Оценка экономической эффективности инвестиций в строительство жилья

Инвестиционная деятельность — это совокупность практических действий физических и юридических лиц по реализации инвестиций в промышленность, сельское хозяйство, энергетику, транспорт и другие отрасли национальной экономики. В качестве инвестиции инвестор может использовать денежные средства, банковские депозитные вклады, акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги, имеющие официальный статус на фондовом рынке, движимое и недвижимое имущество (здания и сооружения, машины и механизмы), материальные ценности, интеллектуальные ценности, закрепленные авторскими правами на открытия, изобретения, ноу-хау, проектные и конструкторские разработки, земельные участки и другие природные ресурсы, находящиеся в собственности инвестора и представляющие определенную ценность.

Инвестиционная деятельность складывается из таких элементов, как разработка инвестиционных намерений, разработка инвестиционного проекта, определение источников инвестирования и установление договорных отношений, организация строительной деятельности сооружения объекта и обеспечение его функционирования в соответствии с требованиями проекта.

ИнЭИ Экономика Лекция Лекция №4.1 «Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов»

Источниками инвестиций могут быть бюджетные, собственные, привлеченные и заемные средства. Из федерального бюджета обычно выделяются средства для реализации общегосударственных крупномасштабных программ и проектов.

В качестве основных источников инвестиционных средств собственника, акционерного общества или любого другого субъекта хозяйственной деятельности прежде всего могут быть амортизационные отчисления и прибыль, а также средства от продажи акций, кредиты банков. Заинтересованность как юридических, так и физических лиц во вложении капитала в определенную сферу определяется величиной дохода. Если вкладываемые инвестиции будут приносить более высокий доход по сравнению с вложениями денежных средств в другие сферы, например в коммерческие банки, инвесторы будут вкладывать свои средства в сферу развития производства, капитальное строительство. По мере насыщения капиталом данного сегмента рынка происходит перераспределение инвестиций в другие, более доходные области.

В Российской Федерации инвестиционная деятельность регулируется системой законов и нормативных актов. В качестве таких законов выступают Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, законы о собственности, недрах, основах земельного и лесного пользования, о предприятиях и предпринимательской деятельности, об акционерах и акционерных обществах, банках, о налогообложении, внешнеэкономической деятельности, таможенном контроле, об арендных отношениях и страховании, об инвестиционной деятельности.

Основные принципы определения эффективности инвестиций

Эффективность инвестиций (Э) определяется соотношением результата от вложений (К) и инвестиционных затрат (3). Для определения эффективности инвестиций в какой-либо объект или предприятие разрабатывается инвестиционный проект, в котором дается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе описание проекта строительного объекта и практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

3 5 Оценка экономической эффективности проектов

В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 21 июня 1999 г. № ВК 477, рекомендуется оценивать следующие виды эффективности: эффективность проекта в целом и эффективность участия в проекте. Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Показатели эффективности проекта в целом характеризуют проектные решения объекта строительного производства с экономической точки зрения. Эффективность проекта в целом включает общественную социально-экономическую эффективность проекта и коммерческую эффективность проекта.

Показатели общественной эффективности раскрывают социально-экономические последствия осуществления инвестиционного проекта для общества в целом как непосредственные результаты и затраты проекта, так и «внешние» в смежных секторах экономики, экологии, социальные и внеэкономические эффекты.

Показатели коммерческой эффективности проекта отражают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего инвестиционный проект, при условии, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости и заинтересованности в нем всех его участников и включает в себя эффективность участия предприятий и организаций в проекте; инвестирования в акции — для акционеров, акционерных обществ — участников инвестиционного проекта; участия в проекте структур более высокого уровня по отношению к предприятиям и бюджетную эффективность участия государства в проекте.

В основу оценок эффективности инвестиционных проектов положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов независимо от их технических и технологических решений, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

Источник: studme.org

Этапы анализа эффективности инвестиционного проекта строительства жилья

В данной статье автором рассмотрен порядок анализа эффективности инвестиционных проектов строительства жилья с учетом специфики экономического развития России.

