Односторонний акт о передаче объекта долевого строительства

Односторонняя передача квартиры застройщиком

В современной практике нередко встречаются такие ситуации, когда компания-застройщик, вопреки законодательным требованиям в отношении порядка передачи жилья участникам долевого строительства, пытается оформить одностороннюю передачу квартиры. При этом суды в большинстве случаев принимают сторону дольщика, что дает хорошие шансы для частных инвесторов, желающих отстоять свои права.

Если вы оказались в сложной ситуации, требующей юридической поддержки, воспользуйтесь возможностью обратиться на горячую линию:

Порядок передачи квартиры участнику долевого строительства

Правила государственной регистрации права собственности дольщика по ДДУ закреплены Инструкцией № 82 (утверждена приказом Минюста 09.06.2005). Согласно данному документу, достаточными основаниями для госрегистрации являются:

• разрешение на введение в эксплуатацию возведенного застройщиком здания;
• акт передачи или другой документ, подтверждающий передачу объекта частному инвестору.

Важно знать: Росреестр не занимается проверкой предоставленных документов, в том числе не проверяет соблюдение порядка уведомления дольщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче.

Односторонний акт приема-передачи квартиры в долевом строительстве

Таким образом, с точки зрения государственного регистратора, односторонняя передача квартиры застройщиком выглядит вполне законной, поэтому следить за выполнением законодательства необходимо самому дольщику.

Когда передача в одностороннем порядке допускает по закону

Федеральным законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» действительно предусмотрена возможность односторонней передачи квартиры дольщику: согласно ст. 8, застройщик может пойти на такой шаг, если участник долевого строительства злостно уклоняется от подписания акт приемки в установленные законом сроки (не более 2-х месяцев) или отказывается принимать квартиру в принципе.

Воспользоваться этим правом компания-застройщик может только при условии наличия подтверждения тому, что:

• дольщик был надлежащим способом уведомлен о завершении постройки;
• дольщик был предупрежден о последствиях своего бездействия.

Если застройщик не выполнил эти предписанные законом требования, односторонняя передача может быть признана недействительной, и дольщик может рассчитывать на выплату неустойки в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства в собственность частного инвестора.

Важно: если с односторонним актом в Росреестр за регистрацией права собственности обращается дольщик, такое обращение является косвенным подтверждением отсутствия нарушений со стороны застройщика, и в этом случае обжаловать сроки и качества строительства будет крайне проблематично.

Если вы оказались в сложной ситуации, требующей юридической поддержки, воспользуйтесь возможностью обратиться на горячую линию:

Источник

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.

В последнее время участилась практика составления застройщиками односторонних передаточных актов квартир, так как отсутствуют четкие нормы, регулирующие конкретный порядок вынесения одностороннего акта.

В процессе покупки квартиры по Договору долевого участия, участнику долевого строительства остается только ждать и верить в добросовестность застройщика, в выполнении им своих обязательств по сдаче квартиры. Будет ли новая квартира соответствовать СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства, остается только гадать. Как правило, Дольщиков ждет сильное разочарование, когда застройщик приглашает участника долевого строительства на осмотр жилого помещения. В процессе осмотра может оказаться, например, что отсутствует теплоснабжение, на окнах плохо установлены створки, отсутствует входная дверь, кривые стены, а в подъезде незавершенный ремонт и повсюду не убраны строительные материалы.

В таких случаях участнику долевого строительства необходимо требовать составления Акта осмотра с указанием в нем всех недостатков. Но многие представители застройщика под любым предлогом отказываются подписывать подобные Акты, если они содержат много пунктов с недостатками, или просто вынуждают участника долевого строительства подписать, что жилое помещение недостатков не содержит. На словах представители застройщика гарантируют устранение недостатков, но на деле неизвестно, выполнят ли они свои обещания. Что делать в такой ситуации дольщику? Мы рекомендуем написать заявление, изложить в нем все выявленные дефекты и направить его ценным письмом с описью вложения в адрес застройщика, либо направлять такое заявление в офис застройщика с проставлением подписи представителя и печатью организации.

