Основной вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства это

Разрешенное использование земельного участка: понятие и основные виды

Одной из наиболее важных характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, который напрямую определяет, какие именно цели собственник может реализовывать с его помощью.

При этом данная характеристика является несколько ограничивающей, поскольку использовать участок не по назначению запрещается законом.

Стоит более подробно рассмотреть основные виды разрешенного использования и возможности относительно изменения собственником уже установленного целевого назначения.

Законодательство

Основные положения относительно разрешенного использования земли, а также правил его установления или изменения, содержатся в таком документе, как Градостроительный кодекс РФ. В частности, данному вопросу посвящена статья 37 данного нормативно-правового акта.

Также более подробно этот вопрос освещается в отдельном документе, который носит название приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Как изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка?

В этом документе подробно приведены все возможные виды использования земельного участка, которые допускаются в действующем законодательстве. Они включают в себя следующие направления деятельности:

1. Сельскохозяйственное использование. Всего здесь предусмотрено 18 различных направлений (1.1–1.18), например:

2. Жилая застройка. Под этим понимается возведение жилых зданий различных видов и обеспечения проживания в них людей. Включает в себя 7 разных направлений деятельности (2.1–2.7), в том числе:

• жилую застройку; ;
• ведение ЛПХ;
• обслуживание жилой застройки и т. д.

3. Общественное использование объектов капстроительства. В этом случае допускается постройка на участке зданий с целью удовлетворения различных потребностей человека, например:

• коммунальное обслуживание;
• здравоохранение;
• образование и т. п.

4. Предпринимательство. Данная цель предполагает, прежде всего, получение прибыли от построенного объекта. Это могут быть различные торговые и развлекательные центры, рынка, гостиницы, магазины, кафе и т. п.

5. Отдых. В этом случае земля может использоваться для целей, связанных с организацией спортивных мероприятий, пикников, рыбалки и другой подобной деятельности.

6. Производственная деятельность. Этот вид использования предполагает размещение на участке объектов с целью добычи или переработки недр, а также для промышленного изготовления различных вещей.

7. Транспорт. На земельном наделе могут располагаться разного рода пути сообщения, которые используются для перевозки людей или товаров.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

8. Обеспечение обороны и безопасности. В этом случае земля может применяться для размещения на ней различных военных и оборонных объектов.

9. Проведение деятельности по охране природы. Сюда относятся охраняемые территории, направленные на сбережение отдельных растений, животных, птиц и т. п.

10. Использование лесов. Это направление включает деятельность по обработке древесины, ее вывозу, а также обеспечению охраны некоторых лесов.

11. Использование водных объектов. Сюда включаются территории с расположенными на них водными объектами различных типов: реками, морями, озерами, водохранилищами и т. п.

12. Земельные участки общего пользования. Данный вид предполагает размещение на земле объектов, доступных всем гражданам.

При этом текстовое и числовое наименования являются равнозначными.

Понятие и основные группы

Несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка выступает одной из его наиболее значимых характеристик, ни в одном законодательном документе не содержится определения данного понятия. Поэтому можно использовать только примерную трактовку, сформированную на основании анализа имеющейся информации.

Итак, разрешенное использование — это одна из важнейших характеристик земельного участка, которая напрямую влияет на правовой режим его использования и устанавливается согласно зонированию территорий.

Под видом разрешенного использования (ВРИ), в свою очередь, понимается его допустимое функциональное назначение.

В соответствии со ст. 37 ГрК РФ, все они могут быть поделены на три группы:

Основные

Они могут осуществляться собственником земельного надела без необходимости получать какие-либо дополнительные разрешения или согласовывать этот вопрос с публичными органами. При этом перечень основных видов для конкретного объекта недвижимости устанавливается градостроительным регламентом, который действует в той территориальной зоне, в которой он располагается.

Условно разрешенные

Данные формы использования могут быть определены только после того, как будет пройдена специальная публичная процедура и, как следствие, получено отдельное разрешение. Законодательно это регулируется при помощи ст. 39 ГрК РФ.

