Образец доверенности на приемку квартиры у застройщика в новостройке

При заключении договора долевого участия возникает необходимость в оформлении доверенности на застройщика для совершения действий от лица дольщика. При составлении документа следует быть внимательным и не подписывать документ, если присутствуют подозрительные пункты.

Доверенность на приемку квартиры от застройщика

При приемке квартиры от застройщика по договору долевого участия главную роль играет акт приема-передачи квартиры. Его подписывают две стороны: застройщик либо его представитель и дольщик, то есть покупатель.

При приемке квартиры от застройщика по договору долевого участия главную роль играет акт приема-передачи квартиры. Его подписывают две стороны: застройщик либо его представитель и дольщик, то есть покупатель.

Но что делать, если возникнет ситуация, в которой сам дольщик не сможет явиться на процедуру приемки квартиры лично? В таком случае покупатель может привлечь третье лицо, например, своего ближайшего родственника, друга, коллегу или квалифицированного юриста.

Посторонний человек не имеет права осматривать квартиру и подписывать акт приема-передачи. Представитель дольщика должен действовать по закону и иметь при себе официально удостоверенную доверенность от дольщика. Для подтверждения полномочий представителя дольщика доверенность должна быть нотариально оформлена и сдержать в себе все необходимые права для полноценной приемки квартиры или апартамента (машиноместа) в новостройке. Это своеобразное документальное разрешение на осуществление приема недвижимого объекта.

В данной статье рассмотрены все особенности оформления такого документа, важные моменты и приведены ответы на популярные вопросы.

Когда нужна доверенность

Доверенность при покупке квартиры в новостройке необходима, если сам покупатель не имеет возможности присутствовать на процедуре приемки объекта, например, у него нет свободного времени, он болен и проходит лечение либо находится в другом городе.

Конечно, можно подождать, когда возможность личного присутствия на приемке появится, но это не всегда рационально. Дело в том, что собственник после получения официального уведомления о полноценной готовности дома должен принять свою квартиру (обычно) в течение последующих семи – четырнадцати рабочих дней. Если же он не принимает достроенное и введенное в эксплуатацию недвижимое жилое имущество в течение двух месяцев (это предельный срок на приемку квартиры после получения уведомления от застройщика), то по действующему в РФ законодательству застройщик может осуществить подписание акта приема-передачи в одностороннем порядке, то есть без согласия второй стороны договора долевого участия. При этом недостатки строительства, естественно, застройщик в указанном одностороннем акте не отразит.

Если соглашение (акт) о приемке квартиры будет подписано в одностороннем порядке, то это лишит дольщика права на тщательный осмотр приобретаемого жилья. Получится, что владелец согласится, что объект имеет надлежащее качество. Если окажется, что квартира действительно находится в хорошем состоянии, то владелец не столкнется с проблемами в будущем. Но так бывает редко.

Если соглашение о приемке квартиры подписано (в том числе в одностороннем порядке), это, конечно же, не означает, что собственник не имеет претензий к компании и удовлетворен качеством работ. Однако, если в дальнейшем при детальном осмотре дольщиком обнаружены дефекты, то застройщик может отказаться их устранить, ведь по закону дольщик принял квартиру, и доказать что недостатки возникли по вине застройщика будет гораздо сложнее.

Конечно, по закону застройщик должен устранять недостатки и после приемки квартиры, ведь в рамках договора долевого участия действует гарантийный срок. Для здания и несущих конструкций такой срок составляет пять лет, а для инженерных коммуникаций – три года. И если после подписания акта приема-передачи объекта при осмотре выявлены серьезные недостатки, то строительная компания будет обязана их исправить.

Существенными дефектами в квартире (апартаменте) считаются те, которые делают жилье непригодным для проживания или нежилое помещение к использованию его как нежилого помещения – то есть предполагают несоответствие объекта условиям договора и характеристикам, указанным в проекте, либо техническим или градостроительным регламентам. Например, это отсутствие несущих перегородок, существенные трещины в стенах или в полу, ошибки в планировке, отсутствие или сильные повреждения дверей, оконных стекол, рам, вентиляции, низкое качество работ по заявленной отделке, отсутствие окон или входной двери, разница в площади более чем на 5% от указанной в ДДУ и другие. К несущественным дефектам относятся отделка с использованием иных материалов (не тех, которые указаны в договоре), загрязнения и прочие недостатки, устранение которых не представляет сложности.

При приемке квартиры каждый дольщик должен зафиксировать все недостатки при осмотре и указать их в смотровом листе (так называемой дефектной ведомости), который составляется непосредственно во время процедуры приема объекта. Если дефекты выявлены уже после подписания акта приема-передачи, то владелец недвижимой собственности обращается к застройщику с обоснованным требованием устранить ошибки.

Но строительная организация может отказать удовлетворять требования, сославшись на что угодно или просто проигнорировав требования дольщика (в том числе и после устного заверения о том, что «недостатки обязательно будут устранены»). В таком случае придется отстаивать свои права и доказывать их нарушение застройщиком, обращаться за помощью к юристам или подавать иск в суд в целях получения компенсации за дополнительные расходы на ремонт, просрочку получения квартиры по ДДУ либо даже с расторжением по инициативе дольщика договора долевого участия. И все это связано с дополнительными вынужденными , но необходимыми временными и финансовыми затратами дольщика.

Если участник долевого строительства не является дипломированным юристом, который уже имеет опыт взыскания с застройщиков сумм различных санкций, то самым правильным путем будет обращение в специализированную юридическую компанию Лигал Мил – и с целью приемки квартиры (апартамента) и целью дальнейшей защиты прав участника долевого строительства по выявленным недостаткам строительства (которые в 90% случае всегда имеются). Представитель дольщика при приемке квартиры должен получить от дольщика нотариально оформленную доверенность, подтверждающую, что представитель имеет законное право действовать от лица участника строительства.

