Основные функции управляющей компании в строительстве

5.3. Управляющая компания – инструмент антикризисного управления[133]

В качестве единоличного исполнительного органа (ЕИО), обеспечивающего реализацию управленческих решений, законодательство предусматривает, во-первых, избрание (назначение) генерального директора (директора), во-вторых, передачу этих функций управляющей организации или управляющему. Мы не будем сравнивать такие варианты, как избрание (назначение) генерального директора и передачу соответствующих функций управляющему: в обоих случаях речь идет о физических лицах, только генеральный директор работает на основании трудового договора, а управляющий – в рамках гражданско-правовой сделки. Однако с точки зрения организации управления это не имеет принципиального значения. Ключевым различием является то, что в первом случае управление доверяется человеку, а во втором – компании.

В деловом сообществе пока не сложилось четкое понимание того, что представляет собой управляющая компания (УК). В общем случае деятельность управляющей компании регламентируется ст. 69 ФЗ от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», ст. 33 и 42 ФЗ от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 3 ФЗ от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

10 вопросов директору управляющей компании // почему растут тарифы? можно не платить на коммуналку?

Управляющая компания – это юридическое лицо в форме АО или ООО, которое специализируется на осуществлении управленческих функций и имеет необходимые для этого ресурсы. Основной продукт управляющей компании – решение, направленное на достижение целей, поставленных заказчиком, в сложившихся условиях и с учетом имеющейся ресурсной базы. Здесь и проявляется основное преимущество управляющей компании перед человеком: она специализируется на принятии решений и имеет соответствующее обеспечение.

Управляющая компания, как правило, располагает необходимым штатом сотрудников, инфраструктурой (в том числе используемой эпизодически, но в разных проектах, за счет чего снижаются общие издержки). К инфраструктурным элементам могут быть отнесены консультанты и советники по определенным вопросам, органы и лица, помогающие принять решения в сложных или неоднозначных ситуациях и т. п. Причем, такие элементы «настроены» на выполнение конкретных задач и взаимодействие с определенными людьми, что повышает и оперативность, и эффективность работы. Специализация управляющей компании на управленческих функциях позволяет привлечь квалифицированных специалистов, не только подготовленных, но и «настроенных» на управление бизнесом. Возможность обмена опытом и профессионального роста, участие в различных проектах, налаженное информационное обеспечение способствуют поддержанию высокого уровня подготовки специалистов, задействованных в управлении объектами.

Помимо человеческих, управляющая компания имеет и другие нацеленные на оптимальную реализацию управленческих функций ресурсы, в том числе различные «ноу-хау», технологии принятия и реализации решений, налаженные связи с научными и экспертными организациями. Все это значительно снижает риски собственников, доверивших свой бизнес управляющей компании.

5 обязанностей управляющей компании, о которых она умалчивает

Управляющие компании могут специализироваться на конкретном бизнесе, но могут осуществлять управление предприятиями, работающими в различных секторах экономики (хотя тяготение к какой-то одной отрасли все равно прослеживается).

Специализация позволяет минимизировать издержки за счет использования единых управленческих технологий, показателей эффективности, приемов и методов контроля. Оборотной стороной этого преимущества становится, как правило, зависимость от выбранной модели, поэтому, если бизнес нового клиента не будет укладываться в рамки апробированной системы, то от него отсекут «все лишнее».

Управляющая компания более широкой специализации в большинстве случаев принимают во внимание индивидуальные особенности объекта, но это требует другой квалификации сотрудников, несколько иной ресурсной обеспеченности, наличия определенных технологий. В холдингах, имеющих диверсифицированные дочерние бизнесы, сотрудники подразделений, управляющих дочерними и зависимыми компаниями, вынуждены работать в аналогичных условиях. Подобные функции могут быть реализованы в специализированной компании и доступны не только крупным холдингам, но даже отдельным предпринимателям.

Как правило, деятельность управляющей компании организуется по проектному принципу. Причем, в управлении каждым проектом участвуют множество специалистов, сработанность которых обеспечивает не только качество, но и необходимую оперативность принятия решений в различных ситуациях, в том числе кризисных.

Сегодня управляющие компании часто решают вопросы, связанные с проблемой сохранения собственности, поэтому основным направлением их работы является юридическое сопровождение деятельности и корпоративных процедур. Примечательно, что даже простое упорядочение документов улучшает показатели работы организации-клиента, что свидетельствует о наличии значительных скрытых (в том числе от собственников) резервов повышения эффективности.

В случае управления бизнесом управляющие компании решают комплекс задач, направленных на достижение поставленных целей: от осуществления корпоративных процедур до обеспечения функционирования сантехники.

Безусловно, комплексное обслуживание – это не самый типичный вариант взаимодействия между управляющей компанией и клиентом. Как правило, речь идет о выполнении специальных функций: об осуществлении корпоративных процедур в процессе реформирования, о сохранении и защите собственности в период корпоративных войн и т. п. Однако потенциал управляющей компании значительно выше. В их задачи входят, в том числе:

— постановка систем управления при делегировании собственником полномочий. В этом случае управляющая компания, по сути, выступает в роли играющего тренера и, в конечном счете, передает топ-менеджеру налаженное управление;

— временная замена руководителя при возникновении каких-либо препятствий к выполнению им функций единоличного исполнительного органа;

— управление бизнесом в случае отхода собственника от дел;

— руководство дочерними и/или зависимыми компаниями холдинга. Это особенно целесообразно в случае их небольшого количества, когда нет смысла создавать специальную систему управления «дочками»; или при наличии непрофильных бизнесов, для руководства которыми не хочется отвлекать ресурсы холдинга;

— организация бизнеса «под ключ»;

— перепрофилирование существующего предприятия.

Список, конечно, далеко не исчерпывающий. Управляющая компания – это организация, специализирующаяся на управлении и способная решить значительное число профильных задач.

Помимо вышеперечисленных, можно выделить следующие задачи, к решению которых целесообразно привлекать управляющую компанию:

— осуществление корпоративных процедур при реорганизации компании в процессе ее приватизации;

— управление во время кризиса и в период корпоративных конфликтов, что целесообразно с точки зрения обеспечения безопасности бизнеса;

— -управление имущественным комплексом объектов недвижимости.

Для минимизации рисков деятельности самой управляющей компании предусмотрены разные организационные механизмы. Например, формирование страховых фондов и иных инструментов страхования ответственности. Риски, связанные с принятием решений, фактически сводятся на нет организационными особенностями управляющей компании (квалификация и опыт персонала, наличие развитой инфраструктуры, использование специализированных методов принятия решений и т. п.). Некоторые риски могут быть основательно снижены еще на этапе заключения договора, другие – за счет организации грамотного документооборота и взаимодействия между исполнителем и заказчиком.

Управляющую компанию, как впрочем и генерального директора, выбирает собственник, и основным критерием выбора является доверие. Однако оно может быть вызвано как личной привязанностью владельца, так и профессионализмом кандидата (Здесь уместно будет вспомнить, что «хороший человек – это не профессия»).

