Основные понятия и методология ценообразования в строительстве

Состояние и проблемы ценообразования в строительстве

Обоснование цены — базовый вопрос в процессе строительства, реконструкции и техническом перевооружении предприятий и сооружений. Это также важно для продвижения (продажи) на рынке непосредственно строительной продукции или выпускаемой продукции на созданных основных фондах продукции (услуг).

Цены рассматриваются как один из основных экономических рычагов, воздействующих на производственную деятельность строительных предприятий. На основании сметной стоимости в строительстве планируются и осуществляются капитальные вложения, подрядные работы, учет и отчетность, расчеты за выполненные работы между заказчиками и подрядчиками.

Государственная ценовая политика в строительстве придерживается основных принципов: с одной стороны, существует принцип объективно необходимых затрат на строительство, с другой — правила расчета и оптимизации цен с учетом рыночных спроса и предложения.

Стоимость строительства представляет собой условно единовременные затраты на создание инвестиционных проектов и выступает их составной частью. Показатели стоимости строительства служат основой для расчета эффективности не только инвестиционных проектов, но и строительного производства в целом. Стоимость строительства идентифицирует техникоэкономические затраты на создание коммерческих проектов, рассматривается одновременно с текущими затратами на их реализацию при расчете экономической эффективности проекта.

Составление смет ресурсно-индексным методом в продуктах «ГОССТРОЙСМЕТА» с применением ФСНБ-2022

Цена продукции включает в себя себестоимость продукции, прибыль, прочие затраты. Однако ценообразование в строительстве отличается от системы установления цен в иных отраслях экономики. В строительстве принято устанавливать не сами цены, а преимущественно нормативы, служащие ориентиром для цены объекта строительства.

Спецификой цены в строительстве является сметная стоимость, а не реальная себестоимость. Составные элементы сметной стоимости не могут отражать действительный уровень затрат на приобретение ресурсов. Сметные цены закрепляются на длительный период времени, поэтому не могут гибко реагировать на постоянные перемены в технике и технологии производства работ.

Особенности ценообразования в строительстве определяют необходимость планомерной актуализации системы сметного нормирования в строительстве, основными задачами которой являются:

• 1. Систематический мониторинг современных сметных норм и нормативов (элементных и укрупненных) по всем отраслям и регионам, включая объективно необходимые затраты с учетом новых технологий:

• — в натуральных показателях (чел.-часы, машино-часы, потребность в материальных ресурсах) на выполнение возможных элементных видов работ;
• — в натуральных показателях на создание единицы мощности строительной продукции по объектам-представителям.

Становление рынка инвестиционных ресурсов нуждается в обновленных подходах к определению цен на строительную продукцию. Цена объекта, выступая предметом договора между заказчиками и подрядными организациями, включает его потребительские характеристики, качество. Цена строительства обусловлена не только расчетами стоимости технологических и конструктивных решений, но и влиянием «факторов рынка», соотношением спроса и предложения. Сметная стоимость формирует сегодня, в конечном счете, и всю систему экономических отношений участников строительства, выполняет роль инструмента стимулирования поиска оптимальных проектных решений и повышения конкурентоспособности проектов.

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Основные факторы, влияющие на стоимость строительства:

• — рост цен на ресурсы, применяемые в строительстве (10-20 % в год);
• — изменение законодательства (5-10 % в год);
• — задержка начала строительства вследствие административных барьеров и несвоевременного финансирования (5-10 % в год).

• 1. Наличие возможностей для принятия субъективных решений, влияющих на стоимость строительства, в том числе:

• — избыточные объемно-планировочные решения (10-40 %);
• — применение неэффективных конструктивных решений (10-20 %);
• — нерациональное размещение объекта (5-10 %).

• — недостоверное определение объемов (10-20 %);
• — ошибочное применение сметных нормативов (10-30 %);
• — погрешности, связанные с ПОС (5-10 %).

Действующая система ценообразования позволяет всего лишь описывать затраты в процессе реализации проекта. Такой подход провоцирует рост стоимости в ходе строительства.

Строительная отрасль нуждается в такой нормативно-методической и информационно-справочной документации, которая позволила бы фиксировать стоимость строительства на трех стадиях инвестиционно-строительного процесса:

• — бюджетного планирования, при котором принимается решение о целесообразности строительства того или иного объекта и определяются основные параметры его стоимости, т. е. ориентировочные объемы финансовых затрат;
• — проектирования, при котором определяются объемно-планировочные и конструктивные параметры объекта и основные потребительские свойства входящих в его состав помещений;
• — осуществления строительства и расчетов за выполненные работы.

