В составе жилищно-коммунал ыюго комплекса жилищное хозяйство занимает доминирующее положение, так как по существу все остальные составляющие функционируют и развиваются в соответствии с его потребностями.
Представление о жилищном хозяйстве сложилось у людей уже на раннем этапе развития человеческого общества и было связано с удовлетворением их жизненных повседневных потребностей в жилье. Потребность в жилье как в убежище относится к первичной базисной потребности наряду с продуктами питания, одеждой и обувью, являющимися необходимыми для выживания.
Жилище — важнейшая часть социальной инфраструктуры города, т.е. комплекса, призванного обеспечивать удовлетворение социально- бытовых нужд населения. Роль жилища заключается в обеспечении охраны людей от внешних неблагоприятных природных явлений, создании условий для развития семьи, личности, а также для повышения общего культурного и профессионального уровня людей. Жилище дает возможность пользования коммунальными услугами, современными бытовыми приборами и устройствами, облегчающими домашний труд. Таким образом, состояние жилища оказывает первостепенное влияние на развитие всего городского хозяйства, транспорта, коммунальных и других предприятий.
Дискуссия «Сценарный подход к развитию жилищного строительства Московской области» (Зодчество 2022)
Сфера услуг включает в себя материальные услуги непроизводственного назначения и нематериальные услуги, к которым относятся жилищные.
Жилищное хозяйство — это крупная отрасль непроизводственной сферы, предназначенная для сохранности и улучшения использования жилищного фонда, бесперебойного обеспечения населения коммунальными услугами, необходимыми для жизни и деятельности человека, дальнейшего повышения общего уровня благоустройства и санитарного состояния городов.
В современном городе жилищное хозяйство включает, с одной стороны, жилищный фонд муниципального образования, а с другой — предприятия, созданные для его обслуживания, содержания, эксплуатации и ремонта, а также организации, необходимые для управления этой деятельностью.
Жилищный фонд является основой национального богатства любого государства, в Российской Федерации он составляет более четверти основных фондов страны. Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), а также квартиры и служебные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Жилищный фонд различается по форме собственности как частный, государственный и муниципальный.
В частный жилищный фонд входят:
- — фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищностроительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
- — фонд, находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов, с не полностью выплаченным паевым взносом.
В государственный жилищный фонд входят:
Жилищное право || Право на жилище, объекты жилищного права
- — ведомственный фонд, находящийся в государственной собственности и в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
- — фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также вневедомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Муниципальный жилищный фонд — это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москва и Санкт-Петербург, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
В результате экономических преобразований за последние годы изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Так, доля частного жилищного фонда превысила 50%, в том числе доля жилья, находящегося в собственности граждан, возросла с 26 до 50%, муниципального — до 30%. Более трети квартир государственного и муниципального жилищных фондов приватизировано.
Среди объектов городской недвижимости жилищный фонд выделяется прежде всего своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни, и с этим связаны жесткие требования к состоянию жилищного фонда, снабжению его коммунальными услугами, обеспечению безопасности и комфортности проживания. Социальная значимость жилищного фонда нашла отражение в законодательстве Российской Федерации, которым установлены стандарты (нормативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также поставки коммунальных и жилищных услуг населению с заданным качеством и периодичностью.
Предоставляемое гражданам для проживания жилое помещение должно быть благоустроенным, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Стандарт (норматив) условий проживания должен устанавливаться с учетом особенностей и реальных возможностей города и отвечать существующему на территории города уровню проживания граждан, обеспечивающему наиболее комфортные и безопасные условия проживания, надежную и бесперебойную поставку коммунальных услуг.
До настоящего времени жилищный фонд России недостаточно обеспечен элементарными удобствами, не говоря уже о том, что он не сопоставим по количеству предоставляемых жилищных услуг, существующих в развитых странах. Так, на конец 2007 г. ситуация по благоустройству жилищного фонда России выглядела следующим образом: площади, оборудованные централизованным водоснабжением, составили 73% всего жилищного фонда, канализацией — 69%, центральное отопление было проведено лишь в 73% зданий жилищного фонда, горячее водоснабжение — только в 59%, ваннами было оборудовано 64%, а централизованную подачу газа имело только 70% от всего жилищного фонда. В целом же по стране наименее благоустроен жилищный фонд в Северном, Центрально-Черноземном и Восточно-Сибирском экономических районах.
В настоящее время жилищный фонд городов страны отличается высоким уровнем износа, неоправданно большим сроком службы, морально устаревшей планировкой, аварийным состоянием инженерного оборудования. Ежегодно от 7 млн до 9 млн м 2 общей площади жилых домов становится непригодной для проживания, почти треть жилищного фонда имеет износ более 60%: это установленный соответствующими органами ООН предел, после которого жилье считается опасным для жизни. Поэтому развитие жилищного фонда города и обеспечение его сохранности является приоритетной задачей для муниципальных властей.
Под обеспечением сохранности жилищного фонда понимается поддержание и восполнение постепенно утрачиваемых свойств жилых зданий, осуществляемое посредством организации их эксплуатации, технического обслуживания, систем текущего и капитального ремонта. Организация содержания, эксплуатации и обслуживания жилищного фонда города включает работы по благоустройству и санитарной очистке жилых зданий и прилегающей территории, а также по созданию оптимальных условий эксплуатации конструкций и инженерных систем жилых домов, обеспечивающих нормативные сроки их службы, с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Важнейшая особенность жилищного фонда заключается в том, что он является объектом потребления населением города и со временем изнашивается. Это связано с действием физических законов, внешней среды, деятельностью и изменением потребностей человека.
Существует два вида износа жилых домов: моральный и физический. Физический износ вызывается неблагоприятным воздействием окружающей среды (ветер, дождь, град), действием физических законов (усталость конструкций, разрушение под действием нагрузки, эрозия, гниение и т.д.), негативными действиями людей. Физический износ измеряется в процентах от первоначальной стоимости жилых зданий и устанавливается специалистами с использованием следующих методов:
- — на основе расчетных формул визуальным путем;
- — по сметам, составленным на основании результатов технических изысканий и инструментальных обследований;
- — по общей шкале и таблицам Правил оценки физического износа жилых зданий.
Примерная величина затрат на определение физического износа указанными методами и оценка уровня достоверности полученных результатов приведены в табл. 3.1.
Источник: bstudy.net
Структура и виды жилищного фонда, основные задачи его эффективного развития Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД / ЖКХ / ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ / УПРАВЛЕНИЕ ЖКХ / ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ / HOUSING STOCK / HOUSING AND COMMUNAL SERVICES / MANAGEMENT OF HOUSING AND COMMUNAL SERVICES / RESIDENTIAL AND NON-RESIDENTIAL PREMISES
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Камзолов Ю.В., Самсонов В.С.
В статье рассматривается структура жилищного фонда РФ, представлена классификация видов жилищного фонда . Выделены основные составляющие жилищной проблемы в РФ, проблемные ситуации жилищного фонда , носящие комплексный характер. Приведены основные задачи, которые должны быть решены в первую очередь для достижения эффективного развития жилищного фонда
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Камзолов Ю.В., Самсонов В.С.
Состояние жилищного фонда в Орловской области, необходимость его капитального ремонта и обновления за счет развития жилищного строительства
Особенности и проблемы формирования новой системы капитального ремонта многоквартирных домов в регионах России
STRUCTURE AND TYPES OF HOUSING FUND, THE MAIN TASKS OF ITS EFFECTIVE DEVELOPMENT
The article considers the structure of the housing stock of the Russian Federation, presents the classification of the types of housing stock . The main components of the housing problem in the Russian Federation, the problematic situations of the housing stock , which are complex, are highlighted. The main tasks that should be addressed in the first place, with the achievement of effective development of the housing stock .
