Как правило, под объектом незавершенного строительства принято понимать различные строения и сооружения, имеющие свое будущее назначение. Обычно оценка таких объектов требуется, когда объект незавершенного строительства необходимо поставить на баланс предприятия или, на пример, принять решение о его купле-продаже.
Что такое оценка объектов незавершенного строительства?
Объект незавершенного строительства как объект оценки имеет существенные отличия от уже построенных. Дело в том, что на их стоимость влияют уже совсем иные факторы:
- Назначение объекта (будет ли это жилой дом или административное здание);
- Процент готовности к сдаче;
- Физическое состояние;
- Конструктивные решения, использованные в строительстве;
- Наличие и подключение инженерных коммуникаций и т.д.
Под оценкой таких объектов понимается установление рыночной стоимости на дату оценки.
Как происходит оценка объектов незавершенного строительства?
В первую очередь, при оценке объекта незавершенного строительства определяется его класс, который зависит от его фактического состояния:
Негабарит. Как организовано движение сельхозтехники в Северной Америке.
- Возведение объекта согласно указанным срокам;
- Продолжительность работ превысила указанные сроки;
- Было ли приостановлено строительство и на какой срок;
- Был ли объект законсервирован;
- Стройка прекращена.
Далее происходит анализ технического состояния объекта. Путем визуального осмотра выявляются строительные дефекты, стоимость их устранения которых оценщик должен будет определить, а также изучаются параметры строения и износ каждого конструктивного элемента.
Также производится расчет затрат на завершение строительства. Для этого осуществляется анализ сметы, проверяется корректность накладных, оценивается достоверность фактических затрат.
При оценке объектов незавершённого строительства не применяется сравнительный подход. Это связано с тем, что невозможно отобрать сведения по продажам аналогичных объектов на рынке.
Для оценки недостроенных объектов наиболее популярным является затратный подход. Его основная суть заключается в определении стоимости объекта на основании понесенных расходов на его возведение.
Также популярным для оценки объекта незавершенного строительства является доходный подход. С его помощью можно в полной мере учесть фактическое состояние сооружения и перспективы его использования.
Что получает клиент?
Все результаты анализа и определение рыночной стоимости недвижимости отражаются в отчете об оценке. Этот документ содержит детальное описание объекта незавершенного строительства, его характеристик, а также поэтапный процесс оценочных работ.
Отчет об оценке включает следующие разделы:
- Задание на оценку;
- Основные факты и выводы;
- Информация о заказчике оценочных работ;
- Данные об оценщике;
- Допущения и ограничения, которые принимались во внимание при проведении оценочных работ;
- Применяемые Федеральные стандарты оценочной деятельности;
- Описание характеристик незавершенного строительства;
- Анализ особенностей рынка;
- Описание оценочных работ;
- Согласование полученных результатов;
- Фотографии;
- Приложения.
Зачем нужна оценка объектов незавершенного строительства и объектов под снос?
При покупке или продаже объекта незавершенного строительства оценка его рыночной стоимости необходима. Отчет независимого эксперта поможет объективно определить конечную стоимость сделки.
Урок 11.2. Группировка объектов недвижимости
В случае, когда объект незавершенного строительства или объект под снос переходит по наследству или дариться. Для нотариальной сделки необходимо провести оценку объекта, чтобы определить размер госпошлины.
При разделе имущества оценка необходима для того, чтобы определить долю каждого собственника или размер компенсации, если объект переходит только к одному собственнику.
В том случае, когда под залог незавершенного строительства оформляется кредит или ипотека. Ни один банк не одобрит такую сделку без оценки независимого эксперта. Более того, этот документ может значительно повысить ликвидность вашего залога и повлиять на решение банка.
В том случае, когда необходимо определить объем вложений в объект незавершенного строительства или в объект под снос.
При сносе здания или строения его владельцу должна выплачиваться компенсация. Чтобы определить ее размер необходимо заключение оценщика.
Источник: pravo-ocenka.ru
Оценка объектов незавершенного строительства
Для того, чтобы независимая оценка объекта незавершенного строительства была достаточно объективной, в первую очередь необходимо грамотно классифицировать данный объект. Оценка «незавершёнки» использует несколько способов классификации.
Наиболее существенная классификация — наличие у недостроенного объекта возможности использоваться в качестве недвижимости приносящей доход. В таком качестве используется большинство строений общественного назначения, жилые здания, производственные помещения. Оценка незавершённого строительства применяет затратный и доходный подход. Сравнительный подход применяется в редких случаях, когда оценке подлежит большое количество однотипных незавершенных строений.
Цели оценки объектов незавершенного строительства:
- Оценка незавершенки для постановки на баланс компании.
- Определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, отражающей ценовую ситуацию.
- Для принятия решения о дальнейшей эксплуатации здания.
- Покупка или продажа объекта незавершенного строительства. Определение рыночной стоимости.
- Для принятия решения о наиболее рациональном применении земельного участка под объектом незавершенного строительства.
Классификация зданий и сооружений производственного назначения:
1. Объекты специального назначения, исключающие разновидности применения. Конструктивные особенности объекта полностью определяют его дальнейшее использование.
2. Универсальные объекты, которые можно использовать в различных целях, для размещения различных типов производств.