Часто приходится слышать, что деловая репутация претендента значительно снижает риски собственника. Но чтобы этот инструмент хорошо работал, требуется соблюдение ряда условий. Прежде всего, речь идет о прозрачности деятельности, наличии «управленческой истории» потенциального руководителя, действенных этических регуляторах, о существовании некоторых общественных механизмов, то есть о тех условиях, которые в России еще не вполне развиты. Именно поэтому репутационные механизмы пока работают недостаточно эффективно. Наличие опыта успешно осуществленных проектов еще не означает, что потенциальный руководитель справится и со следующим.

Итак, сравнивая управляющую компанию с физическим лицом, выполняющим функции единоличного исполнительного органа, можно выявить следующие ее особенности:

— статус (юридическое лицо, имеющее уставный капитал, юридический адрес и др.);

— наличие специалистов различных направлений, собственной инфраструктуры, информационного обеспечения, налаженной системы повышения квалификации и обмена опытом и т. п.;

— управляющая компания не человек, что позволяет минимизировать риски, связанные с человеческим фактором: наличие процедур, обеспечивающих формирование оптимальных для каждого объекта управления стиля и стратегии управленческой деятельности, а также своевременное изменение их при необходимости;

— возможность обеспечить концентрацию ресурсов для быстрого и качественного выполнения поставленных задач.

Отметим, что одним из основных преимуществ управляющей компании является ее нечеловеческая природа, позволяющая, благодаря наличию определенных органов, процедур и технологий, компенсировать влияние человеческого фактора. Поэтому при выборе управляющей компании целесообразно убедиться в том, что свойства компании действительно позволяют ей реализовать это преимущество.

Специализированная организация практически в любом виде деятельности имеет потенциальные преимущества по сравнению с конкретным профессионалом, пусть даже экстракласса. Так как функциональный руководитель может позволить себе отстаивать интересы своего направления, при этом в каждом конкретном случае существуют достаточно четкие параметры оптимальности, но при отсутствии ясных, недвусмысленных критериев человек не сможет полностью абстрагироваться от своих личных предпочтений и склонностей.

По сути, принятие интегрированного управленческого решения – это не совсем «человеческая» работа. Руководитель должен приподняться над своим «я», перестав на некоторое время быть самим собой и превратившись в «лицо, принимающее решение». Подобная необходимость может привести к внутреннему конфликту, психологическому дискомфорту, стрессу.

От топ-менеджера в этой ситуации потребуются либо «нечеловеческие» качества, либо специальная квалификационная и психологическая подготовка. Людей, реально способных на перевоплощение в «машину по принятию решений», очень мало. Именно поэтому сегодня достаточно много эффективных функциональных руководителей и так мало топ-менеджеров, готовых выполнять функции генерального директора.

Еще одним выходом в сложившейся ситуации является создание системы, позволяющей некоторому количеству людей выполнять задачу управления бизнесом. Для этого формируются специальные коллективные органы, разрабатываются особые процедуры, методы, инструменты.

Однако данный процесс может занять значительное время, к тому же опять-таки потребуются люди, способные наполнить эти механизмы жизнью. Поэтому в качестве варианта решения проблемы привлекаются управляющие компании, где эти технологии уже сформированы.

Управляющая компания, к тому же, меняет стиль управления в зависимости от возникающих задач и складывающихся условий деятельности. Причем использование определенных инструментов позволяет оперативно выявлять необходимость смены стиля и состава специалистов. Так, например, при возникновении кризисных ситуаций к управлению подключаются менеджеры, способные их «разрулить». Для этого в управляющей компании разработаны процедуры выявления кризисных ситуаций и привлечения нужных специалистов.

Первые российские управляющие компании (УК) «выросли из проектных команд по антикризисному управлению организацией холдингового типа»[134]. Такие компании на первых порах использовались для консолидации собственности холдинга и управления имущественным комплексом. Как показала практика с помощью управляющей компании легче (по сравнению с действующими в холдинге механизмами управления) создать инструменты для осуществления контроля и обеспечить их функционирование. К таковым относятся:

— единая система планирования;

— централизованное управление финансами;

— единые стандарты деятельности.

Кроме того, за счет привлечения управляющей компании возможно снижение совокупных затрат дочерних компаний на выполнение управленческих функций по нескольким направлениям:

1. Минимизация дублирования управленческих функций наиболее актуальна для однопрофильных дочерних организаций, управление которыми требует выполнения одних и тех же работ (маркетинговые исследования, НИОКР, управление закупками, обучение специалистов, обеспечение качества и др.).

2. Эффект масштаба при организации централизованных закупок связан с углублением производственной специализации, обеспечением финансовой синергии за счет внутригруппового кредитования. Дополнительный экономический эффект может быть достигнут путем увеличения объемов закупок, которое, в свою очередь, обусловлено:

— снижением цен при централизованных закупках материалов и комплектующих, в том числе материалов для рекламных и маркетинговых целей;

— лучшими условиями кредитования при централизованной организации кредитных линий.

3. Постановка систем внутреннего контроля и аудита подразумевает использование в каждой из компаний холдинга единых, зарекомендовавших себя методов управленческого учета и внутреннего аудита позволяя добиться улучшения экономических результатов за счет сокращения избыточных расходов.

В итоге, создание управляющей компании позволяет разделить производство, торговый бизнес и управление холдингом, а также создать на основе центра управленческих затрат отдельное юридическое лицо. При этом договорной характер отношений между управляющей компанией и управляемыми дочерними компаниями создает предпосылки для эффективного распределения затрат на управление. Затраты на управление развитием холдинга должны включать, в числе прочего, издержки на управление каждой из дочерних компаний.

В качестве примера использования управляющей компании в процессе реформирования холдинга можно привести создание инженерных центров ЕЭС на базе проектных институтов энергетики. В данном случае полномочия единоличных исполнительных органов были переданы нескольким ключевым институтам – будущим корпоративным центрам единых инженерных центров (Уральского, Северо-западного, Южного, Сибирского, Поволжского и Дальневосточного). По мере формирования единой системы управления общества были присоединены к управляющей компании и преобразованы в филиалы инженерных центров. Целями привлечения управляющей компании являлось не только снижение экономических, технологических и социальных рисков, связанных с реорганизацией проектной деятельности, но и своевременное проведение всех мероприятий по реформированию институтов.

Помимо достижения заданных целей, передача полномочий единоличных исполнительных органов холдинга управляющей компании предоставляет акционерам холдинга ряд дополнительных преимуществ. Перечислим некоторые из них.

Централизация управления проектами реорганизации позволяет снижать риски переходного периода, а именно экономические, социальные и технологические риски, связанные с изменением существующей структуры холдинга. На управляющую компанию возлагаются планирование и проработка организационных, кадровых, правовых и финансовых аспектов преобразований; управление реализацией проектов; сопровождение или проведение отдельных мероприятий.[135]

Наличие у руководства холдинга планов, связанных с дальнейшим расширением холдинга, увеличивает значимость управляющей компании как центра управления проектами реформирования. Накопленный опыт реорганизации бизнесов в дальнейшем будет способствовать повышению эффективности аналогичных проектов.

Наряду со снижением рисков реорганизации холдинга привлечение управляющей компании поможет решить ряд вопросов, связанных с изменением системы управления внутри каждой дочерний организации холдинга, таких как:

— усовершенствование организационных структур управляемых обществ;

— регламентация управленческих процессов;

— назначение на ключевые должности более компетентных (либо более лояльных) специалистов, руководителей;

— усовершенствование системы мотивации персонала (производственного, торгового, управленческого).

