Оценка строительства жилого дома

Негосударственная экспертиза проектно-сметной документации

Оценочная экспертиза

Почерковедческая экспертиза

Стоимость услуг строительной лаборатории

Цена экспертизы

В ситуации, когда сложно доказать свою правоту в ходе разбирательств по строительным, земельным и иным спорам, решением становится проведение профессиональной независимой экспертизы. Цена в данном случае будет варьироваться и напрямую зависит от сложности выданного технического задания, количества необходимых исследований и лабораторных испытаний, а также потребности в подготовке нескольких экземпляров заключительной документации.

Специфика оценочных мероприятий, проводимых в ходе следствия, также влияет на формирование цены на экспертизу, но при этом не зависит от общей суммы судебного иска и окончательно определяется по итогам проведения исследований.

Финальная стоимость будет складываться из фактических затрат на использованное оборудование и работу специалистов с учетом нормативов, утвержденных на федеральном уровне.

Оценка стоимости недвижимости: как оценить стоимость загородного участка и дома | ПЯТИМИНУТКА

Компания «Центр инжиниринговых услуг и технической экспертизы» подходит индивидуально к реализации ценовой политики: цена судебной экспертизы идет в плотной связке с выбранной стратегией проведения обследований и испытаний, и нацелена на оптимизацию расходов наших клиентов.

Для постоянных и корпоративных клиентов мы создаем уникальные условия сотрудничества, предлагая бонусы и дополнительные программы оказания услуг.

Это важно!

• Консультации длительностью до 30 минут — бесплатно
• Дополнительные виды работ, исследований и расчетов оплачивают сверх основного договора
• Экспертизы по судебным постановлениям оплачиваются по отдельному тарифу, который Вы можете узнать у наших консультантов
• В зависимости от количества исследуемых объектов предусмотрена специальная система скидок и бонусов

Актуальные цены на услуги Вы сможете узнать, позвонив по указанным телефонам или заполнив заявку на официальном сайте компании «Судебные Экспертизы и Исследования».

Источник: sudexperts.ru

Строительная экспертиза. Как проверить и оценить качество строительства жилого дома? на сайте Недвио

Переезд в собственный дом сопряжен с покупкой готового объекта или индивидуальным строительством на узаконенном земельном участке. Оба варианта требуют ответственного подхода по части контроля.

От качества строительства напрямую зависит долговечность постройки и безопасность жильцов. Ввиду этого рекомендуется в обязательном порядке проводить оценку перед покупкой жилого дома или во время приема объекта у застройщика.

Строительство дома несет в себе множество рисков. На каждом этапе работы есть вероятность допустить ошибку. Существенные погрешности могут повлиять на процесс эксплуатации жилого дома.

Основная проблема, с которой сталкиваются покупатели – это использование дешевых стройматериалов. И это не удивительно, ведь более 70% жилого фонда страны создается с целью продажи и получения максимальной выгоды.

Из чего складывается СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА частных жилых домов в РФ? // ПРОГНОЗ ЦЕН на 2022 год

Конфликт интересов или о чем умолчит продавец

Совершая сделку, покупатель задается целью получить хорошее предложение по доступной цене. Застройщик или риэлтор, который предлагает варианты, руководствуется пожеланиями клиента, но не беспокоится о качестве продукта. Задача продавца – вложить минимум и выторговать предельно допустимую сумму.

Во всей этой цепочке о качестве строительства задумывается лишь покупатель. По этой причине на вторичном рынке практически нереально найти идеальный объект. Клиенту всегда приходится взвешивать все «за» и «против». Чтобы не столкнуться с недостатками строительства постфактум, важно заблаговременно их выявить и определить, готовы ли вы с ними мириться.

Стоит отметить, что высокая стоимость частного дома или коттеджа не страхует покупателя от рисков. Мало того, чем выше цена за объект, тем дороже будет стоить исправление выявленных дефектов. Чтобы достоверно определить текущее состояние постройки, нужно привлечь эксперта из фирмы, которая занимается проведением строительных экспертиз.

При покупке готовой недвижимости продавец может противиться проведению экспертизы. Это его право и дополнительный фактор сомнения для покупателя. Если объект имеет большую площадь и цену, вам лучше не рисковать. Вероятнее всего, собственник скрыл определенные недостатки. При продаже дорогостоящей недвижимости вам должны пойти навстречу по части проверки.

