Индивидуальным жилищным строительством в наши дни занимаются не только специализированные организации, но и обычные граждане. Получив во владение участок земли, довольные обладатели начинают возводить на нем любые постройки лишь бы хватало фантазии и средств. А вот о законности такого строительства мало кто задумывается. Трудности «нарисуются» позже, если вдруг понадобится продать, завещать или подарить недвижимость.
И это отнюдь не единичные случаи. Ведь вопрос о том, как узаконить самовольную постройку, возник не вчера. В любом городе, крупном или не очень, существуют кварталы самовольной застройки (народные названия — «шанхай», «нахаловка» и т. п.). Состоят они из домов, где долгое время проживают люди без оформления необходимых правоустанавливающих документов.
«Дачная амнистия», призванная, по логике, облегчить жизнь хозяев домов и участков, не оправдала возложенных ожиданий. Необходимость оформления огромной массы документов способна погасить энтузиазм кого угодно.
Строительство до получения разрешения. Мнение юриста [Часть 4]
При этом оказаться хозяином «самостроя» может любой из нас. Например, получив дом в наследство от родни или «купив» участок вместе с домом в «прежние» времена, когда хватало техпаспорта и нотариального оформления . А также возведя жилье на свой страх и риск без всяких «бумажек».
Бывают уникальные случаи, когда ни земля, ни строения никак не оформлены, причем люди живут в домах десятилетиями.
Что же это за постройки?
Понятие «самовольная постройка» ГК РФ трактует как жилой дом, а также любое другое строение (сооружение) или недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для подобных целей. Или же построенное без получения всех нужных разрешений. Или с серьезным (существенным) нарушением градостроительных норм. Граждане, которым участок выделен не для садоводства или дачного хозяйства, обязаны получить разрешение на строительство.
Если вы — лицо, которое затеяло и осуществило такую постройку, то знайте — вы не имеете на нее никакого права собственности. Вы не сможете ею распоряжаться — продать, подарить или сдать в аренду.
По закону самовольная постройка обязательно подлежит сносу, причем за счет того, кто ее осуществил. Если же таковая создает угрозу безопасности и здоровью других людей, то суд потребует ее снести без учета срока давности искового требования.
Где и на каких условиях получают это разрешение ?
Данный документ выдают местные органы власти, федеральный орган власти субъекта РФ. Разрешение дают бесплатно и бессрочно. Первичное разрешение на индивидуальную жилищную застройку дается на десять лет, затем срок действия его продлевается по заявлению владельца, поданному заранее (не менее, чем за 60 дней до истечения первоначального срока). Но в продлении могут и отказать, если до окончания срока строительство так и не начато.
Самовольные постройки — обзор судебной практики Верховного суда по самовольно возведенным строениям.
Кроме того, потребуется разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Оно фиксирует (удостоверяет) окончание строительства и соответствие готового объекта проектной документации. Выглядит оно как акт комиссии по приему. Чтобы его получить, нужно обратиться туда же, где выдавалось первое разрешение.
Кто может потребовать сноса незаконной постройки?
В случае, когда зафиксировано признание постройки самовольной, иск о ликвидации ее в общественных интересах подает прокурор. Ответчиком в таком случае будет лицо, осуществившее эту постройку. То есть заказчик, по заданию которого объект построен. Если же постройка передана третьим лицам, их тоже привлекут к судебной ответственности.
Впрочем, есть и исключение – право собственности может быть судом признано за лицом, у которого в собственности или же в пожизненном (наследуемом) владении имеется тот участок земли, где возведен «самострой». Но ни при каких обстоятельствах такое право не будет признано, если существование постройки нарушает законные интересы других лиц или угрожает здоровью или жизни людей.
Заказчик, в случае признания своих прав, возмещает лицу, осуществившему строительство, все расходы по возведению. Размер их устанавливается судом.
Есть хорошие новости
21.05.2010 «Российская газета» опубликовала постановление арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010, связанное с разрешением судебных споров по данной теме. Данный документ подсказывает, как узаконить самовольную постройку на вполне законных основаниях. Из него ясно, что не любой объект из числа возведенных без разрешения подлежит сносу.
