Организацияизучает комплекс вопросов, связанных с получением разрешения по строительству объекта͵ его проектированию, подготовки к строительству, обеспечением строящихся объектов ресурсами (материалами, техническими, людскими и др.), включая сдачу объекта в эксплуатацию.
Планирование- это взаимоувязка работ во времени и пространстве, а также составление планов производственно — хозяйственной деятельности организации.
Управление — ϶ᴛᴏ регулирование хода строительства.ОСП связано с экономикой и базируется на технологиях строительног производства.
1. Появляется идея о строительстве объекта 2. Исследование (демографические, маркетинговые, экономические и др.).(1,3)
3. Организационная подготовка (решить вопрос финансирования, земельного участка).4. Инженерная подготовка и технологическая подготовка.(5,7,8)5. Строительство объекта6. Сдача в эксплуатацию. 7. Эксплуатация.
8. Утилизация.
Участники:
1. Заказчик 2. Инвестор 3. Специальные фирмы, специализирующие на проведении исследований 4. Проектная организация
«Стройподготовка». Выпуск 6. Роль и функции заказчика. 16+
5. Ген.подрядчик, отвечающий за строительство, подготовку
6. Субподрядные организации (отдельные виды работ)
7. Надзорные органы
8. Местные органы власти
Генподрядные и субподрядные строительные организации.
Их функции, взаимодействие
Генпододрядная организация- своими кадрами и материально-техническими средствами на основе договоров подряда сооружают и сдают заказчику законченные строительные объекты в установленные сроки.
Субподрядная организация- выполняет специализированные виды работ: сантехнические, электромонтажные, монтаж технологического оборудования и т.д.
Функции субподрядчика включают в себя:
Обеспечение готовности выполняемых им работ в сроки, предусмотренные договором, а так же создание условий для производства последующих работ;
Обеспечение качества выполнения всех работ в соответствии с проектной документацией, действующими нормами и техническими условиями;
Вывоз в определенный срок со дня подписания акта о приемке завершенных работ за пределы строительной площадки, принадлежащие ему машины, оборудование, инструменты, строительные материалы;
Обеспечение своевременного устранения недостатков и дефектов, выявленных при приемке работ и в период гарантийной эксплуатации объекта;
Обеспечение в ходе выполнения работ на строительной площадке проведения необходимых мероприятий по технике безопасности, охране окружающей среды и рациональному использованию территории строительства;
Генподрядчик- заключает подрядный договор с заказчиком и выполняет своими силами основной объем общестроительных работ и координирует действие всех участников строительства.
Генеральный подрядчик — фирма, являющаяся главным исполнителем договорного подряда, то есть соглашения с заказчиком о выполнении определенного круга работ, чаще всего — строительных. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего круга, комплекса работ, установленных договором.
Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика
Основные задачи генподрядной компании заключаются в следующем:
формирование планового документа по строительству заданного объекта,
выполнение всех работ согласно данному плановому документу и договору,
осуществление контроля над соблюдением норм и требований в соответствии с действующим законодательством,
сотрудничество с субподрядчиком,
обеспечение строительного процесса всеми материалами,
сдача строительного объекта в сроки, прописанные в договоре.
При составлении договора генподряда обязательно разрабатывается подробная смета, план выполнения работ и график с указанием крайних сроков выполнения каждого из этапов строительства. Генподряд предполагает ведение строительства по готовой проектной документации. По согласованию с генподрядчиком проектные работы также могут быть внесены в условия генподряда. Генподрядная организация действует в рамках договора генподряда, но при этом имеет довольно широкие полномочия, вплоть до самостоятельного принятия решения о найме субподрядчиков. При этом перед заказчиком генподрядчик несет ответственность за качество выполнения работ субподрядчиком.
