1. В случаях, если законом предусмотрена государственная объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);
Для чего нужен журнал Вестник государственной регистрации
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
При государственной регистрации последующих ДДУ Росреестр не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов. При этом застройщик для регистрации второго и последующих ДДУ обязан представлять согласие залогодержателя на прекращение права залога на объекты долевого строительства, если соответствующее согласие выдано в отношении каждого объекта долевого строительства (ч. 3.1, 4 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Гражданам — участникам долевого строительства нужно подготовить следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ):
- оригинал ДДУ со всеми приложениями к договору;
- заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;
- договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
- документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
Документы основания для осуществления государственной регистрации прав.
непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра).
при выездном приеме;
почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, договор участия в долевом строительстве и доверенность представителя нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность);
в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав;
через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении.
Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Источник: udarnikovskoe-sp.ru
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022)
Глава 2. Единый государственный реестр недвижимости
Глава 3. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Глава 4. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия
Глава 5. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке
Глава 6. Особенности осуществления государственного кадастрового учета отдельных видов недвижимого имущества и государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество
Глава 7. Исправление ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
Глава 8. Предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
Глава 9. Государственный регистратор прав
Глава 10. Ответственность при осуществлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ведении единого государственного реестра недвижимости, предоставлении сведений из единого государственного реестра недвижимости
Глава 10.1. Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения
Глава 11. Заключительные и переходные положения
Федеральный закон РФ «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022) (действующая редакция 2022)
Российское законодательство 2022
Сборник федеральных законов РФ (ФЗ РФ)
Последнее обновление: 13.10.2022
Источник: fzrf.su
2.7. Основания государственной регистрации прав на недвижимость и понятие правоустанавливающих документов
невозможно (или не было произведено в установленный срок), то в регистрации должно быть отказано. В этом случае заявитель может, устранив выявленные несоответствия, вновь обратиться за государственной регистрацией либо установить свое право в судебном порядке.
Теперь рассмотрим понятие правоустанавливающего документа применительно к различным основаниям возникновения прав на недвижимость. Наиболее «простым» основанием здесь являются сделки отчуждения недвижимого имущества. В качестве правоустанавливающего документа признается договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и др.). Уже говорилось, что в ряде случаев право устанавливается и характеризуется не одним, а несколькими документами. В этой ситуации практика оформления сделок с недвижимостью идет по пути объединения (сшивания) этих документов вместе и формирования таким образом единого документа, в полном объеме характеризующего право на объект.
В то же время имеются и другие случаи, когда документ, первично составленный, перестает отвечать требованиям, предъявляемым к правоустанавливающему документу. Примером является отчуждение доли в праве на объект, право на который в целом документ устанавливал. В этом случае в исходный документ необходимо вносить соответствующую оговорку. После такой оговорки прежний документ становится правоустанавливающим в отношении той доли в праве на объект, которая не была отчуждена.
Во всем остальном, что касается перехода права от одного субъекта к другому, также не возникает особых сложностей. При наследовании правоустанавливающим документом становится свидетельство о праве на наследство, при изменении отношений собственности судом — судебное решение.
Наибольшую сложность представляет вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. Следует отметить, что среди документов, составляемых в процессе создания нового объекта, вряд ли возможно выделить тот документ, который отвечал бы предложенному определению.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с данным положением очевидно, что лишь совокупность документов, подтверждающих: а) участие лица в создании объекта для себя и б) соблюдение при этом закона и иных правовых актов, — может выступать в качестве основания для возникновения права собственности на этот объект.
Специфика возникновения вещных прав на новые объекты недвижимости, по нашему мнению, состоит в том, что основанием для возникновения права в этом случае является не конкретная сделка (как при отчуждении объекта, уже имеющего собственника — п. 2 ст. 218 ГК РФ), а сама деятельность по созданию объекта*(274). Именно в этой деятельности, осуществленной в законном порядке, и лежат фактические основания, позволяющие зарегистрировать право на новый объект за конкретным лицом. Разумеется, в качестве подтверждения факта осуществления этой деятельности и ее законного характера могут служить для регистрирующего органа только соответствующие документы. Однако перечень этих документов весьма широк и индивидуален для каждого случая, эти документы нуждаются зачастую в сопоставлении и сложной правовой экспертизе для того, чтобы сделать вывод о праве лица на вновь созданный объект.
