Оценка объекта незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства

Данный вид оценки необходим для того, чтобы определить стоимость объекта незавершённого строительства на определённый момент времени и привлекательность для потенциального покупателя в готовом виде. Также данная оценка позволяет определить вариант наиболее эффективного использования земли, на котором расположен объект незавершённого строительства.

Для того, чтобы установить, сколько стоит объект незавершенного строительства на определенный момент времени и насколько он будет привлекателен для потенциального покупателя в готовом виде, необходима оценка у независимого оценщика. Данная оценка также позволяет определить вариант наиболее эффективного использования земли, на котором расположен объект незавершённого строительства.

Каждый объект незавершенного строительства индивидуален, имеет свою специфику и особенные характеристики (стадия завершения, используемые материалы при строительстве, срок консервации и т.п.).

Цели, для которых производится оценка объектов незавершенного строительства:

Государственная кадастровая оценка объектов незавершенного строительства

• совершение сделок (купля-продажа, наследование, дарение);
• передача в качестве залога для получения кредита;
• страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
• разрешение судебных споров.

Позвоните нам по телефону, мы проконсультируем Вас по стоимости услуг, а также по документам, которые нам понадобятся для оценки!

Источник

Оценка незавершённого строительства

Незавершённым строительством считаются объекты, которые были возведены не до конца. По тем или иным причинам строительные работы законсервированы и объект не введён в эксплуатацию. Функциональное назначение таких объектов может быть самым разным. Но главное, чтобы они строились в соответствии с разрешением и проектной документацией. Самовольные постройки не получат статус объектов незавершённого строительства.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Вся деятельность специалистов по оценке регламентирована федеральными стандартами. На сегодняшний день действует три федеральных стандарта оценки (ФСО):

• ФСО 1 содержит основные положения оценочной деятельности, подходы, на основе которых определяют метод оценки и требования к проведению самой процедуры оценки.
• ФСО 2 определяет цели и стоимость оценочных мероприятий. Третья глава данного стандарта выделяет рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую стоимость объекта.
• ФСО 3 содержит требования к оформлению и содержанию отчёта оценки, а также к отображению информации о проанализированных документах.

Как проводится оценка недвижимости. Пошаговый алгоритм

Цели оценки незавёршенного строительства

130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:

• Приватизации госсобственности.
• Оформления залога для кредита.
• Постановки объекта на баланс компании.
• Переуступки прав.
• Страхования здания.
• Внесения его в уставной капитал.
• Судебного разбирательства относительно постройки.
• Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.

Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.

В чём заключается сложность оценки объектов незавершенного строительства?

Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:

• Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
• Финансовые сложности строительства.
• Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.

Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.

Этапы определения стоимости незавершённого строительства

Перечень стадий оценки может отличаться в случае различных строений. Но начинается любая оценка с уточнения данных законного владельца объекта, а также причин «заморозки» строительства.

Обычно такими причинами являются:

• Финансовые проблемы инвестора.
• Технические недочёты проекта.
• Юридические и иные чрезвычайные обстоятельства.

Уточнить реальные причины остановки строительства важно для понимания того, как этот объект будет использоваться в будущем. Таким образом, специалисты оценки учтут все риски и рыночные факторы, и дадут наиболее объективную оценку.

Следующий этап оценки – определения класса постройки:

• Здания общественного назначения.
• Жилые дома.
• Производственные здания.

Производственные объекты могут быть универсальными и особого назначения. Профиль зданий особого назначения нельзя менять, так как он определён документацией на объект.

Следующая стадия оценки незавершённого строительства – сравнение данных сметной документации с фактическим использованием стройматериалов и выполненными работами.

Важным элементом оценки является определение технических параметров постройки:

• Размеры здания.
• Стадия готовности элементов конструкции.
• Степень износа этих элементов и возможность их функционального использования, либо стоимость восстановления их функциональной составляющей.

После оценки всех технических и правовых параметров незавершённого строительного объекта, оценщики определяют лучшие способы его последующего использования. Именно этот этап является наиболее важным, поскольку определяет размер финансовых вложений, необходимых для завершения строительства, и потенциальную рыночную стоимость здания.

Важно понимать, что специалисты, проводящие оценку незавершённого строительства, выбирают наиболее выгодный для заказчика оценки вариант коммерческого использования объекта.

На практике обычно выбор будущего назначения объекта производится среди трёх вариантов:

• Окончание строительства в соответствии с планом.
• Изменение проекта и функционального назначения постройки, с учётом уже возведённых элементов конструкции.
• Снос недостроя для последующего строительства на его месте нового объекта, либо для иного использования данного земельного участка.