Управление начинается на самых ранних стадиях процесса — до того, как

будет начато рабочее проектирование. Показатели, предлагаемые на стадии бюджетного планирования расчетных затрат, должны быть предельными, а лимит финансирования — основным параметром технического задания на проектирование. Это позволит сократить затраты бюджетных средств всех уровней не менее чем на 20 % и замотивирует проектировщиков на решение вопросов экономической целесообразности принимаемых ими решений.

Основные проблемы и причины осуществления реформирования системы ценообразования в строительстве следующие:

• — не были закреплены за органами власти полномочия по ценообразованию в строительстве;
• — в законодательстве РФ в 2007-2012 гг. были внесены изменения, но процесс их реального применения не был раскрыт в нормативных актах.
• — разработка СНБ-2001 регламентировалась Постановлением Госстроя России (данное постановление не имело статуса нормативного документа, не проходило регистрацию в Минюсте России);

• — отсутствовал единый юридический порядок утверждения и введения в действие нормативов;
• — отсутствовала зависимость расчета единичных расценок от имеющихся элементных норм на территориальном, отраслевом, корпоративном и объектном уровнях;
• — отсутствовали официальные источники информации для специалистов, реестры сметных нормативов, проектных решений, объектов аналогов. Фактическая разбалансированность сметного нормирования увеличивала риски для бюджетных инвестиций.

Обновленный порядок нормативов в области сметного нормирования и ценообразования в сфере градостроительной деятельности, требования к процедуре разработки сметных норм, расценок и цен, а также методические документы, регламентирующие порядок их разработки и применения, был утвержден Приказом Минрегиона России от 11.04.2008 г. № 44 «Порядок разработки и утверждения нормативов в области сметного нормирования и ценообразования в сфере градостроительной деятельности». Порядком регламентирована процедура введения в действие сметных нормативов федерального, территориального и отраслевого уровней, а также создание реестра нормативов в области сметного нормирования и ценообразования в сфере градостроительной деятельности, действующих на территории РФ.

Проверка эффективного использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения: строительство, реконструкцию и техническое перевооружение объектов капитального строительства и (или) осуществление иных инвестиций в основной капитал, осуществляется на основании Постановления Правительства РФ от 12.08.2008 г. № 590 «О порядке проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения» (в ред. постановлений Правительства от 29.12.2008 г. № 1062, от 18.05.2009 г. № 427, от 01.04.2010 г. № 209, от 27.09.2011 г. № 791).

Целью проведения проверки является оценка соответствия инвестиционного проекта качественным и количественным критериям и предельному (минимальному) значению интегральной оценки эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения.

С 1 января 2010 г. введено в действие постановление Правительства от 18 мая 2009 г. № 427 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета».

Можно отметить следующие ключевые аспекты нововведений:

• — Стоимость строительной продукции отражена в системе документов на всех стадиях инвестиционно-строительного процесса: обоснование инвестиций — проектирование — выполнение работ (впервые за двадцать лет).
• — Экспертиза сметного раздела выделена в самостоятельный юридический процесс как значимая антикризисная мера Правительства РФ. Ранее экспертиза стоимости зачастую носила формальный характер и осуществлялась одновременно с проверкой технической документации и являлась формальной.
• — Определен предмет стоимости экспертизы.
• — Проверкой достоверности сметной документации для всех объектов, строящихся на федеральные средства (полностью или частично), будет заниматься Главгосэкспертиза.
• — Твердую цену в государственных контрактах на весь период реализации инвестпроекта невозможно реализовать без изменения существующего порядка ценообразования.
• — Новые нормативы призваны стимулировать проектировщиков применять наиболее оптимальные и экономичные решения в определении параметров стоимости объекта, задаваемые заказчиками (инвесторами).

Целью проверки сметной стоимости является установление соответствия оценки расчетов, содержащихся в сметной документации, сметным нормативам, включенным в федеральный реестр сметных нормативов, размещенных на официальном сайте Минрегиона России, физическим объемам работ, конструктивным, организационно-технологическим решениям, предусмотренным проектной документацией. Результаты проверки сметной стоимости оформляются в виде заключения о достоверности (положительное заключение) или недостоверности (отрицательное заключение) определения сметной стоимости объекта капитального строительства.

Ключевые нововведения в градостроительном кодексе путем принятия Федерального закона от 28.11.2011 г. № 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» следующие:

• — негосударственная экспертиза проектной документации объектов капитального строительства и инженерных изысканий имеет такую же значимость, как и государственная экспертиза;
• — повышена ответственность собственников зданий и сооружений;
• — законодательно сформулированы требования по эксплуатации объектов недвижимости.