Так, пункт 26 данного документа гласит, что отсутствие изначального разрешения на строительство не является основанием для отказа, если застройщик хочет узаконить право собственности. Но при том суд обязан установить, предпринимал ли застройщик меры к ее легализации, т. е. пытался ли получить необходимое разрешение на строительство или акт ввода в эксплуатацию. А также, правомерно ли ему было отказано в их выдаче.
Из этого ясно, что возможно узаконивание самовольной постройки путем судебного решения.
Что для этого нужно?
Как минимум, обязаны выполняться четыре условия:
1. В процессе строительства не были значительно нарушены градостроительные и другие правила и нормы.
2. Строение не несет угрозы для жизни и здоровья людей.
3. Права и интересы посторонних лиц не были нарушены.
4. «Автор» застройки предпринимал хоть какие-то меры и попытки ее узаконить (речь идет о все том же разрешении на строительство либо акте ввода в эксплуатацию).
Небольшая подсказка
Немногие знают, что (согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса) в некоторых случаях легализация самовольной постройки не понадобится. Вам не потребуется выдача разрешения на строительство, если:
— Вы строите гараж на участке земли, предоставленном вам для некоммерческих целей, или на собственном садовом (дачном) участке.
— Реконструируете или строите то, что не является объектом капитального строительства, например, киоск.
— Возводите строение (сооружение) вспомогательного использования.
— Изменяете объект капитального строительства (его часть) без нарушений их надежности и безопасности и превышения параметров разрешенного строительства.
— В некоторых других случаях, когда по закону такое разрешение не требуется.
Можно ли узаконить самовольную постройку в процессе возведения? Да, можно. Все перечисленные положения относятся и к объектам незавершенного строительства, которые в качестве недвижимого имущества тоже могут быть признаны самовольной постройкой.
Как узаконить самовольную постройку?
Процедура эта непроста, но тем не менее, вполне реальна. Нужно лишь следовать определенному алгоритму. Итак, начинаем узаконивание самовольной постройки.
Прежде всего, определитесь, относитесь ли вы к категории лиц, которые вправе потребовать официального признания права данной собственности. То есть владеете ли участком «под постройкой» на праве собственности, пожизненного владения (наследуемого) либо постоянного (бессрочного) пользования. Если вы этот участок, к примеру, арендуете, то признание права на самовольную постройку — неосуществимая мечта. Также это нереально, если ваше строение нарушает чужие интересы или грозит жизни/здоровью людей.
Следующий шаг — составьте исковое заявление с требованием признания права вашей собственности и не забудьте про уплату госпошлины.
Что содержит исковое заявление?
В нем обязательно указывается вид права на земельный участок, тип постройки, и кто ее осуществил — вы либо другое лицо. Должна быть обоснована причина «самовольности». Например, нет нужных разрешений. Важно отметить, что при возведении не нарушались градостроительные и прочие нормы и не зафиксировано угрозы жизни (или здоровью) граждан, а также не нарушены права третьих лиц.
Если строительством занимались вы сами, укажите меры, принятые для легализации. Например, обращение за разрешением на строительство, позже — актом, разрешающим ввод объекта в эксплуатацию. Если был получен отказ — не забудьте упомянуть и про это. Ответчиком по такому иску будет местный орган самоуправления. Например, администрация муниципального образования.
Сколько платить?
Чтобы узаконить самовольную постройку через суд, потребуется внести госпошлину.
Размер ее при подаче подобного иска зависит от цены объекта. При «стоимости» иска до 20 000 руб. это 4 процента от суммы (не менее 400 руб.), при стоимости от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. (и еще плюс дополнительно 3 процента от суммы свыше 20 000 руб.). Дальше размер пошлины пропорционально растет, но в конечном итоге не может выходить за предел отметки в 60 000 рублей.
Следующий этап — подготовка и подача в суд по месту регистрации земельного участка пакета нужных документов.
Что в него входит?
Помимо самого искового заявления — документы на право собственности (или другое право) на ваш земельный участок. Затем те документы, которые подтвердят сам факт наличия на участке постройки. Это акт обследования и документы БТИ.
Свидетельства отсутствия при возведении объекта существенных нарушений градостроительных и иных норм, и того, что здание никому не угрожает и ничьих прав не нарушает. Это могут быть заключения и акты обследования управления архитектуры и градостроительства, пожарного и санитарного надзора.
