В текущем году Росреестром Татарстана и Кадастровой палатой по РТ поставлено на кадастровый учет и зарегистрированы права на 791 объект незавершенного строительства. За весь прошлый год были зарегистрированы права на 1663 таких объекта недвижимости. Всего в реестре недвижимости содержатся сведения о 13 658 объектах незавершенного строительства, расположенных в Татарстане.
Можно предположить, что далеко не все татарстанцы, которые находятся в процессе строительства, спешат зарегистрировать права на недостроенные объекты. Однако, как прокомментировала эксперт Росреестра Татарстана Эндже Мухаметгалиева, регистрировать права на недостроенные объекты, как и на готовые, — в интересах самих же граждан. Особенно это касается тех, кто не планирует завершить строительство в ближайшее время.
«Согласно Гражданскому кодексу, объект незавершенного строительства относится к недвижимым вещам так же, как и готовые объекты. Для того чтобы ввести его в гражданско-правовой оборот, то есть чтобы стать законным правообладателем и свободно распоряжаться своим имуществом: продать, сдать в аренду, передать в дар и т.д., — необходимо поставить его на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права. Объект должен существовать не только физически, но и юридически!», — отмечает Эндже Мухаметгалиева.
Выкуп муниципальной земли в собственность | Как правильно выкупить земельный участок
Кроме того, в случае возникновения ситуаций, когда земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, например, для строительства дороги, гражданин, не зарегистрировавший право на данный объект, останется без полагающейся в таких случаях компенсации, ведь право собственности на объект недвижимости (в том числе на незавершенный строительством) возникает с момента государственной регистрации.
Порядок проведения кадастрового учета и регистрации прав на объекты незавершенного строительства
Кадастровый учет и регистрация прав проводятся в рамках единой процедуры – по одному заявлению одновременно объект ставится на учет и на него регистрируется право. Срок — 12 рабочих дней.
Важно! Объект незавершенного строительства может быть поставлен на государственный кадастровый учет и на него может быть зарегистрировано право собственности только при условии, что право на земельный участок, на котором расположен объект, зарегистрировано в ЕГРН. Если право на земельный участок не зарегистрировано, то оформление права на земельный участок происходит одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией права на объект незавершенного строительства.
Документы, которые необходимы для кадастрового учета и регистрации прав на объекты незавершенного строительства
— заявление;
— технический план (в состав которого входит разрешение на строительство либо уведомление застройщика о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства), готовится кадастровым инженером в форме электронного документа (на диске);
— разрешение на строительство (если оно требуется в соответствии с законодательством).
Как оформить земельный участок в собственность
— правоустанавливающий документ на земельный участок (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве).
Примечание
Технический план на объект незавершенного строительства составляется на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации объекта недвижимости. Если выдача разрешения на строительство и проектная документация не предусмотрены, то сведения в техническом плане указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
К сведению
Объекты, для строительства которых не требуется разрешение:
1) гараж на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
2) жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки, возведенные на садовых земельных участках;
3) объекты индивидуального жилищного строительства (для них с 4.08.2018г. действует уведомительный порядок);
4) объекты, не являющиеся объектами капитального строительства;
5) строения и сооружения вспомогательного использования и т.д.
В результате учетно-регистрационных действий выдается выписка из ЕГРН, в которой отражены характеристики объекта, в том числе его кадастровый номер, а также сведения о правах.
После завершения строительства право на незавершенный строительством объект прекращается, а сам объект снимается с учета одновременно с оформлением завершенного строительства. Для регистрации построенного объекта необходимо снова пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В техническом плане необходимо будет прописать кадастровый номер объекта незавершенного строительства. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в Едином государственном реестре недвижимости станут архивными, а у вашего законченного дома появится свой кадастровый номер и новая запись о регистрации права.
Источник: www.tatre.ru
Возможно ли приватизировать земельный участок с незавершенным строительством жилого дома (участок
Возможно ли приватизировать земельный участок с незавершенным строительством жилого дома (участок находится в собственности муниципалитета и на данный момент срок действия однократного договора аренды подходит к концу)?
Статья 36 ЗК РФ предоставляет собственнику здания, строения или сооружения исключительное право на приватизацию по льготной цене земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором располагается здание, строение либо сооружение.
