Оценка имущества , принадлежащего предприятию — банкроту требует от независимого оценщика концентрации знаний законодательства и логического мышления, поскольку в особенности оценка незавершенного строительства содержит в себе довольно много тонкостей, о которых обязательно нужно иметь представление.
Во-первых, главным руководством к действию для оценщика является закон и федеральные стандарты оценки. Они содержат положения, регламентирующие не только правовые аспекты деятельности, но и виды стоимости, которые должны быть определены в тех или иных случаях.
Так, в частности федеральным законом устанавливается, что оценка может проводиться как в обязательном порядке (с перечислением возможных ситуаций), так и носить рекомендательный характер. В соответствии с нормами, случаи банкротства предприятий попадают в категорию обязательных ситуаций для оценки. Для них, в свою очередь четко предусмотрено, что в рамках обязательной оценки должна определяться только рыночная стоимость имущества .
Аренда объекта незавершенного строительства
При всей четкости установленных правил, все же нельзя не констатировать неточности, связанные с тем, что установленные законодательно виды стоимости не во всех случаях реально и в чистом виде могут быть ассоциированы со многими объектами.
Дело в том, что, к примеру, в отношении объектов незавершенного строительства не совсем корректно говорить о том, что оценщик определяет рыночную стоимость в чистом виде.
Это связано с тем, что рынок купли-продажи объектов незавершенного строительства развит в гораздо меньших масштабах, чем рынки готовых объектов. Кроме этого, рыночная стоимость определяется оценщиком исходя из того, что для объекта существует довольно много конкурирующих предложений на рыке, а вместе с ними также имеется значительное количество потенциальных покупателей, а обстоятельства вынуждающего характера отсутствуют.
Но в случае с подобной оценкой нельзя говорить о том, что рыночные условия выполняются в полной мере, во-первых, а во-вторых, имея планы по реализации объекта, арбитражный управляющий рассчитывает получить максимально возможную сумму за объект на торгах. Соответственно для оценщика это означает, что стоимость объекта рассчитывается на основании наиболее эффективного использования незавершенного строительства.
При этом осуществление расчетов, которые будут давать подобный результат, будет неминуемо предполагать рассмотрение объекта незавершенного строительства как инвестиционного проекта. А в обстоятельствах, когда объект может быть куплен только определенным кругом лиц для определенных целей и вовсе, рыночная стоимость объекта плавно трансформируется в концепцию инвестиционной стоимости. В этих обстоятельствах сущность объекта как никогда сильно влияет на то, что возникают подобные разночтения.
Находясь в подобных обстоятельствах, независимому оценщику и заказчику проведения работ необходимо находить компромисс в части определения исходных условий определения стоимости объекта оценки, с тем, чтобы в дальнейшем у пользователей отчета не возникало разночтений в трактовке определенной оценщиком стоимости и ее достоверности .
Совет СЭФА для «доверчивых» )): доверяй, но проверяй — ВНУТРИ!
Источник: www.xn--80affbonjlbedbun6f.xn--p1ai
Зачем нужна оценка незавершенного строительства
Не единичны случаи, когда строительство объекта прерывается на определенном этапе. И виной тому могут быть различные факторы: отсутствие денежных средств, нелояльная политика застройщика при изменении рыночной ситуации и многое другое. Целевое направление незавершенного строительного объекта играет важную роль, так как имеется возможность использовать его не только по прямому назначению, но и перепрофилировать, в зависимости от установленного разрешения на этот земельный участок.
Зачем нужна оценка незавершенного строительства
- Использование данного объекта в качестве залога при кредитовании. Однако могут возникнуть трудности при оценке банком его ликвидности.
- Использование недостроенного сооружения в качестве вклада в уставной капитал.
- Страхование.
- Покупка объекта, находящегося в муниципальной собственности.
- Постановка здания на баланс организации.
