Определение степени готовности незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов. Одним из наиболее важных для оценщика аспектов является возможность незавершенной постройки выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства в этих случаях, как правило, использует затратный и доходный подход.

Отчет об оценке, предоставленный нашей компанией, соответствует Федеральному закону №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3 и №7).

Источник: gor-ocenka.ru

Определение степени готовности незавершенного строительства

Коэффициент нарастания затрат отражает степень готовности изделий. При равномерных затратах на производство он определяется по формуле [c.134]

Оценка незавершенного строительства

Норма оборотных средств по незавершенному производству устанавливается исходя из продолжительности производственного цикла (Яц) и степени готовности изделий, которая выражается через коэффициент нарастания затрат (Л»н). Этот коэффициент характеризует степень готовности продукции и обусловлен тем, что затраты на производство осуществляются не одновременно, а в течение всего производственного цикла и последующие затраты наслаиваются на первоначальные. Коэффициент нарастания затрат всегда больше 0 и меньше 1. [c.160]

Таким образом, норматив оборотных средств в незавершенном производстве зависит от суточного объема производимой продукции, длительности производственного цикла и коэффициента нарастания затрат. Он характеризует степень готовности изделия и определяется отношением себестоимости незавершенного производства к себестоимости готовой продукции. [c.32]

Размер таких платежей планируется с учетом задолженности на начало планируемого года, сумм, получаемых в планируемом периоде (исходя из условий договора и степени готовности изделий), а также платежей, которые должны быть зачтены при сдаче готовой продукции. [c.106]

Для определения нормы оборотных средств по незавершенному производству кроме данных о продолжительности производственного цикла необходимо знать степень готовности изделий. Ее отражает так называемый коэффициент нарастания затрат. На предприятиях, где затраты на обработку осуществляются равномерно, коэффициент нарастания затрат «ар определяется по форму- [c.112]

Степень готовности изделия в незавершенном производстве для любого момента можно определять по отношению суммы произведенных затрат на обрабатываемое изделие к полной сумме затрат на это изделие в готовом виде. Коэффициент нарастания затрат в незавершенном производстве (К) для единицы или партии изделий можно рассчитать по формуле [c.336]

Следующий период в жизненном цикле программного изделия, имеющий отношение к группе планирования, связан с принятием решения о целесообразности широкого распространения изделия. Рекомендация дается группой испытаний, а если решение о выпуске принято без ее согласия, то группу испытаний просят дать заключение о степени готовности изделия. При этом группа планирования анализирует отчет группы испытаний и вновь выясняет у нее степень соблюдения соглашения о требованиях. Для принятия решения о распространении изделия всегда требуется согласие [c.79]

Опытные образцы, изготовленные на основании технического проекта, проходят эксплуатационные испытания. По их результатам дастся заключение о степени готовности к запуску нового изделия в производство. [c.96]

Химическая продукция в зависимости от степени готовности подразделяется на готовую продукцию и продукцию, не законченную производством, так называемое незавершенное производство. К готовой относится продукция, прошедшая все стадии производственного процесса, предусмотренные технологическим регламентом, полностью укомплектованная и точно соответствующая требованиям ГОСТа или техническим условиям, принятая отделом технического контроля и отделом сбыта, сданная на склад готовых изделий или принятая на месте производства представителями заказчика. [c.256]

Анализ современных направлений в обеспечении эффективного перехода на выпуск новой продукции позволяет сделать следующие основные выводы с усложнением техники все более возрастает влияние качества отработки технической документации на быстроту обновления номенклатуры выпускаемых изделий уровень исходной оснащенности технологических процессов (процент сданной производству к началу освоения оснастки и степень готовности специализированного оборудования) должен быть для успешного освоения новой продукции достаточно высоким на выбор метода перехода оказывают непосредственное влияние особенности осваиваемой техники, уровень специализации и разделения труда между отраслями и производственными объединениями. [c.82]

Интенсификация процессов освоения зависит от степени готовности предприятия к выпуску большой номенклатуры новых изделий, на которую, в свою очередь, в значительной мере влияет качество технологической подготовки производства, являющейся решающей фа зой ПП. [c.40]

Коэффициент крутизны Ь кривой освоения характери-рует уровень темпа относительного снижения экономических показателей и зависит от степени готовности производства к промышленному освоению, от новизны изделий и сложности технологического процесса. [c.126]

Для такой оценки используют информацию о количестве изделий или деталей, не законченных обработкой, об их местонахождении и степени готовности. Затем складывают затраты по материалам и заработной плате по нормам и расценкам тех операций обработки, которые изделие (деталь) уже прошло. Такой расчет производится по всем не законченным производством изделиям, работам или услугам. [c.319]

В учете объектом калькулирования признается продукт производства (деталь, узел, изделие, группы однородных изделий), технологическая фаза (передел, производство), стадия и пр., т.е. продукция разной степени готовности, виды работ или услуг. [c.253]

Поскольку при исчислении величины валового оборота каждый полуфабрикат включается в расчет несколько раз (столько раз, сколько происходит передача включающего его изделия другому цеху или подразделению), показатель этот имеет весьма ограниченную значимость, являясь лишь индикатором длины производственного цикла по сравнению с производственным циклом аналогичных предприятий. Например, если предприятия А и В произвели товарной продукции на одинаковую сумму, а объемы валового оборота у первого существенно больше, чем у второго, сторонний аналитик может сделать вывод, что, скорее всего, на предприятии А продукция прошла больше цеховых циклов, а предприятие В, возможно, закупает полуфабрикаты в какой-то степени готовности на стороне. [c.298]

При планировании технической подготовки производства наибольшие трудности возникают в определении объема конструкторской работы и разработке технологических процессов. Передовые энергомашиностроительные заводы определяют объем проектирования исходя из степени освоенности на заводе проектируемого изделия, узла конструктивной сложности изделия, узла, детали количества и форматов чертежей степени готовности чертежей, начатых в предшествующие периоды. [c.118]

