Определение процента готовности объекта незавершенного строительства

вопрос по процентам площади застройки и готовности обекта

а вот «объект незавершенного строительства» — это уже конкретика.

я несколько раз проворачивал такой фокус (правда в другой плоскости, но, как говорится, «только в профиль») с промежуточной регистрацией незавершенки.
из документов нужен «проект» и «разрешение на строительство»*.

*согласно ГрадК — если предполагаемое строение требует эти документы (что было в моих случаях) — то представляем. но в случае ИЖС попроще, и «проект» можно нарисовать самому на листке из тетради (главное написать заголовок — «Проект . «).

на основании представленного в роскадастр земельного документа и «проекта» регистрируем незавершенку (в заявлении пишем «для совершения сделки») и далее обходимся без пресловутых %.

по факту незавершенка может представлять собой котлован, фундамент и т.п. часть здания. была информация что незавершенкой признавали разбивочные работы, но ИМХО лучше не шутить.

Как продать недострой/незавершенку в Приднестровье

и если с ИЖС более-менее понятно (на глазок), то с ЮЛ еще более понятно: есть проект (который кстати объект основных средств по бух и налог учету), и если проект стоит пяток зеленых лямов — то факт его наличия (подтверждается договором с проектировщиком и платежом) — является основанием для обращения за выкупом земли. ничего личного — ПБУ 06/11.
все остальное — слова.

в КК я помню максимальный (предельный) процент застройки ЗУ, но не минимальный.
грубо наличие дощатого сортира на ЗУ делает участок строительной площадкой.

посему придумки процентов не имеют под собой правовых норм.

«Фима, ты говоришь обидно!» (С)
если такая уверенность в себе — зачем поднимать вопрос на форуме? велкам к зубрам права и они за достойные деньги развеют сомнения в ту или иную сторону.

а чтобы лично мне не было обидно, я замечу, что требования ОМС направлены на предотвращение спекуляции земельными участками. и с этой позиции ваши вопросы открывают истинную цель «правдоискательства».

21-Николаев > А тут еще проще. Максимальный процент застройки не должен быть более 60%, исключение составляет ижс, где % не более 50. Минимальный процент не регламентируется т.к. это было бы в противоречии к п.2 ст.1 ГК РФ Статья 1. Основные начала гражданского законодательства 2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

21-Николаев > А тут еще проще. Максимальный процент застройки не должен быть более 60%, исключение составляет ижс, где % не более 50. Минимальный процент не регламентируется т.к. это было бы в противоречии к п.2 ст.1 ГК РФ Статья 1. Основные начала гражданского законодательства 2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Учет основных средств в 1С 8.3: пошаговая инструкция

да. если участок пришел по переуступке — то пришли ВСЕ права и ОБЯЗАННОСТИ всех арендаторов (а их может быть цепочка — надо копать). как-то обременения по инвестиционным договорам (построить и оборудовать школу или садик) и т.п.
я сам по поручению Домбровского поднимал контракты и нес к главе разблюдовку кто и почем что обещал сделать из социалки. и всем было глубоко пофиг на первый или второй арендаторы. надо начинать не с ТЭО а с ПСД (стадии «проект»).

Может стоит официально запросить администрацию на предмет наличия проектной документации и технико экономических

34-Николаев >ПСД = проектно-сметная документация — СП 81-01-94 «Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации» — СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектно-сметной документации». + ГОСТ 21.101, ОСТ 25 1271-87 и т.п. список более чем неполный.

Источник

Оценка незавершенного строительства: нюансы процедуры

Незавершенное строительство или незавершенка – это объекты недвижимости, представляющие собой недостроенные здания или не до конца возведенные сооружения, которые не готовы к эксплуатации и не способные приносить доход в существующем виде. Однако они активно продаются и покупаются как целыми, так и по частям на современном рынке, поэтому так важна объективная оценка незавершенного строительства для установления цены сделки, которая бы устроила обе стороны.

Сложности оценки незавершенного строительства

В сложившейся мировой практике недостроенные объекты редко обладают функциональностью, также невозможно получение прибыли в виде ренты и поиск объявлений о продаже аналогичных зданий и сооружений с соответствующим процентом готовности. Именно по этой причине оценка незавершенки является трудоемкой задачей, требующей от оценщика специальных знаний и опыта, чтобы точно классифицировать объект, выделить основные параметры, непосредственно оказывающие влияние на итоговую цену, и выбрать методические подходы, способные наиболее точно отразить рыночную стоимость.