В данной статье не упоминается о праве собственника объекта незавершенного строительства на приватизацию земельного участка, но и прямого запрета на осуществление такой приватизации не содержит. Кроме того, ст. 130 ГК РФ содержит открытый перечень объектов
Лицо желающее приобрести земельный участок, сначала приобретает в собственность объект незавершенного строительства (ОНС), а затем, будучи собственником этого объекта, приватизирует земельный участок под ним на основании ст. 36 ЗК РФ.
Следует обратить внимание, что случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Источник: pravoved.ru
Покупка Земельного Участка С Неоформленным Домом Нюансы 2020
Покупка земельного участка с незарегистрированным домом — сделка, разрешенная законодательством. Но при приобретении покупателем земельного надела со строением, стоящем на участке, которое не зарегистрировано, могут возникнуть проблемы.
Как я оформила в собственность землю
Дальше нужно было готовить документы в суд: иск об обязании администрации Саранска предоставить земельный участок. Это очень важный момент, так как от наличия всех необходимых документов и доказательств будет зависеть исход дела.
Зачем оформлять бабушкину землю в собственность
На основании постановления администрации государственный регистратор оформит право собственности, а все сведения о новом участке возьмет из межевого плана. Всю эту информацию регистратор внесет в единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН .
Все оставшиеся документы вы передаете покупателю — теперь он распоряжается ими. В ряде случаев сотрудники МФЦ или Росреестра могут попросить предоставить дополнительные документы — если они остались у вас, передайте их покупателю или лично в государственный орган.
Рекомендуем прочесть: Какие в костроме льготы за мусор
Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да — можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет — спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.
Как купить недостроенный дом
Если к строению уже подведены коммуникации, нужно предоставить отдельные проекты на них. Например, проект на водопровод, электрификацию и газ. Если вы еще не подводили коммуникации, покупатель сможет заняться этим сам: после переоформления права собственности обратится в соответствующие службы.
Эту схему, когда продавец представляет собственника по доверенности, просто обожают мошенники. Поэтому: бдительность, бдительность и бдительность. Были случаи, когда даже не мошенник, а честный посредник только после такой проверки узнавал, что доверенность потеряла силу.
Куда обращаться после окончания строительства
После окончания стройки нужно подать заявление с приложенным техпланом садового домика. В муниципалитете проведут проверку, через семь дней выдадут письменное постановление о соответствии нормативно-правовому акту построенного или реконструированного здания. Юристы направят документы в Федеральную службу государственной регистрации. Самостоятельно владельцу имущества делать ничего не нужно.
Если юрист администрации не сможет направить заявку в установленный срок, сделать это можно самостоятельно. В случае нарушения дачником строительных нормативов федеральные органы могут заставить провести реконструкцию дома.
Вас может заинтересовать:
Ландшафтный дизайн дачного участка 10 соток — идеи У вас в собственности участок внушительных размеров и вы не знаете, как облагородить, благоустроить эту территорию?…Читать далее…
Какие дачи опасно покупать: предупреждают специалисты кадастровой палаты
Как этого избежать – пригласить кадастрового инженера и осмотреть участок вместе с ним. Получив информацию о существующих или возможных проблемах, покупатель сможет спокойно взвесить все «за» и «против» и решить, нужна ли ему эта головная боль.
Не доверять и проверять
Таким образом, можно избежать главной опасности – купить недвижимость, которая уже была кому-то продана. Продавец может предоставить покупателю выписку из ЕГРН, которая была получена до того, как он продал ее третьему лицу. Нужно постараться получить максимально актуальные сведения, чем ближе выписка к дате сделки, тем лучше.
Если будет покупаться дом, на который только были оформлены документы, то может встретиться продавец, который попросит указать в бумагах сумму менее одного миллиона рублей. Делается это для того, чтобы избежать уплаты подоходных налогов. Несмотря на то, что такое действие является незаконным, но получить участок другим способом не получится, так как нет законодательных актов, которые бы принуждали к соглашениям.
Перечень бумаг
Желающих стать обладателями пустующего домика в сельской местности обнадеживает относительно небольшой перечень документов.Список бумаг:
- Заявка на участие в государственной программе.
- Документ, устанавливающий личность заявителя – ксерокопию и подлинник.
- Документы, доказывающие наличие образования, специализации.
- Бумаги, указывающие на семейный статус.
- Для лиц, не достигших четырнадцатилетия – свидетельство о рождении.
- Документальное подтверждение трудоустройства в пределах сельской местности.