В частности, для начала заинтересованное лицо (которое может быть как физическим, так и юридическим) направляет соответствующее заявление в комиссию, которая уполномочена рассматривать подобные обращения.

В дальнейшем этот вопрос обсуждается и рассматривается на публичных слушаниях, порядок проведения и организации которых устанавливается нормативно-правовыми актами муниципального органа. При этом расходы за эту процедуру несет заявитель.

В результате слушаний выносится решение о том, предоставлять ли заявителю возможность установления условного разрешения на использование земельного участка или отказать в этом. В последнем случае отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Вспомогательные

Они устанавливаются только в качестве дополнительных к двум из перечисленных выше групп. Как правило, их целью является предоставление возможности обслуживания основных направлений деятельности.

Например, для отдельной территориальной зоны могут быть установлены следующие виды использования:

• основной — индивидуальное жилищное строительство;
• условно разрешенный — объекты жилой недвижимости площадью до 100 м2;
• вспомогательный — стоянка для легковых автомобилей.

Это означает, что на данном участке можно:

• строить здание в рамках ИЖС без необходимости получать какие-либо разрешения;
• строить нежилые объекты (например, магазин, салон красоты, кафе) только после получения на это отдельного разрешения и только в пределах установленной территории;
• размещать на участке стоянку для автомобилей только после постройки одного из зданий (жилого или нежилого) с целью его обслуживания.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, выделяются следующие территориальные зоны, к которым могут быть отнесены земельные участки:

• жилые;
• производственные;
• рекреационные;
• общественно-деловые;
• инженерные;
• специального назначения;
• военных объектов;
• транспортных инфраструктур; использования;
• иные зоны.

При этом стоит учесть, что границы этих зон должны быть установлены так, чтобы каждый земельный надел принадлежал только к одной из них. Соответственно, данная зона и будет определять вид основного разрешенного использования участка.

Узнайте что такое аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в нашей подробной статье!

Хотите подарить земельный участок с домом? Здесь есть перечень всех необходимых документов.

В нашей статье полностью описана процедура дарения садового участка.

Установление и изменение ВРИ

В некоторых случаях собственнику может потребоваться установление вида использования участка или изменение уже установленного.

Например, это может понадобиться в следующих целях:

• строительство на нем объекта с другим функциональным назначением, чем это допускается в соответствии с уже установленными правилами;
• изменение назначения уже существующего объекта;
• уточнение вида из-за его первоначального неправильного установления или приведения в соответствие с Классицикатором.

Алгоритм действий при этом зависит от того, действуют ли в отношении участка установленные градостроительные регламенты.

В этом случае, как уже отмечалось, происходят следующие действия:

1. Основной вид использования определяется самостоятельно правообладателем из того перечня, который закреплен в Правилах землепользования и застройки. При этом собственник должен составить заявление с указанным в нем ВРИ и подать его в уполномоченный орган.
2. Условно разрешенный — в соответствии со ст. 39 ГрК РФ. Собственник подает заявление, которое рассматривается на публичных слушаниях, где и принимается окончательное решение. В случае положительного исхода дела решение закрепляется специальным документом.
3. Вспомогательный — только в качестве дополнительного по отношению в двум уже перечисленным. Осуществляться он должен также только параллельного основному или условно разрешенному виду.

В ситуации, когда градостроительные регламенты отсутствуют, установление и изменение ВРИ происходит в соответствии с федеральными законами. Заниматься этим вопросом могут, в зависимости от ситуации, органы исполнительной власти (как федерального, так и регионального уровня) или же местного самоуправления.

Возможны ситуации, когда изменение вида использования вообще не допускается законом. Например, это относится к участкам, полученных в результате торгов, а также к некоторым объектам, которые охраняются законом.

Таким образом, можно отметить, что вид разрешенного использования участка представляет собой одну из его важнейших характеристик, которую необходимо обязательно учитывать при осуществлении на нем деятельности. В случае нарушения законодательных требований и использования земельного надела не по назначению правообладателя может ожидать определенная ответственность.

Источник

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, определяющий допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем.

Использование земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с установленным видом разрешенного использования) является основанием для привлечения нарушителя к административной ответственности (штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ ).