Негосударственная экспертиза затрагивает интересы не только экспертного сообщества, но и самих застройщиков, которым необходимо получать разрешение на строительство согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Объектом негосударственной экспертизы являются проектная документация в полном объеме или ее отдельные разделы, а также результаты инженерных изысканий.

Негосударственная экспертиза может проводиться в отношении проектной документации и результатов инженерных изысканий любого объекта капитального строительства (отдельного этапа строительства, реконструкции, капитального ремонта), в том числе объекта капитального строительства, проектная документация которого подлежит обязательной государственной экспертизе.

Предметом негосударственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации:

• — техническим регламентам (в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности);
• — результатам инженерных изысканий;
• — установленным (утвержденным, выбранным для расчета) сметным нормативам — в части оценки сметной документации, разработанной в составе проектной документации;
• — градостроительным регламентам;
• — градостроительному плану земельного участка;
• — национальным стандартам;
• — стандартам организаций;
• — заданию на проектирование.

В настоящий момент государственная экспертиза оставляет себе монополию на узкий круг объектов (в соответствии с п. 5.1 статьи 6, п. 3.4 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ):

• — объекты, строительство, реконструкция которых финансируется за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ;
• — объекты, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов РФ;
• — посольства, консульства и представительства РФ за рубежом;
• — исключительная экономическая зона РФ;
• — континентальный шельф РФ, внутренние морские воды, территориальное море РФ;
• — объекты обороны и безопасности, иные объекты, сведения о которых составляют государственную тайну;
• — автомобильные дороги федерального значения;
• — объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) федерального, регионального и местного значения (в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия федерального, регионального и местного значения затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта);
• — объекты, указанные в ст. 48.1 Кодекса; как особо опасные, технически сложные и уникальные объекты;
• — объекты, связанные с размещением и обезвреживанием отходов I-V классов опасности;
• — иные объекты, определенные Правительством Российской Федерации;
• — результаты инженерных изысканий, выполняемые для подготовки проектной документации указанных выше объектов.

Таким образом, разрешение на возведение жилой и коммерческой недвижимости с весны 2012 года строительные компании стали получать без обращения в государственную структуру. Это существенно повлияло на темпы городского строительства.

В реальной жизни экспертные заключения по проектной документации всегда занимали у застройщиков не только много времени, но и требовали существенных денежных сумм. Данная сфера взаимодействия бизнеса и государства считается одной из самых коррумпированных, а затраты на эти «разрешения» в конечном итоге оплачивают покупатели «квадратных метров».

Реестр негосударственных экспертиз в строительстве с 2011 г. приняла на себя Федеральная служба по аккредитации. Согласно поправкам в Градостроительный кодекс штат компании «негосударственных экспертов» должен быть укомплектован пятью аттестованными экспертами как минимум, обязательны сертификат на осуществление экспертной деятельности в службе Росаккреди- тации и собственный сайт в Интернете.

Для застройщиков, собственников зданий и сооружений, обслуживающих компаний вводится порядок возмещения вреда, который может быть причинен вследствие разрушения или повреждения объекта капитального строительства. Для них же предусматривается дополнительная ответственность в виде компенсационных выплат пострадавшим сверх возмещения вреда.

Организатором строительства по закону выступает технический заказчик. Им может быть как физическое, так и юридическое лицо, уполномоченное застройщиком на совершение действий по организации строительства. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

С 1 января 2013 г. вступили в силу ряд положений Федерального закона от 28.11.2011 г. № 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», определяющие порядок и устанавливающие требования к эксплуатации объектов капитального строительства в целях безопасности зданий и сооружений. Согласно этим изменениям эксплуатация зданий, сооружений будет отнесена к градостроительной деятельности. Сметное нормирование и ценообразование в сфере градостроительной деятельности будет распространено на эксплуатацию зданий и сооружений, в том числе на их техническое обслуживание. Ранее сметные нормы не выходили за пределы этапов проектирования и строительства объектов, в то время как технический регламент зданий и сооружений распространялся на весь жизненный цикл, вплоть до их утилизации.

По данным Росстата, на сегодняшний день в России эксплуатируется более миллиона зданий и сооружений. Из бюджета выделяются значительные суммы на поддержание жилищного фонда в рабочем состоянии, и эти расходы только увеличиваются. Предполагается наладить систему управления стоимостью объектов на стадии эксплуатации, которая помимо капитального ремонта включает в себя также текущий ремонт, техническое и санитарное обслуживание, оказание коммунальных услуг.

