При описании фигуры заказчика в строительстве ориентируются на те нормативные документы, которые в большей степени регламентируют его текущую роль. Заказчик, как лицо управляющее строительством, может по характерным особенностям отождествляться с фигурой застройщика, а по объёму и содержанию функций — частично пересекаться с инвестором и/или генеральным подрядчиком. При этом роль заказчика в строительстве с применением именно этого наименования в документе подробно изложена в «Положении о заказчике при строительстве…» и в Гражданском кодексе РФ.
Определение и границы термина
Заказчик в строительстве – это лицо, которое порученным ему строительством управляет. Заказчиком может быть юридическое и физическое лицо, которое уполномочено инвестором реализовывать проект, или само являющееся инвестором. От имени инвестора или застройщика заказчик организовывает отношения и деятельность подрядчиков, направленную на выполнение инженерных изысканий, проектной документации и хода строительства.
Кто такой технический заказчик? Функции и обязанности по закону
Заказчик и инвестор
Из определения заказчика следует возможность как совмещения в одном лице функций инвестора и заказчика, так и разделения их. Поскольку инвесторы производят капитальные вложения с задействованием собственных и/или привлекаемых средств, то различия определяются тем, вкладывает ли заказчик собственные средства в проект и инициирует ли он в этой роли проект вместе с другими инвесторами.
Если заказчик рассматривается исключительно как нанимаемое лицо, уполномоченное инвестором заниматься управлением строительством, то он наделяется правами владения капитальными вложениями и использования их в период полномочий, который устанавливается договором. В случае нарушения инвестором договорных обязательств заказчик вправе прекратить исполнение обязательств со своей стороны.
Заказчик и застройщик
Заказчик может получить полномочия и от застройщика на период строительства (период полномочий, определяемый договором) или совмещать в одном лице функции заказчика-застройщика. Для того чтобы понятия заказчик и застройщик стали тождественными в одном субъекте, заказчик должен быть юридическим лицом, владеть на правах собственности или аренды земельным участком и иметь право самостоятельно принимать решение по самому факту реализации программы строительства. В Гражданском кодексе фигура заказчика коррелирует с фигурой застройщика в Градостроительном кодексе.
Именно лицо обладающее правом на земельный участок, может сначала получать разрешение на строительство, затем – на введение его в эксплуатацию, и после окончания строительства – на регистрацию права собственности. Отсюда следует и одно из требований Гражданского кодекса к заказчику о своевременном предоставлении для строительства земельного участка.
Заказчик и проектировщик
Заказчик, как лицо, намеренное осуществить строительство (реконструкцию) архитектурного объекта, обязан иметь на руках выполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектурный проект. Выполняться этот проект должен архитектором, имеющим соответствующую лицензию. В связи с этим, заказчик отбирает проектировщиков и определяет техническое задание.
Как правило, заказчик заключает договор с генеральным проектировщиком, который потом, при необходимости, привлекает к решению задачи субподрядных проектировщиков и изыскателей. При этом вопросы получения согласования и разрешения соответствующих органов на проведение изысканий и проектных работ входят в круг задач заказчика.
Заказчик и подрядчик
В большинстве случаев для непосредственного исполнения строительных задач заказчик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком, а тот уже, в свою очередь, посредством субподрядных договоров, при необходимости, привлекает к процессу субподрядчиков. В такой классической схеме многих заказчиков не устраивает, что они не знают, какими именно исполнителями, в конечном счёте, будет выполняться работа.
Чтобы устранить эту неосведомлённость, прибегают к нескольким способам:
- Указанный исполнитель . В договоре генерального подряда чётко оговаривается, что ключевые и значимые работы (с их перечнем) генеральный подрядчик должен выполнять лично, передавая субподрядчикам менее существенные функции. На практике же в строительстве невыполнение даже, на первый взгляд, незначительной задачи может нарушить график и сорвать процесс. Поэтому часто прибегают ко второму способу.
- Согласованные списки субподрядчиков . При таком подходе заказчик предварительно должен одобрить тех субподрядчиков, которых генеральный подрядчик планирует привлечь к строительству. Происходить это может как комплексно, в едином тендерном пакете вместе с генподрядчиком, так и локализовано – отдельным списком.
- В первом случае, во время выставления своей кандидатуры на торги, генеральный подрядчик демонстрирует свою сеть субподрядчиков, что даёт возможность заказчику делать выбор «пакетно» – принимать решение с учётом того, кто будет привлекаться для субподрядных работ.
- Во втором случае, заказчик начинает работать с генеральным подрядчиком, позднее отдельно принимая решение по предложенным кандидатурам субподрядчиков. Если после проверки какой-либо из субподрядчиков вызывает сомнения, его кандидатура может быть отклонена. Согласование, однако, следует проводить до подписания договора субподряда. В противном случае при одностороннем отказе со стороны генподрядчика сотрудничать с субподрядчиком, заказчик не будет нести никакой ответственности, поскольку никак не связан в правовом смысле с субподрядчиком, но генподрядчик будет за это «отвечать». Второй подход при согласовании распространён при давних устоявшихся связях заказчика и генподрядчика.