Ключевые слова

Текст научной работы

Инвестиционная деятельность является основой для успешного развития экономики любой страны. Экономическая ситуация в России постепенно начинает стабилизироваться, конечно прогнозы по поводу дальнейшего развития разняться от самых пессимистичных до амбициозных, что способствует активизации инвестиционных процессов в различных сферах хозяйства и прежде всего в строительстве.

Конечно, уровень инвестиций недостаточен для того, чтобы серьезно увеличить темп технико-экономического развития предприятий Российской Федерации. Изменить данные обстоятельства в другую сторону, по нашему мнению, можно лишь за счет модернизации экономического механизма управления инвестициями, в том числе вопросы связанные с бизнес-анализом, с точки оценки инвестиционных проектов. Необходимо принимать во внимание тот факт, что как потенциальному инвестору, так и собственникам жизненно необходимо иметь научно-методологические разработки, с помощью которых было бы возможно с предельной точностью оценить эффективность инвестиционных проектов и принять обоснованное, взвешенное управленческое решение по их реализации.

Понятие является одним из основополагающих и базовых в экономической науке. Разнообразие определений отражает объективную сложность и многомерность данного экономического явления, свидетельствует о том, что за термином «инвестиции» стоит довольно большой набор значений и смысловых оттенков [1, c.62].

В смысловом плане инвестиции затрагивались в работах классиков политической экономии. В частности, А.Смит в своих исследованиях много внимания уделял процессу «накопления», анализируя тенденции роста основного капитала как фактора воспроизводства, что привело к появлению так называемой «догмы Смита» [6, c.137]. Д. Рикардо предполагал, что накопление основного капитала приведет к уменьшению нормы прибыли и приостановке в конечном счете экономического роста капиталистической системы [1, c.63].

Интересна позиция К. Маркса, который много внимания уделял капитализации прибавочной стоимости, выводя из этого объективность укрупнения капиталистических форм хозяйствования и роста классового антагонизма [14, c.10]. Однако рассмотрение инвестиций в виде отдельной, вполне завершенной экономической категории в работах упомянутых авторов не производится. Инвестиции как объект экономической науки — это проблема уже XX века. Причем в качестве осознанной теоретико¬прикладной проблемы, она впервые появилась на стыке 30 — 40гг., прежде всего в работах Р. Харрода и Е. Домара, а затем в моделях нобелевского лауреата Р. Солоу. Все дальнейшие разработки шли по пути исследования форм, методов и механизмов инвестирования [3, c.128].

Так, например, по У.Шарпу, «инвестировать», в наиболее широком смысле слова, значит «расстаться с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму завтра» Л. Гитман определяет инвестиции, как способ помещения капитала, который должен обеспечить сохранение или возрастание стоимости капитала и (или) принести положительную величину дохода [3, c.129].

Согласно Федерального Закона Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ, под инвестициями понимается денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [3, c.130].

Основными целями и задачами бизнес-анализ инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка является [5, c.158]:

• Прединвестиционный анализ рынка малоэтажного строительства, как конкретного региона так и выявление общероссийских трендов [5, c.159].
• Определение стратегии реализации проекта [5, c.160].
• Выявление и прогнозирование источников финансирования [5, c.161].
• Разработка и внедрение будущей структуры и этапов реализации проекта [7, c.142].
• Анализ спроса на рынке малоэтажного строительства с последующем применением полученных результатов при подготовке архитектурно-планировочного задания [7, c.143].
• Определение бюрократических барьеров и возможных препятствий региона реализации проекта [7, c.144].
• Расчет экономической эффективности проекта и анализ возможных рисков [7, c.145].

Информационная база − обязательный элемент методики экономического бизнес-анализа. Не является исключением сфера анализа эффективности инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка [7, c.146]. Особенность анализа инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка − наличие множества разнообразных источников информации, игнорирование которых может негативно отразиться на степени определенности будущих результатов инвестирования.