В качестве примера можно привести Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2016 по делу N 33-47021/2016, в котором указано, что участнику долевого строительства необходимо требовать от застройщика по итогам осмотра квартиры составления акта с указанием выявленных недостатков, в случае отсутствия такого требования отказ участника от подписания передаточного акта расценивается как неуважительный. По итогам подобного отказа со стороны Дольщика Застройщик может уже составить односторонний акт.

Но ВАЖНО понимать: если вы подпишите акт приема-передачи квартиры без каких-либо недостатков, то считается, что квартира вам передана и Застройщик полностью исполнил все свои обязательства.

Часто застройщик игнорирует просьбу исправить недостатки, называя их несущественными и приглашает участника для подписания передаточного акта. В данном случае необходимо помнить, что в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участники долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие квартиры строительным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта квартиры до исполнения застройщиком обязанностей устранения недостатков в разумный срок.

В случае отказа участника от подписания передаточного акта, Застройщик чаще всего злоупотребляет своим правом, данным ему ст. 8 вышеуказанного Федерального закона и выносит односторонний акт приема-передачи. Если односторонней акт не будет оспорен, то застройщик вправе не устранять недостатки, выявленные в квартире. Также односторонний акт составляется в целях уменьшения периода просрочки сдачи объекта, а, следовательно, уменьшении суммы неустойки, положенной Дольщику за просрочку в передаче квартиры. Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт с недостатками, выявленными в процессе приемки квартиры, читайте здесь.

Безусловно, Застройщик имеет право составить и направить участнику долевого строительства односторонний передаточный акт, но только в случае необоснованного уклонения от подписания акта и после истечения двухмесячного срока от даты ввода объекта в эксплуатацию. Если более сокращенный срок не установлен вашим договором.

Вынесение застройщиком одностороннего акта является необоснованным в следующих случаях.

1. Участник долевого строительства в Акте осмотра указал на ряд существенных недостатков, а застройщик, не устранив их, составил односторонний передаточный акт.
2. Односторонний передаточный акт вынесен до истечения двухмесячного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию (в случае, если иной срок не предусмотрен договором).
3. Застройщик не отправлял сообщений о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче и у него отсутствуют сведения о получении участником долевого строительства такого сообщения, а также отсутствуют сведения о возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В случае, если действия застройщика попадают под вышеуказанные пункты, то необходимо в судебном порядке оспорить односторонний акт.

Далее есть несколько стратегий ведения судебного дела в зависимости от того, как быстро вы хотите приступить к ремонту вашей квартиры.

Вариант оспаривания одностороннего акта, при котором вы можете не дожидаясь решения суда, сразу делать ремонт в квартире

Необходимо до проведения ремонта, произвести техническую экспертизу, в которой нужно зафиксировать недостатки по квартире и произвести расчет стоимости устранения недостатков. Далее подаете иск на застройщика в суд. Ваши исковые требования будут об оспаривании одностороннего акта и взыскании в вашу пользу расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков.

Если застройщик не вовремя передал вам квартиру, то к исковым требованиям можно добавить взыскание неустойки, положенной вам по 214-ФЗ. Ремонт нужно производить официально с заключением договора и с официальным проведением всех платежей. Ну или по крайне мере официальным должен быть только договор и платежи на устранение выявленных недостатков.

Прочие ремонтные работы вы можете проводить так как вам это понадобится. К моменту вынесения решения скорее всего ваша квартира уже будет отремонтирована и у вас на руках будут документальные подтверждения того, сколько вы реально потратили на устранение выявленных недостатков. Указанные документы необходимо будет приобщить к материалам судебного дела.

Если вам не нужно быстро делать ремонт, то есть еще одна стратегия ведения судебного дела.

Самым важным в судебном процессе по оспариванию одностороннего акта является представление суду доказательства того, что выявленные участником долевого строительства недостатки делают непригодным квартиру для использования по назначению. Например, подобным доказательством может служить назначенная судом судебная строительно-техническая экспертиза.

