Одностороннее изменение договора долевого строительства

Содержание

Имеем договор долевого участия в строительстве, заключенный в рамках 214-ФЗ.
В договоре содержится следующее условие: «Плановый срок завершения строительства – 4 квартал 2008 г. Плановый срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2009 г. Срок передачи квартиры Дольщику – 2 квартал 2009 года, но не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию».

В установленный договором срок застройщик квартиру не передал, даже не получил разрешение на ввод. Вместо этого направил дольщику на подписание доп. соглашение, предусматривающее продление срока передачи квартиры дольщику. Дольщик его не подписал.

Встал вопрос о неустойке за нарушение срока передачи квартиры, а возможно и прекращении договора. Застройщик несет какую-то околоюридическую чушь о том, что срок он не нарушил, т.к. разрешение на строительство «продлено» и т.д и т.п. Заикнулся также о том, что срок не истек, т.к. разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию получено не было.

Расторжение в одностороннем порядке договора долевого участия застройщиком

Я при этом увлекательном общении не присутствовал, пересказывал дольщик. Поэтому, плохо понимая позицию застройщика, озадачился вопросом, а согласован ли срок передачи квартиры дольщику приведенным выше условием в смысле ст. 190 ГК РФ?

Итак: «Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить».

Во-первых, можно ли считать срок, установленный как 2 квартал 2009 г. соответствующим требованиями ст. 190 ГК РФ?
Во-вторых, влияет ли фраза «но не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию» на указанный ранее срок, если такое разрешение получено не будет.
По второму вопросу ответ ИХМО — нет, срок установлен как 2 квартал 2009 г. Получение разрешения – обязанность застройщика, неполучение разрешения до указанного срока не его не «продляет».
А вот по первому выводы, к сожалению, неутешительные. Можно ли говорить об отсутствии существенного условия договора ДУ?

#2 kantor kantor —>

Можно ли говорить об отсутствии существенного условия договора ДУ?

Расторжение договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком.

Мой вывод о сознательном построении такой конструкции ДДУС подтверждается отзывом ответчика на исковое заявление. В нем достаточно подробно и пространно приводятся цитаты из Градостроительного кодекса РФ, и указывается на то, что (цитата л.д. 59) «срок окончания строительства и срок получения свидетельства о сдаче дома в эксплуатацию это разные, несовпадающие во времени сроки» (конец цитаты). Вот только это обстоятельство застройщик почему-то не стал указывать при заключении ДДУС.
Однако, возвращаясь непосредственно к ДДУС — необходимо разыскать срок передачи квартиры участнику. Следует, прежде всего, обратить внимание на пункт 5.1.6 – «Застройщик обязуется в течение 60 дней после получения свидетельства о сдаче дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи профинансированную им квартиру, но не ранее исполнения Участником долевого строительства условий раздела 5.2.1 и 5.2.2» (л.д. 11).
Эти пункты договора предусматривают оплату договора и её порядок. Требования об оплате моим доверителем были исполнены, порядок оплаты не нарушен. Какого-либо изменения площади застройки не было, поэтому доплачивать нет необходимости, со стороны Участника все условия договора были исполнены.
Читаем далее пункт 7.2 ДДУС – «Срок окончания строительства Дома определяется календарным планом сдачи дома в эксплуатацию, а именно – II квартал 2009 года».
В этом пункте договора не имеется разночтений по поводу окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, иначе прочитать просто невозможно – II квартал 2009 года, то есть в период с 01 апреля по 30 июня, или как конечная дата указанного периода не позднее 30 июня 2009 года дом должен быть сдан в эксплуатацию.
Вот именно с этой даты — 30 июня 2009 года — отсчитываем срок передачи квартиры участнику.
Следовательно, в период с 01 июля по 29 августа (60 дней) Застройщик обязан был передать Участнику квартиру.
Искомым сроком выполнения обязательств Застройщиком, который в соответствии с законом должен быть указан ДДУС, является 29 августа 2009 года».
Суд разделил мою точку зрения.

#3 Alex King Alex King —>

#4 Alex King Alex King —>

#5 Vasil11 Vasil11 —>

Здравствуйте, уважаемые форумчане! Очень нужна консультация знающих людей по вопросу правильности трактования формулировок в ДДУ.

