Оформление земельных участков на период строительства

В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.

Применение приобретательной давности в отношении земельных участков тем более имеет свои особенности, которые заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность до Постановления КС № 48-П могла быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находились в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных пунктом 1 статьи 234 ГК РФ условий.

Новый закон! Как быстро изменить вид разрешенного использования земельного участка

В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Тем не менее, как постановления 10/22 так и Постановление КС 48-П не внесли полной ясности в вопросе случаев применения приобретательной давности в отношении земель.

В российском земельном праве наряду с «классическими» формами и видами публичной собственности (федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная) существует еще одна разновидность государственной собственности на землю — «неразграниченная государственная собственность», что, в том числе, признается и в свежем Определении КС от 11 февраля 2021 года № 186-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав абзацем первым пункта 1 статьи 234 ГК РФ.

При этом Конституционный суд вопреки ранее высказанной в постановлении № 48-П позиции, в определении отмечает, что в условиях действующей презумпции государственной собственности на землю сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что соответствующее публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными. Занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 234 ГК РФ. Следовательно, положения статьи 234 ГК РФ не могут рассматриваться как нарушающая конституционные права в конкретном деле с участием заявителя и в указанном им аспекте.

Как оформить гос.землю в собственность.Три законных способа#ижс #лпх

В настоящее время большинство случаев из судебной практики, когда суды принимали решение о передаче земельного участка в частную собственность (в том числе постановление КС 48-П) в силу приобретательной давности, касались земельных участков, занятых жилыми домами и прочими постройками граждан. Данные участки не были зарегистрированы в реестре в качестве федеральных или муниципальных земель, а находились в неразграниченной государственной собственности.

Представляется, что участки из таких земель и должны предоставляться в частную собственность не в силу приобретательной давности, а с целью реализации принципа единства судьбы земельного участка и здания расположенного на нем. Собственно можно предположить, что именно руководствуясь этим соображением Конституционный суд и применил статью 234 ГК РФ в постановлении КС 48-П.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).

Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.

Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.

В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.

Во-первых согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того Закон о введении в действие ЗК РФ содержит аналог гражданско-правовой конструкции приобретательной давности. Согласно п. 4 ст.

3 Закона о введении в действие ЗК РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ. Можно предположить, что в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ речь идет о частном случае приобретательной давности.

Но можно ли тогда сказать, что Земельный кодекс РФ сужает сферу действия давности владения ГК РФ до частного случая (участка с домом)? Наверное, нет, поскольку изначально в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ ничего не говорилось ни про сроки, ни про добросовестность, ни про иные условия. Из этого следует, что в Законе о введении в действие ЗК РФ указана «автономная» процедура, не имеющая точек соприкосновения с ГК РФ и приобретательной давностью. Но тогда возникает вопрос о том, не следует ли расширить эту процедуру из Закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку именно она и позволит реализовать принцип единства судьбы зданий и земельных участков.

В результате проведения «дачной амнистии» ощутимо упрощен механизм приобретения в частную собственность земельных участков и индивидуальных жилых домов. Однако в части бесплатного приобретения в собственность земельных участков законодатель до сих пор предполагает, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы на земельный участок. Поэтому специальной законной процедуры для случаев, когда у гражданина отсутствуют вообще документы не на дом, а на земельный участок, все еще нет.

В настоящее в ГД РФ находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены», основной целью которого является оформление прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.

Можно сделать вывод о том, что земельные участки, зарегистрированные в частную собственность, не должны передаваться другим лицам в силу приобретательной давности в силу того, что невозможно заблуждаться по поводу наличия права. Тем не менее, на такие участки должна распространяться статья 234 ГК в случае если право лица, которое заблуждается в вопросе наличия у него права собственности все же будет зарегистрировано в реестре, а у правообладателя истекут сроки предъявления виндикационного иска.

Аналогичным образом если земельный участок зарегистрирован в публичную собственность (например, федеральную собственность), то, учитывая цель использования находящихся на нем объектов, можно однозначно утверждать о невозможности их захвата гражданами по давности владения (даже если они и не ограничены в обороте) просто в силу их особой функциональной специфики.

Отсюда следует, что самый логичный выход из сложившейся ситуации состоит в том, чтобы нормативно закрепить возможность возникновения права частной собственности граждан и юридических лиц в силу «приобретательной давности» на участки исключительно из состава «неразграниченной государственной собственности», не имеющей конкретного публичного владельца в силу нахождения у граждан и юридических лиц на таких участках объектов недвижимости. Такое решение удовлетворит имеющийся запрос на оформление прав на землю, который выразился в постановлении КС 48-П, упорядочит землепользование и администрирование доходов бюджетов от поступления земельных платежей, переведя их в налоговую форму.