Это по сути точно такая же экспертиза, которая проводилась и в первом случае. Отличие заключается в том, что организация, которая будет производить оценку недостатков, выбрана судом, а не вами! Суд одобрил экспертную организацию, а значит, доверие к подобным строительным отчетам у суда намного выше! Иногда происходит так, что ответчик дискредитирует отчет даже судебного эксперта и в такой ситуации может быть произведена повторная экспертиза. Только после того, как судебная экспертиза будет проведена и ее результаты устраивают суд, можно будет производить ремонт.

Доказательная база для оспаривания одностороннего акта имеет большое значение. В суд необходимо представить факт направления застройщику перечня выявленных недостатков и факт проведения осмотра квартиры. Все свои действия по приемке квартиры непременно оформляйте теми или иными документами. Чтобы действовать в строгом соответствии с законом, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией, в которой подробно излагаются все необходимые действия Дольщика, связанные с приемкой квартиры.

В судебном порядке оспаривание одностороннего передаточного акта является сложным и трудоемким процессом, но при правильном формировании доказательной базы, положительный исход в пользу дольщика практически гарантирован.

41 комментарий читателей статьи
«Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.»

Застройщик прислал односторонний передаточный акт, не уведомив меня об окончании строительства. Срок строительства был продлён на 3 месяца, допник я не подписывал, уведомление о завершении стройки не получал. Планирую оспорить акт, в рамках дела о компенсации неустойки, дополнительно написать заявление в прокуратуру, на юриста МИЦ Инвестстрой. Какими способами заставить ответственных лиц понести наказание, помимо мной перечисленных?

Добрый день! Застройщик в одностороннем порядке передал квартиру.
Но в акте был применен коэффициент как лоджии , а не как балкону. Хотя в ДДУ было указанно что балкон .Следовательно в акте увеличена площадь и цена квартиру. Обратившись в суд , суд назначил экспертизу.Экспертиза установила что это балкон. Суд длился год .Суд признал что у нас перед ЖК долга нет ,и площадь не увеличилась. Могу ли я требовать с ЖК отменить односторонний акт и подписать сегодняшним днем . Так как они посчитали круглую сумму за коммуналку.И как мне это сделать ? Опять в суд ?

Ситуация такая, получено уведомление от застройщика о готовности передать объект по ДДУ. Объект имеет недостатки, направляются претензии, уведомления, акты осмотра, всё как полагается, но ничего не делается, недостатки не устраняются и так 1,5 года. Застройщику это надоело, он направляет 10.06.19. уведомление, что недостатки устранены и готов передать объект. 24.06.19 осмотр объекта, недостатки не устранены и этим же числом составляют односторонний акт.
Вопрос: Имел ли право застройщик составить односторонний акт до истечения 2-х месяцев после направления уведомления 10.06.19?

Добрый день. В данной ситуации важен факт того, когда было направлено уведомление о готовности объекта в принципе, не касаясь данных недостатков. Если это уведомление единственное — тогда застройщик не имел прав составлять односторонний акт. Если же данное уведомление не первое и в нем говорится непосредственно об устранении выявленных недостатков — тогда ситуация спорная и у застройщика, в принципе, было право на составление данного акта.

Застройщик подписал АПП на машино-место в одностороннем порядке. По факту не работают ворота и машино-место пользоваться нельзя. Я об этом знал, и по телефону застройщику сказал что как сделают ворота — приду принимать. Через некоторое время получаю письмо с односторонним АПП. Ворота паркинга не работают до сих пор, пользоваться им нельзя.
Что можно сделать? Спасибо.

Добрый день. Можете починить их за свой счет, а затем предъявить требование по убыткам в компанию. Рекомендуем также заранее до починки сделать оценку стоимости работ.

Источник

Односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства

Долевое строительство

В федеральном законе №214 статья 8 пункт 1 говорится следующее: продажа недвижимости строительной компании и приём жилища дольщиком должно оформляться путём подписания акта приема-передачи квартиры участнику долевого строительства. Тем не менее, встречаются случаи, когда участник не соглашается на подписание этого документа. Довольно часто сама компания оформляет односторонний акт приема передачи объекта долевого строительства и предоставляет его дольщику. Получив такой документ, дольщик может оспорить этот акт. Есть определённый алгоритм действий.

