Ошибки при выборе участка под строительство дома

Выбор земельного участка — это первый и один из самых важных этапов на пути к цели — жить в своем доме!

Мы все стремимся к лучшей жизни и в лучшем месте, поэтому выбор этот должен быть осознанным и ответственным.

За красивой картинкой или описанием участков, может скрываться множество подводных камней, которые могут испортить все ваше дальнейшее проживание, казалось бы в этом сказочном месте.

И эта проблема наиболее остра если Вы проживаете в другом городе и планируете переезд в Ярославль на постоянное место жительства.

Ошибка №1: «Границы участка»

Проблема: Границы участка который вы покупаете — находится в другом месте. Размер участка ограничивает будущее строительство дома.

Вам могут показать красивый участок, но приобретете вы совершенно другой.

По документам вы не сможете четко определить границы, и расположение участка.

Размеры участка так же могут вам приукрасить.

В 95% случаев верят на слово.

Даже если границы вынесены, то вы уверены что они вынесены правильно?

ТОП 10 ошибок при выборе участка для строительства дома в Новосибирске!

Никто не мог выдернуть колышек и вставить его чуть дальше?

Случаи на практике бывают от безобидных — несколько деревьев оказались не на вашем участке как вы полагали, до случаев когда люди уже строили дома, бани, заборы на чужих участках, пологая что это границы его.

Играет роль и размер участка. В каждом районе прописаны правила застройки.

В большинстве случаев нельзя строить дома на землях сельхозназначения если участок менее 6 соток.

Решения:

1. Попросите копию кадастрового паспорта или свидетельства (выписки)
2. Вбейте кадастровый номер на публичной кадастровой карте http://pkk5.rosreestr.ru/.
3. Вы увидите расположение участка на карте и сможете сопоставить это с тем где вы его смотрели.
4. На этом же сайте есть инструмент — измерения — линейка, вы сможете померять расстояние границ участка от точки до точки в метрах.

Бывает что участки на карте отображены не верно, на это указывает соответствующая надпись.

Это означает что в базе еще не обновлена информация.

Ошибка №2 «Назначение земель»

Проблема: Существуют участки вид разрешенного использования которого не позволяет вам строить на нем дом для постоянного проживания.

Вас могут убедить, что нет никакой проблемы перевести участок в необходимое назначение, но на практике это процесс занимающий не один год и требующий большого количества времени и денежных средств.

Решение:

Выражаясь простыми словами, сейчас практически все Коттеджные поселки в Ярославле и области, поделены на 2 статуса.

1. ИЖС — Участки под Индивидуальное Жилищное Строительство.
2. ДНП — Дачные Некоммерческие Партнерства.

Большинство относится ко второй категории (ДНП)

Давайте разберемся подробнее.

Есть 2 основные категории земель для индивидуального строительства.

1. Земли населенных пунктов (входящие в границы деревни, поселка или города)
2. Земли сельскохозяйственного назначения (не входящие в эти границы)

Каждая эта категория должна иметь свое разрешенное использование, те назначение.

🌎 Участок для строительства. ТОП-10 ошибок при выборе земли.

Видов назначений очень много, но Вам необходимо назначение, которое позволит строить полноценный дом для круглогодичного проживания с возможностью присвоения адреса и прописки.

Категория земель Разрешенное использование:

Земли населенных пунктов	— под индивидуальное жилищное строительство — отдельностоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью — и тд.
Земли сельскохозяйственного назначения	— Для ведения дачного хозяйства (с правом возведения жилого дома) — Для дачного строительства — и тд.

Эти данные указаны в кадастровом паспорте и свидетельстве (выписке).

Проверить информацию о возможности использования можно в интернете, либо обратившись к специалистам.

Ошибка №3 «Обременения и ограничения»

Проблема: Участок имеет назначение под строительство дома но расположен в зоне ограничений этих построек.

Существуют участки с видом разрешенного использования под индивидуальное строительство, но они находится в охраняемой зоне, запрещающей данное строительство.

Вот пример из практики.

Участок ИЖС в деревне Медведково — 7 соток.

Разрешенное использование для «малоэтажного жилищного строительства»

Через него проходит охранная зона ЛЭП.

Ограничивающая строительство жилых строений в этой зоне.

Купив такой участок, к сожалению, вы сможете лишь использовать его в качестве огорода.

