Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Кликушина А.А., судей Рыженкова А.М. и Горохова Б.А., с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Докучаева Ярослава Сергеевича, Докучаева Святослава Сергеевича к администрации муниципального образования «Северодвинск» о предоставлении жилого помещения на праве собственности,
по кассационной жалобе Докучаева Я.С., Докучаева С.С. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 14 июня 2018 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Рыженкова А.М., выслушав объяснения Докучаева Я.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., полагавшей доводы кассационной жалобы обоснованными,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
долевое строительство. судебная практика
Докучаев Я.С., Докучаев С.С. обратились в суд с иском к администрации муниципального образования «Северодвинск» о предоставлении жилого помещения на праве собственности.
В обоснование исковых требований указали, что они являются собственниками по 1/2 доли каждый жилого помещения, расположенного по адресу: [___] область, [___].
Заключением межведомственной комиссии от 6 октября 2011 г. указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Дом также включен в программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Распоряжением администрации Северодвинска от 17 февраля 2016 г. принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и жилых помещений в доме путем предоставления возмещения.
Докучаев Я.С., Докучаев С.С. неоднократно обращались к ответчику с заявлениями о предоставлении им в собственность другого жилого помещения взамен непригодного для проживания. На указанные заявления был получен ответ, что для них доступны лишь следующие варианты переселения: предоставление возмещения в денежной форме либо предоставление в собственность другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Просили обязать администрацию муниципального образования «Северодвинск» предоставить им в собственность взамен жилого помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания, равнозначное благоустроенное жилое помещение, общей площадью не менее 56,5 кв.м, в том числе жилой площадью не менее 35,6 кв.м, расположенное в черте г. Северодвинска, отвечающее санитарно-техническим нормам, с уровнем благоустройства не ниже достигнутого по г. Северодвинску.
Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 1 марта 2018 г. исковые требования удовлетворены, на администрацию муниципального образования «Северодвинск» возложена обязанность предоставить Докучаеву Я.С., Докучаеву С.С. на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому взамен жилого помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания, равнозначное благоустроенное жилое помещение общей площадью не менее 56,5 кв.м, жилой площадью не менее 35,6 кв.м, расположенное в черте города Северодвинска, отвечающее санитарно-техническим нормам, с уровнем благоустройства не ниже достигнутого по городу Северодвинску.
Верховный суд РФ подготовил обзор судебной практики по спорам о долевом строительстве. ФЕВРАЛЬ 2014
С администрации муниципального образования «Северодвинск» в пользу Докучаева Я.С. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 14 июня 2018 г. указанное решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В кассационной жалобе заявители ставят вопрос об отмене вынесенного судебного постановления.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Рыженкова А.М. от 22 марта 2019 г. кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 14 июня 2018 г.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При вынесении оспариваемого судебного постановления такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Докучаев Я.С. и Докучаев С.С. являются собственниками по 1/2 доли каждый жилого помещения общей площадью 56,5 кв.м, жилой — 35,6 кв.м, расположенной по адресу: [___].
Заключением межведомственной комиссии от 6 октября 2011 г. указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, включен в список домов, участвующих в адресной программе Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2013-2017», утвержденной постановлением Правительства Архангельской области от 23 апреля 2013 г. № 173-пп.
Распоряжением Первого заместителя Главы Администрации Северодвинска — руководителя аппарата от 17 февраля 2016 г. № 90-риз принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером [___], жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме по адресу: [___], путем предоставления возмещения.
17 марта 2016 г. истцы обратились в администрацию Северодвинска с заявлением о предоставлении им в собственность взамен жилого помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания, равнозначного благоустроенного жилого помещения.
Письмом администрации муниципального образования «Северодвинск» от 5 апреля 2016 г. истцам было сообщено, что с целью соблюдения жилищного законодательства прорабатываются следующие варианты переселения: предоставление собственникам возмещения в денежной форме; предоставление в собственность иного жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В повторном заявлении в администрацию Северодвинска от 3 октября 2017 г. истцы сообщили о несогласии с предложенными вариантами.
