Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания кадастровой стоимости
Определение объекта капитального строительства (ОКС) дано в Гражданском кодексе, который относит к таковым здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (за исключением некапитальных объектов и неотделимых улучшений земельного участка, таких как, например, замощения). Применительно к кадастровой оценке понятие ОКС конкретизировано в Методических указаниях о государственной кадастровой оценке и дополняет приведенный в ГК список помещениями, машиноместами и едиными недвижимыми комплексами.
Несмотря на такое разнообразие форм, ОКС являются относительно более редким предметом для оспаривания их кадастровой стоимости. Так, по данным Росреестра, за первые пять месяцев 2019 года из более чем 19 300 объектов, в отношении которых в профильные комиссии были поданы заявления о пересмотре их кадастровой стоимости, лишь чуть более 4 400 объектов (22,8%) относились к ОКС. Остальные заявления касались земельных участков. По обращениям в судебные инстанции аналогичная статистика не приводится, однако можно с большой долей вероятности говорить о схожем соотношении по типам объектов.
Видео консультация оценка для оспаривания кадастровой стоимости
Тем не менее, количество споров относительно кадастровой стоимости ОКС достаточно велико для того, чтобы остановиться на этом вопросе подробнее.
Положениями законодательства — в частности, Гражданского и Земельного кодексов — закреплено, что при продаже здания его новому собственнику переходят и права на земельный участок под ним. В рыночном обороте не принято разделять стоимость земельного участка и здания — цена уплачивается за всё вместе, и только впоследствии, при принятии на баланс и для целей налогообложения, из единой суммы выделяется стоимость ОКС и стоимость прав на земельный участок. В силу этой привычной всем рыночной практики происходит некоторое смешение понятий. На бытовом уровне под рыночной стоимостью здания обычно понимается именно стоимость единого объекта, с правами на землю. Для оспаривания кадастровой стоимости здания определяется, фактически, только стоимость «кирпичей».
Как происходит оценка ОКС
Принципиально оценка ОКС, как и любого другого объекта недвижимости, может выполняться с применением трёх подходов: доходного, затратного и сравнительного. Выбор конкретных подходов и методов в рамках каждого из них — прерогатива оценщика. Обычно этот выбор основывается на типе объекта и объёме доступной информации (например, так как оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости всегда является ретроспективной, то есть осуществляется на дату в прошлом, зачастую оценщик не имеет возможности собрать достаточное количество информации об объектах-аналогах для расчёта методами сравнительного подхода).
Индивидуальная оценка может учесть ряд факторов, которые не учитываются при проведении кадастровой оценки в силу отсутствия такой информации у кадастровых оценщиков. Это может быть неоптимальная планировка, состояние внутренней отделки, материалы технических обследований объекта и иная информация.
Оспавривание кадастровой стоимости
Также нужно упомянуть, что в кадастровой оценке могут быть учтены некорректные или устаревшие данные об объекте, и в отдельных (правда, относительно редких) случаях устранение таких неточностей способно существенно снизить кадастровую стоимость. Это, впрочем, не отменяет возможности проведения индивидуальной оценки, которая может учесть сразу все особенности объекта.
Спорные моменты в оценке ОКС для целей оспаривания кадастровой стоимости
Учитывая, что каждый объект недвижимости во многом уникален, спорных моментов может быть достаточно много, но опытный оценщик сможет их разрешить в отчёте. Однако на двух общих методологических разночтениях стоит всё же остановиться особо.
Как было упомянуто выше, при оценке кадастровой стоимости и для целей её оспаривания, в отношении ОКС оцениваются только «кирпичи». В случае со зданием или сооружением всё более или менее понятно. Однако, Методические указания относят к ОКС и помещения с машиноместами, и вот здесь всё не так очевидно.
Авторы Методических указаний не слишком много внимания уделили проблематике оценки помещений (а это не только нежилые помещения, но и жилые, то есть квартиры). Точнее, не уделили вовсе, оперируя понятием ОКС, как будто между их подгруппами различий нет. Документ содержит указание на необходимость исключения из стоимости ОКС земельной составляющей, если стоимость ОКС определяется через стоимость единого объекта. Звучит запутанно, так что приведём пару примеров.