Вид разрешенного использования также является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей ( земельного налога , арендной платы).

В данном материале мы разберемся в том, какие виды разрешенного использования земельных участков существуют и как изменить вид разрешенного использования земельного участка.

1. Что такое вид разрешенного использования земельного участка?

Одним из основных принципов земельного законодательства в современной правовой системе является принцип целевого использования земли . Под этим принципом понимается использование земельного участка только по назначению, установленному действующими нормативно-правовыми актами.

Как правило, виды разрешенного использования земельных участков утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования и застройки ( ПЗЗ ) и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

При формировании земельных участков уполномоченные органы власти и местного самоуправления должны устанавливать виды разрешенного использования в соответствии с утвержденными ПЗЗ.

Определяются виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков (Классификатор), утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 .

При этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора (т.е. до 24 декабря 2014 года), признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ) (Закон № 171-ФЗ).

Если виды разрешенного использования устанавливаются или изменяются в ПЗЗ после 24 декабря 2014 года, то они должны соответствовать Классификатору видов ( Письм о Минэкономразвития России от 31.07.2015 № ОГ-Д23-10238 и Письм о Росреестра от 17.01.2018 № 01-00357-ГЕ/18 «Об установлении или изменении границ территориальных зон» ).

Обратите внимание! До 1 января 2020 года органы местного самоуправления поселения, городского округа обязаны внести изменения в ПЗЗ соответствующих муниципальных образований в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется (ч. 12 ст. 34 Закона № 171-ФЗ ).

В случае утверждения градостроительного регламента, он включает в себя информацию о 3-х категориях видов разрешенного использования (ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ ; далее — ГрК РФ):

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Основные — это главные виды использования земельного участка в соответствующей территориальной зоне. Они отражают то назначение земельных участков, которое, по мнению разработчиков ПЗЗ, предпочтительно в рамках данной территориальной зоны, и определяются при формировании земельных участков исходя из целей использования такого участка.

Условно разрешённые не относятся к основным, но введение их допустимо градостроительным регламентом той территориальной зоны, в которую входит участок. Для установления условно разрешённого вида разрешенного использования участка требуется проведение дополнительных согласований и получение разрешения органа местного самоуправления.

Вспомогательные являются дополнительными по отношению к основным и условно разрешённым видам использования, не могут быть самостоятельными от них и быть преимущественными, осуществляются только совместно с основными и условно разрешёнными видами использования участков и направлены на обеспечение функционирования их использования.

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в качестве дополнительных сведений о земельном участке, и указываются в выписке из ЕГРН о земельном участке, об основных характеристиках (п. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ; далее — Закон о регистрации).

2. Специфика определения вида разрешенного использования земельного участка

Определение видов разрешенного использования земельных участков напрямую зависит от следующих 2-х факторов:

• утверждены или нет в отношении территории, в пределах которой располагаются земельные участки, ПЗЗ , и соответственно градостроительные регламенты ;
• относятся ли земельные участки к тем категориям участков, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются или на которые действие градостроительных регламентов не распространяется.

Необходимо отметить, что градостроительный регламент может быть утвержден только в отношении земель определенных категорий. Например, это земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, за исключением сельскохозяйственных угодий, земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Не устанавливается градостроительный регламент в отношении:

• сельскохозяйственных угодий,
• земель лесного фонда,
• земель запаса,
• земель, покрытых поверхностными водами,
• земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),
• земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)народов Российской Федерации , а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия ;
• в границах территорий общего пользования;
• предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых.

3. Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Порядок изменения вида разрешенного использования также зависит от наличия или отсутствия ПЗЗ в отношении территории, в пределах которой располагаются земельные участки.

3.1. Изменения вида разрешенного использования при наличии ПЗЗ

Изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования осуществляется в этом случае в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Важно! Изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только в том случае, если планируемое использование не приведет к нарушению градостроительного регламента в части установленных в нем предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка в этом случае также зависит от того, к какой категории относится выбранный вид (основной, вспомогательный или условно разрешенный).

