Пунктом 34 части 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что одним из оснований для приостановления и отказа в проведении кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, является отсутствие признаков изолированности и обособленности помещения от других помещений в здании или сооружении. Несмотря на прямое указание в законе, понятия изолированности и обособленности по настоящее время юридически не закреплены, а их описание можно сделать только из анализа норм различных нормативных правовых актов.
В статье расскажем, когда и зачем применяются признаки изолированности и обособленности, в каких документах их нужно указать, как поставить на кадастровый учет изолированные и обособленные помещения.
Описание изолированности и обособленности
Федеральный закон № 218-ФЗ связывает понятие изолированности и обособленности только с помещением в зданиях и сооружения, на иные объекты недвижимости данные определения не распространяются. Термин «помещение» закреплен в Федеральном законе № 384-ФЗ – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
План маршрута: что это, как это делать и как нам это может быть полезно? — [2020]
Признаки изолированности и обособленности проверяются при постановке на учет новых помещений.
Таким образом, под данное описание подпадают жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях и сооружениях, имеющие самостоятельное целевое назначение. Понятие изолированности и обособленности помещений можно опосредованно вывести из анализа ряда самостоятельных норм права:
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:
Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)
Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
-
характеризуется ограничением помещения от остального объема здания за счет строительных конструкций и наличием отдельного входа; подразумевает ограничение помещения от остального объема здания или сооружения строительными конструкциями и наличие одного выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.
Под строительными конструкциями понимаются части здания и сооружения, выполняющие несущие, ограждающие и эстетические функции. Таким образом, изолированное и (или) обособленное помещение может быть отграничено от общего объема здания перекрытиями (пол или потолок) и стенами различного функционального назначения (капитальные стены или перегородки, зафиксированные в технической документации).
Строительство на земельном участке, ограниченном в использовании зонами с особыми условиями (ЗОУИТ)
Неизолированная часть помещения
Юридически и простым языком
Понятие обособленности косвенно содержится в ст. 16 Жилищного кодекса РФ применительно к характеристикам квартиры. Под квартирой понимается обособленное помещение в многоквартирном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования дома и состоящее из одной или нескольких комнат.
Понятие изолированности следует из положений ст. 673 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ, которыми жилым помещением признается изолированное помещение, которое относится к объектам недвижимого имущества и пригодно для постоянного проживания.
Несмотря на сложность определения указанных терминов, можно установить следующие характерные отличительные черты изолированных и обособленных помещений:
- у обособленного жилого или нежилого помещения имеется только признак ограничения строительными конструкциями, хотя ст. 16 ЖК РФ предусматривает, что у квартиры, как обособленного помещения должен иметься отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу;
- при изолированности всегда имеется отдельный выход, который может обеспечивать доступ только к одному помещению (типичный пример – отдельная комната, которая имеет доступ к местам общего пользования квартирой или только к одному жилому помещению).
Обратите внимание! Изолированность и обособленность может устанавливаться в отношении одного и того же помещения. Изолированное помещение может входить в состав обособленного объекта (типичный пример – две или более изолированных комнат входят в состав одной квартиры).
Если в квартире имеется помещение с двумя или более входами (выходами), оно не может считаться изолированным (типичный пример – проходные комнаты в квартирах). Исключением будут являться случаи, когда все, кроме одного выхода, будут обеспечивать доступ к вспомогательным помещениям.
Комментарий специалиста. Хотя изолированность и обособленность помещений напрямую не регламентируется законодательством, именно эти два понятия позволяют относить помещения к объектам недвижимости. Если эти признаки отсутствуют у помещения, оно не подлежит кадастровому учету, а самостоятельные права на него не могут быть зарегистрированы. В таких случаях будет осуществляться помещения определяется путем графического отображения на плане этажа геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен помещения. Указанные стены и будут являться одним из признаков изолированности и обособленности помещения от остального объема здания.
Комментарий специалиста. Вплоть до января 2017 года на недвижимость выдавался кадастровый паспорт, в котором отражались сведения и характеристики объекта. С января 2017 года вместо кадастрового паспорта выдается выписка ЕГРН, графическая часть которого будет содержать отображение информации о местоположении помещения, его стенах и входе (выходе).
Источник: smway.ru
В Сочи ввели запрет на строительство многоэтажных домов: мировой опыт
Решение ограничить строительство многоэтажных домов в городе-курорте Сочи приняли депутаты Городского собрания 28 июля текущего года. Они внесли изменения в правила землепользования на курорте и застройки на территории муниципального образования. Ограничение действует, пока разрабатывается генеральный план города.
Таким образом, в соответствии с изменениями, в течение примерно двух лет на территории города многоэтажные дома возводить будет нельзя. Помимо многоэтажек, нельзя будет строить также индивидуальные жилые помещения, садовые дома и так далее, высота которых превышает 12 метров с площадью более 300 квадратных метров. Нельзя также будет возводить и объекты нежилого назначения.
