92. С какого момента строительной готовности возникает объект незавершенного строительства? Могут ли в составе объекта незавершенного строительства быть выделены помещения как самостоятельные объекты гражданских прав?
Единообразной практики, которая отвечала бы на вопрос о том, с какого момента результат строительной деятельности может быть признан объектом незавершенного строительства, не сложилось.
В различных делах суды по-разному определяли степень строительной готовности, с которой результат строительства мог быть признан недвижимым имуществом. Наиболее сомнительный подход был продемонстрирован ФАС УО, который признал объектом незавершенного строительства. котлован (см. постановление от 11.10.2006 NФ09-8994/06-С6). Как отметил другой окружной суд по схожему делу, котлован не может быть признан объектом незавершенного строительства оттого, что он не обладает индивидуальными признаками, позволяющими рассматривать его в качестве объекта недвижимости, право на который может быть признано в судебном порядке (на момент подачи искового заявления не был индивидуализирован, не было проведено обследование его технического состояния, не составлен акт (иной документ), что недвижимое имущество не является объектом действующего договора подряда) (см. постановление ФАС ЗСО от 12.07.2006 NФ04-4280/2006(24387-А45-39)).
Топ 22 вопросов, на которые дает ответ строительно-техническая экспертиза в строительстве
В другом деле суд квалифицировал в качестве объекта незавершенного строительства котлован с залитым в нем фундаментом (см. постановление ФАС СКО от 09.08.2006 NФ08-3628/06). Известно также дело, в котором объектом незавершенного строительства было названо свайное поле (см. постановление ФАС УО NФ09-6941/06-С3 от 09.08.2006).
На наш же взгляд, правильным является подход, в соответствии с которым объектом незавершенного строительства может быть признан только тот объект, который имеет хотя бы готовый фундамент. Это связано с тем, что именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта, в который будет достраиваться объект незавершенного строительства[48].
Ответ на вопрос о том, могут ли в составе незавершенного строительства быть выделены помещения как самостоятельные объекты прав, может быть обнаружен в делах, в которых предметом иска является требование о разделе объектов незавершенного строительства, находящихся в общей долевой собственности.
Во всех без исключения случаях суды, деля объект между сособственниками, присуждают каждому из сособственников отдельные помещения в составе объекта незавершенного строительства (см. постановления ФАС СЗО от 06.06.2001 NА05-04707/00-166/23, от 10.09.2004 NА26-3712/03-15; ФАС ПО от 08.04.2003 NА12-4177/02-С4; ФАС ДО от 11.10.2005 NФ03-А51/05-1/3350).
На наш взгляд, такая практика, хотя и учитывает интересы участников оборота, тем не менее противоречит природе объекта незавершенного строительства и природе помещения. Дело в том, что помещения бывают жилые либо нежилые, определение вида помещения связано прежде всего с видом его использования. В отношении же объекта незавершенного строительства единственным видом его использования может быть только его достройка[49]. Поэтому выделение в составе объекта незавершенного строительства помещений, на наш взгляд, является неправомерным.
Что делать с объектом незавершенного строительства? Четыре способа распорядиться незавершенкой.
93. Какие особенности предприятия как объекта гражданских прав выявлены судебной практикой?
При анализе практики судов по вопросу о том, является ли тот или иной объект предприятием в смысле ст.132 ГК, бросается в глаза прежде всего поразительное стремление судов самым жестким образом придерживаться ст.132 ГК. В подавляющем большинстве случаев суды, анализируя те или иные имущественные комплексы, делают вывод о том, что они (комплексы) не соответствуют признакам предприятия, предусмотренным указанной статьей. Увы, зачастую этот вывод судов не обосновывается ничем, а стандартная фраза о том, что объект не соответствует признакам предприятия, установленным ст.132 ГК, не подкрепляется какими-либо рассуждениями. Складывается ощущение, что суды всячески стремятся избежать правовых последствий квалификации имущества в качестве предприятия (см., например, постановления ФАС ПО от 11.08.2005 NА12-1058/05-с50; ФАС МО от 21.11.2005 NКГ-А40/11196-05; ФАС ЦО от 17.02.2006 NА68-АП-98/Я-05).
Для того чтобы объект мог быть квалифицирован как предприятие, суды требуют непременного наличия в его составе элементов, перечисленных в абз.
2 п.2 ст.132 ГК. Напомним, что в соответствии с указанной нормой в состав предприятия как имущественного комплекса входят (а) все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также (б) права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Текстуально все признаки предприятия распадаются на две части, которые мы обозначили буквами (а) и (б).