В качестве примера решения вышеперечисленных вопросов приведем создание управляющей компании ООО «ЕвразХолдинг», созданной в ноябре 1999 г. в рамках группы «ЕвразХолдинг», крупнейшего участника российского рынка черной металлургии. Значительная часть активов «ЕвразХолдинга» была приобретена им в процессе управления кризисными предприятиями.

Управляя Кузнецким металлургическим комбинатом с декабря 1999 г. в период банкротства, «ЕвразХолдинг» приобрел его имущество в ходе конкурсного производства, создав на этой базе Новокузнецкий металлургический комбинат. Владельцем 68 % акций Западно-Сибирского металлургического комбината стал летом 2001 г. после размещения дополнительной эмиссии по закрытой подписке среди конкурсных кредиторов. В настоящее время «ЕвразХолдинг» осуществляет оперативное руководство Нижнетагильским, Западно-Сибирским и Кузнецким металлургическими комбинатами, Новосибирским металлургическим заводом им. Кузьмина, объединением «Кузнецкуголь», а также целым рядом других горнорудных и угольных компаний.

Для усиления контроля собственников над деятельностью (УК) следует, с одной стороны, «прикрепить» управляющую команду к бизнесу и стимулировать повышение эффективности производства и сбыта; с другой стороны, обеспечить ответственность управленцев за результаты их деятельности. Использование схемы привлечения управляющей компании как единоличного исполнительного органа позволяет внедрять лучший опыт управления во всех дочерних организациях холдинга, что дает возможность повысить эффективность работы управленческих подразделений[136].

Практика создания управляющей компании, подконтрольной ключевым акционерам, как единоличного исполнительного органа управления холдингом свидетельствует о необходимости проведения до начала структурных преобразований работ по следующим направлениям:

— разграничение полномочий исполнительного органа (управляющая компания) и органов корпоративного управления (советы директоров, наблюдательные советы, общие собрания акционеров);

— распределение функций и установление порядка взаимодействия между уровнями управления;

— проектирование организационной структуры и подготовка внутренней организационно-распорядительной документации управляющей компании, управляемых обществ;

— планирование финансовых потоков и обоснование системы взаиморасчетов управляющей компании и управляемых обществ; разработка схемы перевода персонала;

— обеспечение информационной поддержки по вопросам реформирования для персонала и контрагентов холдинга;

— дополнительные договоренности с акционерами по вопросам хозяйственной деятельности;

— подготовка договоров между управляющей компанией и управляемыми дочерними организациями (договоры о передаче полномочий и сервисные).

Кроме того, очень важно на этом этапе разработать комплексную программу управления изменениями, а также быть готовыми к быстрому принятию любых управленческих решений.

Необходимо подчеркнуть, что если ранее управляющие компании создавались для решения стратегических задач крайне редко, то в последнее время управляющие компании создаются для стратегического управления и координации деятельности всех предприятий холдинга, обеспечивая их собственным менеджментом.[137]

По этому типу созданы управляющие компании в инвестиционно-строительных холдингах ЛенСпецСМУ, Петротрест и др.

Однако в практике управления холдингом есть и другие примеры, когда после выполнения антикризисных мер управляющая компания как единоличный орган управления упразднялась, а управленческие функции управляющей компании переходили к материнской компании во главе с генеральным директором[138]. В таком случае управленческие решения разрабатываются правлением во главе с генеральным директором, являющимся единоличным исполнительным органом (ЕИО), обеспечивающим реализацию управленческих решений.

[134] Пример использования механизма УК: Группа «Северсталь». «Северсталь-Авто» с 2003 г. осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа ОАО «Заволжский моторный завод» и ОАО «Ульяновский автомобильный завод»; «Северсталь-метиз» с 2004 г. осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа ОАО «Череповецкий сталепрокатный завод», ОАО «Орловский сталепрокатный завод» и ОАО «Волгоградский канатный завод».

[135] По мнению экспертов компании «Технологии корпоративного управления», привлечение УК для АвтоВАЗа позволит централизовать контроль над деятельностью дочерних и зависимых обществ независимо от структуры, состава и намерений других акционеров управляемых обществ, так как корпоративные процедуры позволяют передать полномочия единоличного исполнительного органа УК уже при наличии 50 % и одного голоса «за» на общем собрании акционеров. (Журнал управление компанией 12(№67) 2006 г.)

[136] Пример использования «антикризисных» УК в электроэнергетике («Северная энергетическая управляющая компания», «Управляющая компания «Волжский гидроэнергетический каскад»», «Уральская энергетическая управляющая компания» и др.): Основной задачей УК являлось транслирование положительного опыта менеджерских команд эффективных АО-энерго на соседние энергосистемы. Итоги работы УК с 2000 г. – положительная рентабельность основной деятельности ранее кризисных обществ, рост доходности совокупных активов, обеспечение 100 %-ного уровня оплаты текущих поставок электроэнергии, частичное погашение накопленной ранее дебиторской и кредиторской задолженности, улучшение обеспечения электростанций топливом, выполнение программ ремонта, тех-перевооружения и реконструкции.

[137] В прессе появились сообщения о планируемой реорганизации ОАО «АвтоВАЗ» и других компаний, входящих в холдинг. 5 октября 2006 г. на состоявшемся внеочередном общем собрании акционеров ОАО «АвтоВАЗ» был рассмотрен вопрос и принято решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа ОАО «АвтоВАЗ» управляющей компании – 000 «Корпоративный Центр АвтоВАЗ» (управляющая компания группы «АвтоВАЗ»), являющейся 100 %-ным дочерним и зависимым обществом ОАО «АвтоВАЗ».УК не является акционером ОАО «АвтоВАЗ». Ее основными функциями станут стратегическое управление и координация деятельности всех предприятий холдинга. При этом предполагается, что оперативное управление их деятельностью будет обеспечиваться на местах.

Согласно комментариям руководства АвтоВАЗа, основные цели реорганизации – это создание эффективной системы управления холдингом, а также повышение ее прозрачности, как следствие – рост котировок акций и привлечение инвестиций. Кроме того, одной из основных целей реорганизации является оптимизация расходов на поставку запчастей и реализацию готовой продукции. В дальнейшем также предполагается оптимизировать внутрихолдинговые финансовые потоки.

Источник: www.aup.ru

Управляющие организации: функции, ответственность, порядок осуществления деятельности

Функции управляющей организации, ее ответственность и порядок осуществления деятельности определяются правовыми актами, регулирующими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, а также условиями договора управления, заключаемого управляющей организацией с собственниками жилья.

К функциям управляющих организаций, согласно установленным постановлением Правительства РФ правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, относятся:

• • прием, хранение, передача, актуализация и восстановление технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов;
• • сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в доме;
• • подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в доме;
• • организация рассмотрения общим собранием собственников помещений в доме или общим собранием членов ТСЖ вопросов, связанных с управлением домом;
• • организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных решением общего собрания собственников или членов ТСЖ;
• • взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;
• • организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, включая услуги и работы по управлению, и коммунальные услуги;
• • обеспечение контроля за исполнением решений собрания, выполнением работ и услуг, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом [1] .