История вопроса
Есть такой стереотип, что первые многоэтажные дома появились во Франции, на окраине Парижа после войны. Это были такие дома, которые сейчас с подачи урбанистов мы называем «человейниками»*. Якобы, нужно было быстро расселить жителей, потерявших кров. Но это не так. В пригороде Парижа эти дома были построены ещё в 1931 году.
Но, действительно, после Второй мировой войны европейские государства столкнулись с колоссальным кризисом отсутствия жилья, которое было разрушено. И, действительно, тогда такие человейники должны были обеспечить хоть каким-то жильём людей. То есть, решение вполне объяснимо и приемлемо. Объяснимо это и в современной России, но об этом — ниже. Так вот, вернемся во Францию.
После войны там появился первый, по сути, панельный город. Это Гавр, который отстраивали заново, применяя то самое панельное строительство. Технологию, кстати, переняли в СССР, но со своими особенностями. Если у нас боролись (зачем-то) с излишками украшательства, то в Европе такие излишки придавали домам некой индивидуальности.
Конец эпохи человейников в Европе и США начался с ростом благосостояния граждан и удешевлением кредитов для населения. Из-за неудобства высоток, тесноты и низкой безопасности, люди оттуда начали массово переезжать. Если хоть как-то повышался доход гражданина, он сбегал из высотки, уступая место маргинальным слоям населения.
По итогу, остались, либо гетто, как в Нью-Йорке или на окраинах того же Парижа, либо такие районы просто сносились, уступая место более благоустроенному жилью. Но главное словосочетание в этой ситуации — это «рост благосостояния» граждан, который в России, судя по всему, не планируется. Отсюда очень странно желание наших урбанистов переселять людей, уровень доходов которых далек от процесса роста, в удобное современное жильё. За счет чего?
Мировой опыт запрета на строительство
Как такового, запрета на строительство многоэтажных домов в Европе или Америке нет. То есть, официально нет в законодательстве таких ограничений. Но в отдельно взятых городах во внутренних законах (уставах) существуют ограничения, которые попросту априори не допускают строительства «человейников»*. Например, в калифорнийском Сан-Хосе нельзя строить дома выше 91 метра.
Причина — наличие в черте города аэропорта (привет Пашковскому в Краснодаре и адлерскому в Сочи). Во многих городах, где существует исторический центр или исторически важные постройки, власти города запрещают строительство домов, которые могли бы быть выше этих исторических зданий или иных локаций.
Например, в канадском Монреале запрещали строить дома, которые могли бы закрыть собой вид на гору Роял, которая расположена в центре города. Примерно такой же запрет есть в американском Портленде, где нельзя строить высотки, которые могут закрыть вид на гору Худ. Многие могут подумать, что это из разряда нелепых законов США или Канады, но это не так. За такими красивыми местными законами градостроительства стоят реальные цели оградить города от бесконтрольной застройки и появления новых гетто.
Неплох опыт Вашингтона, где высота дома не должна превышать ширины соседней улицы (допускается примерно шесть метров превышения). Также улицы разделяются на коммерческие и жилые. Исходя из требований, дома на жилых улицах не превышают в высоту примерно 30-ти метров, а на коммерческих — допускается высота в 50 метров.
Что касается российского опыта, но мораторий на строительство вводился в подмосковной Балашихе и Королеве. Население Балашихи ранее за короткое время (за 20 лет) выросло со 130 до 500 тысяч человек. Население Сочи выросло за 10 лет с 330 до 430 тысяч человек. Хотя, есть мнение, что численность населения давно уже перевалила за 650 тысяч.
Несколько минусов высоток, которые работают в мире, но у нас не работают
- Стоимость общая. И это не просто слово. Дело в том, что лестницы, лифтовые шахты, большие коридоры на этажах, пролеты для коммуникаций и прочие технические площади — это примерно 30% от общей площади дома. Продать эти территории невозможно. Пустые затраты очевидны. Но это — в нормальных странах. У нас застройщики отмечают, что и без этих территорий стоимость меньше может и не стать. Та, и в стоимость это всё включается, так или иначе. Дело в том, что в России законы экономики действуют едва ли. Вспомните цены на бензин, которые растут вне зависимости от того, растет или падает объем добычи нефти, курс доллара или вводятся или нет в строй перерабатывающие предприятия. Они просто растут, и точка.
- Стоимость цикла. Да, в России практически никогда не вычисляется стоимость здания в процессе его жизненного цикла. Есть гарантийный срок, который, зачастую, также просто номинален. Стоимость эксплуатации, ремонтов, утилизации стройматериалов и так далее. Стоимость строительства утилизационных предприятий для растущих бытовых отходов, стоимость дорожных сетей и так далее. В целом, стоимость инфраструктуры. Это высчитывается редко, что оставит колоссальные проблемы следующим поколениям россиян. С другой стороны, кто будет думать о каких-то там следующих поколениях?