С этой целью необходимо разработать сметную нормативную базу для эксплуатации зданий. Если раньше сметы на эти виды работ носили произвольный характер, то теперь собственники жилья или управляющие компании смогут определить их реальную стоимость при формировании бюджета. Кроме того, возможно эффективно планировать график ремонтных и других видов работ в зависимости от графика финансирования.

Источник: bstudy.net

Что такое ценообразование: этапы и методы

Ценообразование – это процесс, который заключается в установлении цен на товары и услуги.

Содержание

Факторы ценообразования

Задача любой компании при составлении цены продукта — это определить адекватные минимальные и максимальные значения. Минимальное значение подразумевает составлении минимальной цены, за которую компания готова продать продукт, но важно учитывать издержки производства для того, чтобы получать прибыль. Максимальное значение подразумевает максимальную сумму, которую готов заплатить потребитель за товар. Здесь важно учитывать тот факт, что слишком дорогой продукт не будет пользоваться спросом у аудитории.

Для того, чтобы корректно установить цену, стоить учитывать следующие факторы:

товара, которая включает все затраты на производство;
• позиционирование, то есть опрделение сегмента (эконом, масс-маркет, люкс);
• конкуренция (монополист может завышать цены, в то время как высокая конкуренция держит их примерно на одном уровне);
• цены конкурентов; ;
• экономическое состояние страны (во время кризиса потребители более чувствительны к ценам и отдают предпочтение товарам эконом-сегмента и масс-маркета);
• правовые нормы (наличие законов, которые регулируют порог цен);
• восприятие цены потребителем (низкая стоимость может вызвать вопросы о качестве товара, а высокая — спугнуть).

Ценообразование на единицу также может основываться на таких факторах, как фиксированная сумма, количество сделок, рекламная акция или кампания продаж, скидка с оборота, условия оплаты или кредита, конкретная квота, цена тендера, дата отгрузки или счета-фактуры и многие другие.

Ценообразование предполагает рассмотрение многих аспектов рынка. Для основных товаров, таких как продукты питания, цена будет основана на стоимости плюс маржа.

Для продуктов на рынке предметов роскоши больше внимания будет уделяться ценности, которую потребители придают предмету. Нехваткой часто манипулируют, чтобы поднять цену.

Менеджер по продукту фактически является генеральным менеджером продукта или группы продуктов. Роль состоит из разработки продукта и маркетинга продукта с целью максимизации доходов от продаж, доли рынка и прибыли. Менеджер по продукту часто отвечает за анализ рыночных условий и определение характеристик или функций продукта.

Планирование продвижения является одним из компонентов маркетинга. Оно может включать в себя специальные предложения, поощрения, рекламу, стимулирование сбыта, прямой маркетинг и связи с общественностью. Промо-акция распределяет бюджет и ресурсы на каждый элемент.

Этапы ценобразования

Процесс ценообразование проходит в несколько этапов. Зачастую они включают следующие.

1. Постановка целей ценообразования. Это может быть увелечение прибыли, удержание клиентов, выживаемость на рынке.
2. Анализ факторов, влияющих на ценообразование. Сюда можно отнести определение спроса, анализ издержек и цен конкурентов.
3. Выбор способа ценообразования.
4. Опрделение стратегии ценообразования.
5. Установление цен.

Ценообразование может быть рыночным, то есть формировать на основе спроса и предложения, или же централизированным государственным, то есть цену определяет госудасртво в зависимости от издержек на производство и реализацию.

Методы ценообразования

В зависимости от того, на что ориентируется компания при выборе метода, их можно разделить на три группы:

Затратные методы (компания ориентируется на издержки производства);
Рыночные методы (компания ориентируется на экономическую ситуацию на рынке);
Параметрические методы (компания ориентируется на издержки на технико-экономические параметры продукции).

Группа затратных методов включает следующие:

• прямые затраты;
• переменные затраты;
• полные издержки;
• учет рентабельности инвестиций.

Группа рыночных методов включает следующие:

• расчет максимальной приемлемой цены;
• расчет экономической ценности товара.

Группа параметрических методов включает следующие:

• агрегатный метод;
• балловый метод;
• удельных показателей.

Существуют также промежуточные методы ценообразования. К ним относятся методы, ориентированные на спрос и на конкурентов. Первые включают аукционы и пробные продажи, вторые — конкурсы и мониторинг цен конкурентов.

Источник: sendpulse.com