Как-то натолкнулась на просторах сети на занимательный рассказ директора одного из бюджетных учреждений нашей страны об опыте кадастровой оценки объектов недвижимости.
Суть рассказа сводилась к тому, что в собранных этим бюджетным учреждением в процессе государственной кадастровой оценки (ГКО) сведениях о характеристиках оцениваемых объектов недвижимости отсутствовала информация о назначении нежилых помещений, расположенных на 1 этаже многоквартирных домов. Поэтому было принято волевое решение (звук барабанной дроби) считать все эти помещения торговыми, и, соответственно, оценивать их как торговые. Голь на выдумку хитра!
Несмотря на то, что приведенный пример несколько каламбурен, отнесение объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости к неверной оценочной группе — реальная проблема, нередко приводящая к кратному завышению кадастровой стоимости объектов недвижимости и зависящих от нее земельных и имущественных платежей в бюджет. И ее грамотное решение позволяет во многих случаях более эффективно, нежели, например, путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной, снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Как проводится оценка недвижимости. Пошаговый алгоритм
Как вид использования объекта недвижимости влияет на его кадастровую оценку? Какие случаи отнесения объектов недвижимости к неверной оценочной группе встречаются на практике, какова цена подобной ошибки, как ее выявить и как исправить? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта «Правового центра «Два М», анализа решений ГБУ (на примере Москвы) и позиций судов.
Вид разрешенного использования объекта недвижимости в разрезе ценообразующих факторов кадастровой оценки
При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых оцениваемые объекты недвижимости (земельные участки, здания и помещения и т. д.) объединяются в группы, по одной или несколько подгрупп в каждой, на основании анализа вида использования, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов для объектов недвижимости соответствующего вида.
Например, нежилые здания, как правило, группируются исходя из вида использования с разбивкой по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей.
Действующими Методическими указаниями о ГКО[1] предусмотрено 10 функциональных групп (группа объектов коммерческого назначения, группа объектов производственного назначения, группа объектов социальной инфраструктуры и т. д.), позволяющих разбить оцениваемые здания и помещения на основные группы (подгруппы) для целей определения кадастровой стоимости.
Аналогично, предусмотрена Методическими указаниями сегментация и земельных участков исходя из вида их использования.
Вид использования объекта недвижимости для целей кадастровой оценки определяется с учетом:
- вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка;
- вида разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС), в том числе на основе технической документации на него;
- фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС.
Кадастровая стоимость определяется в рамках каждой из групп (подгрупп), для которой предусматривается своя математическая модель оценки с учетом влияния на кадастровую стоимость соответствующего вида объектов недвижимости тех или иных ценообразующих факторов (район, удаленность от центра города и объектов инфраструктуры и т. д.). При необходимости в модель оценки вводятся коэффициенты и поправочные (понижающие) коэффициенты.
Порядок оценки заявок участников в конкурсах (02.12.2022)
Таким образом, вид использования объекта недвижимости определяет первичное его отнесение для целей определения кадастровой стоимости к той или иной оценочной группе и, соответственно — дальнейшее применение той или иной математической модели оценки, переменных.
Скажем, если вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка связан с сельскохозяйственным использованием, вероятнее всего, он окажется в группе (подгруппе) участков сельскохозяйственного использования с применением в математической модели их оценки переменных, учитывающих такие ценообразующие факторы, как вид угодий, степень изрезанности рельефом, удаленность от рынка сбыта и т. д.
Таким образом, вид использования объектов недвижимости является одним из основных ценообразующих факторов их кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельных участков, зданий или помещений с различными видами использования (например, производственное и торгово-офисное), но схожих по другим характеристикам, может отличаться в разы.
Немного полезной статистики и конкретных цифр
На примере анализа решений ГБУ Москвы «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» по итогам рассмотрения заявлений о пересчете кадастровой стоимости объектов недвижимости в 2021 году, можно заключить, что:
- отнесение объектов недвижимости к неверной оценочной группе – самая частая ошибка при проведении ГКО (не думаю, что в других регионах ситуация кардинально отличается);
- подобная методологическая ошибка исправляется ГБУ неохотно (из 100% заявлений удовлетворяется примерно 35%, при этом почти в половине случаев пересчет кадастровой стоимости осуществляется в большую сторону).
Классический пример определения ГБУ Москвы объектов недвижимости в неверную оценочную группу — отнесение административных корпусов производственных предприятий к группе размещения административных и офисных зданий, тогда как они являются неотъемлемой частью производственной деятельности. При этом в рамках одного кадастрового квартала кадастровая стоимость производственного здания в среднем в 2-5 раз ниже кадастровой стоимости административного здания или офисного, для которого использование помещений под сдачу в аренду – самостоятельный коммерческий вид деятельности.