Подготовка предложений по вопросам содержания дома включает в себя разработку годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, расчет и обоснование необходимых для его реализации затрат, подготовку предложений по капитальному ремонту дома, по повышению его энергоэффективности, по передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам на выгодных для собственников условиях. Организация рассмотрения общим собранием собственников помещений в доме или общим собранием членов ТСЖ вопросов, связанных с управлением домом, предусматривает уведомление собственников о проведении собрания, их ознакомление с информацией и документами, которые будут рассматриваться на собрании, подготовку необходимых для проведения собрания документов, оформление принятых решений и доведение их до сведения всех собственников.

Контроль предполагает предоставление собственникам отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом; раскрытие информации о деятельности управляющей организации, прием и рассмотрение заявок, жалоб, привлечение собственников к участию в контроле за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.

Функции управляющей организации, условия их реализации и другие важные вопросы отражаются в договоре управления многоквартирным домом. Примерные условия такого договора утверждены приказом Минстроя России [4] . В этом документе указано на необходимость отражения в договоре управления следующих условий его осуществления: о сторонах договора управления, месте его исполнения, о предмете договора, о дате начала оказания работ (услуг), периодичности, сроках, порядке их выполнения и изменения состава работ, сроках сдачи- приемки работ (услуг), о цене договора, о сроках и порядке внесения платы по договору, а также условий, определяющих порядок:

• • взаимодействия с ТСЖ или застройщиком;
• • предоставления коммунальных услуг;
• • организации выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества, о порядке доступа в жилые помещения;
• • информационного взаимодействия между управляющей организацией и собственниками или пользователями помещений;
• • рассмотрения управляющей организацией жалоб и претензий;
• • предоставления управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
• • использования общего имущества;
• • контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору;
• • регистрации факта нарушения условий договора.

В договоре управления указываются также права и обязанности сторон, включая обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по предоставлению информации, необходимой для выполнения управляющей организацией своих обязанностей по договору, ответственность сторон в соответствии с действующим законодательством, порядок разрешения споров, срок действия договора, последствия досрочного расторжения договора.

По решению собственников в договор могут быть включены и иные условия, например, по обеспечению управляющей организацией круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания дома; хранению и актуализации технической документации на дом; выдачи справок собственникам и пользователям помещений в доме и т.п.

Для упорядочения взаимоотношений собственников и управляющей организации, обеспечения эффективного управления домом необходимо приложить к договору, хранить и актуализировать при необходимости следующие документы:

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам ежегодно отчет о своей деятельности по договору управления.

В отчете управляющей организации должны быть указаны следующие сведения:

Изложенное выше показывает, насколько многогранна деятельность по управлению объектами жилой недвижимости и насколько широка ответственность управляющих организаций. Их деятельность должна обеспечивать безопасные и благоприятные условия проживания. Требования в отношении безопасности, которые должна соблюдать управляющая организация, изложены в Техническом регламенте «О безопасности зданий и сооружений» [5] . Регламент устанавливает минимально необходимые, т.е. обязательные, требования в отношении механической, пожарной безопасности жилых зданий; безопасности при опасных природных процессах и техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в жилых зданиях; доступности жилых зданий для лиц с ограниченными возможностями передвижения; энергетической эффективности жилых зданий; безопасного уровня воздействия жилых зданий на окружающую среду.

Безопасность должна обеспечиваться путем технического обслуживания и ремонта здания, периодических осмотров и контрольных проверок и мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения жилого здания. Формами оценки соответствия жилых зданий требованиям безопасности являются эксплуатационный контроль и государственный надзор.

Эксплуатационный контроль выполняется управляющей организацией в форме осмотров и обследований с периодичностью, предусмотренной в проектной документации на здание, а также в случаях проявления неисправностей конструкций и систем инженерного обеспечения здания. Государственный надзор осуществляется государственными жилищными инспекциями. В случае выявления несоответствия требованиям Регламента собственнику здания может быть выдано предписание о выводе объекта из эксплуатации. Таким образом, ответственность управляющих организаций в части обеспечения безопасности жилого здания достаточно высока.

Для усиления ответственности управляющих организаций введено лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Лицензия выдается органом государственного жилищного надзора субъекта РФ на неограниченный срок и действует в субъекте РФ, выдавшем лицензию. Для получения лицензии юридические лица и индивидуальные предприниматели должны быть зарегистрированы на территории РФ, в противном случае лицензия не выдается.

Обязательными условиями для должностного лица организации, которая собирается получить лицензию, являются наличие квалификационного аттестата, отсутствие неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления, преступления средней тяжести или особо тяжкие преступления, а также его отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц. Для получения квалификационного аттестата, необходимо сдать квалификационный экзамен.

Вопросы практики

Приведем примеры вопросов квалификационного экзамена.

• 1. В каких многоквартирных домах собственники помещений на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома:

• а) в многоквартирном доме, в котором не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, и при этом в данном доме более чем четыре квартиры;
• б) в многоквартирном доме, в котором не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, и при этом в данном доме более чем 16 квартир;
• в) во всех многоквартирных домах, вне зависимости от способа управления?

• а) договором управления многоквартирным домом по согласованию между потребителем и управляющей организацией;
• б) правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
• в) договором поставки коммунального ресурса в целях предоставления коммунальных услуг, заключенного исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией?

• а) в виде административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 5000 руб.; на должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб.; на юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб.;
• б) в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от 30 000 до 50 000 руб.; на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — от 250 000 до 300 000 руб.;
• в) гражданско-правовая, в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом?

В предоставлении лицензии может быть отказано, если организацией предоставлена недостоверная или искаженная информация, а также при несоответствии организации лицензионным требованиям. Заявление на получение лицензии рассматривается лицензионной комиссией в течение 30 дней, затем дается мотивированное заключение о предоставлении лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами либо об отказе в ее предоставлении.

Сведения о выданных лицензиях, о многоквартирных домах в управлении имеющих лицензию управляющих организаций, а также сведения об аннулировании лицензий содержатся в реестрах лицензий субъектов РФ, а также в федеральном реестре. Эта информация должна быть открыта для всеобщего ознакомления и размещена на официальных сайтах органов государственного жилищного надзора и Минстроя России.

Для управляющих организаций важно не только получить лицензию, но и не лишиться ее. Лицензия может быть аннулирована (по решению суда и на основании заявления органа государственного жилищного надзора), если из числа домов в управлении лицензиата дома, занимающие 15% и более от общей площади домов в управлении, в течение одного года будут исключены из реестра лицензий субъекта РФ.

Дома исключаются из реестра, если у управляющей организации в отношении этих домов имеются два и более административных наказания за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органами государственного жилищного надзора. Несмотря на это управление исключенным из реестра домом управляющая организация может продолжить, если этого захотят собственники помещений в данном доме. Это решение они должны принять в течение двух месяцев со дня информирования об основаниях исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ. Копия протокола, которым это решение фиксируется, должна быть направлена в органы государственного жилищного надзора.

Несмотря на аннулирование лицензии, управляющая организация обязана продолжать управление домом до тех пор, пока для этого дома не будет выбрана другая управляющая организация (самими собственниками либо органами власти по конкурсу) либо собственники не определят иной способ управления и не реализуют его.