Текст научной работы на тему «Структура и виды жилищного фонда, основные задачи его эффективного развития»
!(). В. Камзолов, В. С. Самсонов
СТРУКТУРА И ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА, ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ ЕГО ЭФФЕКТИВНОГО РАЗВИТИЯ
Аннотация: в статье рассматривается структура жилищного фонда. РФ, представлена, классификация видов жилищного фонда. Выделены основные составляющие жилищной проблемы, в РФ, проблемные ситуации жилищного фонда, носящие комплексный характер. Приведены основные задачи, которые должны быть решены в первую очередь для достижения эффективного развития жилищного фонда.
Ключевые слова: жилищный фонд, ЖКХ, жилищные услуги, управление ЛСКХ, жилые и нежилые помещения.
U. V. Kamzolov, V. S. Samsonov
STRUCTURE AND TYPES OF HOUSING FUND, THE MAIN TASKS OF ITS EFFECTIVE DEVELOPMENT
Annotation: the article considers the structure of the housing stock of the Russian Federation, presents the classification of the types of housing stock. The main components of the housing problem in the Russian Federation, the problematic situations of the housing stock, which are complex, are highlighted. The main tasks that should be addressed in the first, place, with the achievemen t, of effective developmen t, of the housing stock.
Keywords: housing stock, housing and. communal services, management, of housing and communal services, residen tial and non-residential premises.
В современных условиях, сложившихся в Российской Федерации, реформирование, модернизация и развитие жилищной сферы, которая создает необходимые жизненные условия для человека, является одним из наиболее важных направлений социально-экономических преобразований. В составе данной сферы главными отраслями являются жилищное строительство и жилищное хозяйство. При этом данные отрасли предназначены для обеспечения воспроизводства и содержания жилищного фонда, а также доведения до прямого потребителя жилищно-коммунальных услуг [6].
Необходимо отметить, что в РФ уровень развития жилищной сферы не соответствует международным требованиям, не в полной мере выполняются возложенные на нее задачи, что значительно влияет на качество жизни населения и приводит к его снижению. Таким образом, по нашему мнению, проблема жилищно-коммунального хозяйства приобретает статус
одной из актуальных социально-экономических проблем в РФ.
Понятие, виды и структура жилищного фонда
В государственной политике к одной из приоритетных задач относиться повышение уровня благосостояния населения. При этом для решения данной задачи одним из основных направлений становится обеспечение доступности, как самого жилья, так и жилищных услуг для каждой семьи в целом. Поэтому основными составляющими жилищной проблемы в РФ являются:
— стремительное старение жилищного фонда, его интенсивное выбытие и нарастающий износ инженерных коммуникаций (для решения проблемы данной составляющей в городе Москва предложен снос «пятиэтажек» с согласия жителей и предоставлением в том же районе нового жилья, и дальнейшее использование полученного опыта и рекомендаций в остальных городах РФ);
— недостаток или отсутствие муниципальных программ и реальных механизмов для обновления установившейся застройки городов и инженерных коммуникаций;
— недостаточность инвестиционных ресурсов, что приводит к низкому уровню инвестиционной активности;
— недостаток объемов нового жилищного строительства;
— увеличение числа организационных форм управления жилищно-коммунальным хозяйством, которые часто не соответствуют современным методам организации (в частности на муниципальном уровне) [5].
Необходимо отметить, что согласно первой части 19 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации [4], все жилые помещения, находящиеся на территории РФ в совокупности являются жилищным фондом. При этом в его состав независимо от
Также отметим, что параллельно при увеличении нового жилья постепенно выходят из оборота жилые помещения, которые относятся к аварийному и ветхому фонду При этом данная совокупность учитывается государством в виде отдельных реестров через организации инвентаризации.
Часто структура жилищного фонда и его определение складывалось в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства. Также жилищные фонды различают согласно порядку формирования, целевого назначения, правилу использования и т. п. В настоящее время согласно положениям Конституции РФ [1], ГК РФ [2, 3] действующим Жилищным кодексом РФ [4] жилищный фонд делится по
форм собственности входят все жилые помещения, в том числе квартиры, служебные жилые помещения, жилые дома, гостинцы и общежития, жилые помещения фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, специальные дома для престарелых, а также иные пригодные для проживания жилые дома.
При этом отметим, что жилищный фонд не включает нежилые помещения, которые находятся в жилых домах и предназначены для нужд непромышленного характера (таких как торговые, бытовые и иные). На начало 2018 г. общая площадь жилищного фонда РФ составляла 3708 млн кв. м (таблица), его динамика с 2015 по 2017 гг. является положительной.
двум признакам (рис.): 1) принадлежность к той или иной форме собственности; 2) зависимость от использования.
Первый признак, часто его называют традиционным, жилищный фонд делит согласно принадлежности к той или иной форме собственности на три группы (используется в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, в ст. 672 ГК РФ, в ст. 19 ЖК РФ).
Таким образом, часть 2 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, согласно формам собственности, подразделяет жилищный фонд на (см. рис.):
1) частный — совокупность жилых помещений, которые находятся в собственности, как граждан, так и юридических лиц и включает жилищный фонд, который:
Динамика жилищного фонда, РФ за, период с 2015—2017 гг. (в тыс. кв. м) [7]
Классификатор объектов а дминистр атив но — терр и-ториального делений (ОКАТО) Типы жилищного фонда 2015 г. 2016 г. 2017 г.
Россия (код по ОКСМ) Всего 3581273,26 3653496,8 3708476,4
Государственный жилищный фонд 115606,78 126951,8 102617,8
Жилищный фонд в собственности граждан 3117923,92 3 189680,9 3286049,3
Жилищный фонд в собственности юридических лиц 92 189,6 92 324,6 92 535,1
Иное 13 316,05 13100 13774,2
Муниципальный жилищный фонд 205 542,06 191886,7 181639,8
Частный жилищный фонд 3231952,97 3306229,7 3394743,3
а) находится в собственности граждан: «индивидуальные дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и жилые дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, комнаты, квартиры и жилые дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством»;
б) находится в собственности юридических лиц, в т, ч. «жилищных и жилищностроительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом», «жилищный фонд, который принадлежит общественным организациям и т. д.»;
2) государственный, в котором обычно выделяют жилищный фонд (см. рис.):
Рис. Классификация жилищного фонда, согласно ЖК РФ
а) Российской Федерации, являющийся совокупностью жилых помещений, состоящих в собственности РФ и находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
б) субъектов РФ, являющийся совокупностью жилых помещений, находящихся в собственности субъектов РФ или в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, созданных субъектами РФ;
3) муниципальный (рис.), являющийся совокупностью жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, а также закрепленных за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Многими авторами довольно часто предлагалось деление жилищного фонда в зависимости от использования, данный показатель в законодательстве впервые был отражен в ЖК РФ, и предполагает разделение на четыре группы (рис.):
1) жилищный фонд социального использования. Является совокупностью, жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, которые предоставляются гражданам на основе договора социального найма, а также жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов, которые предоставляются гражданам на основе договора найма жилищного фонда социального использования;
2) специализированный жилищный фонд. Подразумевает совокупность жилых помещений как государственного, так и муниципального жилищных фондов, которые предназначены для проживания отдельных категорий граждан и предоставляются согласно правилам 4 раздела Жилищного кодекса РФ [4].
