Приказ от 10 февраля 2012 г. N 52 «Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке» стр. 5
Стоимость строительства — стоимость строительства в соответствии со сметой на строительство объекта (руб.).
Для объектов незавершенного строительства, представляющих собой здания, строительство которых не завершено, для расчета степени готовности в соответствии с готовностью конструктивных элементов используется следующий перечень конструктивных элементов: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, окна и двери, оборудование, прочие работы.
51. Раздел «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» заполняется в случае, если объект незавершенного строительства представляет собой здание, строительство которого не завершено. Реквизит «1» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» заполняется в случае, если установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть объекта незавершенного строительства, контур которой может быть отображен на Чертеже (например, часть объекта незавершенного строительства, представляющая собой отдельную блок-секцию здания и т.п.).
52. Сведения о каждой части объекта незавершенного строительства в таблице реквизита «1» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» отделяются строкой, предназначенной для включения сведений об обозначении части объекта незавершенного строительства.
При заполнении технического плана обозначение образуемой части объекта незавершенного строительства указывается в виде сочетания строчных букв русского алфавита «чн» с числом, записанным арабскими цифрами (например, чн1).
53. В случаях, когда установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть объекта незавершенного строительства в пределах этажа (части этажа), нескольких этажей здания, строительство которого не завершено, в реквизите «2» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» в виде связного текста приводится описание такой части объекта незавершенного строительства (например, условные или иные номера помещений в здании, строительство которого не завершено).
Местоположение образуемой части объекта незавершенного строительства отображается на плане этажа (этажей) здания, плане части этажа (этажей) здания либо, при отсутствии у здания этажности, на плане здания (части здания). Соответствующий план с отображенной на нем границей образуемой части здания включается в графическую часть технического плана после Чертежа. При этом ссылка на соответствующий план приводится в реквизите «2» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства».
54. Содержание установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав приводится в графе «4» таблицы реквизита «3» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» на основании актов органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоров, вступивших в законную силу судебных актов. Копии таких документов включаются в состав Приложения.
55. Раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется в виде связного текста и включается в состав технического плана в случаях, указанных в настоящих Требованиях, а также в иных случаях, когда, по мнению кадастрового инженера, необходимо дополнительное обоснование результатов кадастровых работ.
IV. Требования к оформлению графической части технического плана
56. Графическая часть технического плана оформляется на основе сведений кадастровой выписки о соответствующем земельном участке или кадастрового плана территории, сведения о которых указаны в разделе «Исходные данные».
При подготовке графической части технического плана могут быть использованы иные документы (в том числе картографические материалы), позволяющие определить местоположение соответствующего объекта незавершенного строительства в границах земельного участка.
57. Для оформления графической части технического плана применяются специальные условные знаки в соответствии с Приложением к Требованиям.
58. Схема предназначена для отображения местоположения объекта незавершенного строительства относительно границ земельного участка, а также, если это предусмотрено договором подряда, — местоположения других объектов недвижимого имущества, расположенных в границах земельного участка.
При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке, в границах которого расположен объект незавершенного строительства, на Схеме отображаются границы соответствующего кадастрового квартала.
1) границы земельного участка, его частей (в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости);
3) границы кадастрового квартала (в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости в случае, если отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка);
На Схеме допускается схематично отображать местоположение улиц, дорог общего пользования, иных объектов, позволяющих определить местоположение объекта незавершенного строительства.
59. Чертеж оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек контура объекта незавершенного строительства. Чертеж составляется таким образом, чтобы в поле его изображения отображался весь контур объекта незавершенного строительства. В случае, если объект незавершенного строительства расположен в условном кадастровом квартале, Чертеж оформляется на нескольких листах (по количеству кадастровых кварталов).
Допускается показывать местоположение отдельных элементов контура объекта незавершенного строительства в виде выносок или врезок, оформляемых на отдельных листах в составе Чертежа.
ИсточникОценка незавершенного строительства
Оценка незавершенного строительства – задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта. Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы, а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке.
Под незавершенным строительством В. В. Печенкина и Е. В. Васильченко, понимаются затраты застройщика по возведению объектов строительства до их ввода в эксплуатацию или передачи инвестору.
При этом следует различать, во-первых, незавершенное строительство как задел, т.е. объем капитальных вложений, которые должны быть выполнены к концу планируемого периода для обеспечения выполнения работ на объекте в последующих периодах и сдачи объекта в установленные проектом сроки; во-вторых, избыточное незавершенное строительство, т.е. объем капитальных вложений в строительство объектов, которое ведется с превышением установленных проектом сроков или остановлено (прекращено).
