Односторонняя передача квартиры застройщиком
Односторонняя передача квартиры застройщиком: когда это возможно и какими будут последствия?
Вопрос юристу по ДДУ от дольщика:
За консультацией в Законное Право обратился участник долевого строительства, в ситуации которого огромное число дольщиков без труда узнает и свои насущные вопросы. Застройщик, с которым он подписал ДДУ, просрочил сдачу квартиры аж на восемь месяцев, а вместо требуемого законодательством письменного приглашения на приемку ограничилась телефонным звонком. Дольщик в процессе приемки отыскал в квартире несколько недостатков, о которых и подписал с представителем застройщика соответствующий акт. Однако вместо устранения этих недостатков через неделю ему на почту пришел другой акт – односторонний о приемке квартиры.
Дольщик не стал его подписывать и дождался устранения всех обнаруженных недостатков. Когда все было завершено, он обратился к застройщику для подписания двустороннего акта – но получил отказ, который застройщик мотивировал достаточно странно – что этот акт, дескать, вполне себе является законно признанным основанием для регистрации права собственности, и что уже пять десятков человек все нормально зарегистрировали.
Акт приема-передачи товара. Формат 2018
Дольщик подчеркивал, что больше никаких документов он не подписывал, от застройщика больше никаких бумаг и извещений не получал. И его интересовало, является ли законной такая односторонняя передача квартиры застройщиком, и может ли он получить неустойку?
Разбираемся в описанной ситуации
Основания, по которым осуществляется государственная регистрация права собственности дольщика, — это документы, которые подтверждают факт постройки соответствующего здания. В число таких бумаг входят:
- Разрешение на то, чтобы ввести здание в эксплуатацию;
- Передаточный акт или его аналог, подтверждающий передачу объекта дольщику.
Это подтверждает и утвержденная приказом Минюста Инструкция № 82 об особенностях государственной регистрации Договора долевого участия , которую это министерство утвердило 9 июня 2005-го года. В ней говорится о том, что для подобной регистрации достаточно предоставить передаточный акт или другой аналогичный документ о том, что объект был дольщику передан.
Осуществляющий государственную регистрацию Росреестр абсолютно не обязан заниматься проверкой того, соблюдает или не соблюдает застройщик тот порядок, в котором должно осуществляться предварительное уведомление дольщика о том, что постройка завершена, и о том, что здание готово к передаче. Росреестр также совершенно не должен следить за тем, был ли предупрежден дольщик о необходимости принятия здания и о том, какие последствия будет иметь его бездействие в этом отношении. А значит, для Росреестра односторонняя передача квартиры застройщиком – вполне надлежащая процедура, а подтверждающий ее односторонний акт – вполне надлежащий подтверждающий документ.
Подкаст № 3: ДДУ (часть 1)
Другим моментом становится тот порядок, в котором становится в принципе возможной односторонняя передача квартиры застройщиком. На такой шаг застройщик, согласно 8-й статье ФЗ-214, может пойти только в одном случае – если дольщик уклоняется от принятия постройки в очерченные законом сроки или в принципе отказывается объект принимать. А сроки эти Закон 214 очерчивает четвертой части этой же 8-й статьи, и по истечении двух месяцев с момента, который предусмотрен в ДДУ как момент передачи объекта дольщику, строительная компания получает право использовать такую возможность, как односторонняя передача квартиры застройщиком.
Воспользоваться таким правом застройщик может только тогда, когда у него на руках информация о том, что дольщик получил предварительные уведомления о том, что постройка завершена, и о том, что здание готово к передаче, а также предупредил дольщика о необходимости принятия здания и о том, какие последствия будет иметь его бездействие в этом отношении.
Исходя из изложенного, можно понять, что в нашем конкретном случае застройщик этот прописанный в законодательстве порядок не соблюдал.
Пример из практики
В реальной практике ситуации, когда вопреки установленному законодательством порядку и прописанным для подобной передачи условиям строительная компания пытается протолкнуть такой вариант, односторонняя передача квартиры застройщиком, стали все более и более частыми. Однако следует отметить и то, что судебные инстанции по большей части встают на сторону дольщиков и признают такую передачу помещения несостоявшейся.
Прекрасной и очень наглядной демонстрацией именно такого подхода может стать дело за номером 33 — 2997 / 2014, рассматривавшееся в Красноярской краевой судебной инстанцией. Второго апреля 2014-го года эта инстанция сформулировала по указанному делу вполне примечательное апелляционное определение.
И в этом определении было указано, что строительной компанией, которая возводила объект ДДУ, не были соблюдены условия шестой части 8-й статьи ФЗ-214, и в обход этих условий сделана попытка провести такой вариант, как односторонняя передача квартиры застройщиком. Однако предъявленный дольщику в результате этого акт не обладает абсолютно никакой юридической силой, потому что ни от какого подписания требуемых согласно российскому законодательству актов двустороннего типа дольщик ни в малейшей степени не уклонялся. А раз так, то судебная инстанция пришла к естественному заключению: дольщик обладает законным правом требовать, чтобы ему был предоставлен положенный в его ситуации двусторонний акт передачи, который и будет использован как подтверждение в процессе государственной регистрации права собственности этого дольщика. И застройщика обязали в пятидневный срок передать такой акт дольщику в подписанном виде.