- Прямой договор субподряда . С согласия генерального подрядчика заказчик может привлекать субподрядчиков напрямую, подписывая соглашение на выполнения отдельных работ (ст. 706, п. 4 ГК РФ это допускает). В этом случае стороны уже ответственны друг перед другом за соблюдение условий договора. В плане расчётов заказчик тоже иногда может оплачивать работу субподрядчика напрямую (минуя ответственного посредника в лице генподрядчика). Но это допускается либо при прямом договоре субподряда, либо, если стороны при подписании контрактов генерального подряда и субподряда сразу оговорили такую возможность.
Поскольку любое строительство имеет свою специфику, заказчик обычно не «привязывается» к неким стандартным классическим форматам, а выбирает те, которые в данной конкретной ситуации использовать наиболее целесообразно.
Заказчик и поставщик
Отношения заказчика и поставщика тоже со временем начинают уходить от стандартных однозначных схем, однако по-прежнему наиболее распространены две модели:
- В первой – узкой – заказчик связан только с поставщиками оборудования. Поставщики товарно-материальных ценностей, сырья, конструкций заключают договор с подрядчиками напрямую.
- Во второй – расширенной модели отношений – заказчик частично решает задачи по приобретению материалов и сырья. Часто в таких схемах поставщики могут работать напрямую и с заказчиком, и с генеральным подрядчиком, и с субподрядчиками. При этом заказчик имеет определённое Гражданским кодексом право контролировать качество материалов, предоставленных подрядчиком. Всё это требует высокой координации действий, поэтому к особо сложно координируемому варианту чаще прибегают как к вынужденной мере. Однако, независимо от формата отношений, заказчик оставляет за собой право контроля качества.
Все отношения с поставщиками строятся через подписания договоров купли-продажи или договоров поставки (в зависимости от контекста и правовых нюансов).
Функции заказчика
Функции, которые закреплены за заказчиком, зависят от стадий работы над строительным проектом и области осуществления процесса.
Функциональный набор обязанностей заказчика на каждом конкретном проекте уточняется отдельно, а особенности отражаются в соглашениях. При этом важно не допускать совмещение функций исполнителя и контролёра в одном подразделении компании-заказчика.
Права заказчика
Заказчик, если иное не установлено условиями конкретных соглашений, реализовывая задачи и исполняя обязанности, имеет право:
Согласно статье 748 ГК РФ, заказчик имеет право контролировать ход строительства, ход работ, качество материалов и целесообразность их использования, не вмешиваясь при этом хозяйственную деятельность подрядчика. Часто эту функцию относят к обязанностям заказчика, что неверно. Контроль за ходом работ и надзор за строительством выносятся в категорию «права», потому что подобный контроль относится к сфере объективных интересов заказчика. Отсутствие контроля повышает, в первую очередь, риски самого заказчика, особенно, когда речь идёт о праве собственности на объект строительства (реконструкции, ремонта).
Заказчик здесь преследует, по меньшей мере, две задачи:
- точное выполнения ТЗ на основе технической документации,
- недопущение возможности квалифицировать будущий объект как самовольную постройку.
В случае получения объектом строительства статуса самовольной постройки государственная регистрация права собственности окажется под вопросом. Кроме того, это может привести к сносу постройки.
Поэтому вторым пунктом статьи 748 ГК РФ вводится уже обязательство заказчика немедленно заявить об обнаруженных недостатках подрядчику. Если заказчик сразу этого не делает, он лишается права позднее ссылаться на обнаруженные им недостатки.
В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху. Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина. В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.
Сущность понятия «застройщик»
Застройщик – это по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.
Застройщик и девелопер: сходства и различия
В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.
Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.
Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.
Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:
- Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получениясоответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
- Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
- В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.
Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.
Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?
Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет).
А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.
В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной.
Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.
В нормативных документах различных уровней даётся определение и заказчика, и застройщика. Но с границами этих понятий и функциями соответствующих им лиц возникают сложности. Не все законодательные источники одинаково определяют роль застройщика, а в некоторых из них такая фигура вообще не рассматривается.
Кроме того, функционально застройщик может брать на себя функции заказчика. Всё это приводит к тому, что часто функции заказчика-застройщика сливаются. Однако подобное соединение возможно не всегда.
Так «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд», действующее в России с 2001 года, отменяет прежде действующее «Положение о заказчике-застройщике» от 1988 года и регламентирует функции, права и обязанности отдельно фигуры заказчика, хотя определение застройщика в данном нормативном документе тоже присутствует. Поэтому при строительстве объектов не для государственных нужд и в случаях, когда заказчик и застройщик как два разных хозяйствующих субъекта вступают между собой в деловые отношения, требуется определить чёткую разницу между ними.
Распределение ролей, согласно нормативным документам
Вопрос определения разницы между функциями различных субъектов в строительстве сводится не только к созданию наиболее эффективной модели работы на проекте. (Хотя типизированный опыт и наработанные схемы взаимодействия упрощают деятельность участников и помогают избежать множества ошибок). Решение вопроса с определением границы прав и ответственности важно при ведении хозяйственных споров. И поскольку судебные органы, выносящие решения, будут в своём выборе ориентироваться на положения нормативных документов, следует обратиться к первоисточникам.
Федеральные законы
Различные Федеральные законы касаются разных аспектов деятельности застройщика.