3.1.1. Изменение основного и (или) вспомогательного вида разрешенного использования

Правообладатель земельного участка имеет право самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, изменить основной и (или) вспомогательный вид разрешенного использования своего участка в рамках перечня видов, предусмотренных градостроительным регламентом ( Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2018) , утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018 ).

• арендаторы, которым земельный участок был предоставлен в аренду для определенного вида использования или договор аренды с которыми был заключен на торгах;
• органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, унитарные предприятия.

Итак, чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка, собственнику земельного участка необходимо выполнить следующие шаги:

Шаг 1 — запросить в местной администрации выписку из ПЗЗ либо градостроительный план земельного участка с целью ознакомиться с основными и вспомогательными видами разрешенного использования, установленными в градостроительном регламенте для той территориальной зоны, в которой участок расположен, и сделать свой выбор.

Шаг 2 — обратиться с заявлением в Росреестр для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования. В заявлении следует указать новый выбранный вид разрешенного использования участка (основной и (или) вспомогательный), а в качестве документа–основания для внесения таких изменений в ЕГРН — решение об утверждении ПЗЗ для соответствующей территории.

Важно! Установить вспомогательный вид разрешенного использования для земельного участка вместо основного нельзя (п. 3 ч. 1 ст. 37 ГрК РФ , Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2018) , утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018 ).

Рекомендации! В случаях, когда в ЕГРН не внесены сведения о территориальных зонах соответствующего муниципального образования, приложите к заявлению выписку из ПЗЗ, подготовленную местной администрацией.

Если земельный участок находится в публичной собственности, то выбор основного и (или) вспомогательного видов разрешенного использования осуществляется в следующем порядке: уполномоченный на распоряжение земельными участками орган принимает решение об установлении (изменении) вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ и направляет его в Росреестр в рамках межведомственного информационного взаимодействия.

3.1.2. Изменение вида разрешенного использования на условно разрешенный вид

Чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный, нужно получить разрешение.

Порядок получения данного разрешения установлен ст. 39 ГрК РФ , и предусматривает следующее:

• заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка лицо направляет заявление о предоставлении разрешения в специальный орган (комиссию по подготовке ПЗЗ при местной администрации);
• проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования рассматривается на общественных обсуждениях или публичных слушаниях;
• в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия;
• на основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации;
• глава местной администрации после поступления указанных рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Обратите внимание! Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается (ч. 2, 9, 11 ст. 39 ГрК РФ , Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2018) , утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018 ).

После принятия соответствующего решения правообладатель земельного участка вправе использовать земельный участок в соответствии с условно разрешенным видом использования.

Решение местной администрации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования является основанием для внесения изменений в ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка. Такое решение должно быть направлено в Росреестр в порядке межведомственного электронного взаимодействия в течение 5 рабочих дней с момента вступления в силу. Если сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не были внесены в ЕГРН, то заинтересованное лицо может самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на основании указанного решения. Рассматривается такое заявление в срок не более 15 рабочих дней. При подтверждении органом местного самоуправления, в ответ на запрос Росреестра, информации об изменении вида разрешенного использования земельного участка, соответствующие изменения вносятся в ЕГРН.

3.1.3. Изменение вида разрешенного использования земельного участка на не предусмотренный градостроительным регламентом

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на не предусмотренный градостроительным регламентом осуществляется посредством принятия нормативного акта о внесении изменений в ПЗЗ (ст. ст. 31 , 32 , ч. 1 ст. 33 ГрК РФ ).

Правообладатель земельного участка вправе направить в комиссию по подготовке ПЗЗ предложение о внесении изменений в ПЗЗ в инициативном порядке либо в случаях, если в результате их применения (п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ ):

• земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно;
• причиняется вред их правообладателям;
• снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства;
• не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Комиссия в течение 30 дней со дня поступления предложения осуществляет подготовку заключения о рекомендации внесения изменения или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения и направляет это заключение главе местной администрации (ч. 4 ст. 33 ГрК РФ ).

С учетом заключения комиссии глава местной администрации в течение 30 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении и направляет копию такого решения заявителю (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ ).