Понятие «поток информации» характеризуется источником данных, доступностью получения информации, временем на ее сбор и обработку, достоверностью и полнотой представленных для анализа показателей и, наконец, ее потребителями (пользователями), которые занимаются обоснованием управленческих решений и оценкой их выполнения [9, c.152].

Можно выделить пять групп пользователей информации в анализе долгосрочных инвестиций [9, c.153]:

1. администрация предприятия [9, c.154];
2. собственники этой организации [9, c.155];
3. инвесторы (различные финансовые институты, физические и юридические лица, государство) [9, c.156];
4. сторонние наблюдатели (общественные организации и аудиторские компании) [4, c.38];
5. контролирующие государственные службы (налоговые и таможенные органы, ФКЦБ, КРУ, Счетная палата и пр.) [4, c.39].

Каждому из выше перечисленных пользователей информации необходимо предоставление информационной базы в определенном виде и структуре, чтобы он мог провести быстрый и конкретный анализ в рамках своей компетентности [2, c.6]. Проведение анализа и оценка эффективности долгосрочных инвестиций неразрывно связаны с системой показателей, которые можно классифицировать в зависимости [8, c.176]:

• от отношения к учету и планированию [8, c.177],
• от места получения информации [8, c.178],
• от этапа жизненного цикла проекта [8, c.179],
• от степени определенности [8, c.180],
• от единиц измерения [15, c.6],
• по видам экономического анализа [16, c.161],
• по степени доступности информации [16, c.162],
• по объективности информации [17, c.63],
• по надежности информации [17, c.64],
• по охвату информации [17, c.65],
• по уровню автоматизации обработки данных [17, c.66],
• по соотношению показателей [17, c.67].

Проведя исследование рынка малоэтажного строительства Саратовской области, можно сделать вывод о том, что большинство реализуемых проектов не имеют должного технико-экономического обоснования, отсутствует выработанная стратегия реализации поселка и не применяются современные методы прогнозирования результатов экономической деятельности [11, c.415]. По нашему мнению, это обусловлено слабой регулированием сферы малоэтажного строительства со стороны государства. Рынок многоэтажного жилого строительства активно контролируется государственными органами, разработан и введен в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, который постоянно дополняется и корректируется в соответствии с требованием времени. В связи с этим на рынке малоэтажного строительства существует целый спектр схем реализации проекта отличающихся друг от друга уровнем своей прозрачности, в следствии чего существует проекты не дошедшие до стадии завершения, а это в свою очередь вызывает множество опасений у конечного потребителя и подрывает доверие в целом к подобного роду проектам [11, c.416].

Также в сфере многоэтажного строительства государство принимает множество инструментов для стимулирования спроса на недвижимость, применяя различного рода программы государственной поддержки, ипотечные программы [11, c.417]. В сфере малоэтажного строительства одним из основных инструментов стимулирования со стороны государства была введение дачной амнистии в соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 N 93-ФЗ.

Исходя из выше сказанного, можно сделать вывод, что проведение бизнес-анализа инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка, необходимо осуществлять не только для банков и инвесторов, с целью получения заемных денежных средств, а также для принятия управленческих решений на стадии проектирования проекта, с целью минимизации возможных рисков [10, c.380].

Предлагаем следующую структуру бизнес-плана строительства коттеджного поселка [12, c.423]:

1. Резюме проекта

1. Описание компании и направления деятельности.
2. Описание проекта и его цель.
3. Миссия и видение компании [12, c.424].

1. Краткая характеристика и определение тенденций рынка малоэтажного строительства Саратовской области.
2. Описание товара его преимуществ. Ценообразование и план продаж.
3. Рекламная политика [12, c.425].

1. Анализ окружения проекта
2. Основные финансовые допущения
3. Оценка эффективности инвестиционного проекта [10, c.382].

Первый два раздела служат той самой информационной базой, позволяющей провести оценку эффективности проекта.