- Заключение экспертной комиссии о нуждаемости в улучшении жилищных условий и расширении жилплощади.
- Документальное подтверждение наличия необходимой суммы для участия в программе. В качестве доказательства можно использовать выписку из банковского счета, копия и оригинал свидетельства о получении материнского капитала, и т.д.
Вышеперечисленный список состоит из бумаг, которые есть у каждого под рукой.
Особенности покупки земельного участка с незарегистрированным домом
Особенно важным этот пункт является для людей, которые имеют домики на садовых участках. На таких землях не нужно проводить кадастровые работы в обязательном порядке, а общая госпошлина превышает 350 рублей.
Чем это может быть чревато
Это особенно плохой случай, так как участок и дом в деревне являются ничейными. У властей будет полное право признать участок бесхозным, если в течение пяти лет не будет оформлена собственность или право аренды на землю, а позже и на объект.
Обоснование необходимости межевания земельных наделов содержит федеральный закон №447 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый Госдумой в декабре 2020 года.
Регистрация до 1 марта 2020 года
Для собственников домиков на дачных участках «амнистия» принесла новые трудности. Ранее дачникам не нужно было регистрировать постройки вообще. Теперь о них нужно уведомлять Федеральную Службу государственной регистрации.
До конца февраля 2020 года порядок действия был иной – для регистрации требовался только техпаспорт с задекларированным строением. После обращения к кадастровому инженеру выдавался технический паспорт, который отправлялся в федеральные органы исполнительной власти. На основании сформированного документа осуществлялась регистрация.
При отсутствии разрешений и документации на возведение домика в 2109 году власти имеют право не только снести постройку. Но и отобрать участок земли, на которой она была возведена.
С 2020 года нельзя продать дом без межевания
В законе нет чётких параметров, кому можно бесплатно осуществлять межевание. Чаще всего под «бесплатным межеванием» подразумевается действие муниципального органа власти, который реализует земельный участок на торгах. В законе также определено понятие, кто и как должен проводить бесплатное межевание. Бесплатная процедура межевания осуществляется только в рамках проведения кадастровых работ комплексного типа.
Это важно знать: можно ли продать земельный участок без процедуры межевания?
Ну и рю: в настоящее время Законом № 218-ФЗ не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек их границ (в связи с отсутствием «межевания»). Действующее законодательство также НЕ СОДЕРЖИТ ограничения на совершение сделок с земельными участками, границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Тем более не торопит сделать это до определенной даты. Эта процедура может быть проведена по усмотрению собственника, сроками не ограничивается.
- Нет никаких доказательств того, что сделка проходит прозрачно, так как дом может не соответствовать требованиям градостроительства, из-за чего объект будет невозможно поставить на учет, пока недостатки не будут устранены.
- Увеличение налогов на участок в некоторых случаях, если дом не будет зарегистрирован в течение определенного времени.
Рекомендуем прочесть: Пособие Как Малоимущая Семья 2020 Московская Область
При таком способе покупки обычно продавец требует от покупателя всю или большую часть от стоимости имущества. Предварительный договор как раз и необходим для того, чтобы между сторонами не возникало споров, и они могли в документе указать все нюансы оплаты. Доверенность может быть выдана любому лицу, поэтому эти два способа совершенно законны. Кроме того, заключение предварительного договора разрешено.
Как оформить куплю-продажу садового участка
В случаях, если планируется перепланировка дома или какое-то строительство, то не стоит беспокоиться, приобретая землю с незарегистрированным домом. После того как вы проведете необходимые изменения, можно обращаться за регистрацией права собственности на дом, что позволит избежать сбора многочисленных справок и разрешений.
- Приобретение с целью реконструкции, сноса дома
. Если дом уже зарегистрирован в госорганах, то пристроить новое крыло или надстроить мансарду можно только после процесса согласования действий в различных инстанциях и внесения изменений в оформленные документы, что потребует немало времени и денег. В свою очередь, незарегистрированный дом можно перестроить как угодно, вплоть до полного демонтажа и постройки нового, и только после этого — инициировать процесс оформления; - Сокращение сроков регистрации сделки — владелец просто переоформляет «пустой» участок на покупателя. Если же настоять, чтобы продавец сначала оформил документы, то за это время вполне может появится другой покупатель, который будет согласен на покупку коттеджа без регистрации и, возможно, даст лучшую цену;
- Отсутствие необходимости в перерегистрации — постановка на учет нового собственника проще и быстрее переоформления всей документации на землю и строения.