Функции заказчика в процессе к подготовки к строительству обьекта и в процессе его строительства
Основные функции заказчика в подготовительный период:
— оформление разрешений и допусков на производство работ;
— заключение договоров генподряда со строительной организацией, выигравшей на торгах право на заключение контракта с заказчиком;
— заключение договоров с другими участниками строительства объекта;
— оформление и передача подрядной строительной организации разрешение на производство строительно-монтажных работ;
— обеспечение стройки проектно-сметной документацией;
— отвод в натуре площадки (трассы) для строительства;
— передача документов на геодезическую разбивочную основу;
— оформление финансирования и организация поставки оборудования;
— решение вопросов о переселении лиц и организаций, размещенных в подлежащих сносу зданиях;
Основные функции заказчика в процессе строительства:
4.1. организация подрядных торгов на выполнение работ, оказание услуг при строительстве объектов, иных процедур закупок в случаях и порядке, установленных законодательством, либо переговоров;
4.2. заключение договора строительного подряда;
4.3. получение разрешения органов государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ в установленном порядке;
4.4. передача подрядчику утвержденной проектной документации, если договором строительного подряда не предусмотрена обязанность подрядчика ее разработать, разрешительной документации, технической документации на геодезическую разбивочную основу и закрепленные на территории строительства объекта пункты и знаки этой основы с освидетельствованием их в натуре, а также иной документации, необходимой для исполнения договора строительного подряда, в сроки и количестве, предусмотренные договором;
4.5. передача подрядчику строительной площадки в срок, установленный договором строительного подряда;
4.7. размещение в доступном для обозрения месте информации об объекте строительства с указанием его заказчика, застройщика, подрядчика, сроков начала и окончания проведения строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ и иной информации;
4.8. осуществление контроля и технического надзора за выполнением работ по договору строительного подряда самостоятельно или путем заключения договора с инженером (инженерной организацией);
4.9. уведомление подрядчика о работах ненадлежащего качества и об отступлениях от условий договора строительного подряда;
4.10. принятие при необходимости решения о приостановлении строительства, консервации объекта строительства, о продлении срока строительства;
4.11. участие в разработке графика производства работ и осуществление контроля за его выполнением;
4.12. предоставление материальных ресурсов и услуг в соответствии с условиями договора строительного подряда и графиком производства работ;
4.13. обеспечение совместно с подрядчиком, разработчиком проектной документации проведения комплексного опробования оборудования;
4.14. обеспечение проведения пусконаладочных работ;
4.15. обеспечение подключения новых инженерных коммуникаций к действующим;
4.16. освидетельствование скрытых работ, приемка выполненных строительных работ и промежуточная приемка ответственных конструкций с оформлением актов установленной формы;
4.17. принятие в установленном законодательством порядке необходимых мер при строительной аварии, создание комиссии по расследованию обстоятельств аварии, соблюдение установленного порядка расследования обстоятельств строительной аварии;
4.18. страхование рисков, вытекающих из договора строительного подряда, в случаях, предусмотренных договором строительного подряда;
4.19. заключение и исполнение договора создания объекта долевого строительства в порядке, установленном законодательством;
4.20. взаимодействие с органами государственного строительного надзора, другими государственными органами, организациями;
Дата добавления: 2018-05-12 ; просмотров: 702 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Источник: studopedia.net
Основные функции заказчика в строительстве
СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ФУНКЦИЙ ЗАКАЗЧИКА
Практическое пособие
(2-е издание)
Настоящее Пособие входит в систему организационно-методических документов по оказанию инжиниринговых услуг при разработке и реализации инвестиционных проектов.
Во 2-м издании учтены изменения законодательных и нормативных правовых актов, произошедшие в период с 2006 по июнь 2008 года.
В Пособии приведены основные функции застройщиков, заказчиков, (заказчиков-застройщиков), государственных заказчиков при разработке и реализации инвестиционных проектов, установленные законодательными и нормативными правовыми актами, иными нормативно-техническими и организационно-методическими документами в области обеспечения правовых основ строительной деятельности, освоения строительной площадки и материально-технического снабжения, а также осуществляемые ими в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Практическое пособие разработано ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект»
Пособие предназначено для специалистов, принимающих участие в инвестиционно-строительной деятельности.
