Оформление квартиры в собственность при ипотеке в новостройке по дду сбербанке

Порядок оформления договора ДДУ на право собственности квартиры в новостройке. Документы в Росреестр МФЦ, оформление ДДУ по переуступке, ипотека СПБ, Москва

Ипотека от застройщика: условия и варианты оформления

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик. . .

Многие россияне принимают решение оформить ипотеку от застройщика. И правильно делают. По таким программам кредитования заключаются самые выгодные договора. И именно к новостройкам стандартно применяются государственные программы субсидирования.

1. Кто выдает ипотеку
2. Выбор банка
3. Вариант покупки №1. Через застройщика
4. Вариант покупки №2. Самостоятельное обращение в банк
5. Условия ипотеки от застройщика

Что собой представляет ипотека от застройщика, ее особенности, условия и порядок получения. Бробанк.ру рассказывает, как заключить предельно выгодный кредитный договор, выбрать банк и оформить ссуду.

Кто выдает ипотеку

Говоря об ипотеке от застройщика, многие граждане не совсем верно понимают механизм выдачи кредита. Кажется, что раз программа “от застройщика”, то ипотеку выдает сама строительная компания. Но это совсем не так.

Ипотека — это банковский кредитный продукт. Банки сотрудничают со строительными компаниями, и в рамках этого сотрудничества появляется ипотека на покупку новых квартир и домов, которые только построены или еще находятся в стадии возведения.

То есть:

1. Застройщик строит.
2. Банк выдает ипотеку.

Раньше встречались ситуации, когда сами застройщики предлагали покупателям рассрочку от себя. Они просили большой первый взнос от 50% и раскидывали остальную сумму на 1 год. Но сейчас такие предложения практически полностью исчезли с рынка.

Застройщики сотрудничают с банками, получают от них аккредитацию и предлагают покупателям ипотечные кредиты. Часто они имеют в штате отдельных сотрудников, которые уполномочены принимать заявки и перенаправлять их в банк. В итоге покупка оказывается максимально удобной.

Выбор банка

Если вы выбрали конкретного застройщика и один из его ЖК или домов, нужно смотреть, какие банки аккредитовали этот объект. Аккредитация — это полная проверка банка и самого объекта на предмет юридической чистоты. Если объект аккредитован, банк выдает ипотеки на покупку в нем квартир и принимает их в залог.

Для заемщика аккредитация — это большой плюс, он может быть уверенным в чистоте объекта и компании, которая его возводит. Юристы банка уже провели тщательный анализ и признали сделку безопасной.

Минус — часто объекты имеют аккредитацию одного или двух банков, что сильно сужает выбор кредитных организаций. Но обычно речь о крупных банках с хорошими условиями.

Найти, какие банки аккредитовали интересующий объект, просто. Достаточно зайти на сайт застройщика, выбрать объект и смотреть условия покупки. Нужен раздел “ипотека”.

Например, на сайте крупной компании Донострой, которая возводит ЖК в том числе и в Москве, перечень партнерских банков состоит из десятка пунктов:

При этом каждый конкретный строительный объект проходит отдельную аккредитацию партнерскими банками. Например, если зайти в раздел банка, можно увидеть, какие объекты конкретного застройщика он аккредитовал.

Вот данные по компании Донстрой и Газпромбанку:

Если же вы уже выбрали дом или ЖК для покупки, заходите на сайт застройщика в раздел этого объекта и смотрите доступные по нему кредитные программы. Например, вот программы для ЖК Символов в Москве от Донстроя:

По такому же принципу размещения и предоставления информации работают и сайты других строительных компаний. Там найдете всю информацию о партнерских банках и можете сразу подать заявку на ипотеку.

Вариант покупки №1. Через застройщика

У каждой крупной строительной компании есть офис для приема заявок на ипотечные программы. Там работают представители застройщика, прошедшие обучение в банках и получившие от них доступ к программе приема заявок на ипотеки.