Государственная программа
Государственными органами власти разработана специальная программа улучшения жилищных условий. Она направлена на привлечение людей к проживанию в сельской местности, возрождение сельской местности, в частности, Агро промышленности.
В рамках этой программы планируется увеличить число жителей сельской местности, создать новые рабочие места и внедрить новый, современный подход в возрождении производства.Кто имеет права стать участниками программы:
- молодые специалисты,
- жители городов,
- специалисты разных отраслей, которые востребованы в провинции.
Участники программы должны соответствовать некоторым критериям.
Покупка участка с незарегистрированным, не оформленным домом
Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:
Риски при купле — продаже неоформленного объекта недвижимости
Пока действует дачная амнистия, покупать неоформленный дом можно без опасений. Главное — удостовериться, что он построен без нарушений правил градостроительства, чтобы не пришлось ремонтировать его за свой счет. Важно и то, чтобы продавец имел законные права на участок. В этих случаях на отсутствие документов на построенный коттедж можно не обращать внимания.
Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС). Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2020 год). Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства. Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.
Рекомендуем прочесть: Орловская Область Субсидии Молодым Семьям На Приобретение Коровы
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
На загородном рынке недвижимости такие сделки встречаются очень часто. В зависимости от ряда факторов (цены дачи; срока владения участком; информации от председателя и соседей о продавце; того, насколько привлекателен вариант для покупки) я бы рассматривал два основных варианта проведения такой сделки.
Инструкция: как купить дачу с землей?
Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?
- Забронировать объект, оставив продавцу задаток (как меру обеспечения обязательств) с условием, что продавец оформит дом в собственность. Оформление дома в СНТ – довольно простая процедура, выполняется кадастровым инженером, занимает примерно месяц и стоит около 15-20 тысяч рублей
. После оформления документов на дом Вы сможете осуществить сделку купли-продажи объекта и купить по документам и участок, и дом. Если это недорогая дача, то вопрос налогов с продажи дома закроется налоговым вычетом. - Если объект ликвидный и интересный, по продавцу нет никаких настораживающих моментов и есть шанс, что дом купят другие, то рекомендую покупать как есть. Но в такой сделке есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание
.
В частности, важно правильно оформить дополнительный комплект документов, чтобы в нем было обязательно указано, что, помимо участка, Вы приобретаете еще и дом
. А при проведении расчетов нужно предусмотреть, что получение денег продавцом возможно только после подписания вами акта приема-передачи объекта. В таких сделках рекомендую обращаться к риелторам в Вашем районе, которые помогут все правильно оформить.
Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС
До 1 марта 2020 года действует «дачная амнистия», и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется. Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер. В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права. Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.
– Могу ли я продать дом, не завершенный строительством (есть паспорт на ОНС от 2020 года)? На участке под ИЖС (в собственности). Или же мне нужно ввести дом в эксплуатацию? Как же тогда с налогом 13%? Ведь дом будет в собственности с паспортом от 2020 года?
Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности. Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно. А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.
Подобные ситуации возникают нередко. Например, из-за того, что собственник участка строительство вел, что называется, с нуля, не задумываясь ни о разрешении, ни о других формальностях. К счастью, пока еще в законодательстве не содержится прямого запрета на продажу земли с неоформленным строением на ней. Желая продать участок с незарегистрированным и не стоящим на учете в кадастре домом можно заключить договор на продажу участка без строений. Его образец легко найти на сайте росреестра.
Изменение порядка строительства
После вступления в силу, законодательный акт претерпел несколько изменений. С введением нового документа перестало существовать слово «дача». Согласно закону:
- с августа 2020 года отпала необходимость добиваться одобрения на возведение. Необходимо письменное уведомление до и после постройки;
- возведение построек, начатых до принятия предыдущего изменения, узакониваются путем отправки письменного извещения до 10 марта 2019 года;
- для хозяйственных построек не нужно разрешение и извещение. Потребуется только техплан с полным соответствием нормативно-правовому акту;
- собственность на участок, выданный до 2011 года, подтверждается после предоставления справки из муниципалитета;
- отсутствует надобность в получении разрешающих справок на введение в эксплуатацию зданий, возведенных с соответствующим разрешением;
- ввиду изменений и правок, строительство и его узаконивание стало уведомительным вместо разрешающего.