Особенности

Согласно статье 8 федерального закона № 214, строительная компания должна предоставить предполагаемому собственнику достроенного жилья сообщение не позднее, чем за тридцать дней. В этом документе должны быть сведения о завершении строительства. Это свидетельствует о скорой передаче недвижимости.

После принятия этого сообщения, участнику долевого строительства требуется посетить квартиру в течение семи дней. Это необходимо для того, чтобы субъект осмотрел свою недвижимость на наличие разнообразных неисправностей.

Документ приёма-передачи квартиры является договором купли-продажи, который свидетельствует о том, что участника устраивает построенное жильё, недвижимость он получил и готов к регистрации прав на эту собственность.

В случае обнаружения дефектов и прочих моментов, которые не устраивают дольщика, вместе со строительной компанией субъект подписывает настоящий акт, и квартира не передаётся. В этом документе указываются неисправности и сроки, предусмотренные по их устранению.

Однако федеральный закон даёт право составить односторонний акт приёма-передачи объекта долевого строительства. Это случается в следующих случаях:

• Дольщик отказывается подписывать договор приёма-передачи без обоснования причин;
• Намеренное отсутствие участника и его уклонение от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок.

Последствия одностороннего акта для дольщика

Как только будущий владелец получил подобный бланк долевого строительства, то у него возникает множество вопросов. Однако, не стоит волноваться, поскольку это всё тот же договор при условии его грамотного составления.

Даже при наличии одностороннего договора, участник может изъять ключи от недвижимости от строительной компании. Кроме того, он же имеет полное право оформить полученное этим способом жильё.

Важно знать, что после получения документа, а затем регистрации недвижимости в собственность, обжаловать договор приёма-передачи объекта долевого строительства не получится.

Обжалование акта

При отправке дела в суд, субъекту придётся предоставить основания, по которым он дал отказ от подписания акта приёма-передачи. Кроме того, потребуются доказательства о том, что выявленные претензии действительно реальны к качеству объекта.

Однако требуется понимать, что проблемы и недочёты касаются именно вашего жилища, а не освещения на детской площадке и тому подобных претензий.

Кроме того, при обжаловании акта, дольщик уполномочен вынести требования о взыскании с компанией в виде уплаты неустойки. Если субъект выиграет дело, то предусмотренный договором срок передачи объекта застройщику придётся перенести, а это значит, что компания нарушает условия договора.

Однако суд имеет право отказать в обжаловании акта по следующим причинам:

• участник долевого строительства игнорирует информирование строительной компании и не появляется на объекте в течение указанного срока;
• если участник прибыл на объект, высказал претензии, но акт не подписал и документально не заверил неполадки;
• если участник присутствовал на объекте и зафиксировал претензии, но не направил их застройщику.

Необходимо составлять два экземпляра с претензиями, поскольку достаточно часто встречаются случаи, когда представитель застройщика оформил только один документ с претензиями и забрал его. Дольщик не обратил на это внимание, и когда дело доходит до суда, то выясняется, что застройщик не получал бумагу с претензиями.

Если при получении уведомления от строительной компании уже существует просрочка, то при уклонении дольщика от получения жилища, суд не отказывает о взыскании, а напротив, выясняется период просрочки и определения размера неустойки. Однако, факт уклонения дольщиком принятия жилой недвижимости может привести к тому, что суд сильно снизит неустойку.

Дольщику рекомендуется обратиться за помощью к профессиональным юристам, для того, чтобы разобраться в полученном одностороннем акте приёма-передачи объекта долевого строительства. Поскольку только квалифицированный специалист в состоянии оценить всю правильность составленных документов о передаче объекта и помочь в их обжаловании, если это необходимо.

Приобретение недвижимого имущества – процесс сложный и требует максимум внимательности, ответственности и определённых знаний. Поэтому прежде чем собираться приобретать недвижимость, рекомендуется найти квалифицированного юриста. Такие специалисты работают в Обществе по защите прав дольщиков.

Источник