В целом, к каждой ситуации нужно подходить индивидуально.

Строительная экспертиза: для чего ее проводят?

Оценка качества строительства дома проводится профессионалом в строительной отрасли. Она заключается не только в визуальном обследовании объекта, но и снятии показателей со специальных приборов. К примеру, в обязательном порядке проверяется уровень радиоактивности. Превышение нормы может отразиться на здоровье жильцов. Во время оценки эксперт должен убедиться в следующих важных моментах:

1. В том, что построенный дом соответствует проектной документации на него;
2. Во время строительства соблюдались все регламенты и правила, нормы СНиП;
3. Используемые расходные материалы не представляют риска для жизни и здоровья обитателей.

Стоимость оценки стоит недорого и колеблется в районе 10-30 тыс. руб. Минимизировать человеческий фактор позволит привлечение специалиста, у которого уже есть подобный опыт и рекомендации.

На основании полученного документа заказчик может обязать застройщика устранить выявленные недостатки за свой счет или апеллировать к уменьшению суммы, предусмотренной договором. Если вы уже приняли объект по акту приема-передачи, и лишь потом заметили дефекты, этот механизм не сработает.

В европейских странах одним из видов экспертизы является тепловизионное обследование. Оно позволяет увидеть уровень теплопотерь постройки и сопоставить показатели с записанными в энергетический паспорт.

Устранение дефектов

Выявленные в процессе обследования недостатки можно исправить. По итогам проведенной строительной экспертизы компания выдает документ с пошаговым планом действий по устранению изъянов. К каждому пункту алгоритма привязывается ориентировочная сумма затрат. Следовательно, как застройщик, так и заказчик могут опираться на конкретные цифры.

Важным аспектом является то, что подобный вид экспертизы дает лишь общую оценку состояния дома. Чтобы углубиться в отдельные направления, стоит заказать узкопрофильную оценку.

Направления, по которым проводится оценка состояния дома:

1. Если дом построен на основании металлического каркаса, организуют экспертизу по качеству сварочных работ и устойчивости конструкции;
2. Проверяется качество монолитных деталей;
3. Экспертиза внутренней отделки помещений;
4. Качество установки перекрытий и стенных панелей;
5. Проверка безопасности лакокрасочных покрытий;
6. Оценка пола на наличие неровностей и прочих недостатков.

Без должной квалификации специалист увидит лишь грубые нарушения, упуская из вида нюансы, которые впоследствии могут принести неприятности новому владельцу. Если в ходе экспертизы обнаружились существенные недостатки, отстаивайте свои интересы на основании точного доказательства, либо отказывайтесь от невыгодной покупки.

Альтернативные варианты экспертиз: для чего они проводятся?

Помимо оценки качества строительных работ, собственник может заказывать оценку стоимости недвижимости. Этот документ является крайне важным во многих сделках по купле-продажи недвижимости. Цели такой оценки могут быть разными:

1. определить, соответствует ли установленная цена дома рыночной;
2. рассчитать сумму налога на основании оценки;
3. подготовить пакет документов для ипотечного кредита;
4. рассчитать пенсионные отчисления;
5. для сдачи коттеджа под залог;
6. в имущественных судебных спорах, аресте и отчуждении имущества;
7. для инвестиционного проекта;
8. при выплатах страховки и т.д.

Для выдачи документа и обследовании дома в данном контексте привлекается независимый оценщик с соответствующей квалификацией или привлекается саморегулируемая организация (СРО).

Для проведения сделки по купле-продажи недвижимости, кроме строительной экспертизы, определяющей соответствие объекта характеристикам, заявленным продавцом, также используются указанные выше виды оценок. Наличие таких документов является подтверждением законности сделки и показателем правильного начисления налогов для контролирующих органов.

Как найти правильного эксперта?

Для качественного и полного обследования состояния приобретаемого коттеджа важно наладить взаимодействие с профессионалом. В поисках подходящего специалиста позвоните в несколько фирм, оказывающих подобные услуги. Придите на консультацию, в ходе которой эксперты расскажут, в какой последовательности проводят работу и какой вывод в итоге получит клиент. На этом этапе вы успеете наладить коммуникацию и выбрать подходящего эксперта.