Стоимость отдельно стоящего здания магазина в кадастровой оценке скорее всего будет определяться методами затратного подхода и будет сформирована из затрат на строительство и прибыли предпринимателя с учётом износа, а земельная составляющая будет исключена. А вот стоимость квартиры скорее всего будет определена методами сравнительного подхода на основании цен объектов-аналогов, то есть квартир, продающихся на открытом рынке.
Но квартиры не висят в воздухе, и их цена содержит и стоимость права на пользование долей земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом, вне зависимости от того, сформирован ли этот участок и оформлена ли эта доля. На первый взгляд, следовало бы исключить эту составляющую из стоимости квартир, и некоторые из авторов Методических указаний придерживаются именно такой точки зрения.
Однако наибольшее распространение получила другая позиция: в случае со зданием объектом налогообложения является ОКС, а земельный участок под ним — самостоятельный объект налогообложения. Поэтому, если бы стоимость ОКС включала земельную составляющую, имело бы место двойное налогообложение.
А вот земельные участки под МКД налогом не облагаются, а значит и земельную составляющую из стоимости квартир убирать не нужно — двойного налогообложения не возникнет. Интересно, что, судя по всему, эта позиция теперь поддержана Верховным судом в решении от 20.06.2019 г. По крайней мере так следует из сообщений прессы — резолютивная часть решения на момент подготовки данной статьи ещё не опубликована. Тут стоит напомнить, что в МКД могут быть не только квартиры, но и коммерческие помещения. И тут получается, что рыночная стоимость коммерческого помещения в жилом доме должна отличаться от рыночной стоимости такого же помещения в нежилом здании как раз на величину земельной составляющей. Немного запутанная ситуация — обычно всё-таки одинаковые объекты и рыночную стоимость должны иметь одинаковую.
Вторым спорным моментом является включение в кадастровую стоимость НДС. До сих пор кадастровая стоимость оценивалась без учёта НДС. Однако в последней кадастровой оценке московские кадастровые оценщики НДС в оценку ОКС включили. Имеются решения судов, включая Верховный суд, которые говорят о том, что НДС всё же включать в кадастровую оценку не следует (в том числе и при оценке рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости), однако единства мнений в оценочном сообществе по данному вопросу нет, да и профильное ведомство — Минэкономразвития — склоняется к тому, что кадастровую стоимость следует определять с учётом НДС.
Пока эти вопросы остаются не вполне урегулированными, однако надеемся, что в ближайшее время они будут решены на законодательном уровне.
ИсточникТипичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости
Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.
Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.
В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью. Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания. Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.
На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.
Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.
Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.
Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.
В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности. При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.
Некоторые отчеты могут «отклоняться» еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства. Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.
По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет. По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.
Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права.
В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность. К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков. Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.
Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.
В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.
При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем. Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.
Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).
В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.
Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета. Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.
В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.
Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7».
В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов при оценке земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости у членов комиссии, но, по-видимому, для некоторых региональных экспертов данный метод не приемлем. Оценщику остается только в недоумении развести руками, ибо метод остатка рекомендован к использованию Минимуществом России (Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002)).
Иногда оценщики ошибаются с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 29.18, от 29.07.1998, № 135-ФЗ). Чтобы избежать неточностей, следует запросить кадастровую справку, где должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость.
В Москве существует практика, когда Департамент городского имущества на основании акта Государственной инспекции по недвижимости изменяет разрешенное использование земельного участка. На основании распоряжения вносятся изменения в кадастр, что приводит к изменению кадастровой стоимости объекта. Например, предприятие сдало часть помещений в административном здании в аренду, а арендатор открыл кафе, высока вероятность, что комиссия изменит назначение здания на административно-торговое, что приведет к изменению разрешенного использования земельного участка и, как следствие, кадастровой стоимости. Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г., №135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
При кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.
Чтобы избежать описанных выше ошибок, оценщикам следует анализировать практические примеры, которые есть в открытом доступе, а так же изучать опыт коллег.
Источник