Информационная база для проведения бизнес-анализа имеет большое значение, разработанная и предложенная нами структура двух параграфов бизнес-плана для коттеджного поселка, возможно будет изменена и адаптирована под необходимые требования конкретного инвестора, но она содержит всю необходимую информацию для проведения финансового анализа проекта с целью определения эффективности и привлекательности инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка.

Особую роль в инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве России играет развитие девелопмента, который является профессиональной деятельностью по управлению инвестиционным строительным проектом. При этом девелопер — организатор, деятельность которого направлена на решение следующих задач:

• анализ возможности реализации и потенциал строительного проекта с учетом состояния и тенденций изменения законодательства, потребностей целевой группы потребителей, финансово-экономических условий и перспектив развитии региона;
• планирование реализации проекта: определение земельного участка (местоположение, окружение, коммуникации), выполнение оценки эффективности проекта, определение, источников финансовых ресурсов, получение разрешения на строительство и т.п.;
• реализация инвестиционного проекта: привлечение инвестиционных ресурсов, организация работы с проектно-строительными компаниями, контроль хода строительства, аренда или реализация, объекта недвижимости.

Таким образом, девелопер сегодня является одной из основных фигур в развитии сферы малоэтажного строительства. Он ответственен перед инвесторами за вложенные ими средства и их расходование, перед кредитными организациями за возврат кредитных средств, несет ответственность за качество проекта перед государственными структурами, за полное финансирование перед подрядчиками, а перед потребителями за своевременность и качество создаваемой недвижимости.

Сфера инвестиций в малоэтажном строительстве России включает:

• прямые инвестиции частных и институциональных инвесторов;
• активное привлечение кредитных институтов в реализацию строительных проектов:
• функционирование большого количества альтернативных, в том числе нелегитимных, схем инвестирования в недвижимость и её реализации.

Следует сказать о некоторой ограниченности сферы инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве, так как зачастую задача инвесторов сводиться только к получению прибыли, без достижения других эффектов (социальных, экологических, организационных, инновационных и др.)

Основу инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка в Российской Федерации составляют:

• функционирование стандартной модели инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка;
• работа одноуровневой системы, предоставляемой коммерческими банками по разработанным внутренним программам, инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка очень часто трансформируется в двухуровневую, с наличием инструментов выкупа закладных, так как многие банки пытаются отказаться от предоставления долгосрочных кредитов;
• увеличение количества программ инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка, формирование новых условий и предложений по предоставлению кредита инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка.

Основной целью инвестирования в жилом строительство России является личное пользование недвижимостью, хотя в последнее время количество проектов доходной недвижимости, а также совершение сделок но перепродаже нового жилья увеличивается.

Государственное регулирование инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве России осуществляется за счет реализации программ государственно-частного партнерства, т.о. формирования организационного альянса государственной (региональной) власти и частного бизнеса с целью реализации социально-значимых проектов .

Сегодня специалисты рассматривают следующие основные признаки государственно-частного партнёрства в России:

• государство, несмотря на необходимость паритета между ним и частным бизнесом в рамках государственно-частного партнерства обладает преимуществом в решении основных вопросов, так как обладает наибольшими административными возможностями;
• инициатором государственно-частного партнерства чаще всего выступают государственные структуры, а собственные инициативы бизнес структур не поддерживаются;
• взаимодействие сторон осуществляется на договорной, юридической основе;
• деятельность строительных компаний в рамках государственно-частного партнерства подвержена тщательному контролю со стороны органон государственной власти;
• руководители и представители бизнес-структур, участвующих и реализации программ государственно-частного партнёрства часто аффилированы руководителям государственных учреждений;
• имеющиеся риски и необходимые затраты, а также достигнутые результаты распределяются между сторонами государственно-частного партнерства в заранее определённых пропорциях

Итак, недвижимость является активным инвестиционным инструментом и привлекательным способом увеличения стоимости капитала. Развитие инновационно-инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве и высокий оборот недвижимости сдерживаются многими факторами.