Почему так в России
Выше мы говорили о том, что Европа столкнулась с сильнейшим жилищным кризисом после войны. И кризис был преодолен, проблема жилья практически решена. Казалось бы, причём тут Россия. Дело в том, что у нас такой кризис наблюдается до сих пор. И те самые человейники сейчас, действительно, помогают сейчас расселить людей. Вот упрямые и печальные цифры.
В Европе обеспеченность квадратными метрами жилья составляет примерно 50 квадратных метров на человека. В США и вовсе — 70 метров на человека. В России — 23 метра на человека. Более того, в России около 40% жилья не подключено к канализации или к одному из основных благ цивилизации (например, газ или водопровод). Но даже не в квадратных метрах дело.
И не в росте численности населения, о которой многие сейчас говорят (её и нет).
Наше государство сейчас провозглашает курс на рост численности населения. Получается это или нет, иной вопрос. Но получается это, как правило, путем привлечения мигрантов, которые получают российское гражданство. Нормальный способ, ничего страшного в нём нет. Но главный источник увеличения жителей человейников, всё же, сейчас — это сельская местность.
Люди едут с окраин и сельских территорий в город, пытаясь там закрепиться. Причина — отсутствие работы. Имеется в виду нормально оплачиваемая работа. Для сравнения: охранник с режимом работы сутки/трое получает примерно столько же, сколько рабочий сельхозпредприятия, который работает 6 дней в неделю с утра до вечера на палящем солнце и так далее.
Более того, который в зимний период часто вообще не имеет никакой работы. Единственный выбор — чемоданы, ипотека, город. Как так получается?
Имеем задачу. Дано: человек, который не имеет нормальной работы с приемлемой заработной платой на селе, на окраинах крупных городов и так далее. Причем, это неизменная величина. В ближайшее время кардинального улучшения в этом направлении не планируется. Цель: сделать так, чтобы улучшить жизнь людей, сохраняя вышеуказанные нерешаемые парадигмы.
Решение очевидно: переезд в город, заселение в человейники. Человек, естественно, стремится туда, где ему лучше. Делать так, чтобы условия были лучше там, откуда он бежит никто не собирается. А с таким подходом, как мы описали выше, получается, и волки сыты, и овцы целы. Человек получил лучшие условия, чем были до этого.
Строительный бизнес и сопутствующие направления получили прибыль. Правильно это или нет? Ответ, наверное, очевиден для нормального человека.
* — многоэтажное строение, как правило, возведенное по типовому проекту. Основным достоинством и одновременно недостатком такого строения является желание застройщика вместить в эту бетонную или кирпичную коробку как можно больше квадратных метров жилья, вне зависимости от того, готова инфраструктура города, района или квартала к такому количеству жителей.
Источник: kuban.newizv.ru
Ограниченное строительство что это
Рисунок 2. Проектный треугольник
Как мы уже знаем, большинство проектов имеют определенную дату окончания, бюджет и объем работ.
Это трио времени, денег и объема часто называют проектным треугольником, потому что при внесении изменений в один из этих элементов меняются оба других.
И хотя для проекта в равной степени важны все три элемента, как правило, только один из них в зависимости от приоритетов имеет наибольшее влияние на другие.
Например, если вы решите изменить план проекта, укоротив расписание, то возрастет стоимость проекта (если вы решите привлечь дополнительных работников) или уменьшится объем работ.
Если же изменить план проекта с целью уменьшения его бюджета, то может возрасти длительность проекта и уменьшиться объем работ.
Наконец, если вы увеличите объем работ, то проект будет длиться дольше и стоить дороже.
Ограничения, в которых реализуется проект, могут быть жесткими, частично или полностью управляемыми. Необходимость и возможность управления ограничениями определяется спецификой проекта и его окружения.
Гибкие ограничения. Гибкие ограничения учитывают зависимости между задачами и не привязывают задачу к конкретной дате.
К гибким ограничениям относятся:
· Как можно раньше. Организация ставит на выполнение задачу с ограничением как можно раньше с учетом зависимостей между задачами и прочих факторов, влияющих на формирование графика выполнения проекта. Это ограничение используется в качестве ограничения по умолчанию для проектов, в которых расчет графика выполнения ведется от даты начала проекта.
· Как можно позже. Задача с этим ограничением ставится на выполнение как можно позже с учетом зависимостей между задачами и прочих факторов, влияющих на формирование графика выполнения проекта. Это ограничение используется в качестве ограничения по умолчанию для проектов, в которых расчет графика выполнения ведется от даты завершения проекта.