Ситуация следующая:
Имеется договор долевого участия, зарегистрированный в ФРС, в нем есть пункт, касающийся сроков сдачи дома в эксплуатацию, который звучит следующим образом:

На момент заключения настоящего Договора плановый срок окончания строительства Дома в соответствии с Проектной декларацией — 3 квартал 2011 года.

Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства в трехмесячный срок после окончания действия разрешения на строительство, выданного Застройщику в установленном законом порядке.
В случае, если Застройщик в установленном законом порядке продлевает срок действия разрешения на строительство, срок, установленный абзацем первым настоящего пункта, начинает течь с момента окончания действия нового разрешения на строительство.

Несколько дней назад застройщик разместил на своем официальном сайте дополнение к проектной декларации, в котором появилась фраза:

4. П.2.14. изложить в следующей редакции:
«Предполагаемый срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию:
1 квартал 2012 года.»

Ранее предполагаемый срок в декларации был 3 квартал 2011 года. Разрешение на строительство выдано на срок до марта 2012 года.

4. Договор должен содержать:
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

Подскажите, пожалуйста, исходя из вышепредставленной информации, что в данном случае расценивать как срок передачи объекта дольщику — предполагаемый срок сдачи, который прописан в договоре (3 кв. 2011 г.) или дату окончания разрешения на строительство (которое может быть впоследствии неоднократно продлено)?

#6 Strip Strip —>

Вот, тут давали ссылку на постановление ВАС — http://arbitr.ru/bra. 00-44a629c2ba0e
В СОЮ все в разные стороны, бывает переносят срок если дольщик был уведомлен, бывает нет В общем как всегда все через . и зависит от конкретики ситуации, суда, судьи
Хотя зачем тогда нужен 214, если он мало какие интересы дольщика защищает? Меня просто удивляет, что застройщик даже работая по разрекламированному 214, может спокойно перекидывать свои профессиональные риски (срыв сроков строительства, пусть и в связи с административными препонами) на дольщика.

Я не думаю, что на Ваш вопрос ответят однозначно

#7 esv709 esv709 —>

ЮрКлубовец
229 сообщений

Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства в трехмесячный срок после окончания действия разрешения на строительство, выданного Застройщику в установленном законом порядке.
условие о сроке согласовано.

В случае, если Застройщик в установленном законом порядке продлевает срок действия разрешения на строительство, срок, установленный абзацем первым настоящего пункта, начинает течь с момента окончания действия нового разрешения на строительство.
не соответствует требованиям фз-214 и ЗоЗПП.
ИМХО

А в СОЮ возможно всё что угодно.

#8 Vasil11 Vasil11 —>

Strip , esv709 , спасибо за ответы!
Мне тоже кажется, что в такой редакции договор не соответствует 214-ФЗ,в котором четко прописана необходимость явного указания срока сдачи объекта. Однако, застройщик утверждает, что договор составлен в строгом соответствии 214му закону + органы власти в лице ФРС зарегистрировали договор, что может свидетельствовать о том, что они к формулировке никаких претензий не имеют. Вообщем, теряюсь в сомнениях.

#9 Strip Strip —>

В соответствии с ГК срок может быть определен наступлением события, в Вашем случае это ввод в эксплуатацию.Вот этой уловкой и пользуются застройщики, а суды их поддерживают Хотя я считаю что, если срок может быть в принципе определен конкретной датой, то он и должен быть определен ею

#10 den_cat den_cat —>

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока.
214-фз не устанавливает что срок это конкретная дата.
Соответственно обращаемся к ст. 190 ГК РФ «Определение срока»
Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Исходя из вышеизложенного в совокупности с возможностью ДДУ предусмотреть право Застройщика на досрочную передачу объекта рисуем срок передачи «по истечении 12 месяцев с момента ввода в эксплуатацию».
И отсюда вопросы на обсуждение:
1. Правомерны ли мои суждения?
2. Поможет ли это застройщику сократить возможный размер неустойки за нарушении срока передачи объекта ДУ (объект не ввели вовремя но срок то передачи не истек (12 месяцев) поэтому ответственности нет).

#11 Grinvich Grinvich —>

Срок передачи объекта долевого строительства должен быть четко определен, иначе данное существенное условие будет несогласованным. При вашей формулировке дольщик, конечно, будет пребывать в прострации относительно того когда он может предъявлять претензии относительно срока передачи, но и условие договора не будет согласовано со всеми вытекающими. Думаю, лучше написать, например — второй квартал такого-то года. Или указать отдельно срок ввода дома и отдельно срок передачи объекта недвижимости. Законом ведь предусмотрена неустойка только за нарушение срока передачи объекта, а не ввода в эксплуатацию.