Данный жилищный фонд состоит из: служебных жилых помещений, жилых помещений, расположенных в общежитии, маневренном фонде, в домах системы социального обслуживания населения, жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, отделов социальной защиты отдельных категорий граждан и для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
3) индивидуальный Жилищный фонд. В свою очередь, является совокупностью жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду и использующихся гражданами-собственниками:
а) для проживания своего, членов своей семьи и (или) иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами;
б) для проживания граждан также на условиях безвозмездного пользования. Таким образом, использование для извлечения прибыли данного жилищного фонда невозможно;
4) жилищный фонд коммерческого использования. Является совокупностью жилых помещений, использующихся собственником помещения для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставленных собственником таких помещений лицам во владение или в пользование, а также гражданам по иным договорам.
Данный фонд может принадлежать, как частным лицам, так и публичным образованиям на праве собственности. В отличие от предыдущего фонда жилые помещения в данном фонде, предназначены для использования при извлечении прибыли согласно заключенным договорам возмездного пользования (например, отели, гостиницы и т. п.).
Необходимо отметить, что Жилищным кодексом РФ детально не регламентируется жилищный фонд коммерческого использования (он только упоминается) в отличие, от жилищных фондов социального использования или специализированного.
Для примера охарактеризуем состояние регионального жилищного фонда Воронежской области. В области, на начало 2017 г. общий размер жилищного фонда составлял 67272,1 тыс. кв. м, а на начало 2018 г. данная цифра уже выросла до 68713,3 тыс. кв. м, в том числе:
— государственный жилищный фонд — 1047,5 тыс. кв. м;
— муниципальный фонд — 923,9 тыс. кв. м;
— частный фонд — 66 741,9 тыс. кв. м [7].
Общая площадь ветхих жилых помещений по состоянию на начало 2018 года составила 383,6. В процентном отношении данный показатель небольшой, однако исходя из площади непригодного для проживания жилья становится очевидным острая необходимость решения данного вопроса.
Также необходимо отметить, что в 2017 г. в РФ введено в эксплуатацию 1131,4 тыс. квартир общей площадью 78,6 млн кв. м, что составляет 97,9 % к соответствующему периоду 2016 г. (введено 80,2 млн кв. м жилья, 94,0 % к 2015 г.). Среди субъек-
тов РФ наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 11,2 % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по РФ в целом, Краснодарском крае — 5,9 %, Санкт-Петербурге — 4,5 %, Москве — 4,4 %, Ленинградской области — 3,3 %, республиках Татарстан и Башкортостан — по 3,1 %, Ростовской области — 3,0 %, Свердловской области — 2,7 %, Республике Дагестан — 2,5 %, Новосибирской, Самарской и Воронежской областях — по 2,2 %. В этих субъектах РФ построено чуть больше половины общей площади жилья, введенной в РФ.
Отметим, что жилищный фонд имеет проблемные ситуации комплексного характера, охватывающие несколько уровней власти, такие аспекты как: экономический, технический, психологический и т. п. При этом данные проблемы становятся одним из важных факторов при углублении кризисных явлений, сдерживании структурных преобразований и создании предпосылок для стабилизации и экономического роста. Таким образом, от глубины научного представления о сущности и особенности развития жилищной отрасли, об условиях, механизмах регулирования, степени государственного участия и привлечения бизнеса, о социально-экономической эффективности жилищного фонда будет зависеть преодоление представленных проблем. При этом для решения представленных вопросов необходим системный подход, который синтезирует усилия руководителей и специалистов разных уровней и профилей. Можно выделить следующие основные аспекты, относящиеся к проблемам жилищного фонда:
— количественные аспекты, связанные с нехваткой жилья;
— структурные аспекты (несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семьи);
— качественные аспекты (несоответствие имеющегося жилищного фонда с функционально-потребительскими требованиями населения);
— эксплуатационные аспекты, которые связаны с несоответствием требований к техническому содержанию жилищного фонда.
Также необходимо отметить, что в последнее время наблюдается массовое жи-
лищное строительство и крупные объемы ремонтно-реконструктивных работ, но в целом не решается жилищная проблема должным образом, так как данная проблема состоит из множества элементов, которые требуют выполнения значительных условий для ее решения.
Основные задачи эффективного развития жилищного фонда
Таким образом, можно выделить следующие основные направления для решения проблем жилищной сферы:
— поиск и привлечение различных источников финансирования при строительстве и реконструкции жилья, а также капитальном ремонте (при подготовке и реализации государственных и муниципальных жилищных программ, и проектов, создании городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечении инвесторов, строительных компаний, предприятий и организаций);
— обеспечение жильем широких слоев населения (оказание реальной помощи населению в приобретении жилья, создание хороших условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, развитие системы жилищного кредитования, в том числе ипотеки);
— модернизация и развитие системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (при подготовке и реализации системы целевой поддержки социально-незащищенных групп населения, рассмотрение вопросов, связанных с предоставлением оптимального по стоимости или бесплатного муниципального жилья и т. д.);
— усовершенствование архитектурно-планировочного и строительного подхода при формировании благоприятной жилой среды (при развитии качественных и комплексных застроек, включающих благоустройство территорий, переход от типового проекта к индивидуальному);
— совершенствование качества эксплуатации жилищного фонда (при существенном улучшении качества реконструкций и ремонтов жилищного фонда, экономии энергоресурсов, повышении качества жилищно-коммунальных услуг).
Основными задачами, которые должны быть решены в первую очередь, при достижении эффективного развития жилищного фонда являются:
— совершенствование качества функционирования Жилищно — коммунального комплекса РФ (область жилищно-коммунального хозяйства);
— совершенствование финансовых механизмов рынка жилья, которые обеспечивают доступность приобретения жилья для всех слоев населения, развитие системы для поддержки малоимущих граждан (область обеспечения доступности жилья);
— обеспечение жильем в эффективной форме за счет средств бюджетов всех уровней отдельных категорий граждан, определенных законодательством РФ, в соответствии с объемом государственных обязательств (в части выполнения обязательств государства по обеспечению жильем граждан);
— повышение качества и эффективности жилищного строительства, при приведении основных характеристик жилья (как структуры, так и технических) в соответствии с существующей потребностью населения (область жилищного строительства) [5].
Необходимо отметить, что в области жилищного строительства, само строительство является одним из способов воспроизводства жилищного фонда. При этом эффективность и масштабы при использовании жилищного фонда определяются исходя из перспектив развития того или иного поселения и состояния имеющегося фонда. Таким образом, модернизацию, ремонт и реконструкцию жилищного фонда нужно изучать не только как способы воспроизводства, которые дополняют строительство, но и как альтернативы ему.
Еще одним из важных факторов, которые обеспечивают рациональное использование средств, направляемых на решение жилищных проблем, является недопущение абсолютизации нового жилищного строительства и максимальный учет изменений в перспективах конкурентоспособности поселений. При развитии и модернизации жилищного фонда, удовлетворении спроса и потребности общества в жилье направленность должна быть не только на увеличение в потреблении жилья, но и на
повышение качества его и коммунальных услуг. Ресурсы, которые вложены для поддержания жилищного фонда в эксплуатационно-пригодном состоянии, позволят более эффективно его использовать. Реальное повышение качества жилищно-коммунальных услуг вызовет уменьшение удельных объемов потребления энергии, топлива и воды, что приведет к позитивному восприятию населением.