В последнем случае инвесторы будут рассматривать только землю, а её стоимость ниже, чем участка с постройкой (даже незаконченной). Кроме того, сам демонтаж постройки также стоит денег. Эти расходы лягут на плечи владельца участка, либо на будущих инвесторов, но в этом случае стоимость участка станет ещё ниже.

Выбор метода оценки объекта незавершённого строительства

Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.

Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.

Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.

Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.

Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения. В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают. Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.

Выбор метода всегда определяется индивидуальными особенностями незавершённой постройки. Иногда используются все три метода в той или иной комбинации.

Необходимые документы

Проведение оценки объекта незавершённого строительства требует предварительного сбора следующих документов:

• О регистрации прав собственности на объект.
• О владении землёй.
• Разрешения на строительство.
• Остаточной стоимости (если владелец юридическое лицо).
• О наличии обременений.
• О стадиях, на которых прервано строительство.
• Строительный проект с пояснительными записками.

Кроме этих документов могут потребоваться дополнительные. Какие именно – зависит от специфики объекта.

Источник

Оценка незавершенного строительства

ООО «Реал-А.К.» — профессиональная оценочная компания, предлагающая своим клиентам полный спектр оценочных услуг в различных областях экономики.

Персонал, обладающий большим опытом в области оценочной деятельности, специализированное программное обеспечение и вспомогательные справочные материалы, используемые ведущими оценочными компаниями по всей стране, являются составными частями успеха нашей компании.

Здания, оставшиеся недостроенными, являются неудачным вложением средств, обусловленным изменчивым рынком. Они часто выставляются инвесторами на продажу с целью возвращения хотя бы части денег.

Недостроенные объекты, расположенные на земельных участках, пользуются спросом. Их нельзя немедленно запустить в эксплуатацию, но, при правильном расчете вложений, все расходы окупаются.

Перед покупкой проводится оценка объекта недвижимости незавершенного строительства, результатом которой является отчет. Этот документ содержит профессионально определенную стоимость с обоснованием.

Требования к объекту

Оценивать незавершенное строительство нужно не так, как готовые объекты. По статьям Гражданского кодекса 130-131, незавершенное строительство является недвижимым имуществом, на которое необходимо оформлять право собственности.

Объект, представляющий собой недвижимость, должен быть возведен с соответствующим оформлением необходимого пакета документов, включающим разрешение на строительство и утвержденный согласованный проект.

На любом этапе строительства есть факторы, по которым можно определить, соответствует ли незаконченное здание заявленным в проекте параметрам. Это важно, так как при отсутствии разрешения и имеющихся расхождениях с проектом владелец не сможет полноценно распоряжаться объектом (предусмотрено ГК, статья 222).

Цель оценочных работ

Рыночная оценка незавершенного строительства проводится по разным причинам:

• операции по купле-продаже;
• составление плана, основанного на расчетах возможных расходов и вероятных доходов, для последующей эксплуатации построенного здания;
• составление предложения для инвестиций;
• постановка на кадастровый учет;
• предоставление в виде залога для получения кредитов;
• другие виды сделок.

Как оценивается незаконченный объект

Оценщики используют два возможных способа подхода к проблеме:

• рассмотрение объекта как переходной стадии движимого имущества (стройматериалов, техники, прочего) в недвижимое;
• рассмотрение его как вложения капитала.

Определение класса по износу

Отнесение объекта к перечисленным ниже категориям помогает определить износ недостроенного здания и влияет на точность рыночной оценки незавершенного строительства.

Класс присваивается по степени износа объекта:

• соответствие сроков возведения существующим нормативам;
• пролонгирование нормативных сроков;
• остановка в работе по строительству на срок до года, на 1-3 года, более 3 лет;
• консервация на указанные периоды времени;
• прекращение работы.

Расчет рисков покупателя

Оценка стоимости объектов незавершенного строительства проводится также с целью определения вероятного наиболее выгодного использования, поэтому рассматриваются следующие моменты:

1. Изначальное предполагаемое использование.
2. Возможность изменения функционала объекта (при этом производственные здания рассматриваются особенно внимательно, так как конструкция некоторых не позволяет перепрофилирования).
3. Оценка готовности по проекту.
4. Состояние на текущий момент.
5. Подсчет времени, которое потрачено на его строительство.
6. особенности конструкции
7. Оценка участка, относящегося к объекту.

К оценке рисков относятся также расходы, которые понесет покупатель после приобретения:

• оформление документов;
• техническая экспертиза и составление нового проектного пакета;
• подведение и подключение коммуникаций.

