Если иск о признании недействительным зарегистрированного права не является способом защиты гражданских прав, то возникает вопрос о надлежащем способе оспаривания зарегистрированного права и аннулирования регистрационной записи. Правовая позиция, высказанная в постановлении Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. № 15148/08, привела к тому, что арбитражные суды стали отказывать в удовлетворении исков о признании недействительным зарегистрированного права, не предлагая иного потенциального способа защиты вещного права истца [1] [2] .
В случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 12 ГК РФ. Но какое требование из перечисленных в ст. 12 ГК РФ следует заявлять?
Предварительно необходимо указать, что основанием оспаривания зарегистрированного права выступает оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых произведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. К правоустанавливающим документам относятся договор и иные виды сделок, а также акт государственного органа или органа местного самоуправления. Оспаривание правоустанавливающих документов заключается либо в признании сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной, либо в признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которых зарегистрировано право.
Земля. Признание права собственности. ИЖС.Оспаривание стоимости. Консультация бесплатно 89038530781
В постановлении от 28 апреля 2009 г. № 15148/08 Президиума ВАС РФ указал, что восстановление нарушенного права собственности применительно к спору об оспаривании государственной регистрации возможно лишь путем заявления требования об изъятии имущества из чужого незаконного владения. При этом следует отметить, что постановлением Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. по делу № 15148/08 определена правовая позиция по применению норм права при обращении в суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество и признании права на него при отсутствии у истца титула собственника и фактического владения.
Следовательно, выбор надлежащего способа оспаривания зависит от фактических обстоятельств конкретного дела. При этом в судебной практике пока не сформирован единый подход о надлежащем способе оспаривания. В связи с этим попытаемся предложить наиболее оптимальные и нормативно обоснованные варианты оспаривания.
Первым вариантом оспаривания зарегистрированного права является требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости. Данный вариант оспаривания применяется только в случае, если сторонами спора по оспариванию зарегистрированного права выступают те же лица, что и сторонами недействительной сделки. Если же приобретатель по недействительной сделке в последующем произвел отчуждение спорной недвижимости, то для оспаривания зарегистрированного права третьего лица (лица не участвующего в первой сделке) следует заявлять вещно-правовое требование. При помощи реституции собственник может получить вещь только от стороны по своей недействительной сделке.
Техплан объекта незавершенного строительства по новой 03версии XML-схемы
Такой вывод соответствует судебной практике, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения». В пункте 1 указанного обзора приведено дело, когда между обществом с ограниченной ответственностью (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) заключен и исполнен договор купли-продажи нежилых помещений.
Исходя из ничтожности этого договора, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу об истребовании из его незаконного владения переданных во исполнение договора помещений. Как установлено судом, стороны совершили и исполнили ничтожную сделку.
Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с п. 2 ст.
167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения к отношениям сторон применению не подлежат. На основании изложенного в исковых требованиях было отказано по мотивам выбора ненадлежащего способа защиты.
Как справедливо отметил К.И. Скловский, «механизм, предусмотренный ст. 301-302 ГК РФ, не предназначен для возврата вещи собственнику, заключившему недействительную сделку, от другой стороны этой же сделки» 1 .
Если имущество получено приобретателем от управомоченного отчуждателя, то категория добросовестности применению не подлежит. А применение реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Это значит, что при возврате сторонами полученного по недействительной сделке, совершенной управомоченным лицом, не имеется оснований учитывать добросовестность сторон, определенную в ст. 302 ГК РФ.
Указанный подход в оспаривании зарегистрированного права встречается в судебной практике. Так, например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 18 сентября 2009 г. по делу № А56-15189/2008 указано, что восстановление нарушенного права собственности применительно к делу об оспаривании зарегистрированного права возможно лишь путем заявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Более того, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 31 июля 2009 г. по делу № А32-22716/2008 пришел к выводу, что погашение записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть произведено заинтересованным лицом во внесудебном порядке на основании вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной.
Второй и третий варианты оспаривания зарегистрированного права связаны с использованием вещно-правовых исков и применяются, когда стороны спора об оспаривании и стороны первоначальной недействительной сделки не совпадают.
Реституция в такой ситуации не применяется, поскольку между первоначальным собственником и последним приобретателем нет непосредственной правовой связи. Их связывает только цепочка недействительных сделок. На невозможность использования реституции в таких ситуациях указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П [3] [4] .
Если применение реституции невозможно, то оспаривание зарегистрированного права на недвижимость производится с помощью вещноправовых исков. При этом решающее значение в выборе конкретного иска имеет обстоятельство, связанное с тем, кто владеет предметом спора. Так, ФАС Поволжского округа указывает, что оспаривание зарегистрированного права может происходить только в рамках вещноправовых способов, предусмотренных гражданским законодательством (виндикационный иск, негаторный иск, иск о признании права собственности) 1 . При этом суд не уточняет, в каких случаях применяется тот или иной вещный иск и как может быть оспорено зарегистрированное право посредством негаторного иска.
Второй вариант оспаривания зарегистрированного права реализуется посредством виндикационного иска и применяется, если истец не обладает на предмет спора зарегистрированным правом и фактически им не владеет. Следовательно, вопрос о вещном праве на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных ст.
223 и 302 ГК РФ. Это следует из системного истолкования норм гражданского права о способах защиты права собственности (гл. 20, ст. 12 ГК РФ), а также исходя из принципа равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством (ст. 1 ГК РФ).
Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав и интересов.
Высший Арбитражный Суд РФ в своей практике исходит из того, что поскольку истец не владеет спорной недвижимостью и не обладает на нее зарегистрированным правом, оспаривание права собственности ответчика невозможно без предъявления виндикационного иска [5] [6] . Данная правовая позиция встречается в практике окружных судов [7] .
В практике ФАС Уральского округа не раз отмечалось, что при признании договора, послужившим основанием государственной регистрации, недействительным или незаключенным, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является препятствием для рассмотрения виндикационного иска (а равно негаторного и иска о признании права собственности) и для решения судом вопроса о законности возникновения зарегистрированного права [8] .
Более того, в пункте 4 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости (утвержденном Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 5 сентября 2008 г.), сделан вывод, с которым следует согласиться: вступившее в законную силу решение арбитражного суда
06 истребовании имущества из чужого незаконного владения является основанием для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости лица, в пользу которого вынесен судебный акт, вне зависимости от того, имеется ли указание в резолютивной части судебного решения на признание права собственности на спорные объекты недвижимости за данным лицом.
Данный подход основывается на том, что в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты. А иск об истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимости удовлетворяется только в случае установления судом наличия права собственности истца и незаконности владения ответчиком предметом спора.
Более того, в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г. № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанно, что «основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации».
Указанная выше тенденция судебной практики вполне может быть в будущем отражена в законодательстве. В подпункте «г» пункта 2.7. раздела IV Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от
7 октября 2009 г., предлагается ввести в законодательство положение о том, что лицо, считающее себя собственником, вправе сразу предъявить виндикационный иск к лицу, чье право зарегистрировано в реестре [9] [10] .
Несмотря на наличие такой прогрессивной судебной практики, в теории сохраняется мнение о том, что в случаях, когда право ответчика на недвижимое имущество зарегистрировано, истец не может ограничиваться требованием о виндикации. Он должен в этом случае предъявлять иск о признании своего права на объект и требовать восстановления владения имуществом [11] .
Третий, и последний, вариант оспаривания зарегистрированного права применяется, если истец является фактическим владельцем недвижимого имущества, зарегистрированное право на которое им оспаривается. В этой ситуации защита прав истца в отношении недвижимости может производиться лишь посредством заявления требования о признании права собственности на указанное имущество.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2007 г. № 3039/07 решен вопрос о соотношении иска о признании права собственности и виндикационного иска при оспаривании зарегистрированного права. В нем Президиум ВАС РФ указал, что в удовлетворении заявления о признании права собственности на нежилое помещение отказано правомерно, так как вопрос о праве собственности на недвижимое имущество в случае утраты истцом владения спорным помещением может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.