ГОТОВНОСТЬ ПРОМЫШЛЕННОЙ ПРОДУКЦИИ — совокупность признаков, определяющих степень законченности обработки предметов труда на данном предприятии. По степени готовности различают незавершенное производство (продукцию в незавершенном производстве) — предметы труда, поступившие в производственный процесс в каком-либо цехе предприятия, но их обработка в данном цехе еще не закончена полуфабрикаты — предметы труда, обработка которых в каком-либо цехе предприятия закончена, но должна быть продолжена в других цехах изделия готовые — продукт труда, обработка которого на данном предприятии полностью закончена, укомплектована и соответствует действующим стандартам и техническим условиям. [c.138]

Коэффициент крутизны кривой освоения Ъ характеризует темп относительного снижения экономических показателей в зависимости от новизны и сложности конструкций и технологического процесса, от степени готовности предприятия к освоению изделия. Чем меньше значение коэффициента, тем больше крутизна кривой, отражающей динамику показателя. v [c.54]

Оценивается степень готовности незавершенного производства на основе соотношения трудоемкости уже выполненных работ к трудоемкости готового изделия. Так, если готовность изделия равна 40%, а его цена — 3 млн руб., то стоимость незавершенного производства составляет 1,2 млн руб. (3 х 0,4). Метод используется в мелкосерийном и единичном производствах. 2. Переоценка незавершенного производства в оптовые цены по коэффициентам, характеризующим соотношение стоимости готовых изделий в оптовых ценах и фактической себестоимости тех же изделий. [c.43]

В условиях объединений появляется возможность решения ряда принципиальных вопросов, связанных с повышением эффективности НИР и ОКР. К ним относятся вопросы, связанные с устранением диспропорций между производственным процессом и научно-техническим потенциалом НИИ, КБ и НПО, что обеспечивает условия для реализации научно-технических достижений организацией комплексных целевых научно-технических программ как по ПО и НПО, так и на уровне отрасли созданием единой системы оценки научно-технического уровня новых разработок и аттестации качества новой продукции разработкой и регламентацией методов и процедур принятия решений по организации исследований, конструирования и производственному освоению научно-технических достижений совершенствованием средств и методов контроля за ходом работ по созданию и внедрению новой техники доведением разрабатываемых изделий до высокой степени готовности путем отработки их в условиях, близких к серийному производству, и др. [c.111]

Степень готовности продукции в незавершенном производстве зависит от нарастания затрат по стадиям производства. Показатель степени готовности продукции, как и показатель нарастания затрат, выражается при помощи коэффициента нарастания затрат или коэффициента готовности изделий. [c.336]

Обычно в каждый данный момент в процессе производства находятся изделия разной степени готовности. Средняя степень готовности находящихся в незавершенном производстве изделий либо степень готовности всех запасов или всего задела незавершенного производства (/С.— средний коэффициент нарастания затрат в незавершенном производстве) может быть определена как средневзвешенная степеней готовности (коэффициентов нарастания затрат в производстве) отдельных изделий [c.336]

Формула расчета аналогична формуле определения степени готовности единицы или партии одного вида изделий [c.337]

Если в составе незавершенного производства имеются затраты по выпуску изделий, не имеющих сбыта, или сверхплановые затраты по выпуску изделий, имеющих ограниченный сбыт, то при расчете берут остаток незавершенного производства и полуфабрикатов, уменьшенный на сумму указанных затрат. Кроме того, к некредитуемым затратам в промышленном незавершенном производстве и полуфабрикатах относятся а) затраты по аннулированным заказам б) затраты по снятым с производства отдельным видам продукции — в сумме, превышающей разрешенную к кредитованию в) затраты в незавершенном производстве и полуфабрикатах по заказам собственного капитального строительства, не имеющим титулов г) не снятые с незавершенного производства брак и неликвиды д) затраты, покрываемые сверхплановыми платежами заказчиков по частичной готовности е) затраты в сумме платежных требований, выставленных на заказчиков (для получения платежей по степени готовности), принятой в обеспечение кредита под расчетные документы в пути, за вычетом процента скидки на некредитуемые элементы отпускной цены ж) сверхплановые за- [c.379]

Валовая продукция основной деятельности самостоятельных промышленных предприятий и объединений, как правило, рассчитывается по заводскому методу — как стоимость продуктов, отпущенных или предназначенных для отпуска на сторону, и прироста остатков их незавершенного производства. При ее расчете произведенные продукты принято классифицировать по степени готовности на готовые изделия, полуфабрикаты и незавершенное производство. Полуфабрикатом считается такой продукт, который закончен производством в одном цехе (подразделении), но на данном предприятии может подвергнуться дальнейшей обработке в другом цехе (подразделении). В стоимость валовой продукции промышленного предприятия входят стоимость готовых изделий и полуфабрикатов, отпущенных или предназначенных к отпуску на сторону, стоимость оказанных на сторону промышленных услуг (работ) и прирост остатков полуфабрикатов и незавершенного производства. [c.67]

Коэффициент нарастания затрат в незавершенном производстве q3 характеризует степень готовности продукции, находящейся в незавершенном производстве, и определяется отношением суммы производственных затрат на незаконченные изделия (т. е. себестоимости незавершенного производства) С3 к плановой фабрично-заводской себестоимости данного изделия С , т. е. 3 = С9 СП. При условии равномерного нарастания затрат этот коэффициент определяется по формуле [c.177]

Степень и момент готовности изделий [c.46]

Продукты труда по степени готовности могут быть трех видов готовые изделия, полуфабрикаты и незавершенное производство. [c.46]

Степень (момент) готовности изделий 46 [c.316]

Хозяйственный расчет филиалов объединений не тождествен хозрасчету, осуществляемому внутри завода или фабрики как первичной хозрасчетной единицы. Он несомненно шире и полнее. Заводы и фабрики, вошедшие в состав объединения, теряют право основного хозрасчетного звена, но остаются основным производственно-технологическим звеном. В отличие от цеха они имеют сравнительно более завершенный цикл производства, производят изделия с большей степенью готовности, гораздо полнее окупают затраты на производство, и поэтому их хозрасчетные отношения шире и сложнее. Филиалы объединения имеют меньшую хозяйственную самостоятельность по сравнению с основной хозрасчетной единицей, но несравнимо более широкую, нежели имеют цехи, тем более участки или бригады. [c.321]