Таким образом, решение жилищных проблем является одним из приоритетов в социально-экономическом развитии РФ. Многие эксперты считают, что при улучшении жилищного фонда РФ первостепенным является проведение жилищной реорганизации в муниципальных образованиях, из-за сосредоточения в них ветхого жилищного фонда, проживания и труда на их территории большей части населения РФ и нахождения в них основных мощностей промышленных организаций. В любом случае, при наличии благоприятной тенденции в изменении макроэкономической ситуации в РФ возможно повышение уровня содержания жилищного фонда и развития жилищного строительства.
1. Конституция Российской Федерации: [принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г.]: с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 дек. 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 дек. 2008 г. № 7-ФКЗ, от 05 фев. 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 № 11-ФКЗ. — Режим доступа: consultant.ru/ (1ск:ип1(Ч11/с:()11.<
2.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): [принят Гос. Думой
21 окт. 1994 г.]: от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (ЬедишчИ/ти* (1ос ЬД\’ 5142/.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): [принят Гос. Думой
22 дек. 1995 г.]: от 26.01.1996. № 14-ФЗ. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/ <1<)(:итеп1/еоп8 <1ос Ь.\’ 9027/.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.]: от 29.12.2004 Ш88-ФЗ (ред.
от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2017). — Режим доступа: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/.
5. Байрамуков С. X. Комплексный подход к проблеме модернизации жилищного фонда [Электронный ресурс] / С. X. Байрамуков, 3. Н. Долаева // Инженерный вестник Дона. — 2013. — № 4. — Режим доступа: http://www.ivdon.ru/magazine/ archive/ п4у2013/2048.
6.Долаева 3. Н. Основные проблемы развития жилищной сферы и пути их решения / 3. Н. Долаева, Ф. К. Биджие-ва // Молодой ученый. — 2014. — № 21. — С. 298—300.
7. Общая площадь жилых помещений на конец года. — Единая межведомственная информационно-статистическая си-
стема (ЕМИСС государственная статистика). — Режим доступа: https://www.fedstat. ru/indicator/ 40454.
Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (Воронежский филиал)
Самсонов В. С., кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры математики и информационных технологий в управлении
К. В. Мироненко, Н. Н. Скрипникова
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ: ОЦЕНКА, ПРОБЛЕМЫ И НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ
Аннотация: в статье рассматривается инвестиционная привлекательность Воронежской области. В рамках статьи проводится анализ основных макроэкономических показат елей региональной экономики, изучаются сильные и слабые стороны, угрозы и возможности инвестиционной деятельности области. В заключение на основе проведенного анализа даются рекомендации по повышению инвестиционной привлекательности Воронежской области.
Ключевые слова: инвестиционная привлекательность, инвестиционный климат, инвестиции, имидж территории, социально-экономическое развитие.
К. V. Mironenko, N. N. Skripnikova
INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF VORONEZH REGION: EVALUATION, PROBLEMS AND DIRECTIONS OF INCREASE
Abstract: the article describes the in vestmen t a ttractiven ess of the Voronezh region, an alyzing the main macroeconomic indicators of the economy, studying the strengths and weaknesses, threats and opportunities for investmen t activities of the region.
Keywords: investment attractiveness, investment climate, investment, territory’s image, socioeconomic development.
В условиях современной рыночной экономики одним из условий развития региона является активизация деятельности, направленной на приток инвестиций. Тща-
тельно продуманный имидж территории оказывает влияние на возможности региона по привлечению инвесторов. Отсюда — социально-экономическое развитие и рост доходности региона.
Источник: cyberleninka.ru
Жилищное строительство
* Данная работа не является научным трудом, не является выпускной квалификационной работой и представляет собой результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала при самостоятельной подготовки учебных работ.
Общие тенденции развития жилищного строительства
Факторы, влияющие на выбор оптимальных конструктивных решений
1. Общие тенденции развития жилищного строительства
Подъем благосостияния всех слоев и социальных групп населения, усиление социальной ориентации развития экономики страны выдвигают ряд важных задач перед жилищным строительством. К 2000 г. намечено обеспечить практически кажцую семью отдельной квартирой или инцивидуальным домом, что потребует к этиму периоду ввода в эксллуатацию жилых домов не менее 2 млрд м 2 .
В целях закрепления кадров и рациональноrо размещения производительных сил намечается приоритетное выделение государственных капитальных вложений на жилищное и социально-культурное строительство во вновь осваиваемых районах Севера, Сибири и Дальнего Востока, а такжс в сельской местности. Для ускоренного решения жилищно-бытовых проблем будут привлекаться средства предприятий, формируемых за счет прибыли, а также средства трудящихся — через жилищно-строительные кооперативы и индивидуальное строительства.
По общим объемам строительства жилья СССР с конца пятидесятых годов превосходит все страны мира, а из расчета на 10 000 чел. населения вводит в эксплуатацию квартир больше, чем США, Канада, ФРГ, Франция, Великобритания, несколько уступая лишь Японии, Финляндии и Австралии.
В настоящее время перспективное проектирование жилищ ведется из чета 18-22 м 2 /чел.
Периодически меняющиеся стандарты жилья вызвали дополнительные проблемы по модернизации жилого фонда, построенного в 1956-1973 гг. Дело в том, что в целях устранения жилищной проблемы в то время были несколько снижены требования к качественным характеристикам жилых зданий: по воздействиям от ударного и воздушного шумов, по теплотехнике, габаритам помещений квартиры и т. п. Из-за недоучета общегородских затрат и затрат на инженерные сети и благоустройство микрорайонов, стоимость земли основная концепция жилой застройки сводилась к застройке пятиэтажными домами.
В настоящее время в связи с тем, что жилые здания с совмещенными санузлами в двухкомнатных квартирах, с кухнями, размеры которых уменьшены до 4,5 м, «сжатыми» прихожими и т. д. строить запрещено, а также в связи с ростом этажности — стоимость жилищного строительства возросла за последние 20 лет из расчета на I м 2 общей площади более чем в два раза. Часть этого удорожания связана с ценообразующими факторами и применением затратного метода в фермировании цен, другая же часть объясняется улучшением качества жилья: повышением уровня инженерного о6орудования (наличием лифтов, мусоропроводов, горячего водоснабжения и др.), увеличением средней этажности, улучшением качества отделки и санитарно-технических приборов.
Таблица 1. Структура государственного и кооперативного строительства жилых домов, %
А. По конструктивным решениям:
панельные и каркасные
В том числе монолитные
Динамика изменения структуры жилищного строительства за период 1960-1990 гг. по конструктивным системам и этажности представлена в табл. 1.
Как видно из табл. 1 резкий прирост объемов жилищного строительства в двенадцатой пятилетке изменил структуру возводимых жилых домов по конструктивным решениям в пользу деревянных и кирпичных зданий в связи с тем, что создание материальнo-технической базы для их строительства может быть осуществлено в более короткие сроки и с меньшими капитальными вложениями. Преимущества индустриального монолитного домостроения до последнего времени использовались не полностью. Лишь 0,1 % общего объема строительства велось на начало 1990 г. этим эффектиъным способом. Многие разработки научно-исследовательских и проектных институтои не внедрялись в практику.
Необходимость более эффективного использования городских территорий и ограничение возможностей изъятия ценных сельскохозяйственных земель определяют также тенденцию дальнейшего повышения этажности жилищного строительства, особенно зданиями выше 9 этажей.
Знацительный прирост строительства деревянных зданий связан с организацией заводского деревянного домостроения, особенно в районах Сибири, Дальнего Востока и Севера.
