Определением судьи Верховного Суда РФ И.Л. Грачевой от 26.06.2020 № 301-ЭС19-25810 по делу № А11-9358/2017 (далее – Определение) для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам передан спор, затрагивающий проблематику градостроительного преобразования застроенных территорий – дело № А11-9358/2017 по иску Администрации города Владимира (далее – Администрация) к ООО «Инвест-строй» (далее – Общество).
Рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ состоится 30 июля 2020 года.
Фабула спора. В 2014 году между сторонами спора был заключен договор о развитии застроенной территории (далее – РЗТ) в части квартала № 22 исторического центра города Владимира.
Администрация, указывая на то, что Общество не исполнило обязательство по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, обратилась в арбитражный суд с иском об обязании Общества исполнить обязательство.
Соседи требуют снести дом! Написали жалобу в РОСРЕЕСТР, выписали штраф
Общество с заявленными требованиями не согласилось, заявив встречный иск о признании договора о РЗТ недействительным и возврате уплаченных им при заключении договора денежных средств. Оно сослалось на то, что данный договор противоречит требованиям градостроительного законодательства, так как на территории, в отношении которой принятие решение о ее развитии, строительство каких-либо капитальных объектов запрещено (в 2010 году Губернатор Владимирской Области утвердил границы зон охраны достопримечательного места регионального значения) и, следовательно, решение о развитии этой территории согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) не могло быть принято.
Позиции судов. Суды трех инстанции удовлетворили иск Администрации, отказав при этом в удовлетворении встречного иска Общества.
Суды исходили из того, что: Общество выразило согласие на заключение договора о РЗТ на условиях, указанных в договоре, с учетом установленных градостроительных регламентов и режимов использования земель.
Так, еще утвержденный в 2009 году Генеральный план города Владимира, на месте аварийного многоквартирного дома, подлежащего сносу, не предусматривал строительство каких-либо объектов капитального строительства, о чем Общество могло узнать, ознакомившись с градостроительной документацией города Владимира. Соответственно, Общество, приняв решение об участии в аукционе и заключив спорный договор, приняло на себя обязательство по предоставлению квартир для расселяемых жильцов в подлежащем сносу доме, а развитие территории в связи с невозможностью на ней строительства может заключаться в проведении работ по благоустройству территории.
Значимые аспекты Определения.
Полагаем, что изучение Определения позволяет нам еще раз акцентировать внимание на некоторых проблемных вопросах законодательства о градостроительной деятельности[1]. К сожалению, ограниченный объем предварительного комментария ограничивает нас в возможности рассмотрения всех вопросов, поэтому остановимся лишь на некоторых из них.
Согласование строительства в приаэродромной территории — Новый ФЗ №191
1) В Определении делаются выводы о том, что:
— градостроительное законодательство не содержит норм, определяющих, что развитие застроенных территорий может осуществляться исключительно в целях благоустройства, без возведения на данной территории объекта капитального строительства.
— по своей правовой природе договор о РЗТ – это инвестиционный проект, где инвестору предоставляется право строить на земельном участке в границах застраиваемой территории объекты недвижимости, взамен на то, что он принял на себя финансирование определенных социально-значимых обязательств.
На наш взгляд, вышеизложенные выводы заслуживают поддержки. Так, сложно представить себе возникновение ситуаций, при которых предприниматели-застройщики за счет собственных средств расселяли бы аварийные многоквартирные дома, осуществляли благоустройство территории безвозмездно, не рассчитывая осуществить строительство жилья с технико-экономическими показателями, не только покрывающими их затраты, но и позволяющими извлечь прибыль. Конечно, возникновение подобных ситуаций полностью исключать нельзя. Нередки примеры, когда частные лица участвуют в создании объектов городской инфраструктуры, безвозмездно передавая её публичному субъекту в рамках концепции «социальной ответственности» бизнеса[2]. Вместе с тем, анализ правовых механизмов обеспечения участия частных лиц в создании инфраструктуры остается за рамками настоящей статьи, требуя проведения самостоятельного исследования.
Поддерживаем позицию Л.Е. Бандорина, отмечавшего, что РЗТ — это бизнес-проект, в котором реализуется в основном частный интерес застройщика. РЗТ в первую очередь правовая форма преобразования территории с морально и (или) физически устаревшей застройкой, а не способ решения жилищных проблем социально незащищенных групп населения[3].