Для наглядности составила таблицу, которая демонстрирует наиболее яркие в Москве (в 2021 году) случаи отнесения объектов недвижимости к неверной оценочной группе:
Оценочная группа (подгруппа) при ГКО
Оценочная группа (подгруппа) после пересчета
Изменение кадастровой стоимости
Группа 6 «Объекты, предназначенные для размещения административных и офисных зданий», подгруппа 6.1 «Объекты офисно-делового назначения (основная территория)».
Группа 7 «Объекты производственного назначения»
с 16 830 653,19 до 6 332 915,08 руб.
Отказ в пересчете в отношении 80% из проанализированных решений
Группа 7 «Объекты производственного назначения», подгруппа 7.2 «Прочая промышленность»
Группа 7 «Объекты производственного назначения», подгруппа 7.7 «Объекты коммунально-бытового обслуживания»
с 2 357 910,40 до 364 908,80 руб.
Группа 10 «Объекты социальной инфраструктуры», подгруппа 10.4 «Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения»
Группа 7 «Объекты производственного назначения», подгруппа 7.7 «Объекты коммунально-бытового обслуживания»
с 1 715 928,39 до 298 769,08 руб.
Группа 4 «Объекты коммерческого назначения», подгруппа 4.1 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения (основная территория)»
Группа 3 «Объекты, используемые для хранения индивидуального транспорта», подгруппа 3.1 «Объекты для хранения автотранспорта и иного транспорта»
с 1 063 755,89 до 476 187,64 руб.
Группа 4 «Объекты коммерческого назначения», подгруппа 4.1 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения (основная территория)».
Группа 10 «Объекты социальной инфраструктуры», подгруппа 10.1 «Объекты социальной инфраструктуры»
с 18 045 577,52 до 5 178 459,79 руб.
Цена ошибки выражается в разнице между изначально определенной ГБУ кадастровой стоимостью объекта недвижимости и кадастровой стоимостью после пересчета и, как видно из таблицы, может составлять десятки миллионов рублей.
А учитывая, что от кадастровой стоимости зависит размер земельного налога, арендной платы за использование публичной земли, налога на имущество в отношении отдельных категорий объектов недвижимости и ряд других платежей, исправление ошибки в кадастровой стоимости во многих случаях – один из эффективных способов оптимизации платежей за землю и недвижимость.
Как выявить ошибку в кадастровой стоимости и как исправить
Что должно насторожить владельца недвижимости?
Например, то, что среди однотипных объектов недвижимости кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта резко выделяется. В таком случае следует уточнить, какие характеристики и ценообразующие факторы использовались при определении кадастровой стоимости соответствующего объекта.
Сделать это можно путем получения разъяснений от ГБУ, рассчитавшего кадастровую стоимость объекта. ГБУ обязано без взимания платы предоставить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, на основании обращения заинтересованного лица[2].
В полученных разъяснениях, в том числе, должны содержаться сведения о ценообразующих факторах и описание последовательности определения кадастровой стоимости объекта, включая информацию о группе, подгруппе, к которым отнесен объект недвижимости, с их описанием.
Соответственно, на основании полученной от ГБУ информации и анализа документации по объекту недвижимости (выписка из ЕГРН, технический паспорт, акты обследования и т. д. – в зависимости от вида объекта), можно сделать выводы о правильности определения кадастровой стоимости, в том числе о наличии или отсутствии технических и методологических ошибок.
В случае выявления ошибки, связанной с отнесением объекта к неверной оценочной группе, можно обратиться непосредственно в ГБУ, рассчитавшее кадастровую стоимость объекта, с заявлением об исправлении допущенной ошибки.[3]
Отказ ГБУ в исправлении ошибки может быть обжалован в суд в порядке административного судопроизводства.
Судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости, связанным с отнесением объектов недвижимости к неверной оценочной группе
Такие дела занимают довольно существенную долю всех дел об оспаривании кадастровой стоимости, что, в совокупности с анализом решений ГБУ (на примере Москвы) свидетельствует о недостаточно эффективном механизме исправления ошибок во внесудебном порядке.
В рамках дела № 3а-247/2020 судами признан незаконным отказ ГБУ в исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости земельного участка. Исходя из сведений, предоставленных ГБУ в рамках межведомственного взаимодействия Росреестром (о том, что спорный земельный участок может использоваться для размещения любых объектов здравоохранения), участок был отнесен ГБУ для целей кадастровой оценки к виду использования «Здравоохранение в целом» и в оценочную группу «Общественная деятельность». При этом по данным ЕГРН, участок имеет ВРИ «для размещения профилактория», т. е. соответствует иной оценочной группе — «Отдых (рекреация)». В результате допущенной ошибки, кадастровая стоимость участка возросла в 5 раз. Суд указал, что сведения, предоставленные Росреестром, не имеют приоритета над сведениями о ВРИ участка, указанными в правоустанавливающих документах и ЕГРН, и обязал осуществить перерасчет кадастровой стоимости участка[4].