Требования законов нашли отражения в различных кодексах и положения, действующих на территории России. ФЗ 372 «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…» также уточняет понятие застройщика и связанного с ним технического заказчика.
Градостроительный кодекс
Застройщик, согласно Градостроительному кодексу РФ в редакции 2016 года, – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, инженерные изыскания и подготовку для этого проектной документации на принадлежащем ему (застройщику) земельном участке или на участке иного правообладателя. К последним относятся правообладатели, которым были переданы полномочия государственного или муниципального заказчика на строительство.
В случае подобной передачи полномочий объём функций застройщика и государственного заказчика пересекаются. При этом Кодекс в определении устанавливает ряд формальных ограничений к строительству на участке иного правообладателя, то есть, в определении говорится:
С июля 2017 года в пункт п. 16, ст. 1 Кодекса на основании ФЗ 372 вносятся изменения. В частности указывается, что застройщик имеет право передать свои (если эти функции предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности).
В Кодексе ни понятийно, ни функционально не разводятся термины «застройщик» и «заказчик». При этом отделяется понятие «технический заказчик». В редакции до июля 2017 года техническим заказчиком могло быть как юридическое лицо, так и физическое лицо, которое действовало бы на профессиональной основе. Начиная со второй половины 2017 года, техническим заказчиком может быть только юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком. От имени застройщика технический заказчик может заключать договоры:
- о проведении инженерных изысканий,
- о создании проектной документации,
- о капремонте, реконструкции и строительстве объектов капстроительства,
- о подготовке задания (ТЗ) на выполнение этих работ,
- о предоставлении материалов и документов лицам, которые будут выполнять все эти работы.
Кроме этого, технический заказчик утверждает проектную документацию и сам подписывает документы, которые нужны для получения разрешений на ввод в эксплуатацию.
Важно, что функции технического заказчика, согласно этой редакции, могут быть только у члена саморегулируемой организации в соответствующих этому областях инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства. Однако предусмотрены некоторые исключения, когда членство в саморегулируемых организациях не требуется (ст. 47, п. 2.1, ст. 48, п. 4.1 ст. 52, п. 2.2).
В Гражданском кодексе при описании отношений с участниками строительного процесса используется понятие «заказчик». Здесь заказчик представляет собой одну из сторон договора подряда, которая даёт задание другой стороне договора подряда – подрядчику – и обязуется принять результат труда и оплатить работу (ст. 702).
Этот же Кодекс в части исполнения договора строительного подряда дополнительно обязует заказчика своевременно предоставить земельный участок для строительства (ст. 747, п.1). Кроме того, заказчик должен (согласно договору подряда) передавать подрядчику в пользование здания, необходимые для проведения работ, обеспечивать грузоперевозку в его адрес, подвести паро- и водопровод, электроснабжение (ст. 747. п. 2).
В данной статье описывается обязанность, которая основана на том, что:
- у заказчика к моменту окончания работ, должны быть основания для регистрации права собственности на возведённую недвижимость,
- именно обладатель прав на земельный участок может получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию (что предусмотрено условиями регистрации прав собственности).
Исходя из этого, здесь фигуру заказчика следует отождествлять с фигурой застройщика, как субъекта градостроительной деятельности. В практике строительной деятельности к такому лицу применимо наименование заказчика-застройщика.
Положение о заказчике
«Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд» утверждено постановлением Госстроя РФ в 2001 году. Помимо регламентирования функций, прав и ответственности заказчика, Постановление фигурам заказчика и застройщика даёт два отдельных определения:
- Заказчик – лицо (юридическое или физическое), являющееся инвестором или уполномоченное инвестором реализовать проект по строительству.
- Застройщик – юридическое лицо, которое на правах собственности или аренды владеет участком земли. Застройщик принимает решение о факте реализации программы строительства, устанавливает методы финансирования, координирует работы реализации программы.
Принципиальными отличиями здесь становятся три параметра:
- Владение участком земли на правах собственности или аренды для застройщика. (Заказчик как непременный владетель земельного участка не назван).
- Статус юридического лица для застройщика и вариабельность в этом вопросе для заказчика.
- Право принятия решения по реализации программы у застройщика. (Заказчик лишь уполномочен другим лицом, инвестирующим в проект, заниматься его реализацией: находить подрядчиков и проектировщиков, рассчитываться с ними, принимать итоговые результаты строительства и т. д.).
Из этого следует, что, если юридическое лицо, владеющее участком земли (собственность или аренда), примет решение о реализации программы строительства и одновременно с этим самостоятельно займётся реализацией проекта, то роли застройщика и заказчика соединяться в одном и том же субъекте, что даст формальное право называть такое лицо заказчиком-застройщиком. Если же какое-либо из условий не соблюдается (например, субъект является физическим лицом), то в правовой обоснованности такого совмещённого наименования возникают сомнения.
С учётом того, что в Градостроительном кодексе (ред. 2016 г) застройщик определяется и как физическое, и как юридическое лицо, вопрос в этой части характеристики субъекта следует передавать на рассмотрение судебных органов в случае возникновения по этому поводу хозяйственного спора.