Введение
Положением пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определено, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. При этом пунктом 6 статьи установлено: «Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними».
Указанные законодательные положения послужили основой для подготовки настоящего Пособия, содержащего, как правило, законодательно обоснованные основные функции заказчика.
Материалы Пособия носят справочный характер и ставят своей целью сократить трудоемкость изучения законодательных и нормативных правовых актов лицами, которые осуществляют функции заказчика при разработке и реализации инвестиционных проектов, на основе целевых (адресных) ссылок на положения этих актов, определяющих основные функциональные обязанности специалистов служб заказчика и, тем самым, способствующих обеспечению их деятельности в правовом поле.
1 Область применения
1.1 Настоящее Пособие содержит установленные законодательными и нормативными правовыми актами, а также иными нормативно-техническими документами основные функции заказчика при планировании инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, подготовке земельных участков для строительства и объектов капитального строительства при их реконструкции или капитальном ремонте, осуществлении строительного контроля (технического надзора) в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, а также при вводе объекта в эксплуатацию и его государственной регистрации.
1.2 Пособие предназначено для применения заказчиками, застройщиками, (заказчиками-застройщиками), государственными заказчиками при разработке и реализации инвестиционных проектов.
Материалы Пособия могут быть полезны для всех субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (физических и юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания и/или осуществляющих подготовку проектной документации, а также подрядчиков по строительству), принимающих участие в разработке и реализации инвестиционных проектов.
2 Нормативные ссылки
В настоящем Пособии использованы ссылки на следующие стандарты:
ГОСТ 21.101-97* Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации.
* На территории Российской Федерации документ не действует. Действует ГОСТ Р 21.1101-2009, здесь и далее по тексту. — Примечание изготовителя базы данных.
ГОСТ 2.601-2006 Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы.
ГОСТ 15467-79 Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения.
ГОСТ Р 51872-2002 Документация исполнительная геодезическая. Правила выполнения.
Перечень законодательных и нормативных правовых актов, а также иных нормативно-технических документов приведен в Приложении к настоящему Пособию.
3 Термины и определения
В настоящем Пособии применены следующие термины с соответствующими определениями:
государственный заказчик — государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом распоряжаться такими ресурсами (статья 764 [1.1]);
застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пункт 16 статьи 1 [1.2]);
заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (статья 4 [1.4]);
инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план) (статья 1 [1.4]);
исходно-разрешительная документация — совокупность документов, содержащих сведения градостроительного, землеустроительного, инвестиционно-экономического характера и иную информацию, необходимую для принятия органами государственной власти и органами местного самоуправления обоснованных решений о возможности строительства заявленного объекта. К исходно-разрешительной документации для проектирования относятся акт выбора земельного участка, план границ земельного участка, архитектурно-планировочное задание, иные виды и формы документов, устанавливаемых законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации, строительными нормами и правилами (пункт 3 [2.9]);
проектная документация — документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (часть 2 статьи 48 [1.2]);
рабочая документация — совокупность комплектов рабочих чертежей, текстовых документов, сметной и другой документации, разработанных на основании технических решений, принятых в утвержденной в установленном порядке проектной документации, в объеме и составе, определенными национальными стандартами системы проектной документации для строительства (СПДС) и уточненными при заключении договора подряда и (или) государственного контракта и предназначенными для выполнения строительно-монтажных работ и (или) изготовления строительных изделий;
подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом (статья 4 [1.4]);
разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (части 1 и 2 статьи 51 [1.2]);
строительный контроль — деятельность лиц, установленных частью 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подрядчика по строительству, заказчика, подрядчика по проектированию), осуществляемая в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка (модифицированное положение части 1 статьи 53 [1.2]).