2. Факторы, влияющие на выбор оптимальных конструктивных решений
Важнейшими факторами, влияющими на экономические показатели проекта, являются выбор материалов и определение конструктивной системы, т.е. системы взаимодействия основных несущих и ограждающих конструкций здания. Необходимо отметить, что эти два фактора тесно связаны между собой, поскольку одни и те же материалы имеют различную эффективность в зависимости от того, в какой конструктивной системе они применены, и наоборот — выбранная конструктивная система может оказаться наиболее оптимальной, если она учитывает наличие конкретной базы строительных материалов.
B современном проектировании приняты как основные два типа конструктивной системы — каркасная и бескаркасная.
При каркасной системе прочность здания обеспечивает каркас, воспринимая все основные нагрузки, a стеновые конструкции выполняют только ограждающие функции.
B бескаркасной системе стены выполняют также и несущие функции.
При этом бескаркасная система может проектироваться в двух вариантах — с продольными или поперечными несущими стенами.
C точки зрения объемно-планировочных решений для жилых домов приемлемы как два типа бескapкасной, так и каркасная система. Для общественных здаиий наиболее оптимальны либо каркас, либо бескаркасная систсма с продольиыми несущими стенами, так как строго регламентированный шаг несущих внутренних стен при поперечной системе создает ряд планировочных неудобств.
Выбор конструктивной системы при проектироеании промышленных зданий, так же как и их этажность, определяется технологическими условиями производства.
В проектировании всех типов зданий имеет также место применение так называемых смешанных конструктивных систем с наружными несущими стенами и неполным продольным или поперечным каркасом.
Примененне каждой из конструктивных систем в зданиях различного типа, назначения и этажности мoжет иметь разные экоиомические результаты.
Бескаркасная система обеспечивает лучшие экономические показатели в строительстве жилых домов до 9-16 этажей, а также для малоэтажных массовых типов абщественных зданий, не требующих сложных планировочных решений.
При большей этажности увеличиваются нагрузки, воспринимаемые стенами нижних этажей, толщина и масса которых для обеспечения необходимой прочности соответственно увеличивается. Это приводит к повышению удельного расходв материалов, затрат труда и сметой стоимости здания. Кроме того, увеличение толщины стен соответственно увеличивает площадь занятую конструкциями, что при той же площади застройки сокращает полезную площадь здания. Таким образом, применение бескаркасной системы для большой (свыше 9-16 этажей) этажности становится экономически нерациональным, и более эффективным оказывается переход на каркас.
Вместе с тем применение каркасний системы жилых домив малой и средней этажности экономииески неоправдано, так как саздает излишний запас прочности с соответствующим увеличением расхода материалов трудовых ресурсов.
При проектировании в первых этажак жилых домов помещений общественного назначения — торговых, обществениого питания, службы быта и т. д.- бескаркасная система не всегдa соответствует объемно-планировочным параметрам, определяемым функциями этих помещений. Таким образом, в некоторых случаях экономически эффективно применение каркасов первых этажах с переходом на бескаркасную систему в жилой части здаиия.
Однако окончательная экономическая оценка применения той или иной конструктивной системы в конкретном проекте может быть осуществлена только с учетом выбора материалов, применяемых для изготовления отдельных конструктивных элементов.
Важно, чтобы строительные качества материала, выбранного для изготовления конструкций, использовались в данной конкретной конструктивной системе наиболее полно, и наоборот чтобы материал не «принуждался» к выполнению функиий, ему не свойственных. В этом случае, как правило, и экономические показатели оказываются оптимальными.
Например, кирпич, обладая значительной плотностью — 1700 кг/м 3 , является материалом, обеспечивающим высокую прочность новых коиструкций, но при этом имеет высокий коэффиинент теплопроводности. Следовательно, для обеспечения теплозащиты здания даже во второй климатической эоне толщина наружных кирпичных стеи должна быть не менее 51 см, а в районах с иизкими тсмеературвмн — 64 см и более.
В связи с этим экономически эффективным использоваине кирпича В наружных стенах может быть только в бескаркасхой продольной системе, поскольку расчетная толщина несущих продольмых наружиых стен по нагрузкам и по теплозаи1итным требованиям совпадает.
Наиболее эффективным матерналом для наружных стен в бескаркасной поперечной системе в настоящее время являются панели из легкик бетонов ллотностью не более 1200 кг/м 3 . Их расчетная толщина с учетом как прочностных, так и теплозащитных качеств практически совпадает.
Использование кирлича и тяжелых блоков с плотностью более 1500- 1600 кг/м 3 для заполнення каркасов экономически недопустимо, ибо ведет не только к перерасходу со6ственно стеновых материалов, но и к увеличению нагрузок на каркас.
Соответственно повышаются расход материалов и масса самого каркаса и фундаментов, увеличиваются затраты на транспортировку. Все это дает значительное повышение сметной стонмости и показателя удельных капитальных вложений в материальнотехническую базу строительства.
В каркасной системе наиболее эффективны стеновые заполнения навесными панелями из бетонов плотностью не более 600 кг/м 3 либо слоистыми панелями из асбестоцемента или алюминия с эффективными утеплителями, обеспечивающими снижение массы наружных стен до 50-15 кг/м 2 , что делает их в 30-80 раз легче кирпичных и в 10-20 раз легче бетонных стен. В этой связи следует особо выделить фактор массы здания, как один из главнейших, определяющих экономическую характеристику конструктивных решений проекта и отражающих их материалоемкость, т.е. физический расход сырья и материалов на изготовление единнцы конструкции. Уменьшение удельной массы зданий и сооружений и снижение их материалоёмкости обеспечивают реализацию ресурсосберегающего направления в развитии экономики. Снижение материалоемкости в строительстве в целом по стране толыко на 1% обеспечивает дополнительный национальный , доход около 350 млн руб. в год.
В структуре сметной стоимости строительства стоимость материалов и конструкций составляет до 60 %, при этом значительная доля этих затрат (до 30 %) создается в процессе транспортировки материалов и контрукций от завода-загoтовителя или карьера до места укладки и прямо пропорциональна их массе.
Экономическая эффективиость снижения материалоемкости на примере конструкций наружных стен здания видна из табл. 2.1 и 2.2.
Таблица 2.1. Экономическая эффективность снижения материалов наружных стен жилых зданий
Источник: referatbank.ru
Общая характеристика жилищного строительства
Курсовая работа
Жилые объекты недвижимости, их характеристика и классификация
недвижимость рынок жилищный
Потребность в жилье является одной из важнейших физиологических потребностей человека. Испокон веков эта потребность являлась одной из основных. Жилые объекты недвижимости призваны удовлетворять эту потребность. Оборот жилья является одной из существенных частей рынка недвижимости.
Рынок недвижимости — это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для совершения процесса обмена объектов недвижимости.
Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны.
Началом истории российского рынка жилой недвижимости считается принятие закона о приватизации жилья 4 июля 1991 года. Россия переходила к рыночной экономике и, соответственно, необходимо было сформировать механизмы распределения жилой недвижимости. До этого времени в нашей стране работал механизм административного распределения жилой недвижимости.
Становление рынка жилой недвижимости происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Темпы приватизации жилья были достаточно низкими, а покупатели уже имелись, спрос опережал предложение. Поведение продавцов и покупателей было нерыночным, активность рынка низкой, а форма расчетов не устоялась.
Формирование рынка жилой недвижимости — качественно новая для российской экономики структура, оно началось в условиях либерализации экономики.
Рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов.
На протяжении последних десятилетий ведется работа, направленная на создание фундамента новой, рыночной системы приобретения и строительства жилья. Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин, в том числе высоким бременем субсидий, а так же практически полным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья.