Письмом от 1 ноября 2017 г. администрация Северодвинска предложила истцам способ переселения из аварийного жилья путем получения в собственность иного жилого помещения — двухкомнатной квартиры во вновь построенном многоквартирном доме по адресу: [___], с зачетом его стоимости в выкупную цену, указав при этом, что 26 октября 2017 г. в их адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, подписанный со стороны ответчика и предусматривающий указанный способ изъятия.
Судом также установлено, что срок реализации адресной программы Архангельской области в отношении многоквартирного дома, в котором истцы имеют жилое помещение, истек, другое жилое помещение им не предоставлено.
Возлагая обязанность на ответчика предоставить истцам жилые помещения, суд первой инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 2, статью 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» указал, что поскольку жилой дом, в котором находятся принадлежащие истцам жилые помещения, признан аварийным и подлежащим сносу, и включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, истцами избран способ обеспечения своих прав путем предоставления иного жилого помещения в собственность взамен аварийного, следовательно, имеются правовые основания для возложения на администрацию муниципального образования «Город Архангельск» обязанности предоставить им другое благоустроенное жилое помещение на праве собственности.
Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции не согласилась, указав, что вывод суда о возложении на ответчика обязанности предоставить истцам жилое помещение взамен жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, с освобождением собственников от доплаты разницы стоимости жилых помещений основан на неправильном толковании норм материального права.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что муниципальный орган уполномочен на предоставление иного жилого помещения со стоимостью не выше стоимости выкупной цены изъятого жилья, жилищные права собственников жилого помещения в признанном аварийным доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения на праве собственности с зачетом его стоимости в выкупную цену, признаны утратившими силу пункты 4, 4.1 статьи 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства», согласно которым в случае предоставления гражданину, переселяемому из аварийного жилищного фонда, жилого помещения, общая площадь которого превышает общую площадь ранее занимаемого им жилого помещения, но не больше определяемой в соответствии с жилищным законодательством нормы предоставления площади жилого помещения на одного человека, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется за счет средств бюджета соответствующего субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, а в случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, также за счет средств Фонда.
Поскольку истцы возражают против заключения соглашения о зачете стоимости предоставляемого жилого помещения в выкупную цену, на доплату разницы в стоимости изымаемого и предоставляемого жилых помещений не согласны, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебное постановление принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).
В пункте 3 статьи 2 этого же Закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Разделом V адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2013 — 2018 годы», утвержденной постановлением Правительства Архангельской области от 23 апреля 2013 г. № 173-пп, предусмотрено, что в рамках реализации мероприятий Программы по заявкам Архангельской области, одобренным правлением Фонда после 1 августа 2013 года, то есть, начиная со второго этапа Программы, при строительстве и (или) приобретении жилых помещений оплата общей площади построенных и (или) приобретенных жилых помещений в размере, превышающем общую площадь соответствующих расселяемых жилых помещений, осуществлять за счет средств Фонда и областного бюджета. При этом стоимость приобретенного и (или) построенного жилого помещения за счет средств Фонда и областного бюджета не может превышать стоимость переселения соответствующего многоквартирного дома за счет средств Фонда и областного бюджета, которая рассчитана в соответствии с разделом III Программы и указана в приложении № 1 к настоящей Программе. В случае если стоимость приобретаемого и (или) строящегося жилого помещения в рамках Программы превышает стоимость переселения, определенную в соответствии с Программой исходя из общей площади расселяемого жилого помещения соответствующего многоквартирного дома, данное превышение оплачивается за счет средств местного бюджета муниципального образования Архангельской области, на территории которого находится расселяемый многоквартирный дом.
Гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, предоставляется право выбора в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения или по соглашению с собственником ему предоставляется другое жилое помещение.
Таким образом, ни федеральным законодательством, ни адресной программой Архангельской области не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.
Данный вывод также подтверждается разделом VI адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2013 — 2018 годы», которая не содержит положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья. Согласно указанному разделу источниками финансирования Программы являются средства областного бюджета, средства местных бюджетов и средства Фонда.