Возможность оспаривания зарегистрированного права по средствам иска о признании права собственности не вызывает сомнений как в правовой литературе, так и в судебной практике. Так, в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2009 г. № 18АП-3935/2009 сказано, что «предъявление заинтересованным лицом требования о признании права федерального собственности может расцениваться как оспаривание зарегистрированного права в порядке ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В рамках данного требования суд разрешает вопрос о наличии оснований для отнесения спорного имущества к собственности Российской Федерации или муниципального образования».
Более того, возможность использование в описанной ситуации иска о признании права собственности для оспаривания зарегистрированного права собственности предусмотрена в пункте 58 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В пункте 59 этого же постановления сказано, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Среди случаев оспаривания зарегистрированного права стоит отметить ситуацию, когда право собственности на один и тот же объект одновременно зарегистрировано за несколькими лицами. Единственной особенностью рассмотрения таких дел является то, что суду необходимо оценить основания возникновения права как истца, так и ответчика. При этом в такой ситуации само по себе наличие государственной регистрации права ответчика не влияет на возможность оспаривания этого права истцом, так же как и наличие записи о праве истца не свидетельствует об отсутствии (недействительности) оснований возникновения права ответчика.
Надо отметить, что в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предложено в описанной выше ситуации предъявлять требование о признании права отсутствующем. Представляется, что введение в практику такого способа защиты является излишним, так как в описанной ситуации вполне возможно использование как виндикационного иска, так и иска о признании права собственности. Лучше действовать по принципу «бритвы Оккама» — не приумножать сущности без веской на то надобности.
Следует отметить, что современная судебная практика намного упростила, сделала более понятным порядок оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество. До начала внедрения новой судебной практики заинтересованным лицам приходилось сочетать множества исков для обеспечения восстановления нарушенного права. Так для обеспечения восстановления нарушенного права было необходимо включать в одно исковое заявление несколько требований: требования о признании недействительным права собственности, о признании права собственности и истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения [12] .
На основании проведенного анализа судебной практики и учитывая выдвинутые нами положения можно сделать следующие каткие выводы об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость.
Во-первых, фактом, на основании которого можно оспорить зарегистрированное право, является недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием к такой регистрации. В требованиях об оспаривании зарегистрированного права будет отказано, если не оспорены основания возникновения права. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной и требования о признании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительным.
Во-вторых, требование о признании недействительным зарегистрированного права является ненадлежащим способом восстановления нарушенного права.
В-третьих, для оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество необходимо применить последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости, а если применение реституции невозможно, то заявлять виндикационный иск (если истец не владеет предметом спора) или иск о признании права собственности (если истец сохранил владение предметом спора).
Источник: studref.com
12 проблемных аспектов в рассмотрении споров о вещных прав и рекомендации по их решению
Как восстановить права продавца, если имущество по расторгнутому договору купли-продажи отчуждено покупателем в пользу третьих лиц (в том числе при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к третьим лицам)?
Если установлено, что продавец передал покупателю недвижимое имущество, а последний не выполнил обязательства по его оплате, то продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расторжение договора купли-продажи на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ влечет прекращение обязательств на будущее время. Продавец вправе требовать от покупателя возврата переданного имущества в силу статей 1102, 1103 ГК РФ, пункта 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации3 от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В случае отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом расторгнутого договора купли-продажи, третьим лицам, продавец вправе взыскать убытки с покупателя в соответствии со статьей 15 ГК РФ либо обратиться за истребованием этого имущества к лицу, у которого оно фактически находится.
Требования продавца следует рассматривать с учетом добросовестности приобретения этого имущества лицом, фактически им владеющим.
2. Может ли быть истребовано в порядке виндикации (статья 301 ГК РФ) имущество, созданное или приобретенное в ходе фактического осуществления совместной предпринимательской деятельности, одним из участников такой деятельности после ее прекращения?
Каким образом в данном случае осуществляется раздел имущества, приобретенного предпринимателями для совместной деятельности?
Имущество, созданное или приобретенное в ходе фактического осуществления совместной деятельности, не может быть истребовано в порядке статьи 301 ГК РФ.
Восстановление имущественных прав осуществляется по правилам, предусмотренным главой 60 ГК РФ (обязательства вследствие неосновательного обогащения).
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
По смыслу статьи 1103 ГК РФ обязательство из неосновательного обогащения (кондикционное обязательство) является общим по отношению ко всем обязательствам по возврату имущества, приобретенного (сбереженного) без достаточных оснований, включая обязательство по виндикационному иску.
Предметом требования потерпевшего по кондикционному иску могут быть только вещи, определяемые родовыми признаками, имущественные права, а также не индивидуализированные каким-либо образом деньги, ценные бумаги на предъявителя, то есть объекты гражданских прав, виндикация которых в принципе исключена.
Сохранившееся в натуре индивидуально-определенное имущество должно истребоваться от незаконного владельца посредством виндикационного иска.
3. Каковы признаки недвижимого имущества? Какое количество признаков будет достаточным для отнесения судом имущества к разряду недвижимого?
Является ли асфальтированная (бетонная) автомобильная стоянка самостоятельным объектом недвижимости, либо это следует рассматривать как улучшение земельного участка?
Какие линейные сооружения (автодороги, линии электропередач, трубопроводы и т.д.) можно отнести к объектам недвижимости?
Из анализа норм статьи 130, 133.1 ГК РФ, письма Минэкономразвития России от 29.05.2013 № 10571-ПК/Д23и «О порядке осуществления государственного кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных)», письма Росреестра от 01.07.2010 № 14-5106-ГЕ «О рассмотрении обращения», статьи 8 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», разъяснений Президиума ВАС РФ, судебной практики по рассмотрению споров, связанных с отнесением объектов к движимому либо недвижимому имуществу, следует, что при определении объектов как недвижимых необходимо учитывать цель предъявления такого требования и критерии их назначения, перечень которых не является исчерпывающим.
- Полезность – это когда объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребностям его обладателя в жилой или производственной площади. Полезность объекта определяется такими характеристиками, как размер, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение и т.д.
- Фундаментальность – это такая недвижимость, которую невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
- Долговечность – данный признак зависит от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий).
- Стационарность – это когда объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения объекту определенного ущерба.
- Неповторимость или индивидуальность – это когда каждый объект недвижимости обладает определенными свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.
- Управляемость – это признак, указывающий на то, что все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и иные виды, обеспечивающие деятельность данного объекта.
Названные критерии (признаки) могут быть применены при рассмотрении споров в отношении асфальтированных (бетонных) площадок, а также линейных объектов, не поименованных в статье 133.1 ГК РФ, но изначально созданных как объект недвижимости, предназначенных для производственной деятельности, а не являющихся улучшением земельного участка.
4. Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Каково правовое значение своевременности обращения истца за разрешительной документацией: до начала возведения самовольной постройки, в процессе ее возведения или после окончания строительства?
Исходя из статьи 263, пункта 3 статьи 222 ГК РФ, а также учитывая разъяснения, изложенные в пункте 26 постановления № 10/22, момент обращения лица за разрешительной документацией на строительство объекта не имеет правового значения: до начала возведения самовольной постройки, в процессе ее возведения или после окончания строительства, при доказанности истцом следующих обстоятельств:
- наличия права собственности либо права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен спорный объект;
- соответствия самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил;
- отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц;
- отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем, в каждом конкретном деле суд вправе учесть наличие у истца статуса профессионального застройщика, в обязанности которого входит, в том числе, обращение за разрешением на строительство до его начала. В таком случае суд проверяет, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.
Уклонение профессионального застройщика от получения разрешительной документации до начала строительства объекта может быть расценено судом как неприятие истцом надлежащих мер к легализации строительства, независимо от того, обращался ли такой истец за разрешением на строительство в ходе самого строительства, а тем более после его окончания.
5. Возможно ли удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку (завершенный строительством объект недвижимости) при наличии соответствующего разрешения на строительство в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе, по причине отказа органа государственного строительного надзора в выдаче заключения о его соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации (пункт 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации)?