Примечание: Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство (производственный контроль). В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком (технический надзор). Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (авторский надзор) (часть 2 статьи 53 [1.2]);
производственный контроль — контроль, осуществляемый подрядчиком по строительству, качества строительно-монтажных работ, включающих входной контроль рабочей документации, конструкций, изделий, материалов и оборудования, операционный контроль отдельных строительных процессов или производственных операций и приемочный контроль строительно-монтажных работ (пункт 7.3 [3.6]);
технический надзор — контроль, осуществляемый заказчиком, за соблюдением сроков строительства, качества выполняемых подрядчиком строительных, ремонтных, монтажных и пусконаладочных работ на конкретном объекте и соответствия их проектным решениям и сметам;
авторский надзор — один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте (пункт 3.1 [3.15]).
4 Основные функции застройщика или заказчика (заказчика-застройщика) при разработке и реализации инвестиционных проектов
4.1 В области планирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений
4.1.1 Подготавливает предложения по включению объекта капитального строительства в схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации, муниципального района, генерального плана поселения, генерального плана городского округа (часть 5 статьи 15, часть 5 статьи 20, части 3 и 10 статьи 24 [1.2]).
4.1.2 Подготавливает предложения по учету интересов застройщика или заказчика, (заказчика-застройщика) при подготовке правил землепользования и застройки (часть 3 статьи 31, пункт 5 части 3 статьи 33, статья 40 [1.2]).
4.1.3 Подготавливает предложения о порядке, сроках подготовки и содержанию документации по планировке территории (часть 3 статьи 46 [1.2]).
4.1.4 Подготавливает в установленном порядке предложения по включению в план проектно-изыскательских работ (ПИР) выполнение прединвестиционной, предпроектной и проектной документации, а также в план капитального строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
4.1.5Заказчики-застройщики представляют государственному заказчику:
Здесь и в дальнейшем отмечены положения, которые, как правило, относятся к заказчикам-застройщикам, установленным пунктом 7 [2.13], обеспечивающим разработку и реализацию инвестиционных проектов за счет бюджетных средств
а) предложения по объемам ассигнований из федерального бюджета для финансирования строек и объектов, включенных в перечень (пункт 52″а» [2.13]);
б) копию свидетельства о государственной регистрации предприятия (организации) заказчика-застройщика (пункт 52 «б» [2.13]);
в) титульные списки вновь начинаемых строек и объектов в очередном финансовом году, титульные списки переходящих строек и объектов на очередной финансовый год (пункт 52 «д» [2.13]).
4.1.6 При реконструкции зданий и сооружений, которые в соответствии с действующим законодательством отнесены к опасным производственным объектам (приложение 1 [1.12]), обеспечивает:
а) подготовку и направление заявки (технического задания) на проведение экспертизы промышленной безопасности при выработке техническими устройствами, зданиями и сооружениями нормативного срока эксплуатации (пункт 12 [3.10]; пункт 13, приложение 1 [3.11];
б) согласование Программы работ по определению возможности продления срока безопасной эксплуатации технических устройств, зданий и сооружений (Программа обследования) (пункт 15 приложение 2 [3.11]);
в) подготовку и утверждение приказа по организации по проведению работ по обследованию технических устройств (пункт 17 [3.11]).
4.1.7 При реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, не отнесенного к опасным производственным объектам, обеспечивает:
а) рассмотрение заявок от служб эксплуатации на проведение реконструкции, капитального ремонта объекта;
б) подготовку проекта договора и конкурсной документации на проведение обследования объекта силами специализированной организации, которой предоставлено право на оказание услуг такого рода. Обеспечивает заключение договора, в том числе по итогам конкурса, на проведение соответствующих работ (пункт 4.1 [3.12]);
в) рассмотрение актов, заключений, отчетов о техническом состоянии конструкций зданий и сооружений и подготовку предложений по включению объекта в план ПИР.