Когда в доверенности нет необходимости

Если вы собираетесь самостоятельно лично участвовать в процессе приемки своей квартиры и подписывать акт, тогда доверенность не требуется, даже если с вами будут сопровождающие, например, специалист по осмотру и оценке помещений.

Но недобросовестные застройщики способны делать все, чтобы неосведомленные дольщики не смогли выявить дефекты, предъявить требования по их устранению и отказаться от подписания составленного акта приема-передачи квартиры до исправления недостатков, поэтому бывает что не допускают на объект строительства третьих лиц без доверенности (даже при присутствии самого дольщика). Об этом стоит помнить.

Строительная компания может запросить доверенности на всех людей, которые будут присутствовать при приемке квартиры и подписании соответствующего акта. Некоторые застройщики даже ссылаются на то, что в России нет законов, запрещающих требовать наличия доверенности. Но дольщики должны знать и отстаивать свои права даже в тех случаях, когда строительная компания злоупотребляет правом или игнорирует законные требования иных лиц.

Отношения, возникающие между застройщиками и вкладывающими средства дольщиками и связанные с соблюдением условий договоров долевого участия в строительстве, регулируются сразу тремя законами:

1. Граждански Кодексом Российской Федерации (ГК РФ). В нем прописаны права сторон при заключении, исполнении и расторжении договоров.
2. Федеральным законом № 214-ФЗ, устанавливающим правила участия в долевом строительстве многоэтажных многоквартирных домов и других недвижимых объектов, а также фиксирующим внесение изменений в некоторые ранее принятые законодательные акты.
3. Законом «О защите прав потребителей», регулирующим отношения, которые возникают между любыми потребителями и лицами, реализующими товары, выполняющими работы или оказывающими услуги. Данным законом устанавливаются права покупателей квартир и апартаментов (а также подсобных помещений, машиномест и иных объектов строительства) в новостройках.

Согласно действующим законам, обязанностью дольщика является приемка квартиры, которая производится в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве, либо составляющий семь рабочих дней после фактического получения сообщения о полном завершении строительных работ. Но ни в одном нормативном или правовом акте нет информации о том, что покупатель должен участвовать в приемке лично без посторонних лиц. Нет каких-либо ограничений относительно круга людей, имеющих право присутствовать на процедуре приема-передачи достроенной квартиры.

Таким образом, в соответствии с российскими законами, на осмотр объекта можно привести кого угодно: друзей, близких или дальних родственников, коллег или квалифицированных экспертов по приемке. Ограничений для количества присутствующих нет.

Застройщик требует доверенность. Что делать?

Какие действия осуществлять, если застройщик требует предъявить доверенность на сопровождающих? Прежде всего, необходимо вежливо указать на ваши законные права и попытаться сразу же убедить представителя застройщика, что вы не совершаете ничего незаконного. Говорите четко и ясно, вежливо, не спеша. Уже на этом этапе компания-застройщик может перестать требовать доверенность.

Если застройщик все-таки стоит на своем и настойчиво предлагает показать доверенность, Вам придется подготовить претензию и направить ее в адрес генерального директора строительной компании. В этой письменной претензии следует указать, что вы явились на приемку своей квартиры с сопровождающим, и у организации, осуществляющей строительство, нет никаких оснований и прав отказывать в удовлетворении этих требований.

Претензия составляется в свободной форме. Ее следует лично передать в отдел (представительство) застройщика с получение отметки (подписи, печати и указание на лицо ее принявшее) либо направить по почте ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика. Если первая направленная претензия осталась без ответа, следует написать новую (то есть подать аналогичную претензию) повторно.

Если застройщик не удовлетворит претензию, дольщик может требовать письменный мотивированный отказ, в котором должны быть указаны причины невозможности удовлетворении законных требований участника долевого строительства. А так как оснований для отклонения полученной претензии нет, то либо ответ будет в дальнейшем признан необоснованным и незаконным, либо застройщик решит во избежание проблем разрешить присутствовать сопровождающим на приемке квартиры без доверенностей.

Полезный совет! Дольщик также имеет право пожаловаться на недобросовестного застройщика в комитет государственного строительного надзора города или области. Этот орган занимается вопросами урегулирования отношений между строительными компаниями и приобретателями недвижимых объектов. У данного комитета должен иметься собственный сайт, где физические лица могут оставлять обращения. Также есть смысл обратиться в Роспотребнадзор.

Когда застройщик ответил отказом и продолжает требовать оформления доверенностей, нужно взять его официальный ответ и обратиться в суд. И за каждый день нарушения сроков передачи квартиры в дальнейшем можно взыскивать неустойку. Также можно получить в суде компенсацию причиненного морального и материального вреда.

Какую доверенность составлять?

Какую доверенность при покупке квартиры в новостройке составлять? Такой документ является полномочиями, передаваемым одним лицом второму лицу для официального представительства в правоотношениях. Доверенность предоставляет право на заключение сделок по купле или продаже, а также на осуществление иных действий.

Существуют следующие виды доверенностей:

• Разовые. Таковые выдаются для выполнения одного конкретного действия, например, для приобретения земельного участка или получения ключей от квартиры.
• Специальные. Доверенности данного типа составляются для выполнения ряда действий, выдаются на определенный срок и считаются закрытыми после выполнения всех указанных в документе действий.
• Генеральные, то есть общие. Такой вариант предусматривает совершение разнообразных различных действий юридического характера, например, отчуждения или приобретения любого имущества, подписания документации, актов приема-передачи и др.

Также доверенности бывают простыми и нотариальными. Первый тип составляется просто, в свободной письменной форме на усмотрение доверителя (представляемого лица), не требует заверения. Нотариальную доверенность, которая обязательна для заключения соглашений, требующих государственной регистрации и стандартных форм, должен в обязательном порядке заверить нотариус. Нотариальная доверенность всегда необходима если доверителем является физическое лицо.

Какая доверенность нужна для приемки квартиры в новостройке? Это зависит от того, какие полномочия делегируются законному представителю дольщика. Но в любом случае необходим заверенный нотариально официальный документ, так как прием объекта долевого строительства и подписание акта – серьезные процедуры.