Справедливость этой позиции может быть подтверждена следующими обстоятельствами.
Во-первых, само появление института РЗТ в российском законодательстве обусловлено принятием Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в пояснительной записке к проекту которого обращалось внимание на то, возможность заключения договоров о РЗТ регламентируется в целях осуществления на таких территориях жилищного строительства.
Во-вторых, еще в Определении Конституционного Суда РФ от 07.10.2014 № 2026-О обращалось внимание на то, что задачами РЗТ являются, в частности, строительство и (или) реконструкция объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в целях освобождения больших земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.
В-третьих, обратим внимание и на то, что само по себе заключение договора о РЗТ не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд: инвестор вынужден самостоятельно проводить переговоры с собственниками помещений в домах, предназначенных под снос, своими силами решать проблему «последнего жильца»[4].
Следует также сказать о том, что с момента вступления в силу Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» РЗТ прямо признано одним из видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (далее – КУРТ).
Ч. 34 ст. 1 ГрК РФ определяет деятельность по КУРТ как деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории, предполагающей размещение объектов различного назначения и объектов инфраструктуры, опосредующих функционирование таких объектов. Не случайно, что градостроительные регламенты территорий, в отношении которых предусматривается осуществление деятельности по КУРТ, включает в себя показатели обеспеченности территории объектами инфраструктуры и их доступности для населения.
Таким образом, осуществление строительства объектов капитального строительства, по нашему мнению, имманентно присуще РЗТ как виду деятельности по КУРТ.
Скажем также о том, что Определение заставляет нас задуматься над еще одной проблемой, требующей самостоятельного углубленного исследования – проблемой возможности распространения на предполагающие создание жилья различные виды деятельности по КУРТ, перечисленные в главе 5.1 ГрК РФ, положений Федерального закона от 01.04.2020 № 69-ФЗ «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации» (далее – ФЗ № 69-ФЗ)[5].
2) В Определении также рассматривается уже «традиционная» проблематика влияния публично-правовых ограничений по использованию земельного участка на возможность реализации строительного проекта.
Не вызывает сомнений то, что в настоящее время стоимость земельного участка опосредуется не столько его пространственными характеристиками, сколько его правовым режимом, определяющим возможность строительства на земельном участке тех или иных объектов с определенными технико-экономическими показателями.
Несомненный интерес представляет сделанный в Определении вывод о том, что Администрация, как орган муниципальной власти компетентный в вопросах градостроительства и архитектуры, не могла не знать о том, что на данной территории запрещено возведение каких-либо объектов капитального строительства и в отношении указанной территории в соответствии с градостроительным законодательством не может быть принято решение о ее развитии.
Несмотря на изложенное выше, риски невозможности реализация договора об РЗТ по причине обнаружения «публично-правовых» ограничений зачастую возлагаются на частных лиц. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 30.12.2019 № 301-ЭС19-23533 по делу № А28-13691/2018 был сделан вывод о том, что, заключая договор об РЗТ частный субъект обязан исследовать предполагаемый район застройки, определить, что из себя представляют подлежащие сносу дома, в том числе снесенные дома, являющиеся составной частью территории, подлежащей застройке, и определить примерные затраты, связанные с предоставлением гражданам новых жилых помещений.
Полагаем, что перенесение таких рисков на частных лиц представляется небесспорным, учитывая, что на основании теории риска ответственным за риск должен назначаться тот, кто ближе к источнику его возникновения, кто может его проще предотвратить[6].
В заключение хотелось бы обратить внимание на то, что правовая позиция Высшей судебной инстанции может оказать влияние на реализацию программ РЗТ в субъектах РФ, которую сейчас нельзя признать успешной[7].
[2] О том, что в современной российской действительности термин «социальная ответственность» зачастую понимается превратно. См.: Особое мнение судьи Конституционного Суда Российской Федерации К.В. Арановского к Постановлению Конституционного Суда РФ от 09.02.2012 № 2-П.
[3] Бандорин Л.Е. Развитие застроенной территории и изъятие земельных участков. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27.10.2015 № 309-КГ15-5924 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. № 2. С. 4 — 8.
[4] Т.е. невозможности расселить дом по причине того, что последний собственник помещения готов продать его только за сумму, многократно превышающую рыночную стоимость. URL: https://www.kommersant.ru/doc/3142122 (дата обращения: 26.07.2020).
