

Шаг четвертый. Если требуется, брокер занимается подготовкой квартиры к продаже.

Шаг пятый. Брокер находит покупателя и готовит документы к продаже. Продавец оплачивает комиссию агентству, подписывает необходимые документы и получает деньги от покупателя.

Шаг шестой. Застройщик одновременно с этим тоже готовит все документы — на покупку квартиры. Покупатель передает деньги за квартиру, оплачивает регистрацию договора долевого участия и услугу по оформлению собственности и получает ключи.

Вывод

Если учесть все вышеперечисленные тонкости, trade-in способен стать выгодной и удобной для всех участников сделкой. Особенно этот способ подходит людям, у которых нет шанса накопить на новое жилье с нуля. К тому же совмещать во времени продажу старой квартиры и покупку новой довольно непросто, поэтому ко всем сложностям добавляются еще и расходы на аренду временной недвижимости.

В свою очередь застройщик при параллельном trade-in получает гарантию того, что квартиру купят, и ему не понадобится тратить дополнительные деньги на ее рекламу.

Забронированная квартира в новостройке и квартира на продажу должны быть в одном регионе. Дело в том, что не все агентства и застройщики занимаются недвижимостью в других регионах, поэтому реализовать старую квартиру им будет непросто или вообще нереально. Шаг за шагом: как устроена схема trade-in. Шаг первый. … К тому же совмещать во времени продажу старой квартиры и покупку новой довольно непросто, поэтому ко всем сложностям добавляются еще и расходы на аренду временной недвижимости. В свою очередь застройщик при параллельном trade-in получает гарантию того, что квартиру купят, и ему не понадобится тратить дополнительные деньги на ее рекламу.