Правила оформления

Если вы не знаете, как оформлять доверенность на приемку квартиры от застройщика, мы поможем разобраться в этом. Документ должен содержать:

• Дату составления. Она указывается либо цифрами, либо прописью
• Информацию о доверителе (дольщике) и представителе – третьем лице, которое будет присутствовать на приемке квартиры, приобретаемой по договору долевого участия в строительстве. Обычно указываются фамилии, имена и отчества физических лиц, дата и место рождения, а также полные паспортные данные.
• Полномочия, которыми наделен представитель. Это могут быть полномочия на подписание акта приема-передачи, проведение осмотра, сверка взаиморасчетов с застройщиком и номеров счетов (если предусмотрены), получение документов на квартиру и ключей, заключение соглашения на техническое обслуживание сданного жилого дома, а также прочие действия, требующие непосредственного участия или подписей.
• Подпись дольщика-доверителя. Если не подписаться в документе, он не будет иметь законной силы.
• Иная дополнительная информация, например, срок действия, место составления документа и так далее.

Как выглядит доверенность на подписание акта приемки квартиры и как составляется? Она может иметь письменную или печатную форму. В первом случае доверенность пишется вручную по стандартным правилам или по образцу. Во втором случае документ составляется на компьютере и распечатывается. Также нотариус может предоставить бланк, который нужно заполнить от руки.

Важно! Для составления доверенности доверитель и представляющее его лицо должны предоставить гражданские паспорта.

К какому нотариусу обратиться

Чтобы приемка квартиры в готовом доме и подписание соответствующего акта были признаны действительными, необходимо иметь законную, грамотно составленную и заверенную доверенность. Заверение следует предоставить опытному и надежному нотариусу, чтобы представитель смог представить права дольщика и выполнить за него все необходимые действия.

Нотариус должен иметь лицензию и осуществлять деятельность в рамках закона. У опытного и востребованного специалиста есть собственный офис или кабинет, но некоторые нотариусы бывает выезжают и на места (то есть непосредственно к клиенту).

Перед тем как произвести заверение доверенности, нотариус должен внимательно проверить ее, изучить и определить, что документ составлен верно. Только при грамотном составлении специалист делает пометку о том, что документ действителен. Нотариус также ставит свою печать и подписывает доверенность.

Стоимость нотариальных услуг различна в разных городах. Цена подготовки нотариальной доверенности (в том числе с правом на проведение осмотра квартиры и подписание акта приема-передачи) составляет в среднем от 1500 рублей до 2500 рублей. Размер оплаты зависит от стоимости правовой и технической работы, а также от нотариального тарифа, который установлен Налоговым кодексом и периодически меняется.

Рекомендации

Напоследок дадим рекомендации дольщикам, которые выбрали способ приемки квартиры в многоквартирном доме по доверенности:

1. Если дом готов, уведомление о готовности квартиры находится у вас, и компания-застройщик вызывает вас подписывать акт и получать ключи от квартиры (апартамента, машиноместа), то при невозможности личного присутствия на приемке следует позаботиться о доверенности на вашего представителя.
2. Если ваш представитель, планирующий произвести приемку квартиры, – не эксперт, то расскажите ему, как происходит приемка, каковы возможные дефекты, на что обращать внимание. И, желательно, найдите и подготовьте аналогичную доверенность на вашего юриста- представителя, который сможет действительно грамотно принять объект долевого строительства, не упустив из вида важные стороны вопроса, в том числе юридические.
3. Поиски нотариуса можно осуществлять разными способами, но непременно потребуйте показать лицензию, убедитесь, что она действительна. Также правильно будет изучить отзывы о нотариусе заранее.
4. Если застройщик для приемки квартиры требует доверенность на сопровождающих лиц при условии вашего личного присутствия, это незаконно. Вы не обязаны ничего предоставлять застройщику, поэтому доведите до сведения застройщика свои законные права и требования и не стесняйтесь отстаивать свои права. Для этого обратитесь за консультацией в ЮК Лигал Мил. Дальнейшие действия доверьте нам.
5. Когда доверенность получена, прежде чем ее использовать, можно дополнительно проверить подлинность с помощью специального сервиса. Если документ является подлинным, он должен быть включен в общий реестр.
6. Доверенность на получение ключей от квартиры тоже необходима, и она может быть разовой, так как данное действие не будет повторяться.
7. Если вы не знаете, как составлять доверенность для приемки квартиры от застройщика, нотариус предоставит образец. Как правило, текст доверенности стандартен, хоть и отличается в зависимости от конкретного нотариуса или нотариальной конторы.

Если предстоит приемка квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, а вы не можете участвовать в осмотре объекта и подписании акта, делегируйте свои права представителю. Надеемся, что изложенная в статье информация помогла вам понять, как действовать, и проблемы не возникнут. Остается воспользоваться сведениями и сделать все грамотно. ЗА консультациями обращайтесь к нам – ЮК Лигал Мил.

ДОВЕРЕННОСТЬ ОБРАЗЕЦ : представлять мои/наши интересы в Обществе с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик … — осуществить приемку Квартиры /Нежилого помещения и подписать Акт приёма-передачи, — подписывать акты осмотра помещения ( квартиры ), в том числе и предварительные, — подписать акт сверки расчетов, — получать денежные средства, производить расчеты с использованием счетов эскроу (открыть/закрыть счет, внести изменения)

Доверенность на государственную регистрацию ДДУ: возможные риски и особенности оформления

Долевое участие

После долгих расчётов и размышлений, принято решение приобрести собственное жильё за минимальную цену, и покупатель заключает договор долевого участия. Однако, на этом пути дольщика подстерегают всевозможные бумажные преграды. Одним из первых документов создается доверенность на застройщика для регистрации ДДУ. После приобретения покупки квартиры в новостройке по ДДУ, застройщик попросит доверенность для совершения действий от вашего лица.