Чтобы подготовить технический план на домостроение, потребуются услуги землеустроителя, понадобится проектная документация или декларация. Без техплана зарегистрировать собственность в Федеральной кадастровой службе невозможно.
Способы продажи не оформленных земельных участков и строений
Больше всего потенциальных покупателей можно найти в интернете. Найдите, где продать земельный участок в интернете — попробуйте опубликовать свое предложение на известных сайтах типа «Авито» или «Домофонд». Также попробуйте обратиться к социальным сетям, в группы вашего города.
Проведите предпродажную подготовку
Наличие коммуникаций на наделе уменьшает объем работ при строительстве для покупателя. Поэтому повышает ценность, а значит, и стоимость, самого участка. Но чтобы не прогадать, важно оценить расходы и возможную прибыль. посмотрите, сколько стоят аналогичные участки без коммуникаций и с ними, найдите среднюю разницу в стоимости и сравните ее с ценой проведения воды, газа и света. Если проведение коммуникаций обойдется дешевле, чем разница в стоимости участков с ними и без, можно позаботиться о комфорте покупателя. Если же придется отдать за проекты больше, чем сможете выручить, лучше оставьте все, как есть.
Отвечает юрист Андрей Соловьев (Челябинск):
При покупке земли с домом, на который не зарегистрировано право собственности, у нового владельца могут возникнуть трудности. Например, если окажется, что строение возведено с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, это повлечет для нового собственника обязанность снести самовольно возведенное строение.
Конечно, «дачная амнистия» существенно упрощает регистрацию прав собственности на строения, однако в некоторых случаях и она не поможет. Кроме того, не надо забывать, что по поводу возведенного и не зарегистрированного строения могут быть споры: например, соседей не устроит расстояние от границы со смежным участком
. Нередко дома и вовсе возводят полностью или частично на чужих земельных участках.
Поэтому Вам необходимо как минимум поинтересоваться у продавца, кто строил дом, в связи с чем дом не был зарегистрирован, проверить наличие разрешительной и проектной документации, пообщаться с соседями, проявить особую внимательность, заключая договор.
Источник: domnaradio.ru
Как оформить право собственности по приобретательной давности на земельный участок?
Приобретательная давность на земельный участок – это возможность оформления права собственности на участок, не покупая его. Для этого гражданин должен добросовестно пользоваться землей не меньше 15 лет. Чтобы получить право собственности на основании приобретательной давности нужно обратиться в суд. Рассмотрим, как оформить документы и куда обращаться, чтобы стать официальными владельцем земли.
Что такое приобретательная давность на земельный участок
Приобретательной давностью называют способ получения права собственности на участок земли. Для этого гражданин должен в течение длительного времени добросовестно использовать объект.
Среди особенностей процедуры выделяют:
- наличие конкретного установленного срока владения, по истечении которого право можно узаконить;
- признание факта владения через суд;
- выполнение условий, прописанных в части 1 статьи 234 ГК РФ.
Право предоставляется как физическим лицам, так и организациям. Государство и муниципалитеты не могут проводить данную процедуру.
Справка! Приобретательная давность применяется в отношении бесхозного имущества, а также находящегося в собственности других лиц.
Участок должен иметь кадастровый номер, границы. Но не все земли могут быть переданы в собственность. В соответствии с законом не удастся оформить право на земли государственных парков, воинских и гражданских захоронений, участки общего пользования.
Условия для оформления приобретательной давности
Чтобы получить земельный участок в собственность, необходимо выполнить несколько условий:
- Владеть землей необходимо на протяжении не менее 15 лет. Срок отсчитывается с момента, когда начало осуществляться фактическое владение. Право можно получить после истечения срока исковой давности.
- Владение должно быть непрерывным. На протяжении 15 лет не должно быть смены собственника земли. Исключение составляют случаи, когда гражданин не мог владеть землей не по своей воле.
- Невозможно оформить право собственности по приобретательной давности, если пользование участком осуществлялось при наличии договора. В соответствии со статьей 234 ГК РФ такими случаями признаются соглашения о безвозмездном пользовании, аренде, хранении.
- Если собственник получит выгоду во время использования участка третьими лицами по назначению, право на приобретательную давность не теряется. Например, он может передать сельскохозяйственный участок для выращивания плодовых культур.
- Владение должно быть открытым. Соседи должны знать собственника рядом расположенного участка.