Документы, подтверждающие обращение владельца за разрешением на строительство и т. п., с результатами рассмотрения запросов.
Квитанция об уплате госпошлины, личный паспорт и доверенность в случае представительства в суде от вашего имени.
Куда нести документы?
Если стоимость самовольной постройки не превышает суммы 50 000 руб., то иск предъявляется мировому судье по месту ее нахождения. В других случаях потребуется обращение в районный суд.
После окончания рассмотрения дела судом вы получите судебное решение — либо о признании права вашей собственности на постройку, либо об отказе в нем.
В случае, если узаконивание самовольной постройки завершено успешно, потребуется данное право собственности зарегистрировать.
Идем дальше
Следующий шаг — уплата госпошлины размером 1000 руб. Она нужна, чтобы зарегистрировать право собственности на самовольную постройку. Оплатив ее, можете нести в Росреестр (его территориальный орган) собранный вами пакет документов, необходимых для регистрации.
Это заявление на государственную регистрацию, паспорт заявителя (или другой документ, удостоверяющий личность), а в случае действий через представителя — доверенность на его имя, подтверждающая полномочия. Обязательно — полученное решение суда.
В настоящее время документ на уплату пошлины необязательно предоставлять одновременно с заявлением. Но все же лучше это сделать сразу, так как при отсутствии информации об уплате в течение 18 дней (календарных) пакет документов будет возвращен заявителю.
Документы подаются как лично, так и по почте. Кроме того, можно воспользоваться услугами многофункционального центра.
Завершение эпопеи
Признание права на самовольную постройку состоялось. Осталось получить свидетельство о госрегистрации права или же выписку из ЕГРП. За ним по истечении указанного времени вам потребуется явиться в уполномоченный орган.
Как видите, оформление юридических прав на собственную постройку требует много времени, терпения, общения с представителями власти, а также элементарной юридической грамотности.
Если вы с трудом представляете себе, как узаконить самовольную постройку собственными силами, то для экономии времени и нервов рекомендуется обращаться в агентства или юридические фирмы, специализирующиеся на решении подобных вопросов.
Посреднику нужно будет предъявить все необходимые документы, нотариально оформить на него доверенность на право ведения ваших дел и, конечно же, оплатить его услуги.
Что еще надо знать?
Строительство жилого дома с соблюдением всех требований и регламентов (строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и прочих) требует сбора огромного числа документов. Это самый рутинный этап хотя бы потому, что потребуется обойти кучу инстанций для согласования.
Разрешение на строительство должно подтверждать соответствие проектной документации всем требованиям градостроительного плана участка.
Следует знать, что проектная документация не требуется при возведении, а также реконструкции либо капремонте жилых домов, имеющих не более трех этажей (для одной семьи). Но застройщик имеет право подготовить такую документацию по своей инициативе.
Источник: www.syl.ru
Возможно ли через суд обязать администрацию выдать разрешение на строительство?
Мы приобрели участок под ИЖС (в свидетельстве так и написано), здесь рядом Совхоз, сейчас администрация не дает разрешение на строительство, тк санитарная зона. Хотя на соседних участках стоят дома, их сдали без разрешения и получили уже свидетельства на дома. В администрации говорят, что 4 июля вышел указ, запрещающий регистрацию жилого дома без разрешения на строительство.
Как нам быть? Жилья другого нет. Возможно ли через суд обязать администрацию выдать разрешение на строительство? Так как эти участки, в свое время, администрация продала частному лицо под ИЖС.
Ответы на вопрос:
Вы можете получить письменный отказ и обжаловать в суде
Вам надо обратиться в прокуратуру, она проверит правомерность действий администрации, Анна.
Похожие вопросы
Есть ли шансы выиграть суд подав иск и оспорить решение администрации?
Отказали в разрешении на строительство жилого дома на участке ижс ссылаясь на то что затопляемая зона. Есть ли шансы выиграть суд подав иск и оспорить решение администрации?
Да, есть такой шанс.
Анна, все зависит от того, действительно ли зона на которой планируется возведение дома относится к затопляемой. Однозначно ответить на ваш вопрос затруднительно не зная всего дела.
Можно ли доказать, что их действия не правомерны.
Участок оформлен ижс, но администрация поселения не даёт разрешение на строительство и уверяет что там земля СХ-2. Можно ли доказать, что их действия не правомерны.