3.2. Изменения вида разрешенного использования земельных участков, в отношении которых градостроительный регламент не устанавливается или его действие не распространяется

Наиболее проблемным является вопрос о возможности изменения вида разрешенного использования земельных участков, в отношении которых градостроительный регламент не устанавливается или его действие не распространяется. В настоящее время федеральным законодательством такая процедура не предусмотрена, несмотря на прямое указание необходимости этого в п. 5 ст. 37 ГрК РФ .

В 2015 году Минэкономразвития РФ в письме от 26.06.2015 № Д23и-2963 , озвучило позицию, что порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до принятия федерального закона может быть определен законодательством субъекта Российской Федерации.

Эта позиция не в полной мере соответствует положениям ГрК РФ (п. 7 ст. 36 Гр К РФ ), которыми предусматривается, что порядок изменения вида разрешенного использования для рассматриваемых земельных участков должен быть определен федеральным законом.

Таким образом, до принятия специального федерального закона, регулирующего данный вопрос, изменение вида разрешенного использования сопряжено с существенными рисками (отзыв градостроительного плана и разрешения на строительство, а также признания постройки самовольной и т.д ).

В таких условиях единственным безопасным способом изменения вида разрешенного использования является изменение категории земельного участка на ту категорию, которая предполагает утверждение градостроительного регламента. Порядок и условия такого перевода предусмотрены Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» .

Если же земельный участок входит в состав земель, в отношении которых градостроительный регламент должен быть утвержден, то до его утверждения в отношении видов разрешенного использования таких земельных участков хотелось бы отметить следующее:

В этом случае нельзя говорить о наличии основных, вспомогательных и условно разрешенных видов разрешенного использования, которые вводятся только градостроительным регламентом.

В силу п. 3 ст. 51 ГрК РФ при отсутствии ПЗЗ не допускается выдача разрешений на строительство в целях строительства или реконструкции объектов капитального строительства, за исключением установленных законом случаев (строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительные регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях).

Соответственно, получается, что в случае отсутствия утвержденных ПЗЗ, составной частью которых является градостроительный регламент территории, в отношении которой ПЗЗ должны быть утверждены, выбор правообладателями земельных участков, попадающих в соответствующую территорию, вида разрешенного использования и осуществление строительства в соответствии с выбранными видами разрешенного использования фактически невозможны, что является серьезным ограничением в использовании земельных участков.

Необходимо отметить, что до недавнего времени действовал переходный период, допускающий выбор вида разрешенного использрвания и осуществление строительства на земельных участках, в отношении которых должен быть утвержден градостроительный регламент.

Источник

Основные виды разрешенного использования

Для того чтобы определить возможный способ использования земельного участка и расположенных на нем объектов, относящихся к капитальному строительству, следует посмотреть, какой вид разрешенного использования установлен для данного участка.

Градостроительным кодексом Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства разделены на типы применительно к каждой территориальной зоне.

А именно:

• основные типы разрешенного использования земельного участка;
• условно-разрешенные типы разрешенного использования земельного участка;
• вспомогательные типы разрешенного использования земельного участка.

Какие основные виды разрешенного использования земельного участка

Главными видами разрешенного использования земельного участка, которые определены градостроительным регламентом, являются их основные виды.

При этом следует иметь в виду, что градостроительный регламент для земельных участков, на которых расположены поверхностные воды, лесные насаждения, особо охраняемые природные территории не устанавливается.

Если возникает необходимость изменить основной вид разрешенного использования земельного участка, то его собственник в заявительном порядке, в соответствии с Классификатором-2015 выбирает предпочтительный вид. При этом никакие дополнительные согласования при проведении данной процедуры не требуются.

До недавнего времени полномочием для установления разрешенного вида использования земельного участка наделялись местные муниципалитеты, что приводило к неоднозначному определению кадастровой стоимости земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства.

При этом Министерство экономического развития Российской Федерации рекомендовало классификаторы разрешенных видов использования, которые ориентировались на градостроительные регламенты именно той территории, к которой относился земельный участок. Собственники самостоятельно, без каких-либо разрешений и согласований, выбирали вариант вида разрешенного использования.