Если фирма работает сразу с большим числом банков, она может создать специальную единую брокерскую форму приема заявок. В итоге, например, если покупатель выбрал квартиру в доме, который аккредитовал Сбербанк, ВТБ и ПСБ, заявка отправится сразу в эти три банка. Это удобно.

Как проходит оформление такой ипотеки от застройщика:

1. Изучение объекта, выбор квартиры, ее бронирование.
2. Посещение брокерского отдела застройщика с первичными документами (только паспорт или паспорт+справки, менеджер скажет точно). Подача заявки на ипотеку.
3. Автоматический ответ от банка или банков может пройти почти сразу. Если одобрений несколько, покупатель выбирает лучший вариант.
4. Застройщик формирует пакет документов для банка, в который входят документы клиента и бумаги на покупаемый объект. В течение 2-3 дней банк проводит проверку.
5. Если нареканий нет, дается окончательное одобрение на покупку конкретного объекта, составляется график платежей.
6. Заемщик посещает отделение банка, подписывает кредитный договор, покупает обязательную страховку. Далее сделка регистрируется в Росреестре. Если объект еще строится, право собственности возникнет после сдачи дома.

Этот способ оформления ипотеки от застройщика можно назвать самым удобным, так как документооборот и диалог с банком берет на себя строительная компания.

Вариант покупки №2. Самостоятельное обращение в банк

Оформить ипотеку на новый объект можно и путем личного обращения в банк. И тут есть два варианта развития событий:

1. Сначала выбрать объект, посмотреть список аккредитовавших его банков и направить заявки на выдачу ипотеки. Проще всего сделать это онлайн, все банки принимают обращения таким образом и даже снижают за это ставки.
2. Сначала выбрать банк, а потом смотреть на его сайте, какие объекты он аккредитовал. В случае одобрения выберете любой дом или ЖК из этого списка.

Сам же процесс оформления идентичен первому варианту, просто придется побольше побегать. Тут уже не представитель застройщика занимается документооборотом, а заемщик несет документы от застройщика банку. Но строительная фирма в любом случае поможет собрать документы, все подготовит.

Банки практически не выдают ипотеку на неаккредитованные объекты. Это слишком рискованно для них. А если и найдете такой банк, придется собирать огромный комплект документов на застройщика и дом.

Условия ипотеки от застройщика

Сам застройщик не может диктовать условия выдачи ипотечного кредита, их создает банк. Но в рамках партнерских договоров могут создаваться особые программы с предельно выгодными тарифами.

Основные условия такие:

• наличие первого взноса в размере минимум 10-20%. Без первоначального взноса ипотека от застройщика не выдается. Исключение — некоторые банки позволяют в качестве ПВ использовать маткапитал;
• официальная работа заемщика, стаж на ней — не менее 3 месяцев. Уровень дохода и факт трудоустройства подтверждаются справками;
• заемщик достиг 21 года. Предельный возраст на момент полного погашения ипотеки у каждого банка свой, смотрите на требования к заемщику;
  достаточная платежеспособность для погашения ипотеки;
• можно применить все положенные субсидии, оформить сделку по Семейной ипотеке, использовать материнский капитал;
• покупаемый объект обязательно нужно страховать весь период выплаты ссуды.

Если ипотека от застройщика оформляется супругами, они становятся созаемщиками и несут идентичную ответственность за выплату. Второй участник сделки также несет документы, но требования относительно обязательного трудоустройства нет.

Частые вопросы

Это ипотека, которая выдается банком на покупку квартиры в строящемся или уже возведенном доме, на покупку частного дома от застройщика. Продавцом может выступать только аккредитованный застройщик.

По таким программам процентные ставки традиционно ниже. Кроме того, вы покупаете новый, проверенный банком объект — риски покупателя сводятся к нулю.

Если выбранный вами банк дает такую возможность, то реально. Например, такие предложения есть в Сбере и Альфа-Банке. Но ставки по таким упрощенным предложениям повышаются.

Нет, Сбербанк принимает в залог только аккредитованные объекты, перечень которых можно найти на сайте Домклик.