Таким образом, в настоящее время российский жилищный рынок все еще остается неразвитым. В современных условиях крайне необходимы исследования, посвященные выявлению ключевых проблем жилищного рынка, формулированию предложений по решению этих проблем. Результаты подобных исследований позволяют найти ответы на вопрос о том, каким образом можно переломить неблагоприятные тенденции и ускорить решение жилищной проблемы в России.
1. Жилые объекты недвижимости, как один из элементов рынка недвижимости
.1 Понятия объектов недвижимости, их классификации
Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Признаки недвижимости:
§ недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
§ прочно связана с землей как физически, так и юридически;
§ долговечность объекта инвестирования;
§ стоимость недвижимости высока;
§ каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
§ потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
§ новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
§ строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
§ способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;
Свойства недвижимости:
§ полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
§ фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
§ стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
§ неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
§ ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
§ обособленные водные объекты;
§ инженерные сооружения и сети;
§ элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;
Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
Земля подразделяется на:
§ земельные участки, предназначенные под застройку;
§ природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.
Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.
Жильё может быть:
Нежилые помещения — отдельные строения и их части, не предназначенные для проживания граждан, используемые, как правило, в целях получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.
Нежилые помещения подразделяются на:
.2 Классификация жилой недвижимости
Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека. Конституция Российской Федерации провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей.
Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Классификация недвижимости — это разделение всех объектов жилой недвижимости на некоторые группы. К каждой такой группе предъявляются свои требования комфортности, безопасности, технологий строительства и так далее. Границы между этими группами могут быть в известной степени условны, однако, разница между квартирами двух разных групп вполне значительная. Причем она заключается не только в степени комфорта, но и в цене жилья.
Выделение этих групп основано на использовании целого ряда критериев. Основными среди них являются:
§ Расположение дома относительно города.
§ Используемые технологии строительства.
§ Качество инженерных систем.
§ Уровень благоустройства придомовой территории.
На основании этих факторов специалисты выделяют пять универсальных классов жилья:
§ Элитные (дома класса Люкс).
Это значит, что все квартиры можно условно разделить на эти классы. И если вы ищите жилье с определенным уровнем комфорта, то вам следует сразу сузить круг поисков до конкретного класса.
Элитное жилье и Премиум-сегмент.
Эти два сегмента характеризуются самыми высокими параметрами комфорта и безопасности. Такие дома строятся с использованием самых современных технологий и применением лучших материалов. Немаловажное значение имеет и квалификация строителей — она в данном случае наиболее высокая.
Разумеется, цены на такие квартиры находятся на самом высоком уровне. Это жилье — самое лучшее, что может предложить клиенту рынок недвижимости. А потом здесь, как правило, комфорт и качество стоит превыше цены.
Элитное и Премиум жилье строится обычно по индивидуальному проекту. То есть проект дома создается с нуля. При этом учитываются особенности ландшафта, и дом проектируют так, чтобы аккуратно вписать его в природное окружение. Весь жилой комплекс выдерживается в едином стиле. Обычно такие дома имеют мансарды, панорамные окна, большие балконы, нестандартное остекление и другие необычные архитектурные элементы.
Но главное достоинство элитного и Премиум жилья — это, конечно, сами квартиры. Большинство таких квартир в Тверской области имеют свободную планировку. К вашим услугам большие окна, высокие потолки, высочайшее качество материалов отделки и так далее. На высшем уровне и инженерные системы: обычно в таких домах устанавливается система фильтрации воды, высококлассная вентиляция, подогрев полов.
Отличия элитной недвижимости заключаются, в том числе, особом подходе к подбору жильцов. Чаще всего такие дома имеют немного этажей, а на площадке размещается всего одна квартира. Все жильцы такого дома объединены не только общим социальным статусом, но часто и родом занятий. Такие дома еще называют клубными. Они также отличаются развитой автономией.
Для их обслуживания создается специальная компания, в подвале часто бывает установлен собственный генератор и так далее.
Недвижимость Премиум-класса не менее комфортабельна, но купить такую квартиру может любой. Жилищные комплексы в этом сегменте наоборот часто бывают многоэтажными, с роскошными пентхаусами на последних этажах.
Разумеется, оба типа предусматривают охраняемую территорию, наличие парковки, детской площадки и благоустроенных зеленых зон. Расположены такие дома чаще всего в «тихом центре» вблизи от парковых зон.
Бизнес-сегмент
Квартиры в бизнес-сегменте ориентированы на людей, которые высоко ценят комфорт и удобство, но не готовы переплачивать за них. Эти дома — идеальное сочетание цены и качества. В этих домах также обязательно есть парковка и детская площадка. Чаще всего они представляют собой достаточно большие жилищные комплексы.
Однако в домах бизнес-сегмента квартиры могут иметь уже меньшую площадь, хотя чаще всего в доме имеются и большие апартаменты со свободной планировкой. Для отделки используются относительно более дешевые материалы, но при этом качество никогда не приносится в жертву экономии.
Расположение домов бизнес-сегмента может быть самым различным. Их возводят и в центре города, и в спальных районах с благоприятной экологией.
Эконом-сегмент и социальное жилье.
Объекты недвижимости этих сегментов ориентированы на массового покупателя, для которого не последнюю роль играет цена новой квартиры.
Такие дома возводятся по типовым проектам, но для их строительства используются современные материалы и технологии. Такие квартиры часто продаются без отделки, чтобы уменьшить их стоимость. При этом застройщик особенно заботиться о соблюдении требований безопасности и надежности жилья.
Современное социальное жилье и квартиры эконом-класса сильно отличаются от типовых проектов, возводимых несколько десятилетий назад. Дома в этом сегменте нередко имеют собственную огороженную территорию, детскую площадку и место для парковки. Сами квартиры тоже стали значительно комфортнее, хотя именно в этом сегменте чаще всего встречаются недорогие однокомнатные квартиры и апартаменты-студии.
Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:
§ фактор спроса и предложения;
§ фактор пользователя недвижимого имущества;
§ факторы, связанные с объектом недвижимости;
§ факторы внешней рыночной среды;
§ фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.
На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют переменные:
§ фактор условия ведения бизнеса в городе;
§ фактор уровня жизни;
§ политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;
§ уровень платежеспособного спроса населения региона;
§ доступность кредитов и жилищных субсидий;
§ макроэкономические факторы (цены на нефть, курс доллара, акции, депозиты и т.д.)
Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:
§ количество домохозяйств на рынке жилья.
Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры. Экономические факторы так же существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.
Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.
Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.
.3 Создание и оборот жилой недвижимости
Жилая недвижимость, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с его функционированием так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса и управления.
Рынок жилья существенно отличается от высокоорганизованных рынков стандартизированных товаров. Его специфика, связанная с локальным размещением, территориальной привязкой объектов, двойственным характером, социальной значимостью, достаточно хорошо изучена, а специфика, обусловленная сложной субъектной структурой и социальной значимостью (создание нормальных условий для жизнедеятельности человека), определена недостаточно четко.
Рынок жилья несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на качество жизни, уровень рождаемости и темпы прироста населения, отражаясь на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом
Рынок недвижимости представляет собой достаточно многоаспектное явление.
На рынке жилой недвижимости представлены:
§ клиенты рынка жилой недвижимости — продавцы и покупатели;
§ институциональные участники рынка жилой недвижимости;
§ профессиональные участники рынка жилой недвижимости.