Источник zakon.ru

Порядок оформления прав на земельные участки (на период строительства/реконструкции линий связи, иных линейных объектов)

Прошу разъяснить какова процедура оформления прав на земельные участки (на период строительства/реконструкции линий связи, иных линейных объектов).

Для разъяснения процедуры оформления прав на земельные участки (на период строительства/реконструкции линии связи, иных линейных объектов) мы подготовили экспертное заключение и предоставляем его в упрощенном виде.

Прежде всего, необходимо позаботиться о получении сведений о правах и правообладателях земельных участков.

Сведения о правах и правообладателях земельных участков, возможно, получить из кадастровых выписок на земельные участки и сведений ЕГРП. Запрос сведений кадастра и ЕГРП возможно осуществить в электронном варианте через портал Росреестра. Так же сведения кадастра и ЕГРП можно запросить на бумажном носителе, обратившись в органы Росреестра с соответствующим заявлением. И в том и другом случае заявитель оплачивает государственную пошлину.

Важно помнить, что право на использование земельного участка для строительства/реконструкции линии связи и других линейных объектов подтверждают:

• Договор аренды земельного участка.
• Свидетельство о праве собственности.
• Соглашение о сервитуте.

I. Порядок оформления прав на земельные участки (на период строительства/реконструкции линий связи, иных линейных объектов), находящиеся в государственной, муниципальной или неразграниченной собственности следующий:

В соответствии со ст.39.1 Земельного кодекса, одним из основных оснований для возникновения прав на земли находящихся в государственной, муниципальной или неразграниченной собственности является договор аренды.

Для заключения договора аренды в границах строительства линии связи необходимо поставить земельные участки на государственный кадастровый учет. В соответствии со ст.11.3 п.3 подпункт 5 Земельного кодекса формирование границ земельных участков из земель находящихся в государственной, муниципальной или неразграниченной собственности осуществляется исключительно на основании проекта планировки и проекта межевания территории (Далее по тексту – ППТ и ПМТ).

В зависимости от значения линейные объекты подразделяются на объекты федерального, регионального или местного значения. В соответствии со значением линейного объекта определяется порядок утверждения проекта планировки и проекта межевания территории. К примеру, ППТ и ПМТ объекта регионального значения утверждается на уровне субъекта РФ, ППТ и ПМТ объекта местного значения утверждается на уровне органа местного самоуправления.

Состав работ:

1. Подготовительные и полевые работы.

• Изучение и подбор пунктов опорно-межевой сети (ОМС) в районе проведения работ.
• Получение координат пунктов государственной геодезической сети (ГГС) в территориальных органах Росреестра.
• Полевое обследование пунктов ГГС с целью оценки их фактического состояния и выявления пунктов, пригодных для геодезического обеспечения работ.
• Выполнение топографической съемки с подземными коммуникациями в масштабе 1:500.
• Выполнение инженерно-геодезических изысканий в системе координат требуемой ФФГБУ «ФКП Росреестра» по соответствующему субъекту РФ для постановки на кадастровый учет.
• Математическая обработка материалов топографо-геодезических работ.
• Оформление и печать картографических материалов.

Поскольку конечной целью является формирование границ земельного участка на период строительства линейного объекта, то в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ в качестве исходных данных кадастровому инженеру потребуется утвержденный проект межевания территории.

2. Разработка проекта планировки и проекта межевание территории по объекту.

• Запрос и получение Постановления органа местного самоуправления «О принятии решения о необходимости подготовки проекта планировки и проекта межевания территории Объекта» с техническим заданием. Срок рассмотрения запроса в соответствии с административным регламентом — 30 календарных дней.
• Разработка проекта планировки и проекта межевании территории Объекта в соответствии с законодательством РФ. Срок выполнения работ составит 30 дней. Результатом работ будет являться проект планировки и проект межевания территории Объекта в 1-м экз.
• Согласование разработанного проекта планировки и проекта межевания территории с администрациями муниципальных образований (сельсоветов). Срок выполнения работ составит 30 дней.
• Утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории. Срок выполнения работ составит 14 дней.

3. Кадастровые работы в отношении земель муниципального образования, право на которые не разграничены.

• Подготовка межевого плана на образование границ земельного участка на период строительства Объекта;
• Направление межевого плана в ФФГБУ «ФКП Росреестра»;
• Получение кадастрового паспорта.

4. Заключение Договора аренды.

• Сбор документов необходимых для заключения договора аренды с органом местного самоуправления.
• Обращение в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, на период строительства линии связи.
• Подписание договора аренды.
• Обращение в органы Росррестра с заявлением о регистрации прав аренды на соответствующий участок (в случае заключения договора аренды на срок свыше 1 года).