- Владелец должен добросовестно использовать собственность.
На основании пункта 3 статьи 234 ГК РФ непрерывность владения сохраняется за правопреемником. В отношении физических лиц применяются положения наследственного права. Предыдущий правообладатель не был официальным собственником, поэтому предусматриваются ограничения. В случае передачи земли по завещанию правопреемство невозможно.
Не должно быть договорных отношений, документов, которые указывали бы на наличие других собственников. Владение не должно иметь временный характер.
Земля может быть передана в аренду. Сохраняется право гражданина на получение ее в собственность.
Процесс оформления в Росреестре
После того, как будут получены кадастровый паспорт и план, проводится процедура регистрации в Росреестре.
Чтобы зарегистрировать право собственности на основании решения суда, необходимо обратиться в государственный регистрационный орган и предоставить:
- заявление о получении прав на объект в соответствии с постановлением суда;
- документ, устанавливающий право – судебное решение;
- удостоверение личности (паспорт) гражданина;
- данные из кадастрового паспорта;
- копию кадастрового плана;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Срок подготовки и выдачи документа составляет 30 дней.
Устали от чтения?
Позвоните дежурному юристу сайта и он ответит на все ваши вопросы:
8-800-333-52-20 (звонок по России бесплатный)
Процедура оформления через суд
Перед обращением в Росреестр потребуется признание права собственности на земельный участок через суд. Процедура начинается с подачи иска.
В соответствии со статьями 262 и 264 ГПК РФ обращение в суд необходимо, если невозможно установить прошлого собственника. Дело рассматривается в порядке особого производства.
Если в ходе подачи заявления или рассмотрения материалов по существу будет обнаружен спор о праве, ход дела приостанавливается. Заявление оставляется без рассмотрения. В этом случае, в соответствии со статьей 263 ГПК РФ, составляется исковое заявление.
Перечень документов
При обращении в суд потребуется подготовить полный пакет документов.
В него входят:
- выписка из реестра ЕГРН, подтверждающая отсутствие собственника земли;
- справки, квитанции, чеки, подтверждающие факт владения землей;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- архивные справки.
Внимание! Обязательно потребуются доказательства, указывающие на факт правомерного использования земли. Можно привлечь показания свидетелей, квитанции об оплате коммунальных услуг.
Образец искового заявления
Предусматривается два варианта заявления:
- о признании права собственности в порядке приобретательной давности;
- об установлении факта приобретательной давности.
Иск оформляется в простой письменной форме. При его составлении можно использовать данный образец:
В документе обязательно необходимо отразить:
- наименование судебного органа, который будет рассматривать иск;
- данные истца – ФИО, адрес проживания и контакты для связи;
- обстоятельства, имеющие отношение к делу – срок использования земли, наличие/ отсутствие споров по праву, иные факты, имеющие отношение к делу;
- обоснование права на получение земельного объекта;
- цену иска – инвентаризационная стоимость объекта;
- требование признать факт владения по принципу добросовестности и оформить правомочия по закону.
Доказательства приобретательной давности
В ходе судебного разбирательства потребуется представить доказательства, подтверждающие возможность получения участка. На них основывается требование по иску.
Такими доказательствами могут быть:
Судебная практика
Судебная практика показывает, что по делам данной категории часто выносятся положительные для истца решения. Важно, чтобы заявитель соблюдал все условия, отраженные в законе.
Так, 11 июня 2019 года Дивногорский городской суд Красноярского края удовлетворил требования истца П. о передаче прав на земельный участок по приобретательной давности. Гражданка доказала факт использования участка на протяжении длительного срока, привлекла свидетелей.
Можно ли оформить землю по приобретательной давности сразу в собственность
При разрешении споров о передаче прав на участки следует руководствоваться законодательством, регулирующим земельные отношения. При отсутствии прав муниципальной собственности на участок гражданин вправе приобрести его в силу приобретательной давности.
Процедура не всегда проводится легко. Если гражданину не удастся доказать хотя бы одно из обязательных условий, то ему будет вынесен отказ.
Заключение
После рассмотрения темы можно сделать несколько выводов:
- Приобретательная давность на земельный участок дает право на его оформление в собственность при длительном фактическом владении.
- Для получения земельного участка в собственность необходимо выполнить несколько условий, отраженных в законе.
- Потребуется обращение в суд для получения прав на земельный участок. С полученным постановлением нужно прийти в органы Росреестра для регистрации собственности.