Аналогичное дело из Ленинградского областного суда
Точно так же недействительной оказалась признана односторонняя передача квартиры застройщиком, которую Ленинградский облсуд рассматривал по делу № 33 – 31 / 2014. Основанием для такого вынесенного шестнадцатого января 2014-го года определения стало полнейшее отсутствие оснований для такой передачи у застройщика.
В этом деле застройщик все-таки направил дольщику предварительное уведомление о том, что здание построено и приготовлено к передачи, и дольщик его получил. Однако у помещения были недостатки, о чем дольщик направил застройщику соответствующее требование по их устранению. Застройщик не удосужился ничего исправить, на требование ничего не ответила, и судебная инстанция закономерно не посчитала расклад уклонением дольщика от приемки. А раз закон позволяет не подписывать никакие акты до момента, когда все недостатки не будут совершенно безвозмездно устранены, то дольщик все сделал верно и обладал правом требовать подписания акта двустороннего типа.
Выводы и рекомендации Законного Права
Возвращаясь к той ситуации, с которой к нам обратился дольщик, мы можем сделать следующие выводы:
- — если дольщик обращается за регистрацией права в Росреестр с односторонним актом – он этим фактом обращения признает то, что именно этот акт он считает законным;
- — такое обращение становится косвенным подтверждением того, что строительная компания соблюла все правила о предварительных уведомлениях, о необходимости приемки и о возможных последствиях бездействия;
- — обращение в Росреестр с односторонним актом косвенно подтверждает и то, что застройщик устранил все недостатки помещений.
И если дольщик в этом раскладе попробует инициировать суд с застройщиком о том, чтобы за несвоевременность передачи взыскать неустойку, такой спор может серьезно осложниться тем, что он, как следует из выводов, извещения и предупреждения получил и должен был приступить к приемке.
А раз так, то дольщику следует очень серьезно подумать прежде, чем идти с односторонним актом в Росреестр.
ИсточникОДНОСТОРОННИЙ АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ И НЕУСТОЙКА ЗА ПРОСРОЧКУ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИР
Добрый день экспертам. Акт приемки-передачи квартиры, закрывающий ДДУ, обычно включает формулировку вида: «Стороны взаимных финансовых и иных претензий не имеют».
Были ли у вас ситуации, когда подписание акта с такой формулировкой являлось препятствием для получения в суде с застройщика неустойки за просрочку? Ведь дольщик, подписав акт, фактически отказался от своего права требования.
#2 Buccaneer Buccaneer —>
Препятствием не является. Суды встают на сторону дольщика, так как наличие подобной формулировки в акте не изменяет и не отменяет условий ДДУ о сроке передачи объекта, а предусмотренная 214-ФЗ неустойка, является законной.
#3 Daonar Daonar —>
То есть отказ от права требования будет ничтожен?
#4 maverick2008 maverick2008 —>
То есть отказ от права требования будет ничтожен?
ГК часть 1 читали? Ответ на ваш вопрос где то в районе статей 1-50
#5 BloodForFun BloodForFun —>
То есть отказ от права требования будет ничтожен?
Изучать ничтожность даже не надо.
Во-первых, отказа от права требования тут нет. Хотя бы потому, что не указано требование, от которого стороны отказались.
Я в подобных случаях говорю, что на момент подписания акта претензий не было, а потом — появились.
ГК часть 1 читали? Ответ на ваш вопрос где то в районе статей 1-50
Нет, ответ есть в пункте 1 статьи 572 ГК РФ.
#6 maverick2008 maverick2008 —>
Нет, ответ есть в пункте 1 статьи 572 ГК РФ.
да, там пожалуй более развернуто
#7 A live A live —>
Я в подобных случаях говорю, что на момент подписания акта претензий не было, а потом — появились.
Поэтому иногда добавляют «претензий не имею и обязуюсь в будущем не иметь». ))
#8 Daonar Daonar —>
Простите, причем тут договор дарения? Вы рассматриваете акт приемки-передачи квартиры как письменную форму сделки, а отказ дольщиком от права требования неустойки по формулировке «стороны претензий друг к другу не имеют» — как освобождение застройщика от имущественной обязанности (по уплате неустойки)? Тогда, конечно, финт получается интересный — есть встречные обязательства, и это не договор дарения.
#9 BloodForFun BloodForFun —>
Простите, причем тут договор дарения?
Обязанность оплатить неустойку — имущественная обязанность? Если да, то освобождение от имущественной обязанности — дарение.
Вы рассматриваете акт приемки-передачи квартиры как письменную форму сделки,
Акт, в зависимости от его содержания и обстоятельств, может как быть сделкой так и не быть сделкой. Например продажа по накладной без договора — сделка.
Акт приема-передаче квартиры сам по себе не сделка, но в нем вполне может содержаться текст сделки.
отказ дольщиком от права требования неустойки по формулировке «стороны претензий друг к другу не имеют» — как освобождение застройщика от имущественной обязанности (по уплате неустойки)?
Я — нет. Хотя бы потому, что в словах «претензий не имею» нет ни слов про «требование . » «освобождение».
Поэтому иногда добавляют «претензий не имею и обязуюсь в будущем не иметь». ))
Я нарушил свое обязательство и взыскал с вас неустойку? вы будете заявлять мне убытки в размере неустойки за нарушение моего обязательства не иметь претензию?
Источник