Аналогичные Положения и их роль в установлении терминологии
Частично путаницу в вопрос о границах полномочий и функций заказчика-застройщика вносит существование в русскоязычном пространстве интернета действующего и сейчас положения о заказчике-застройщике, которое сохранило сходное наименование документа, утратившего силу в России с 2001 года. Такое Положение, например, действует в Казахстане. В этом государственном нормативе, помимо прочих, представлены определения заказчика-застройщика в одном лице, государственного заказчика – в другом:
- Государственный заказчик здесь – это госорган или организация, которая осуществляет реализацию инвестиционного бюджетного проекта. К категории государственных заказчиков относят и администраторов бюджетных программ – органы, ответственные за планирование и реализацию бюджетных программ (согласно п. п. 3.3 и 3.4 документа).
- Заказчик-застройщик в данном документе – лицо (юридическое или физическое), которое уполномочено инвестором на реализацию строительного проекта самостоятельно либо с помощью подрядчиков на основании договора подряда. Согласно казахскому законодательству, такое лицо должно получить решение акимата, по которому заказчику-застройщику будет предоставлен земельный участок для строительства, либо решение, разрешающее использование земельного участка. При этом предполагается, что сам участок принадлежит заказчику-застройщику на правах собственности (землепользования). На этом же субъекте лежит обязанность обеспечить разработку проектной документации и инженерные изыскания. Далее по документу такое лицо именуется заказчиком. Допускается в документе и совпадение ролей заказчика и инвестора.
Часто на российских форумах именно это определение заказчика-застройщика (в сокращённом виде) приводится в качестве доказательства в спорах о единстве ролей субъекта. Однако, с правовой точки зрения, некорректно использовать законодательство Республики Казахстан в рассмотрении вопросов, связанных с российскими правовыми нормами.
Кроме того, с той же правовой точки зрения, некорректно приводить в качестве доказательств нормы устаревших документов (например, Положение 1988 года о заказчике-застройщике) или определения, данные в различных словарях и справочниках. Такие источники приемлемы для личного ознакомления с вопросом, но при вынесении хозяйственных споров в правовую область они носят рекомендательный, а иногда и спорный характер (если автор справочной статьи выражает в ней своё частное мнение). Обязательный же характер приобретают только те понятия, которые утверждены законом и расшифрованы в текстах с помощью предписаний.
Особняком в решении вопроса о терминологии стоит не правовое, а обывательское использование терминологии в строительной деятельности (которое нередко оказывается очень близким к законодательно установленным понятийным нормам). Так, в обыденной практике строительства негосударственных объектов для определения субъекта термином «заказчик-застройщик» обычно достаточно, чтобы организация имела участок земли и, решив построить на нём объект, сама занялась реализацией строительства. Нередко в подобных случаях, такая компания берёт на себя ещё и , осуществляя полный контроль всех строительных процессов, самостоятельно проводя работы и/или привлекая субподрядные организации. Если при этом компания инвестируют в строительство собственные средства, то к перечисленным ролям добавляется ещё и роль инвестора.
Совмещение функций на строительстве даёт сложные конструкты, при которых заказчик может быть одновременно инвестором и застройщиком, а подрядчик – и застройщиком, и генеральным подрядчиком и субподрядчиком и т.д. В целом, в обыденном восприятии имеет место приоритет функции над правовыми тонкостями. Однако, поскольку законодательство регламентирует фактические реалии живых процессов, происходит частичное или полное совпадение обыденной и правовой точек зрения на данный вопрос.
Функции застройщика строительного процесса
С учётом изменений, вносимых в Градостроительный кодекс, лицом, которое осуществляет строительство, может быть застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое заключило договор строительного подряда. Застройщик по договору подряда может осуществлять строительство, если он состоит в саморегулируемой организации в советующей области строительства, реконструкции, капремонта, как и привлекаемые на отдельные этапы строительных работ юридические лица или индивидуальные предприниматели. Такие лица могут привлекаться как застройщиком, так и техническим заказчиком.
Поскольку функционально заказчики и застройщики и на практике и нормативных документах часто отождествляются, можно рассмотреть объём задач данной фигуры в строительстве в целом.
К основным функциям застройщика-заказчика относятся:
Сложный сценарий современного строительного процесса с размыванием границ классических структур и сценариев приводит к частичному совмещению некоторых функций инвесторов, заказчиков, застройщиков, генподрядчиков и субподрядчиков.
В условиях современного рынка строительных услуг сделать непросто. Чтобы свести к минимуму возможные риски (финансовые, организационные, технологические), необходимо располагать определенными знаниями, часть которых предлагаем изучить в предлагаемой подборке.
Заказчик
ГК РФ дает точные понятия терминов, используемых в строительном делопроизводстве. Заказчик – это физическое или юридическое лицо (организация, предприятие государственной или негосударственной формы собственности), осуществляющий заказ на производство строительных работ и услуг на платной основе. В функции заказчика входит не только заказ работ, но и приемка готовой строительной продукции с последующей оплатой. Заказчиком может быть частное лицо, коммерческая структура, производственное объединение или государство.
Застройщик
Застройщик – строительная организация, специализирующаяся на производстве строительно-монтажных работ по объектам капитального строительства, ремонта и реконструкции объектов. По завершению строительства или ремонта застройщик должен сдать объект в эксплуатацию, и получить расчет за выполненный объем работ. Для выполнения производственного, финансового и календарного плана работ застройщик может использовать собственные трудовые ресурсы (в качестве подрядчика) или привлекать субподрядные организации.