Если строительство объекта осуществлялось в период действия ГрК РФ (с 31.12.2004) и с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заявитель обратился в этот же период, то на него распространяется обязанность по предоставлению заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
Согласно пункту 18 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 № 546, орган государственного строительного надзора отказывает в выдаче упомянутого заключения о соответствии, если при строительстве были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации и такие нарушения не были устранены до выдачи заключения о соответствии.
По общему правилу признание права собственности на такой спорный объект в отсутствие заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации недопустимо, поскольку повлечет введение в гражданский оборот объекта в нарушение установленных градостроительных норм.
Между тем в силу пункта 21 Положения № 54 решение государственного строительного надзора об отказе в выдаче заключения о соответствии объекта строительным нормам и правилам может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке.
Таким образом, при доказанности истцом надлежащими документами (заключением эксперта, актом обследования) того обстоятельства, что строение произведено им в соответствии проектной документацией, получило положительную оценку в части соблюдения требований технических регламентов, но уполномоченный орган отказал в выдаче такого заключения неправомерно, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в этом случае самовольная постройка, возведенная истцом, может быть легализована, то есть иск может быть удовлетворен.
6. Каково правовое значение наличия у истца вещного права либо права аренды на земельный участок, на котором построен объект недвижимости, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку?
Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ (как в ранее действующей редакции, так и в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, у которого земельный участок находится:
- в собственности,
- в пожизненном наследуемом владении,
- в постоянном (бессрочном) пользовании.
По общему правилу владение истцом земельным участком на праве аренды исключает возможность признания за ним права собственности на возведенную на этом земельном участке самовольную постройку.
Вместе с тем в рассматриваемом случае следует учитывать правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014. Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если:
- строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил,
- его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.
В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа».
7. Должен ли суд при вынесении решения об удовлетворении виндикационного иска указывать в резолютивной части судебного акта об истребовании спорного имущества как у лица, за которым в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право на данное имущество, так и у фактического владельца на момент рассмотрения спора?
Из пункта 52 постановления № 10/22 следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, виндикационный иск к фактическому владельцу, право на имущество за которым в ЕГРП не зарегистрировано, должен быть рассмотрен одновременно с иском к лицу, право за которым зарегистрировано в ЕГРП, о признании права собственности на данное имущество.
В резолютивной части судебного акта должно быть указано:
- об истребования имущества у лица, которое фактически владеет данным имуществом, если оно привлечено к участию в деле в качестве ответчика,
- о признании права собственности на это имущество, предъявленное к лицу, за которым зарегистрировано право в ЕГРП, то есть удовлетворены требования либо в их удовлетворении отказано в соответствии с процессуальными правилами рассмотрения дела.
Такое решение будет являться основанием для внесения записи в ЕГРП о праве истца на указанное имущество.
8. Как следует исчислять срок исковой давности: с момента фактического выбытия недвижимого имущества от истца или с момента государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП?
В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ на виндикационные требования распространяется общий трехгодичный срок исковой давности.
По общему правилу, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Начало течения срока исковой давности должно исчисляться с момента фактического выбытия недвижимого имущества из фактического владения истца. Но не с момента государственной регистрации перехода права собственности к ответчику.
Согласно пункту 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново.
При изменении владельца имущества срок исковой давности по требованию истца, своевременно не предъявившего виндикационный иск, не прерывается. Поэтому ответчик вправе включить в срок исковой давности период нахождения вещи в фактическом владении предшественника.
Судам следует также руководствоваться разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым в случае замены ненадлежащего ответчика надлежащим исковая давность по требованию к надлежащему ответчику не течет с момента заявления ходатайства истцом или выражения им согласия на такую замену (статья 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)».
9. Возможно ли удовлетворение иска инвестора о признании права собственности на помещение в объекте, сданном в эксплуатацию и принятом от застройщика по акту приема-передачи, при условии, что право собственности застройщика на спорные помещения не регистрировалось?
Исходя из пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при отсутствии регистрации права собственности застройщика на помещение иск инвестора о признании права собственности на данное помещение удовлетворению не подлежит.
Учитывая особенности дел о банкротстве, иск инвестора о признании права собственности на недвижимое имущество, заявленный к застройщику, может быть удовлетворен с соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если на момент заключения договора инвестирования застройщик был признан банкротом, а договор заключался в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома, который введен в эксплуатацию, право собственности застройщика на спорное помещение не регистрировалось и объект инвестору по акту приема-передачи не передавался.
Несмотря на то, что инвестор имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договора, заявляется иск о признании права собственности на соответствующие помещения, который может быть квалифицирован как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.
10. В том случае, если в результате самовольной реконструкции были созданы принципиально новые объекты недвижимого имущества, в деле по иску о признании права собственности на такие объекты следует ли выносить решение о прекращении права на реконструированные объекты?
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество определен положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно пункту 9 статьи 12 Закона № 122-ФЗ в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах регистрирующим органом открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами и вносятся записи в новые разделы ЕГРП.
Внесение изменений в ЕГРП урегулировано пунктами 24, 25 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 № 113, согласно которым в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимого имущества, назначение объекта, объем выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства не меняются, вносятся изменения в раздел ЕГРП, открытый на соответствующий объект недвижимого имущества на основании пункта 67 Правил ведения ЕГРП.
В остальных случаях при установлении реконструкции объекта недвижимого имущества для государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества, закрывается на основании пункта 36 Правил ведения ЕГРП.
При отсутствии спора о праве в судебных актах о признании права собственности на реконструированные объекты не требуется указание о прекращении права на эти объекты, зарегистрированного до их реконструкции.
11. Применимы ли к отношениям собственников нежилых помещений, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ, если истец, оспаривая право собственности иного лица на общее имущество, имеет сети инженерно-технического обеспечения (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение и иные), предназначенные для обслуживания непосредственно только его помещения, либо в спорном помещении отсутствует оборудование, призванное обслуживать более одного помещения?
Подлежат ли применению указанные нормы, если ответчик приобрел спорное помещение, изначально предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании (например, теплоузел), в котором фактически соответствующее оборудование отсутствовало (вынесено в другое помещение)?
При рассмотрении дел об оспаривании права собственности иного лица на общее имущество в здании, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из положений статей 249, 289, 290 ГК РФ, согласно которым собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Между тем, если при рассмотрении дела суд установит, что на момент приобретения в собственность недвижимого имущества помещения в здании были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего здания, и не использовались фактически в качестве общего имущества их владельцами, то право общей долевой собственности у сособственников недвижимого имущества в задании на эти помещения не возникает.
При рассмотрении споров о праве собственников нежилых помещений в отношении общего имущества здания судам необходимо в каждом конкретном случае устанавливать правовой режим того или иного помещения с учетом нахождения в нем оборудования, предназначенного для обслуживания всего здания и его целевого назначения.
12. Каковы особенности рассмотрения споров, возникающих в связи с наложением (пересечением) границ участков земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда?
Если в связи с этим имеется конкретный гражданский спор, то необходимо ли отдельно в рамках главы 24 АПК РФ оспаривать ненормативный акт, на основании которого возникло соответствующее право собственности юридического лица, индивидуального предпринимателя, гражданина?
Независимо от формулировок требований, исходя из судебной практики и доводов о наложении спорного земельного участка истца (вхождении в его состав спорного участка), правильным и оптимальным будет включение в предмет доказывания наличие сведений о пересечении (наложении) соответствующих границ, а также результатов проведенных землеустроительных работ (с определением границ и площади, в том числе с учетом прав смежных землепользователей) и кадастровом учете изменений соответствующих сведений.
Предоставленные схемы наложения, составленные в результате сопоставления данных кадастра спорного участка и материалов лесоустройства по лесному участку, свидетельства о регистрации права собственности не являются достаточными доказательствами обоснованности заявленных требований.
Целесообразно в ходе рассмотрения дела решить вопрос о возможности и необходимости проведения экспертизы.