Покупатель — главный субъект рынка жилой недвижимости, осуществляющий оплату деньгами и являющийся приобретателем товара, то есть жилого помещения. Продавец за соответствующее вознаграждение передаёт покупателю товар. Покупателем и продавцом могут быть физическое или юридическое лицо (застройщики, управляющие компании), имеющий право на данную операцию по закону, в том числе государство.
К институциональным участникам , представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:
§ органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
§ организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;
§ федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
§ органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
§ органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке, и перечнем легальных видов деятельности коммерческих структур. Основными являются:
§ инвесторы, осуществляющие вложения собственных или заемных имущественных, финансовых и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
§ кредитные учреждения, занимающиеся финансирование операций на рынке жилой недвижимости, в том числе ипотечное кредитование;
§ оценочные компании, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
§ девелоперы, разрабатывающие концепцию объекта недвижимости;
§ редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий;
Также в состав профессиональных субъектов рынка жилья входят: страховщики, управляющие, аналитики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, юристы, специалисты в области обучения персонала и другие специалисты.
Отдельно необходимо дать характеристику деятельности основных субъектов первичного и вторичного рынка жилья, т.е. строительных организаций и риэлторских фирм.
Строительной организацией является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов жилой недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство.
Риэлторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями и правами на них. Под риэлтором понимают профессионала рынка жилой недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только ГК и УК, но и Кодекс этики и стандарты Российской Гильдии риэлторов.
Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка жилой недвижимости имеют сложную функциональную структуру, цель которой — удовлетворение потребительского спроса, а также оптимизация объемов продаж жилья и соответственно получаемой прибыли.
Исходя из триединства сущности недвижимости, как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
§ развития (создания) недвижимости;
§ управления и эксплуатации недвижимости.
Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:
§ на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
§ на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
§ на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
§ на налоги (налогообложение недвижимости).
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.
Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:
§ преобладание внебюджетных источников инвестирования;
§ большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
§ высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
§ слабая изученность рынка развития;
§ отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.
Формирование инфраструктуры рынка жилой недвижимости обеспечивается совокупными усилиями профессиональных субъектов рынка. При этом они в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка.
Любой объект недвижимости является неповторимым и характеризуется специфической системой как качественных, так и количественных характеристик недвижимости. Под качеством понимаются свойства имущества, которые способны удовлетворять разные потребности людей. Под свойством понимается особенность, которая проявляется при эксплуатации или управлении.
Для управления имуществом и совершения сделок с ним нужно иметь информацию нескольких видов:
§ физические характеристики для земельного участка или зданий (размеры, местоположение, площадь);
§ имущественно-правовое описание (ограничения, сервитуты, вещные права, обременения);
§ экономические показатели спроса (цена, стоимость, доходность);
§ состояние внешней среды (экология, климат, шум, транспорт, сейсмичность).
При этом информация должна быть собрана на региональном и локальном уровне, а также на самом объекте.
У каждого земельного участка есть свой индивидуальный кадастровый номер. Он присваивается участкам органами земельного комитета, а зданиям — БТИ.
Недвижимость может быть нескольких видов:
§ Специализированная недвижимость. Этот вид имущества приспособлен специально для ведения бизнеса и перемещается только вместе с бизнесом, к примеру, химические предприятия или нефтеперерабатывающие заводы.
§ Неспециализированная недвижимость. Это обыкновенные здания, которые могут быть проданы или сданы в аренду, например, офисы, фабрики, магазины, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
§ Недвижимость для инвестиций. Ее приобретают с целью получить доход от сдачи в аренду.
§ Избыточная недвижимость. Это земли, которые не нужны для ведения бизнеса.
Как и любой товар, недвижимость имеет определенные свойства:
§ Полезность. Любой объект недвижимости должен удовлетворять разные потребности покупателя. Полезность может определяться размером помещения, планировкой, материалом конструкций.
§ Долговечность. В зависимости от того, из какого материала сделаны основные конструкции недвижимость имеет разные нормативные сроки службы.
§ Неповторимость. Любой объект недвижимости имеет индивидуальные признаки.
§ Управляемость. Каждый объект недвижимости требует постоянного управления, к примеру, своевременного ремонта и разных профилактических работ.
§ Устойчивая тенденция к росту стоимости.
Недвижимое имущество можно разделить на делимо и неделимое. Делимое имущество можно разделить на доли без нарушения его сущности. Однако в установленных законом случаях и его можно по суду признать неделимым.
Недвижимость может иметь некоторые обременения. Они устанавливаются на основе закона или же договора. К примеру, здание может быть передано в залог или аренду. Разнообразные обременения сильно снижают стоимость недвижимости, поскольку способны ограничить сферу ее использования и владения.
В настоящее время особенно актуальным является целевое назначение недвижимости. Особенно это касается земель, поскольку по закону вся земля разделена на несколько типов. При покупке участка всегда необходимо тщательно проверять его целевое назначение, потому что, купив участок, предназначенный для ведения подсобного хозяйства, вы не сможете получить разрешение на строительство дома на нем. Для этой цели необходимо приобретать участок для индивидуального жилищного строительства.
2. Анализ рынка жилой недвижимости
.1 Состояние жилищного фонда в Российской Федерации
На конец 2011 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3288 млн. кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2374 млн. кв. метров (72% общей площади), в сельской местности — 914 млн. кв. метров (28% общей площади).
В частной собственности находится около 86,3% жилищного фонда, из которого 82,9% перешло в частную собственность граждан в результате приватизации.
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя на конец 2011 г., в Российской Федерации составила 23,0 кв. метров, по отношению к 2000 г. она выросла на 19%, отчасти ее рост вызван не только объемами ввода жилья, но и сокращением численности населения.
Самая низкая величина общей площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного жителя, в республике Тыва — 13,1 кв. метров на человека, самая высокая в Чукотском автономном округе — 30,0 кв. метров.
Жилищный фонд представлен в основном каменными и кирпичными домами, которые составляют 40,2% общей площади жилищного фонда, на панельные и деревянные дома приходится 25,5% и 20,2% соответственно.
Комфортность жилищ и техническую доступность коммунальных услуг для потребителей обеспечивает уровень благоустройства жилищного фонда. В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 62,7%. К концу 2011 г. она увеличилась по сравнению с 2001 г. на 13,3 процентного пункта.
В 2011 г. в Российской Федерации снесено 2,4 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилищного фонда (2,4% от общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда).
В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции.
В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 61,4%. В 2000-2011 гг. она увеличилась на 12 процентных пунктов. Уровень благоустройства МКД можно с достаточной степенью надежности отразить показателями благоустройства городского жилого фонда
В 2011 г. водопроводом было охвачено 89% городского жилого фонда, канализацией -87%, отоплением — 92%, горячим водоснабжением (ГВС) — 80%. Наименьший уровень благоустройства — в многоквартирных домах, построенных до 1920 г. Из них только 1-2% охвачены ГВС. Для зданий, построенных в 1921-1945 гг., эта доля повышается до 45%, а для построенных в 1946-1970 гг. — до примерно 67%
Российская Федерация располагает огромным жилищным фондом. На конец 2011 г. общее количество жилых зданий составляло 19650 тысяч с общей площадью 3 177 млн. м 2 . Большая часть жилищного фонда (72%) находится в городских поселениях (2 293 млн. м 2). За период 2000-2011 гг. площадь жилищного фонда выросла на 14%. Ежегодный прирост жилищного фонда составляет примерно 3%.
Основную долю жилых помещений составляют квартиры в многоквартирных домах (70% от общей площади жилищного фонда). Общее количество многоквартирных домов (МКД) на конец 2011 года составляло 3224 тысяч зданий с общей площадь жилых помещений 2237 млн. м 2 . Количество индивидуальных жилых зданий (ИОЗ) — 16 426 тысяч, их общая площадь — 974 млн. м 2 .