Управляющие организации несут административную ответственность за свои действия согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях (табл. 7.1).

Административная ответственность управляющих организаций

Таблица 7.7

Вид правонарушения

Размер штрафа, руб.

Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Должностные лица — от 4000 до 5000. Юридические лица — от 40 000 до 50 000

Нарушение требований законодательства о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (нарушение порядка, способов или сроков раскрытия информации, либо раскрытие информации не в полном объеме, либо предоставление недостоверной информации)

Должностные лица — от 30 000 до 50 000. Юридические лица и индивидуальные предприниматели — от 250 000 до 300 000

Совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 ст. 7.23.1 КоАП, должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение

Дисквалификация на срок от одного года до трех лет

Воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выразившееся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу или одному из собственников помещений в доме, либо в уклонении от передачи таких документов указанным лицам, либо в нарушении порядка и сроков передачи указанных документов

Граждане — от 2000 до 5000. Должностные лица — от 30 000 до 40 000. Юридические лица — от 150 000 до 200 000

Совершение административного правонарушения, предусмотренного

Дисквалификация на срок от одного года до трех лет

Вид правонарушения

Размер штрафа, руб.

частью 1 ст. 7.23.2 КоАП, должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение

Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами

Должностные лица — от 50 000 до 100 000 или дисквалификация на срок до трех лет. Юридические лица и индивидуальные предприниматели — от 150 000 до 250 000

Невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в период прекращения действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулирования, если указанные лица обязаны надлежащим образом осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами

Должностные лица — от 100 000 до 200 000 или дисквалификация на срок до трех лет. Юридические лица и индивидуальные предприниматели — от 150 000 до 500 000

Повышению ответственности управляющих организаций и качества предоставляемых ими услуг способствует принцип информационной открытости и доступности их деятельности для контроля со стороны общественности, который отражен в постановлении Правительства РФ о стандарте раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

Стандарт обязывает управляющие организации раскрывать несколько видов информации, которые полностью характеризуют ее деятельность в области управления многоквартирными домами:

• • общую информацию об управляющей организации, в том числе об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности;
• • перечень и характеристики многоквартирных домов в управлении;
• • информацию о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также о коммунальных услугах;
• • информацию об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
• • информацию о капитальном ремонте общего имущества;
• • информацию о проведенных общих собраниях собственников помещений в доме и их результатах;
• • отчет об исполнении управляющей организацией договора управления;
• • информацию о случаях привлечения управляющей организации или ее должностного лица к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом и принятых по ним мерах.

Такая информация раскрывается по каждому дому в управлении. Общая информация, помимо обычных сведений (адрес, телефон, руководитель и т.п.), должна включать в себя перечень домов, находящихся в управлении, а также тех, по которым договоры управления были расторгнуты (суказанием причин расторжения), сведения о членстве в СРО.

Информация об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании в части исполнения ею договоров управления включает в себя сведения, представленные в годовой бухгалтерской отчетности, сведения о доходах и расходах, связанных с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами.

В рамках информации о работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых самой управляющей организацией, раскрытию подлежат следующие сведения:

• а) услуги, оказываемые из числа указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме [6] ;
• б) услуги, связанные с достижением целей управления домом, в том числе услуги по обеспечению поставки в дом коммунальных ресурсов, заключение от имени собственников и на утвержденных ими условиях договоров об использовании общего имущества в доме, охрана подъезда, охрана коллективных автостоянок и иные услуги по управлению многоквартирным домом.

Раскрытию подлежит информация о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая включает в себя, во-первых, проект договора управления, во-вторых, сведения о выполнении обязательств по договорам управления:

• • план работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с указанием периодичности и сроков их выполнения, мер по снижению расходов на эти работы;
• • сведения о количестве случаев нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, качества коммунальных услуг за последний календарный год;
• • сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам.

Очень важна для потребителей информация о стоимости работ и услуг управляющей компании. Она должна содержать описание каждой работы и услуги, их стоимость, периодичность выполнения, результат, гарантийный срок. То же касается и коммунальных услуг, поставку которых обеспечивает управляющая организация.

Указанная выше информация должна размещаться на официальных сайтах в Интернете, на информационных стендах, публиковаться в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления, предоставляться по запросам, поданным в письменном или электронном виде.

В письменном запросе, подписанном потребителем, указываются:

• 1) управляющая организация, товарищество или кооператив, в адрес которых направляется запрос;
• 2) фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица) потребителя;
• 3) суть заявления (необходимые потребителю сведения);
• 4) способ получения информации (посредством почтового отправления или выдачи лично потребителю).

Введение стандарта способствует формированию цивилизованного рынка услуг по управлению многоквартирными домами. В данном случае государство защищает интересы граждан, «очищая» эту сферу от недобросовестных компаний. Кроме того, хорошо информированный потребитель сможет более эффективно контролировать работу исполнителя и отстаивать свои права.

Таким образом, в последние годы требования к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами и порядок ее регулирования постоянно совершенствуются, расширяются функции и ответственность управляющих организаций перед собственниками жилья.

Источник: studme.org

Управляющая компания ЖКХ — что это такое?

Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) необходимо выбрать одну из форм управления имуществом:

Непосредственное управление возможно в доме с количеством квартир не более 30. В таком случае за состояние и техническое обслуживание отвечают сами жильцы.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо иной жилищный потребительский кооператив. Способ подразумевает заключение договоров между жильцами и ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями напрямую.

Управляющая компания. В данном случае жильцы передают функции управления МКД специализированной коммерческой организации. Управляющую компанию выбирают на общем собрании собственников. В противном случае муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК для управления домом.

На самом деле, управляющая компания – это привычная жилищно-коммунальная служба или ЖЭУ, сменившая форму собственности и название. В настоящее время жильцы дома нанимают управляющую компанию по договору. Она отвечает перед собственниками за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Этот список может быть минимальным (который определен законодательством) либо более широким (по условиям договора).

создание комфортных и безопасных условий проживания;

качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления;

формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения.

Основные направления деятельности и функции управляющей компании (УК)

В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:

1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)

координация и контроль за работой подразделений;

информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.

2. Планирование и технический контроль.

контроль за техническим состоянием жилищного фонда;

планирование работ по его содержанию и ремонту;

контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;

прогнозирование и предотвращение возможных аварий.

3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК

организация сбора платежей;

своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;

ведение лицевых счетов.

4. Договорно-правовая деятельность.

правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.

5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.

поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;

обеспечение бесперебойной работы оборудования;

оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.

Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.

Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации. Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее). Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.

Права управляющей организации ЖКХ

Управляющая компания вправе:

сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;

заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;

распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;

взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;

обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;

подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.

Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.

При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом. Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач. Подробнее о программах для ЖКХ.

В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.

Источник: vgkh.ru

Основные функции управляющей компании в строительстве

Управляющая организация — не только обязательный элемент коттеджного поселка премиального уровня, а в первую очередь показатель ответственности застройщика перед своими покупателями. Кусок земли и коммуникации — это лишь минимум. Для комфортной жизнь в загородном доме требуется управляющая компания, которая возьмет на себя не только обслуживание общей территории и коммуникаций, но и удовлетворение нужд и потребностей домовладельцев.