Оценка направления назначения объекта

Немаловажными для полноценной оценки рыночной стоимости являются усилия, которые предстоят покупателю для включения бездействующего объекта в рыночные отношения. Оценщик проводит самостоятельную работу в этом направлении или привлекает аналитиков. Проводится:

• анализ состояния рынка;
• изучение изменений в бизнесе, для которого возводилось сооружение;
• анализируется необходимость диверсификации с учетом актуальной ситуации на рынке сбыта (расширение ассортимента, наращивание новой клиентской базы, сети точек продаж и прочее).

Незаконченный жилой дом с трудом поддается перепрофилированию, особенно если строительство почти завершено.

Итогом аналитической работы является выбор самого приемлемого варианта, который позволит получить максимальную прибыль.

Особенности оценки недостроенного объекта

Незавершенное строительство рассматривается с точки зрения одного метода оценки – в этом случае требуется аргументированное обоснование выбора. Используется также комплексный подход, при котором применяются методы оценки готовых зданий, но с необходимыми модификациями и учетом состояния.

Для второго метода выявляют особенности объекта при рассмотрении его как товара, подлежащего оценке. Определяются критерии, которые присущи готовым объектам, выставленным на продажу:

• вложение средств, рассчитанное она определенный временной период;
• подсчет средств, которые уже вложены в строительство;
• ценность участка;
• возможность получения инвестиций в конкретном районе.

• уточнение степени готовности к эксплуатации;
• проведение экспертизы с целью определения сроков, которые потребуются для достижения готовности;
• износ на момент оценки (особенно, если здание не консервировалось);
• расчет вероятной доходности с учетом того, что объект не готов.

Методы работы оценщика

Метод подбирается в зависимости планов покупателя.

Если строительство будет завершено

Если планируется продолжить строительство, но целесообразно использовать затратный метод, который в данном случае базируется на процентном вычислении степени износа недостроенного здания.

В этом случае определение изношенности потребует правильного подбора методики определения и основных параметров, которые высчитываются для конкретного объекта. Также необходимы пороговые значения допустимого износа, рассчитанные для конкретного объекта.

Для получения этих показателей проводится тщательная техническая экспертиза. Проводится оценка готовности по проектной документации и рассматривается возможность внесения изменений, не меняющих подход к строительству объекта в целом.

Это компромиссный вариант, который предполагает соблюдение интересов двух сторон. Обычно покупатель и продавец соглашаются на стоимость, которая несколько снижается по износу, но относительно адекватна затратам, понесенным продавцом.

Поскольку объектами оценки в данном контексте чаще являются торговые центры и жилые дома, к ним применяется затратный метод, но допускается и применение доходного. Здания с универсальной планировкой, которые допускают переделку без окончательного сноса, потребуют разработки новой проектной документации.

Если строительство не будет продолжено

Этот вариант сложно назвать компромиссным, так как недостроенное здание будет полностью снесено, а строительство начнется заново.

В этом случае выбирается доходный метод, применяемый для расчета фактической стоимости объекта с дисконтированием денежных средств. Денежный поток моделируется искусственно, без сведений о доходности и полной невозможности предсказания вероятной прибыльности после нового строительства.

Расчет дисконта требует учета всевозможных факторов, среди которых расчет риска, который может возникнуть при новом строительстве, и получение доходов от нового здания.

Обоснование включает в себя вероятное инвестирование на период до завершения нового строительства. Время определяется:

• по усредненным данным возведения подобных объектов до фактической готовности;
• по статистическим данным, которые корректируются по показателям фактической готовности в процентах.

В любом случае недостроенные объекты составляют выгодное приобретение для покупателя. В результате сделки он становится обладателем участка земли, объекта, который является ценным вложением средств и возможностью получать доход после окончания строительства.

Возможные сложности при оценке

Экспертиза, проводимая оценщиками, осложняется рядом факторов:

• особенностями оформления (наличие нескольких собственников);
• износом, который усиливается, если отсутствует крыша или часть основных конструкций;
• изменениями ситуации в экономике.

Документы для заказа услуги

При обращении в компанию, специализирующейся на оценке объекта незавершенного строительства, владелец предоставляет:

• договор с арендодателем или правоустанавливающие документы;
• договоры с инвесторами;
• ранее оформленное разрешение на строительные работы;
• пакет проектных документов;
• справки, по которым определяется балансовая стоимость (если владелец юрлицо);
• смету и бумагу с определенной степенью готовности здания;
• кадастровый план участка, на котором расположен объект.

Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Источник