- В ходе судебного разбирательства потребуется предоставить доказательства, подтверждающие возможность получения участка по приобретательной давности.
Важно заручиться поддержкой квалифицированного юриста. Наши специалисты помогут с оформлением документов в судебные органы, проконсультируют вас по вопросам приобретательной давности.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Источник: zakonportal.ru
Покупка неоформленной земли и строений — возможные риски
В соответствии с КГ РФ, собственнику принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. В случае если земля принадлежит гражданину не на праве собственности, а на ином вещном праве:
- праве пожизненного наследуемого владения
- праве постоянного (бессрочного) пользования,
то такой гражданин не вправе продавать землю, до тех пор пока не оформит участок в собственность.
На деле
Кто хоть раз сталкивался с оформлением земли и строений в собственность, хорошо знает, что процесс этот длительный, несмотря на действующий Закон о дачной амнистии, который упростил процедуру.
До сих пор в большом количестве земельные участки остаются не оформленными.
Именно поэтому законодатели продлили срок оформления права собственности в упрощенном порядке до 1 марта 2015 года, хотя первоначально предельной была дата 1 января 2010 года.
Несмотря на длительность процедуры и ее необходимость, не все спешат оформлять землю или дом. Причина кроется в необходимых затратах и личного времени, и денег.
Но, как известно, безвыходных ситуаций не бывает — многие продают неоформленные участки и строения.
Как продают неоформленную недвижимость?
Строго следуя букве закона, продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности, нельзя. Но продавцы нашли способ – они получают деньги за свое имущество, а оформлением в собственность занимается уже сам покупатель.
Осуществить такую сделку можно разными путями:
1-ый способ — по доверенности
Оформлением земли будет заниматься не сам владелец земли, а покупатель. Для этого хозяин земли оформляет на будущего покупателя нотариальную доверенность, по которой доверенное лицо занимается переоформлением земли из права пожизненного наследуемого владения (постоянного, бессрочного пользования) на право собственности.
В доверенности оговаривается право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с «амнистированием» права собственности. Сразу же в доверенности может быть оговорено право продать или подарить оформленную недвижимость. Либо это могут быть две доверенности: первая на «сбор, подачу, получение» документов, а вторая на продажу или дарение данного недвижимого имущества. После того как представитель получит свидетельство о праве собственности, он может продавать или дарить имущество.
2-ой способ — доверенность и предварительный договор
Сначала заключается предварительный договор, по которому продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка с домом.
Затем владелец земли выдает доверенность на переоформление участка. По этому документу доверенное лицо оформляет для продавца право собственности на землю.
А после того как все будет оформлено, стороны сделки выходят на финишную прямую, то есть заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют, и покупатель становится полноправным владельцем загородного домика с землей.
Как правило, в таких сделках продавец желает получить деньги за имущество сразу же, то есть еще на стадии оформления доверенности и предварительного договора. Следует заметить также, что цена за имущество в таких случаях может быть несколько ниже, чем на оформленное по всем правилам закона.
А что закон?
Формально оба этих варианта (доверенность или доверенность плюс предварительный договор) не нарушают закон, позволяющий, выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо собственника заниматься оформлением участка или дома.
Заключение предварительного договора также не запрещено Гражданским кодексом. Как предусмотрено ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Но, несмотря на это, проблем у покупателя по таким схемам может быть предостаточно.
Возможные риски
Основные возможные негативные последствия для покупателя неоформленной земли и строений.
Ситуация первая: доверенность на оформление и дальнейшую продажу
Землевладелец оформляет на покупателя нотариальную доверенность, по которой последний будет заниматься оформлением земли с последующей продажей.
В данной ситуации человек, действующий по доверенности, не сможет продать участок с домом самому себе. Не вправе он и дарить себе имущество. В соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Что получилось? Покупатель расплатился с продавцом за недвижимость, по доверенности переоформил права продавца на землю – в общем, он сделал за продавца всю работу, но он не имеет права купить (продать) дом с землей, так как он будет выступать и от имени продавца (по доверенности), и от имени покупателя.
Возможные выходы из этой ситуации
Первый выход: продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. То есть договор купли-продажи должен подписать именно продавец, лично.
Второй выход: лицо, которому выдана доверенность на продажу, то есть покупатель продает недвижимость своему знакомому либо другому родственнику, который затем может продать либо подарить имущество настоящему покупателю.