Естественно наличие хорошей управляющей организации в коттеджном поселке является неоспоримым конкурентным преимуществом.

Мы же вам расскажем о том, как эту компанию создать.

Управляющая организация обязана приносить собственникам реальную пользу. Создается она с целью формирования единого заказчика перед поставщиками и подрядчиками и действует в качестве представителя собственников. Управляющая организация станет единым исполнителем перед собственниками, станет представителем поставщиков и подрядчиков различных работ и услуг. Собственнику домовладения не нужно заботиться о том, кого выбрать для выполнения работ, достаточно будет обратиться в управляющую организацию.

Качество, разнообразие, количество услуг — залог хорошей репутации управляющей организации. Мы остановились на двух вариантах вида управления:

1. Управляющая организация самостоятельно проводит весь основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, ремонтные работы и т. д.).
2. Управляющая организация, с узким кругом специалистов. Специалисты отбирают исполнителей, оценивают их работу, осуществляют контроль качества работ, занимаются сбором платежей.

ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ФОРМА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Исходя из анализа рынка коттеджных поселков управляющая организация, как правило, является дочкой организации-подрядчика и организуется в форме общества с ограниченной ответственностью. Управляющие организации в многоквартирных домах организуются также в форме ООО. В связи с чем очевидным выбором организационно-правовой формы будет общество с ограниченной ответственностью.

ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Деятельность управляющей организации в коттеджных поселках на данный момент законодательно не урегулирована и в случае создания коттеджного поселка с малоэтажными индивидуальными жилыми домами получать лицензию необязательно.

Если в коттеджном поселке кроме малоэтажных индивидуальных домов будут и многоэтажные, многоквартирные жилые дома — необходимо получить лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

Для получения лицензии необходимо составить заявление в соответствии с частью 1 статьи 13 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» и предоставить его в лицензирующий орган. Лицензионные требования содержит Глава 19 Жилищного Кодекса РФ.

Одним важным требованием является наличие должностного лица с квалификационным аттестатом. Для получения такого квалификационного аттестата необходимо сдать экзамен. Сам экзамен состоит из 200 вопросов, перечень которых находится в открытом доступе. Поэтому, прежде чем подавать заявление нужно получить квалификационный аттестат.

КАК ОФОРМИТЬ ОТНОШЕНИЯ С БУДУЩИМИ СОБСТВЕННИКАМИ?

Если есть и многоквартирные и малоэтажные жилые дома возникает два вида взаимоотношений между управляющей организацией и собственниками.

1. Управляющая организация – Домовладение;
2. Управляющая организация – Многоквартирный жилой дом.

Как правило застройщик, заказчик и подрядчик являются фактически одним и тем же лицом и соответственно общее имущество после застройки будет находиться в собственности у этого лица. В домовладениях взаимоотношения лучше оформлять, заключая договор управления с каждым собственником по-отдельности. В многоквартирном жилом доме порядок договорных отношений регламентируется законом, и в этом случае следует действовать в соответствии с ним.

Действуем следующим образом:

1. Создаем ТСЖ многоквартирного жилого дома и оформляем договор управления между нашей управляющей организацией и ТСЖ;
2. Заключаем договор управления с каждым собственником малоэтажных жилых домов;

При приобретении земельного участка собственник получает определенную часть общего имущества. Общее имущество будет передано застройщиком на баланс управляющей организации. Она будет производить обслуживание и ремонт имущества.

В договоре управления описывается:

перечень общего имущества и порядок определения доли общего имущества у конкретного домовладельца (пропорционально отношению общего количества общего имущества к доле конкретного собственника земельного участка);

Основные обязанности и услуги:

• регулярный вывоз мусора, уборка проездов и дорожек;
• уход за зелеными насаждениями в местах общего пользования (стрижка газонов, уход за деревьями, озеленение);
• охрана коттеджного поселка (обеспечение охраны въезда на территорию (контрольно-пропускной пункт), охрана общей территории поселка (периметр);
• круглосуточное техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей и коммуникаций, проходящих по общественной территории; очистка общественных территорий от снега; сбор средств за коммунальные платежи с домовладений (собственнику не нужно задумываться об оплате всевозможных платежей, достаточно попросту заплатить общую сумму всех регулярных платежей, а управляющая компания уже сама разбирается кому и куда платить);
• освещение улиц;
• диспетчерская служба.

Дополнительные обязанности и услуги:

• уход за зелеными насаждениями непосредственно у собственников (стрижка газонов, озеленение, ландшафтный дизайн);
• уборка снега у собственников; геодезические работы;
• проектирование и разработка проектов, отделочные и ремонтные работы, строительный и технический надзор;
• строительство (бани, гаражи, беседки, навесы);
• предоставление разнорабочих для разного вида работ (мелкий бытовой ремонт, выгул собак, няни и прочее);
• доставка грузов, погрузка – разгрузка;
• вывоз строительного мусора;
• аренда строительного инструмента, строительной техники;
• курьерская служба;
• предоставление телекоммуникационных услуг (интернет, телефония, телевидение);
• клининг.

Управляющая организация заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. После заключения договора поставки ресурсов управляющая организация выставляет счета (проекты договоров разработаны Минстроем и есть в общем доступе в сети интернет). Сбор денежных средств за электричество, газ, воду, канализацию по договору происходит на основании показаний счетчиков.

Работа управляющей организации на примере покоса травы.

Между управляющей организацией и собственником домовладения заключен договор управления. По договору управления управляющая организация обязана оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества и обслуживанию общей территории, в том числе осуществлять покос травы.

Собственник участка нуждается в покосе травы на территории домовладения, которая обслуживается самим собственником и не входит в предмет договора. Для этого он звонит в управляющую организацию и просит осуществить покос травы на территории домовладения. Управляющая организация ставит задачу штатному рабочему, обычно осуществляющему покос травы и оказывает услугу собственнику домовладения. По результатам покоса травы собственник домовладения оплачивает оказанную услугу на основании акта выполненных работ.

В случае возникновения нестандартных запросов возможно заключение договоров подряда между управляющей организацией и сторонней организацией, и контроль за выполнением работ подрядчиком.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ ДЛЯ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА

• Магазин, мини-маркет;
• Строительство;
• Кафе или ресторан;
• Аптека;
• Фитнесс клуб;
• Транспортное сообщение (автобусы, маршрутные такси);
• Строительство домов под сдачу в аренду.

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ ДОКУМЕНТОВ:

• Пакет документов для регистрации юридического лица;
• Договор управления домовладением;
• Договор управления многоквартирным домом;
• Правила проживания в коттеджном поселке;
• Правила пользования объектами инфраструктуры коттеджного поселка и Инженерными сетями Поселка;
• Правила производства строительно-монтажных работ;
• Стоимость работ и услуг по содержанию многоквартирного дома (приложение к договору управления);
• Проекты договоров с ресурсоснабжающими организациями (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение).

Специалисты правового партнерства «Ефимов и партнеры» готовы сопроводить как создание управляющей компании, так и ее функционирование на весь срок.

Источник: efimovlaw.ru

Богдана-Хмельницкого 34

Разграничение понятий управления и обслуживания многоквартирного дома

Статья в журнале «Управление многоквартирным домом» № 1 за январь 2011 г.