Однако с 3 ноября 2015 года Министерство экономического развития РФ приказом № 709 внесло изменения в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, и теперь его требования применяются только к основным видам разрешенного использования земельного участка.

А условно-разрешенные виды, которые устанавливаются согласно градостроительного регламента для той или иной территориальной зоны, сюда не включены.

Введение в действие Классификатора-2015 позволило упорядочить виды разрешенного использования земельных участков, а также ввести новые виды, которые ранее не применялись.

К ним относятся:

• жилая застройка малоэтажными многоквартирными домами;
• застройка объектами гаражного назначения;
• застройка объектами для амбулаторно-поликлинического обслуживания населения;
• застройка объектами для стационарного предоставления медицинской помощи;
• застройка объектами, относящимися к дошкольному, начальному и среднему общему образованию;
• объекты для среднего и высшего профессионального образования;
• для обеспечения деятельности в области гидрометеорологии, а также смежных с ней областях.

С введением Классификатора-2015, в государственный кадастр недвижимости не вносятся земельные участки, которые не входят в основные виды разрешенного использования земельных участков.

А изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой производится строго в соответствии с требованиями Классификатора-2015.

При этом, в соответствии с требованиями жилищного законодательства Российской Федерации, производится изменение вида разрешенного использования земельного участка при переводе нежилого помещения в жилое, и наоборот.

Изменение будет считаться произведенным только после внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка.

О категориях земель и видах разрешенного использования читайте тут.

С ноября 2015 года характеристика видов разрешенного использования земельных участков производится согласно Классификатору-2015 и по своему целевому назначению делится на следующие разделы:

• земельные участки, предназначенные для использования в сельскохозяйственном назначении;
• земельные участки, предназначенные для жилой застройки в виде индивидуального и многоквартирного жилищного строительства;
• земельные участки для строительства капитальных объектов общественного назначения;
• земельные участки для занятия предпринимательской деятельностью;
• земельные участки для размещения мест для отдыха;
• земельные участки, предназначенные для размещения объектов производственной деятельности;
• земельные участки, на которых расположены объекты транспортной коммуникации;
• земельные участки, предназначенные для обеспечения обороны и безопасности страны;
• земельные участки лесного фонда;
• земельные участки водного фонда;
• земельные участки общего пользования.

Для объединения групп земельных участков с одним видом разрешенного использования для той или иной территориальной зоны, каждый из разделов Классификатора-2015 поделен на подразделы.

Так, если посмотреть раздел Классификатора-2015, который относится к жилой застройке, то в группу видов разрешенного использования земельных участков входят:

• земельные участки для малоэтажной жилой застройки, в которую входят индивидуальное жилищное строительство, возведение дачных и садовых домиков;
• земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства;
• земельные участки, предназначенные для жилой застройки;
• земельные участки, на которых размещается передвижное жилье;
• земельные участки для среднеэтажной жилой застройки;
• земельные участки, предназначенные для многоэтажной и высотной жилой застройки;
• земельные участки, предназначенные для размещения инфраструктуры, обслуживающей жилую застройку.

Каждая группа вида разрешенного использования земельного участка содержит свое подробное описание.

Так, если посмотреть на группу «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», то описание вида будет выглядеть таким образом:

• земельный участок для размещения жилого дома, который не предназначен для того, чтобы его разделять на квартиры. К таким объектам относятся жилые дома, пригодные для постоянного проживания в них, и которые имеют высоту не более трех этажей;
• земельные участки, предназначенные для производства сельскохозяйственной продукции;
• земельные участки, на которых размещаются гаражи и другие вспомогательные сооружения, относящиеся к жилому дому;
• земельные участки, предназначенные для содержания сельскохозяйственных животных.

С введением в действие Классификатора-2015 возник вопрос: «Как быть с земельными участками, вид разрешенного использования которых был установлен ранее, и теперь он не соответствует требованиям Классификатора-2015?».

Ответ на это вопрос содержится в части 11 статьи 34 федерального закона от 23 июня 2014 года № 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», где сказано, что если вид разрешенного использования земельного участка был установлен до введения Классификатора-2015, то он является действующим независимо от того, соответствует ли нет он требованиям Классификатора-2015.