Зачем документ нужен застройщику

Договор долевого участия, в соответствии с ФЗ №214 и статьёй 17 требует обязательной государственной регистрации, в противном случае, в дальнейшем, покупатель не сможет оформить собственность на своё имя, так как для этого по закону требуется предоставить зарегистрированный в Госреестре договор. По сути дела, передавшее полномочия лицо уступает своё право требования, так как кроме этого у него ничего не имеется.

Общая информация

Договор необходимо регистрировать два раза. Первый раз, когда заключается ДДУ, и второй, когда происходит передача жилья от застройщика к покупателю. Первый раз удобнее всего регистрировать договор на долевое строительство застройщику, поэтому ему потребуется доверенность от вашего лица.

Доверенность, которая выдаётся на работника компании застройщика, должна содержать:

• ФИО и паспортные данные доверителя;
• ФИО и паспортные данные лица, которому вы доверяете действовать от своего имени;
• указывается срок, на который выдаётся доверенность;
• последовательно перечисляются действия, необходимые для выполнения, которые можно будет сделать в рамках доверенности.

Для того чтобы скорее избежать формальностей, застройщик собирает доверенности от дольщиков, чтобы вкупе зарегистрировать их.

Зачем это ему нужно? Без регистрации договоров у него возникнут проблемы при получении платежей дольщиков и отчётностью в его работе. В дальнейшем он будет отчитываться в налоговой инспекции, и делать перерасчёты по налогам на прибыль, полученную по имущественным объектам.

Какие права получает застройщик по доверенности на регистрацию ДДУ:

• оформление квартиры на имя собственника, покупателя жилья;
• оформление других документов на ваше имя.

Какая должна быть доверенность для ДДУ образец:

• в ней прописывается разрешение на регистрацию ДДУ и ведение с инстанциями переговоров от вашего лица;
• в том числе разрешается подавать и получать справки от вашего имени;
• проследите, чтобы доверенность не содержала в своём контексте права на подписание документов от вашего имени, т.е. право подписи нельзя передавать ни в коем случае, особенно застройщику;
• в доверенности не должны передаваться права на получение средств;
• застройщик не имеет права заключать договора на обременение квартиры от вашего имени и прекращение обременения — ипотеки;
• нельзя передавать права собственности на жильё.

Если такие пункты будут в доверенности, есть повод сомневаться в порядочности строительной фирмы, т.к. возможны различные мошеннические уловки. Чтобы отмести все сомнения, пропишите в доверенности, что в рамках этого документа, доверитель не имеет права на заключение каких-либо договоров и сделок от вашего имени.

В случае, когда ваш представитель передаёт полномочия другому лицу, он должен известить доверителя.

Особенности оформления

• доверенность действует только на момент регистрации договора, в тексте доверенности должно быть ясно прописано для чего выдаётся документ;
• это типовые документы для всех застройщиков, они помогают ускорить процесс регистрации;
• если покупатель не доверяет застройщику, он может отозвать доверенность.

Если Госреестр откажет в регистрации договора по доверенности, это должен будет сделать дольщик самостоятельно.

Действия, необходимые для выполнения регистрации

Чтобы застройщик зарегистрировал право собственности от вашего имени, нужно собрать следующие документы:

• заявления обеих сторон (застройщика и дольщика);
• документы, удостоверяющие личности сторон;
• если жильё приобретается по ипотеке, необходимо предоставление соглашения от кредитной организации на залог прав требования;
• согласие супруга на оформление сделки с недвижимостью в письменном виде, заверенное нотариусом;
• документация по объекту строительства с подробным описанием;
• разрешение на строительство дома;
• учредительные документы;
• разрешение на возведение объекта на данном участке (Свидетельство);
• доверенность от дольщика;
• сам договор долевого строительства;
• квитанции, подтверждающие платежи.

Нюансы, возникающие при регистрации ДДУ:

• первую регистрацию договора может выполнить застройщик по доверенности покупателя;
• доверенность должна быть заверена нотариусом;
• если договор оформляется на несовершеннолетнее лицо до 14 лет, прикладывается свидетельство о рождении;
• план жилья с метражом будущей квартиры;
• документы о разрешении опекунства, если сделка совершается недееспособным лицом.

Представитель Госреестра выдает справку о получении пакета документов для государственной регистрации, где обязательно прописывается:

• дата подачи заявлений;
• предоставляется список документов;
• инициалы лица, получившего документы;
• телефон, по которому можно узнать, как продвигается регистрация.

Следует знать, что при оформлении договора ДДУ по ипотеке, заёмщик освобождается от госпошлины. Для юридических лиц она составляет 4000 руб. а для физических лиц – 200 руб. Затем госпошлина делится поровну между обеими сторонами, подписывающими договор.

Какие подводные камни может скрывать ДДУ

Договора долевого участия становятся всё более привлекательными для населения. Однако фиксируется много нарушений прав граждан, которые вступают в отношения долевого строительства.

На что следует обратить внимание при приобретении строящегося жилья у застройщика:

• Договор должен носить название – договор долевого участия. Иногда застройщик пытается переформулировать название договора, например, договор займа или предварительный договор купли-продажи. Эти хитрости или мошенничество со стороны строительной компании могут привести покупателя к серьёзным проблемам в будущем и потере гарантий и прав, которые предоставляются законом именно по ДДУ.
• Даже правильная формулировка не избавит дольщика от неприятностей. Очень часто застройщик изменяет условия ДДУ, срок передачи готового жилья покупателю. За два месяца до окончания срока строительства, застройщик обязан известить покупателя о перемене сроков сдачи объекта.

Застройщик посылает дольщику в письменном виде предложение о новом сроке передачи жилья. Если оно будет подписано, в последующем дольщик теряет право на получение судебной неустойки из-за срыва сроков строительства объекта.

Если в образце доверенности ДДУ, которую вы дали застройщику, есть право подписи от вашего лица, можете не рассчитывать на получение компенсации от долгостроя.