4.2 В области оформления правоустанавливающих документов на земельный участок
4.2.1 Подготавливает и направляет в соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления заявление (статьи 29, 30, 30.1,30.2 [1.6]):
— о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование (объекты федерального, регионального и местного значения) (статья 20 [1.6]);
— о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (статьи 30 и 31 [1.6]; пункт 50 «г» [2.13]);
— о предоставлении земельного участка в собственность или аренду (статьи 15 и 22 [1.6]);
— о предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование (статья 24 [1.6]).
4.2.2 Участвует в конкурсах, аукционах по продаже земельных участков в собственность или права заключения договора аренды таких земельных участков (статьи 30, 38, 38.1, 38.2 [1.6]; [2.14]).
4.2.3 Оформляет правоустанавливающие документы на земельный участок и обеспечивает их государственную регистрацию (статьи 30 и 70 [1.6];статьи 14, 25, 26 [1.8]; [3.1]; [3.3]), в том числе:
а) получает решение о предоставлении находящегося в государственной собственности земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование и оформляет Свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка;
б) получает решение о предоставлении земельного участка в собственность, заключает договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка и оформляет Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
Источник: docs.cntd.ru
Служба заказчика-застройщика
Строительство
«Служба заказчика» — что это такое и для чего нужна?
Служба заказчика — это отдел, который осуществляет полный контроль строительства объекта, начиная от получения разрешительных документов и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. Служба может, как находиться в штатном расписании организации, так и сотрудничать с ней по контракту, не находясь в штате.
«Служба заказчика» в штате организации
Предприятия, для которых возведение крупных объектов является постоянной производственной деятельностью наиболее часто создают в своем штате Службу заказчика (СЗ). Для примера, большая торговая сеть создает в своем штате СЗ, в штате которой находятся обученные, аттестованные технические специалисты, которые осуществляют полный контроль всех строящихся объектов организации (новые магазины, РЦ). Такая практика приносит свои результаты, но стоит не дешево, так как фирме приходится держать у себя высококлассных и дорогостоящих специалистов.
«Служба заказчика» вне штата, по контракту
Но для подавляющего большинства организаций строительство объекта новое и разовое мероприятие и не пересекается с главным видом деятельности. К примеру, производственное предприятие, выпускающее пластиковые окна, планирует строительство еще одного цеха. У специалистов в штате нет достаточного опыта для ведения строительства и этот вопрос становится проблемой для руководства, потому что и руководству и менеджерам среднего звена придется изучать и вникать в абсолютно новую для них сферу деятельности:
- процесс оформления разрешительных документов, техусловий и порядок ввода объекта в эксплуатацию;
- выбор строительного предприятия, подрядчика, генподрядчика, который будет осуществлять работы и все это без знания и понимания рынка строительных услуг;
- контроль использования при проектировании и строительстве самых новых, передовых технических решений;
- регулярные проверки ходи строительства и сверка поступающих отчетов с реальностью;
- налаживание договорных отношений с генподрядчиком, с поставщиками материалов, проектирующими и контролирующими организациями, органами госнадзора;
- делать выбор, принятие решений, не понимая, как это может сказаться на всем объекте в итоге и в какие финансовые затраты может вылиться.
Получается, что контроль строительных работ и управление ими, лучше доверить специализированной, профессиональной организации.
Функции службы заказчика
Специалисты Службы заказчика:
- оформляют все требующиеся разрешительные документы и основания для начала работ по проектированию и строительству;
- прорабатывают идею, концепцию будущего здания;
- подбирают главного проектировщика;
- выбирают подрядчиков;
- рассчитывают стоимость работ по строительству объекта (техническая подготовка строительства);
- приобретают материалы;
- осуществляют надзорный контроль на объекте;
- передают объект в эксплуатацию.
Генеральный подрядчик (генподрядчик) – кто это?