Источник: novainfo.ru

Об экономической эффективности инвестиций в строительство

Не только обеспеченные люди вкладывают свои средства в недвижимость. Обычный человек зачастую в своей жизни тоже сталкивается с подобным обстоятельством, когда необходимо срочно вложить капитал. Предполагается, что инвестирование в строительство со временем будет приносить пассивный доход. Тем не менее, экономическая эффективность инвестиций в строительстве может быть достигнута не всегда, поскольку данный способ капиталовложения, невзирая на то, что является традиционным, подразумевает под собой большие риски. С целью свести их к минимуму, основная задача на начальном этапе – подыскать надежную строительную компанию или трастовый фонд, которые работают достаточно длительное время и уже успели хорошо себя зарекомендовать.

Капиталовложение в строительство недвижимости считается весьма надежным и прибыльным способом инвестирования. Средства вкладываются на внушительный по времени срок и с минимальными рисками. Сравнивая банковский вклад и вложение в строительство, смело можно утверждать, что последний вариант втрое выгоднее. Рынок недвижимости в России находится в непрерывном развитии, что дает возможность инвестировать в недвижимость постоянно, получая от этого стабильный денежный доход. Достаточно однажды вложить в строительство, и доход на будущее обеспечен, ведь для получения прибыли в дальнейшем не придется вкладывать дополнительные средства, как, например, в любом бизнесе на начальном этапе его развития.

«Это направление очень важно для всей экономики. Если мы говорим об инвестициях в будущее, то строительная отрасль — это и есть будущее»

Инвестировать в недвижимость можно по-разному, то есть схем существует несколько, и каждая из них рассчитана на свой круг инвесторов. Допустим, если вам необходимо жилье, а рядом идет строительство многоэтажного дома, то вложить средства в это строительство выгодно, поскольку на начальных этапах застройки ваша квартира будет стоить гораздо дешевле, чем когда дом будет сдаваться в эксплуатацию. Таким образом, можно хорошо сэкономить на приобретении жилья и выгодно вложить средства в недвижимость.

На сегодняшний день удачно и быстро получает развитие такой сегмент рынка, как загородная недвижимость, и многие инвесторы предпочитают вкладывать в нее свои деньги. Также пригодны для инвестирования и земельные участки, так как земля всегда имеет ценность и ее стоимость постепенно возрастает. В случаеесли участки расположены вблизи города – всегда имеется перспектива, что в скором будущем они будут относиться к черте города, где стоимость участка намного выше, нежели за его пределами.

Таким образом, серьезные крупные инвесторы в целях получения постоянного дохода стремятся активно вкладывать свои средства в гостиничные комплексы, загородную недвижимость, земельные участки, многоквартирные жилые дома.

Вложение в строительство жилья

На сегодняшний день улучшить свои жилищные условия при наличии средств человек может различными способами. При этом следует помнить, что приобретение жилья – это важнейшее мероприятие, требующее определенных юридических знаний. Если инвестировать в строительство, то возможность проживать в собственной квартире появится только после сдачи дома в эксплуатацию, которого на момент вложения средств еще не существует.

Если вы все же решили инвестировать в строительство, необходимо получить сведения о стоимости жилья на первоначальных этапах застройки, чтобы рассчитать разницу, которую вы экономите, приобретая не готовое жилье, а вкладывая средства в его строительство. Есть и другой вариант: приобретение недвижимого имущества в лизинг. В этом случае жилье приобретается третьим лицом, а затем сдается вам на правах аренды с последующим выкупом.

Инвестиции бывают двух основных видов:

1. Средства, вкладываемые в незавершенное строительство.
2. Инвестиции, вкладываемые в здания, которые строятся за счет привлечения только заемных и инвестиционных средств.

В первом случае, прежде всего инвестор обязан убедиться, что подрядчик обеспечит в будущем выдачу документации, на основании которой можно будет оформить в государственных органах право собственности на недвижимость. Между подрядчиком и инвестором заключается договор о капиталовложении в строительство жилья. Согласно Постановлению Правительства, подрядчик обязан представить следующие документы:

• акт передачи жилого помещения лицам, вложившим инвестиции;
• акт сдачи и приема дома в эксплуатацию.