Для оценки незавершенки специального объекта логичнее использовать затратный подход. Универсальные объекты могут быть оценены как затратным так и доходным подходом. Сравнительный анализ при оценке незавершённого строительства, как мы уже отмечали, используется крайне редко.
Перечень документов, необходимых для проведения независимой оценки незавершенного строительства:
- объектный сметный расчет всех зданий и сооружений (форма №3);
- сводный сметный расчет полной стоимости строительства всех зданий и сооружений;
- копии актов о приемке работ, выполненных строителями с начала строительства (форма №2);
- копии актов на скрытые работы, выполненные с начала строительства.
Контакты:
Телефон в Москве: (495) 698-60-37
on-line – заявка на проведение оценки
электронная почта: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Позвоните нам, мы ответим на все интересующие Вас вопросы, определим последовательность действий, назначим дату и время осмотра объекта оценки.
Источник: www.centr-i.ru
Оценка объектов незавершенного строительства
Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный (стоимость замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки. В случае с объектами незавершенного строительства наиболее применим затраты и метод.
Почему другие методы не работают
При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, — арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как совокупность материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного метода от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из главных преимуществ затратного подхода при оценке стоимости незавершенных объектов.
Также стоит отметить один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке.
По действующему российскому законодательству, до завершения строительства и получения официального государственного утверждения объект не может считаться объектом и, следовательно, подлежать законному обмену. На этом условии объекты незавершенного строительства не могут иметь рыночной стоимости. При оценке таких объектов приходится определять иной тип стоимости, относящийся к правам на компанию, а не на собственность, или же предполагать отсутствие юридических ограничений. В данной статье мы предположим, что затраты на строительство могут быть корректной мерой.
Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (метод сравнения продаж неприменим). Следовательно, данные методы не могут быть полезными при оценке объекта в стадии строительства. Для объектов на более завершенных стадиях может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства, однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.
Как работает затратный метод
Хотя данный метод кажется простым в схематичном виде (см. таблицу), на практике все сложнее. Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства.
Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства.
Стоимость замещения употребляется наиболее часто и применима для определения рыночной стоимости всех объектов, где функциональность является определяющим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или же комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих усовершенствований. Следующая таблица представляет методы определения затрат на строительство объекта по мере возрастания сложности их применения.
Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат.
Определение уровня затрат наиболее проблематично для оценщика на российском рынке. Здесь просто нет общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам, в то время как западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в денежных единицах, курс которых был нестабилен и подвергался инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.
Сложность при определении объема накопленной амортизации варьируется в зависимости от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит оттого, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.
Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов, сложно определить.
Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменить назначение здания на конкретной стадии строительства.
На основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию из бетона, металла и кирпичей (незавершенное строительство) будет больше, чем стоимость ее замещения новой конструкцией. Таким образом, определение стоимости замещения объекта как нового представляет собой верхнюю границу стоимости. Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства здания, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.
Джеральд Гейдж — Партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst https://www.valnet.ru/m7-244.phtml» target=»_blank»]www.valnet.ru[/mask_link]
Оценка незавершенного строительства
Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать, например по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны. Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости.
Главная причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход. Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства. Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.
Содержание страницы:
На какие вопросы позволяет ответить оценка незавершенного строительства?
- Какова рыночная цена объекта.
- Сколько средств необходимо вложить для завершения работ.
- Какой будет стоимость здания, когда оно будет достроено.
- Какая ликвидационная стоимость незавершенного сооружения.
- Насколько благоприятны экономические, экологические, транспортные, геологические и другие характеристики района.
- Настолько привлекателен объект с точки зрения инвестиций.
- Что выгоднее: завершить строительство, перепрофилировать или демонтировать объект.
- Обнаружены ли разрушения и дефекты и как они влияют на стоимость.
- Какие варианты перепрофилирования объекта незавершенного строительства существуют.
- Какие наиболее эффективные способы использования объекта в будущем.
Цели оценки незавершенного строительства
От того, насколько правильно будет сформулирована заказчиком оценки цель, зависит:
- вид определяемой стоимости;
- выбор методических подходов и оценочных процедур;
- стоимость услуг оценочной компании;
- сроки оценки;
- объем пакета документов.
Стоимость незавершенного строительством объекта, определенная для разных целей, может отличаться от рыночной. Будьте готовы в беседе с оценщиком максимально четко определить задачу, чтобы он прописал в договоре об оценке цель:
- для отражения рыночной и строительной ценовой ситуации;
- определения перспектив использования;
- для более эффективного распоряжения земельным участком, отведённым к объекту;
- для получения кредитных средств на завершение строительства под залог незавершенки;
- для оформления договоров купли-продажи;
- для страхования или определения нанесенного ущерба;
- для целей бухгалтерского учета – при постановке на баланс, внесения в уставный фонд;
- для оплаты госпошлины при вступлении в права наследства;
- для реорганизации или реструктуризации предприятия;
- для определения инвестиционной привлекательности.
Оценка незавершенного строительства при помощи онлайн калькулятора или «на глазок» невозможна. Вам однозначно не обойтись без помощи профессионального независимого оценщика независимо от цели, для которой определяется стоимость.
Источник: neo-wega.com