Между тем вышеизложенное не было учтено судом апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора.
Ввиду изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 14 июня 2018 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 14 июня 2018 г. отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение.
Источник: ur29.ru
Ст. 429 ГК РФ Предварительный договор Позиции судов
Общие позиции о предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ)
Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 429 ГК РФ
К отношениям по предварительному договору с потребителем применяется законодательство о защите прав потребителей (позиция ВС РФ)
Пункт 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
Если по условиям предварительного договора (ст. 429 ГК РФ) гражданин обязуется на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям сторон этого договора применяется законодательство о защите прав потребителей.
Нормы об участии в долевом строительстве распространяются на договор, поименованный сторонами как предварительный, если фактически был заключен договор участия в долевом строительстве
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)
Договором между обществом и застройщиком, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство. Таким образом, вывод судов о неприменении к спорным отношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ является ошибочным.
Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2016 N 78-КГ16-13 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве. Она была заключена сторонами после 1 апреля 2005 г. В связи с этим нельзя признать правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не распространяется на отношения, возникшие между истцом и ответчиком.
Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 5-КГ15-196 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Из заключенных сторонами договоров, хотя они именуются предварительными, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договоров купли-продажи, следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенные квартиры в строящемся многоквартирном доме), стоимости, стопроцентной предоплате, сроке исполнения обязательств в отношении предмета договоров. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что спорные договоры необходимо квалифицировать как направленные на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиры и что к отношениям сторон нужно применять положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, является правильным.
Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2015 N 78-КГ15-15 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Следовательно, необходимо было учесть, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.
Договор хотя и был поименован предварительным договором купли-продажи, предусматривал строительство ответчиком многоквартирного дома, сдачу его в эксплуатацию и передачу квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.
Таким образом, вывод нижестоящих судов о неприменении к спорным отношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является ошибочным.
Пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:
— наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
— соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013)
Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется, в частности, на отношения, возникшие с 01.04.2005 при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного Закона, способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства), если суд с учетом фактически сложившихся отношений установит, что стороны в действительности имели в виду договор участия в долевом строительстве.
Каковы последствия нарушения ст. 429 ГК РФ
Неисполнение обязанности заключить основной договор не является основанием для признания предварительного договора недействительным
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07
То, что лицо в связи с отсутствием возможности или в силу недобросовестности может не исполнить обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), не является основанием для признания предварительного договора недействительным.
Если действия, нарушающие условия предварительного договора, повлекли незаключение основного договора, виновность этих действий предполагается, пока не доказано иное
Определение Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 38-КГ15-7 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Какая-либо из сторон или обе стороны могут нарушить условия предварительного договора в результате как виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса к его заключению.
Исходя из смысла приведенных законоположений виновность нарушающих условия предварительного договора действий, которые повлекли незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Позиции о существе предварительного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ)
Что понимается под предварительным договором
Предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 5-КГ18-22 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.
Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015 N 18-КГ15-143 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010
Дата заключения предварительного договора аренды недвижимости не имеет правового значения для определения очередности возникновения прав аренды и залога, поскольку эти права возникают только из договоров залога и аренды, а не из предварительных договоров об их заключении в будущем.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011)
Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.
Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не признается сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.
Пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не признается сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательства в отношении недвижимого имущества.
Предварительный договор передачи имущества заключается с целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07
Заключение предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) направлено на то, чтобы юридически связать стороны еще до появления у контрагента права на необходимую для исполнения вещь. Таким образом, в установленный в предварительном договоре срок будет восполнено отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года
Заключая предварительный договор купли-продажи жилого помещения, собственник тем самым выражает свою волю совершить сделку по отчуждению имущества и принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.
К каким ситуациям применяется п. 1 ст. 429 ГК РФ
Инвестиционный контракт может порождать обязанность по заключению договора, если соответствует требованиям, установленным для предварительных договоров
Постановление Президиума ВАС РФ от 04.11.2003 N 3484/03 по делу N А40-38037/02-22-366
Если условия инвестиционного контракта не соответствуют требованиям ст. 429 ГК РФ, предъявляемым к предварительному договору, то нельзя признать, что обязанность по заключению договора аренды земельного участка основывается на этом контракте.