Основное различие между этими понятиями можно свести к следующему: Заказчик заказывает строительство или ремонт объекта и оплачивает результат; застройщик – выполняет эти работы и получает за это вознаграждение.
Инвестор
Коммерческие и производственные структуры могут использовать для строительства или ремонта зданий не только собственные, но и привлеченные средства. Физическое или юридическое лицо, которое частично или полностью финансирует строительство на условиях последующего получения пассивного дохода, называется инвестором. В зависимости от срока окупаемости проекта инвестиции подразделяются на: краткосрочные и долгосрочные. В качестве инвестора могут выступать как застройщики, выполняющие заказ по возведению, ремонту или реконструкции объекта, так и третьи лица, не занятые строительными работами.
Долевое строительство
В ряде случаев в качестве со-инвесторов выступают физические лица. Денежные средства, дольщиков являются особой формой инвестиций, привлекаемых строительной или инвестиционной компанией с целью возведения строительных объектов. Каждая такая доля после введения объекта в эксплуатацию передается инвестору-дольщику. Отношения между «дольщиками» регулируются Договором . Перед тем, как стать участником строительства, «дольщику» следует ознакомиться как с возможными рисками, так и гарантиями, предусмотренными Кодексом об административных правонарушениях и Федеральным законом №214-ФЗ.
Девелопмент
Девелопмент – предпринимательская деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости (офисы, торговые и развлекательные центры, склады, гостиницы, недвижимость, возводимая с целью получения арендной платы и т.п.). Следовательно, девелопер – это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации, подготовки бизнес-плана, приобретения земельного участка, организации рекламной кампании, выбора застройщика до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.
Ответственность застройщика
Застройщик обязан своевременно публиковать правдивую информацию о строительном объекте в СМИ. В противном случае он может быть привлечен к ответственности по ст. 14.28 (ч. 2) КоАП.
Если на руках у застройщика не имеется разрешения на строительство, он не имеет права привлекать средства «дольщиков». При нарушении данного положения застройщику грозит штраф от 0,5 до 1 млн. рублей. Эта сумма штрафа может быть начисленная за каждый незаконно подписанный договор долевого участия.
Не имея разрешения на строительство, застройщик не может размещать информацию (или неполную информацию) о строительном объекте в СМИ, заниматься организацией рекламы и т.п. В этом случае сумма штрафа может составлять от 100 до 500 тыс. рублей.
В соответствии с законом, застройщик обязан:
- Соблюдать сроки строительства и сдачи объекта;
- Гарантировать исполнение условий заключенного Договора;
- Обеспечить надлежащие условия залогового обеспечения (земельного участка и строящегося объекта недвижимости) на случай банкротства;
- Предоставить заинтересованным лицам («дольщикам») полную, достоверную информацию относительно строящегося объекта (срок ввода здания в эксплуатацию, этаж, номер дома, количество комнат и т.п.).
Как выбрать застройщика?
Чтобы свести к минимуму или полностью исключить все возможные риски, при выборе застройщика целесообразно собрать и проанализировать всю полезную информацию относительно его профессиональной деятельности.
- Дата регистрации компании и срок ее деятельности. Это можно проверить на специальной странице сайта налоговой службы .
- Имеется ли у компании расчетный счет в банке и как давно он работает?
- Имеются ли на балансе компании основные производственные фонды (здания, транспорт, спецтехника и т.п.).
- Имеется ли у компании собственный сайт, как давно он работает. Это легко проверить на сайте Довериевсети .
- Какие проекты уже выполнены застройщиком, имеются ли объекты, незавершенные строительством?
- Работает ли компания над другими проектами, одновременно с рассматриваемым объектом?
- Имеется ли у компании-застройщика финансовая задолженность перед бюджетом и кредиторами. Проверку контрагентов легко выполнить на .
Ошибки при выборе застройщика:
- Заключение Договора с компанией, не имеющей официальной регистрацией;
- Отсутствие у застройщика сметной документации на СМР;
- Отсутствие у застройщика официального ;
- Заключение Договора с представителем застройщика, предъявившим не надлежаще оформленную доверенность;
- Отсутствие у застройщика разрешения на строительство и др.
Советы по выбору и оценке строительной компании — на видео.
В качестве заказчика строительства (с подрядчиком).
Заказчик
В строительстве, Заказчик (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает с подрядчиком. регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:
«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п. 1 ст. 702 ГК РФ).
То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.
Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.
Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.
Компания А — Заказчик
Компания Б — Подрядчик
Компания Б — Заказчик
Компания В — Подрядчик
Застройщик
Лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке . В большинстве случаев и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого именуют Заказчик-Застройщик.
Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.
Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).
Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.
Технический заказчик
Лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Привлечение обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли
Источник: money-trans.ru
52 градостроительного кодекса РФ
Любая деятельность, связанная с архитектурным планированием, возведением строений, благоустройством территорий, развитием гражданской инфраструктуры, разработкой природоохранных мероприятий, а также сбережением историко-культурного ресурса направлена на создание благоприятной среды проживания населения. Все эти положения отражены в своде законодательных актов, а именно – Градостроительном кодексе РФ (ГрК). Отдельной статьей 52 Градостроительного кодекса регламентируются процессы обновления объектов капитального строительства – строительство, реконструкция и капремонт.