При разрешении данных споров представляется применимой правовая позиция, изложенная Президиумом ВАС РФ в постановлении от 22.05.2012 № 16576/11, согласно которой надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 21.05.2013 № 16865/12 (по иску о признании отсутствующим права собственности на земельный участок) указал на то, что поскольку ненормативные акты не были оспорены по правилам главы 24 АПК РФ, то признание их незаконными в рамках иска по настоящему делу при отсутствии соответствующих самостоятельных требований неправомерно.
Исходя из указанного правового подхода, полагаем необходимым отдельное оспаривание ненормативного правового акта по правилам главы 24 АПК РФ по спорам, связанными с наложением земельных участков.
Источник: Рекомендации № 1/2014 НКС при Арбитражном суде Западно-Сибирского округа по итогам заседания, состоявшегося 13 февраля 2014 года в г. Тюмень, с учётом изменений, утвержденных президиумом суда округа 15.10.2015.
Источник: ceur.ru
Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика
Арбитражный суд Московской области, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ФИО к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (ЗАО «МОИСК») о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика , при участии в судебном заседании: смотри протокол судебного заседания.
Установил. Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2015г. по делу № А40-31752/2015 в отношении ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (ЗАО «МОИСК») введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утверждена Ничков А.В. Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2016г. по делу №А40-31752/15 удовлетворено ходатайство временного управляющего о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (банкротство застройщика).
Согласно указанному определению суда также было удовлетворено ходатайство должника о передаче дела по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.Заявитель обратился с заявлением о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика.
Заслушаны стороны, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, проверив обоснованность доводов, изложенных в требовании, отзыве на него и выступлениях присутствующих в судебном заседании участвующих в деле лиц, арбитражный суд признает заявленное требование о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика обоснованным по следующим основаниям.
Кредитор, обратившись в арбитражный суд, просит признать за ним право собственности на жилые помещения – квартиру, находящиеся в жилом доме по адресу: Московская область, г. Химки, ***
Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену.
В результате вложения денежных средств участники долевого строительства приобретают право собственности на объект долевого строительства и долю в праве общей собственности на общее имущество в здании, в котором такой объект расположен.
В ст. 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрены особенности, касающиеся рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика.
Пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного порядка подлежат предъявлению и рассмотрению отдельные требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам.
К числу таких законом отнесено, в частности, требование о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (подп. 1 п. 1 ст 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Как следует из материалов дела, с кредитором был заключен договор, по
условиям которого должник обязался передать кредитору квартиру в жилом доме, находящемся по адресу: Московская область, г. Химки, ***, а кредитор обязался уплатить за нее денежные средства. Кредитор свои обязательства перед ЗАО «МОИСК» по внесению суммы денег, исполнил надлежащим образом. Жилое помещение в указанном доме является свободным от прав и обоснованных притязаний третьих лиц.
Кредитор в настоящее время фактически владеет и несет бремя содержания жилого помещения. Иные заинтересованные лица не заявили возражений против удовлетворения заявленного требования о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика
При таких обстоятельствах указанные требования являются обоснованными, поскольку арбитражному суду представлены доказательства возникновения у кредиторов права собственности на жилое помещение.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 71, 201.1, 201.6-201.7 ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)», ст. 184-185, 223 АПК РФ, арбитражный суд определил:
Признать за ФИО право собственности на квартиру при банкротстве застройщика, находящуюся в жилом доме по адресу: Московская область, г. Химки, ***
Настоящий судебный акт является основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (жилое помещение).
Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.
Источник: kolodko-lawyer.ru
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ МЕХАНИЗМ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КОНДРАТЕНКО Зарина Камилевна
КОНДРАТЕНКО Зарина Камилевна. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ МЕХАНИЗМ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: диссертация . кандидата юридических наук: 12.00.03 / КОНДРАТЕНКО Зарина Камилевна;[Место защиты: Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Казанский (Приволжский) федеральный университет»].- Казань, 2014.- 224 с.
Содержание к диссертации
Глава 1. Теоретические основы гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства 18
1.1. Понятие гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности 18
1.2. Общая характеристика элементов механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства 32
1.3. Стадии механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства 53
Глава 2. Объекты незавершённого строительства и их гражданско-правовой режим в механизме приобретения права частной собственности 73
2.1. Объекты незавершённого строительства как особый вид недвижимого имущества 73
2.2. Особенности гражданско-правового режима объектов незавершённого строительства 102
Глава 3. Основания и способы приобретения права собственности в гражданско-правовом механизме приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства 127
3.1. Приращение объекта незавершённого строительства к земельному участку 127
3.2. Передача объекта незавершённого строительства 142
3.3. Завладение объектом незавершённого строительства 169
Список использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы 189
Введение к работе
Актуальность темы исследования проявляется в нескольких аспектах.
Социально-экономический аспект. Конституция Российской Федерации закрепляет многообразие форм собственности (п. 2 ст. 8) и право каждого иметь имущество в частной собственности (ст. 35).
Указанные конституционные основы отражены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ), что подтверждает значимость гражданско-правового регулирования отношений по приобретению объектов незавершённого строительства в частную собственность для экономики страны.
Однако гражданско-правовое регулирование приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства вызывает определённые трудности в правоприменительной практике. Указанные проблемы связаны, в первую очередь, с различной квалификацией отношений, возникающих по поводу создания объектов незавершённого строительства.
Анализ рассмотренных арбитражными судами дел в Российской Федерации за 2013 год показывает, что 815 546 из них – дела по спорам, возникающим из гражданских правоотношений, что составляет 65,4 % от общего количества дел. При этом большую часть дел (около 72 %) составляют споры о правах на недвижимое имущество. Немалую часть из них составляют дела, связанные с приобретением права частной собственности на объекты незавершённого строительства. Отмечается рост числа дел по спорам из договоров подряда, который произошел за счет увеличения на 20 % количества дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договорам строительного подряда.
Исследование в настоящей работе механизма приобретения на объекты незавершённого строительства права частной собственности обусловлено прежде всего тем, что именно частная собственность на объекты недвижимого имущества служит гарантией реализации конституционных прав граждан и организаций, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектом незавершённого строительства.
Правотворческий аспект. Проводимая крупномасштабная реформа гражданского права, основные положения которой декларируются в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, значительное внимание уделяет реформированию законодательства о вещных правах. Указанные предложения нашли отражение в Проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект изменений в ГК РФ) и содержат, в том числе, нормы по стимулированию собственников к достройке объектов незавершённого строительства.
Принятые изменения по-прежнему не дают ответа на вопрос о признаках недвижимых вещей, не определяют особенности гражданско-правового режима объектов незавершённого строительства, не содержат особенностей применения существующих оснований и способов приобретения права собственности на объекты незавершённого строительства физическими и юридическими лицами. В связи с этим представляется необходимой дальнейшая проработка предлагаемых в гражданское законодательство изменений о вещных правах на недвижимое имущество.
Правоприменительный аспект. В судебной и иной правоприменительной практике Российской Федерации часто возникают вопросы, связанные с правильной квалификацией отношений по приобретению права частной собственности на объекты незавершённого строительства: признание договоров с объектами незавершённого строительства незаключенными и недействительными, оспаривание зарегистрированного права собственности на объект незавершённого строительства; вопросы признания права собственности на объекты незавершённого строительства вследствие приобретательной давности, оспаривание отказа в приватизации земельных участков под такими объектами, легализация самовольно возведённого недостроя и др.
Указанные проблемы свидетельствуют о необходимости комплексного исследования гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства, выработки универсальных теоретических подходов к изучению различных способов и оснований приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства, которые впоследствии помогут устранить противоречия, существующие в судебной и иной правоприменительной практике.
Степень научной разработанности темы диссертационного исследования.