Чаще всего строительная экспертиза при покупке проводится в следующем порядке:

1. на встречу с продавцом приходит покупатель и специалист;
2. в течение 2-3 часов он обследует объект. Сначала изучается проектная документация, затем проводится осмотр дома;
3. в ходе такого осмотра специалист устно указывает на недостатки, оценивает их степень (существенные или несущественные), а также озвучивает ориентировочные затраты на устранение;
4. после подобного осмотра на руки заказчику выдается два документа — Акт осмотра и ведомость с выявленными дефектами.

Альтернативный вариант работы эксперта проводится с фотофиксацией всех недостатков. По итогам такой экспертизы фирма может вам на руки выдать два дополнительных документа – это смета на устранение недостатков с рекомендациями, а также заключение по факту технического обследования дома. На основании такого пакета документов заказчик может реально торговаться с продавцом и существенно сбить цену, что особо выгодно в условиях дорогостоящих сделок.

Можно ли купить дом без экспертной оценки?

В ходе профессиональной оценки анализу поддается более 50 параметров. В условиях покупки частного дома у покупателя каждая копейка находится на счету. Поэтому многие стремятся сэкономить, не приглашая эксперта.

Как проверить самому?

Даже в такой ситуации можно облегчить свою участь, проводя осмотр самостоятельно. Особо настороженно нужно отнестись к объектам с заниженной стоимостью и к строителям, предоставляющим услуги по минимальному тарифу. Если вы проверяете недвижимость самостоятельно, при себе нужно иметь следующие инструменты:

• уровень для проверки ровности стен;
• отвертку для проверки розеток;
• рулетку;
• фонарик;
• фотоаппарат и т. д.

Сложить определенное впечатление о жилом помещении можно еще на входе. Наличие у парадной двери своеобразного тамбура или коридора позитивно сказывается на теплоте дома. Обратите внимание на состояние пола и материалы перекрытия. Если в качестве основы использовано дерево, проверьте, не сквозит ли через щели. На втором этаже убедитесь в том, что полы не прогибаются.

Если перекрытия сильно скрипят, то они старые.

Своеобразной лакмусовой бумагой служит подвал и чердак дома. Обследуйте эти помещения. Наличие плесени, грибка и повышенной влажности – плохой признак. На чердаке можно посмотреть на внутреннее состояние перекрытий крыши.

Еще один важный момент – состояние труб и всех коммуникаций. Их нужно осмотреть в обязательном порядке.

Мы не рекомендуем экономить на проведении качественной строительной экспертизы, особенно, если на кону большая сумма. Привлечение специалиста позволит вам позволит добиться лучшей цены от застройщика и не потерять свои деньги в будущем, в случае если дом построен некачественно.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: nedvio.com

Новости

Вашему вниманию предлагается первая попытка систематизации методических наработок по оценке объектов капитального строительства. Авторы надеются на широкое обсуждение материала в профессиональном оценочном сообществе, результатом которого должна стать разработка профильных Методических рекомендаций.

1. Введение

В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества – на смену инвентарной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость.

Специфика кадастровой оценки (использование методов массовой оценки, недостаток и недостоверность информации в исходном перечне объектов оценки, недостаточная квалификация Оценщиков и пр.) приводит к тому, что стоимость ряда объектов недвижимости искажается. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия:

• при завышении – неоправданно повышается налоговая нагрузка на юридических и физических лиц, что, в конечном итоге, снижает их конкурентоспособность, конкурентоспособность национальной экономики в целом;
• при занижении – бюджеты разного уровня недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством своих функций (реализацию социальных, инфраструктурных и пр. проектов [1]).

Законодательством России предусмотрен механизм «оспаривания» величины кадастровой стоимости, которое может осуществляться как через Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и через суды. Сторона, несогласная с величиной кадастровой стоимости, может подать заявление о ее корректировке – установлении в размере рыночной стоимости, которая определяется в соответствующем отчете об оценке.

С 2013 года оценка рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости стала одним из основных направлений деятельности Оценщиков. А с начала 2015 года в этих же целях началась оценка рыночной стоимости объектов капитального строительства
(далее – ОКС).