Продажа опытных образцов новых изделий либо оборудования без предварительного их патентования и оформления приоритета на них чаще всего является вынужденным шагом, который характерен для малых инновационных предприятий разных форм собственности и индивидуальных предпринимателей, не способных мобилизовать собственные либо заемные средства для более капиталоемких, но в долгосрочном плане и более выгодных способов коммерческой реализации контролируемых ими новшеств. Кроме того, у таких хозяйствующих субъектов просто не хватает терпения их потребительские планы на ближайшее будущее обгоняют вероятные сроки получения доходов от более последовательных форм коммерциализации их еще не запатентованных и промышленно не освоенных (и не доработанных до соответствующей степени готовности) новых технологий. [c.9]

Характеристика работ. Покрытие поверхностей резервуаров, отстойников, цистерн, другого оборудования, изделий и деталей эпоксидными и другими смолами, лаками, пенопластом и другими материалами. Заливка в горячие трубы и детали эпоксидного или другою компаунда при вращении труб и деталей. Проверка качества полимеризации защитного покрытия труб и деталей. Приготовление компаундов на основе смол с добавлением различных отвердителей и других компаундов. Определение степени готовности компаундов. [c.106]

Незавершенное производство на конец апреля пересчитывается в количественных показателях. Согласно исходным данным, в незавершенном производстве осталось 6800 шт. преформ. Материальные затраты по ним произведены полностью. Степень готовности незавершенного производства равна 50%. Поэтому материальные затраты в незавершенном производстве на начало периода составляют 6800 изделий, не завершенных производством, а добавленные затраты — 6800 у.е. х 0,5 = 3400 изделий, не завершенных производством. [c.29]

Продукцию следует различать по степени готовности с точки зрения производственного цикла данного предприятия и с точки зрения потребностей потребления. Изделие, законченное с точки зрения производственного цикла данного предприятия, является готовой продукцией (ГП) и производится для реализации внешним потребителям.

Готовая продукция является частью товарной продукции предприятия (ТП). Сюда же входят также изделия, даже незаконченные с точки зрения производственного цикла данного предприятия, но предназначенные для отпуска на сторону или конечного потребления на данном предприятии. Например, черновое необработанное литье, произведенное машиностроительным заводом и отпущенное другим потребителям, является товарной. продукцией, хотя оно и не прошло всего производственного цикла данного завода. Та часть литья, которая будет использована на самом предприятии для выпуска другой его продукции, товарной продукцией не является. Но та часть, которая передана стороннему потребителю, уже прошла полный технологический производственный цикл, необходимый, с точки зрения этого потребителя, поэтому для анализируемого предприятия она включается в объем товарной продукции. Кроме того, в состав товарной продукции включаются инструменты, приспособления и работы (услуги), реализуе- [c.296]

Номенклатура построена по правилу распределения товаров по степени их обработки — от сырьевых товаров к полуфабрикатам и к готовым изделиям. При этом обычно пошлина растет по степени готовности товаров —- I раздел ГС «Живые животные и продукция животноводства», X раздел «Бумажная масса из древесины или других цел-люлозо-волокнистых материалов макулатуры. » и XXI раздел «Произведения искусства, предметы для коллекционирования и антиквариат». Разделы в ГС нумеруются римскими цифрами. [c.114]

Система отсрочки . В соответствии с требованиями рынка и связанной с этим диверсификацией производства номенклатура выпускаемых предприятием изделий должна быть очень широкой, сами изделия включают большое число деталей и сборочных единиц, а длительность их производственного цикла значительно превосходит допустимые сроки поставки. Однако время поставки можно использовать для того, чтобы из ограниченного числа основных компонентов (модулей.высокой степени готовности), заранее произведенных, собрать конечное изделие, необходимое клиенту. Это метод, основанный на наиболее позднем специфицировании конечного изделия на заказ, обозначается как система отсрочки (postponement). [c.519]

И. незавершенного произ-ва имеет важное значение для определения фактич. себестоимости его остатков и уточнения данных текущего учета. Проверяется в натуре наличие и состояние находящихся в произ-ве и не законченных обработкой материальных ценностей, различных в разных отраслях х-ва.

Так, в пром. предприятиях инвентаризуются заделы (разные смеси, детали, узлы, агрегаты и т. д.), изделия, обработка и сборка к-рых еще не закончена, готовые изделия, не полностью укомплектованные и не сданные на склад готовой продукции в с.-х. предприятиях — озимые посевы, удобрение почвы под урожай будущего года, зябь, пары, необмолоченные культуры урожая текущего года и т. п. Как правило, И. проводится одновременно на всех этапах, стадиях, переделах и операциях произ-ва по ходу технологич. процесса. Перед началом ее принимаются меры к тому, чтобы цехи сдали на склад ненужные им материалы, покупные полуфабрикаты и детали и передали по назначению все детали, узлы и агрегаты, обработка к-рых на данной стадии произ-ва закончена очистили все рабочие места от бракованных деталей и отходов и подготовили для проверки заделы и не законченные обработкой изделия, годность к-рых вызывает сомнение привели в порядок все остатки незавершенного произ-ва. Инвентаризационные описи проверенных по количеству и качеству полноценных объектов составляются по каждому цеху (отделению) с указанием наименования заделов, стадии их обработки или степени готовности, количества или объема. Находящиеся у рабочих мест сырье, материалы и покупные полуфабрикаты, не подвергавшиеся обработке и, т. о., не относящиеся к незавершенному произ-ву, включаются в отдельные описи. О выявленном браке деталей работники технич. контроля составляют акт (извещение о браке). В состав незавершенного произ-ва бракованные изделия не включаются. [c.454]