• Метраж новой квартиры может не соответствовать ДДУ, в этом случае застройщик вправе вернуть деньги за недостроенные метры.
• Передача объекта со скрытыми и явными дефектами. Прежде, чем подписать акт приёма-передачи жилья, следует внимательно осмотреть новое помещение. Если имеются малейшие отклонения в договорённости с застройщиком: использование не тех материалов или какие-то дефекты, следует их внести в акт.

Законом установлен гарантийный срок, во время которого могут быть выявлены скрытые дефекты. Для объекта недвижимости – это пятилетний срок, для инженерных коммуникаций – трёхлетний. При наличии неустранимых дефектов дольщик имеет право оформить расторжение ДДУ и вернуть себе деньги.

Доверенность при покупке квартиры в новостройке необходима, если сам покупатель не имеет никакой возможности присутствовать на процедуре приемки объекта. … Если вы не знаете, как составлять доверенность для приемки квартиры от застройщика , нотариус предоставит образец . Как правило, текст доверенности стандартен, хоть и отличается в зависимости от конкретного нотариуса или нотариальной конторы. Если предстоит приемка квартиры , купленной по договору долевого участия в строительстве, а вы не можете участвовать в осмотре объекта и подписании акта, делегируйте свои права представителю.

Как принять квартиру от застройщика, — чтобы потом не бегать по судам

Как принять квартиру от застройщика, — чтобы потом не бегать по судам

В 2016 году я купила квартиру в новостройке. Дом строили 1.5 года. Когда меня пригласили на приемку, я была счастлива, что вот-вот перееду в свою квартиру. Однако на осмотре квартиры оказалось, что в ней есть дефекты. Расскажу на собственном опыте, на что обращать внимание, когда принимаешь квартиру у застройщика.

Анна Пискун

сама приняла квартиру
в новостройке

Это моя новостройка. Еще до ввода в эксплуатацию я иногда приходила смотреть, как идет строительство

Что нужно знать, чтобы закон был на вашей стороне

Когда застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома, то отправляет будущим жильцам приглашение прийти на приемку квартиры.

Я узнала об окончании строительства, когда получила извещение о заказном письме. В письме была опись вложенных документов и уведомление о вручении.

Так выглядело письмо, которое я получила на почте. В нем говорилось об окончании строительства дома

После получения извещения мне нужно было записаться на осмотр квартиры. По закону это нужно сделать за 7 рабочих дней, еще этот срок был указан в моем ДДУ. Записаться можно по телефону или в офисе строительной компании.

После записи закон дает 2 месяца на то, чтобы прийти на осмотр квартиры, получить ключи или договориться о доработке или ремонте. Пришли позже, — застройщик имеет право подписать акт-приема передачи в одностороннем порядке и ничего потом не переделывать.

Мне было удобнее позвонить. По телефону договорилась с представителем застройщика о дате и времени просмотра.

В назначенный день я пришла в отдел передачи квартир, который находился в другом подъезде моей новостройки. Менеджер сверила мои данные в паспорте и ДДУ со своими записями. После этого пришел другой специалист с ключами от моей квартиры и пригласил на осмотр.

В отдел передачи квартир я приходила трижды. Два раза с менеджером ходила на осмотр квартиры и потом — для выдачи ключей

Я думала, что менеджер будет участвовать в осмотре и указывать на недостатки. Но он никак не помогал, а скорее отвлекал и подгонял: говорил, что на осмотр у меня есть только час. Еще говорил, что осматривать можно поверхностно, поскольку в договоре прописаны гарантийные обязательства: если что-то в квартире будет не так, позже все поправят.

Я решила не доверять таким комментариям и тщательно проверяла каждый угол в квартире. Я знала, что могу проводить осмотр хоть весь день, потому что длительность законом не ограничена.

я осматривала свою квартиру
в новостройке

На приемку квартиры лучше идти со своим экспертом

До покупки квартиры я не знала, как правильно принять квартиру, на что смотреть, — чтобы потом взять ключи, въехать и сразу жить.

Еще до осмотра начала искать информацию в интернете: мне хотелось узнать как проходит приемка квартиры, какие у меня есть права, и с какими проблемами сталкивались жильцы в домах от моего застройщика.

Я начала поиски с отзывов о своем ЖК. Так, совершенно случайно нашла группу своего дома ВКонтакте, которую организовали другие жильцы моей новостройки.

В группе было много фотографий и информации о ходе строительства дома с официального сайта, отчеты о вылазках соседей на стройку, советы по приемке — и еще отзывы о производителях кухонь, мастеров ремонта. Там же соседи рассказывали о дефектах, которые находили в своих квартирах во время приемки.

Так выглядит группа моего дома. Соседи делятся здесь информацией, сообщают новости

Через группу я узнала, что квартиру не обязательно принимать самостоятельно. Можно пригласить эксперта: чаще всего это строительный мастер, который знает строительные нормативы, разбирается в законах, знает права и обязанности как застройщика, так и дольщика.

Эксперта нанимают, чтобы профессионально оценить квартиру

С помощью инструментов мастер определяет кривизну стен, ищет трещины на штукатурке и пустоты под ней, проверяет исправность вентиляции, сантехники и проводки, наличие тока в розетках.

Мастер не просто находит неисправность, но еще объясняет, к каким последствиям она может привести: например, из-за трещины в стене начнется промерзание стены, с каждым годом в квартире будет все холодней. Как строитель, мастер определяет, сколько времени нужно на устранение такой неисправности.

Еще эксперт проверяет, насколько прописанные в ДДУ материалы и работы соответствуют сделанному в квартире. Например, в договоре указали стальную ванну, размером 170*70 см, а поставили акриловую, 140*50 см.

Специалист может не только обследовать квартиру на дефекты, измерить метраж и сверить материалы по документам. Если нужно, помещение обследуют тепловизором, чтобы найти щели в стыках между плитами и места продувания, еще определят уровень радиоактивного или электромагнитного излучения.