Несмотря на кажущуюся простоту ОКС как объекта оценки, у практикующих Оценщиков возникают следующие основные вопросы:

• что такое ОКС и включает ли он земельный участок?
• какие способы оценки рыночной стоимости ОКС существуют?
• как «очистить» стоимость единого объекта недвижимости от вклада земельного участка?
• как учитывать НДС в рыночной стоимости ОКС?
• на что еще обращать внимание относительно «классических» отчетов об оценке недвижимости?

В настоящей статье указанные вопросы рассматриваются применительно к отчетам об оценке, выполненным в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

2. Что такое ОКС и включает ли он земельный участок

По изначальной задумке законодателя (1990-е годы) предполагалось, что будет осуществляться налогообложение единого объекта недвижимости (далее – ЕОН), включающего как земельный участок, так и расположенные на/в нем улучшения. Позднее стало понятно, что без разделения ЕОН на отдельные составляющие не обойтись, поскольку часто земельный участок и улучшения находятся в собственности различных субъектов, земельный участок намного чаще находится в общей долевой собственности и пр. Было принято решение осуществлять взимание налога за недвижимость двумя частями – в виде земельного налога (за земельный участок) и в виде налога на имущество (за улучшения). Грубо говоря, ОКС представляет собой «кирпичи» (строительные материалы и работы по возведению объекта с учетом разного рода накладных расходов, типичных при возведении объектов соответствующего вида).

В настоящее время определение ОКС дано в абз. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса [2] – это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Отметим, что в налоговом законодательстве понятие ОКС отсутствует.

Рыночная стоимость ОКС не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок.

Основные аргументы в поддержку данной позиции:

• во-первых, основной целью, для которой определяется кадастровая стоимость, является налогообложение. Очевидно, что схема налогообложения не должна приводить к повторному обложению налогами активов, имеющими сопоставимое социально-экономическое значение. Главой 31 Налогового Кодекса предусмотрен земельный налог, налоговой базой которого является кадастровая стоимость земельного участка. Включение стоимости земельного участка в состав стоимости ОКС приведет к повторному налогообложению земельного участка: напрямую в виде земельного налога, а также в виде части налога на имущество за соответствующий объект недвижимости (земельный участок с расположенными на нем улучшениями);
• во-вторых, «неразрывная связь с землей» является основным критерием, по которому объекты относятся к недвижимости (ст. 130 Гражданского Кодекса [3]). В определении ОКС данный критерий не закреплен;
• в-третьих, из п.п. «г» п. 24 ФСО №7 [4] прямо следует, что стоимость объекта капитального строительства равна разности стоимости объекта недвижимости и стоимости прав на земельный участок.

• если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды – налог на землю должен платиться собственником земельного участка;
• если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды, а собственником земельного участка является государство или муниципальное образование – плата за землю берется в опосредованном виде, в виде арендных платежей, которые так же, как и земельный налог, являются функцией от рыночной (кадастровой) стоимости земельного участка;
• если права на земельный участок не оформлены – это является недоработкой соответствующих органов государственной власти, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного Кодекса [5] «собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка . »;
• ситуация с квартирами является своеобразным юридическим казусом, который должен быть устранен законодательно в ближайшее время. Например, владельцы квартир могут стать плательщиками земельного налога. В любом случае, данный казус не должен изменять единый подход к налогообложению недвижимости.

3. Способы оценки рыночной стоимости ОКС

3.1. Учитывая описанную выше сущность ОКС («кирпичи»), наиболее простым способом оценки стоимости ОКС является применение методов затратного подхода к оценке:

Данная схема расчета характеризуется максимальной простотой. Однако, к сожалению, некоторые правоприменители (Комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, большинство СРОО), а также суды пока не готовы принимать отчеты об оценке ОКС, в которых реализован только затратный подход к оценке. Это приводит к тому, что в абсолютном большинстве отчетов об оценке реализуются более сложные схемы расчетов, описанные далее.

Оценочное сообщество должно донести свою профессиональную позицию до указанных правоприменителей. В противном случае, возможно вырождение профессиональной деятельности до «ритуальных» бессмысленных действий.