Значит, купить в ипотеку этот объект вы не сможете. Выбирайте другой с другими банками или рассмотрите вторичный объект. В последнем случае за ипотекой можете обратиться в любой банк.

Новостройка , монолитный дом, 12 этаж, разводка от застройщика по полу тройниковая в гофре. Хотим поменять радиаторы, чтобы вывод был из стены (хотя пока не представляю как с данной разводкой), трубы сшитый полиэтилен STOUT написано Испания (вроде аналог рехау), радиаторы STI Италия, на тройниках тоже Италия типа, может ничего не менять, кроме вывода радиаторов, да залить стяжкой . Но безумно смущают тройники и перекресты труб , они же окажутся под стяжкой , насколько это потенциально опасно? … Несомненный плюс такого решения, что в случае протечки все претензии можно пытаться спихнуть на застройщика и УК, если переделайте сами — то и отвечать точно самим.

Особенности оформления ДДУ на квартиру в новостройке.

Покупая квартиру в недостроенном здании, невозможно использовать обычный договор купли-продажи. Готового объекта покупки еще не существует, а платить за него приходится до того, как он появится материально. И для подтверждения прав и обязанностей строительной компании и покупателя новостройки происходит оформление ДДУ — договора долевого участия. Порядок, по которому проходит процедура оформления квартиры по ДДУ обговаривается ФЗ 218, в который с 2020 года были внесены значительные изменения.

Какие документы нужны для оформления собственности по ДДУ.

В отличие от сделок на вторичном рынке оформление права собственности на квартиру по ДДУ происходит после того, как застройщик не только закончит строительство. Но и подключит объект к центральным коммуникациям, оформит техпаспорт и получит почтовый адрес новостройки.

При регистрации потребуется предоставить следующие документы для оформления ДДУ в новостройке:

• заявление;
• паспорт дольщика (в случаях, если владельцев несколько, потребуется предоставить все паспорта);
• подлинник заключенного ДДУ (обязательно его бумажный вариант);
• если объект покупается за ипотечные средства, кредитный договор и закладная;
• разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию;
• оригинальный экземпляр акта передачи квартиры;
• подтверждение уплаты госпошлины. (Квитанцию не требуется передавать вместе с другими документами, сведения об оплате поступают в Росреестр автоматически. Однако, если в течение 5 дней данные о поступлении платежа не будут переданы, регистрация не состоится.)

Кроме перечисленного в списке могут потребоваться и иные справки:

• если покупатель женат (замужем), согласие супруга на сделку;
• если владельцем становится ребёнок – его свидетельство о рождении;
• справку из банка об окончательной оплате существовавшего долга (когда ипотека выплачена, а записи об этом еще не сделано).

На перечень документов влияет и то, как происходит оформление квартиры по ДДУ:

• самим покупателем;
• оформляется застройщиком;
• регистрируется через суд;
• когда покупатель регистрирует право через застройщика или юриста по ДДУ, им выдается доверенность.

Условия оформления ипотеки по договору ДДУ.

Привлекая кредитные средства при покупке недвижимости в ипотеку есть свои особенности. Залогом в тогда выступает не сам объект недвижимости, а договор, а до того, как кредит будет полностью погашен, квартира остается у банка в залоге. Требования банка могут не устраивать застройщика и наоборот. Зачастую компании работают с конкретными кредитными организациями, а те выдают ипотеку только на заранее одобренные объекты.

Согласно изменениям, внесенными на законодательном уровне, покупатель перечисляет деньги не самому застройщику, а вносит их на эскроу-счет банка строительной компании. Права выбора кредитного заведения у клиента нет. Если же договор ипотеки заключается с иным банком, кредитор после регистрации ДДУ переводит средства в банк-агент. Обязанности дольщика по оплате ДДУ считаются выполненными после того, как деньги в полном объеме поступят на эскроу-счет.