После осмотра мастер составляет в 2 экземплярах смотровой лист, куда заносит все недочеты. Один экземпляр передает хозяину квартиры, другой — представителю застройщика.

Документы имеют юридическую силу: если разбираться с застройщиком придется через суд, смотровой лист приложат к исковому заявлению.

По закону и по ДДУ устранить дефекты в квартире должен застройщик

Некоторые застройщики не разрешают приходить со своим экспертом. Это незаконно

Представитель застройщика может ссылаться на договор долевого участия, где указано, что на строительном объекте имеет право присутствовать только дольщик и его ближайшие родственники.

Родство просят подтвердить в офисе застройщика, в противном случае могут не пустить.

Решить этот вопрос можно несколькими способами:

• Мирно договориться с застройщиком: объяснить, что знаете свои права и по закону собственник квартиры решает, кого приводить на осмотр квартиры.
• Написать доверенность на специалиста-строителя, — если застройщик стоит на своем и не пускает эксперта.
• Написать письменную претензию девелоперу. Еще можно подать жалобу в Прокуратуру и Роспотребнадзор, приложив обращение к застройщику.

Осмотр квартиры проводят строительные фирмы и частные мастера

Строительная фирма возьмет за услугу дороже, чем частный мастер. Но в случае судебного разбирательства фирма сможет провести независимую экспертизу.

В сети много объявлений от строительных компаний по приемке квартир

Стоимость услуг специалиста зависит от общей площади квартиры. В Санкт-Петербурге за осмотр квартиры с отделкой возьмут минимум 45 руб/м2.

от 45 руб/м2

возьмет специалист за осмотр
квартиры в Санкт-Петербурге

Примерная стоимость услуг на осмотр моей питерской двушки, площадью 59 м2

Стоимость на осмотр двухкомнатной квартиры с тепловизором примерно одинаковая

Частные специалисты публикуют рекламу об осмотре квартиры на досках объявлений или интернет-сервисах, например, Авито или Профи.ру

Частный специалист может не только проверить квартиру. Часто этих специалистов потом нанимают, чтобы сделать ремонт.

Карточка с услугами специалиста по приемке квартиры. Здесь можно посмотреть опыт, отзывы и цены

Когда я искала специалиста на Профи.ру, то прежде всего смотрела на отзывы. Мне было важно найти специалиста с опытом работы и средним чеком. Мастеров без отзывов и c парой комментариев не смотрела.

Многие мастера не указывают на страницах цены. Вместо этого пишут, что стоимость определяют по договоренности. На деле цена начинающего строителя будет от 4000 рублей, а опытного — до 7000.

Многие строители-отделочники предлагают бесплатно сделать осмотр квартиры, чтобы потом получить заказ на ремонт.

Мои знакомые пригласили на осмотр строителя, который потом делал ремонт в квартире. Мастер оформил для застройщика смотровой лист со списком неисправностей, также просчитал смету и срок ремонта: сделал замеры комнат, рассчитал количество материалов.

В общедомовой группе нашего дома висело рекламное объявление от фирмы, которая специализируется на приемке квартир. Соседи хорошо отзывались об их специалистах, я решила обратиться к ним за помощью.

стоят на Профи.ру услуги
частного мастера по приемке
квартиры в Санкт-Петербурге

Отзывы соседей вызвали во мне доверие

За обследование моей двушки в 59 м2 просили 1500 рублей. За проверку тепловизором — еще 2000. Мне показалось, что это дорого и можно обойтись без эксперта.

Я приемку квартиры делала сама

Накануне собрала сумку с тем, что возьму с собой.

Список вещей для приемки составляла в телефоне

Вечером перечитала ДДУ, чтобы освежить в памяти информацию об отделке, производителе дверей и окон, материалах стен, пола в квартире и местах общего пользования: в холлах и на черной лестнице.

В ДДУ прописано, из каких материалов выполнена отделка

Присматриваете квартиру в новостройке?

Задайте нам вопрос. «Этажи» подберут варианты, оформят документы, помогут со сделкой и банками:

Заказать консультацию эксперта по недвижимости

Проверять нужно не только квартиру, но и состояние двора

Придомовую территорию я осматривала, пока шла до квартиры. Все выглядело красиво.

Уже везде был асфальт и бордюры, дорожки оборудовали разметкой для слепых. Около дома росла трава, посадили несколько кустов и деревья. Во дворе были размечены места для парковки и установлены знаки.

Рядом с домом стояла детская площадка с качелью для малышей, горкой и песочницей, правда, без песка. Детская площадка была покрыта резиновым безопасным покрытием.

На момент осмотра двор уже был благоустроен: посеяна трава, оборудованы пешеходные дорожки

Рядом стояла спортивная площадка, окруженная защитной сеткой, внутри повесили кольцо для баскетбола и поставили ворота для футбола.

Везде было чисто, строительный мусор убрали.

Во дворе дома стояли скамейки с навесами

Подъезд должен быть очищен от строительного мусора

Проблемы начались с подъезда. При входе стояла металлическая дверь и домофон. Домофон не работал, входить можно было только по временному коду. Его мне сразу сообщил менеджер.

Домофон в парадную не работал, любой мог зайти и свободно ходить по этажам

В день приемки входная дверь вообще не закрывалась. Менеджер объяснил, что застройщик вот-вот заключит договор с подрядной организацией, и домофон подключат.

В каждом подъезде сделали пандус для колясок

Холл и лифтовую зону оштукатурили в светло-желтом тоне. Мне понравился цвет: приятный и не раздражает.

На этаже зону лифта отделили от квартирного холла металлической дверью. На моем этаже был свет. Пожарные краны были закрыты, но не опечатаны.

Штукатурка у лифта была повреждена. Я это заметила и указала менеджеру. Он внес это в лист осмотра

Кабина лифта внутри была все еще закрыта листами ДСП. Защиту сняли только через год после заселения дома

Входная дверь в квартиру должна легко открываться

Издалека дверь моей квартиры казалась надежной. На деле — оказалась хлипкой, фанера изнутри была вздутой.