Судебная практика достаточно последовательно разграничивает эти две группы элементов, составляющих предприятие. Разграничение это проявляется в следующем: для признания объекта предприятием наличие в его составе всех элементов группы (а) признается обязательным.
Например, в одном из дел суд констатировал, что если в составе имущественного комплекса нет недвижимого имущества, то он не является предприятием (см. постановление ФАС СЗО от 06.03.2003 NА56-18100/02). В другом деле, напротив, суд отказался признавать объект предприятием потому, что в его составе присутствовала только недвижимость (см. постановление ФАС ПО от 25.03.2004 NА06-1734у-21/03). Более полно эта мысль выражена в другом деле. Суд указал, что животноводческий комплекс нельзя отнести к предприятию как к имущественному комплексу, поскольку он состоит из отдельно стоящих зданий и сооружений (служебно-бытовые здания, дезинфекционный блок, бойня, склад, моноблок и др.). Отсутствует право на земельный участок, на котором расположено спорное имущество, оборудование, инвентарь, сырье, право требования, долги и т.д. (см. постановление ФАС ПО от 17.04.2003 NA12-11059/02-C43-V/14).
В качестве примера положительного решения (т.е. признания объекта предприятием) можно привести следующее дело. Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что объект соответствует признакам предприятия, установленным в ст.132 ГК. Суд, в частности, указал, что в состав имущества, являющегося предметом спорных договоров купли-продажи, вошли все виды имущества, предназначенные для производственной деятельности молочного завода, в частности здания и сооружения с инженерными коммуникациями, оборудование и инвентарь. Следовательно, указанное имущество является единым имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности (см. постановление ФАС ПО от 19.02.2002 NА65-15811/01-СГ3-13К).
Что же касается признаков предприятия группы (б), то они могут быть условно названы факультативными. При квалификации объектов в качестве предприятия суды не придают какого-либо значения наличию указанных признаков в составе соответствующего имущественного комплекса.
ИсточникКак определить степень готовности объекта незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства (ОНС) – это сооружение, строение, здание или другой объект, капитальное строительство которого нуждается в завершении. В этот перечень не входят временные постройки, навесы, киоски и подобные им объекты.
Учет и оперирование понятием ОНС в наши дни особенно необходимо, так как в виду рыночной экономики рынок недвижимости находится в свободном плавании и от государства зависит лишь косвенно. Это является причиной возникновения ситуаций, когда строительство остается незавершенным, главным образом из-за нехватки средств у застройщиков или инвесторов. В таком случае ОНС может быть законсервирован до более благоприятных времен или стать предметом купли-продажи. Именно в этом случае важно правильно определять степень готовности ОНС.
- При необходимости постановки ОНС на баланс организации.
- При продаже или покупке ОНС, имеющегося в наличии. В нынешнее время наиболее часто застройщики и не планируют возведение готового здания, так как это требует существенных затрат по оформлению техдокументации, подключению коммуникаций, ввода в эксплуатацию и т.д. Вместо этого ОНС приобретают сторонние организации, которые инвестируют средства в доведение объекта до желаемого вида.
- При необходимости принятия решений по дальнейшему использованию ОНС. В зависимости от степени завершенности строительства здание может быть достроено или использовано как основа для постройки другого сооружения.
- Для определения рыночной стоимости ОНС на текущий момент.
- Для сравнения рыночной и строительной стоимости возводимого объекта.
- При необходимости оценки земельного участка, на котором находится ОНС. В эту категорию попадают долгострои или законсервированные объекты, завершение строительства которых значительно выше, нежели постройка нового сооружения или здания с нуля. Происходит это по причине физического и функционального износа ОНС.
- объекты, при возведении которых соблюдаются нормативные сроки;
- объекты, возведение которых превышает нормативные сроки;
- объекты, возведение которых временно приостановлено;
- законсервированные объекты;
- объекты, строительство которых прекращено.
При этом учитываются особенности возводимых объектов: их назначение, физическое состояние, возможность смены профиля, процент готовности, термин простоя без строительных работ, срок строительства и другие. По каждому параметру вычисляется процент завершенности.