В отечественной цивилистике правовые проблемы приобретения права собственности рассматривались в работах Ю. А. Волочай (Екатеринбург, 2010), Е. А. Грызыхиной (Томск, 2004), И. А. Емелькиной (М., 2010), И. Б. Живихиной (М., 2007), А. Б. Карлина (М., 2007), В. П. Камышанского (СПб., 2000), Е. А. Киндеевой (М., 2009), А. А. Клишина (СПб., 2001), О. А. Коротких (М., 2009), А. В. Лисаченко (Екатеринбург, 2002), М. М. Попович (Волгоград, 2002), К. И. Скловского (М., 1999), Н. Ю. Челышевой (Екатеринбург, 2008) и др. Правовые проблемы отдельных оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество исследовали А. В. Иваненко (Волгоград, 2013), А. Д. Рудоквас (СПб., 2012) и др. Изучением вопросов правового режима недвижимого имущества, и в том числе объектов незавершённого строительства, занимались В. А. Алексеев (М., 2008), Э. Ц. Батуева (М., 2010), Р. А. Валеев (Казань, 2007), Е. Б. Козлова (М., 2014), И. Д. Кузьмина (Томск, 2004), Д. С. Некрестьянов (СПб., 2005), Т. С. Пхалагов (Волгоград, 2012), С. А. Степанов (Екатеринбург, 2004), Е. М. Тужилова-Орданская (М., 2007), В. В. Чубаров (М., 2006), К. К. Шалагинов (Ростов-на-Дону, 2009), А. В. Щеголева (Волгоград, 2006), А. Г. Щербинин (Тюмень, 2003) и др.
Вместе с тем комплексное исследование гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства до настоящего времени не проводилось.
Цель диссертационного исследования – выработка целостного научного представления о гражданско-правовом механизме приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
– исследовать гражданско-правовой механизм приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства;
– представить общую характеристику элементов гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства;
– выделить стадии гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства;
– рассмотреть объекты незавершённого строительства как объекты недвижимого имущества;
– определить особенности гражданско-правового режима объектов незавершённого строительства;
– исследовать основания и способы в гражданско-правовом механизме приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства.
Объектом диссертационного исследования стали регулируемые правом Российской Федерации общественные отношения, возникающие в связи с приобретением права частной собственности на объекты незавершённого строительства.
Предмет диссертационного исследования составили нормы гражданского права и на уровне межотраслевых связей нормы иного отраслевого законодательства, регулирующие отношения, возникающие при приобретении права частной собственности на объекты незавершённого строительства в Российской Федерации, а также практика их применения, существующие по этой проблематике правовые теории, представления и идеи.
Методологическую основу диссертационного исследования составляли обще- и частнонаучные, в том числе формально-логические методы (гипотеза, анализ, синтез, дедукция, индукция). Из специальных применялись исторический, юридико-технический, межотраслевой, сравнительно-правовой, системный и другие методы научного познания.
Нормативно-правовую базу исследования составили: нормативные правовые акты Российской Федерации, регламентирующие отношения по приобретению права частной собственности на объекты незавершённого строительства. Для проведения сравнительного анализа использовались нормативно-правовые акты зарубежных государств (Германии, Франции, Украины, Республики Беларусь и других стран СНГ).
Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики Российской Федерации. Изучено более 50 судебных дел, рассматривавшихся, в частности, в Конституционном Суде РФ, Высшем Арбитражном Суде РФ, Верховном Суде РФ, Федеральных арбитражных судах округов, Арбитражных апелляционных судах, Арбитражном суде Республики Марий Эл, Арбитражном суде Самарской области и др.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы известных ученых дореволюционного и советского периодов, а также представителей современной цивилистической науки, в частности, В. А. Алексеева, С. С. Алексеева, З. А. Ахметьяновой, Э. Ц. Батуевой, А. Я. Беленькой, В. А. Белова, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, Е. И. Буртовой, Г. И. Бублика, Е. В. Вавилина, Р. А. Валеева, А. В. Венедиктова, В. В. Витрянского, Ю. А. Волочай, М. М. Гасанова, Д. М. Генкина, Б. М. Гонгало, В. П. Грибанова, Е. А. Грызыхиной, Г. Н. Давыдовой, С. В. Дзагоева, Н. Д. Егорова, И. А. Емелькиной, О. С. Иоффе, В. П. Камышанского, Л. А. Кассо, Д. А. Керимова, Е. А. Киндеевой, О. А. Красавчикова, Е. Б. Козловой, О. М. Козырь, И. Д. Кузьминой, В. В. Лапача, В. А. Лисаченко, О. Г. Ломидзе, Н. И. Матузова, А. В. Малько, Д. И. Мейера, В. П. Мозолина, Д. С. Некрестьянова, И. Б. Новицкого, Н. И. Огневой, Д. Ю. Патютко, Л. И. Петражицкого, К. П. Победоносцева, М. М. Попович, Е. Н. Потапенко, Б. И. Пугинского, Т. С. Пхалагова, О. С. Родионова, М. А. Рожковой, А. Д. Рудокваса, Л. В. Санниковой, В. И. Сенчищева, А. П. Сергеева, К. И. Скловского, В. А. Слыщенкова, С. А. Степанова, Е. А. Суханова, В. А. Тархова, Ю. К. Толстого, Е. М. Тужиловой-Орданской, Р. О. Халфиной, М. Ю. Челышева, Н. Ю. Челышевой, Б. Б. Черепахина, В. В. Чубарова, К. К. Шалагинова, Ю. В. Шибаевой, А. В. Щеголевой, Г. Ф. Шершеневича, Л. В. Щенниковой, А. Г. Щербинина, А. М. Эрделевского, А. А. Якимова и др.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в науке гражданского права выработано целостное научное представление о гражданско-правовом механизме приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства. При этом:
– обосновано рассмотрение приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства как гражданско-правового механизма;
– сформулировано авторское определение гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства, выделены элементы данного механизма, стадии их взаимодействия, определено место гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности среди других правовых механизмов;
– дано авторское определение объекта незавершённого строительства, обусловлены его признаки;
– выявлены элементы и особенности гражданско-правового режима объектов незавершённого строительства.
Проведённое исследование позволило обозначить коллизии и пробелы в российском праве, регулирующем приобретение права частной собственности на объекты незавершённого строительства, и сформулировать предложения по совершенствованию законодательства с целью защиты прав и законных интересов субъектов.
Указанная научная новизна диссертационного исследования (её отдельные элементы) конкретизируются и выражаются в следующих основных положениях, выносимых на защиту:
1. Приобретение права частной собственности на объекты незавершённого строительства представляет собой гражданско-правовой механизм, состоящий из определённых элементов, взаимодействующих на различных стадиях. В результате действия рассматриваемого механизма возникают гражданские правоотношения, где активной стороной является собственник объекта незавершённого строительства, противостоящий другим пассивным субъектам – несобственникам, которые обязаны воздерживаться от нарушений права активного субъекта.
Место гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства среди иных правовых механизмов определяется следующим. Рассматриваемый механизм является частью механизма правового регулирования указанных общественных отношений, в рамках которого может функционировать и механизм осуществления гражданских прав и исполнения обязанностей.
2. Гражданско-правовой механизм приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства может включать следующие элементы: надлежащие приобретатель (создатель) и отчуждатель; объект незавершённого строительства и его гражданско-правовой режим; воля отчуждателя и воля приобретателя (создателя); основания и способы приобретения. Набор элементов механизма зависит от наличия или отсутствия предыдущего собственника.
3. Приобретение права частной собственности на объекты незавершённого строительства рассматривается в статике как гражданско-правовой механизм, состоящий из определённых взаимодействующих между собой элементов, в результате приводящий к наступлению правовых последствий – установлению полного господства лица над объектом; в динамике как гражданско-правовой механизм, представляющий собой упорядоченное на определённых стадиях взаимодействие элементов, в результате приводящее к наступлению правовых последствий – установлению полного господства лица над объектом.
4. В соответствии с концепцией «единой недвижимой вещи» доказано, что объект незавершённого строительства как элемент гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности представляет собой единый с земельным участком объект недвижимости, процесс строительства в отношении которого не завершён, вне зависимости от степени готовности и наличия действующего договора строительного подряда в отношении данного объекта.