Строить капитальные строения (дома, гаражи, бани) в охранных зонах — запрещено.

Еще один пример

Известный коттеджный поселок в котором продаются участки и дома, имеющие обременения.

В данном случае охранная зона была расширена и в старых документах на собственность вы можете не увидеть эту информацию.

Ситуация схожая — получить разрешение на строительство или зарегистрировать дом на этом участке, у вас не получится.

Это могут быть не только видимые обременения, как линии электропередач, а так же скрытые, например газовые магистрали или иные охранные зоны!

Решение:

• Внимательно смотрите документы на участок. В них могут отображаться обременения. Но не всегда.
• Проверьте на публичной кадастровой карте, не проходят ли через ваш участок зоны особыми условиями использования. Пункт в меню «Управление картой».

Ошибка №4 «ГАЗ»

Проблема: Участок не имеет возможности быть газифицированным.

Вы заметите, продавцы земельных участков где не проложен газопровод — будут обещать вам, что вот-вот газ будет протянут в 2017 или 2018 году. Что работы уже ведутся, осталось только протянуть трубу. И это может быть чистой правдой, только при условии что платить за эти работы будут уже новые собственники участков, то есть Вы.

К примеру: в деревне Коргиш, в 2016 году, сметная стоимость работ по строительству газовых сетей до новых образовавшихся участков составляла порядка 1 000 000 рублей.

Если газ уже проведен, и вы своими глазами видите газопровод и распределительную газовую станцию, то это не значит что вы можете ими пользоваться.

Вам может потребоваться разрешение собственника газопровода на врезку к сетям.

В большинстве случаев — разрешение платное:

Коттеджный поселок «Ракино» — 160 000 руб.

Коттеджный поселок «Введенье» — 330 000 руб.

Известны случаи при вторичной продажи участков в коттеджных поселках, когда продавец ранее не оплатил взносы за коммуникации.

В Медведково, ГАЗ к новым домам подключат при условии замены газораспределительной станции за ваш счет. Хотя соседи уже живут и пользуются им. Продавцы об этом умалчивают.

Решение:

• Получите копию технических условий (ТУ) где будут указаны все параметры и сроки возможного подключения.
• Сделайте запрос в АО «Газпром» по адресам (Суздальское шоссе, 33 либо Цветочная 7) на предмет проверки технической возможности подключения и квот в этом районе. Если сети построены, то кому они принадлежат.
• Если сети не построены — уточните за чей счет будут производится работы по строительству газопровода до границ вашего участка. Если за счет продавца, то просите указать эти условия в договоре купли-продажи.
• Если ГАЗ по границе участка, то уточните существует ли дополнительная плата за разрешение врезки в газопровод, выдают ли это разрешение при заключении договора купли-продажи. Если нет, то уточните стоимость такого разрешения у самого собственника газопровода.

Ошибка №5 «Геология»

Проблема: Невозможно оценить состав грунта, уровень грунтовых вод, и глубину скважины для водоснабжения, без специализированных работ. Это напрямую влияет на будущие затраты связанные со строительством дома.

Состав грунта может определить какой оптимальный тип фундамента подойдет для вашего дома.

В Заволжье, при планировании бюджета будущего дома, мы заложили стандартный конструктив недорогого свайно-ростверкового фундамента. При проведении геологических изысканий и дальнейшем сбором нагрузок, нашим инженером был определен факт запрета его использования (согласно нормам). Необходимо использовать плитный фундамент с высоким цоколем, делать дополнительный дренаж для отвода воды и утепление отмостки.

Смета выросла на 300 000 рублей.

Уровень грунтовых вод так же влияет на дополнительные затраты связанные с возведением фундамента. Но самая неприятная ситуация которая может возникнуть — это сезонное подтопление.

Существуют поселки — участки в которых каждую весну буквально превращаются в огромную лужу.

Если вы смотрите их поздней весной или летом, то никаких проблем не заметите.

Глубина скважины для водоснабжения — будет известна вам после проведения буровых работ.

Стоимость этих работ в Ярославле, в среднем, составляет порядка 2000 руб./метр.

И глубина заложения водоносного слоя — 30-40 метров.

Но, в некоторых районах, этот показатель может составлять 80-100 метров.

В этом случае затраты на водоснабжение «под ключ» могут составить 250-300 тыс. рублей.

Решение:

Найдите возможность пообщаться с несколькими соседями.