Если у собственника земельного участка возникнет необходимость изменить вид разрешенного использования, только тогда производится замена, которая должна будет соответствовать Классификатору-2015.

Как узнать вид разрешенного использования земельного участка

Чтобы узнать, к какому виду разрешенного использования относится земельный участок, подайте соответствующее заявление на выдачу выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Заказ можно оформить, обратившись лично в региональное подразделение Росреестра. Кроме того, можно воспользоваться услугами Почты России, направив с заявлением необходимые документы.

При этом документы должны быть нотариально удостоверены. Также выписку можно заказать, воспользовавшись онлайн-сервисом Росреестра.

Выписка предоставляется как на бумажном носителе, с подписью и печатью, так и в электронном варианте.

Поскольку сведения, содержащиеся в ЕГРН, открытые, а значит, доступны любом желающему, то каждое заинтересованное лицо, подав заявление, приложив необходимые документы и оплатив государственную пошлину, может получить необходимые сведения.

При пользовании онлайн-сервисом, поиск необходимых сведений производится по кадастровому номеру земельного участка.

Следует иметь в виду, что в том случае, если собственник земельного участка не получал разрешения в муниципалитете на изменение вида разрешенного использования на условно-разрешенный, то участок, по всей видимости, относится к основному виду разрешенного использования.

Таким образом, чтобы получить условно-разрешенный или вспомогательный вид разрешенного использования, собственник земельного участка должен получить специальное решение на это от органа местного самоуправления и соответствующие документы.

Если такие документы вы не получали, значит у вас земельный участок имеет основной вид разрешенного использования. Поэтому за документами следует обратиться в местную администрацию, так как при необходимости совершить сделку с земельным участком, сведения о виде разрешенного использования необходимо включать в договор.

При этом имейте в виду, что ставить вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка может только его собственник.

Установление и изменение вида разрешенного использования земельного участка

При определенных ситуациях, у собственника земельного участка может возникнуть необходимость по установлению или изменению вида разрешенного использования.

Эта необходимость возможна в таких случаях:

• возведение строительного объекта, который имеет другое функциональное назначение, чем это установлено для данного земельного участка;
• при изменении назначения в отношении объекта, который уже возведен на земельном участке;
• для уточнения вида разрешенного использования и приведения его в соответствии с требованиями Классификатора-2015.

Обычно если в отношении земельного участка установлены градостроительные регламенты, то вся процедура происходит в строгом соответствии с ним.

Она заключается в следующем:

• собственник земельного участка заполняет соответствующее заявление, в котором самостоятельно указывает, какой вид основного разрешенного использования будет определен для участка, руководствуясь Правилами землепользования и застройки. Заполненное заявление подается в уполномоченный орган;
• чтобы получить условно-разрешенный вид пользования земельным участком, согласно требованиям статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовьте документы для публичных слушаний. На них и будет принято окончательное решение. При положительном решении вопроса, оно фиксируется в специальном документе;
• для получения вспомогательного вида разрешенного использования, документы подавайте совместно с оформлением основного или условно-разрешенного вида использования. Это объясняется тем, что вспомогательный вид является дополнительным к первым двум, и без них самостоятельно присвоен быть не может.

Однако бывает, что градостроительные регламенты для установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка отсутствуют.

В таком случае, руководствуйтесь требованиями федерального законодательства. Этим вопросом будут заниматься органы исполнительной власти на федеральном или региональном уровне, или же органы местного самоуправления.

При этом следует знать, что в определенных случаях, изменение вида разрешенного использования не допускается. Так, эти требования относятся к земельным участкам, которые получены в собственность в результате торгов.

Кроме того, законом могут определятся земельные участки, изменять вид разрешенного использования в отношении которых запрещено.

Вывод можно сделать следующий: вид разрешенного использования земельного участка предопределят вид деятельности, который можно на нем осуществлять.

Поэтому если собственник земельного участка будет использовать его не по целевому назначению, то его ожидает установленная законом ответственность.

Источник