Основные сложности при оценке незавершенного строительства состоят в следующем:

• использоваться по своему назначению объект не может – на данной стадии он не является доходной недвижимостью;
• особые финансовые условия – объект требует серьезных инвестиций и внушительного периода на завершение строительства;
• сложности юридического характера – нет четкой процедуры долевого разделения, возможность оспаривания прав собственности, так как претендовать на один объект могут сразу несколько правообладателей;
• сложность в определении физического состояния и ускоренный износ конструктивных элементов – чем больше времени прошло с момента прекращения строительства, тем сложнее рассчитать процент износа, так как негативные внешние факторы оказывают усиленное воздействие на конструкции объекта, особенно при отсутствии кровли, перекрытий и проемов.

Цели оценки незавершенки

От того, насколько правильно будет сформулирована заказчиком оценки цель, зависит:

• вид определяемой стоимости;
• выбор методических подходов и оценочных процедур;
• стоимость услуг оценочной компании;
• сроки оценки;
• объем пакета документов.

Стоимость незавершенного строительством объекта, определенная для разных целей, может отличаться от рыночной. Будьте готовы в беседе с оценщиком максимально четко определить задачу, чтобы он прописал в договоре об оценке цель:

• для отражения рыночной и строительной ценовой ситуации;
• определения перспектив использования;
• для более эффективного распоряжения земельным участком, отведенного к объекту;
• для получения кредитных средств на завершение строительства под залог незавершенки;
• для оформления договоров купли-продажи;
• для страхования или определения нанесенного ущерба;
• для целей бухгалтерского учета – при постановке на баланс, внесения в уставный фонд;
• для оплаты госпошлины при вступлении в права наследства;
• для реорганизации или реструктуризации предприятия;
• для определения инвестиционной привлекательности.

Оценка незавершенного строительства при помощи онлайн калькулятора или «на глазок» невозможна. Вам однозначно не обойтись без помощи профессионального независимого оценщика независимо от цели, для которой определяется стоимость.

Оценка незавершенного строительства: основные особенности

При необходимости оценить незавершенное строительство следует выяснить, чем объясняют независимые оценщики различия в стоимости даже визуально схожих недостроев и с одним процентом готовности:

• особое внимание обращается на срок действия разрешительной документации на подключение инженерного обеспечения объекта – обратите внимание, что по истечении 5 лет для подключения к сетям канализации, водо-, газо- и электроснабжения снова потребуется время на согласование и средства на получение этих документов;
• на стоимость влияет местоположение и экономическая привлекательность земельного участка, на котором объект расположен – бывает более выгодно приобрести участок с недостроем в центре города, разобрать его и отстроить новое;
• обратите внимание на классификацию объекта – наиболее перспективной считается жилая недвижимость, административные и торговые здания, а вот с производственными объектами ситуация не столь радужная;
• год начала строительства и момент его остановки, группа капитальности и процент готовности, а также физическое состояние;
• удобство расположения в зависимости от существующей застройки и возможности продолжать строительство – требуется объективная оценка удобства строительной площадки и подъездных путей.

Чаще всего при оценке незавершенного строительства применяется затратный и доходный подходы, а также их комбинирование.

Если у Вас возникли какие-либо вопросы или Вы хотите заказать профессиональную оценку у специалистов нашей компании просто позвоните по телефону

Наши специалисты всегда на связи. Если у Вас возникли вопросы или Вы хотите заказать независимую оценку – позвоните нам или оставьте заявку!

Документы для оценки

Чтобы оценить незавершенное строительство вам следует подготовить пакет документов для предоставления оценщику:

Приведенный перечень документов может быть расширен по требованию оценщика. Обратите также внимание на срок действия определенной стоимости объекта незавершенного строительством – он не должен превышать 6 месяцев с даты составления Отчета.

К кому обратиться за оценкой незавершенного строительства

В компании «Центр Делового Консультирования» об оценке незавершенного строительства профессиональные оценщики с многолетним и безупречным опытом на отечественном рынке оценки знают многое. За 12 лет работы с недвижимостью мы смогли зарекомендовать себя как надежный и ответственный партнер. Наши отчеты принимают многие банки страны. Со стоимостью, определенной нами, считаются отечественные и зарубежные инвесторы.

При необходимости оценить незавершенку для любой цели и в кратчайшие сроки обращайтесь в «ЦДК»! Вы сможете убедиться, что мы умеем работать оперативно и слаженно. На основании определенной нашими независимыми оценщиками стоимости вы смело можете строить дальнейший прогноз и определить перспективность сделки:

Источник