Менеджер сказал, что дверь лучше поменять, потому что ее очень легко вскрыть. Он рассказал, что в других домах были случаи, когда двери от застройщика взламывали до заселения жильцов и выносили из квартиры строительные материалы, часть завезенной мебели.

Я сразу же осмотрела дверную коробку: дверь стояла ровно, уплотнители шли по всему периметру. Ручку слабо закрепили, она заметно отходила от фанеры на несколько миллиметров. Замок легко открывался и закрывался, звонок работал.

В приквартирном холле еще вели работы, проводили электрику, надевали плафоны

Общая площадь должна быть как в договоре

По договору площадь квартиры может отличаться от заявленной в ДДУ на 1 м². Если расхождение больше, застройщик должен вернуть разницу. Этот пункт в ДДУ работает и в обратную сторону: за лишние метры нужно доплачивать.

Проверить площадь квартиры с прописанной в ДДУ получится по копии плана: внутри указан метраж каждого помещения.

Чтобы высчитать площадь, я перемеряла рулеткой длину и ширину каждой комнаты. Это заняло пол часа.

В моей квартире не хватало меньше 1м². По договору это допустимое отклонение, застройщик не обязан его компенсировать

Отделка должна быть аккуратной, а стены и потолок ровными

Застройщик продавал квартиры с чистовой отделкой. Это значит, что стены в квартире уже выровнены и оштукатурены, обои поклеены, сантехника установлена, а на полу лежит линолеум или ламинат.

После приемки квартиры можно было сразу переезжать, завозить мебель и технику.
Конечно, ремонт от застройщика был некрасивым: мне не нравился цвет обоев и линолеум на полу.

На момент осмотра в квартире были наклеены бумажные обои внахлест: листы находили друг на друга на 1-2 мм, это выглядело некрасиво. Фактура напоминала обои моей бабушки: такое клеили еще в Советском союзе, когда ничего было не достать.

В одной из комнат у дверного проема обои были порваны, а на кухне я заметила образовавшуюся складку. Все дефекты на обоях отмечала бумажным скотчем.

Складки на обоях портили впечатление от квартиры

На кухне обои были порваны

Я не считала дефекты на обоях большой проблемой, так как планировала делать ремонт и все переклеивать.

Но дефекты не закончились на обоях. На стыке стены и потолка в кухне был перепад. Четкой геометрии между потолком и стеной не было: казалось, будто потолок задран вверх.

На полу от застройщика лежал линолеум. В одной из комнат линолеум был меньше площади комнаты и не доходил до стены на несколько сантиметров. Также были щели между плинтусом и стеной.

Кривизна линолеума и плинтуса была видна без инструментов и приборов

Межкомнатные двери должны быть ровными

В моей квартире было 5 межкомнатных дверей, каждая стояла ровно. Я осматривала дверное полотно с обеих сторон, чтобы найти царапины и сколы, открывала и закрывала замки, чтобы проверить как они работают.

Цвет и качество дверей мне не понравились. Дверь сделали из тонкой и легкой фанеры.

Я обратила внимание менеджера на зазоры между наличниками и стеной, и попросила внести эти недостатки в акт осмотра квартиры. Менеджер сказал, что это не недостаток, и на такое не стоит обращать внимание: мол, в других квартирах есть дефекты посерьезнее. Я настояла на своем, и менеджер нехотя внес дефект в акт.

Двери были упакованы в полиэтилен. Но мне удалось все в них проверить

Окна и балконы не должны протекать

В моей квартире одно окно и два оконных блока с дверью. Я осмотрела, есть ли царапины и окалины на стеклах или сколы на подоконнике, но ничего не обнаружила.
Откосы сделали хорошо. Фурнитура, запорные устройства и петли тоже были в норме.

При осмотре я открывала окна нараспашку и на проветривание, чтобы убедиться, что все механизмы работают без скрипа, а створки не провисают.

Одна откидная створка плохо открывалась на проветривание.

Несмотря на все дефекты, на осмотре я мысленно планировала как буду расставлять мебель

Зажженной свечой провела рядом с подоконником и по периметру окон, чтобы проверить оконные пакеты, не дует ли от них.

Потом проверила уплотнитель на целостность и герметичность. Для этого смочила ладонь водой и медленно прошлась вдоль соединения створок. Если есть продувание, это почувствуется по температурному скачку.

Пока я проверяла, не сифонят ли окна, менеджер сказал, что при необходимости можно вызвать оконного мастера для отладки системы. Я не обнаружила продувания и сквозняков, поэтому мастера пока решила не вызывать.

Чтобы исследовать окна, я взяла с собой небольшую стремянку.

Я специально купила невысокую стремянку для осмотра квартиры. Сейчас использую ее, когда мою окна или когда нужно достать вещи с верхней полки в шкафу

В моей квартире есть балкон и лоджия. Оба порожка некачественно зацементировали, местами цемента вообще не было, как будто у строителей закончился материал. Еще у входа на балконы, — на откосах порогов, — не было уголков, поэтому по краям линолеум задирался.

Один балкон был завален мусором, второй протекал

На мусор и остатки кирпича на балконе я не обратила внимание. А вот когда увидела, что по балконным рамам струятся ручейки воды, расстроилась. Квартиру я принимала в октябре, поэтому на полу была приличная лужа.

Каждую вентшахту нужно проверить

Моя квартира находится на 18 этаже, вентиляционные короба сделали больше, чем было отмечено в плане квартиры. На каждой вентиляции стояли решетки.

Вентиляция в квартире работала хорошо

Чтобы проверить работу вентиляции, я поднесла к шахте горящую свечу. Огонь наклонился к решетке: значит, все в порядке.

На осмотре отопление не всегда работает

Батареи в моей квартире были холодными. Менеджер застройщика обещал, что отопление включат на днях. На всякий случай я добавила в акт осмотра замечание об отсутствии тепла.