Последний вариант связан с лишними затратами на оплату государственной пошлины, кроме того, он занимает больше времени.
К тому же, существует риск, что «хорошие» знакомые не захотят потом расставаться с недвижимостью, доставшейся им так удачно.
Ситуация вторая: доверенность только на оформление
Продавец выдает доверенность покупателю, чтобы последний самостоятельно занимался оформлением участка с домом, а после того как все будет оформлено последует подписание основного договора купли-продажи.
Покупатель, затратив собственное время и деньги, зарегистрирует право собственности продавца в надежде приобрести имущество по договору купли-продажи, но у него нет никаких гарантий, что продавец не изменит своего решения и не «передумает» продавать своей земельный участок или дачу.
А значит, покупатель, затратив свои силы на переоформление, рискует остаться у разбитого корыта. Даже если покупатель не отдавал продавцу деньги за имущество, он потерял свое время, плюс, скорее всего, еще и средства, затраченные на оформление документов.
В этой ситуации не поможет даже суд: покупатель просто не сможет подтвердить наличие у продавца намерений продавать имущество.
Ситуация третья: доверенность посреднику
В этом случае продавец оформляет доверенность не на самого покупателя, а на третье лицо (например, это знакомый или родственник покупателя), которое займется переоформлением земли в собственность и дальнейшей продажей недвижимости.
Но после успешного оформления и получения документов о собственности продавец вправе передумать и отозвать доверенность обратно. В соответствии со ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, вправе в любое время отменить ее.
По закону лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Выполнив это обязательство, продавец может быть спокоен. Теперь его участок не имеют права продавать: сделку признают недействительной.
В итоге продавец останется с оформленной недвижимостью, а покупатель – с носом.
Согласно п. 2 ст. 189 ГК РФ, права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того как это лицо узнало (или должно было узнать) о ее прекращении, сохраняют силу. Но это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Таким образом, если получивший доверенность успел продать землю до того, как узнал о прекращении действия документа, то данная сделка останется в силе. Здесь уже возникает вопрос о доказательствах того, было или не было известно продавцу по доверенности о том, что она отменена.
Ситуация четвертая: доверенность плюс предварительный договор.
О том, что продавец никуда не денется после заключения предварительного договора, думать преждевременно и тем более преждевременно платить задаток.
Разберемся с этой ситуацией. Допустим, например, что доверенность выдана родственнику или знакомому покупателя, а предварительный договор заключен между продавцом и покупателем. По этому договору покупатель в счет будущей покупки заплатил деньги продавцу, и деньги эти проведены как задаток.
Как гласит ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. То есть, если продавец отказывается заключать основной договор, он будет обязан вернуть двойную сумму задатка.
«Даже если продавец откажется, хоть двойную сумму задатка получу!» или «Уж тут-то продавцу деваться некуда», – думают многие. И напрасно думают!
Предварительный договор порождает одну обязанность для сторон — заключить в будущем основной договор. По такому договору вовсе не должно передаваться недвижимое имущество, не должны выплачиваться деньги и т. д.
Получается, что продавец, по идее, вообще не мог брать какие-либо деньги по предварительному договору: на это нет законных оснований. И получить с него, соответственно, нечего. А недвижимость-то оформлена на продавца (кстати, зачастую за счет покупателя).
Что можно предпринять покупателю?
Если есть заключенный предварительный договор, а продавец отказывается от заключения основного договора – смело обращайтесь в суд.
Кстати, следует помнить, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, тот не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Так что не упустите время!
Какой урок можно из всего этого извлечь?
Все законные способы приобретения не оформленной в собственность земли чреваты осложнениями и самым надежным вариантом является, разумеется, покупка имущества, оформленного по всем правилам закона.
Лучше всего покупать землю или дом, которые уже прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для того чтобы быть уверенным, что имущество зарегистрировано в ЕГРП, попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно, чтобы выписка была недавно полученной. Данный документ выдается регистрационной службой по месту нахождения недвижимого имущества.
Помните: в погоне за выгодой покупатель может потерять значительно больше, чем он хотел сэкономить. Покупка недвижимости всегда требует тщательной проверки, тем более, когда сделка связана с доверенностями и сложными схемами оформления.
По материалам Софьи Калмыковой, «Собственник»
Наши партнеры
Источник: www.profocenka.com