Жилые помещения в домах, построенных путем привлеченных инвестиций, будут оформляться, как частная собственность, при этом владельцы получают свидетельства на право собственности, в соответствии с Законом «О приватизации». В ситуации, когда дом сдается в эксплуатацию, а право собственности оформлено на подрядную организацию, она производит отчуждение права собственности, оформляя его на инвестора. Между сторонами согласно ГК РФ заключается договор. Вне зависимости от способов передачи права собственности на квартиру от подрядчика к лицу, вложившему средства в строительство, право собственности регистрируется только на основании следующих документов:

• договор купли-продажи недвижимого имущества;
• удостоверение на право собственности;
• акт приема дома в эксплуатацию;
• акт передачи жилого помещения инвестору.

К сожалению, в России пока не принято конкретного законодательного акта, регулирующего правовые отношения между подрядчиком и инвестором. В связи с этим встречается большое количество правонарушений не в пользу инвестора. Зачастую подрядная организация передает инвестору лишь договор о его капиталовложении в строительство, а не ту документацию, которая позволит ему оформить жилое помещение в собственность на свое имя. Договоры о вложении денежных средств могут содержать ссылку на действующее законодательство, которому никто не подчиняется.

Вложения в капитальное строительство

Под капитальным строительством понимается сооружение крупных производственных предприятий, заводов и других зданий, которые после ввода в эксплуатацию смогут приносить стабильную реальную прибыль. По сравнению с жилищным строительством, капитальное строительство намного выгоднее, поскольку в этом случае есть возможность привлечения не только частного, но и государственного капитала. Но эти два вида инвестиций существенно различаются, ведь частный капитал вкладывается с целью получения впоследствии постоянного дохода, а государство инвестирует капитальное строительство с целью повышения эффективности экономического сектора страны. При этом надо заметить, что государство может вкладывать не только денежные средства в производственные фонды, но и предоставлять оборудование, строительные материалы и прочие активы.

В процессе строительства объектов стороны могут иметь между собой различные виды договорных отношений, поскольку согласно российскому законодательству каждый участник строительства одновременно может выступать в нескольких ролях. К примеру, и заказчик, и подрядчик могут быть инвесторами, а по окончании строительства получить право распоряжения той долей, которая положена в зависимости от величины внесенных инвестиций. Заключается соответствующий договор, согласно которому каждая сторона принимает определенные обязательства, причем вместо денежных средств участники получают долю в построенном объекте.

На практике при этом очень часто возникают разного рода споры. В результате общей деятельности всех сторон договора создается определенное имущество, которое является совместной собственностью, но в нем выделены доли. Порой случается, что один инвестор хочет преждевременно разорвать договорные отношения. В подобной ситуации в соответствии со статьей 252 ГК РФ вышедший участник имеет право потребовать выделения в объекте на этом этапе строительства своей доли, либо потребовать выплату вложенных им средств остальными инвесторами.

В целом, большинство инвесторов считают, что в развитие производства, как собственного, так и стороннего, средства вкладывать выгодно. Хоть это и имеет свои риски, но если строительный процесс объекта завершается удачно, эти инвестиции будут приносить максимально возможный доход, что привлекает инвесторов. К тому же, государство поощряет вложения в производство. Пример этому –налоговые льготы.

Инвестирование в коттеджные поселки

Недвижимость за пределами городской черты также является привлекательным объектом для инвестиций. Однако прежде чем вкладывать средства в строительство коттеджного поселка, в котором будет находиться ваш коттедж, нужно изучить все тонкости строительства загородного недвижимого имущества в Российской Федерации.

Непосредственно перед началом застройки коттеджного поселка приобретается земельный участок. Желательно, чтобы он располагался вблизи инженерных сооружений и коммуникаций, что создаст возможность минимизировать впоследствии расходы на подключение построенных домов к коммуникациям. Также необходимо учитывать особенности почвы и грунта на земельном участке.