В.К. Хомяков, исполнительный директор СРО «Совладение», г. Москва, председа­тель Комитета по жилищным право­отношениям Обще­российской общест­венной организации «Гражданская лига по вопросам жи­лищных, земельных правоотношений и территориального общественного самоуправления»

Разграничение понятий управления и обслуживания многоквартирного дома

Создатели Жилищного кодекса РФ определили, что нужно заключить договор управления многоквартирным домом: «договор заключается в письменной форме путем состав­ления одного документа, подписанного сторонами» (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

При этом «одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в много­квартирном доме) в течение согласованного срока за плату обя­зуется оказывать услуги и выполнять работы. » (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

А далее сказано, что по договору управления следует совсем даже не оказывать услугу управления, а «выполнять работы по надле­жащему содержанию», «ремонту общего имущества», «предостав­лению коммунальных услуг». То есть совсем даже не управление. И как бы в насмешку над понятием «управление» Жилищный ко­декс РФ указывает и на возможность «осуществлять иную направ­ленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Под «иной деятельностью», надо полагать, законо­датели имеют в виду разновидности все тех же работ по содер­жанию, ремонту и предоставлению коммунальных услуг.

Если говорить о Жилищном кодексе РФ как своде норм и пра­вил, на основании которых должны строиться правоотношения в жилищной сфере, то в него нужно ввести главу, в которой дать определения понятий и терминов, применяемых законодателями собственно в Жилищном кодексе РФ. Может быть, тогда и зако­нодателям станет понятно, что в нем масса несоответствий.

Треть Жилищного кодекса РФ списана законодателями из Гражданского кодекса РФ. Не буду останавливаться на некоррект­ности такой «работы». Думаю, что фиксированные формулировки основных понятий «недвижимость», «общее имущество», «доля в пра­ве» и многих других понятий понудили бы законодателей думать конкретнее и корректнее о том, что они записали как нормы закона. Но пусть этот брак остается на их совести. Мы рассмотрим только одно понятие -«управление многоквартирным домом».

Управление многоквартирным домом

В практике встречаются функции управления в различных областях правоотношений в обществе, например: управление страной (правительство, премьер-министр), управление муници­пальным образованием (мэр, глава администрации), управление предприятием (директор), управление юридическим лицом (гене­ральный директор, президент, председатель правления). Нас интересует специализированная функция управления — управле­ние многоквартирным домом.

Собственники недвижимого имущества в жилищной сфере могли бы сами осуществлять управление своим имуществом в виде многоквартирного дома (МКД). Но здесь возникают следующие обстоятельства, делающие это невозможным. Для профессиональ­ного осуществления функции управления МКД необходимо иметь теоретические и практические знания в этой сфере, поскольку речь идет о несении ответственности за безопасность как иму­щества, так и жизней жителей в МКД. Когда собственников много, то технически осуществлять управление самостоятельно сложно — невозможно постоянно пребывать в состоянии общего собрания как органа управления. Большинство собственников просто не желают заниматься управлением своим имуществом, согласны оплачивать эту работу и поручают выполнять функции по управ­лению МКД другому лицу.

Прежде чем дать формулировку понятия «управление много­квартирным домом», рассмотрим аналогию подобных правоотно­шений в другой сфере, чтобы лучше понять, какую функцию пе­редает собственник управляющему.

Пример. Нарушены права гражданина. Нужно защищать права в суде. Гражданин вправе сам защищать себя в суде. Но он вправе и доверить защиту своих прав и интересов своему представителю в суде, заклю­чив с ним договор.

Это может быть другой гражданин или юриди­ческое лицо.

Еще один пример. Нарушены права собственника в МКД. Нужно защищать его права в суде. Собственник доверяет или поручает защиту своих прав и интересов другому лицу (гражданину или юри­дическому лицу), подписав с ним договор о представлении его ин­тересов в суде. Доверенное лицо узнает все детали правоотношений доверителя с третьими лицами, получает все необходимые докумен­ты.

Защищает права и интересы доверителя в суде.

Собственник помещения в МКД также вправе заключить до­говор управления МКД с управляющей организацией, доверив ей защиту своих прав и интересов в вопросе правоотношений, возникающих в многоквартирном доме при его проживании в нем либо при использовании его собственности по его распоряжению другим лицом.

Функции управления МКД

Для управления домом необходимо заключить договоры на обслуживание и жизнеобеспечение МКД:

— предоставление коммунальных услуг жителям;

— работы и услуги по содержанию земельного участка (двора);

— ремонт (текущий и капитальный) собственно здания;

— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену коммуникаций;

— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену механизмов;

— перестройку, пристройку, надстройку;

— строительство вновь создаваемого многоквартирного дома (новое строительство) на месте прежнего, пришедшего в ава­рийное состояние или ставшего ветхим строением, или на основании 100-процентного волеизъявления собственников помещений данного МКД о сносе существующего и строительстве нового здания МКД в пределах имеющегося зе­мельного участка. При этом управляющая организация выполняет функции заказчика-инвестора, а функции застрой­щика выполняет строительная организация.

Управляющая организация обязана осуществлять профессио­нальный контроль за исполнением всех заключенных договоров со стороны исполнителя по каждому договору. Принять по актам приемки всех выполненных работ, указан­ных в заключенных договорах. Применить санкции к исполнителям, не выполнившим или исполняющим ненадлежащим образом условия заключенных до­говоров.

Управление невозможно без ведения бухгалтерского учета и оплаты всех получаемых собственниками помещений МКД (или указанными ими лицами) товаров, работ, услуг при эксплуатации, обслуживании и получении коммунальных услуг по заключенным договорам в МКД. Управляющий МКД может выполнять эту функ­цию самостоятельно либо заключить договор на исполнение услуг расчета платежей и учета оплаты по договору управления МКД.

В договоре управления МКД часто предусматривается пре­доставление собственникам помещений других (дополнительных) услуг (например, охрана территории, служба консьержей, орга­низация видеонаблюдения, мойка автомашин, контрольно-про­пускной пункт при въезде на территорию МКД и др.). Для этого также заключаются соответствующие договоры подряда. А также представление интересов собственников при заключении до­говоров на размещение рекламы на здании или земельном участ­ке МКД.

Управляющая организация взаимодействует с органами госу­дарственной или муниципальной власти.

К обязательной функции управляющей организации относит­ся исполнение отчетности и раскрытие информации перед соб­ственниками помещений МКД, являющимися стороной по дого­вору, в соответствии с условиями заключенного договора.

Управляющая организация согласовывает разрешение на производство работ по переустройству в помещениях собствен­ников, разрешение на временное отключение подачи энергии в МКД либо в часть МКД, вызванное работами внутри помещений собственников МКД.

Только управляющие организации могут взять на себя испол­нение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовла­дения):

— — заключение договоров на определение кадастрового паспорта зе­мельного участка (двора) МКД с точками координат;

— — заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);

— — заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;

— заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

— заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений сви­детельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

К безусловной обязанности управляющей организации отно­сится соблюдение стандартов управления. Также следует назвать обязательным страхование рисков при исполнении функций управления МКД. Очень скоро сюда может добавиться обязатель­ное участие в саморегулируемых организациях управляющих недвижимостью.