II. Порядок оформления прав на земельные участки находящиеся частной собственности в аренде, постоянном (бессрочном) пользовании, безвозмездном пользовании

1. Запрос сведений ГКН и ЕГРП о земельных участках, в границах строительства линии связи
2. Подготовка схем наложения формируемых границ на земельные участки, прошедшие процедуру государственного кадастрового учета ранее.
3. Информирование собственников земельных участков о проведении кадастровых работ.
4. Получение предварительного согласия от правообладателя земельного участка на проведение строительно-монтажных и кадастровых работ.
5. Подготовка межевых планов на формирование земельного участка (частей) земельного участка.
6. Передача подготовленных межевых планов о формировании земельного участка (частей) земельных участков собственникам земельных участков для последующего их направления в ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области.
7. здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке может быть установлено только посредством определения координат характерных точек контура таких здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. По результатам проведения кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства оформляется технический план, который в силу статьи 14 Закона N 218-ФЗ является основанием для осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости. (При этом, с 1 января 2017 г. технический план должен быть подготовлен по форме и в соответствии с требованиями к его подготовке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953.)

   В свою очередь, необходимо отметить, что, как следует из приложенных к обращению материалов, а также по информации Росреестра, в протоколе, на который имеется ссылка в обращении, речь идет о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок в порядке пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

   Государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельные участки, занимаемые, в том числе, объектами федеральных энергетических систем, осуществляется в силу прямого указания закона (пункт 4 статьи 87 Земельного кодекса).

   В случаях, когда технический учет объектов недвижимости осуществлялся до вступления в действие указанных выше норм путем подготовки технических паспортов на объекты недвижимого имущества, в соответствии с установленными на тот момент требованиями нормативных актов привязка объектов к земельным участкам не требовалась.

   В связи с изложенным ПАО полагает, что основания для истребования документов, подготовленных в соответствии с действующим законодательством, в которых отражена взаимосвязь объектов недвижимого имущества с земельным участком (технический план), отсутствуют. Для подтверждения нахождения объекта на конкретном земельном участке может быть представлена землеустроительная документация, подготовленная в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве».

   Более того, согласно Перечню документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. N 1 (далее — Перечень) для предоставления в аренду земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, требуется только представление собственником сообщения, содержащего перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

   В этой связи Департамент недвижимости полагает необходимым отметить, что мнение ПАО об отсутствии необходимости предоставления документов, подготовленных в соответствии с действующим законодательством, в которых отражена взаимосвязь объектов недвижимого имущества с земельным участком (технический план), учитывая положения пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса и Перечня, может быть применено только в отношении процедуры предоставления земельного участка, в то время как для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимо предоставление документов, соответствующих по форме и (или) содержанию требованиям законодательства Российской Федерации, действующего на дату ввода в эксплуатацию объекта.

   При этом, обращаем внимание на то, что в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

   Относительно требований по оформлению прав на земельные участки под линейными объектами в виде полосы по всей длине объекта отмечаем.

   В письме от 4 марта 2016 г. N 6013-ПК/Д23и (размещено в информационно-справочных системах в сети «Интернет», в справочно-правовой системе «КонсультантПлюс») отражено мнение Минэкономразвития России по вопросу оформления прав на объекты, состоящие из подземных и наземных конструктивных элементов, которое исходит из особенностей создания отдельных видов объектов и применяется в отношении объектов, конструктивные элементы которых размещаются одновременно на земной поверхности и под ней. В частности, при оформлении прав на подобные объекты, создаваемые с применением технологии горизонтально-направленного бурения, необходимо учитывать, что размещение подземных элементов таких сооружений осуществляется без использования земной поверхности и снятия почвенного покрова. Это позволило сделать вывод, что необходимость оформления прав на земельные участки, под поверхностью которых расположены сооружения или их конструктивные элементы, в том числе сооружения, созданные с применением технологии горизонтально-направленного бурения, земельным законодательством не предусмотрена.

   По мнению Департамента недвижимости, указанная позиция применима в случае оформления прав на любое линейное сооружение, состоящее из подземных и наземных частей, а также линейное сооружение, состоящее из надземных и наземных частей.

   При этом следует отметить, что отсутствие необходимости оформления прав на земельные участки, под (над) поверхностью которых размещены сооружения или их части, на период строительства таких сооружений не освобождает от необходимости оформления прав на земельные участки, предназначенные для размещения наземных частей таких сооружений.

   В случае осуществления строительства сооружений, состоящих из подземных (надземных) и наземных конструктивных элементов, с использованием наземной части всех земельных участков, на которых располагается такое сооружение, необходимо оформление документов на право пользования такими земельными участками на период осуществления строительства вплоть до ввода в эксплуатацию сооружений. В данном случае отсутствие необходимости оформления прав на земельные участки, под (над) поверхностью которых расположены части сооружения, будет относиться к периоду эксплуатации таких сооружений.

   Источник legalacts.ru