На новую квартиру после этого налагается обременение и она становится залогом. Право собственности при этом не может быть оформлено до момента полного возврата кредита. Заемщик получает право проживать в помещении, но не может продавать его, сдавать в аренду, продавать или дарить без согласия банка. Данные ограничения определены Гражданским кодексом и прописываются в ипотечном договоре.

Обременение регистрируется в ЕГРН, а снимается когда все финансовые претензии банка к заемщику будут закрыты.

Регистрация права собственности после оплаты ипотеки.

Оформление договора ДДУ в новостройке зависит не только от полного погашения долга, но и от других условий. Оформить право собственности сразу после окончания строительства покупатель не может, даже если к этому моменту ипотека полностью погашена. Срок оформления в собственность квартиры зависит от того, когда застройщик получит следующие документы и выполнит определенные действия:

• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – выдается после признания дома соответствующим требованиям техдокументации;
• получения в БТИ техпаспорта (выдается после того, как будет проведен обмер фактической площади объекта);
• подписания акта реализации инвестконтракта, который подтверждает исполнение компанией обязательств, взятых перед местной властью;
• получение почтового адреса и постановки построенного дома на кадастровый учет.

После этого происходит распределение площадей, с формированием протокола, в котором указывается, кому перешла каждая из квартир. С самими собственниками составляются акты приема-передачи.

Чтобы вступить в право собственности покупателю квартиры по ипотеке нужно сначала полностью вернуть полученные в банке деньги и получить справку о полном погашении долга. Потребуется полученный документ и договор ДДУ для оформления собственности в Росреестре, который снимет с ипотечной недвижимости обременения.

Переуступка прав по ДДУ в новостройке.

Заключение ДДУ возможно, если квартира в новостройке приобретается непосредственно у застройщика. В случаях, когда продавцом выступает соинвестор или квартира покупается у третьего лица, заключается иной вид договора – уступка прав. Оформление переуступки ДДУ подразумевает передачу не квартиры, а обязанностей и прав, которые предусмотрены договором.

В процессе участвуют не две, а три стороны: продавец, подписавший ДДУ с застройщиком, покупатель и сама строительная компания. После заключения сделки, все возникающие вопросы покупатель решает с застройщиком.

Особенность договора переуступки прав в том, что права передаются задолго до момента сдачи объекта и возможности его эксплуатации. Передача прав возможна до получения акта приемки-передачи, но сделать это без участия организации застройщика невозможно. Если же договор ДДУ был заключен после оформления ипотеки, покупаемая квартира находится под обременением. В этом случае потребуется разрешения банка на заключение сделки.

Одной из особенностей цессии (договора переуступки) является то, что после замены одной из сторон (лица, являющегося покупателем недвижимости по ДДУ) условия начального договора не изменяются. Застройщик продолжает отвечать перед новым покупателем по тем же обязанностям, указанным в первичном договоре. В результате при расторжении такого договора покупатель сможет вернуть себе не цену, которая была заплачена им по договору переуступки прав. А первоначальную стоимость объекта, которая была оплачена при заключении ДДУ первым покупателем. Еще один нюанс – застройщик имеет право запрашивать процент за заключение подобной сделки – на законодательном уровне этот вопрос не урегулирован.

Переуступка прав по ДДУ может проводиться с физическими или с юридическими лицами. Заключившими ДДУ с застройщиком или получившими квартиры в счет оплаты работ либо услуг. К примеру, компания-застройщик может передавать часть квартир муниципальному образованию, предоставившему землю для строительства объекта.

Порядок оформления собственности на квартиру по ДДУ в Росреестре через МФЦ.

Даже когда будет полностью оплачена стоимость квартиры или вручены ключи, покупатель полноправным владельцем не становится. В категорию собственников он переходит только когда будет пройдена процедура оформления права собственности и получены подтверждающие документы.