Оценка ОНС важна и в том случае, если застройщик или подрядчик не в состоянии выполнить заявленный объем работ, что вызывает необходимость возмещения средств, вложенных инвесторами в строительство. Такое, к сожалению, не редкость, когда речь идет о долевом участии будущих жителей строительстве многоквартирного дома. В зависимости от степени готовности объекта принимаются решения по завершению его строительства или выхода инвесторов из числа пайщиков. В этом случае важно провести оценку ОНС на текущий момент времени, чтобы точно определить его рыночную стоимость, что напрямую будет влиять на принимаемые решения по его дальнейшей участи.
Любой ОНС рассматривается с точки зрения доходного и затратного подходов. При учете правильно проведенной оценке владелец может прогнозировать свои дальнейшие действия относительно имеющегося объекта.
ИсточникПриказ от 10 февраля 2012 г. N 52 «Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке» стр. 5
Стоимость строительства — стоимость строительства в соответствии со сметой на строительство объекта (руб.).
Для объектов незавершенного строительства, представляющих собой здания, строительство которых не завершено, для расчета степени готовности в соответствии с готовностью конструктивных элементов используется следующий перечень конструктивных элементов: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, окна и двери, оборудование, прочие работы.
51. Раздел «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» заполняется в случае, если объект незавершенного строительства представляет собой здание, строительство которого не завершено. Реквизит «1» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» заполняется в случае, если установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть объекта незавершенного строительства, контур которой может быть отображен на Чертеже (например, часть объекта незавершенного строительства, представляющая собой отдельную блок-секцию здания и т.п.).
52. Сведения о каждой части объекта незавершенного строительства в таблице реквизита «1» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» отделяются строкой, предназначенной для включения сведений об обозначении части объекта незавершенного строительства.
При заполнении технического плана обозначение образуемой части объекта незавершенного строительства указывается в виде сочетания строчных букв русского алфавита «чн» с числом, записанным арабскими цифрами (например, чн1).
53. В случаях, когда установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть объекта незавершенного строительства в пределах этажа (части этажа), нескольких этажей здания, строительство которого не завершено, в реквизите «2» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» в виде связного текста приводится описание такой части объекта незавершенного строительства (например, условные или иные номера помещений в здании, строительство которого не завершено).
Местоположение образуемой части объекта незавершенного строительства отображается на плане этажа (этажей) здания, плане части этажа (этажей) здания либо, при отсутствии у здания этажности, на плане здания (части здания). Соответствующий план с отображенной на нем границей образуемой части здания включается в графическую часть технического плана после Чертежа. При этом ссылка на соответствующий план приводится в реквизите «2» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства».
54. Содержание установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав приводится в графе «4» таблицы реквизита «3» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» на основании актов органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоров, вступивших в законную силу судебных актов. Копии таких документов включаются в состав Приложения.
55. Раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется в виде связного текста и включается в состав технического плана в случаях, указанных в настоящих Требованиях, а также в иных случаях, когда, по мнению кадастрового инженера, необходимо дополнительное обоснование результатов кадастровых работ.
IV. Требования к оформлению графической части технического плана
56. Графическая часть технического плана оформляется на основе сведений кадастровой выписки о соответствующем земельном участке или кадастрового плана территории, сведения о которых указаны в разделе «Исходные данные».
При подготовке графической части технического плана могут быть использованы иные документы (в том числе картографические материалы), позволяющие определить местоположение соответствующего объекта незавершенного строительства в границах земельного участка.
57. Для оформления графической части технического плана применяются специальные условные знаки в соответствии с Приложением к Требованиям.
58. Схема предназначена для отображения местоположения объекта незавершенного строительства относительно границ земельного участка, а также, если это предусмотрено договором подряда, — местоположения других объектов недвижимого имущества, расположенных в границах земельного участка.
При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке, в границах которого расположен объект незавершенного строительства, на Схеме отображаются границы соответствующего кадастрового квартала.
1) границы земельного участка, его частей (в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости);
3) границы кадастрового квартала (в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости в случае, если отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка);
На Схеме допускается схематично отображать местоположение улиц, дорог общего пользования, иных объектов, позволяющих определить местоположение объекта незавершенного строительства.
59. Чертеж оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек контура объекта незавершенного строительства. Чертеж составляется таким образом, чтобы в поле его изображения отображался весь контур объекта незавершенного строительства. В случае, если объект незавершенного строительства расположен в условном кадастровом квартале, Чертеж оформляется на нескольких листах (по количеству кадастровых кварталов).
Допускается показывать местоположение отдельных элементов контура объекта незавершенного строительства в виде выносок или врезок, оформляемых на отдельных листах в составе Чертежа.
Источник