3.2. Через стоимость ЕОН:

При этом стоимость ЕОН может определяться по нескольким подходам к оценке:

Учитывая (1) – (3) имеем:

3.3. Прямое определение стоимости ОКС:

Для затратного подхода к оценке применяется выражение (1), для сравнительного – см. раздел 4 статьи. В доходном подходе к оценке рыночная стоимость ОКС может быть определена напрямую модифицированным методом остатка:

При выборе подходов к оценке рыночной стоимости ОКС следует исходить из целесообразности. Как правило, для типичных ОКС в крупных населенных пунктах или в их ближайших окрестностях можно ограничиться доходным и сравнительным подходами (или даже одним сравнительным), поскольку именно они дают наиболее достоверный результат.

Опытный Оценщик может самостоятельно предложить вариации способов расчета, описанных в п. 3.1 – 3.3, которые будут учитывать специфику конкретной оценочной ситуации (особенности рыночной конъюнктуры, объекта оценки и имеющейся исходной информации).

В целом, при оценке ОКС по сравнению с оценкой «типичных» объектов недвижимости присутствует единственная методическая проблема. В настоящее время в открытых источниках отсутствует информация о ценах ОКС, которые могли бы быть использованы в качестве объектов-аналогов. По этой причине в сравнительном и доходном подходе в качестве объектов-аналогов возможно использование ЕОН с проведением «очистки» их цены от вклада земельного участка – см. далее.

4. Как «очистить» стоимость ЕОН от вклада земельного участка

Обратим внимание, что расчетные модели, предусматривающие «очистку» стоимости ЕОН от вклада земельного участка, обычно характеризуются большей погрешностью, чем модель, описанная в разделе 3.1.

4.1. «Очистка» может быть осуществлена по двум основным схемам:

• «на входе» – цена ЕОН-аналогов уменьшается на вклад стоимости земельных участков еще до внесения корректировок на различие в характеристиках с ОКС-объектом оценки (табл. 1);
• «на выходе» – определяется стоимости ЕОН, включающего оцениваемый ОКС, после чего из нее вычитается стоимость земельного участка, приходящегося на объект оценки (табл. 2 ).

Таблица 1.
«Очистка» цены ЕОН-аналогов от вклада земельного участка «на входе»

Отметим, что схема, описанная в табл. 1, характеризуется ростом сложности расчетов: вместо прямого определения стоимости ЕОН (см. раздел 3.1) определяется стоимость нескольких «побочных» земельных участков и пр.

Таблица 2.
«Очистка» стоимости ЕОН от вклада земельного участка «на выходе»

[1] – нивелированы различия между ЕОН-аналогом и ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС.

4.2. Для получения информации о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, а также проверки достоверности информации в публичных офертах может быть реализован следующий алгоритм.

4.2.1. По адресу и/или ориентиру, указанному в объявлении, находится место расположения объекта-аналога на:

• публичной кадастровой карте Росреестра ( maps.rosreestr.ru );
• картах общедоступных картографических сервисов (например, maps.yandex.ru или google.ru/maps ).

4.2.2. На всех картах включается режим «вид со спутника».

4.2.3. Через сопоставление изображения указанных карт определяется номер кадастрового участка под объектом-аналогом.

4.2.4. Уточняется / проверяется информация по существенным ценообразующим параметрам:

• площадь;
• форма;
• адрес;
• разрешенное использование;
• кадастровая стоимость;

Также по кадастровому номеру на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» можно получить дополнительную информацию (например, дату постановки на кадастровый учет; права и ограничения).

При определенной сноровке на отработку одного объекта требуется около 5 минут.

4.3. Когда отсутствует информация о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, возможно использовать информацию о плотности их застройки (табл. 3) или о доли стоимости земельного участка в цене сопоставимых ЕОН (табл. 4).

Величина плотности застройки может быть получена различными способами, например:

• по результатам уточнения у продавца;
• по фотографиям в оферте о продаже аналогов;
• на основе средней плотности застройки в соответствующем сегменте рынка (при отсутствии более точной информации).

Таблица 3.
«Очистка» цены от вклада земельного участка через плотность застройки

Таблица 4.
«Очистка» цены от вклада земельного участка через долю стоимости

4.4. При выделении стоимости ОКС из стоимости ЕОН необходимо анализировать плотность застройки соответствующего ЕОН на соответствие типичным объектам-аналогам в соответствующем сегменте рынка. Неучет данного фактора способен приводить к существенному искажению итоговой величины стоимости. С методологической точки зрения:

• если применяется сравнительный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки – результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует средней или средневзвешенной плотности застройки по аналогам (в зависимости от применяемой Оценщиком схемы согласования скорректированных стоимостей объектов-аналогов).
• если применяется доходный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки – результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует типичной плотности застройки на данном сегменте рынка.