Разрешение земель проверьте в мфц и обжалйуте я сразу подавал на признание собственности.
Если встанет вопрос о том, что на моей земле нельзя было строить вообще, как получить компенсацию за мой дом с администрации за их ошибку?
Четыре года назад купили дом с участком. На дом и участок имеются все документы. Обременений нет никаких. Через некоторое время выяснилось, что по участку проходит газовая труба среднего давления. Газовая служба обслуживающая эту трубу переодически выносит мозг.
Но по факту документально доказать, что труба на участке не могут, так как существует три! карты прокладки этой трубы, и только одна из трех карт верная. Я для себя знаю, где труба. Некоторые надворные постройки строю на трубе с соблюдением норм если можно так выразиться. Делать сервитут я не хочу, так как сам себе подпишу ограничение на строительство.
В случившемся конечно виновна администрация и градостроение, так как выдали разрешение на продажу земли и строительство без ограничения. Вот в чем заключается вопрос, что мне в дальнейшем ждать? Смогут-ли газовые службы снести мои постройки в случае надобности? Либо я смогу через суд обязать их убрать свою трубу и какова вероятность этого?
Если встанет вопрос о том, что на моей земле нельзя было строить вообще, как получить компенсацию за мой дом с администрации за их ошибку? Спасибо.
Там где проходит газовая труба находится особая зона, в которой ничего строить нельзя. В противном случае это будет самовольными постройками и их имеют право снести в случае необходимости. Убрать трубу не сможете.
Купил участок ИЖС земли поселений обратился в администрацию для получения разрешения .
Купил участок ИЖС земли поселений обратился в администрацию для получения разрешения на строительство оказалось 1 ая сан зона разрешение не выдали процент застройки 0 что делать?
Продать и перекреститься.
Расторгайте договор купли-продажи по тому основанию, что продавец не уведомил вас о невозможности использовать земельный участок для строительства.
Если же у продавца имелись документы. что это действительно участок выделен под ИЖС, тогда оспаривайте в суде отказ в выдаче разрешения на строительство.
Помощь в подготовке документов — платная.
Администрация не выдаёт разрешение на строительство
Согласно постановления администрации нам, как многодетной семье выделен бесплатный участок под индивидуальное строительство. Оформлено свидетельство о регистрации (я собственник участка). В связи с тем, что при разбивке габаритов участка часть его попала на соседние огороды садоводничестваРоссинка, те подняли шум в прессе и мне теперь не выдают разрешение на строительство. Но закон то на моей стороне? Что делать?
Вячеслав! Обжалуйте данное решение в судебном порядке.
Скажите пожалуйста: имеет ли право Администрация не выдать разрешение на строительство? Если документы все в порядке.
Нет, не имеет. Отказ обжалуйте в суде.
Рядом законодательных норм определена процедура обжалования случаев, когда в местной администрации не дают разрешение на строительство. Вынесенное уполномоченной инстанцией решение можно оспорить в досудебном порядке или через обращение в судебный орган.
Отказ можно с уверенностью считать незаконным, если заявителем были предоставлены все требуемые законодательством бумаги, а представители администрации не дали обоснования своему отрицательному решению. В любых случаях, помимо шести, перечисленных выше, вынесение неудовлетворительного решения местной администрацией можно считать незаконным и оспаривать.
При досудебном разрешении проблемы заявитель направляет в местную администрацию официальное письмо с требованием о признании действий конкретного уполномоченного сотрудника противоречащими законодательным нормам. Чтобы признать действия руководства противоречащими законодательным нормам, следует обращаться в представительство местной администрации.
Руководство районной администрации рассматривает заявки об оспаривании отказов в выдаче разрешений на строительство в течение пяти рабочих дней. Помимо самого заявления, уполномоченное лицо внимательно изучает основания, которыми аргументировала отрицательное решение местная администрация.
Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, полученный заявителем, предъявившим требуемую документацию, может быть обжалован в рамках судебного разбирательства. Такой процедуре может предшествовать досудебное урегулирования, однако использование такой возможности является исключительным правом заявителя, что означает предоставление ему полномочий на обжалование отказа в выдаче разрешения на строительство через суд, минуя стадию жалоб.
