Основные функции технического заказчика в строительстве

Суть и сложность управления проектами – учет множества параметров проекта, таких как:

• Объемы и виды работ;
• Стоимость, издержки и расходы по проекту — как запланированные на начальном этапе, так и не учтенные.

Наиболее сложными являются временные параметры:

• Сроки строительства;
• Продолжительность реализации проекта;
• Резервы времени выполнения работ;
• Определение критического пути строительства, взаимосвязи работ.

Параметры, которые большинством компании не учитываются в процессе управления проектами — это ресурсы, необходимые для осуществления проекта, в том числе:

• Человеческие или трудовые ресурсы;
• Финансовые, материально-технические ресурсы, к которым относятся строительные материалы, машины, оборудование, комплектующие изделия и детали;
• Ограничения по ресурсам.

Наиболее важным параметром также является качество проектно-сметной документации.

Управление стоимостью и ее анализ — ключевое звено в любом инвестиционном проекте

Функции технического заказчика

В настоящее время существует несколько форм/методов ценообразования, но, несмотря на это, мы нашли оптимальный вариант учета, утвержденный обеими сторонами.

Во-первых, это не нарушает условия договора; во-вторых, общая стоимость известна сторонам и она уже согласована. То есть мы учитываем тот вид ценообразования, который прописан в контракте/договоре.

Нашим плюсом в управлении стоимостью является ее распределение по удельным весам, что позволяет нам на любом этапе четко ответить, сколько стоит СМР. Этого практически никто не делает, ведь многие считают, что договорная цена, укрупненная стоимость работ не нуждается в исследовании. Наш же опыт показывает, что это далеко не так: без детального анализа стоимости выполняемых работ на всех этапах реализации проекта Заказчик имеет высокую степень риска значительного увеличения бюджета.

ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК

«Заказчик-застройщик». Именно такое определение обычно применялось к участнику инвестиционного процесса. Однако одни нормативные акты дают понятие и используют термин «застройщик», другие — «заказчик», а третьи — «заказчик-застройщик».

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ, застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщиком является юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель (а не просто физическое лицо, как в случае строительства без участия дольщиков), имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Зак И.Б. Функции технического заказчика на этапе подготовки проектной документации

Закон № 39-ФЗ использует только понятие «заказчик». Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность, за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Все изменилось с внесением поправок в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ. Вместо названия «заказчик» теперь используется понятие «технический заказчик».

Технический заказчик – физическое (действующее на профессиональной основе) или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени (полное определение дано в п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – далее кодекс). Конкретизированы функции технического заказчика.

Технический заказчик — физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от имени застройщика. Он имеет право заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства; подготавливает задания на выполнение указанных видов работ; предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ; утверждает проектную документацию; подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию; осуществляет иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

Наша компания выполняет функции технического заказчика, которые включают в себя:

• Заключение договоров об инженерных изысканиях, о подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капремонте объектов и подготовка задания на их выполнение;
• Создание геодезической разбивочной основы для строительства, разбивку осей трасс зданий и сооружений во время строительства;
• Мониторинг зданий и сооружений во время строительства;
• Выдачу исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставку оборудования и материалов;
• Утверждение проектной документации и подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• Выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию;
• Приемку, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передачу их в монтаж;
• Обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства;
• Контроль качества производства работ в соответствии с требованиями нормативно-технической документации;
• Проверку наличия документов, удостоверяющих качество используемых при производстве работ материалов и изделий (технических паспортов, сертификатов и др.);
• Контроль своевременного устранения недостатков и дефектов, выявленных при приемке работ;
• Определение соответствия используемых технологий установленным в РФ нормативам;
• Проверку выполненных объемов работ и их стоимости на объектах подписанием актов выполненных работ(форма КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3);
• Контроль и своевременные меры по устранению выявленных дефектов в проектно-сметной документации, в том числе при необоснованном увеличении сметной стоимости, внесение соответствующих корректировок в проектную документацию;
• Фиксацию результатов технического надзора за производством работ в журнале работ или составление актов, в которых должно быть указано: какие отступления, дефекты и нарушения технических условий при производстве работ были обнаружены и по чьей вине они произошли;
• Составление конкретных требований, направленных на устранение выявленных дефектов, отступлений от проекта и нарушений технических условий, с указанием сроков их устранения;
• Оформление законченного объекта строительства в эксплуатацию.