- Оценка незавершенного строительства потребуется для совершения сделки купли или продажи. Чаще всего нового владельца такого объекта ожидают дополнительные траты на оформление, проведение технической экспертизы и подключение коммуникаций. Поэтому более охотно приобретают недвижимость, документы на которую находятся в полном порядке.
- Принятие решений, касающихся данного незавершенного строительного объекта. Имеется в виду то, насколько реально изменить эксплуатационное назначение. Иногда основа недостроя позволяет полностью перестроить его и сделать пригодным для совершенно иных целей.
- Иногда оценка незавершенного строительства используется для выгодной продажи не объекта, а земельного участка, находящегося под ним. Так как в большинстве случаев высоко ценится не как таковое сооружение, а занимаемая площадь, которую можно использовать для различных нужд.
Оценка незавершенного строительства специалистами возможна при наличии следующих документов:
— Общая стоимость проекта, сметный расчет.
— Техническая характеристика и целевое назначение объекта.
— Стоимость выполненных по фактической и базовой цене строительно-монтажных работ.
— Акты на скрытые работы.
Документы владения на незавершенное строительство после покупки подтверждаются сметной документацией и разрешением на продолжение возведения объекта. После окончания работ выдается право собственности на него. И только после этого разрешается регистрация в МБТИ.
Чаще всего экспертиза незавершенного строительства назначается для зданий и сооружений. Объективная оценка такой процедуры требует произвести правильную классификацию объектов. Именно это позволит недостроям в будущем выступать в роли недвижимости, приносящей доход. Согласно нормам проектирования объектов, все здания и сооружения по целевому назначению делятся на несколько типов:
Иногда такая оценка строительства помогает увидеть действительную стоимость объекта и понять ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости.
Источник: fb.ru
Для каких целей проводится оценка объектов незавершенного строительства?
Оценка объектов незавершенного строительства – комплекс оценочных мероприятий, направленный на выяснение рыночной цены объекта незавершенного строительства. Результаты процедуры не только отображают текущее положение дел на профильном рынке, но и позволяют определить наиболее рентабельные и оправданные с экономической позиции способы реализации участка с недвижимым имуществом.
Оценка объекта недвижимости незавершенного строительства – многоэтапный и весьма трудозатратный процесс, в ходе которого специалисты оценочной компании изучают технические характеристики сооружения, его функциональность, показатели доходности, потенциальную полезность, а также рыночную и затратную стоимости. На основании оценочных работ составляется независимый отчет об оценке объекта незавершенного строительства, состоящий из объективной и достоверной информации.
Основным отличием оценки объектов незавершенного строительства от оценивания завершенных коммерческих и жилых помещений является то, что классические методы оценки не отражают конъюнктуру профильного рынка – для потенциальных покупателей затратный метод оценки стоимости неприемлем, поскольку в покупаемое имущество предстоит вложить крупные инвестиции, связанные с его ремонтом, доработкой, перепланировкой или ликвидацией. Другими словами, перед оценщиком стоит сложная задача: соблюсти интересы как заказчика, так и покупателя, который продолжит эксплуатировать объект сделки в том же русле или изменит его.
Оценка объекта недвижимости незавершенного строительства производится для того, чтобы:
1. Уточнить детали сделки купли-продажи.
2. Постановить объект на бухгалтерский учет.
3. Оформить банкротство компании, на чьем балансе находится объект.
4. Реорганизовать предприятие, на чьем балансе находится объект.
5. Найти варианты изменения целевого предназначения сооружения.
6. Определить самый эффективный способ использования участка, где располагается объект.
Экспертная группа Veta готова провести доскональную оценку незавершенного строительства вне зависимости от сложности объекта. Наши сотрудники – признанные профессионалы, среди которых кандидаты и доктора наук с многолетним стажем работы. Мы работаем в сфере оценочных услуг с 1999 года и готовы поделиться своими компетенциями с вами!
Источник: veta.expert