4.5. Еще один метод оценки стоимости ОКС, основанный на модифицированном методе выделения для оценки земельных участков, предложен Крайниковой Т.В. и Лейфером Л.А. [6]:

Метод позволяет на основе традиционной процедуры регрессионного анализа, используя исходные данные о ценах продаж (предложений) ЕОН, площади земельных участков и ОКС, определить рыночную стоимость ОКС либо земельного участка.

5. Учет НДС в рыночной стоимости ОКС

Рыночная стоимость ОКС должна включать НДС по наиболее распространенной ставке 18%.

Основные аргументы в поддержку данной позиции:

• согласно ст. 3 Закона об оценке [7], рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену сделки, т.е. суммарные расходы покупателя, связанные с приобретением объекта. Величина рыночной стоимости не зависит от налогового режима конкретных сторон сделки – в ряде источников используется оборот «с учетом всех налогов»;
• наличие/отсутствие НДС – характеристика сделки, а не рыночной стоимости;
• при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя на рынке – наиболее типичной является ставка НДС в размере 18%.

К аналогичному выводу о необходимости учета НДС приходят и другие источники, например:

• Председатель Экспертного совета РОО Козырь Ю.В. [8];
• Оценщики, являющиеся авторами абсолютного большинства отчетов об определении кадастровой стоимости в 2013-2015 годах.

Обратим внимание, что анализ судебной практики позволил выявить одно определение Верховного Суда [9], в котором сделан противоположный вывод о том, что НДС учитывать не надо. Использована следующая аргументация: Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки ® в п. 34 «Принципы МСО» международных стандартов оценки указано, что рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки ® определение рыночной стоимости без НДС не является нарушением.

Подобное определение видится ошибочным и, вероятно, является следствием того, что авторы анализа не разобрались в природе рыночной стоимости. Так, например, сама фраза «без поправок на какие-либо налоги» допускает неоднозначное толкование, поскольку «очистка» (неучет) НДС может рассматриваться в качестве такой поправки. Оценочному сообществу еще предстоит донести свою профессиональную позицию относительно наличия НДС в составе рыночной стоимости, как это сейчас происходит с вероятностным характером рыночной стоимости [10].

6. На что еще обращать внимание в отчетах об оценке

6.1. В отчете об оценке рекомендуется в явном виде указывать, что результаты оценки могут быть использованы только для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Данную информацию можно указать в задании на оценку, разделе ограничительных условий. В противном случае, возможны осложнения со стороны неквалифицированных и/или недобросовестных пользователей отчета об оценке, например, продажа здания вместе с приходящимся на него земельным участком по стоимости, определенной для ОКС.

6.2. В настоящее время рынок ОКС неразвит, «отсутствуют данные, позволяющие составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами». Во исполнение требований п. 11 ФСО №7 [11] в такой ситуации в качестве результатов «анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов» возможно указать, например:

• для затратного подхода – параметры рынка строительных работ / услуг / материалов (затраты на замещение / воспроизводство объектов-аналогов, величину прибыли предпринимателя);
• для сравнительного и доходного – данные первичного и вторичного рынка о продаже и сдаче в аренду соответствующих объектов недвижимости, а также о стоимости земельных участков.

6.3. При оценке помещений в качестве ОКС может возникать дополнительный методический вопрос – как определить площадь земельного участка, приходящегося на оцениваемый ОКС? Возможны следующие варианты:

• использовать данные свидетельства о праве собственности, в котором прямо указано, какая доля в общей долевой собственности земельного участка принадлежит собственнику ОКС-помещения. Отметим, что данная информация не всегда есть в распоряжении Оценщика;
• разделить площадь земельного участка пропорционально доле площади оцениваемого ОКС-помещения в площади всех улучшений, расположенных на данном земельном участке. В данном случае следует обратить внимание на тип учитываемой площади (общая, полезная, помещения общего пользования), а также сформировать соответствующие допущение / ограничение.

Авторы выражают благодарность Лебединскому Владимиру Игоревичу за помощь в подготовке статьи.

Источник: srosovet.ru