Генеральный подрядчик – организация (лицо), осуществляющее работы, согласно договору подряда с привлечением других наемных сотрудников или организаций и отчитывается перед заказчиком о ходе строительства и выполнении работ, несет ответственность за соблюдение сроков и качество работ.
Если уточнять, то в строительной отрасли, генподрядчик это строительная организация, которая заключила договор с заказчиком, получила подряд на строительство какого-либо объекта. Генподрядчик гарантирует выполнение всего объема работ в установленный срок и с надлежащим качеством. Генподрядчик на свое усмотрение может привлекать к строительству других подрядчиков на определенные виды работ, например установка окон, монтаж лифтов или выбрать одного – субподрядчика, которому отдать на выполнение весь объект. О субподрядчиках будет речь дальше.
Бывает, что при строительстве возможна такая схема:
В такой схеме задача генподрядчика состоит в контроле подрядчиков и субподрядчиков, в случае, когда на строительной площадке одновременно работают Подрядчик, Субподрядчик и Генеральный подрядчик – отчитываться перед Застройщиком они могут одновременно и непосредственно.
Такая практика применяется, когда у генподрядчика отсутствуют в необходимом количестве персонал, оборудование или не хватает квалификация у имеющихся сотрудников, или, возможно, сроки строительства слишком сжаты. Основная особенность генерального подрядчика – он только ведет строительные работы и не может и не должен давать ответы на возможные вопросы инвестора – из чего состоит стоимость квартиры или насколько быстро можно будет реализовать имеющуюся недвижимость.
Помимо это, зачастую, в обязанности генподрядчика не входит расчет смет и архитектурное проектирование. Такие работы застройщик либо выполняет сам или заказывает у специализированной подрядной организации, но иногда, сам генподрядчик является проектирующей и строящей организацией одновременно. В этом случае, заказчик может заключить договор с генподрядчиком на ведение авторского и технического надзора. Получится, что будет осуществляться контроль архитектором за качеством выполняемых строителями работ, согласно проекту ли выполняются строительно-монтажные работы и т.д.
Заказчик строительства и кто такой Застройщик?
Застройщик – физическое или юридическое лицо, хозяин земельного участка или лицо, получившее право на возведение объектов жилого фонда на определенной территории.
Раньше законом было прописано понятие застройщик/заказчик (в таком же написании), но в дальнейшем, стало понятно, что формулировка «застройщик/заказчик» слишком размыта и дает возможность обходить закон, пользуясь юридическими коллизиями и по сути, в решении возникающих спорных моментов, помочь не может.
Подводя итог – заказчиком может являться любое физическое или юридическое лицо. И хотя, бывают случаи, когда термины «застройщик» и «заказчик» меняют местами и они перепутаны, а это используют в своих интересах нечистоплотные исполнители, чаще всего, именно в договоре с инвестором четко прописывается «кто есть кто» и какие функции выполняет каждая из сторон договора, поэтому внимательное изучение текста договора – обязательное условие перед подписанием!
Только застройщик/заказчик принимает решение каким будет будущее здание и выбирает для реализации проекта подрядчиков. В вопросе целевого назначения участка, то это должно быть обязательно решено совместно с органами местного самоуправления, но не в одностороннем порядке самим заказчиком работ.
У застройщика в обязательном порядке должна быть действующая лицензия на осуществление хозяйственной деятельности. Лицензия выдается только Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее представительствами на местах. Лицензия – первый и самый обязательный документ, подтверждающий законность строительства зданий и сооружений.
В круг обязанностей застройщика входит:
- контроль над ходом и сроками строительства, аудит качества работ, выполняемых подрядчиком;
- документальное сопровождение работ, ведущихся на объекте;
- -материальное обеспечение строительства, если это не оговорено договором с генподрядчиком;
- последующая реализация недвижимости и оформление договорных отношений с инвесторами.