#12 den_cat den_cat —>

Срок передачи объекта долевого строительства должен быть четко определен, иначе данное существенное условие будет несогласованным. При вашей формулировке дольщик, конечно, будет пребывать в прострации относительно того когда он может предъявлять претензии относительно срока передачи, но и условие договора не будет согласовано со всеми вытекающими. Думаю, лучше написать, например — второй квартал такого-то года. Или указать отдельно срок ввода дома и отдельно срок передачи объекта недвижимости. Законом ведь предусмотрена неустойка только за нарушение срока передачи объекта, а не ввода в эксплуатацию.

Дата ввода в эксплуатацию однозначно присутствует в договоре. То есть соблюдены все требования закона (ИМХО).

#13 Sania Sania —>

Старожил
2325 сообщений

den_cat , А не боитесь, что в случае уклонения Дольщика от подписания акта приема-передачи Застройщику придется год ждать до подписания одностороннего документа о передаче?

#14 den_cat den_cat —>

den_cat , А не боитесь, что в случае уклонения Дольщика от подписания акта приема-передачи Застройщику придется год ждать до подписания одностороннего документа о передаче?

Я не зря сделал акцент на то что в ДДУ предусматривается возможность досрочного исполнения договора со стороны застройщика при этом в договоре устанавливается период начала и окончания приемки жилого помещения Участником а именно в течении ну допустим семи дней с момента получения сообщения от застройщика о готовности объекта к передачи ну естественно направленного не позднее 14 дней до назначенной даты начала передачи. И если участнику не примет объект ДУ в установленный срок без уважительных причин или просто проигнорирует сообщение застройщика — подписывается односторонний акт — ну а дальше как говорится по тексту закона. и Нет необходимости ожидать год.

#15 Sania Sania —>

Старожил
2325 сообщений

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

#16 den_cat den_cat —>

ИМХО выделенный фрагмент цитаты это запрещает
[/quote]

В скобках отсылка на ч. 3 ст. которая запрещает досрочную передачу в случае если это не предусмотрено ДДУ. Из этой оговорки вообще непонятно к чему она относится к двум месяцам или к праву на составление одностороннего акта. Да и в принципе ситуация когда участник просто тупо начнет не принимать квартиру без оснований гипотетическая а вот ситуации по взысканию неустоек вполне реальные!

#17 Sania Sania —>

Старожил
2325 сообщений

участник просто тупо начнет не принимать квартиру без оснований гипотетическая

Ну, не скажите, не скажите.
Особенно, когда дольщик просто инвестирует денежки (не собирается жить в этой квартире)
Я так понял, что Вы хотите в качестве срока ввода в эксплуатацию заложить «не совсем реальный» срок;
А обезопасить себя годовым сроком на передачу квартиры?
ИМХО указанный мной риск — вполне реальный
Да и потом в проектных декларациях Вы должны будете сообщать о нарушениях планового срока ввода предыдущих объектов в эксплуатацию.

#18 ezenin ezenin —>

Договор:
1.5 Плановый срок окончания строительства объекта декабрь 2011 г.
3.1 Застройщик обязан передать дольщику квартиру по акту приёма-передачи в срок до 01.04.2012

Акт приёма-передачи подписан 22.05.2012, т.о. просрочка составляет 51 день. Далее, пишу претензионное письмо, прошу выплатить неустойку в соответствии с пунктом 2, статьи 6 ФЗ-214,

сумма договора × 51 × 1/300 × 2 × 0,08 = сумма неустойки

Получил такой ответ (отказ):

Распоряжением комитета по строительству города от 30.01.2012 срок окончания строительства многоквартирного жилого дома [. ] продлён до 30.06.2012 г. Согласно п.5.9 Договора, Если в период действия договора полномочным государственным органом будет установлен более поздний срок окончания строительства, чем срок, определённый в п.1.5 Договора, стороны будут руководствоваться сроком окончания строительства объекта, установленным полномочным государственным органом.

Вопросы:
1. Каковы перспективы судебного иска о взыскании неустойки?
2. Подлежит ли возмещению сумма, затраченная на проживание в гостинице в период задержки дома?
3. Есть ли смысл исковую сумму увеличивать в соответствии с п.6 ст.13 Закона о Защите прав Потербителей?