Регистрация такого права по ДДУ производится либо через компанию-застройщик, либо лично покупателем недвижимости. В первом случае услуга платная, кроме того, потребуется оплатить у нотариуса доверенность на ответственное лицо. К тому же процедура, проводимая компанией, обычно значительно длиннее. Поэтому оформление квартиры в собственность по ДДУ через МФЦ или в Росреестре лично – наиболее частый способ. Обратиться в государственные органы можно лично или через представителя, на которого оформляется доверенность.

Порядок оформления квартиры по ДДУ подразумевает, что перед тем, как обращаться в МФЦ или Росреестр, покупатель обязан оплатить госпошлину. В противном случае заявление принято не будет.

Сумма уплачиваемой госпошлины определяется 333 статьей Налогового Кодекса и для физических лиц составляет 2 тысячи руб. Если квартира покупалась на нескольких собственников, эта сумма разделяется между ними в соответствии с размерами доли в покупаемом имуществе.

Обращение в Росреестр или МФЦ подразумевает прохождение идентичной процедуры. Документы принимаются в присутствии собственника (или собственников, если недвижимость приобретается несколькими людьми) квартиры и представителя строительной компании.

Регистратор заполняет заявление, в которое заносятся данные заявителей, идентифицирующие собственников, почтовый адрес дома и технические характеристики квартиры, список передаваемых в орган документов. Заявление подписывается всеми сторонами. От продавца квартиры также требуется предоставить отдельное заявление.

После приема документов регистратор дает расписку с указанием даты регистрации права собственности. Возврат переданного акта и договора происходит в этот же день или в любое другое время после него.

Срок за который регистрирующие органы должны оформить право собственности, составляет 7 рабочих дней. За это время:

• проверяется законность сделки;
• документы проверяются на подлинность и проводится их правовая экспертиза;
• выявляются обстоятельства, препятствующие регистрации;
• в ЕГРН вносятся сведения о владельце;
• передаются готовые документы.

Время учитывается в рабочих днях, а в случае подачи заявления в МФЦ продлевается на 3 дня. Регистратор центра не регистрирует, а принимает пакет документов для дальнейшей их передачи в Росреестр. Если в данный срок провести полную проверку невозможно, предусматривается приостановление регистрации на 3 месяца. Подобная ситуация может возникнуть, если быстро проверить сведения нет возможности, если оформлялся ипотечный кредит, когда собственность оформляется на нескольких владельцев, при других факторах.

Полноправным хозяином квартиры ее покупатель становится после получения в МФЦ или Росреестре подтверждающего право собственности документа. Это оригинал выписки из ЕГРН.

Все про трубы отопления в полу . Отопление в квартире или частном доме – это, конечно, плюс , а отсутствие последнего – минус , с которым мириться нельзя. Однако любая система обогрева, за исключением сформированной из электрических приборов, включает в себя элемент передачи теплоносителя – трубу . Теплые полы . … Скрытый монтаж в полу – имеет свои плюсы и минусы . В штробировании обычно нет нужды, хотя в новостройке используют и такой способ. Достоинством можно считать отсутствие утепления – трубопровод достаточно защитить пластиковой гофрой. Рассеянное тепло будут передаваться материалу пола , то есть, все равно используется для обогрева в квартире.

Как оформить квартиру в собственность в новостройке: пошаговая инструкция

Дом, в котором вы купили квартиру в ипотеку, построен и сдан в эксплуатацию. Вы подписали акт приема-передачи квартиры и получили ключи. Но, на этом еще не все: нужно соблюсти несколько формальностей, чтобы стать полноправным собственником. Ниже мы об этом подробно расскажем. А если вам понадобится консультация юриста по вопросам недвижимости – обращайтесь. У нас это бесплатно.

Первое: оформите отчет об оценке

Отчет об оценке нужен банку для того, чтобы понимать какова рыночная стоимость у закладного объекта. Заказать оценочный акт лучше сразу после того, как будет подписан передаточный акт, поскольку на подготовку первого нужно некоторое время.

Если вы брали ипотеку в Сбербанке, то заказать оценочный акт можно через сервис ДомКлик. Отчет об оценке не нужно будет забирать самостоятельно – его оценочная компания загрузит на ДомКлик самостоятельно.

