Интересные позиции судов относительно долевого строительства.
Срок передачи квартир по ДДУ
Проблема
Застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию позже срока завершения строительства, предусмотренного договором.
Когда начинается течение срока передачи квартир?
Практика
По линии судов общей юрисдикции позиция Верховного суда была выработана еще в 2017 году. Коллегия по гражданским делам указала (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа.
Обстоятельства: По мнению истца, ответчиком нарушен срок передачи квартиры ему как участнику долевого строительства. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, так как суды, отказав в удовлетворении требования, не учли, что из буквального толкования заключенного сторонами договора ответчик обязался передать истцу квартиру не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, выводы судов об отсутствии нарушения ответчиком предусмотренного договором срока нельзя признать пра. ) срок передачи квартир нельзя рассматривать в отрыве от срока строительства.
Если передача квартир зависит исключительно от того, когда будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик фактически не связан никакими сроками. Такая неопределенность недопустима. Она ущемляет права дольщиков.
В 2018 году коллегия по гражданским делам подтвердила (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 4-КГ18-38 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, компенсации морального вреда. Обстоятельства: По мнению истца, ответчик обязательства по спорному договору надлежащим образом не исполнил, объект долевого строительства был передан истцу с нарушением срока.
Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку судом не учтено то, что позднее получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения ответчика от ответственности.) свою позицию.
По линии арбитражных судов позиция Верховного суда РФ отсутствовала.
Часть нижестоящих судов ориентировалась на позицию коллегии по гражданским делам ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2019 N Ф05-15623/2019 по делу N А40-266234/2018 Требование: О взыскании пеней по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и штрафа. Обстоятельства: Истец ссылается на просрочку передачи ответчиком объекта долевого строительства.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку доказательств передачи объекта строительства в установленные договором сроки ответчиком не представлено.).
Встречалась и противоположная позиция.
Срок передачи квартир нужно отсчитывать от фактического получения разрешения, даже если оно получено позже срока окончания строительства, указанного в договоре (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.12.2017 N Ф03-4593/2017 по делу N А59-601/2017 Требование: О взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований по договору участия в долевом строительстве. Обстоятельства: Застройщик нарушил срок передачи квартиры участнику долевого строительства, в удовлетворении претензии с требованием выплаты неустойки и штрафа отказал, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства, участник долевого строительства передал право требования долга обществу, претензию которого застройщик не удовлетворил.
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как договором ответственность за неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрена; после ввода объекта в э. )).
Позиция коллегии по экономическим спорам
Признание отсутствующим права собственности на недвижимость
В определениях, опубликованных на прошлой неделе, коллегия по экономическим спорам выработала тот же подход, что и коллегия по гражданским делам.
долевое строительство. судебная практика
Отмечено (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу N 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и штрафа. Обстоятельства: Участник долевого строительства исполнил обязательство по оплате объекта долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные договором.
Решение: Отказано в части, поскольку в отличие от общих правил начисления и взыскания неустойки (штрафа, пеней) право на присуждение предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штрафа возникает не в момент нарушения изготовителем обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент удовлетворения судом требований потребителя и прису..) , что момент сдачи дома в эксплуатацию зависит от действий застройщика, поэтому срок сдачи квартиры должен быть ограничен неизбежными обстоятельствами.
Таким обстоятельством выступает срок завершения строительства, предусмотренный договором.
Уступка потребительских штрафов по ДДУ
В дополнение к неустойке за просрочку передачи объекта дольщик вправе взыскать потребительский штраф в размере 50% присужденной неустойки. Можно ли уступить право требования такого штрафа стороннему лицу?
Тенденция ограничивать деятельность профессиональных скупщиков требований, вытекающих из потребительских споров, проявилась еще в конце 2017 года, когда был принято постановление Пленума ВС РФ об ОСАГО.
Пленум указывал, что право на получение потребительского штрафа не может быть уступлено (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств») . Потребитель может уступить только присужденный штраф.
Разумеется, в такой ситуации смысл уступки теряется.