К каким ситуациям не применяется п. 1 ст. 429 ГК РФ
Договор, содержащий условие об оплате будущей недвижимости до заключения основного договора, не является предварительным
Пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Договор с отсрочкой встречного предоставления не является предварительным
Постановление Президиума ВАС РФ от 23.08.2000 N 7223/98
Договор не может быть квалифицирован как предварительный, если согласно его условиям одно лицо обязано передать второму выданные последним как векселедателем простые векселя, а второе лицо должно в течение определенного периода времени со дня подписания соглашения уступить первому права требования оплаты задолженности к третьему лицу. То обстоятельство, что передача прав должна производиться в более поздний срок, свидетельствует не о наличии в договоре элементов предварительного соглашения, а об отсрочке встречного предоставления.
Какие действия признаются правомерными в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ
На момент заключения предварительного договора у стороны может не быть имущества, являющегося предметом будущего договора
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011
Правила ст. 429 ГК РФ не содержат требования о том, чтобы на момент заключения предварительного договора у стороны имелось имущество, являющееся предметом будущего договора.
Исполнение предварительного договора может быть обеспечено неустойкой
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 по делу N А40-118038/12-105-1100
Гражданское законодательство не содержит норм, в которых закреплен запрет на применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных в предварительном договоре. Поэтому условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.
По вопросу о возможности обеспечения исполнения предварительного договора задатком есть две позиции высших судов
Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6
Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ): потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2009 N 4-В09-41
До истечения срока действия предварительного договора одна сторона направила другой письма, в которых предлагала расторгнуть предварительный договор. Ни одна из сторон в срок, в течение которого должен был быть заключен основной договор, не направила соответствующего предложения. Следовательно, действие предварительного договора прекращается, а основной договор не заключается по вине стороны, направившей указанные письма. В связи с этим требования данной стороны о взыскании внесенного ею задатка в двойном размере удовлетворению не подлежат.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583
Если до окончания срока, определенного в предварительном договоре, основной договор не был заключен и ни одна из сторон не направила предложения о его заключении, то обязательства, предусмотренные в предварительном договоре, признаются прекращенными. В связи с этим, если не было установлено иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору в качестве задатка, удовлетворение в силу п. 1 ст. 1102 и п. 2 ст. 1107 ГК РФ исковых требований о возврате данных средств и уплате процентов, предусмотренных в ст. 395 ГК РФ, правомерно.
Задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, но предварительный договор не содержит подобных обязательств. Поэтому невозможно обеспечивать задатком исполнение обязательств по предварительному договору, а также применять к возникшим из него отношениям нормы о последствиях, предусмотренных в п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Какие действия признаются неправомерными в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ
Предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 5-КГ18-22
Предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или вносить платежи за пользование им.
Каковы последствия совершения действий в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ
Если в предварительном договоре нет условия о цене, по требованию стороны в основной договор включается условие об определении цены по общим правилам, предусмотренным в Гражданском кодексе РФ
Пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14
Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном в ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом.
Лицо, которое внесло предоплату по предварительному договору купли-продажи квартиры, вправе требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства
Пункт 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
Если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.
Позиции о форме предварительного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ)
В каком порядке должны совершаться действия в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ
Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа
Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42
Предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.
Не подлежит госрегистрации предварительный договор о заключении договора, подлежащего госрегистрации
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010
Законодательство не содержит требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости.
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010)
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.
Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42
Установленное в п. 2 ст. 558 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться его государственной регистрацией.
Пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
Не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации.
Позиции о существенных условиях основного договора, включаемых в предварительный договор (п. 3 ст. 429 ГК РФ)
К каким ситуациям применяется п. 3 ст. 429 ГК РФ
Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о его границах
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2010 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 15.09.2010)
Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах этого участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры указана площадь, отличающаяся от площади, позднее указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии объекта, то предмет предварительного договора считается установленным, а договор заключенным
Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8
Как указал суд апелляционной инстанции, предварительный договор является незаключенным в связи с тем, что стороны не достигли соглашения по предмету договора. Данный вывод неправомерен.