Информация о затоплении и глубины скважины для водоснабжения может быть получена очень быстро.

В случае с грунтом, ситуация сложнее.

В пределах 50 метров, ситуация на практике может отличаться. В среднем, можно ориентироваться на соседей, только при условии что они делали геологию (это важно!).

Либо обратитесь к профессионалам, возможно геология в этом районе уже была сделана ранее.

Выводы

Мы искренне надеемся, что эта небольшая статья поможет Вам в выборе.

Естественно, мы описали основные значимые проблемы, на которые стоит, как минимум, обратить внимание.

НО существуют и другие нюансы, например:

• Обязательные взносы и платежи
• Экология
• Инфраструктура (поликлиники, школы, детские сады, магазины)
• Общественный транспорт

Мы с радостью готовы Вам помочь с выбором земельного участка.

Если Вы из другого региона, то мы готовы организовать экскурсии по земельным участкам, по вашим требованиям.

Источник: atmyar.ru

Ошибки при выборе земельного участка для строительства

Постройка нового дома является желанным событием в жизни любого человека. Чтобы жилье в дальнейшем радовало хозяев и не создавало ненужных проблем уже на этапе возведения, необходимо ответственно подойти к выбору земельного участка. Основная проблема планирования строительства заключается в просчетах, которые совершают многие люди в самом начале. В этой статье рассмотрим, как не ошибиться при выборе земельного участка и опишем все существующие нюансы.

Самым первым вопросом, который должен себе задать будущий хозяин, должен быть вопрос размера площади под участок. Необходимо изначально все продумать, сделать подробный проект дома и прилегающих к нему построек. Это даст гарантию того, что все элементы участка будут расположены в соответствии со строительными нормами. Существует и обратная ситуация.

Это когда дом слишком маленький, а участок огромный. Жилье попросту затеряется на территории. Идеальным соотношением по строительным нормам является 1:10, и многие эксперты в сфере недвижимости считают его «золотой серединой».

Критерии выбора участка под застройку

Когда мы окончательно определились с площадью земли под будущее строительство, настает черед поиска самого участка. Это можно делать самостоятельно или воспользоваться услугами риэлтерских компаний. В первом случае понадобится больше времени, а во втором – средств. Вариантов можно найти много, но в каждом отдельно взятом случае необходимо обратить пристальное внимание на такие аспекты, как юридическая сторона вопроса, особенности грунта и наличие коммуникаций. От этого будет зависеть качество постройки.

Физические особенности грунта на участке влияют на выбор строительных материалов для фундамента, специфики будущего здания и технологии его возведения. Чтобы избежать проблем, необходимо подобрать правильно тип почвы. Значительно усложняют строительство насыпной и торфяной грунты или земля с большим составом растительности. Огромное значение при возведении фундамента имеет расстояние до воды и степень промерзания почвы. Если внимательно подойти к вопросу, то в дальнейшем можно избежать проблем при строительстве.

Будущий хозяин должен узнать все о качестве питьевой воды на участке. Для этого следует подать заявку в санитарно-эпидемиологическую службу, которая обязана провести все необходимые пробы и замеры. Химический и бактериологический анализ должен дать информацию о том, подходит ли вода для питья или ее можно использовать только в технических целях.

При наличии центрального водоснабжения проблема решается сама собой. Если его нет поблизости, то придется делать скважину или колодец. При их бурении необходимо учесть расстояние до грунтовых вод, наличие поблизости крупных животноводческих комплексов и фермерских хозяйств. В любом случае воду из скважины придется хорошо очищать от посторонних примесей с помощью современных фильтров.

Наличие на участке общественной канализационной системы будет очень весомым преимуществом. Это делает намного проще обустройство стоков с дома и хозяйственных строений. Чтобы подключиться к такой канализации требуется разрешение специальных служб и оно оформляется без особых проблем. Сооружение индивидуальной системы сброса отходов будет стоить намного дороже.

Для этого придется устанавливать септик или другое оборудование сбора и переработки нечистот. Поэтому, если вы желаете иметь меньше проблем во время строительства, проверяйте наличие близлежащих коммуникаций еще перед покупкой участка, чтобы в дальнейшем не возникло незапланированных расходов.

Электрификации дома необходимо уделить не меньше внимания. Изначально по нормативным документам на один участок полагается 30-35 кВт. Иногда мощностей местной электростанции в районе оказывается недостаточно для обеспечения дома требуемым значением тока.