Обеспечить выполнение работ в срок, в рамках выделенных средств, в соответствии с техническим заданием. Именно такие моменты как: время, бюджет, качество работ, квалификация персонала и другие находятся под постоянным вниманием руководителя проекта. Их также можно назвать управляемыми ограничениями, накладываемыми на проект. Под управлением проектом подразумевается деятельность, направленная на реализацию проекта с максимально возможной эффективностью при заданных ограничениях по времени, денежным средствам (и ресурсам), а также качеству конечных результатов проекта.
Частично управляемые (полужесткие) ограничения. Умеренно жесткие ограничения не дают начаться или закончиться задаче раньше или позже указываемой даты. Умеренно жесткие ограничения учитывают зависимости между задачами. К умеренно жестким ограничениям относятся:
· Окончание не позднее. При формировании графика выполнения проекта строительная организация ставит на выполнение задачи с этим ограничением таким образом, чтобы они оканчивались не позже указанной даты. Это ограничение накладывается автоматически, если Вы укажете дату окончания задачи в проекте с формированием графика выполнения от даты завершения проекта.
· Начало не позднее. Задача с этим ограничением должна быть начата не позднее указанной даты. Это ограничение накладывается автоматически, если Вы укажете дату начала задачи в проекте с формированием графика выполнения от даты завершения проекта.
· Окончание не ранее. Задача с этим ограничением не может быть завершена ранее указанной даты. Это ограничение накладывается автоматически, если Вы укажете дату окончания задачи в проекте с формированием графика выполнения от даты начала проекта.
· Начало не ранее. Задача с этим ограничением не может быть начата ранее указанной даты. Это ограничение накладывается автоматически, если Вы укажете дату начала задачи в проекте с формированием графика выполнения от даты начала проекта.
Одними из основных частично управляемых рисков являются ресурсы. Ресурс — любая допускающая переменное значение составляющая, которая требуется для выполнения работы и может служить ограничением для проекта.
Выделяются две основные группы ресурсов: 1. трудовые ресурсы. 2. материальные ресурсы. 3. затратные ресурсы. Трудовые ресурсы — это люди и оборудование, которые выполняют работу, необходимую для завершения задач проекта.
Материальные ресурсы — это различные материалы, комплектующие и другие предметы потребления, используемые для выполнения задач проекта. При использовании материальных ресурсов в проекте затрачивается не рабочее время ресурса, а сам ресурс.Для материального ресурса нельзя указать его максимальное количество.
Затратные ресурсы — этот тип ресурсов позволяет описать различные пути финансирования или расхода финансовых средств проекта. Данный ресурс часто используется для описания подрядных организаций либо инвесторов проекта. Объемы финансирования указываются при назначении ресурса на работу проекта. Денежные ресурсы — ресурсы типа Cost (Стоимость). Эти ресурсы могут назначаться на задачи проекта и имеют финансовое измерение (в денежных единицах).
Неуправляемые (жесткие) ограничения. Ограничения этой группы не учитывают зависимостей между задачами и жестко привязывают задачу к конкретной дате. К жестким ограничениям относятся:
· Фиксированное начало. Это ограничение жестко устанавливает дату начала задачи.
· Фиксированное окончание. Это ограничение жестко устанавливает дату завершения задачи.
Если для задачи не принципиально когда начнется или авершится задача, на нее не следует накладывать жестких ограничений. Накладывая жесткие ограничения, Вы лишаете себя выгоды от автоматического пересчета плана проекта. Если ограничение не является необходимым — измените его.
Такие ограничения как: нормы, правила, технологии, внешнее окружение, политика, экономика, этика, культура и др. являются примерами неуправляемых ограничений проекта.
В редких случаях существуют физические ограничения, когда выполнение обычно параллельных операций ограничивается условиями контракта или окружающей среды. Например, реконструкция отсека корабля дает возможность выполнять операцию только одному человеку из-за ограниченного пространства. Процедура управления физическими ограничениями такая же, как и при управлении ограничениями на количество ресурсов.
Одним из жестких ограничений являются, нормы и правила. Строительные нормы и правила (СНиП) — совокупность принятых органами исполнительной власти нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, а также инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.
Также существуют технические или логические ограничения.
Эти ограничения обычно связаны с последовательностью, в которой должны выполняться операции проекта. Технические ограничения показаны в сети проекта. Сеть проекта для каркаса дома должна отражать последовательность трех операций: (1) заливка фундамента, (2) строительство каркаса, (3) возведение крыши. В сети для проекта нового программного обеспечения можно последовательно расположить операции: (1) проектирования, (2) кодирования, (3) испытания в сети. Другими словами, вы логически не можете выполнить операцию 2, пока не завершится операция 1 и т.д. (Рисунок 2).
Рисунок 3. Технические ограничения проекта
Жесткие ограничения приводят к рискам проекта и к необходимости их обязательного учета.
Источник: studbooks.net