Также заказать оценочный отчет можно в любой аккредитованной банком оценочной компании. Как правило, список их есть на сайте банка, но если нет, то можно уточнить у менеджера.

Важно

Оформить право собственности можно будет только после того, как дом, который сдал застройщик, будет поставлен на кадастровый учет. Обычно этим занимается или сам застройщик, или муниципалитет. Процедура не быстрая – в среднем уходит на это полгода.

При подписании акта приема-передачи узнайте у застройщика как обстоят дела с постановкой на кадастровый учет.

Оформление права собственности: с закладной и без нее

Если кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной, то нужно обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к основному кредитному договору, в котором будет указано, что закладная не оформляется.

Обратите внимание: если заемщиков несколько, то обратиться в банк для оформления допсоглашения нужно им всем.

Если в кредитном договоре нет упоминания о закладной, то дополнительное соглашение оформлять не нужно. Право собственности можно будет оформить в любом отделении МФЦ или Росреестре.

Обратите внимание: зарегистрировать право собственности нужно в течение трех месяцев с даты подписания передаточного акта.

Документы для оформления права собственности

Обратите внимание: Росреестр не принимает граждан напрямую по таким вопросам. Так что регистрация права собственности будет или через МФЦ, или онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра, который связан с учетной записью на госуслугах.

Для оформления ипотечной квартиры в собственность понадобятся такие документы:

• Договор основания. Это может быть ДДУ или договор уступки права требования.
• Акт приема-передачи квартиры.
• Кредитный договор – оригинал и копия.
• Паспорт заемщика.
• Если недвижимость куплена в браке, то свидетельство о браке.
• Если не оформляли закладную, то дополнительное соглашение.
• Квитанция об оплате госпошлины – это 2 000 рублей.

Сотрудник МФЦ примет документы, взамен выдаст талон-расписку, в котором будет указано какие документы приняли и когда прийти получить результат заказанной услуги.

Сроки регистрации – до 9 рабочих дней. Если подавать документы напрямую в Росреестр – то 7 дней.

Какие документы выдадут в итоге

Новый собственник получит выписку из ЕГРН и договор долевого участия с отметкой о регистрации.

Обратите внимание: при обращении в МФЦ за выпиской нужно иметь при себе паспорт и талон-расписку.

Что делать дальше

После регистрации права собственности в банк нужно предоставить выписку ЕГРН и договор долевого участия (или договор уступки прав требования) с отметкой о регистрации в Росреестре.

Также нужно предоставить в банк страховку – это обязательное требование. Оформить ее можно в самом банке или в любой страховой компании, которые аккредитованы банком-кредитором.

Регистрация по месту жительства

В заключение всей регистрационной процедуры в новом жилье нужно прописаться. Для этого надо обратиться с правоустанавливающими документами в отделение МФЦ по месту нахождения дома или подразделение ГУВМ МВД, которое раньше было ФМС. Также зарегистрировать место жительства можно через портал госуслуг или через свою управляющую компанию.

После регистрации по месту жительства останется еще заключить договора с поставщиками коммунальных услуг: электричество, водоснабжение, отопление, вывоз мусора, обслуживание домофона, возможно еще охрана.

Что запомнить

Оформить право собственности можно только тогда, когда дом будет поставлен на кадастровый учет. В среднем на это уходит до полугода.

Оформление собственности осуществляется через МФЦ или Росреестр. В среднем на эту процедуру уходит до 9 рабочих дней. По итогу выдается выписка из ЕГРН и договор основания с отметкой о регистрации.

При отоплении по стоякам установить тепловой счетчик нет возможности. Плюсы и минусы разводки отопления по полу в новостройках . 2.При необходимости вы или ваши соседи можете отключить отопление в своей квартире в случае аварии или ремонта. … Единственным минус такой разводки – возможность повреждения ее в ходе ремонтных или отделочных работ. Поэтому нужно аккуратно проводить работы при которых возникает необходимость сверлить полы .