Объект незавершённого строительства де-факто возникает в процессе осуществления строительно-монтажных работ в момент приобретения индивидуальных свойств и прочной связи с землёй, де-юре – в момент государственной регистрации права собственности на него, т. е. с момента введения такого объекта в гражданский оборот. Объект незавершённого строительства перестаёт существовать с момента прекращения строительных работ и внесения записи о создании завершённого строительством объекта в государственный кадастр недвижимости.
5. Признаками объекта незавершённого строительства являются прочная связь такого объекта с земельным участком; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; неделимость; сложность; индивидуальная определённость; непотребляемость в процессе использования; незаконченность процесса строительства в отношении объекта; правомерность создания объекта на земельном участке.
7. Основаниями приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства следует признать создание объекта недвижимости лицом для себя с соблюдением требований закона и иных нормативно-правовых актов, приобретение (при соблюдении определенных условий) права собственности на самовольно возведённый объект незавершённого строительства, приобретение права собственности на объект незавершённого строительства в силу приобретательной давности, приобретение права собственности на объект незавершённого строительства как на бесхозяйную недвижимость, договор об отчуждении объекта незавершённого строительства, наследование, реорганизация юридического лица, приватизация объекта
незавершённого строительства и др.
Способами приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства следует признать приращение объекта незавершённого строительства к земельному участку; завладение объектом незавершённого строительства; передачу объекта незавершённого строительства.
8. В гражданско-правовом механизме приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства посредством первоначальных способов выделяются следующие стадии: формирование воли приобретателя (создателя) на получение правомочий собственника в отношении объекта незавершённого строительства; волеизъявление приобретателя (создателя) на получение правомочий собственника в отношении объекта незавершённого строительства; установление возникновения права частной собственности приобретателя (создателя) и правовые последствия приобретения права собственности на объект незавершённого строительства.
Гражданско-правовой механизм приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства посредством производных способов дополняют, помимо указанных, следующие стадии: формирование воли отчуждателя на отчуждение права собственности в отношении объекта незавершённого строительства; волеизъявление отчуждателя на отчуждение права собственности в отношении объекта незавершённого строительства конкретному приобретателю. Последняя стадия характеризуется одновременным установлением возникновения права частной собственности приобретателя и прекращением права собственности отчуждателя в отношении объекта незавершённого строительства.
9. Признание в судебном порядке права собственности на самовольно возведённый объект незавершённого строительства следует считать способом защиты прав законного владельца земельного участка, на котором этот объект расположен, а также исключительным способом приобретения права собственности на него при наличии следующих условий:
– если сохранение самовольно возведённого объекта незавершённого строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
– лицо, самовольно создавшее объект незавершённого строительства, предпринимало надлежащие меры к его легализации (пыталось получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию, либо зарегистрировать право собственности на данный объект).
10. Будущий объект недвижимости – это недвижимая вещь, которая не создана (не построена), но создание (строительство) которой планируется в будущем. В связи с тем, что гражданско-правовой режим объектов незавершённого строительства как объектов недвижимого имущества характеризуется их незавершённостью, объекты незавершённого строительства не могут признаваться будущими объектами недвижимости. Объект незавершённого строительства не может быть предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в данном случае следует заключать предварительный договор купли-продажи объекта незавершённого строительства или договор строительного подряда, конечным результатом которого выступает объект незавершённого строительства.
11. Подрядчику до передачи объекта строительного подряда заказчику принадлежат правомочия владения и пользования объектом подрядных работ. Право подрядчика при уклонении заказчика от принятия выполненной работы продать результат работы – это особый способ защиты прав подрядчика по договору строительного подряда, предполагающий возможность реализации чужой вещи. Собственником объекта незавершённого строительства (объекта подрядных работ) до его передачи заказчику признаётся собственник земельного участка.
Удержание объекта незавершённого строительства как вещное обременение такого объекта возможно, если он представляет собой конечный результат работ по договору строительного подряда.
12. Недвижимое имущество не может быть признано бесхозяйным при наличии известного собственника земельного участка, на котором оно расположено. Право собственности на бесхозяйную недвижимую вещь должно признаваться за собственником земельного участка. Отсюда следует невозможность признания бесхозяйной вещью объекта незавершённого строительства. Государственный кадастровый учёт объектов незавершённого строительства должен осуществляться через учёт земельных участков, на которых данные объекты расположены.
На основе данных положений в диссертации также внесены предложения по совершенствованию законодательства, в том числе:
– о необходимости дополнения и уточнения понятия недвижимых вещей в п. 1 ст. 130 ГК РФ, где к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) предлагается относить земельные участки и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Для признания вещи недвижимой принимаются во внимание цель её создания, её назначение, невозможность использования без земельного участка, непотребляемость в процессе эксплуатации;
– о дополнении части первой ГК РФ отдельной главой 17.1 «Право собственности на объекты незавершённого строительства», регулирующей общественные отношения, возникающие в связи с приобретением права собственности на объекты незавершённого строительства;
– об изменении п. 2 ст. 554 ГК РФ и изложении его в следующей редакции: «Предметом договора купли-продажи может быть недвижимая вещь, которая будет создана в будущем (будущий объект недвижимости) или приобретена в будущем. В договоре купли-продажи таких объектов недвижимости необходимо указать данные, позволяющие определенно установить вещь, подлежащую передаче покупателю по договору, а именно: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочную площадь, цену квадратного метра, иные характеристики объекта, содержащиеся в проектной документации.»;
– о внесении изменений в ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» о том, что при банкротстве застройщика доля участника долевого строительства в праве частной собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании соглашения участников долевого строительства с застройщиком или решения суда в случае если участником долевого строительства исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве, и квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства;
– о внесении изменений в абз. 1, 2 п. 1, и п. 1.1. ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), исключив перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники, владельцы и пользователи которых имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что сформулированное в работе комплексное научное представление о гражданско-правовом механизме приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства служит определённым дополнением современной отечественной теории вещных прав. При этом указанная теория дополняется новыми знаниями об элементах и стадиях гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства, его сущности и соотношения с другими правовыми механизмами. Данные знания можно использовать при научном анализе оснований и способов приобретения права частной собственности, а также применять при изучении гражданско-правового режима объектов незавершённого строительства.
Практическая значимость исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы в целях правотворчества для совершенствования норм отечественного гражданского законодательства. Отдельные положения диссертации могут быть восприняты судебной практикой при рассмотрении и разрешении дел, связанных с приобретением права частной собственности на объекты незавершённого строительства. Научные предложения автора могут найти применение также при подготовке учебных программ, пособий и при преподавании курсов «Гражданское право», «Вещное право», «Земельное право».
Апробация результатов диссертационного исследования.
Результаты исследования обсуждались на теоретических семинарах и заседаниях кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета.
Основные положения диссертационного исследования были изложены автором в докладах и выступлениях на международных, всероссийских, региональных и иных научно-практических конференциях и форумах: V Международной научно-практической конференции студентов и аспирантов «Правореализация в условиях сближения международного и внутригосударственного права: компаративистский анализ» (КФУ, г. Казань, 26–28 ноября 2010 г.); Международной научно-практической конференции «Правовое регулирование общественно политических процессов на постсоветском пространстве: история и тенденции развития» (Чебоксарский кооперативный институт АНО ВПО ЦС РФ «Российский университет кооперации», г. Чебоксары, 19–20 мая 2010 г.); VI Международной научно-практической конференции студентов и аспирантов «Правовое регулирование в условиях модернизации государственности: национальный и международный аспекты» (КФУ, г. Казань, 25–27 ноября 2011 г.); Всероссийском IX научном форуме «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (СамГУ, г. Самара, 27–28 мая 2011 г.); VII Международной научно-практической конференции студентов и аспирантов «Актуальные проблемы правовой политики: национальный и международный правовые аспекты» (КФУ, г. Казань, 16–17 ноября 2012 г.); Международной научной конференции студентов, магистрантов и аспирантов «Юридическая наука и правоприменительная практика» (БГУ, г. Минск, 26–27 октября 2012 г.); Постоянно действующей всероссийской междисциплинарной научной конференции «Шестнадцатые Вавиловские чтения» (МарГТУ, г. Йошкар-Ола, 12–14 декабря 2012 г.); Научно-практической конференции «Актуальные вопросы права и правоприменения», посвящённой 90-летию образования Верховного суда Республики Марий Эл (г. Йошкар-Ола, 14 декабря 2012 г.); Международной научно-практической конференции «Научные воззрения профессора Г. Ф. Шершеневича в современных условиях конвергенции частного и публичного права» (КФУ, г. Казань, 1–2 марта 2013 г.); XII Международной научно-практической конференции молодых учёных «Традиции и новации в системе современного российского права» (МГЮА, г. Москва, 5–6 апреля 2013 г.); I Международной научно-практической конференции «Современные тенденции развития гражданского и гражданского процессуального законодательства и практики его применения» (Казанский филиал РАП, г. Казань, 10–11 апреля 2014 г.); XIII Международной конференции молодых ученых «Традиции и новации в системе современного российского права» (МГЮУ, г. Москва, 4–5 апреля 2014 г.) и др.