В таких условиях оптимальным выходом представляется выдача первичного документа государственным органом, уполномоченным проводить экспертизу представленных документов и делать вывод о приобретении лицом права собственности на новый объект недвижимости. С учетом того обстоятельства, что ст. 219 ГК РФ связывает возникновение права собственности на вновь созданный объект недвижимости с регистрацией, целесообразно такое право предоставить непосредственно регистрирующему органу.
При решении вопроса о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект правомерна определенная аналогия с выдачей нотариусом свидетельства о праве на наследство. Решение вопроса о круге наследников, составе наследственного имущества и о правах конкретных наследников на конкретное имущество требует сбора и анализа большого количества документов, ни один из которых самостоятельно не может быть признан правоустанавливающим. Именно поэтому правоустанавливающим становится документ, отражающий результат аналитической деятельности нотариуса — свидетельство о праве на наследство.
Вместе с тем, по мнению автора, практика выдачи государственных свидетельств в качестве правоустанавливающих документов должна быть ограничена случаями первичного возникновения права на объект, а «жизнь» такого свидетельства должна соответствовать периоду действия этого первичного права, то есть до отчуждения объекта.
Изложенные выше соображения приводят к трем основным выводам в плане формулирования норм закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1. Определение правоустанавливающего документа должно быть включено в закон о регистрации прав на недвижимость как одно из основных понятий.
2. Это определение должно быть сформулировано так, чтобы на его основании было бы возможно в любом случае выделить документ, являющийся правоустанавливающим.
3. Законом о регистрации должны быть определены случаи выдачи правоустанавливающих документов государственными органами. Эти случаи должны быть ограничены первичным возникновением права собственности на объекты недвижимости.
Само определение правоустанавливающего документа, приведенное в данном случае, очевидно, не является единственно возможным. В то же время предлагаемый путь решения проблемы путем формулирования такого определения представляется оптимальным с точки зрения совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимость.
Таким образом, для того чтобы запись о праве появилась в реестре, необходимы не только доказательства существования соответствующего права — правоустанавливающие документы, но и соответствующее волеизъявление на внесение этой записи. В завершенном виде принцип частной инициативы состоит в том, что: во-первых, регистратор не имеет права производить записи в реестре по собственной инициативе, даже если он располагает необходимыми правоустанавливающими документами; во-вторых, регистратор не имеет права производить записи в реестре на основании волеизъявления лиц, которые не являются обладателями соответствующих прав. Посмотрим, как эти положения реализованы в российском законодательстве.
В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации «государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица», а «в случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты». Здесь пока все соответствует заявленному принципу.
Несколько иной подход сформулирован в отношении регистрации обременений. Согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации «государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости».
Мы видим, что закон предусматривает возможность регистрации обременений вещных прав без волеизъявления обладателей этих прав. В отношении обременений и ограничений, установленных в публичных интересах, такой порядок возражений не вызывает, так как иной подход просто трудно себе представить. Что же касается обременений имущества правами третьих лиц, то такие сомнения можно высказать.
Говоря о возможности регистрировать обременения не по инициативе обладателя вещного права, которое ограничивается (т.е. при отсутствии заявления правообладателя), ст. 13 отсылает к правилам, предусмотренным ст. 16 Закона о регистрации договоров и сделок. Однако обнаружить в ст. 16 эти правила не очень просто. В абз.
1 п. 1 данной статьи говорится о заявлении «сторон договора». Видимо, из этого следует сделать вывод о том, что общим правилом регистрации прав, возникающих на основании сделок, является необходимость представления заявления всеми сторонами договора. Но, если так, то возможность зарегистрировать обременение, возникшее на основании сделки, без заявления обладателя соответствующего права невозможно, так как этот правообладатель всегда будет одной из сторон такого договора, ибо сделки не могут устанавливать обязанности для третьих лиц.
В то же время абз. 5 указанного пункта говорит о том, что «представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона».
Складывается весьма своеобразная ситуация, когда ст. 13 отсылает к ст. 16, а ст. 16 отсылает к ст. 13. В то же время здесь содержатся также ссылки на статьи, регламентирующие порядок регистрации договоров аренды (ст. 26), сервитутов (ст. 27) и ипотеки (ст. 29).
Согласно этим нормам «с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора», «государственная регистрация сервитутов проводится: на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте», «государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя». Таким образом, именно эти статьи предусматривают возможность отсутствия заявления правообладателя. Исходя из сказанного можно сделать вывод о том, что заявление правообладателя при регистрации обременений, возникших на основании сделок, требуется всегда, за исключением случаев аренды, сервитута и ипотеки.