Пояснительный комментарий к пунктам статьи 52 ГрК РФ
Правила градостроительства, реконструкции и капитального ремонта, отраженные в статье №52 ГрК России, регламентируются 9 пунктами. Каждая часть статьи рассматривает отдельные аспекты хозяйственной деятельности. Нелишним будет комментарий к пунктам правового акта, написанного сугубо юридическим языком.
Ч.1 ст.52 ГРК Российской Федерации оперирует нормативно-правовыми актами, регулирующими виды градостроительной деятельности.
Определение круга лиц, уполномоченных заниматься комплексом работ
Части 2 и 3 нормативного акта определяют список лиц, которые на законных основаниях могут осуществлять очерченный статьей перечень градостроительных работ.
В пункте 2 Договора строительного подряда, по которым проводятся работы по строительству, реконструкции и капремонту ОКС заключаются исключительно:
- С ИП (индивидуальными предпринимателями).
- С юридическими лицами, входящими в СРО (саморегулируемые организации).
В пункте 2.1. указано, что в случае привлечения застройщиком или заказчиком к осуществлению работ иных исполнителей, они должны действовать на основании договора. При этом размер обязательств по таким договорам не может превышать 3-х миллионов рублей. Контроль по выполнению договорных работ возлагается на специалистов по организации строительства.
На основании пункта 2.2. не требуется членство в СРО в области строительства для следующих субъектов:
- Государственные и местные организации и предприятия.
- Коммерческие предприятия с долей уставного капитала 50%. Остальная часть принадлежит государственным и муниципальным образованиям.
- Юридические лица, вступившие в публично-правовые отношения с государственными структурами путем заключения договоров строительного подряда в конкретных сферах деятельности.
- Юридические лица, осуществляющие совместную деятельность с органами государственной и местной власти на правах 50% доли в уставном капитале.
- Физические лица, осуществляющие строительные, реконструкторские и ремонтные работы индивидуального жилья, а также аналогичные процедуры на объектах, не предназначаемых для предпринимательской деятельности либо имеющих вспомогательный характер.
Пункт 3 гласит, что лицо, действующее в области строительства, реконструкции или капремонта (застройщик, ИП или юридическое лицо, заключившее договор строительного подряда) является гарантом соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, обеспечения безопасного ведения работ на объекте. Ответственность за качество выполняемых работ возлагается на лицо, осуществляющее строительство.
Взаимоотношения сторон, отраженные в договоре строительного подряда
Нормативно-правовые акты в области строительства, реконструкции и капитального ремонта в любой редакции ссылаются на основной документ, предопределяющий взаимоотношения заказчика и подрядчика – договор строительного подряда. Имеет смысл внести пояснения по этому документу. Разъяснение прав и обязанностей договаривающихся сторон нагляднее продемонстрировать в таблице.
| Построить либо отремонтировать объект согласно установленным срокам | Создать все необходимые для производства работ условия и обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия от заказчика |
| Вина за разрушение и повреждение объекта до его сдачи заказчику ложится на подрядчика. В случае обнаружения: ● Некачественных материалов. ● Инженерно-технических решений, способных негативно влиять на качественные характеристики объекта. Подрядчик должен приостановить работы и поставить в известность заказчика |
Если повреждение (частичное или полное) произошло в результате некачественных материалов, деталей, конструкций от заказчика, то подрядчик вправе требовать оплаты по смете за выполненный объем работ |
| Работы производятся строго в соответствии с технической документацией. Если в ходе работ возникают дополнительные операции, не предусмотренные сметой, то об этом извещается заказчик Подрядчик, не известивший заказчика о необходимости дополнительного объема работ, не вправе требовать оплаты за превышение сметы, если только действия не вызваны экстремальной ситуацией |
Ответ о необходимости либо отмене дополнительных работ должен быть дан в течение 10 дней. Вынужденный простой в ожидании решения подрядчику возмещает заказчик, если только не будет предоставлено доказательство в ненужности доп. работ |
| При внесении поправок в тех. документацию, влекущих превышение расходов более 10%, работы по согласованию сторон проводятся по дополнительной смете | Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию, если при этом не меняется концептуальная характеристика объекта, а корректировка сметы не превышает 10% от общей суммы |
| Подрядчик вправе требовать оплаты в полном объеме после приема объекта заказчиком | Обязанность заказчика – оплатить работы после принятия объекта от подрядчика по смете и в сроки, установленные в договоре строительного подряда |
Помимо договаривающихся сторон, в договоре строительного подряда может быть упомянуто третье лицо – страховщик, берущий на себя риски непреднамеренных случаев повреждения объекта. Страхующая сторона обязана предоставить другой стороне договор с указанием предмета и суммы страхового случая.
О подготовке объекта
П.4 статьи 52 устанавливает обязанность заказчика либо застройщика выбирать и подготавливать точки для строительства. Состояние земельных участков должно соответствовать прописанным в договоре условиям.