Основные положения диссертационного исследования изложены автором более чем в 30 публикациях общим объемом 10 п. л., в том числе пять работ опубликовано в журналах, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией РФ для опубликования основных научных результатов диссертационных исследований.
Структура и объём диссертации обусловлены целью и задачами проведённого исследования. Работа состоит из введения, трёх глав, включающих в себя восемь параграфов, заключения, списка использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы.
Общая характеристика элементов механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства
Е.В. Вавилин приводит обстоятельный анализ различных механизмов в пра-вовой науке и отмечает, что наиболее общим в сфере действия традиционно является механизм правового регулирования4.
С.С. Алексеев установил, что механизм правового регулирования представляет собой последовательность определенных стадий, состоящих из соответствующих элементов . С. С. Алексеев выделяет следующие стадии и элементы правового регулирования: 1) регламентирование общественных отношений, нуждающихся в правовом опосредовании (элементы — нормы права); 2) действие юридических норм, в результате которых возникают или изменяются правовые отношения (элементы — правовые отношения); 3) реализация субъективных прав и обязанностей . Е. В. Вавилин выделяет элементы механизма осуществления гражданских прав и исполнения обязанностей: субъективные права, субъективные обязанности, юридические факты (в том числе сделки), способы осуществления прав (исполнения обязанностей), средства и формы осуществления (установления, деяния, юридические процедуры)7. То есть, механизм правового регулирования -это некий общий механизм, существующий в праве, в рамках которого действуют другие правовые механизмы.
Следует отметить, что механизм приобретения права частной собственности просматривается внутри механизма правового регулирования и сочетает в себе элементы механизма осуществления гражданских прав и исполнения обязанностей. Механизм приобретения (возникновения) права собственности рассматривали А. В. Лисаченко, П. В. Ходырев, Б. Б. Черепахин и др.3 Однако исследователи не дают определения механизму приобретения права собственности, только выделяют его элементы. Считаем необходимым дать понятие механизма приобретения права частной собственности, определить его место среди других правовых меха низмов, выделить элементы и стадии механизма приобретения права частной собственности.
Преследуя цель определения механизма приобретения права частной собственности, конкретизируем, что в настоящем исследовании право частной собственности рассматривается в субъективном смысле. Право частной собственности как субъективное гражданское право представляет собой вид и меру (границы) дозволенного поведения, предусмотренные нормами объективного гражданского права .
Исследованию субъективного права собственности посвящено немало на-учных работ , однако многие исследователи отказываются от определения права собственности, ограничиваясь перечислением признаков данного субъективного права и общепризнанных правомочий — владение, пользование и распоряжение. Полагаем, что все существующие позиции относительно понимания права собственности можно объединить в две группы.
Представители первой группы выделяют множество правомочий собственника и через них дают понятие права собственности (Р. И. Капелюшников, Б. Б. Черепахин, А. Оноре, Л. Беккер и др. ). Другие авторы отказываются от перечисления правомочий собственника при исследовании субъективного права собственности и определяют его через внешнее отношение лиц к вещи или лиц к лицам, не затрагивая содержания этого отношения . А. А. Якимовым верно отмечается тот факт, что отказ от перечисления триады правомочий приводит к спорным вопросам в трактовке данного понятия2.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что субъективное право собственности представляет собой сложное явление, которое состоит из правомочий3 или субправомочий4. Хотя О. Г. Ломидзе считает, что указанные правомочия представляют собой субъективные права, входящие в состав других прав как их компоненты5, однако обозначает правомочия как конкретные юридические возможности. Определение круга правомочий собственника необходимо для отграничения субъективного права собственности субъекта от других вещных прав, предусмотренных законодательством. Юридические правомочия собственника могут быть приобретены лицом различными способами, и субъективное право собственности возникает у него на основании закона.
Рассмотрим позиции, существующие в цивилистической доктрине, отражающие сущность приобретения права собственности. Так, Б. Б. Черепахин отмечал, что приобретение права собственности представляет собой установление для приобретателя определенного абсолютно-правового отношения, в котором он является активным субъектом, субъектом права собственности6. Установление абсолютно-правового отношения является целью приобретения права собственности, но никак не может его определять. По мнению А. В. Лисаченко,
Стадии механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства
ГК РФ в ст. 130 относит объекты незавершённого строительства к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости), но не даёт определения этой правовой категории, что порождает проблемные вопросы правовой квалификации отношений по поводу данных объектов. В российском гражданском законодательстве, судебной практике и научной литературе используются различные формулировки, которые с одной стороны отражают сущность одного и того же явления правовой действительности, а с другой — имеют либо более широкое толкование, либо совершенно противоположный смысл. Так, к примеру, наряду с понятием «объект незавершённого строительства» в законодательстве используются понятия: «незаконченное строительство», «объект строительства» , «объект капитального строительства» и др. Употребление различных категорий позволяет относить к объектам незавершённого строительства любой предмет материального мира, в отношении которого ведётся строительство, что, по нашему мнению, является неверным, так как может породить злоупотребления со стороны лиц, желающих приобрести права на соответствующие земельные участки под такими объектами, и другие.
Отметим, что в современных нормативных актах не содержится легального определения объекта незавершённого строительства, имеются лишь попытки отразить указанное понятие в экономической сфере, но они в основном определяют незавершённое строительство как затраты1.
Следует заметить, что объект незавершённого строительства отличается от объекта строительства, упомянутого законодателем при характеристике договора строительного подряда (ст. 741, ст. 742, п. 4 ст. 743, ст. 752, 754, 755), и от объекта капитального строительства, приводимого в Градостроительном кодексе РФ (п.
10 ст. 1). ГрК РФ понятием «объект капитального строительства» охватывает и понятие объекта незавершённого строительства. Кроме того, он определяет объект капитального строительства как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. По этому поводу Р. А. Валеев замечает, что «объект строительства» — родовое понятие, а «объект незавершённого строительства» и «объект завершённого строительства» — видовые понятия2, с чем следует согласиться.
Представляется необходимым обратиться к доктринальному пониманию объектов незавершённого строительства, исследованию которых посвящены диссертации по юридическим и экономическим наукам.
Учёные-экономисты определяют незавершённое строительство как выполненные и оплаченные строительно-монтажные работы по мощностям и объектам, не законченным по строительной части и не принятым в эксплуатацию. К объектам незавершённого строительства М. А. Баяндин относит также стоимость сданного в монтаж и смонтированного оборудования и затраты, подлежащие распределению по не введённым в действие объектам (проектно-изыскательские, затраты по освоению территории и т. д.)1.
К экономическим причинам роста объектов незавершённого строительства М. А. Баяндин относит распыление капитальных вложений по многочисленным стройкам и соответственно низкую строительную готовность возводимых объектов, длительные сроки их сооружения; высокие темпы инфляции, нестабильное финансовое положение большинства инвесторов, отсутствие льготных государственных кредитов и др. . Анализируя указанные причины, следует отметить, что наличие объектов незавершённого строительства отрицательно влияет на экономическую сферу жизни государства, и одной из основных причин существования таких объектов является отсутствие стабильного законодательства и механизма его реализации субъектами.