Инвестиции в загородную недвижимость имеют достаточно высокие риски, в связи с тем, что осуществляются на начальном этапе строительного процесса. При вложениях в жилищное строительство в итоге инвестор получает квартиру, а приобретая недостроенную загородную недвижимость, он получает лишь концепцию, основные параметры которой отражены в инвестиционном договоре и его приложениях. В частности, в них указываются сроки строительства, различные характеристики будущего объекта, условия последующей передачи имущества.

Сложность инвестирования средств в коттеджные поселки состоит и в том, что инвестор не имеет возможности контролировать этапы строительства коттеджа, а недобросовестные застройщики могут поступать не так, как положено, а как им заблагорассудится. К примеру, экономят на различных строительных материалах, устанавливают самые дешевые стеклопакеты плохого качества. Поэтому в договоре и приложениях необходимо оговаривать даже самые мелкие детали, все тонкости процесса строительства загородного недвижимого имущества.

В договоре должны быть предусмотрены и сроки ликвидации брака при строительстве недвижимости, обнаруженного после подписания договора. Также, перед тем, как вкладывать инвестиции в загородную недвижимость, следует выяснить, в порядке ли документация на участок земли, на котором планируется строительство. Он должен быть зарегистрирован на имя застройщика в Федеральной регистрационной службе. Только тогда застройщик вправе возводить на участке объект загородной недвижимости. По окончании строительного процесса покупатель получает на руки документацию о праве собственности не только на коттедж, но и на участок, на котором он возведен.

Возможные риски при инвестициях в недвижимость

Любое вложение денег имеет определенные риски. То же самое и при инвестициях в строительство. Они зависят от многих факторов. Во-первых, от экономического положения в стране, а также от надежности подрядной организации, выполняющей строительство. Но риски относительно вложений в капитальное строительство, загородную недвижимость и другие объекты недвижимого имущества намного меньше, чем, например, инвестиции в акции и облигации.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие недостатки:

• При вложениях в недвижимость до ее реализации потребуются определенные траты для поддержания в хорошем состоянии: коммунальные расходы, налоговые сборы. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, потребуется и косметический ремонт.
• Имеется риск, что правительство увеличит размер налогов на недвижимость, в которой вы не проживаете, а местные власти вполне могут поднять суммы коммунальных платежей. В таком случае содержать недвижимое имущество будет невыгодно.
• В период кризисов стоимость недвижимого имущества резко падает относительно стоимости товаров и услуг общего потребления.
• Если вы являетесь физическим лицом и хотите продать имеющуюся в вашей собственности менее трех лет недвижимость, то вы должны будете оплатить подоходный налог.
• Нельзя не учитывать возможность влияния неожиданно возникших местных факторов рядом с принадлежащим вам объектом недвижимости. Строительство вредного производства, например, стекольного или шинного завода вблизи вашего участка существенно понизит его стоимость, тогда как развивающаяся неподалеку инфраструктура (к примеру, строительство торгово-развлекательного центра) увеличит спрос на ваше жилье.

В силу всех этих обстоятельств инвестиции в недвижимость стоит осуществлять лишь при полной уверенности в том, что они станут долгосрочными. Рационально вкладывать в недвижимость и в том случае, если вы даже в моменты кризисов планируете иметь от нее доход.

Заключение

Таким образом, инвестирование финансов – непростой вопрос для многих предпринимателей. С одной стороны, свободные средства должны приносить доход, а с другой – неверное решение может привести к утрате даже вложенных денег.

Но при разумном подходе к капиталовложению и предварительном изучении правовой базы и сопутствующей документации, анализе возможных рисков, конкретной ситуации на рынке недвижимости и других местных факторов инвестор сможет принять рациональное для себя решение. Только тогда экономическая оценка инвестиций в строительстве в будущем будет положительна, или рентабельна. Проще говоря, вкладывать деньги в строительство недвижимости нужно, но «с умом». А «кто не рискует, тот не пьет шампанского».

Источник: www.it-nv.ru