#19 Feanor Feanor —>

Привет всем! Если кому не лень, нужен совет вкратце — правильный или нет выбрал путь защиты. В ДДУ срок передачи квартиры дольщику не согласован. 90 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию + ориентировочный срок получения разрешения — II квартал (так и написано — ориентировочный ). Договор каким-то образом без существенного условия зарегистрирован в ФРС (совсем что ли не смотрят, что регистрируют?). Ну ладно, это все лирика.
Сейчас застройщик кормит всех завтраками, «конкретный» срок не называет.
Хочется наказать, чтобы не считали себя самыми умными. За неустойкой в суд с таким условием о сроке идти бесполезно. Договор по-моему вообще не заключен.
Есть идея использовать норму о договоре присоединения и потребовать внести изменения в ДДУ. Условие о сроке передачи объекта для всех дольщиков типовое, потреб не имел возможности его согласовать. В проектной декларации застройщика указан точный срок — II квартал (без слова ориентирочный).
Потребовать внесения изменений в договор в части условия о сроке — 90 дней, начиная с 01 июля. А потом и неустойку взыскать. Каковы перспективы на ваш взгляд?

#20 Sania Sania —>

Старожил
2325 сообщений

Feanor , Указанная Вами формулировка, как правило, признается вполне определенно согласованным сроком. В проектной декларации даже слово «ориентировочный» отсутствует.
ИМХО в суд следует сразу неустойку просить

#21 TiG TiG —>

Здравствуйте. Возник вопрос по ФЗ N 214 с.6. п.2. (ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ). Купил квартиру (в процессе строительства) у дольщика. Срок сдачи жилья застройщик задержал более чем на год. На данный момент акт сдачи-приемки подписал, за пересчет площади доплатил.

И возник вопрос. Имею ли я право не являясь дольщиком на начальном этапе строительства, и подписав акт приемки квартиры. Требовать пене за срыв сроков сдачи жилья? Спасибо заранее.

#22 Алексия Алексия —>

Можно ли говорить об отсутствии существенного условия договора ДУ?

Я в судебном заседании строил свою позицию (в том числе с помощью Юрклуба) на том, что ДДУС является заключенным и действительным. Вот мои пояснения по этому поводу:
«Не так то просто в этом договоре найти искомый срок, т. к. ни в одном из его пунктов прямо не указано на срок передачи объекта строительства. Полагаю, что ответчик сознательно составил такую конструкцию договора, чтобы несведущие в юриспруденции заказчики не смогли сразу определиться со сроками исполнения договора. А в случае анализа, скажем органами Роспотребнадзора, этих договоров можно было указать – да вот он этот срок – пункт такой-то – плюс пункт такой-то, в итоге искомый срок передачи квартиры.
Мой вывод о сознательном построении такой конструкции ДДУС подтверждается отзывом ответчика на исковое заявление. В нем достаточно подробно и пространно приводятся цитаты из Градостроительного кодекса РФ, и указывается на то, что (цитата л.д. 59) «срок окончания строительства и срок получения свидетельства о сдаче дома в эксплуатацию это разные, несовпадающие во времени сроки» (конец цитаты). Вот только это обстоятельство застройщик почему-то не стал указывать при заключении ДДУС.
Однако, возвращаясь непосредственно к ДДУС — необходимо разыскать срок передачи квартиры участнику. Следует, прежде всего, обратить внимание на пункт 5.1.6 – «Застройщик обязуется в течение 60 дней после получения свидетельства о сдаче дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи профинансированную им квартиру, но не ранее исполнения Участником долевого строительства условий раздела 5.2.1 и 5.2.2» (л.д. 11).
Эти пункты договора предусматривают оплату договора и её порядок. Требования об оплате моим доверителем были исполнены, порядок оплаты не нарушен. Какого-либо изменения площади застройки не было, поэтому доплачивать нет необходимости, со стороны Участника все условия договора были исполнены.
Читаем далее пункт 7.2 ДДУС – «Срок окончания строительства Дома определяется календарным планом сдачи дома в эксплуатацию, а именно – II квартал 2009 года».
В этом пункте договора не имеется разночтений по поводу окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, иначе прочитать просто невозможно – II квартал 2009 года, то есть в период с 01 апреля по 30 июня, или как конечная дата указанного периода не позднее 30 июня 2009 года дом должен быть сдан в эксплуатацию.
Вот именно с этой даты — 30 июня 2009 года — отсчитываем срок передачи квартиры участнику.
Следовательно, в период с 01 июля по 29 августа (60 дней) Застройщик обязан был передать Участнику квартиру.
Искомым сроком выполнения обязательств Застройщиком, который в соответствии с законом должен быть указан ДДУС, является 29 августа 2009 года».
Суд разделил мою точку зрения.