Порядок учета производственных затрат и исчисления себестоимости зависит от особенностей организации и технологии произ-ва. В отраслях добывающей пром-сти с непродолжительным производственным циклом и незначительными остатками незавершенного произ-ва себестоимость продукции определяется суммой производственных затрат отчетного периода (наличие остатков незавершенного произ-ва в расчет не принимается). В тех отраслях обрабатывающей пром-сти, где сырье проходит ряд последовательных стадий обработки (переделов) — черной металлургии, текстильной пром-сти и др., — применяется попередель-ный метод учета затрат и калькулирования себестоимости продукции исчисляется себестоимость не только готовой продукции, но н полуфабрикатов разной степени готовности, причем затраты распределяются как по видам продукции и переделам, так и между незавершенным произ-вом и выпуском продукции. В тех отраслях промышленности, где готовые изделия получаются путем механич. сборки частичных продуктов (деталей) машиностроении, обувной пром-сти и др., перечень объектов К. с. (номенклатура внутризаводских производственных заказов) зависит от ассортимента изделий и особенностей организации произ-ва. В индивидуальных и мелкосерийных произ-вах применяется позаказный метод учета затрат и калькулирования себе- [c.499]

Источник: economy-ru.info

Признание права на незавершенное строительство

Дело в том, что недостроенные объекты недвижимости, особенно с давно прекращенным строительством, подвержены износу и повреждению в большей мере, чем готовые объекты. Отсутствие части необходимых систем или конструкций здания приведет к усиленному воздействию негативных внешних факторов на внутренние элементы и будет способствовать ускоренному износу и повреждению объекта. Например, отсутствие кровли приведет к усиленному воздействию воды на внутренние конструкции здания, которые не рассчитаны на длительную эксплуатацию в таких условиях (см. Определение износа при оценке недвижимости).
Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.

ИФНС будет начислять налог только в том случае, если ваша доля в праве будет зарегистрирована в ЕГРН. И если даже она и будет зарегистрирована, то налог будет небольшим, так как он будет рассчитываться от кадастровой стоимости недостроенного объекта (квартиры).

Ввиду развивающейся и в то же время различающейся судебной практики по объектам незавершенного строительства, степень готовности не регламентирована детально. Но признать право собственности на объект незавершенного строительства можно в случае возможности составления кадастрового паспорта на объект, то есть наличия признаков недвижимости (недвижимость отличает от движимых вещей то, что она прочно связана с землей). То есть котлован не является объектом незавершенного строительства.

Источник: www.dvitex.ru

Акт о степени готовности не завершенного строительством жилого дома (квартиры)

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

Жилищное право > Оформление недвижимости > Незавершенка в строительстве: основные особенности

Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание – задача трудная и весьма затратная.

Те, кто все-таки затеял это нелегкое предприятие, но не смог довести дело до конца, сталкиваются с такой проблемой, как незавершенка в строительстве.

Как зарегистрировать объект, какой набор документов необходимо подготовить для того, чтобы реализовать либо передать недострой, расскажем далее.

Какое здание считается незавершенным?

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство». Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам. Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать. Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, которая в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

• продать;
• подарить;
• передать в наследство;
• обменять;
• заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

• Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
• Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
• Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
• Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.). Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное.

Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и какие понадобятся документы.

Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

• описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
• разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
• документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
• техпаспорт из БТИ;
• смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
• кадастровый план земельной территории;
• документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
• документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
• квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
• заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде.

Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации.

Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.

Продажа незавершенного строительства

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности.

Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход.

Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

1. Незавершенное здание – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
2. Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
3. Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
4. Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
5. Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Продажа на рынке недвижимости незавершенное здание

Из последнего пункта вытекает главная сложность, с которой имеет дело владелец незавершенки: являясь собственником и участка, и стоящего на нем здания, он не может продать их разным покупателям.

Законодательством закреплено обязательное требование: земля и недостроенный объект должны быть переданы одному владельцу одномоментно. При этом количество заключенных договоров не играет существенной роли.

Закрепляя сделку, можно составить один документ, можно и два.

Для того чтобы составить договор купли-продажи и передать земельный участок с незавершенным строительным объектом, необходимо иметь в наличии:

• кадастровый паспорт земли;
• правоустанавливающий документ на участок и незавершенку;
• разрешение на возведение постройки;
• проектную документацию, смету;
• выписку из ЕГРП.

Передача незавершенного строительства

Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.

Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства.

Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения.

Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.

Незавершенный объект может быть передан раньше завершения работ:

1. При смене подрядчика. Объект переходит от строительной фирмы, которая вела работы на незавершенке, другой подрядной организации. Для этого ставится в известность заказчик и оформляется дополнительный договор.
2. При продаже объекта и смене владельца. В процессе сделки стороны составляют передаточный акт, который прикрепляется к договору купли-продажи. подобного документа обычно одинаковое: покупатель ознакомлен с нынешним состоянием объекта и не имеет никаких возражений. Это делается для того, чтобы пресечь возникновение споров по поводу незавершенности объекта.
3. При банкротстве застройщика. По большей части такие случаи возникают в сфере жилищного долевого строительства. Застройщик, объявивший о своей несостоятельности, передает права на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу. Такое учреждение создают сами дольщики.

В каждом случае важно, чтобы незавершенное здание значилось в Едином государственном реестре прав. Только при выполнении этого обязательного условия можно будет передать объект.

Таким образом, прежде чем осуществить передачу незавершенки, нужно позаботиться о решении первоочередного вопроса – регистрации права собственности в государственных органах.

Почему незавершенку не торопятся регистрировать

Незавершенка, как и любая недвижимость, подлежит налогообложению.

С регистрацией объекта у собственника появляются не только права (совершать сделки – продавать, передавать, дарить объект), но и обязанности. из них – обязанность платить налог на имущество.

Конечно, мало кому нравится такая перспектива, поэтому владельцы незавершенок не торопятся регистрировать объект, отодвигая этот момент как можно дольше.

К сведению, применение налогообложения в отношении объектов незавершенного строительства имеет свои особенности. Они определяются властями регионов РФ, которые устанавливают налоговую базу, ставки и список лиц, которые могут рассчитывать на льготы.

ИФНС определяет размер налога и уведомляет об этом налогоплательщика, отправляя ему платежные документы. Согласно закону, инспекция обязана сделать это не позднее, чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если же никакого сигнала от налоговой не поступило, собственник незавершенного объекта должен сам донести до инспекции информацию, что владеет недостроем.