На заказчике также лежит обязанность предоставлять в распоряжение подрядчика необходимые здания и сооружения, а также обеспечение транспортировки грузов, водо- и электроснабжение. Затраты заказчика оплачиваются по условиям договора строительного подряда.
В случае прекращения работ более чем на 6 месяцев, объект переходит в разряд законсервированных. Если временная приостановка процесса происходит по независящим от сторон причинам, то заказчик возмещает подрядчику затраты, понесенные им до консервации объекта.
Взаимодействие с надзорными органами
Ч.5 ст. 52 ГрК РФ устанавливает обязанности застройщика или заказчика оповестить органы Государственного строительного надзора в порядке, предусмотренном Кодексом для данного вида работ.
Строительство, реконструкция, капитальный ремонт подвергаются контролю со стороны уполномоченных надзорных органов в случае, если затрагиваются технические и конструктивные характеристики надежности и безопасности, а проектная документация проходит Государственную экспертизу.
Не позднее, чем за 7 рабочих дней до начала строительства, заказчик предоставляет в надзорные органы следующий пакет документов:
- Разрешение на строительство (копия).
- Вся имеющаяся на данный момент проектная документация.
- Разрешение на отступление от предельных норм строительства (вынесение точек отступа за красную линию).
- Журналы учета выполненных работ.
- Положительное заключение экспертизы, если она предусмотрена при данном объеме и типе работ.
Если надзорные органы не получают весь обязательный к предоставлению пакет документов, состоящий из пяти пунктов, то они вправе сами запросить необходимые акты в организации, выдавшей разрешение на строительство.
Ч.6 ст.52 – обязанности лица, осуществляющего строительство
К лицу, осуществляющему строительство, предъявляются следующие требования:
- Все виды работ осуществлять в соответствии с техническим заданием и регламентом, определенным в проектной документации. Необходимо придерживаться градостроительных и земельных планов.
- Разработать природоохранные мероприятия, а также принять меры безопасности для работников.
- Оберегать объекты культурного наследия.
- Обеспечивать доступ на объект представителям надзорных органов.
- Контролировать процесс труда.
- Вести исполнительную документацию.
- Предупреждать надзорные органы о начале и завершении этапа строительств и иных работ.
- Следить за качеством строительных материалов.
При выявлении надзорными органами в процессе работ недостатков процедуры приостанавливаются до устранения нарушений, о чем составляется соответствующий акт.
Регламентируемые действия в различных ситуациях
Часть 7 статьи 52 гласит, что самовольное отклонение от параметров строительства без согласования с заказчиком или застройщиком запрещено.
Часть 8 комментируемой статьи посвящена ситуации, при которой на территории строительства оказывается исторический или культурный памятник, приравниваемый к объектам культурного наследия. В этом случае в проекты проведения строительных, земляных, ремонтных и иных работ вносятся разделы о мерах сбережения историко-культурного ресурса. Сами же работы приостанавливаются до внесения соответствующих изменений в регламенты.
Часть 9 описывает возможность внесения поправок и дополнений в аспекты строительной деятельности отдельными нормативно-правовыми актами.
Взаимодействие 52 статьи ГрК РФ с другими нормативными актами
Все части 52 статьи ГрК России тесно переплетены с нормативно-правовыми актами в сфере строительства.
- Статус членов СРО, упоминание о которых есть во 2 части статьи, определяется последними изменениями от 1.07.2017 года, внесенными в ФЗ №372, затрагивающий вопросы саморегулирования в области проектирования и строительства.
- Договор строительного подряда регламентируется положением Гражданского кодекса РФ (статья 740).
- Обязанности заказчика по созданию необходимых условий труда подрядчику оговариваются в статье 747 ГК РФ.
- Условия и последствия консервации строительного объекта разработаны в ст. 52 ГК РФ.
- ФЗ №210 от 31.12.2005 г. установил перечень документов, необходимых для предоставления в надзорные органы с извещением о начале строительства.
- Статья 37 Федерального Закона ФЗ-73 от 25.06.2002 года «Об объектах культурного наследия» устанавливает порядок действия в случае обнаружения оного на территории строительства. Признаки объекта культурного наследия установлены в ст.3 того же закона.
Правовое регулирование процесса строительства определяется не только нормами градостроительного кодекса. Например, обязательным при строительстве является соблюдение технических регламентов согласно Техническому регламенту №384-ФЗ от 30.12.2009 г «О безопасности зданий и сооружений».
Важным нормативным актом, регулирующим процессы ответственности за нарушения, порядок расследования и меры наказания является Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ).
Судебная практика по делам с нарушениями 52 статьи ГрК РФ
Арбитражные суды Российской Федерации, рассматривая дела с нарушениями статей Градостроительного кодекса, сталкиваются преимущественно с взаимными претензиями сторон. Вот несколько примеров.
- Определение от 26.03.2018 года по делу о взыскании подрядчиком в лице общества «ФПГ-Волга» долга в 10,8 млн руб. с заказчика в лице «Интер-РАО-Электрогенерация» за выполненный объем работ. В свою очередь, заказчик выставил встречный иск с требованием уплатить неустойку. В процессе разбирательства было выявлено, что построенный объект не может эксплуатироваться заказчиком из-за многочисленных недоделок и нарушений и не представляет для него никакой потребительской ценности. Руководствуясь статьями ГК и ГрК РФ (в том числе статьей 52 ГрК РФ), суд вынес решение: в заявленном иске отказать, встречный иск удовлетворить.