Анализируя юридические исследования, посвященные рассматриваемой проблематике, можно выявить более десяти авторских научных определений объекта незавершённого строительства. В данных работах объект незавершённого строительства исследуется в качестве недвижимого имущества и определяется как вновь создаваемый объект недвижимости , вновь создаваемый объект недвижимого имущества3, сложная недвижимая вещь4, создаваемое (реконструируемое) здание (сооружение)5, «вновь возведённый объект недвижимости»6, «вновь созданный объект недвижимости» и др. При этом данный объект рассматривается авторами в качестве единого целого, а не как совокупность движимых вещей (в частности, строительных материалов)
Особенности гражданско-правового режима объектов незавершённого строительства
Из анализа существующих в доктрине мнений относительно момента возникновения прав на объект незавершённого строительства, можно заключить, что существуют сторонники признания акта государственной регистрации прав как правоустанавливающим, так и правоподтверждающим фактом. Следовательно, в зависимости понимания природы государственной регистрации, исследователи решают вопрос об определении момента возникновения прав на объекты незавершённого строительства: с момента государственной регистрации, с момента приёмки в эксплуатацию или с момента возведения объекта.
В условиях конвергенции частного и публичного права следует констатировать тот факт, что запись в ЕГРП представляет собой юридический факт, определяющий момент возникновения (перехода, обременения) вещного права независимо от основания его возникновения, и приобретает характер «публично достоверного» факта, имеющего значение для третьих лиц. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация имеет двойственную природу: представляет собой особый акт «укрепления» (признания юридической силы) права собственности, в частности, на недвижимое имущество; представляет собой юридический факт, который совместно с правовым основанием образует сложный «фактический состав», необходимый для приобретения права собственности на объекты недвижимости.
Общее правило в отношении государственной регистрации прав на недвижимые вещи закреплено в ст. 243 Проекта изменений в ГК РФ, где указывается, что право собственности на недвижимую вещь возникает с момента государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом.
Собственник недвижимой вещи, чье право в силу закона возникло без государственной регистрации, вправе распоряжаться указанной вещью только после государственной регистрации права собственности на нее, если иное не предусмотрено законом. Из вышеизложенного следует сделать вывод о том, что нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации.
Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна). После совершения акта государственной регистрации возникают только права на недвижимость. Не регистрация делает имущество недвижимым, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его»1. Таким образом, объект незавершённого строительства де-факто возникает в процессе осуществления строительно-монтажных работ в момент приобретения индивидуальных свойств и прочной связи с землёй, де-юре — в момент государственной регистрации права собственности на него, т. е. с момента введения такого объекта в гражданский оборот. Объект незавершённого строительства перестаёт существовать с момента прекращения строительных работ и внесения записи о создании завершённого строительством объекта в государственный кадастр недвижимости.
3. Нормативное регулирование вовлечения объектов незавершённого строительства в гражданский оборот и распоряжения такими объектами.
Э. Ц. Батуева указывает, что объект незавершенного строительства может выступать предметом гражданско-правовых сделок в случае признания его в качестве объекта недвижимого имущества и наличия оформленных в установленном порядке прав на него2. Следовательно, необходимо выделить такую особенность гражданско-правового режима объектов незавершённого строительства, как способность быть объектом гражданского оборота.
Существуют две основные сложившиеся в юридической литературе по вопросу понимания гражданского оборота позиции. Согласно первой позиции, гражданский оборот — это совокупность сделок и иных юридических фактов, которые служат основаниями для перехода имущества от одних субъектов гражданского права к другим1; по другой же — это совокупность гражданских правоотношений, которые возникают из правомерных действий, направленных на передачу имущества, выполнение работ и оказание услуг2.
Передача объекта незавершённого строительства
Приобрести право частной собственности на объекты незавершённого строительства возможно посредством завладения. Под «завладением» следует понимать присваивание, захват чего-либо1. В юридической литературе термин «завладение», как правило, используется для определения неправомерного завладе-ния в составах преступлений . Однако Р. А. Забавко, анализируя указанную категорию, приходит к выводу о нецелесообразности её использования на том основании, что оно подменяет собой иные понятия: «угон», «присвоение», «хищение» и др.3 В науке гражданского права «завладение» рассматривается как способ приобретения права собственности на вещи. Н. В. Карлова и Л. Ю. Михеева под термином «завладение» понимают факт начала владения лицом имуществом при условии соблюдения требований ст. 234 ГК РФ — открытость, добросовестность и пр.1 В. И. Сергеевич к первоначальным способам относил завладение никому не принадлежащими вещами, завладение во время войны всем тем, что принадлежит неприятелю; давность2.
А. П. Куницын понимал под владением такое отношение вещи к человеку, в котором он имеет физическую возможность, а также намерение располагать данной вещью исключительно. «Занятие» как начало владения называется завладением, а способ, с помощью которого человек делает бесхозяйственную вещь своею, называется присвоением3. Владение традиционно понимается в двух смыслах: как намерение владеть вещью и как фактическое обладание ею (телесная соприкосновенность).
В отношении недвижимой вещи владение осуществляется в форме определённого символического акта, свидетельствующего об утрате владельческой воли на стороне предшествующего владельца и обнаружение её на стороне нового4. Ещё в дигестах Юстиниана упоминалось о передаточном акте как форме передачи владения недвижимой вещи от одного лица к другому5. Так как вещь изначально никому не принадлежит на праве собственности, то любой имеет право использовать её в своих целях, т. е. каждый может завладеть данной вещью. Таким образом, законным способом завладения бесхозяйными вещами является владение вещью, её использование.
И. Г. Бублик считает, что основаниями завладения чужим или бесхозяйным имуществом являются: 1) сбор общедоступных вещей (ст. 221 ГК РФ); 2) приоб ретательная давность (ст. 234 ГК РФ); 3) судебное решение о признании права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ); 4) захват движимых вещей, от.которых собственник отказался (ст.
226 ГК РФ); 5) обращение в собственность невостребованной находки (ст. 227-232 ГК РФ), 6) открытие клада (ст. 233 ГК РФ); 7) отклонение иска собственника к добросовестному приобретателю при наличии оснований, предусмотренных ст. 302 ГК РФ1.
Н. И. Огнева конкретизирует указанный перечень и называет в том числе такие основания приобретения права собственности путем завладения вещью, как приобретение права муниципальной собственности на недвижимое имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ); безнадзорные животные (ст. 230-232 ГК РФ)». Из анализа всех оснований завладения следует, что в отношении объектов незавершённого строительства применимы приобретательная давность и судебное решение о признании права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество.
Институт приобретательной давности, или давности владения, известен со времен римского права, где он именовался «usucapio» — «приобретение в резуль-тате пользования» . Согласно римскому праву для того, чтобы приобретатель вещи стал собственником, было необходимо наличие следующих условий: вещь должна быть способной к приобретению, правомерное основание владения вещью, добрая совесть приобретателя, его убеждение в том, что отчуждатель является надлежащим, непрерывность владения вещью и срок владения вещью
Оккупацию недвижимости в российской дореволюционной цивилистиче-ской литературе называли заимкой, подразумевая под ней первоначальный способ приобретения поземельной собственности, которая была главным путем к уста новлению владения1. В настоящее время правомерное завладение по общему правилу возможно в отношении бесхозяйных вещей и в определённых случаях в отношении вещей, имеющих собственника2. Заметим, что Л. А. Кассо придерживался точки зрения, что заимка бесхозяйной недвижимой вещи не может считаться способом приобретения права частной собственности, так как земли, которые никому не принадлежат, считаются собственностью казны3.
Согласно нормам российского гражданского законодательства к бесхозяйным недвижимым вещам следует относить вещи, которые не имеют собственника; собственник которых неизвестен; от права собственности на которые собственник отказался (п.1 ст. 225 ГК РФ).
В современном российском гражданском законодательстве предусмотрен порядок признания права муниципальной собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. Согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь . Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Источник: www.dslib.net