На то, что данная позиция может быть применена к другим правоотношениям, в мае прошлого года указала коллегия по гражданским делам.( Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2019 N 5-КГ19-52 Требование: О взыскании: 1) Страхового возмещения, процентов, компенсации морального вреда; 2) Штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Обстоятельства: В результате ДТП страхователь получил телесные повреждения, ставшие причиной его инвалидности. Решение: 1) Требование удовлетворено частично, поскольку установлен факт наступления страхового случая, влекущего обязанность страховщика произвести страхователю выплаты по программам страхования, размер которых определен с учетом суммы, уступленной страхователем как цедентом цессионарию; 2) В удовлетворении требования частично отказано, поскольку цессионарий потребителем услуги по договору личного стр..)
В настоящее время аналогичную позицию по ДДУ заняла и коллегия по экономическим спорам. Это исключает какие-либо расхождения в практике в будущем. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу N 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018)
По данным К+
Много полезного тут
arbitrmos.ru
Источник: zakon.ru
Обзор практики разрешения судами споров в связи с долевым строительством
4 декабря 2013 года Президиумом Верховного суда РФ утвержден «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В Обзоре судам даны рекомендации, которыми им следует руководствоваться при разрешении данной категории дел.
В первую очередь, Президиум ВС РФ отметил, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим на основании сделок, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в собственность, независимо от наименования заключенного сторонами договора в том случае, если судом будет установлено, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Данная позиция, теоретически, позволит тем гражданам, которые доверились недобросовестным застройщикам и передали денежные средства без договора участия в долевом строительстве или без его регистрации, привлечь застройщика к повышенным мерам ответственности, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В Обзоре, кроме того, освещены вопросы процессуального права, возникающие при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием в долевом строительстве.
Так Президиум указал, что в случае, если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, но исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда предъявлены в суд до вынесения Арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, то основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу у суда отсутствуют, а такой спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.
В Обзоре отмечено, что требования граждан — участников долевого строительства, не являющиеся требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»), подведомственны судам общей юрисдикции.
В связи с тем, что согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика, то в том случае если жилое помещение истцу уже было передано, а требования, заявленные истцами к ответчику, не относятся к перечисленным в пункте 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (например, требования о признании недействительными условий договора, возмещении убытков и взыскании неустойки, вызванных нарушением срока передачи объекта долевого строительства), то они не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика.
Особо отмечено, что иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со статьей 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.
В Обзоре разъяснено и то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
Президиум ВС указал и на тот факт, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.
Так как обобщение судебной практики показало, что судами рассматриваются дела по требованиям дольщиков о признании права собственности на объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, а также на долю в праве собственности на многоквартирный дом, в состав которого входит подлежащий передаче гражданину объект, Президиум ВС РФ в Обзоре, кроме всего прочего, рассмотрел вопросы, связанные с разрешением судами такого рода споров. В частности, отмечено следующее:
1. Нарушение застройщиком положений Федерального закона №214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
2. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
3. Квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могут быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
4. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.
5. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению и др.
Снова не оставил без внимания Президиум ВС и такой важный для дольщиков вопрос, как ответственность застройщиков за нарушение договора участия в долевом строительстве, акцентировав внимание судов на том, что при разрешении вопроса об уменьшении размера неустойки, подлежащей уплате дольщику на основании статьи 333 ГК РФ необходимо исходить из того, что применение названной статьи по таким делам возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения. Не приведение судом в решении таких мотивов является нарушением правовых норм и существующих разъяснений законодательства.
В качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств судами учитываются конкретные обстоятельства дела, в том числе цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.
Президиум ВС указал, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон. При этом суды должны принимать во внимание, что стороны вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.
В части рассмотрения судами требований о расторжении договора участия в долевом строительстве в Обзоре разъяснено, что в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами может быть признано несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела; в необходимых случаях назначается экспертиза.
Остается надеяться, что правовые позиции, изложенные Президиумом ВС РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», найдут свое применение в судебной практике судов всех уровней.
Источник: xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai