Оценка незавершенного строительства отчет по

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / ОЦЕНКА / БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ / СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД / ДОХОДНЫЙ ПОДХОД / ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД / CONSTRUCTION / ASSESSMENT / ACCOUNTING / SALES COMPARISON APPROACH / INCOME APPROACH / COST APPROACH

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Татаров Константин Юрьевич

Вопросы незавершенного строительства в последнее время приобрели особую актуальность. Подобные объекты признаны недвижимым имуществом и включены в хозяйственный оборот. Но их специфика требует дифференцированных подходов к определению их цены. В статье рассмотрен авторский подход к оценке «незавершенки»

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Татаров Константин Юрьевич

Методические основы моделирования оценки прогнозной стоимости объектов недвижимости Российской Федерации. Часть 1

Оценка объектов незавершенного строительства с использованием информации о предпринимательской прибыли

Practical approaches to evaluating the facility under construction

Objects are recognized as real estate and incorporated into economic turnover. But their specificity dictates the differentiated approaches to determining their prices. This article describes the author’s approach to the assessment of «backlog»

Оценка качества дошкольного образования и использование ее результатов для развития ОО

Текст научной работы на тему «Практические подходы к оценке объекта незавершенного строительства»

ПРАКТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Вопросы незавершенного строительства в последнее время приобрели особую актуальность. Подобные объекты признаны недвижимым имуществом и включены в хозяйственный оборот. Но их специфика требует дифференцированных подходов к определению их цены. В статье рассмотрен авторский подход к оценке «незавершенки».

Ключевые слова: незавершенное строительство; оценка; бухгалтерский учет; сравнительный подход; доходный подход; затратный подход. DOI 10.21777/2307-6135-2017-2-38-44

Ухудшение экономической ситуации, падение производства и снижение уровня доходов экономических субъектов стали предтечами массового увеличения объемов незавершенного строительства. Причиной подобного явления чаще всего выступает прекращение внешнего финансирования, недостаточность собственных средств организаций для продолжения монтажа, а также возросшей кредитной ставкой. С финансовой точки зрения незавершенное строительство характеризуется как величина понесенных затрат, вложенных в возведение здания или сооружения, дальнейшее строительство которого прекращено.

И.Ю. Татаров Величина предполагаемой прибыли и инвестиционной отдачи подобного проекта начинает вызывать определенные сомнения. При этом различают следующие виды незавершенного строительства:

• Полностью остановленное. Характеризуется окончательно принятым решением о невозможности дальнейшего возведения здания или сооружения. Дальнейшая судьба объекта — демонтаж или продажа.

• Временно приостановленное. Отличается остановкой работ на строительной площадке по тем или иным причинам. Однако инвестор, заказчик и подрядчик имеют определенную уверенность в продолжении процесса строительства в самое ближайшее время. Техника и приобретенные строительные материалы остаются на площадке, однако трудовые ресурсы подрядчик может перебросить на другой объект.

Как проводится оценка недвижимости. Пошаговый алгоритм

• Консервация (замораживание) объекта. Означает принятие решения о прекращении строительства. Однако это не означает полного отказа от реализации проекта, и инвестор еще сохраняет мечту о продолжении процесса в будущем.

Между тем подрядчик начинает предпринимать все необходимые в подобном случае действия — выводить технику, материалы, людей, а также предпринимать меры по сохранению уже возведенных конструкций. Договор строительного подряда подлежит расторжению или приостановлению на период консервации объекта. Возобновление процесса строительства возможно уже с новым подрядчиком.

Необходимость независимой оценки незавершенного строительства

В масштабах страны незавершенное строительство имеет огромные масштабы. По результатам анализа, проведенного Счетной палатой РФ, установлено, что по состоянию на 1 января 2015 г. общий объем незавершенного строительства по 71 ведомству с учетом подконтрольных им учреждений и ФГУПов составил 1970,3 млрд рублей. Общее число объектов незавершенного строительства составило порядка 9000 единиц. Динамика изменений приведена в табл. 1.

Динамика объемов незавершенного строительства, финансируемого

из федерального бюджета [1]

Год Объем незавершенного строительства, млрд руб. Изменение, млрд руб. Изменение, %

На 1 января 2015 года 1970,3 +278,2 16,44

На 1 января 2014 года 1692,1 +327,0 23,95

На 1 января 2013 года 1365,1

Анализ табл. 1 показывает, что за три года объемы незавершенного строительства по объектам, финансируемым только из федерального бюджета, росли очень интенсивно. За период 2013-2015 годов данный объем увеличился почти на 40%. Без малого 2 трлн бюджетных средств, по состоянию на 1 января 2015 года, вложены без внятных перспектив эффективности.

Можно предположить, что по объектам, финансируемым из республиканских, областных и местных бюджетов, суммы будут более значительные. Среди причин увеличения объемов незавершенного строительства отмечены недостатки при формировании целевых программ и отсутствие должного контроля за освоением выделенных средств. Таким образом, проблема «незавершенки» начинает приобретать государственные масштабы.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» наделил незавершенное строительство статусом объекта недвижимости. Следовательно, с момента вступления в силу указанного законодательного акта «незавершенка» приобретает все свойства имущественного объекта и вовлекается в гражданский оборот.

Основным итогом подобного изменения гражданского законодательства становится то, что объект незавершенного строительства начинает выступать объектом купли-продажи, мены, залога, наследства и иных гражданских действий. Возможность реализации незавершенного объекта дает возможность возвращения в хозяйственный оборот средств, оказавшихся замороженными на строительной площадке. Более того, подобный подход начинает служить инструментом полного или частичного удовлетворения требований участников договора долевого строительства при условии окончательного решения о прекращении реализации проекта. Можно предположить, что подобные объекты уже в скором будущем станут предметом ипотеки.

Новый статус объектов незавершенного строительства потребовал нового подхода к их оценке. В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям». Следовательно, при любых операциях с имуществом казны его текущая рыночная стоимость должна быть подтверждена независимым оценщиком.

Подобными случаями следует признать:

• внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал;

• выставление объекта на торги с целью реализации и пополнения доходной части бюджета;

• прочие аналогичные случаи.

Подобный подход объясняется защитой интересов государства и недопущением дешевого разбазаривания имущества.

Использование института независимой оценки может иметь место и в диаметрально противоположном случае, а именно в процессе отчуждении объекта незавер-

шенного строительства у юридического лица. Допускается принудительное изъятие имущества у собственника по следующим основаниям:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ). Например, при наличии недоимки по налогам и сборам, либо по требованию кредиторов;

• отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ);

• отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ). Например, при строительстве государственных объектов;

• реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

• конфискация (ст. 243 ГК РФ).

Институт независимой оценки незавершенного строительства может быть задействован также и по желанию самого хозяйствующего субъекта. Подобный подход может иметь место:

• при необходимости проведения переоценки в связи с чрезвычайными обстоятельствами. Например, при разрушении недостроенного объекта в силу удара стихии. Целью подобной переоценки будет достоверное формирование цены оставшейся части объекта, пригодной к хозяйственному использованию. Главными заинтересованными сторонами подобной оценки являются бухгалтерские и финансовые службы, заинтересованные в правильной и достоверной оценки оставшейся части объекта;

• расконсервировании объекта для продолжения процесса строительства. В этом случае переоценка потребуется как составная часть строительного аудита на предмет пересмотра проектно-сметной документации в силу увеличения объемов работ и, соответственно, стоимости объекта. Данное увеличение будет вызвано затратами на возобновление строительства. Однако оцениваемый объект уже может потерять часть физических свойств;

• получении (передаче) объекта незавершенного строительства в качестве предмета договора об отступном. При невозможности исполнения обязательства кредитору может быть передан объект в качестве полного или частичного погашения обязательств;

• определении текущей стоимости объекта в процессе оценки всего предприятия как имущественного комплекса (оценка бизнеса);

• внесении незавершенного строительства в качестве залога в банк или в случае осуществления страховых расчетов;

• использовании незавершенного строительства в качестве объекта семейных отношений — при разводе и разделе имущества, при заключении брачного договора, при наследовании, выделении обязательной доли и прочих семейных обстоятельствах, в которых подобный объект подвержен гражданским действиям.

Способы оценки объектов незавершенного строительства

С точки зрения методики оценочной деятельности незавершенное строительство является объектом, к которому применяются классические подходы оценки, обозначенные в Федеральном стандарте оценки (ФСО № 1). А именно: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход к оценке основан на поиске оценщиком объектов-аналогов и сопоставлении их рыночной стоимости. К объектам недвижимого имущества рассматриваемый метод подходит блестяще. Однако ореол его применения ограничивается типологией и универсальностью зданий и сооружений. Действительно, если известна рыночная стоимость квартиры, например, на пятом этаже, то можно предположить, что стоимость такой же квартиры на шестом этаже в этом же доме почти одинакова. Различия могут возникнуть только за счет внутренней отделки и общего состо-

яния квартиры. Но подобные различия, как правило, оказываются несущественными. Первоначальная информация для сравнительного метода оценки получается из специализированных каталогов, рекламных изданий, сети Интернет, средств массовой информации и т. д.

Применительно к объектам незавершенного строительства подобный подход применим быть не может. Это связано с отсутствием широкого и цивилизованного рынка подобных объектов. Каждый недостроенный объект по своей сути уникальное сооружение. Оно характеризуется индивидуальным расположением, степенью готовности, различным финансированием и т. п. Подобрать несколько достойных аналогов, имеющих схожие характеристики с оцениваемым объектом, представляется очень проблематичным. Таким образом, применение сравнительного метода при оценке «незавершенки» может оказаться некорректным.

Между тем подобный метод вполне может быть применим, если в качестве объекта оценки выступает почти готовое здание или сооружение, со степенью готовности более 95%. В этом случае объект являет собой законченное монтажом здание, на котором остались невыполненными «последние штрихи».

Однако до момента подписания акта государственной комиссии и постановки объекта на учет в Государственном реестре этот объект продолжает числиться в разряде «незавершеннки». Но здесь уже вполне возможно отыскать объекты-аналоги, уже законченные строительством, и с большой степенью достоверности провести сравнительный анализ ценовых предложений.

Путем расчета стоимости квадратного метра аналогичной по техническим характеристикам недвижимости имеется возможность достоверной оценки рассматриваемого объекта. Возникает практический парадокс: для оценки одной категории объекта (незавершенное строительство) используются аналоги другой категории, а именно объекты, уже законченные строительством, законодательным образом зарегистрированные и уже эксплуатируемые.

Для обоснования подобной возможности, по нашему мнению, и необходимо применять 95-процентную готовность объекта. Однако установить и определить подобный порог на практике может оказаться проблематично. Дело в том, что для определения подобного показателя могут понадобиться специальные профессиональные знания и умение работать со строительной документацией.

Оценщик может не обладать подобными навыками. Решение данной проблемы может быть найдено в тандеме двух специалистов — оценщика и инженера-строителя. Поэтому со своей стороны можем рекомендовать оформлять договора на оценку незавершенного строительства только со специализированными компаниями, для которых создать творческий союз строителя и оценщика не составит большого труда, а результат будет намного достовернее, так как каждый будет заниматься своим делом. Если же договор на оценку заключен с индивидуальным предпринимателем, занимающимся оценочной деятельностью, то можно рекомендовать ему привлечь инженера-строителя на договорных началах.

Также рекомендуем тщательным образом проверить всю имеющуюся на момент оценки строительную документацию. Проблемы с государственной регистрацией, связанные с некачественными документами подрядчиков и субподрядчиков, способны ввести потенциального покупателя в непредвиденные расходы по восстановлению или исправлению документации.

Если на строительной площадке на момент оценки уже имеется какое-либо оборудование, приобретенное для монтажа, но еще не установленное, оно в обязательном порядке должно быть учтено при оценке объекта. Например, уже приобретено лифтовое оборудование, ожидающее монтажа. Оценщику следует оценить это оборудование сравнительным методом и включить его стоимость в общий отчет об оценке объекта.

Доходный подход к оценке незавершенного строительства основан на расчете оценщиком потенциальных выгод от последующего коммерческого использования возводимого объекта. Подобный метод имеет чисто теоретический смысл, так как расчет будущих экономических приобретений будет зависеть от совокупности множества

факторов, а именно: типа объекта, его уникальности, расположения, коммерческого потенциала, экономической ситуации в регионе и многих других. Принципиальное значение имеет даже факт субъективного использования объекта в будущем.

Собственник планирует получение прибыли от самостоятельной эксплуатации объекта или рассматривает вложения в незавершенный строительством объект с точки зрения продажи после окончания строительного процесса. В последнем случае оценка незавершенного строительства начинает уже рассматриваться через призму рентабельности и рисков инвестиционных проектов. Таким образом, заказчик оценки должен четко представлять себе перспективы дальнейшего развития событий. Но в случае изменения финансового положения заказчика, ухудшения экономического состояния и инвестиционного климата в регионе, первоначальные планы могут быть подвергнуты корректировке. В этом случае отчет об оценке, составленный с применение доходного метода, может потерять свою актуальность.

Применение доходного подхода к оценке объекта незавершенного строительства предполагает также уменьшение потенциальных выгод, рассчитанных методами экономического прогнозирования, на величину предстоящих затрат на достройку объекта. В этом случае потребуется скрупулезный анализ проектно-сметной документации на предмет расчета сметной стоимости окончания строительства.

Исходными данными в этом случае будут сметные расчеты, составленные в ценах разработки и утверждения проекта. Оценщику придется выполнить анализ тренда индексов изменения цен на материалы и работы, чтобы с определенной долей достоверности рассчитать конечные показатели. В подобных расчетах также необходимо учитывать временной показатель до момента окончания процесса строительства. Данные можно взять из проектной документации, интерполировав их на фактически выполненные работы на момент составления отчета об оценке.

Как разновидность применения доходного подхода к объектам незавершенного строительства можно рассматривать случай оценки исключительно земельного участка, с увеличением суммы затрат на демонтаж уже возведенной части сооружения. Подобная ситуация может иметь место в случае принятия собственником решения о нерентабельности дальнейшего продолжения строительства и полного закрытия проекта.

Основным объектом оценки в данном случае выступает уже не часть возводимого объекта, а земельный участок, на котором осуществлялось строительство. Стоимость участка будет определять рынок земли в регионе строительства. Будущий собственник вправе рассматривать приобретаемый участок как новую строительную площадку, а демонтаж уже возведенных элементов как затраты подготовительного периода нового строительства. Между тем в рассматриваемом варианте возможно использование некоторых частей и элементов незавершенного объекта в качестве временных зданий и сооружений на площадке нового строительства. Например, могут быть использованы временные дороги или отдельные ранее возведенные элементы в качестве складских временных сооружений.

Наиболее часто встречающимся подходом к оценке незавершенного строительства в практической деятельности является затратный. Смысл данного метода состоит в расчете величины затрат, понесенных заказчиком в случае возведения (сооружения) объекта, являющего идентичным рассматриваемому.

Е. В. Симеонова определяет затратный метод оценки как способный дать наиболее объективную по сравнению с другими методами оценку объекта незавершенного строительства [2]. На практике затратный метод подразумевает под собой определение совокупной величины материальных, трудовых, временных затрат, а также расчет сопутствующих косвенных затрат. Таким образом, рассматриваемый метод включает в себя все уникальные особенности, свойственные каждому отдельному объекту. В частности, он позволяет в полной мере учесть такой индивидуальный параметр объекта, как степень завершенности.

От оценщика в данном варианте развития событий потребуются следующие теоретические знания и практические навыки:

• знание состава проектной документации и умение читать сметные расчеты;

• понимание смысла первичных бухгалтерских документов, на сновании которых проводится учет затрат в бухгалтерском учете заказчика. Однако здесь имеется шанс возникновения конфликта интересов. Если объект оценивается с целью формирования продажной цены, то у заказчика может возникнуть желание покрыть все понесенные в процессе строительства затраты. Между тем подобный подход следует признать глубоко ошибочным. Оценщик не должен окончательно опираться на величину затрат, учтенных в регистрах бухгалтерского учета заказчика по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы», и принимать сальдо по данному счету в качестве итоговой величины отчета об оценке;

• физические способности получения информации непосредственно на строительной площадке — внешний осмотр объекта, проведение натуральных измерений (например, рулеткой). Как показывает практика, по объектам незавершенного строительства, особенно по долговозводимым, наблюдается частичная потеря документации, связанная с течением времени. В подобных условиях визуальный осмотр и обмер объекта могут оказаться принципиально важными для процесса оценки и должны быть выполнены с особой тщательностью и вниманием;

• знание основ строительных технологий, умение определить объемы выполненных работ, понимание иерархии отношений на строительной площадке. Нелишними будут основы юридических знаний для анализа правильности договоров строительного подряда, аренды специальной техники, авторского надзора и прочих юридических актов. А также для оценки прав на земельный участок;

• аналитические способности для камеральной обработки полученных данных и составления отчета об оценке. В частности, оценщику необходим опыт работы с актами форм КС-2 и КС-3 для правильного учета выполненных работ, сопоставления учетных данных со значениями, полученными «в натуре», и вывода о достоверности (или недостоверности) данных заказчика.

Применение затратного подхода также способно в полной мере учесть факт консервации или приостановления процесса строительства. В частности, если подрядчиком были проведены мероприятия по консервации незавершенного объекта, то последующая расконсервация потребует значительно меньших затрат, нежели в противном варианте. Например, принятие подрядчиком мер сохранения несущих конструкций от негативного влияния окружающей среды способно значительно удешевить последующие действия, нежели их непринятие. Другими словами, имеется возможность расчета фактического износа объекта на момент оценки вследствие неблагоприятных факторов.

Использование рассматриваемого метода также способно положительно ответить на вопрос обеспеченности строительной площадки материалами и конструкциям, а также дает возможность технического аудита технологии их хранения и способности к последующему использованию. Принимая во внимание тот факт, что себестоимость строительства более чем на 60 процентов являет собой стоимость материалов, факт обеспеченности площадки материальными ресурсами способен значительно повлиять на результаты оценки. Также появляется возможность оценки имеющихся договоров поставки или подключения строительной площадки к действующим сетям коммуникаций (энергоснабжение, теплообеспечение и т. д.)

При необходимости оценки крупных объектов затратный подход может быть применен для оценки объекта по частям (этапам, конструктивным частям). Смысл подобного подхода в том, что объект разбивается на несколько частей, оценка каждой производится потом по отдельности. Итоговая величина оценки будет получена путем обыкновенного сложения полученных результатов. С точки зрения трудоемкости про-

цесса оценки подобный подход позволяет оценщику уменьшить время камеральных расчетов за счет использования труда ассистентов (помощников).

Анализируя применение всех трех подходов к оценке незавершенного строительства можно сделать следующие выводы. Во-первых, используя тот или иной подход, оценщик в некоторых случаях вынужден применять параллельно и иные подходы.

К подобному выводы также пришел Е. Малащук, который в своей статье попробовал сделать вывод о единстве всех трех методов оценки для получения достоверного результата [3]. Автор попробовал рассмотреть синергетический подход к столь уникальному объекту оценки.

Во-вторых, специфика оценки объектов незавершенного строительства требует от оценщика определенных знаний в области технологии строительства. Между тем рыночный сегмент рассматриваемого явления имеет явный тренд к увеличению. Спрос на подобные услуги будет только расти. По нашему мнению, саморегулируемым организациям оценщиков имеет смысл включить основы строительных технологий в программы ежегодного повышения квалификации своих членов.

1. Официальный сайт Счетной палаты Российской Федерации. www.ach.gov.ru.

2. Симионова Н. Е. Проблемы оценки незавершенного строительства // Инженерный вестник Дона. 2012. № 3 (21). С. 778-783.

3. Малащук Е. Оценка объектов, не завершенных строительством, — три независимых метода или их синергия в одном? // Земля Беларуси. 2012. № 4. С. 24-28.

Practical approaches to evaluating the facility under construction

Konstantin Yur’evich Tatarov, PhD, Chief Accountant Ltd «Group of Company «DEKART»»,

Abstract: objects are recognized as real estate and incorporated into economic turnover. But their specificity dictates the differentiated approaches to determining their prices. This article describes the author’s approach to the assessment of «backlog».

Keywords: construction, assessment, accounting, sales comparison approach, the income approach, the cost approach.

РОЛЬ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РАЗВИТИИ ЭКОНОМИКИ СТРАНЫ И ЕГО ПРОБЛЕМЫ

Валентина Михайловна Ковальчук, доцент кафедры «Финансы и кредит»,

Данная статья представляет интерес для специалистов, занимающихся изучением вопросов организации банковской деятельности, улучшения кредитной деятельности банков и повышения их эффективности. Указанные обстоятельства непосредственно влияют на повышение экономического роста, выполнение государственных жилищных программ.

Ключевые слова: банковский кредит; коммерческий кредит; функции кредита; физические и юридические лица; депозиты; вклады в банк; принципы кредитования.

На современном этапе эффективность деятельности банков зависит от снижения рисков и от качества выполнения банковских операций, банки — это часть экономики, перед которой государством поставлена задача повышения экономического роста. От-

Источник: cyberleninka.ru

Оценка незавершенного строительства

Строительство новых объектов — это продолжительный и дорогостоящий процесс, потому нередко возникают затруднения, которые не позволяют завершить его вовремя. Причиной могут стать нехватка средств, законодательные новшества и другие факторы. Это приводит к появлению значительного числа объектов недвижимости в незавершенном строительстве. Поскольку они неразрывно связаны с земельным участком, на котором размещены, они согласно ГК РФ относятся к недвижимому имуществу. Закон же о регистрации называет такие объекты «вновь создаваемыми».

Оценка стоимости незавершенного строительства — это набор специальных мероприятий по определению рыночной цены для строящихся объектов, которые по различным причинам не были закончены. Но несмотря на их неготовность к непосредственному использованию, являются товаром для купли-продажи или других действий. И для этого требуется определить его реальную стоимость.

Количество законсервированных объектов строительства по всей стране достаточно велико. Зачастую это связано с нестабильной экономической ситуацией в РФ. Но в последнее время интерес к оценке подобных объектов начинает возрастать, так как нередко подобные сооружения располагаются в районе с большой экономической привлекательностью. Доведя законсервированное здание до логического конца собственник может получить хорошую прибыль. Иногда требуется ликвидировать объект и для этого обращаются за услугой определения ликвидационной стоимости.

Сама оценка стоимости незавершенного строительства достаточно сложная процедура. Основная причина в том, что строительные работы не производятся и объект не готов к своему прямому назначению, а значит не приносит доход. Требует дополнительных финансовых вливаний и временных затрат. Помимо этого у него может быть сложная юридическая ситуация. Поэтому работу должен выполнять компетентный специалист.
В основном все объекты подразделяются на 3 категории: будущие, недостроенные и реконструируемые.

Сколько вложили, столько и стоит

Бывают случаи, когда владелец незаконченного здания полагает, что стоимость объекта равна сумме вложенных в него денег. Это совершенно неверно, даже если у вас имеются все чеки и другие платежные документы.

Реальная цена может быть как выше, так и ниже изначально заявленной. Это связанно с инфляцией, изменением стоимости стройматериалов, рабочей силы, инфраструктурой района и другими параметрами.
Самостоятельно не определить рыночную цену незавершенки, но если вы имеете на руках юридический документ подтверждающий реальную стоимость, тогда можно избежать заключения сделок на невыгодных условиях или намного ускорить переговоры.

Любой банк примет наш отчет, так как наша компания является независимой и сертифицированной. Все оценщики имеют соответствующее образование, сертификаты и их ответственность застрахована. Если отчет не принимают, то это не правомерно.

Когда обращаться за услугой?

Ситуация бывают самые разнообразные, но чаще всего в практике встречаются следующие

• При продаже или перед покупкой. Настоять на оценке стоимости сооружения может как собственник, так и заинтересованное в покупке лицо.
• При переоценке основных средств. Например, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась, можно существенно экономится на налоговых выплатах. Если стоимость увеличилась, это поможет в получение большей суммы кредита.
• Если объект оформляется в качестве взноса в уставной капитал.
• При подготовке документов для потенциальных инвесторов.
• Для получения кредита под залог объекта.
• При возобновлении строительства.
• При решении демонтировать сооружение.
• Определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.
• При принятии решения о дальнейшей судьбе объекта.
• Если собираются застраховать объект.
• Для составления документов дарения или наследования.
• Включение объекта в баланс компании.
• Уточнение дальнейшего назначения объекта. В процессе строительства профиль будущего строения может быть пересмотрен. Такая возможность зависит от стадии, на которой находится возведение здания. Если ситуация позволяет, в результате достроенный объект может существенно отличаться от того, который задумывался изначально
• Реорганизация компании (слияние с другими структурами, разделение на несколько подразделений, банкротство)
• Смена собственника «незавершенки». Как правило, нового владельца ожидают серьезные расходы на оформление документации, подключение инженерных сетей, проведение экспертиз. Если документы оформлены по всем правилам, найти покупателя на объект значительно проще;
• Оценка эффективности использования земельного участка, отведенного под строительство нового объекта.

Как показывает практика, именно земля, на которой располагается незавершенное строительство, представляет наибольшую ценность.

Оценка стоимости недостроенного объекта представляется важной и по той причине, что она дает возможность установить стоимость незавершенного строения, а также оценить затраты, которые еще предстоит понести для завершения работ. Исходя из полученных данных, можно сделать вывод о целесообразности дальнейшего использования объекта.

Также целью может быть выявление нарушений, таких, как:

• завышение объемов работ;
• неэффективное использование строительных материалов либо учет их по завышенным расценкам;
• отклонение от первоначального проекта.

Стоимость услуг

Цена зависит от сложности объекта, срочности и индивидуальных особенностей. Уточняйте детали у специалиста по телефону.

Что получит заказчик

Результатом работы является независимый отчет об оценке незавершенного строительства .

Документ является официальным, соответствует всем требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года и всем Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1-13, в зависимости от объекта).

Отчет признается в любых государственных и коммерческих организациях, в том числе банках Москвы, Московской области или любом другом регионе Российской Федерации.

Отчет считается действительным в течение 6 месяцев с момента его создания (Согласно статье 12 Федерального закона №135). После истечения срока действия требуется переоценка.

Составляется в бумажной форме или в форме электронного документа, заверенного электронными цифровыми подписями. Стандартно предоставляется 2 бумажные копии, но по требованию клиента можем сделать больше.

Доставляем курьером в удобное время и место по Москве и области. В отдаленные регионы РФ бумажный вариант отправляем экспресс почтой.

Необходимые документы

Документы, необходимые для производства оценки стоимости незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

• Инвестиционные договоры.
• Сметы.
• Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
• Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.

К документам второй группы относятся:

• Проектно-сметная документация.
• Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
• Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

Что содержит отчет об оценке

Отчет об оценке содержит:

• описание объекта незавершенного строительством (конструктивные решения, процент готовности, описание физического состояния и т.д.);
• описание района расположения объекта незавершенного строительством (анализ привлекательности района, описание ближайшего окружения, доступность объекта, благоустройство и т.д.);
• анализ макро и микро экономики, анализ рынка, к которому принадлежит объект оценки;
• подробное описание возможных методик оценки, выбор или обоснованный отказ от тех или иных подходов;
• расчет объекта незавершённого строительством;
• вывод итоговой величины;
• копии документов Оценщиков, которые проводили расчет и документы на основании которых проводилась оценка предприятия ;
• рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на дату формирования отчета;
• данные о понесенных затратах на произведенные работы;
• сумма средств, которую необходимо будет затратить для завершения строительства.

Также заказчик получит информацию обо всех нарушениях, если таковые были допущены в работе, и о том, как можно их устранить.

Особенности оценивания недостроенной недвижимости

Когда мы говорим об оценке объектов незавершенного строительства, преимущественно мы подразумеваем здания и сооружения широкого назначения. Правильность оценивания таких объектов во многом зависит от того, насколько верно было классифицировано сооружение. Существует несколько способов классифицирования недостроенной недвижимости. И одним из наиважнейших критериев является то, сможет ли после сдачи в эксплуатацию объект приносить доход своему владельцу. Если рассматривать здания общественного или жилого назначения, то вполне возможно использование их таким образом, чтобы получать от них доход. Для такой категории зданий целесообразно применять затратный и доходный методы оценки предприятия .

При оценке зданий , имеющих производственное назначение, требуется сначала установить, к какой из 2 групп строений можно отнести данный объект. В первую входят сооружения, возводившиеся для определенного вида производства. Они не могут быть переоборудованы под иной вид. Это специфические объекты, имеющие характерные конструктивные решения. Для такой промышленной загородной недвижимости предпочтителен затратный метод оценивания.

Вторая группа — это более универсальные строения, где вполне возможно выполнение различных производственных процессов. Оцениваться такие сооружения могут и по затратному, и по доходному методам. Как видно, промышленные объекты не могут быть правильно оценены с применением сравнительного метода.

Оценивая объекты недостроенной недвижимости, мы получаем фактическую рыночную стоимость строений, что, в свою очередь, отображает ситуацию, которая существует в данный момент на строительном рынке. Оценка предприятия важна и для определения направлений эффективного применения земельного участка, отведенного под строящийся объект.

Важно знать, что при проведении оценки объектов незавершенного строительства большую роль играют исходно-разрешительные документы. Одной из существенных составляющих пакета таких документов являются технические условия инженерного обеспечения строящегося здания. Сюда относятся условия подведения к объекту коммуникаций, то есть водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, электроснабжения и т. д. Такие условия должны быть обязательно согласованы в соответствующих местных службах.

Необходимо учесть, что техническая документация обычно выдается на определенный срок. Как правило, он составляет не больше 3-5 лет. Если строительство сооружения велось дольше или же в проект были внесены существенные изменения, повлекшие за собой увеличение мощности по определенным видам снабжения, исходно-разрешительные документы необходимо обновить. Это повлечет за собой дополнительные расходы, которые обязательно должны найти отображение в итоговом отчете по оценке объекта.

В соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки осмотр не является обязательным, если у оценщика достаточно информации для составления отчета.

Заказчик должен предоставить оценщику все необходимые данные об объекте, например, техпаспорт с планом и площадью, а также подробную информацию о ее расположении, состоянии и т.п., заверив эти данные своей подписью. Желательно также иметь фотографии квартиры. Все данные, которые предоставит заказчик, в т.ч. составленное им описание квартиры с его подписью, должны быть включены в раздел «Приложение».

Оценщик в отчете должен отразить, что осмотр не производился, и обязательно указать, по какой причине. Ответственность за предоставленную информацию несет заказчик.

Мы проводим срочную оценку и можем выделить дополнительные ресурсы под дедлайн клиента. Срок надо уточнять у специалиста, так как объемы работ бывают разными. Срочность предполагает наценку к исходной цене.

Источник: tbcons.ru

Оценка незавершенного строительства

Бывают ситуации, когда по объективным причинам строительной компании приходится «замораживать» возведение объекта недвижимости, на котором уже выполнена часть работ. Причины могут быть разные: проблемы с инвестированием работ, серьезные неточности в рабочей документации и т.д. Подобные объекты получили название «незавершенное строительство». Перед организацией встает задача по расследованию причин этой ситуации и оценка целесообразности дальнейших вариантов развития событий. Каким бы ни было решение одним из первых шагов будет оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.

Цели оценки

Анализ ситуации, в первую очередь, будет включать финансовую оценку. Для строительной компании важно завершить этот процесс с минимальными убытками. Для принятия взвешенных решений руководству потребуется точно оценить объем уже вложенных в объект средств.

Главные цели оценки:

1. Покупка либо продажа «замороженного» сооружения

Продающая сторона хочет детально представлять финансовые затраты, связанные с данным объектом. В них могут входить: стоимость строительства на данном этапе, стоимость заморозки, инвестиционные издержки проекта и т.д.

Приобретающая сторона, в свою очередь, хочет иметь представление о текущем состоянии приобретаемого имущества и примерную оценку вложений, требуемых для доведения строительства до конца (включая создание документации, подведение коммуникаций, возможное изменение проекта и т.д.).

2. Постановка на бухгалтерский баланс

Соблюдение всех требований бухгалтерской отчетности требует отражения подобных незавершенных проектов в активах организации. Требуется выяснить актуальную цену замороженных строений. Важно своевременно привлечь независимых экспертов, которые оценят все аспекты объекта.

3. Юридические разбирательства, касающиеся «замороженного» объекта

4. Принятие решения о целесообразности возвращения к этому объекту через некоторое время

Ситуация может потребовать изменения назначения незавершенного объекта. Таким образом, переопределение сооружения под иные цели может спасти компанию от бремени содержания незавершенного объекта.