Особого внимания заслуживает работа технического заказчика в области контроля финансирования, учета и отчетности на всех этапах реализации проекта: он осуществляет контроль расходования сметного лимита по соответствующей структуре капитальных вложений.

Технический заказчик своевременно подготавливает отчетность об использовании выделенных денежных средств для Инвестора.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Функции технического заказчика на всех этапах реализации проекта строительства .

Источник: gemini-k.com

Основные функции технического заказчика в строительстве и основы строительного контроля

Для понимания роли технического заказчика в строительном процессе важно уделить время рассмотрению некоторых предпринимательских субъектов, которые принимают непосредственное участие в строительном процессе, так как участие в нем технического заказчика подразумевает под собой коммуникацию и сотрудничество с большинством представленных ниже субъектов.

В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:

1. Инвестор
2. Заказчик (технический заказчик)
3. Застройщик
4. Генеральный подрядчик
5. Субподрядчик
6. Проектировщик
7. Другие [2-170-175]

Для того чтобы понимать специфику деятельности технического заказчика, следует рассмотреть основные функции, которые он выполняет, представленные ниже на Рисунке 1.

Рисунок 1- Основные функции заказчика

Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.

Договор подряда- это такой договор, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчик) определенную работу и сдать результат этой работы заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить его [3- ст.702]

Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.

По отношению же к подрядной организации, перед техническим заказчиком стоит следующая задача: он должен выплатить вознаграждение и принять выполненную работу у подрядчика. При принятии работы, технический заказчик выявляет недостатки, если они имеются, и указывает на них подрядчику для устранения таковых. [1]

Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:

1. Обязан принять работу в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором [3 ст.720]
2. Вправе контролировать выполнение работ, давать указания о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату выполняемой работы, не изменяя существа задания [3 ст.715]
3. Вправе отказаться от услуг подрядчика, если последний не приступает своевременно к выполнению работы или выполняет работу настолько медленно, что ставит под угрозу сдачу работы к сроку. [3- ст.715]
4. И т.д.

Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:

1. Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет
2. Контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, которые предусмотрены договорами
3. Представляет установленную законодательством отчетность
4. Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры для эффективного использования средств, выделяемых инвестором
5. Организовывает проведение аудиторской проверки, по согласованию с инвестором
6. И т.д.

Ниже представлена таблица с основными функциями, которые выполняет технический заказчик в области подготовки и использования площадки строительства и в области контроля и надзора за ходом строительства. [5]

Таблица 1- Основные функции выполняемые заказчиком

Можно сделать вывод, что технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Большинство ведущих Российских строительных компаний уже осознали важность сотрудничества с компетентной и зарекомендовавшей себя на рынке компанией- техническим заказчиком, потому что участие в процессе технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.

Перечисляя основные функции технического заказчика, также следует раскрыть суть основ строительного контроля.

Строительный контроль- это комплекс экспертно- проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительный контроль может проводиться в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, а также требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль должен проводиться лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции на основании договора, строительный контроль проводится также техническим заказчиком или застройщиком, либо привлекаемым ими физическим или юридическим лицом на основании договора. [4-ст.53]

Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.

Источник: integross.net

Функция технического заказчика

Услуга технического заказчика представляет собой комплекс инжиниринговых работ по организации и контролю за выполнением всех работ по разработке и строительству объектов. При выполнении функции технического заказчика, последний представляет интересы инвестора, выступает от его имени и уполномочен от имени инвестора заключать договора с подрядными организациями.