У меня возникает аналогичная ситуация, и у меня аналогичная солидарная с Вами точка зрения. Если есть возможность — выложите решение суда — или на электронную почту лично мне.
Готовлю иск в суд (Приморский край)
Ситуация: единственным согласованным в договоре сроком за который можно зацепиться — это срок ввода дома в эксплуатацию — 4 квартал 2012 года, Срок передачи объекта строительства — 2 месяца с ДАТЫ разрешения на ввод в эксплуатацию. Объект не передан до сих пор.
Моя позиция: 31 декабря 2012 года — крайняя дата на которую застройщик должен был иметь на руках разрешение на ввод в эксплуатацию. Соответственно отсчитываем два месяца на передачу объекта дольщику (в соответствии с договором) получается что с 1 марта бежит неустойка.
Если у кого-то из участвующих в форуме есть на этот счет мнение — оставьте его пожалуйста тут. буду благодарна.

#23 Sania Sania —>

Старожил
2325 сообщений

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 декабря 2011 г. по делу N 33-4400

Судья Едигарева Т.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Орлова А.М.,
судей Носковой Г.Н., Шерстенниковой Е.Н.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 20 декабря 2011 года дело по кассационной жалобе З. на решение Октябрьского районного суда города Кирова от 17 ноября 2011 года, которым постановлено исковые требования З. к ООО фирма «СТЭН» о взыскании неустойки оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Орлова А.М., заслушав представителя З. по ордеру адвоката Долгош Е.А., представителя ООО фирма «СТЭН» по доверенности С., судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда

решение Октябрьского районного суда города Кирова от 17 ноября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу З. — без удовлетворения.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2012 г. по делу N 33-3166

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
Председательствующего Коржакова И.П.
Судей Никоненко Т.П., Чеченкиной Е.А.,
При секретаре С.
При участии представителя ООО АН «Гарант-жилье» Щ.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело по апелляционной жалобе представителя П. З. на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 5 июля 2012 года,
Заслушав доклад судьи Коржакова И.П., возражения представителя ООО АН «Гарант-жилье» Щ.,