В деле № 3а-393/2021 суды пришли к выводу, что ГБУ был неверно определен вид использования земельного участка («Садоводство») для целей его кадастровой оценки. Спорный участок был образован в результате раздела, при этом исходный участок имел ВРИ «Сельскохозяйственное производство». Постановление администрации об изменении ВРИ спорного участка с «Сельскохозяйственное производство» на «Садоводство» (на основании которого были внесены изменения в сведения ЕГРН о ВРИ участка) на период проведения ГКО было отменено, т. е. ГБУ при определении кадастровой стоимости участка использовало недостоверные сведения[5].
Вместе с тем, не всегда суды встают на сторону владельцев недвижимости.
Например, в деле № 66а-248/2022 суды отказали в требованиях арендатора земельного участка о признании незаконным отказа ГБУ в исправлении ошибки, заключающейся в отнесении участка к группе объектов коммерческого назначения (вместо группы объектов производственной деятельности). Участок был предоставлен для аренды и эксплуатации складских и административно-бытовых помещений, которые фактически на нем и располагаются. Однако ВРИ участка в ЕГРН сформулирован как «для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров» и, по мнению ДГИ (транслированному в ГБУ в рамках ответа на запрос), соответствует по классификации ВРИ[6] виду «Деловое управление». Суд посчитал отнесение участка к оценочной группе коммерческого назначения обоснованным, при этом отметил что ГБУ не обязано учитывать градостроительный регламент участка по ПЗЗ[7].
Аналогичный вывод об отсутствии у ГБУ обязанности при определении вида использования объекта недвижимости учитывать [8], № 88а-25635/2021[9].
Рекомендации владельцам недвижимости
Владельцам недвижимости (земельных участков, зданий, помещений и т. д.) следует отслеживать проведение очередной ГКО и участвовать в процедуре кадастровой оценки принадлежащих им объектов.
Например, на стадии сбора ГБУ информации об оцениваемых объектах, бывает целесообразно представить декларацию о характеристиках объекта недвижимости в целях правильного определения и учета его целевого назначения и фактического использования. Для переоценки кадастровой стоимости здания может быть полезно уточнить сведения о значениях ценообразующих характеристик на основании технического паспорта. Все это можно сделать еще до утверждения результатов ГКО в рамках представления замечаний к проекту Отчета об оценке.
Владельцам земельных участков во многих случаях целесообразно предварительно (до оспаривания кадастровой стоимости) проверить корректность установления их ВРИ (соответствие действительному виду использования (назначению объектов недвижимости), актуальной классификации и т. д.), поскольку некорректно установленный ВРИ участка может являться истинной причиной многократного завышения кадастровой стоимости участка и зависящих от нее платежей в бюджет. Об этом более подробно я писала здесь.
Применительно к земельным участкам, также отмечу, что их ВРИ указан в ЕГРН. Соответственно, представлять в ГБУ декларацию о характеристиках земельного участка для переоценки кадастровой стоимости имеет смысл, когда:
- данной декларацией может быть подтверждено использование участка по одному из нескольких установленных участку ВРИ, указанных в ЕГРН;
- ВРИ участка не соответствует действующей классификации и допускает различные толкования.
Заключение
Учитывая, что заказчиком ГКО являются публичные органы, заинтересованные в максимальной собираемости платежей за землю в бюджет, неудивительно, что работа по оценке проходит под девизом «пересчитать лучше, чем недосчитать». А массовый характер оценки объективно не позволяет учесть индивидуальные характеристики каждого отдельно взятого объекта недвижимости. Никуда не денешь и человеческий фактор, поэтому ошибки случаются.
Проверка правильности определения кадастровой стоимости объекта недвижимости имеет большое значение для оптимизации расходов компании в целом, ведь на платежи за землю и недвижимость в бюджет (зависящие от величины кадастровой стоимости) может приходиться от 5 до 20% общей финансовой нагрузки компании.
В случае отсутствия проблем с ВРИ участка, технических и методологических ошибок в кадастровой стоимости объекта недвижимости во многих случаях снизить кадастровую стоимость можно самым известным путем — через установление на основании отчета об оценке в размере рыночной стоимости.
[1] Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».
[2] См. ст. 20 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0280 «Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений».
[3] Ст. 21 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
[4] См. Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.07.2021 № 88а-16237/2021 по делу № 3а-247/2020.
[5] См. Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2022 № 88а-3310/2022 по делу № 3а-393/2021.
[6] См. Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
[7] См. Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 3 февраля 2022 г. по делу № 66а-248/2022.
[8] См. Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2022 № 88а-3383/2022.
[9] См. Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.12.2021 по делу № 88а-25635/2021.
Источник: zakon.ru