Возможно наделение управляющих организаций МКД функ­циями налогового агента по расчету и представлению в налоговые органы декларации по налогу на недвижимое имущество МКД. Управляющая организация является хранительницей всей технической документации на МКД. Она владеет информацией о первоначальном и текущем состоянии МКД (включая все про­исходящие изменения в результате перепланировок, перестроек, ремонтов). Возможно наделение управляющей организации функ­циями, которые сегодня исполняет (или делает вид, что исполня­ет) Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Функция управления — самостоятельная, самодостаточная и очень существенная работа, которая не может выполняться одновременно с другими важными функциями — техническим обслуживанием, ремонтом МКД, предоставлением коммунальных услуг и т. д.

Управляющая организация — это доверенное лицо собствен­ников помещений МКД, это представитель собственников поме­щений МКД в отношениях с третьими лицами, осуществляющими предоставление товаров, работ, услуг собственникам помещений МКД.

Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления.

Оплата управляющей организации заключается в строке «опла­та за управление» или «управленческие расходы». Эту плату преду­сматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Пени, неустойки, штрафы, которые могут иметь место при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам со стороны третьих лиц, также являются фондом оплаты (премиаль­ным) за управление. Все это должно быть отражено в договоре управления МКД.

Обслуживание МКД, предоставление коммунальных услуг

Обслуживающая организация (организация, осуществляющая техническое обслуживание МКД) действует в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленные ею работы, услуги. Она не представляет ничьих интересов, кроме своих собственных. Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию МКД либо частей МКД обслуживающая организация получает на основании договора, заключаемого с управляющей органи­зацией МКД. Как следствие, обслуживающая организация отчи­тывается за исполнение условий договора перед управляющей организацией, подписывает с ней акты приемки работ, получает от управляющей организации плату за выполненную работу, услугу.

Энергоснабжающие организации и предприятия (коммуналь­ные организации и предприятия) предоставляют собственникам помещений МКД и лицам, которых указали собственники поме­щений, свой товар в виде энергии (воды, электричества, газа, тепла и т. д.) через коммуникационные сети, входящие в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Коммунальные предприятия действуют в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленный собственникам помещений и другим жителям МКД товар (энергию, в том числе воду, газ, электричество, тепловую энергию).

Очевидно, что нельзя допускать, чтобы обслуживающие ор­ганизации, коммунальные предприятия одновременно исполня­ли и функции управляющей организации. Организация, предо­ставляющая товары, работы, услуги потребителю, не вправе от имени потребителя осуществлять контроль количества, качества и своевременности предоставления ею самой товаров, работ, услуг потребителю. Функцию контроля должно исполнять неза­висимое лицо. Этим лицом-контролером по отношению к обслу­живающим организациям и организациям, поставляющим комму­нальные услуги, и является управляющая организация МКД.

Договор управления многоквартирным домом

Передо мной серия договоров управления многоквартирным домом, заключенных разными организациями. Все они почему-то начинаются с «цели договора». Цель провозглашается очень хо­рошая, поэтому приведу ее полностью.

В договоре «управления» нет ни слова о функции управления. Как и в Жилищном кодексе РФ, происходит полная путаница и смешение понятий «управление МКД», «обслуживание МКД» и «предоставление коммунальных услуг».

Главный элемент договора управления многоквартирным домом, который постоянно выпадает из зоны внимания при заключении договора управления МКД с собственниками поме­щений МКД, — это определение собственно предмета договора. Опираясь на приведенные определения функций управления многоквартирным домом, сформулируем предмет примерного договора управления многоквартирным домом между собствен­никами помещений МКД и управляющей организацией.

«Статья 2. Предмет Договора

2.1. Собственники помещений многоквартирного дома доверяют Управляющей организации представление и защиту своих жилищных прав и интересов на общее имущество многоквартирного дома и пе­редают ей в управление эксплуатацией многоквартирный дом, а Управ­ляющая организация обязуется представлять и защищать жилищные права и интересы собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома и принимает в управление эксплуатацией многоквартирный дом на возмездной основе в соответствии с ценой договора, зафиксированной в статье 4 Договора».

Существуют объективные трудности в вопросах заключения профессионального договора управления МКД, вызванных несо­ответствиями в жилищном законодательстве.

Напомню, что в соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ «в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отноше­нии которого будет осуществляться управление. «.

Уже этот пункт говорит о том, что полноценного договора управления МКД в России быть не может, поскольку в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует корректное понимание того, что базовым объектом жилищной недвижимости является «домовладение», а не его часть в виде многоквартирно­го дома.

Законодатели путаются и не могут определить параметры «вспомогательного имущества». Без наличия права у множествен­ности лиц на «вспомогательное имущество» это имущество по закону не может быть «общим имуществом». Еще римским правом декларирована норма, согласно которой лицо становится соб­ственником имущества только тогда, когда это лицо согласилось принять имущество в собственность! Сегодня «вспомогательное имущество» или, как его называют, «общее имущество» является по сути государственным имуществом.

Ни законодатели, ни Правительство РФ не могут понять, как определять доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Да и как тут поймешь, если многоквартирный дом «парит» над землей, не будучи неразрывно связанным с землей.

Даже Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своем сов­местном постановлении от 29.04.2010 рассматривают земельный участок многоквартирного дома как отдельный объект права, не признавая, что это часть провозглашенного Жилищным ко дексом РФ «общего имущества многоквартирного дома». Регист­раторы не знают, как регистрировать доли в праве на общую долевую собственность собственников помещений МКД. Да и как регистрировать доли в праве на целое, то есть части от целого, когда самого целого пока вообще нет. Поскольку сам объект пока не определен, не зафиксирован в параметрах и не зарегистри­рован, то логично утверждать, что объекта нет. А раз так, то нет и права на него.

Проблем в хаосе, созданном нашими законодателями, немало. Но многоквартирные дома пусть плохо и непрофессионально, но управлялись управляющими организациями. Они совмещали несколько функций, поэтому их невозможно было контролировать. Результат — бесконтрольное разворовывание средств, низкое качество предоставляемых услуг и работ.

Собственники помеще­ний не имели возможности контролировать работы, услуги само­стоятельно и не имели представляющих их интересы организаций, призванных выполнять эту работу, услугу по договору управления многоквартирным домом. Интересы собственников помещений в МКД никто не защищал. Теперь защитниками прав и интересов собственников помещения МКД должны стать управляющие ор­ганизации.

Разделение функций управления МКД и других функций, в т. ч. обслуживания, ремонта, предоставления коммунальных услуг, станет первым шагом на пути к профессиональному управлению жилищной недвижимостью.

Для профессионального управления необходимо иметь про­фессиональные знания и практические навыки. Сегодня задача подготовки профессиональных управляющих стоит перед само­регулируемыми организациями (СРО) и Ассоциацией националь­ного объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Идет активная подготовка операционной систе­мы электронного управления МКД, которая поможет перевести функцию управления с примитивного уровня бумажного носите­ля на уровень модернизации и инновации в системе управления жилищной сферой России. Каждому руководителю управляющей организации в скором будущем предстоит обучение и переход на новые рельсы управления МКД.

НАШИ КОММЕНТАРИИ

Источник: xn—-7sbgibrwmbrdcco7b.xn--p1ai