П., уточнив требования, обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Гарант-жилье» (далее — ООО АН «Гарант-жилье») о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору в размере руб., взыскании руб. в возмещение ущерба за наем коммерческого жилья, в возмещение ущерба по выплате повышенного процента по кредитному договору в сумме руб., взыскании компенсации морального вреда в сумме руб. и расходов на оплату услуг представителя в размере руб. В обоснование заявленных требований указала, что по договору уступки прав требования от 25.05.2011 г. приобрела права долевого участия по договору N К/8-стр/270/2010, по условиям которого ответчик обязался завершить строительство жилого дома . в 3 квартале 2011 г. Свои обязательства по передаче денег она исполнила надлежащим образом, а ответчик нарушил взятые на себя обязательства, разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено 16.12.2011 г., квартира была ей передана по акту только 12.01.2012 г., в связи с чем просила суд удовлетворить заявленные требования.
Дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания представителя ответчика, который в представленных возражениях заявленные требования не признал, ссылаясь на то, что квартира была передана П. в установленные договором сроки.
Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 5 июля 2012 года в удовлетворении заявленных требований П. отказано.
В апелляционной жалобе представитель П. З. просит отменить решение суда как незаконное, принятое с нарушением норм материального права. Указывает на то, что ответственность за нарушение сроков исполнения работ предусмотрена Законом о защите прав потребителей; просрочка выполнения работ составила с 30.09.2011 г. по 16.12.2011 г.
В суд апелляционной инстанции истица не явилась, извещена.
Представитель ООО АН «Гарант-жилье» возражал против доводов жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 2 ч. 4 ст. 4 этого же Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1 ст. 6 Закона).
Согласно ч. 2 ст. 8 вышеуказанного Закона, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет, в частности, выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, проектной документации.
По смыслу закона застройщик вправе передать объект долевого строительства дольщику исключительно после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (в данном случае многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
Из материалов дела следует, что 25.11.2010 г. между ООО АН «Гарант-жилье» и ООО «Экспресс-МК» был заключен договор N К/8-стр/270/2010 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик ООО АН «Гарант-жилье» обязался передать . а дольщик оплатить ее стоимость в размере руб.
В соответствии с пп. «а» п. 5.1 договора, застройщик обязуется в соответствии с проектно-сметной документацией завершить строительство жилого дома в 3 квартале 2011 года, либо до указанного срока.
Согласно п. 2.1 договора, раздела 2 «Предмет договора», застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, передать дольщику квартиру, а дольщик обязуется уплатить цену договора и принять квартиру.
В соответствии с п. 7.1 договора, срок передачи дольщику квартиры — не позднее 4-х месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Пунктом 10.1 договора установлено, что в случае нарушения взятых на себя обязательств, стороны настоящего договора несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
25.05.2011 г. между ООО «Экспресс-МК» и П. заключен договор N 58 уступки прав требования, по условиям которого последняя приобрела все права дольщика по договору N К/8-стр/270/2010 участия в долевом строительстве.
Свои обязательства по договору по оплате стоимости квартиры исполнены П. в полном объеме.
Согласно разрешению Администрации г. Смоленска 1-я очередь жилого дома были введены в эксплуатацию 16.12.2011 г., квартира была передана истице по акту приема-передачи 12.01.2012 г.
Оценив представленные сторонами доказательства и учитывая буквальное толкование условий заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, а также принимая во внимание, что ответственность застройщика по ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве возникает лишь в случае нарушения срока передачи объекта строительства после ввода объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что поскольку квартира подлежала передаче дольщику не позднее 31.01.2012 г., а передана дольщику 12.01.2012 года, нарушения прав потребителя в данном случае не произошло. Квартира передана истице по акту в пределах установленного договором срока.
При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал П. в удовлетворении заявленных требований.
При этом доводы П. о нарушении срока передачи объекта строительства, о периоде просрочки выполнения работ с 30.09.2011 г. по 16.12.2011 г., судом обоснованно не приняты во внимание, чему в решении суда дана надлежащая правовая оценка.
Доводы жалобы о том, что ответственность за нарушение сроков исполнения работ предусмотрена Законом о защите прав потребителей, в данном случае не могут быть приняты во внимание. Суд верно исходил из положений ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Суд первой инстанции правильно признал ошибочными доводы истицы о необходимости взыскания неустойки по факту нарушения ответчиком срока завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не предусматривает санкции в виде неустойки за нарушение срока строительства, а предусматривает неустойку за нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства, которая охватывает в целом нарушение ответчиком срока исполнения договора в окончательной стадии передачи квартиры участнику строительства.
В данном случае тот факт, что объект введен в эксплуатацию 16.12.2011 года, а не до 30.09.2011 года, не повлиял на сроки передачи квартиры истице и последующую реализацию ею своих прав.
Доводы жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального права, не опровергают выводы суда.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 5 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя П. З. — без удовлетворения.

Источник: forum.yurclub.ru

8. Изменение и расторжение договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве может быть изменен или расторгнут по общим основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450 ГК. Вместе с тем установлены и специальные правила об основаниях изменения или расторжения данного договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда участник долевого строительства наделяется правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Так, в случае если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч.

3 ст. 6 Закона). Изменение условия договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в общем порядке, предусмотренном в ГК.

Основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию застройщика может служить просрочка со стороны участника долевого строительства внесения единовременного платежа более чем на три месяца, либо нарушение срока внесения очередных платежей более чем три раза в течение года или отдельного платежа на срок, превышающий три месяца (ч. ч. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства наделяется правом одностороннего отказа от исполнения договора в следующих случаях:

1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, предусмотренный договором;

2) прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенное изменение проектно-технической документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;

4) изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

5) неисполнение застройщиком обязанностей, связанных с выявленными нарушениями требований, предъявляемых к качеству объекта долевого строительства;

6) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

7) иные случаи, предусмотренные договором участия в долевом строительстве (ч.

При отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить ему уплаченные в счет цены договора денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются за каждый день со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (п. 2 ст. 9 Закона).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002.

Богачева Т.В. Договор строительного подряда // Закон. 2004. N 8.

Коваленко Н.И. Законодательство о капитальном строительстве при переходе к рынку // Гражданское законодательство России при переходе к рынку. М., 1995.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской.

М., 2004.

Источник: jurisprudence.club