Источник: www.9111.ru
Суд обязал администрацию Ростова повторно рассмотреть заявление о выдаче разрешения на строительство крупного ЖК на Береговой
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд при пересмотре дела о строительстве на набережной крупного жилого комплекса обязал администрацию Ростова повторно рассмотреть заявление о выдаче разрешения на строительство. Ранее Арбитражный суд встал на сторону застройщика.
Напомним, что спорный участок находится рядом с Ворошиловским мостом и Казанской лестницей и является частной собственностью. Разрешение на строительство требует выдать московская компания «ДЛВ Инвест», на 100% принадлежащая кипрской «Лотинем Холдингс ЛТД». Генеральный директор — Виктор Рохмин, бывший руководитель ростовской компании «Софт Недвижимость», принадлежащей бизнесмену Александру Перельману, который не скрывает, что является инициатором и бенефициаром строительства на Береговой, 33, жилого комплекса.
Проект высотки на Береговой, 33. Фото skuratov-arch.ru
С 2014 года застройщик пытался получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, но каждый раз получал отказ. Власти Ростова аргументировали такое решение тем, что проектно-сметная документация, подготовленная застройщиком в соответствии с градостроительным планом, сделана с многочисленными нарушениями.
Компания «ДЛВ Инвест» обратилась в суд, и её требования были удовлетворены полностью: суд признал отказ незаконным и обязал департамент архитектуры и градостроительства выдать разрешение. После такого решения глава администрации Ростова Алексей Логвиненко заявил, что они оспорят решение суда, так как «позволить строительство 27-этажного дома на Береговой мы не можем».
23 марта власти Ростова обжаловали решение. Основной довод администрации заключался в том, что в феврале 2021 года истёк срок градостроительного плана, по которому застройщик готовил проектирование земельного участка, и он не может быть продлён. В суде ответчики сообщили, что в апреле 2020 года вышло постановление правительства, согласно которому вся строительная документация продлевается на год — в данном случае до 1 июля 2021 года. Это значит, что их не касаются введённые позже ростовской властью запреты, в том числе на строительство высоток на набережной.
На суде заместитель директора департамента архитектуры Ростова Глеб Мельников также сообщил, что строительство невозможно, потому что появление нового ЖК перегрузит местную инфраструктуру, что приведёт к транспортному коллапсу, нехватке мест в школах и детских садах.
— Не были проведены в полной мере инженерные изыскания, а у нас есть информация, что там могут быть родники. Кроме этого, строительство может привести к архитектурному изменению Казанской лестницы, — так звучали доводы Мельникова.
Адвокат Пётр Кочергин парировал: дескать, инженерные изыскания проведены, никаких родников обнаружено не было. Внешний вид Казанской лестницы, уверил Кочергин, никоим образом не изменится. А что касается увеличения транспортного потока из-за строительства домов, то, по его словам, они проводили исследование, которое показало, что нагрузка будет минимальной.
В итоге суд согласился, что отказ застройщику был неправомерным. Поэтому администрация должна снова рассмотреть заявление застройщика. Как пояснил для donnews.ru решение суда адвокат Пётр Кочергин, теперь чиновникам нужно будет придумывать новое доводы, почему они против выдачи разрешения на строительство, так как все остальные аргументы судом признаны необоснованными.
— Мы снова подвешены и ждём. А найдут они что-то или нет? Формально администрация Ростова обязана уже начать рассматривать наше заявление, но они вправе попросить отсрочку в связи с кассационной жалобой, — сообщил адвокат.
Чиновники при повторном рассмотрении заявления могут снова отказать в выдаче разрешения на строительство, и такой процесс может быть бесконечным. А так как 1 июля 2021 года истекает срок градостроительного плана, то администрации Ростова получит законное право не выдавать компании «ДЛВ Инвест» разрешение. И в этом случае набережная Ростова избежит строительства очередной высотки.
Согласно информации из открытых источников, застройщик планирует построить на Набережной две башни (22 и 15 этажей), соединённых 3-этажным стилобатом. Максимальная высота объекта — чуть больше 100 метров. Планируется создать 148 квартир, а первые этажи отвести под офисы, общепит и тому подобное. Как ранее утверждал Перельман на своей странице в facebook, «ещё один красивый дом Ростову не повредит».
Источник: www.donnews.ru