- Решение от 26.12 2017 года по делу о привлечении к административной ответственности ООО «Кэпитал-Инвест» за ненадлежащее исполнение и не устранение нарушений, выявленных надзорным органом в лице краевого Департамента по надзору. Суд, ссылаясь на нарушение ряда статей, в том числе ч. 6 ст.52, счел предъявленные требования обоснованными и приговорил общество с ограниченной ответственностью к административному штрафу в размере 50 тыс. рублей.
Предметами споров в суде являются также ситуации, когда в нарушении ч.2 нормативного акта лицо, осуществляющее строительство, не входит в перечень лиц, допущенных к процессу. Но основную долю административных дел составляют иски со стороны надзорных органов.
Таким образом, статья 52 ГрК РФ регламентирует все стороны процесса строительства, реконструкции и капитального ремонта. Тесно взаимодействуя с нормативно-правовыми актами Гражданского и Градостроительного Кодексов, статья позволяет удерживать процедуру возведения и обновления объектов капитального строительства в рамках правового поля.
1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
2. Виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
3. Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее — лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи, и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц.
3.1. В случае, если работы по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства (далее — работы по организации строительства) включены в указанный в части 4 статьи 55.8 настоящего Кодекса перечень, лицо, осуществляющее строительство такого объекта капитального строительства, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства.
3.2. В случае выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции застройщиком или техническим заказчиком могут привлекаться на основании договора юридические лица в качестве лиц, осуществляющих отдельные этапы строительства, реконструкции объекта капитального строительства.
4. При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.
5. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, (далее также — органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:
- 1) копия разрешения на строительство;
- 2) проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;
- 3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;
- 4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;
- 5) положительное заключение экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.
5.1. Лицо, осуществляющее строительство, вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 1 и 5 части 5 настоящей статьи. В этом случае органы государственного строительного надзора самостоятельно запрашивают указанные документы (сведения, содержащиеся в них) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
6. Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.
7. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
8. В случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
9. Требования к подготовке земельных участков для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции, капитального ремонта, состав и порядок ведения исполнительной документации, форма и порядок ведения общего и специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, порядок консервации объекта капитального строительства могут устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Источник: dpvolga.ru
Функции застройщика и заказчика
— выполнение функций заказчика (либо заключение договора со специализированным заказчиком, либо заключение договора только на осуществление технического надзора).
Заказчик (осуществляет строительство):
— организация строительства объекта (заключение договора генерального подряда и договоров подряда на отдельные виды работ);
— ввод объекта в эксплуатацию, передача его застройщику.
См. Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утв. постановлением Госстроя РФ от 08.06.2001 № 58.
Полный заказчик, технический заказчик – новые термины делового оборота (сформировались на практике). Технический заказчик осуществляет только технический надзор.
В п.3 ст.52 Градостроительного кодекса лицом, осуществляющим строительство, назван застройщик или заказчик.
Что означает «осуществлять строительство» — расшифровка в п.3 ст.52 Градостроительного кодекса:
— организация и координация работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту),
— обеспечение соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе строительных работ,
— осуществление контроля за качеством выполненных работ и их соответствием требованиям проектной документации.
Строительный контроль – проверка соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Порядок проведения строительного контроля установлен постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468.
Строительный контроль проводит лицо, осуществляющее строительство. Таким лицом могут быть застройщик или заказчик. Для проведения строительного контроля застройщик или заказчик могут привлекать физическое или юридическое лицо (п.2 ст.53 Градостроительного кодекса).
Перечень работ по организации строительства (реконструкции, капремонта), для которых требуется свидетельство о допуске, выдаваемое СРО – в пункте 33 приказа Минрегиона от 30.12.2009 № 624. Перечень работ по осуществлению строительного контроля, для которых нужен допуск – в пункте 32 этого приказа.
Проектно-изыскательские работы – это капитальные затраты (включаются в инвентарную стоимость строящегося объекта, «собираются» по дебету субсчета 08-3).
Проектированию предшествует предпроектная стадия:
— геологические изыскания на проектной площадке,
— разработка ТЭО (технико-экономическое обоснование строительства) или ТЭР (технико-экономический расчет).
Застройщик (заказчик) должен представить проектной организации:
— согласованные и утвержденные документы об отводе участка для строительства;
— данные о топографической съемке и о геологических условиях участка застройки;
— технические условия на подключение проектируемого здания к существующим инженерным коммуникациям;
— необходимые сведения для разработки проекта организации строительства и составления сметной документации.
1) в одну стадию (рабочий проект) разрабатываются проекты для типовых зданий и сооружений;
2) при 2-х стадийном проектировании разрабатываются:
а) проект (стадия «П»), который включает:
— архитектурно-строительные чертежи (планы, фасады, объемы, инженерное оборудование, организацию строительного производства и др.),
— технико-экономические показатели и сметы;
б) рабочая документация (стадия «РП») – комплект рабочих чертежей, состоящий из:
Источник: amnagency.ru