1. Налог на имущество по незавершенному объекту для физических лиц. Налоговая база рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта на начало года за минусом вычетов (п. 3-6 ст. 403 НК РФ). В переходный период, который действует на территории всех субъектов РФ, базой служит кадастровая или инвентаризационная стоимость. Ставка налога при расчете от кадастровой стоимости устанавливается исходя из предназначения и цены объекта (0,1% — для жилья, 2% — для административно-торговых и высоких по стоимости объектов (более 300 млн. руб.), 0,5% — для других). Если же основываться на инвентаризационной стоимости, то на налоговую ставку влияет только стоимость постройки (0,1% — до 300 тысяч руб., 0,1-0,3% — 300-500 тысяч руб., 0,3–2% — от 500 тысяч руб.).
2. Налог на имущество по незавершенному объекту для юридических лиц. Юрлицо может избежать налогообложения своего недостроенного объекта, но ровно до тех пор, пока он не готов к введению в эксплуатацию. Насколько готово к этому здание, решает само юридическое лицо, но долго оттягивать этот момент не удастся. Если застройщик не будет вкладывать средства в завершение проекта, то налоговая инспекция может через суд добиться налогообложения незавершенки.

Исходя из вышесказанного, несложно догадаться, что застройщики не горят желанием регистрировать объект, дабы избежать лишних затрат в виде имущественного налога.

Логика проста: нет права на постройку, значит, нет и самой постройки и нет нужды в отчете перед государством.

Во многих регионах РФ владельцы незавершенок в строительстве вовсе не регистрируют здания и идут на этот шаг только после того, как налоговая инспекция выявила нарушение.

Стоит знать о том, что в отдельных случаях без регистрации никак не обойтись. К примеру, многодетным семьям, получившим от государства земельный участок, нужно зарегистрировать незавершенку в течение трех лет. В противном случае есть риск потерять выделенную землю.

Здания, на которых строительные работы пока не завершены, представляют собой особый вид недвижимых объектов.

По многим параметрам в их отношении применяется такой же режим, как к законченным капитальным строениям. Однако не обходится без отличительных нюансов, которые возникают из-за специфики статуса недостроя.

Их нужно учитывать при оформлении права на незавершенные объекты и оформлении сделок с ними.

Покупаем дом, незавершенный строительством:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

30 Апр 2018 kasjanenko 44

В каких случаях возможно признание права собственности на объект незавершенного строительства – юк

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства.

Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде.

Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

Что подразумевается под объектом незавершенного строительства

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

Можно ли стать собственником недостроенного жилья

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта.

Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства.

Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

Следует отметить, что дом, который не сдан в эксплуатацию, по юридическим нормам не является полноценным объектом недвижимости и рассматривается только как незавершенный строительный объект. Признать за собой право на такой объект можно только в суде.

В обзоре практики, утвержденной Президиумом ВС, разъяснено, что признание права собственности на недострой возможно через суд:

• гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
• участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

Если жилье находится в недостроенном и не принятом госкомиссией доме, и при этом оно не передано участнику, тогда ему может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры в этом доме. Во всех случаях обязательным условием является оплата всей суммы договора.

Принципиальное значение также имеет степень готовности объекта.

Следует учесть, что если произошла просто задержка строительства, или стройка находится на начальном этапе, во владение таким объектом вступить невозможно.

Суд примет и удовлетворит требование о признании права собственности на квартиру, если ее можно идентифицировать, т.е. определить ее месторасположение в возводимом доме, и имеются данные о ее площади.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80 %-90 %.

В судебной практике имеются единичные примеры, когда удовлетворялись иски о признании права собственности на объект со степенью готовности порядка 75 %, но они скорее являются исключением, и рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

В какой суд можно подать иск

Для этой категории дел законодатель установил исключительную подсудность. Заявление можно подать в судебный орган, расположенный в одном районе со строительным объектом. Дольщики должны обращаться в суд общей юрисдикции, а организации – в Арбитраж.

С начала 2017 года подать иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно не только при непосредственном обращении в судебную инстанцию, но также через электронный портал Госуслуг, если имеется техническая возможность в суде.

Как признать за собой право собственности, если застройщик обанкротился

Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои средства в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

• на какой стадии строительства находится объект;
• приняла ли его госкомиссия;
• подписан или нет приемо-передаточный акт.

Если дом полностью построен и принят комиссией, а на руках у участника имеется акт, подписанный до того момента, как строительная фирма объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

Если строительство дома полностью не завершено, и он не принят комиссией, у дольщика остается совсем немного времени, чтобы оформить жилье в свою собственность. Ему нужно успеть обратиться в суд с исковым заявлением о признании доли в недостроенном доме до того времени, как в отношении строительной фирмы будет введена процедура наблюдения.

Если дело будет принято к производству до начала процедуры, суд обязан его рассмотреть и принять решение.

Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства, проверять соответствие фактического этапа с тем, который отражен в проектных документах, проверять финансовую отчетность застройщика.

Сегодня вся эта информация должна быть размещена на его официальной площадке.

Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

• долгое время не передает жилье участникам;
• не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
• имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Заметив неладное, необходимо сразу начинать действовать и обращаться в судебный орган. Признать право собственности на недострой намного проще в суде общей юрисдикции, чем в Арбитраже, которым рассматриваются все дела после начала процедуры банкротства.

Основные моменты, которые необходимо отразить в иске

Заявление пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

• название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
• данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
• сведения о застройщике (наименование компании, местонахождение);
• описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
• выдвигаемые требования;
• ссылки на законодательные акты, которые являются основанием для выставления требований;
• список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить документы:

• ДДУ (копия);
• копию иска для застройщика и других лиц;
• копию документа об оплате по договору;
• чек об оплате госпошлины;
• документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
• претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
• другие документы, служащие доказательством в деле.

Основными фигурантами дела являются участник строительства (истец) и строительная фирма (ответчик). При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства. Заявление принимается к производству не позже пяти дней после его подачи. Ну а далее обсудим последствия признания права собственности.

Дальнейшие действия дольщика

Если судебный орган вынесет решение в пользу участника, по прошествии месяца он может начинать процедуру регистрации объекта. Для этого нужно представить в регистрирующий орган или МФЦ:

• заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
• удостоверение своей личности;
• судебное решение;
• договор ДДУ.

Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации своего права на квартиру, дольщик становится полноправным владельцем недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

В данном вопросе много спорных моментов и нюансов, которые не может знать человек, далекий от юридической науки. Зато они хорошо известны адвокатам Общества защиты прав дольщиков, к которым вы можете обратиться за помощью. В разделе «Контакты» вы найдете все данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

Об утверждении Порядка проведения оценки и подготовки заключения, в которое включаются сведения о степени строительной готовности проблемного объекта, наличии (отсутствии) жилых помещений, в отношении которых отсутствуют договоры участия в долевом строительстве проблемного объекта, и расчет стоимости завершения строительства проблемного объекта, Постановление Правительства Вологодской области от 25 декабря 2017 года №1188

В целях обеспечения реализации положений закона Вологодской области N 4198-ОЗ от 4 октября 2017 года “О мерах государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Вологодской области и о внесении изменений в отдельные законы области” Правительство области постановляет:

1. Утвердить прилагаемый Порядок проведения оценки и подготовки заключения, в которое включаются сведения о степени строительной готовности проблемного объекта, наличии (отсутствии) жилых помещений, в отношении которых отсутствуют договоры участия в долевом строительстве проблемного объекта, и расчет стоимости завершения строительства проблемного объекта.

2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его принятия.

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, В КОТОРОЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ СВЕДЕНИЯ О СТЕПЕНИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ГОТОВНОСТИ ПРОБЛЕМНОГО ОБЪЕКТА, НАЛИЧИИ (ОТСУТСТВИИ) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, В ОТНОШЕНИИ КОТОРЫХ ОТСУТСТВУЮТ ДОГОВОРЫ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПРОБЛЕМНОГО ОБЪЕКТА, И РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ПРОБЛЕМНОГО ОБЪЕКТА (ДАЛЕЕ – ПОРЯДОК)

Порядок разработан в целях обеспечения реализации пункта 5 части 1 статьи 2 закона Вологодской области от 4 октября 2017 года N 4198-ОЗ “О мерах государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Вологодской области и о внесении изменений в отдельные законы области” (далее – закон области) и определяет процедуру проведения оценки проблемного объекта и подготовки заключения, в которое включаются сведения о степени строительной готовности проблемного объекта, наличии (отсутствии) жилых помещений, в отношении которых отсутствуют договоры участия в долевом строительстве проблемного объекта, и расчет стоимости завершения строительства проблемного объекта (далее – заключение).

Проведение оценки проблемного объекта и подготовка заключения организуются Департаментом строительства области (далее – Департамент).

Проведение оценки степени строительной готовности проблемного объекта (включая техническое состояние строительных конструкций) и расчет стоимости завершения строительства проблемного объекта (далее – оценка) обеспечиваются государственным казенным учреждением Вологодской области “Служба единого заказчика” (далее – Уполномоченное учреждение).

Департамент осуществляет подготовку сведений о наличии (отсутствии) жилых помещений, в отношении которых отсутствуют договоры участия в долевом строительстве проблемного объекта.

Срок проведения оценки и подготовки заключения не должен превышать 60 дней со дня получения проектной документации от застройщика.

2. Для проведения оценки Департамент передает в Уполномоченное учреждение сведения о проблемных объектах, находящихся на территории области (включая адрес, наименование застройщика, кадастровый номер земельного участка, общую площадь объекта, количество этажей, количество квартир), сведения о которых содержатся в реестре пострадавших граждан.

3. Уполномоченным учреждением за счет сметы расходов осуществляется закупка услуг по оценке в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд”.

4. Оценка осуществляется организацией, имеющей допуск саморегулируемой организации к проведению работ по обследованию объектов незавершенного строительства и оценке стоимости их достройки, являющейся исполнителем договора (контракта) на оказание услуг по оценке (далее – Исполнитель). Уполномоченное учреждение обеспечивает доступ исполнителя к объекту и проектной документации.

Оценка проводится Исполнителем с учетом действующих технических регламентов, стандартов и норм, в том числе Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”, СП 13-103-2003 “Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений”, ГОСТ 31037-2011 “Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния”.

Расчет стоимости завершения строительства проблемного объекта производится в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, утвержденными решением правления государственной корпорации – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства от 2 декабря 2008 года.

6. Результаты оценки оформляются Исполнителем в виде отчета, который должен быть подписан непосредственно специалистами – исполнителями работ и утвержден руководителем Исполнителя.

В отчет об оценке включаются:

а) сведения о проблемном объекте, в том числе общая площадь, общая площадь жилых помещений, общая площадь нежилых помещений, общая площадь нежилых помещений с учетом общего имущества в многоквартирном доме, количество этажей, количество квартир;

б) сведения о степени готовности проблемного объекта;

в) процент готовности по каждому виду выполненных (невыполненных) работ;

г) расчет общей стоимости завершения строительства проблемного объекта, с выделением стоимости необходимых строительно-монтажных работ, стоимости технологического подключения инженерных сетей, стоимости благоустройства (работ в соответствии с разделом плана земельного участка);

д) локальные сметы на все виды работ по достройке и сводный сметный расчет;

е) сведения о возможности/невозможности завершения строительства проблемного объекта при наличии повреждений конструкций, которые могут привести к резкому снижению их несущей способности, обрушению отдельных конструкций, кренам, способным привести к потере устойчивости здания или сооружения;

ж) иные сведения о состоянии проблемного объекта.

7. Департамент передает в Уполномоченное учреждение сведения о наличии (отсутствии) жилых помещений, в отношении которых отсутствуют договоры участия в долевом строительстве проблемного объекта, в течение 30 дней со дня передачи Уполномоченному учреждению сведений, предусмотренных пунктом 2 настоящего Порядка.

Уполномоченное учреждение в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты приема отчета об оценке и сведений Департамента о наличии (отсутствии) жилых помещений, в отношении которых отсутствуют договоры участия в долевом строительстве проблемного объекта, включая сведения о количестве квартир, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве, готовит заключение по форме согласно приложению к настоящему Порядку и за подписью руководителя Уполномоченного учреждения направляет в Департамент.