Трудно сказать, чем руководствовался законодатель, устанавливая такой порядок. Вполне можно предположить, что за регистрацией договора аренды может обратиться арендатор, договор которого уже расторгнут или не действует по иным основаниям. Точно также может поступить и недобросовестный залогодержатель или обладатель сервитута.
Причем здесь не исключена возможность представления поддельных договоров. В этой ситуации последствия регистрации для правообладателя могут быть катастрофическими. Имея в качестве зарегистрированного обременения ипотеку или договор аренды, он не сможет сдать объект в аренду другому арендатору или заложить его в целях получения кредита. При этом на ликвидацию неправомерно произведенной записи в реестре ему придется потратить значительное время, необходимое на получение соответствующего судебного решения. Вот почему весьма слабой гарантией в таком случае является обязанность регистрирующего органа сообщить о произведенной регистрации правообладателю.
Учитывая изложенное, необходимо сформулировать в законе правило, согласно которому без заявления правообладателя могут быть зарегистрированы исключительно обременения, которые правомерно установлены органами государственной власти или местного самоуправлениия в публичных интересах, а также аресты и иные обеспечительные меры, установленные судебными актами. В отношении судебных актов такая норма уже содержится в ст. 28 Закона о регистрации: «Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя»*(278).
Запрет регистратору вносить записи в реестр без соответствующего заявления должен распространяться только на те записи, которые влекут возникновение, изменение или прекращение зарегистрированных прав. В то же время ряд записей в реестре должны проводиться без заявлений, на основании тех событий, которые указаны в законе.
Так, например, «в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу «Особые отметки» вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица» (п. 2 ст. 28 Закона о регистрации). Здесь основанием для внесения записи в реестр служит полученная регистрирующим органом информация, которая может быть в виде поступившего искового заявления или определения суда о назначении дела.
В практике регистрирующих органов можно отметить еще одно нарушение принципа частной инициативы. Это нарушение относится к порядку регистрации ипотеки, возникающей на основании закона. В соответствии с п. 5 ст.
488 ГК РФ «если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате товара». Согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ «при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество».
Как же должен поступить регистратор, если на регистрацию поступили документы, из содержания которых усматривается возникновение законного залога? Согласно п. 2 ст. 20 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»*(279) «государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления» и «одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом». Однако в соответствии с п. 26 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества*(280) «должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано:
— предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой;
— в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона».
Такой порядок вызывает ряд возражений. Принцип частной инициативы потому и провозглашается принципом, что он должен действовать во всех случаях внесения записей о правах на недвижимость (за исключением внесения записей на основании решения суда). Отсутствие формального волеизъявления правообладателя на внесение записи об обременении его права залогом должно исключать внесение соответствующей записи*(281).
Но как же быть в тех случаях, когда законный залог, судя по документам, возник, а заявление на его регистрацию не представлено? Мы предлагаем следующий алгоритм. Регистратор в этом случае должен приостановить государственную регистрацию и потребовать представить заявление о регистрации залога, поскольку право может быть зарегистрировано только с залогом.
Если соответствующее заявление представляется, регистрация производится. При отсутствии заявления следует отказ в регистрации права. При получении уведомления о приостановлении регистрации, у сторон по договору ренты нет иного выбора, кроме как представить заявление, либо отказаться от договора, поскольку возникновение залога в данном случае установлено законом императивно. У сторон же договора купли-продажи есть три варианта решения: представить заявления, внести в договор пункт, согласно которому правило о законном залоге на их отношения не распространяется, либо отказаться от договора.
Принцип частной инициативы ограничивает возможности регистратора. В то же время он не исключает внесение записей в реестр без необходимого волеизъявления. Такое волеизъявление согласно действующему законодательству может заменить только решение суда. В соответствии с п. 3 ст.
165 ГК РФ «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда». Согласно ст. 16 Закона о регистрации «при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны».
При анализе формулировки ст. 165 ГК РФ возникают два вопроса. Первый — распространяется ли ее действие только на те сделки, которые в соответствии с законом сами подлежат государственной регистрации, либо она распространяется на все случаи уклонения от регистрации прав, которые возникают на основании сделок? Судебная практика отвечает на этот вопрос однозначно. Суды в порядке ст.
165 ГК РФ принимают решения о регистрации прав независимо от того, подлежит ли регистрации соответствующая сделка. По мнению автора, такой порядок еще раз доказывает, что законодатель, говоря в ГК РФ о регистрации сделок, имел в виду их регистрацию только как оснований возникновения соответствующих прав*(282).