На каждой батарее стоит счетчик учета тепла

Я осмотрела каждую батарею, чтобы убедиться, что на них нет трещин, сколов и вмятин. Батареи установили ровно и крепко на кронштейнах, в один уровень с подоконником.

Электрика в квартире должна быть подключена

Электрощиток мне установили в коридоре, при входе в квартиру. Щиток плотно прилегал к стене, повреждений на нем не было.

Электрощиток установили хорошо

Позже, когда щиток переносили на соседнюю стену, электрик сказал, что провода в квартиру провели неправильно, с нарушениями.

При осмотре квартиры провода не получится проверить на глаз. Проблема вылезает во время ремонта — или после короткого замыкания.

При переносе щитка электрик пытался понять, как исправить маршрут неправильно проложенных проводов

Потом я проверила все розетки. Для этого специально взяла из дома телефонную зарядку, поочередно включала ее в каждую розетку.

Пока я проверяла розетки менеджер с недовольным и скучающим лицом стоял поодаль. Но его мнение и настроение меня не интересовало.

Свет проверяла с помощью лампочки, поочередно вкручивала ее в патрон. Так выяснила, что в ванной комнате нет света. Не знаю, было ли дело в выключателе или электрики забыли скрепить провода, но я указала на это менеджеру, и на втором осмотре квартиры свет был.

Кабель под плиту и духовой шкаф вывели наружу. Тогда мне показалось это неудобным: лучше бы установили розетку. Но электрик, который у меня потом работал, сказал, что выведенный кабель — лучше. Так можно удлинить провод, поставить духовку и плиту в удобное место. Еще под такой кабель нужна специальная розетка

Розетки в ванной защитили специальными крышками от попадания влаги.

В ванной комнате и туалете не должно быть протечек

В моей квартире раздельный санузел. В ванной комнате стояла раковина, смеситель и сама ванная.

Ванная комната мне понравилась, внутри было очень просторно. Но фактический метраж здесь оказался меньше: при застройке убрали нишу, в которую я планировала поставить стиральную машинку. Это обстоятельство меня немного опечалило.

В углу ванны был большой скол, который бросался в глаза. Менеджер сразу же сказал, что ванну однозначно заменят.

В ванной не было света, поэтому осмотр я проводила с фонариком

Я включила воду: напор был хорошим, но шланг и душевая лейка протекали. Еще на смесителе перепутали краны холодной и горячей воды.

Потом я заглянула под ванну, чтобы проверить заземления.

Ванну позже заменили из-за большого скола

На глаз показалось, что стыки труб установили герметично, луж на полу ванной не было. А вот счетчики расхода воды установили вверх ногами. Первое время, когда оплачивала коммуналку, приходилось делать фото, чтобы снять верные показатели. Позже сантехник переставил счетчики на воду правильно.

В туалете на счетчике воды протекала соединительная пайка. Рядом с унитазом на полу была лужа. Еще не работала кнопка слива. Унитаз был прикручен к полу и не шатался.

Все эти недочеты я просила внести в акт осмотра.

Если в квартире есть дефекты, квартиру можно не принимать

Меня не смутили такие мелкие проблемы, как рваные обои. Еще я бы закрыла глаза на размер линолеума и незакрепленный плинтус, — даже на щели между стеной и наличниками не обратила бы внимание. Я все равно планировала делать ремонт и все менять.

Соседи рассказывали, что мелкие ремонтные дефекты, как регулировка окон, часто исправляют прямо на осмотре квартиры. Менеджер вызывает мастера из офиса, и тот сразу же все исправляет.

В моей квартире было много серьезных дефектов, поэтому я не подписывала акт приема-передачи. Вместо этого подписала акт осмотра, куда менеджер вносил все недочеты.

Акт осмотра квартиры занял 3 страницы

По закону застройщик должен устранить недостатки в течение следующих 45 дней. Менеджер застройщика сказал, что после исправлений мне позвонят и снова пригласят на осмотр.

Через 45 дней застройщик не перезвонил. Я подождала еще две недели и позвонила сама в отдел передачи квартир.
Менеджер толком не ответила, устранили ли дефекты и просто записала меня на повторный осмотр.

В итоге застройщик 2.5 месяца устранял основные недочеты в моей квартире. Так, ванну и входную дверь заменили на новые. Кривые стены, рваные обои, неплотно прилегающий плинтус и другие мелкие дефекты так и не устранили.

Я больше не могла ждать исправления недостатков от застройщика, поэтому смирилась с ними. Тем более в договоре написано, что устраняются те недостатки, которые непригодны для проживания. Рваные обои к этим недостаткам не относятся, их устраняются по желанию застройщика.

Мой сосед на этаже принимал квартиру около 5 месяцев. Каждый раз он требовал исправить все недостатки в квартире и грозил застройщику судом. Ремонт нужен был максимально качественным, потому что он собирался перепродавать жилье.

Так как я планировала делать ремонт, то на втором осмотре решила не прописывать в акт осмотра мелкие недостатки и просто приняла квартиру.

К тому же в ДДУ прописано, что застройщик гарантирует устранение недостатков в течение 5 лет. Это относится не только к квартире, но и в целом по дому. Например, если в квартире под обоями обнаружили трещину или в подъезде перестал работать лифт, такие недостатки должен устранять застройщик.

Для этого нужно написать претензию застройщику или в УК и приложить фотографии. Оценить проблему придет мастер, составит акт и скажет, в течение какого срока проблему устранят.

Одним из первых документов создается доверенность на застройщика для регистрации ДДУ. После приобретения покупки квартиры в новостройке по ДДУ, застройщик попросит доверенность для совершения действий от вашего лица. Содержание. … Зачем документ нужен застройщику . Договор долевого участия, в соответствии с ФЗ №214 и статьёй 17 требует обязательной государственной регистрации, в противном случае, в дальнейшем, покупатель не сможет оформить собственность на своё имя, так как для этого по закону требуется предоставить зарегистрированный в Госреестре договор. По сути дела, передавшее полномочия лицо уступает своё право требования, так как кроме этого у него ничего не имеется.