2.2 Анализ перспектив развития
Социальная стабильности общества, уровень безработицы, мобильность рабочей силы и другие факторы во многом определяются наличием достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным требованиям общества, возможностью приобретения жилья представителями самых широких слоев населения.
На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике Российской Федерации остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам.
Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Так, в 2011 году он составлял в среднем по России 22,8 кв. м на человека. Для сравнения, на одного жителя Нидерландов приходится около — 74 кв. м, в Германии — 60 кв. м, в Великобритании — 62 кв. м, во Франции — 37 кв. м (см. приложение №2).
Достаточно высокий уровень цен на российскую жилую недвижимость в течении последних лет имел устойчивую тенденцию к росту. В сочетании со значительным снижением объема вводимого жилья, во многом обусловленным мировым финансовым кризисом, это ведет к тому, что недвижимость становится все менее доступной для широких слоев населения. В связи с этим приобретает актуальность вопрос о выявлении факторов, оказывающих влияние на цены на рынке жилья.
Жилая недвижимость является одним из самых дорогостоящих приобретений человека за всю его жизнь, но она так же является неотъемлемой частью жизни каждого из нас, именно поэтому такое пристальное внимание сосредоточенно на заключении сделок с жилым имуществом, а именно на договоре купли-продажи, как наиболее часто встречающемся в жизни.
Один из важнейших недостатков образования цен на недвижимость — их недоступность для большинства населения. А так же нехватка самого продукта. В связи с развитием рынка жилой недвижимостью и потребностью в жилье необходимо разработать различные программы по доступности жилья для большего процента населения.
Покупать квартиру на вторичном рынке — наиболее простое и частое решение для большинства россиян. Вторичное жилье — не случайно самый популярный вид недвижимости: прежде всего, это уютное, уже обжитое пространство. Кроме того, районы, где есть предложения, как правило, имеют давно отлаженную укомплектованную инфраструктуру. Особый плюс — нынешняя стабильность цен.
На вторичном рынке жилья так же есть минусы. Во-первых, требуется тщательная проверка юридической истории квартиры. Во-вторых, во всех квартирах типовые планировки и старые инженерные сети.
Наиболее часто квартиры на первичном рынке покупают более молодая часть населения. Первичное жилье выбирают, прежде всего, из-за того, что возможность заказывать планировку и отделку по своему вкусу. Так же это новые инженерные сети, охрана и парковка.
Недостатки первичного жилья главным образом это неизвестная окончательная стоимость после завершения строительства, неизвестные точные сроки вселения в квартиру. Коммунальные платежи или выше или не определены (см. приложение №3).
Социальная жилищная устроенность населения важна. Главным образом улучшается инфраструктура. Поэтому как говорилось ранее необходимо разработать различные программы доступности жилья для большинства населения. Так же хотелось бы, чтобы покупка квартиры на первичном рынке была более выгодна.
Рынок жилой недвижимости существенно отличается от рынков стандартизированных товаров. Теоретические исследования характера взаимоотношений участников рынка позволили определить специфику субъектной структуры рынка жилой недвижимости и выявить социальную значимостью рынка жилой недвижимости.
В условиях общемирового финансово-экономического кризиса Россия стоит перед проблемой переосмысления приоритетов социально-экономической развития и способов их финансирования. Особое значение не только для краткосрочных, но и долгосрочных перспектив развития будет иметь позиция государства по отношению к жилищному вопросу. Рациональный выбор, безусловно, должен основываться на комплексной народнохозяйственной оценки последствий той или иной политики.
Складывающиеся тенденции развития жилищного рынка в России в случае отсутствия значимой государственной поддержки уже в краткосрочной перспективе приводят к экономической депрессии жилищного строительства.
Для предотвращения такого негативного сценария развития одной из важнейших социально-экономических сфер, необходимо принять и обеспечить реализацию целевой программы в рамках которой следует предусмотреть:
§ — формирование новых и использование существующих институтов и инструментов для целевого финансирования строительства жилья, а также финансирования и жилищного кредитования населения (АИЖК, ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, ссудо-сберегательные ассоциации, жилищные агентства и т.д.);
§ — выделение на возвратной основе в виде кредитных линий финансовых ресурсов адекватных возникшим дефицитам. Условиями выдачи кредита предусмотреть обязанность 27 первичного заемщика (получателя государственных средств) контролировать затраты и уровень рентабельности конечного заемщика (инвестора и застройщика);
§ — начать программу масштабного строительства доходного жилья экономического класса. Арендатор жилья этого типа будет наряду с оплатой жилищно-коммунальных услуг уплачивать инвестору доход на вложенный капитал. На первоначальном этапе основным инвестором могло бы выступить государство, а размер ежемесячной платы сверх обычных платежей за аренду квартиры площадью 60 кв. м. должен составить 12-14 тыс. рублей. Потенциальный спрос на жилье этого типа при вышеназванных условиях аренды могли бы проявить до 5 млн. семей
Принципиально важными являются вопросы, откуда возьмутся финансовые ресурсы для осуществления описанных мероприятий. Особенность современной ситуации состоит в том, что деньги, предназначенные для использования в будущем, в значимом масштабе исчезли из экономической системы. В условиях высокой неопределенности относительно перспектив будущего экономического развития, ни банковская система, ни нефинансовые корпорации, ни население не могут и не желают инвестировать на длительный срок. Соответственно, источником инвестирования могут быть либо накопленные ресурсы государства и институциональных инвесторов.
В итоге в соотношении потенциальных результатов и рисков при принятии программы стимулирования жилищного строительства превосходит это соотношение в случае проведения политики сокращения государственных расходов в области жилищного строительства.
Ясно, что предлагаемые меры жилищной политики должны иметь свою специфику для различных регионов и типов поселений, однако общим для всех них является тот факт, что строительство доступного для населения жилья является (и всегда было) важнейшим фактором преодоления финансово-экономического кризиса.
Список литературы
1. Асаул. А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.;
2. Викторов М.Ю. Маркетинг рынка недвижимости / М.Ю. Викторов // Маркетинг и маркетинговые исследования в России. — 2006. — №6. — С. 15-22;
. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. — 152 с.;
. Крутик А.Б. Экономика недвижимости. Учебники для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. — СПб.: Издательство «Лань», 2008. — 480 с.;
. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости / Г.М. Стерник. — М.: АКСВЕЛЛ, 2005. — 203 с.;
. Борисенок Н.К. Влияние основных экономических показателей на цены рынка вторичной жилой недвижимости г. Москвы // Материалы 16-ой Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления», г. Москва: ГУУ, 2011 — 0,12 п.л.;
. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, №2.;
. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. — М.: Академия, 2008;
. Панфилов А.В., Жилищный сектор — важнейший фактор восстановления экономики и формирования среднесрочной экономической динамики/ Проблемы прогнозирования — М.:2010, №4 — 0,4 п.л.
. Панфилов А.В. Обзор существующей затратно-ценовой структуры в жилищном секторе / отчет по проекту Мирового банка 2005 г., Vendor №72663 Worldbank.org — 6,0 п.л.
Теги: Жилые объекты недвижимости, их характеристика и классификация Курсовая работа (теория) Экономическая теория
Просмотров: 27620
Найти в Wikkipedia статьи с фразой: Жилые объекты недвижимости, их характеристика и классификация
Репетиторство
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
Источник: diplomba.ru