Заключение в трехдневный срок рассматривается, утверждается руководителем Департамента (лицом, его замещающим) и направляется в Департамент экономического развития области и орган местного самоуправления, на территории которого находится проблемный объект, для осуществления поиска юридического лица (инвестора) в целях реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с законом области.

Приложение. Заключение о степени строительной готовности проблемного объекта, наличии (отсутствии) жилых помещений, в отношении которых отсутствуют договоры участия в долевом строительстве проблемного объекта, стоимости завершения строительства..

о степени строительной готовности

проблемного объекта, наличии (отсутствии)

жилых помещений, в отношении которых

отсутствуют договоры участия в долевом

строительстве проблемного объекта, стоимости

завершения строительства проблемного объекта

г. Вологда “__”__________ 201_ г.

(наименование проблемного объекта)

Адрес объекта: ____________________________________________________________

на земельном участке с кадастровым номером ________________________________

Разрешение на строительство _______________________________________________

(номер и дата выдачи, кем выдано, срок

Заключение экспертизы проектной документации

(N, дата выдачи, организация, выдавшая заключение)

Начало строительства ______________________________________________________

(дата начала работ)

Окончание строительства ___________________________________________________

(дата окончания работ)

Справка об объекте незавершенного

Общая площадь, кв. м

Общая площадь жилых помещений

Общая площадь нежилых помещений,

в том числе общего имущества в

многоквартирном доме, кв. м

Количество этажей, шт.

Количество квартир/общая площадь,

(основные характеристики объекта капитального строительства)

Степень строительной готовности

незавершенного строительством объекта

Степень строительной готовности всего незавершенного объекта в %	%
В том числе:
Конструктивные и объемно-планировочные решения в %	%
Инженерное оборудование, сети инженерно-технического обеспечения	%
Мероприятия по благоустройству придомовой территории	%

Сведения о наличии (отсутствии) жилых помещений, в отношении

которых отсутствуют договоры участия в долевом строительстве

Количество жилых помещений (квартир) в объекте, шт.	Шт.
В том числе:
Количество жилых помещений (квартир) в объекте, в отношении которых заключены ДДУ, шт.	Шт.
Количество жилых помещений (квартир) в объекте, в отношении которых отсутствуют ДДУ, шт.	Шт.

Расчет стоимости завершения строительства

незавершенного строительством объекта

Стоимость завершения строительства всего проблемного объекта в рублях	руб.
В том числе:
Стоимость завершения строительства конструктивных и объемно-планировочных решений в рублях	руб.
Стоимость завершения строительства инженерного оборудования и сетей инженерно-технического обеспечения	руб.
Стоимость завершения строительства мероприятий по благоустройству придомовой территории в рублях	руб.

Сведения о возможности (невозможности)

завершения строительства проблемного объекта:

Возможно/невозможно завершение строительства проблемного объекта

Иные сведения о состоянии проблемного объекта

Руководитель ГКУ ВО “Служба единого

(подпись) (расшифровка подписи) (должность)

Как возникает и оформляется объект незавершенного индивидуального строительства в 2019 году

Строительство частного дома в современных условиях является выгодным и надежным вариантом, позволяющих одновременно сэкономить и улучшить условия жизни семьи в РФ. Альтернативным решением для жителей мегаполисов становится участие в долевом строительстве, т. е. покупка только строящегося жилья, ведь оно существенно дешевле недвижимости на вторичном рынке.

Однако в современных условиях мирового экономического кризиса покупать недострой довольно рискованно, ведь такое имущество может превратиться в объект незавершенного строительства, а что делать с такой недвижимостью, известно и понятно не всем.

Незаконченное строительство является сложным комплексным понятием, при котором стоит учитывать ряд уже произведенных расходов, включая стоимость выполненных работ и вложенных инвестиций. Его объект — это любой дом, квартира или здание, которые выступают предметом договора заказчика и строительного подряда, находящиеся на стадии возведения.

Более четкого определения Гражданский и Жилищный кодекс РФ не дает. Однако существующая практика позволяет сделать ряд выводов, а именно понять, что ОНС — это всегда недвижимость, носящая капитальный характер.

Основными признаками, которые отличают такое строение, является прочный фундамент, демонтаж которого оставит серьезные повреждения на земельном участке, персональная обособленность объекта и неоконченный процесс выполнения строительных работ (временно остановленный, законсервированный или полностью прекращенный).

Регистрация и учет объектов незавершенного строительства

Статья 131 Гражданского законодательства РФ гласит, что все объекты недвижимости, вещные права, имущество и сделки с ним в обязательном порядке должны подвергаться государственной регистрации в специальных контролирующих органах, занимающихся учетом, а именно в Росреестре.

Именно здесь оформляется право собственности на переданный в эксплуатацию и готовый к использованию объект недвижимости.

Отсюда следует логичный вопрос: кто может претендовать на квартиру или дом, как зарегистрировать права на собственность, если объект не достроен? Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства в подобных обстоятельствах будет проводиться с учетом того, кому принадлежит земля, где возведен многоквартирный или частный дом.

Возводимый объект, на момент регистрации который выступает предметом договора строительного подряда, не может быть официально зарегистрирован, т. к. все проводимые процедуры будут признаны незаконными. Это связано, в первую очередь, с тем, что подрядчик сохраняет право на возобновление работ, что увеличивает риск претензий со стороны третьих лиц.

Земля под ОНС должна быть правильно и законно оформлена. Если начать стройку на земле, не предназначенной для возведения жилого дома, строение будет признано самовольной постройкой, что повлечет наложение административной ответственности, снос здания и дополнительные финансовые вложения.

Неправильно оформленное свидетельство, закрепляющее право собственности на территорию, может стать причиной отказа при легализации объекта в Росреестре.

Помимо свидетельства в этот государственную структуру потребуется предоставить проект или план, смету и образцы проводимых расчетов, разрешение на строительство, а также другие бумаги, устанавливаемые для каждого соискателя в персональном порядке.

Доказательством того, что объект подчиняется условиям и обязательствам договора строительного подряда, может выступать постановление суда или акт приема передачи объекта. Заказчик строительных работ оформляет право собственности, используя индивидуальный алгоритм.