5. Принятие решений по земельным владениям, которые заняты подобными зданиями

В зависимости от расположения, бывают ситуации, когда земельный участок, выделенный под замороженный проект, больше стоимости объекта. Часто бывает выгодно демонтировать уже имеющиеся постройки для освобождения участка и его более эффективного использования под новые проекты. Руководству потребуется точная оценка затрат, связанных с уже возведенными постройками.

6. Запрос инвестиций под залог незавершенных объектов

Классификация объектов незавершенного строительства

Можно оценивать и классифицировать подобные объекты по множеству различных факторов. Однако, для финансовой оценки возможность использования его в будущем самым значимым фактором будет степень завершенности. Согласно такой классификации получаем три группы:

• Проект завершен на 35-50%. В эту группу попадают проекты, для которых уже создан фундамент и смонтирован некоторый объем стен, но дальнейшее возведение было остановлено.
• Проект завершен на 51-75%. Попадающие в эту группу проекты требуют внутренней отделки и проведения коммуникаций. Чаще всего под подобное описание подпадают объекты, требующие реконструкции, реставрации либо капитального ремонта.
• Проект завершен на 76-95%. Технически эти проекты практически завершены, но требуется создать документацию на ввод в эксплуатацию.

Цены на ценку недвижимости

Объект оценки		Тариф, руб.	Сроки исполнения
Помещение	До 100 кв. м.	От 6 000	3-5 рабочих дня
	Более 100 кв. м.	От 8 000	3-5 рабочих дня
Здание	До 100 кв. м.	От 8 000	3-5 рабочих дня
	Более 100 кв. м.	От 10 000	3-5 рабочих дня
Арендная ставка	—	От 3 000	3-5 рабочих дня
Экспертная оценка (заключение)		От 2 500	3-5 рабочих дня
Доставка отчета БЕСПЛАТНО
Выезд на осмотр в Московскую область – 1000 руб.

Особенности оценки

Оценка незавершенных проектов в части их рыночной стоимости в первую очередь зависит от возможности использования незавершенных сооружений в обозримом будущем. Ответив на вопрос, могут ли эти сооружения генерировать прибыль в ближайшие годы, специалисты по оценке будут опираться на наиболее приемлемый для данного проекта метод оценки.

Для точной оценки необходимо также учитывать наличие всей разрешающей и проектной документации, например, разрешение на проведение строительных работ, проект работ, техническая документация на проведение коммуникаций (канализация, газ, вода) и др. Обычно подобная документация действительна в течение 3-5 лет. В случае истечения срока действия документы необходимо будет создавать и согласовывать заново. Эти затраты также учитываются при оценке.

Методика оценки незавершенного строительства

Наиболее часто причиной приостановки строительных работ становится финансовая несостоятельность застройщика, вплоть до банкротства. Метод оценки будет также выбираться в зависимости от вида строения.

Если недостроенный проект изначально проектировался как узкоспециализированное здание и изменить его назначение не удастся, вероятнее всего эксперты по оценке применят затратный подход.

В случае большей универсальность незавершенных зданий, если есть возможность их переопределения под иные типы использования, то их оценка будет основываться на совмещении затратного и доходного метода.

Заказать оценку

Эксперты нашей компании имеют внушительный опыт работ по оценке объектов незавершенного строительства. От Вас потребуется полный пакет документации, необходимых для оценки, и мы предоставим Вам детальный анализ реальной стоимости незавершенных строений.

Полученный отчет поможет Вам в принятии рациональных управленческих решений, при запросах финансирования, в судебных разбирательствах и т.д.

Определение арендной ставки за земельный участок

Отчет no 005/1/17

Об определении рыночно — обоснованной величины арендной ставки за земельный участок , расположенный по адресу: Московская область, Щелковский муниципальный район, городское поселение Щелково, г. Щелково, ул. хххх

Определение рыночной стоимости дома

Об определении рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу : Московская область, Одинцовский район, п. Трехгорка, ул. ххххх, д. 18

Проведение оценки для получения кредита

Для компании ООО «Аврора»

Проблематика: Отчет об оценке необходим для определения финансового состояния и потенциальных возможностей предприятия. Рыночная стоимость бизнеса определяется для банка, анализируется финансовое состояние и активы акционерного общества.

Оценка для раздела имущества

Цель проведения оценки: Подача документов в суд

Проблематика: Оценщик смог успешно определить рыночную стоимость всего совместно нажитого имуществ, в том числе и совместной фирмы.

Определение рыночной стоимости для Росимущества

Цель проведения оценки: Подача документов в Росимущество

Проблематика: Обязательная оценочная процедура позволяющая осуществлять контроль за государственной собственностью.

Источник: appraiser-msk.ru