Предварительный договор купли-продажи квартиры содержит данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество. Кроме того, объект купли-продажи, который подлежит передаче при заключении основного договора, определен сторонами в предварительном договоре настолько подробно, насколько это было возможно на дату его подписания.
На момент заключения предварительного договора площадь отчуждаемой квартиры не была известна, поскольку квартира образовалась путем раздела другой квартиры. Впоследствии, после проведения инвентаризации, площадь была уточнена, о чем внесена запись в ЕГРП. Спора между сторонами о том, что квартира, указанная в предварительном договоре, и квартира, зарегистрированная в государственном реестре, являются разными объектами недвижимости, не имеется. Следовательно, предварительный договор содержит условия, позволяющие установить его предмет.
Условие о предмете договора считается согласованным, если обе стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21
По смыслу п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ условие об установлении предмета договора считается выполненным, если обе договаривающиеся стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.
Заключая предварительный договор, стороны пришли к соглашению о том, в отношении каких именно земельных участков в последующем будут заключены договоры купли-продажи. При таких обстоятельствах нельзя согласиться с выводом суда нижестоящей инстанции о том, что предмет основного договора купли-продажи сторонами не был определен.
Суд нижестоящей инстанции не учел, что несоблюдение требований, предъявляемых земельным законодательством к объекту недвижимости, не свидетельствует о том, что стороны договора не достигли взаимопонимания в определении данного объекта.
Позиции об условиях предварительного договора, которые не являются условием о сроке заключения основного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ)
К каким ситуациям не применяется п. 4 ст. 429 ГК РФ
Условие предварительного договора купли-продажи о сроке, в течение которого покупатель вправе подтвердить платежеспособность, не является условием о сроке заключения основного договора
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Поскольку предварительный договор не содержит условий о сроке заключения основного договора купли-продажи, стороны в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ должны были заключить его в течение года со дня подписания предварительного договора. Однако в период его действия стороны предложений о заключении основного договора друг другу не направляли.
Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий по окончании года со дня его подписания не свидетельствует о том, что условие о сроке заключения основного договора согласовано. В частности, условием о сроке заключения основного договора не является указанный в предварительном договоре срок, в течение которого покупатель был вправе подтвердить платежеспособность.
Условие предварительного договора купли-продажи о том, что покупатель должен исполнить обязательства по договору не позднее двух месяцев с момента, когда получено уведомление о праве собственности продавца на квартиру, не является условием о сроке заключения основного договора
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Поскольку предварительный договор не содержит условий о сроке заключения основного договора купли-продажи, стороны в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ должны были заключить его в течение года со дня подписания предварительного договора. Однако в период его действия стороны предложений о заключении основного договора друг другу не направляли.
Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий по окончании года со дня его подписания не свидетельствует о том, что условие о сроке заключения основного договора согласовано.
В соответствии с предварительным договором покупатель должен исполнить свои обязанности в срок не позднее двух месяцев с момента, когда получено уведомление о праве собственности продавца на квартиру. Это указание не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора. Кроме того, получение уведомления не отвечает требованиям неизбежности, установленным ст. 190 ГК РФ.
Условие предварительного договора купли-продажи квартиры о сроке ввода дома в эксплуатацию не является условием о сроке заключения основного договора
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Поскольку предварительный договор не содержит условий о сроке заключения основного договора купли-продажи, стороны в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ должны были заключить его в течение года со дня подписания предварительного договора. Однако в период его действия стороны предложений о заключении основного договора друг другу не направляли.
Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий по окончании года со дня его подписания не свидетельствует о том, что условие о сроке заключения основного договора согласовано. В частности, не является таким условием предусмотренный предварительным договором срок ввода дома в эксплуатацию, поскольку с этим сроком заключение основного договора никак не связано.
Источник: urist7.ru