Технический заказчик — это .

Технический заказчик — это управляющий инвестиционным проектом и, фактически, посредник между инвестором и непосредственным исполнителем работ.

В качестве технического заказчика выступает инжиниринговая компания, имеющая необходимый штат сотрудников, квалификацию и опыт в управлении проектами, начиная с разработки идеи строительства и заканчивая запуском объекта в эксплуатацию.

Выполнение функции технического заказчика может осуществляться двумя способами:

• технический заказчик — это отдельное юридическое лицо, с которым заключается договор на предоставление интересов инвестора при выполнении комплексных работ по проектированию и строительству отдельного объекта
• служба технического заказчика входит в штат инвестора (данный способ эффективен для компаний, которые активно расширяют свои производственные мощности и которым рентабельнее иметь своих специалистов)

В чем преимущество сотрудничества с инжиниринговыми компаниями, предлагающими услуги технического заказчика?

Во-первых, инвестор не всегда может иметь достаточные знания, умения, а также техническую оснащенность для выполнения соответствующих проектных и строительных работ самим. Зачастую бывает, что имеется только идея о будущем объекте. И искать подрядные организации для реализации проекта у представителей инвестора не всегда имеется возможность в виду разных причин. Для таких случаев существуют специальные организации, которые возьмут на себя все необходимые функции.

Во-вторых, строительство нефтегазовых и химических объектов зачастую относится к сфере строительства технически сложных и опасных объектов, для работы на которых необходимо иметь соответствующие разрешительные документы на деятельность, например, членство в саморегулируемых организациях. Вступление в такие организации достаточно сложный процесс, так как требует от компании высокий профессионализм и опыт, чего не всегда хватает у инициатора разработки проекта.

Функции технического заказчика

Выполняемые функции зависят от требований инвестора и той стадии, на которой технический заказчик привлечен к работам. Это может быть как уже строительство объекта, так и только стадия разработки технических решений, инженерные изыскания или разработка проекта.

Так, выделяют технического заказчика в проектировании и технического заказчика в строительстве.

Общим является то, что технический заказчик выполняет одну функцию: управление всеми (любыми) этапами реализации проекта (разработка, изыскания, проектирование, контроль за производством, строительство, ввод в эксплуатацию). К основным функциям планирования и реализацией проекта* относится:

• разработка стратегии управления инвестиционным проектом
• поиск и заключение договоров с профильными организациями на выполнение инженерных изысканий, разработку проектной и конструкторской документации, производство необходимого оборудования, монтаж и строительство, пусконаладку объекта и ввода его в эксплуатацию, в том числе генерального проектировщика и подрядчика
• подготовка исходной документации для начала разработки проекта
• согласование необходимой документации с проектными и строительными организациями
• организация работы подрядных организаций
• контроль за созданием проектной документации, в том числе на соблюдение требований инвестора и государственных стандартов
• строительный контроль
• взаимодействие с государственными инстанциями, которые регулируют процессы проектирования и строительства
• приемка всех видов выполненных работ
• утверждение и подписание необходимых документов
• финансовый контроль и оплата услуг подрядных организаций от имени инвестора
• юридическое и правовое сопровождение всех процессов строительства объекта

Деятельность инжиниринговых компаний в качестве технического заказчика регламентируется ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)», в котором прописаны полномочия, права, обязанности и ответственность управляющего проектом в отношении инвестора-заказчика.

Как заказать услугу технического заказчика?

Чтобы узнать стоимость выполнения функций технического заказчика по проектированию/строительству объекта, Вы можете:

• прислать техническое задание на электронную почту
• воспользоваться формой «Заказать услугу», указать контактную информацию для связи с Вами
• позвонить по телефону 8-800-555-9480

* полный перечень предоставляемых услуг в качестве технического заказчика можете уточнить, написав на электронную почту

Источник: sarrz.ru