Технический надзор
Сфера технического надзора полностью ложиться на плечи застройщика, в случае если не оговорено договором с генподрядчиком и не отошло в сферу его ответственности. Застройщик имеет возможность вести технадзор следующими способами;
— собственными силами, в случае наличия в штате квалифицированных кадров, имеющих на руках сертификат, выданный архитектурно-строительной комиссией, согласно действующему законодательству;
— обращаясь за услугами к третьей стороне, имеющей соответствующую лицензию.
Получается, что застройщик – основное действующее лицо, через которое идет процесс общения с инвесторами, покупателями, в том случае, если отсутствует управляющая компания. Только застройщик отвечает перед инвесторами за ход выполнения работ, сроки и качество, согласно ранее подписанному договору.
Функции и обязанности заказчика
Из-за вступления в СРО обязанности заказчика увеличиваются и помимо управления материальными ресурсами, он может реализовывать и другие шаги, среди них:
- разработка и согласование конструкторской документации и смет;
- заключение договоров с подрядчиками и генподрядчиком;
- осуществление бухгалтерского учета;
- контроль за производством изыскательных работ, в том числе, исследование грунта, воды и воздуха;
- контроль за ходом работ на стройплощадке (авторский и технический надзор) ;
- составление и согласование документации, касающейся ввода в эксплуатацию дома.
Инвестор – кто это?
Инвестор осуществляет выделение денежных средств под определенные проекты. Закон №39-ФЗ детально раскрывает смысл этого понятия, согласно ему, инвестором может быть любое лицо, не обращая внимания на его статус, это могут быть граждане, организации и даже субъекты хозяйствования иностранного происхождения. Основной функцией этих субъектов является финансирование реализации какого-либо строительного проекта.
В сфере строительства денежные средства вкладываются в сооружение построек самого разного назначения. Инвестировать (вкладывать) можно как собственные так и привлеченные финансовые средства.
При этом вкладчики (инвесторы) вкладывая денежные средства, вправе осуществлять надзорный контроль за правильностью и прозрачностью их освоения.
Инвестиции — это вложения денежных средств, призванные принести вкладчику прибыль в краткосрочной или долгосрочной перспективе.
Подрядчик – кто это?
Застройщик – это подрядчик или заказчик? Для понимания, подрядчик – занимается непосредственно проведением работ, свою деятельность он ведет, основываясь на поручении других лиц. Застройщики и заказчики могут выступать в их роли.
Заказчик обязан создать все условия для выполнения подрядчиком своих обязательств. Подрядчики (исполнители) в свою очередь, обязаны выполнить и предъявить заказчику весь объем выполненных работ в соответствующие сроки, оговоренные договором. Ход строительных работ должен вестись только в строгом соблюдении проекта и имеющихся строительных правил и норм.
Подрядчик несет ответственность за качество. Выполняемых им работ и сроки их выполнения согласно проекту. Помимо этого, подрядчик должен иметь на руках все требуемые лицензии, на выполняемые виды работ. Чаще договор подписывается с основным – генеральным подрядчиком.
Этот подрядчик уже может на собственное усмотрение заключать договоры и нанимать других подрядчиков, которые, таким образом, становятся субподрядчиками. Зачастую, заказчики напрямую контролируют вопрос передачи ведения работ над реализацией их проекта.
Распределение ролей, согласно нормативной документации
Не только организация самой эффективной модели сотрудничества для реализации проекта, является вопросом определения границ ответственности между различными субъектами хозяйствования. Конечно, имеющиеся модели и схемы совместной работы значительно облегчают работу всех объектов и помогают избегать организационных ошибок. Распределение рамок, прав и ответственности очень важно при рассмотрении возможных будущих хозяйственных споров. И, учитывая что суд при вынесении своего вердикта, будет опираться на действующие законодательные и нормативные документы, стоит в первую очередь обращаться к первоисточникам.
Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы, читайте здесь.
Видео: Функции застройщика и технического заказчика. Строительный контроль:
Источник: delovoy-kvartal.ru