Если речь идет о многоквартирном доме, то затем будущие жильцы будут приобретать право распоряжения на основе грамотно составленного договора купли-продажи. Образец такого документа для ознакомления каждый желающий может сегодня скачать в сети. Незавершенное строительство жилого дома надо начинать с обращения в отдел архитектуры и градостроительства города. Льготные правила и ускоренные сроки процедуры предусмотрены для тех, кто желает оформить право собственности на недостроенную дачу. Здесь основным документом станет кадастровый план участка и объекта.

Оценка и определение степени готовности объекта незавершенного строительства

По закону нельзя просто бросить строительство дома, необходимо официальное оформление прекращения строительных мероприятий, альтернативным вариантом станет консервация объекта незавершенного строительства.

Этот вариант применяется к имуществу с целью обеспечить сохранность конструкций и проведенных работ. Он используется в случае, когда застройщик вынужден прекратить возведение здания на срок более полугода. При этом лицу предстоит установить перечень работ и круг лиц, ответственных за это мероприятие.

Консервация объекта незавершенного строительства всегда сопровождается инвентаризационными работами.

Через время у лица могут снова появиться средства или найдутся инвесторы, готовые вложить деньги в недвижимость. В таком случае потребуется оценка имущества и его ликвидных показателей. Заниматься вопросом проверки и расчетов должны грамотные и квалифицированные специалисты.

При проведении экспертизы важно определить степень готовности объекта незавершенного строительства. Этот показатель всегда представляется в виде процентного соотношения.

Он нужен для проверки соответствия понесенных затрат реальным суммам вложений, а также для определения точного размера инвестиций, необходимого для продолжения и полного завершения строительных работ.

Нужно понимать, что для того, чтобы степень готовности объекта незавершенного строительства была максимально объективна и обоснована, нужно точно определить класс и тип объекта. Способов классификации в современной системе довольно много, но чаще других используется вариант, связанный с оценкой здания, как объекта, приносящего доход. Провести экспертные работы можно с целью:

• постановки ОНС на учет;
• определения рыночной стоимости имущества;
• покупке или продажи недвижимости;
• проверки перспективы возобновления строительства;
• рационализации использования земли, находящейся под незавершенным объектом недвижимости.

Оценка нужна при расконсервации объекта. При этом нужно учитывать дополнительные расходы, которые лягут на плечи инвесторов, ведь изначально их нельзя предусмотреть в договоре.

Восстановить здание и придать ему прежние эксплуатационные и технические характеристики, после чего продолжить стройку, чтобы впоследствии продать завершенный объект, будет непросто, поэтому важно хорошо изучить законодательство в данной отрасли, а при необходимости, вовремя проконсультироваться с компетентным юристом.

Акт приема ОНС и порядок его составления в 2019 году

Когда незавершенный объект будет закончен, застройщик обязан будет сдать его заказчику. Этот процесс обязательно должен сопровождать акт приема здания. Такой же документ придется составить, если произойдет смена подрядчика.

Заменить исполнителя работ можно только на основании дополнительного соглашения и письменного разрешения заказчика строительства. Форма документа является подтверждением того, что стороны исполнили обязательства по основному договору на оказание услуг.

Подпись застройщика на акте свидетельствует, что объект освобожден от посягательств на него со стороны третьих лиц.

Чтобы понять, как выглядит акт, и каковы основные правила его составления, его значение, необходимо заблаговременно скачать пример документа в сети, и изучить его структуру. Акт составляется в трех экземплярах. По одному образцу достанется заказчику и исполнителю работ, а третий будет нужен для передачи в государственные регистрационные структуры.

Как отмечают специалисты в данной отрасли правоотношений, приемку и составление акта передачи объекта лучше совместить с оценочными работами. На основании составленного решения заказчик должен провести дорасчет с подрядчиком, который работал над проектом.

Оформить приемку можно только после того, как специально созданная комиссия, состав которой определяют стороны договора, проведет проверку документов, соответствия выполненных работ государственным стандартам, по факту измерений и контрольных испытаний. На основании акта собственник сможет поставить имущество на кадастровый учет или изменить внесенные сведения.

Для получения кадастрового паспорта на объект недвижимости в контролирующие органы нужно будет предоставить разрешение на строительство, заявление и документацию на участок.

Закон разрешает изначально поставить на учет в кадастровую палату объекты незавершенного строительства, а после ввода дома в эксплуатацию, изменить его статус.

Интересно, что право собственности на ОНС автоматически прекращается после того, как строение получит статус готового недвижимого имущества.

Обращаться в кадастровые органы для изменения статуса объекта или переоформления свидетельства о праве собственности нужно, как можно быстрее. Сама процедура займет не более 10 рабочих дней.

Аренда и продажа объектов незавершенного строительства

Иногда заказчик строительных работ, не дожидаясь их окончания, пытается сдать объект в аренду. Если изучить действующее законодательства, то четкого запрета на осуществление данных действий нет, но установленная судебная практика гласит иначе. Суды, в большинстве случаев, признают такие сделки незаконными, что влечет необратимые отрицательные правовые последствия для сторон.

Многих россиян интересует, продажа ОНС также является противоправным действием? Ответ здесь зависит от того, имеет ли продавец свидетельство о праве собственности на объект, выданный Росреестром. Если да, то продать такое имущества при должной подготовке не составит труда.

Когда заказчик строительства пытается продать незавершенный объект, важно, чтобы он был возведен для себя, а не для третьих лиц.

В противном случае заказчик не сможет оформить право собственности на свое имя, именно такое мнение у большинства Арбитражных судов РФ, которые рассматривали подобные споры.

Имея на руках свидетельство о праве владения имуществом, можно распоряжаться им по собственному усмотрению. В случае продажи, потребуется составить грамотный и юридически продуманный договор купли-продажи. Сделка подлежит регистрации в Росреестре.

Также важно помнить, что продажа недвижимости сопровождается уплатой государственных налогов. Сумма сборов регламентируется нормами Налогового кодекса России в 2019 году. На НК РФ придется ориентироваться и в случае, если продавец захочет оформить налоговый вычет.

Источник: expertbl.ru