Второй вопрос состоит в том, можно ли в судебном порядке зарегистрировать чужое право? На наш взгляд, такая возможность должна существовать. Принцип частной инициативы должен распространяться исключительно на деятельность регистратора прав на недвижимость.
В практике встречаются случаи, когда правообладатель, не регистрируя свое право, нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц. Можно привести следующий пример. Юридическое лицо «Х» приобрело право на объект в порядке приватизации в 1993 г. Согласно ст. 6 Закона о регистрации данное право считается возникшим и без государственной регистрации.
Будучи собственником этого имущества, лицо «Х» правомерно им распорядилось, заключив договор аренды с лицом «Y». Лицо «Y» обратилось в регистрирующий орган для регистрации договора, однако ему было правомерно отказано, в связи с тем, что право «Х» зарегистрировано не было. «Y» потребовал от «Х» зарегистрировать свое право собственности на сданный в аренду объект, однако «Х» ответил отказом. В такой ситуации единственным вариантом для «Y» является обращение в суд с иском о регистрации права собственности «Х», и мы не видим оснований, по которым он не мог бы это сделать, а суд — вынести соответствующего решения.
В случае уклонения от регистрации права на недвижимое имущество оно может быть зарегистрировано по решению суда, принятому по иску правообладателя или лица, которому отсутствие регистрации права правообладателя препятствует регистрации его собственного права на недвижимое имущество.
Но и эта формулировка не будет охватывать все случаи, когда существует необходимость осуществления регистрации права на основании заявления лица, которое законом не признается надлежащим заявителем. Не является редкой ситуация, когда лицо не заинтересовано в регистрации своего права на недвижимое имущество, поскольку на это имущество тут же будет обращено взыскание.
Такая ситуация может возникнуть как применительно к ранее возникшим правам (например, возникшим в результате приватизации), так и по отношению к правам, возникновение которых закон связывает с государственной регистрацией (например, право на вновь созданный объект недвижимости). В таких случаях складывается парадоксальное положение: имущество есть, все основания для регистрации права на него имеются, не хватает только обращения в регистрирующий орган, однако нет лица, которое в соответствии с законом могло бы обратиться с таким заявлением.
В результате на имущество не может быть обращено взыскание, так как право на него не может быть зарегистрировано. При продаже такого имущества на торгах покупатель никогда не сможет зарегистрировать свое право.
В случае, когда право должника уже возникло, но не зарегистрировано, покупатель не сможет зарегистрировать переход права без предварительной регистрации права прежнего собственника (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации).
Если же на торги будет выставлено имущество, право на которое не является возникшим, то будут признаны недействительными сами торги, поскольку совершение сделок с имуществом, право на которое не возникло, противоречит закону. В такой ситуации единственным лицом, которое заинтересовано в регистрации права должника, является судебный пристав, осуществляющий исполнительное производство. Однако закон не предоставляет ему права на обращение за регистрацией прав на имущество должника.
В своем постановлении Президиум ВАС РФ указал: «В случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (пункт 3 статьи 165, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации).
Судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, права обращения в суд с указанным требованием не предоставлено»*(283).
Решение суда представляется абсолютно правильным с точки зрения действующего законодательства, которое, по мнению автора, нуждается в совершенствовании. Необходимо предоставить судебным приставам-исполнителям право либо на обращение за регистрацией права должника в суде, когда в их распоряжении имеются все необходимые для регистрации документы, либо признать за ними право на обращение в суд с иском о признании права должника на недвижимое имущество.
Особый случай принудительной регистрации чужого права устанавливает Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»*(284). На основании п. 5 ст. 13 данного закона «застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога». А «при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога».
Требует анализа и такое нововведение, как предоставление нотариусу права обратиться с заявлением о государственной регистрации. Согласно новой редакции абз. 2 п. 1 ст.
16 Закона о регистрации «в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие»*(285). Очевидно, что нотариус составляет самостоятельную категорию заявителей, так как не является правообладателем или стороной сделки, а полномочия его вытекают не из доверенности, а из закона и факта совершения соответствующего нотариального действия. В связи с этим возникают вопросы, может ли нотариус подать заявление, не получив согласия на это правообладателя, а также как должен поступить регистрирующий орган, если заявление нотариуса будет дезавуировано лицом, в чьих интересах оно подано. Видимо, на первый вопрос следует ответить отрицательно, а во втором случае регистрация не должна проводиться, что, по мнению автора, необходимо отразить в законе.
Источник: help-realty.ru