Исходя из особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду признаков:
— по масштабности: отдельно стоящий объект, комплекс объектов;
— по функциональному назначению: жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные;
— по форме собственности: государственная, муниципальная, частная, иностранная, совместная;
— по степени готовности: низкая (менее 50%), средняя (50-70%), высокая (более 70%);
— по стадии жизненного цикла проекта: проектирование и подготовка к строительству, подготовительные работы, строительно-монтажные работы, завершение строительства;
— по степени потребности в инвестициях: низкая (менее 30%), средняя (30-70%), высокая (более 70%);
— по виду выполняемых работ: новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция.
Оценка незавершенного строительства производится для следующих целей:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно.
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;
— при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;
— при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;
— при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);
— при покупке или продажи объекта незавершенного строительства;
— для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.
Как отмечают Н. В. Городнова и А. В. Байковская, незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, которые не могли реализовать конкретные инвесторы из-за неблагоприятного инвестиционного климата, и стремятся вернуть часть затрат, реализовав объекты более эффективным собственникам. Этот аспект проблемы представляется нам весьма важным именно с позиций рыночной оценки, так как дает направление для правильного учета премии за риск для покупателя. В процессе оценки необходимо найти наиболее эффективный из возможных вариантов использования объекта новым владельцем. Это зависит от степени завершенности и возможности изменить эксплуатационные характеристики объекта, технологии возведения объекта и его конструктивных решений. В процессе оценки необходимо учесть сопряженнее с этими вариантами затраты, которые понесет новый владелец в связи с оформлением документов, разработкой проектно-сметной документации, проведением технической экспертизы, подключением коммуникаций.
Рассматривая незавершенное строительство как объект оценки, экономисты обращают внимание на следующие особенности:
— необходимость точного определения степени готовности объекта оценки;
— незавершенные объекты подвержены более существенному физическому износу, особенно в случаях отсутствия мер по консервации;
— отсутствие информации о сроках окончания строительства объекта;
— менее достоверный прогноз по сравнению с готовым объектом о возможной доходности объекта после его завершения.
Этот перечень проблемных мест незавершенного строительства как объекта оценки может быть уточнен и дополнен. В частности, при оценке незавершенного строительства методами затратного подхода необходимо уточнить существующие методики определения физического, функционального и внешнего износа, определить их сущностные характеристики применительно к данному объекту оценки и решить, какие виды износа уместны в данном оценочном случае. Процент готовности объекта должен быть определен не только по стоимости, но и по физической готовности объекта, для чего необходимо провести техническую экспертизу.
Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства.
Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.
Для оценки объекта незавершенного строительства необходимы следующие документы:
— данные об юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, документы, подтверждающие имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки;
— данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.);
— объектный сметный расчет стоимости строительства;
— сводный сметный расчет стоимости строительства;
— акты о приемке работ, выполненных от начала строительства;
— акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.
Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!
Одной из проблем маленьких деревень в давние времена был высокий процент детей рождающихся с генетическими отклонениями. Причина этого крылась в том, что муж и жена из-за того, что людей в деревнях мало, часто могли приходиться друг другу родственниками.
Вопрос: Какое изобретение конца 19 века резко снизило процент детей рождающихся с генетическими отклонениями в сельской местности?
Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83
ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!
ГУП «ГУИОН» определит степень готовности объектов незавершенного строительства
Специалисты ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН») определят степень готовности новостроек, возводимых строительными компаниями на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для этого на предприятии разработана специальная форма заключения.
Напомним, с 1 мая 2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 480 «Об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве и методики определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным критериям в целях реализации норм части 16 ст. 8 ФЗ от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” и отдельные законодательные акты РФ». Документ был подписан премьер-министром Д.А. Медведевым 22 апреля 2019 года.
Этот ключевой документ предоставляет застройщику возможность и после 1 июля 2019 года возводить свои жилые объекты по старым правилам — без привлечения проектного (банковского) финансирования и использования счетов эскроу. Для этого, в соответствии с Постановлением, необходимо, чтобы строящийся объект соответствовал необходимым критериям: был готов не менее чем на 30% (в ряде случаев степень готовности проектов снижается до 15% и до 6%), а доля средств дольщиков, привлеченных в рамках договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) по данному объекту, составляла не менее 10%.
В Постановлении сформирован перечень документов, предоставляемых застройщиком для определения соответствия проекта строительства указанным критериям. В числе прочего есть и Расчет степени готовности (в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства). Данный документ изготавливает кадастровый инженер, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ.
В помощь застройщикам ГУП «ГУИОН» для расчета степени строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство разработало форму заключения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480, которым утверждены критерии и методика определения процента готовности.
Для расчёта строительной готовности кадастровые инженеры ГУП «ГУИОН» проведут анализ проектной и иной документации заказчика, сравнят фактически выполненные работы с проектными, обследуют объект и проведут расчет готовности конструктивных элементов.
Источник