В таких случаях исправить ситуацию может монтаж дополнительных частных источников энергии (ветряные или солнечные установки) или же установка собственной подстанции. Хотя все это чревато довольно внушительными расходами. Не стоит сбрасывать со счетов и отопление дома, ведь если район газифицирован, то проблем никаких нет. В случае установки электрического котла требования к мощностям значительно возрастают.

Немаловажны такие моменты, как расположение поблизости участка дорог и сопутствующей инфраструктуры (больницы, школы, магазины и прочее). Будет очень хорошо, если в районе организован вывоз мусора, наблюдается благоприятная экологическая обстановка.

Если вы окончательно определились с участком, то следующим этапом будет тщательное изучение документов на него. Это дело лучше доверить квалифицированному юристу, чтобы не иметь в дальнейшем проблем. Назначение участка, подведенные коммуникации, вода, границы, правила местного самоуправления, вид отопления – все это имеет огромное значение, поэтому нельзя ничем пренебрегать. Только ответственно подойдя к вопросу можно приобрести такой участок, который по всем параметрам удовлетворит вашу семью, и на нем будет проживать много поколений.

Источник: akcent.pro

Ошибки, которые допускают при покупке земельного участка

Если вы хотите приобрести земельный участок для строительства дома, а выбранный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то знайте, что оформить право на жилой дом у вас не получится. Приобретать надо земельный участок с категорией земель «земли населенных пунктов».

Несоответствующий вид разрешенного использования земельного участка

Например, вы хотите купить земельный участок в СНТ, чтобы построить там дом и жить на свежем воздухе круглый год, но разрешенное использование у понравившегося участка «под огородничество». В этом случае ни жилой, ни садовый дом вы оформить на такой земле не сможете. Такие участки предназначены только для выращивания сельскохозяйственных растений.

Строительство капитального жилья на огородных участках запрещено. Возможна только установка временных бытовок и вспомогательных построек без фундамента.

Маленькая площадь земельного участка

Имейте в виду, если вы собираетесь строить дом на землях с разрешенным использованием под ИЖС или ЛПХ, то строительство необходимо будет согласовать с органами местного самоуправления.

Получить уведомления от органа власти о возможности такого строительства получится только при соблюдении градостроительных норм и правил. Например, если вы собираетесь построить дом ближе чем на три метра от забора соседей, то согласие вам не дадут.

Участок больше, чем по документам

Например, вам предлагают купить участок, который по документам 6 соток, а по факту 8, ссылаясь на то, что руки у продавца не доходили оформить всю землю, но это совсем несложно. Не ведитесь на такие уловки, часто ими пользуются мошенники, либо же законных оснований для оформления дополнительной земле просто не существует.

Выбор участка, границы которого не установлены

Вы должны точно знать, что покупаете, а соответственно, должны знать, где проходит граница земельного участка.

Доверие к продавцу

Проверьте лицо, которое продает участок, кто он – собственник или представитель по доверенности. Если собственник, то у него должны быть документы, подтверждающие право на землю. Если лицо является представителем собственника, то у него должна быть нотариально удостоверенная доверенность. Обратите внимание на срок доверенности.

Неактуальная выписка из ЕГРН

Если продавец предоставляет вам выписку, которая была выдана, например, 3 месяца назад, то вас это должно насторожить. Выписка должна быть актуальной по состоянию на текущую дату. Кстати, вы можете заказать сами эту выписку в Росреестре любым удобным для вас способом.

Если выписка получена собственником, то она будет содержать его паспортные данные и СНИЛС. Проверьте, соответствуют ли документы продавца данным в ЕГРН.

Что еще можно узнать из выписки

Соответствует ли действительности адрес земельного участка, его площадь и категория, сведения о границах земельного участка – графический план, кадастровая стоимость, кадастровый номер и дата его присвоения, фамилия, имя, отчество собственника или собственников участка и их доли, номер и дату регистрации права.

Также там будет указан документ, на основании которого участок был приобретен, например, договор купли-продажи или договор дарения, наличие ограничений и обременений на участок. Если обременение есть, то на основании какого документа оно наложено, в чью пользу и на какой срок. Например, если участок в аренде, то будет указана аренда, если в ипотеке, то ипотека или залог в силу закона.

Источник: www.9111.ru