[5] В настоящее время такая возможность отсутствует (см.: п. 6 ч. 1 ст. 6 ФЗ № 69-ФЗ).
[6] По нашему мнению, учету должен подлежать тот факт, что частные лица обладают меньшими материально-техническими ресурсами (базами пространственных данных, геоинформационными системами) чем публичные субъекты.
Источник: zakon.ru
Освобождение территории
«. Освобождение территории — мероприятия, направленные на прекращение фактического пользования земельным участком, в том числе с прекращением соответствующих прав на землю, не связанные с процедурой изъятия земельных участков для государственных нужд. «
Источник:
Постановление Правительства Москвы от 09.03.2011 N 63-ПП
«Об утверждении Положения о порядке осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей при освобождении территорий города Москвы»
Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .
Смотреть что такое «Освобождение территории» в других словарях:
Освобождение Венгрии от фашистских захватчиков (1945) — 4 апреля 1945 года части советской армии завершили освобождение Венгрии от немецко фашистских захватчиков. В конце сентября 1944 года войска 2 го Украинского фронта под руководством маршала Советского Союза Родиона Малиновского, продолжая… … Энциклопедия ньюсмейкеров
Освобождение (фильм, 1968) — «Освобождение» Жанр военный фильм Режиссёр Юрий Озеров Автор сценария Юрий Бондарев Оскар Курганов … Википедия
Освобождение Украины от фашистских захватчиков — Военные действия во время Второй мировой войны происходили на территории Украины в течение 40 месяцев с начала Великой Отечественной войны 22 июня 1941 года до конца октября 1944 года. Ко второй декаде июля 1941 года фашистские войска захватили… … Энциклопедия ньюсмейкеров
ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ТАМОЖЕННЫХ ПОШЛИН — ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ТАМОЖЕННЫХ ПОШЛИН, НАЛОГОВ составная часть таможенных льгот. Таможенные пошлины, налоги не уплачиваются в случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации или Таможенным кодексом: товары не облагаются… … Юридическая энциклопедия
Освобождение продуктов переработки от ввозных таможенных пошлин и налогов — полное или частичное освобождение продуктов переработки от ввозных таможенных пошлин, налогов предоставляется в случае, если эти продукты заявляются для свободного обращения лицом, получившим лицензию на переработку товаров вне таможенной… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия
Освобождение Вены от немецко-фашистских захватчиков (1945) — 13 апреля 1945 года в ходе Венской наступательной операции во время Великой Отечественной войны 1941 1945 годов советскими войсками была освобождена столица Австрии Вена. Венская наступательная операция была проведена 16 марта 15 апреля 1945 года … Энциклопедия ньюсмейкеров
Освобождение концентрационного лагеря в фашистской Германии в Дахау — Дахау один из первых концентрационных лагерей на территории Германии. Основан в марте 1933 года неподалеку от Мюнхена. Стал первым опытным полигоном , где отрабатывалась система наказаний и других форм физических и психологических издевательств… … Энциклопедия ньюсмейкеров
Освобождение Корейского полуострова от японской колониальной оккупации — Корея попала под протекторат Японии в начале XX века и в 1910 году была ею аннексирована. С середины 1930 х годов Япония проводила политику ассимиляции Кореи. Была создана жесткая военно полицейскую система насилия и угнетения. Было запрещено… … Энциклопедия ньюсмейкеров
Освобождение (киноэпопея) — Стиль этой статьи неэнциклопедичен или нарушает нормы русского языка. Статью следует исправить согласно стилистическим правилам Википедии … Википедия
освобождение — сущ., с., употр. сравн. часто Морфология: (нет) чего? освобождения, чему? освобождению, (вижу) что? освобождение, чем? освобождением, о чём? об освобождении; мн. что? освобождения, (нет) чего? освобождений, чему? освобождениям, (вижу) что?… … Толковый словарь Дмитриева
Источник: official.academic.ru
8.2. Резервирование участков
В широком смысле под резервированием понимается процедура, при которой происходит ограничение оборотоспособности земельных участков, прав их собственников, владельцев, пользователей на определённый срок в целях решения государственных или муниципальных задач.
Правила резервирования земельных участков устанавливаются нормативными правовыми актами федерального уровня:
- ЗК РФ;
- Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 43-ФЗ);
- Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 № 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд» (далее – Постановление Правительства РФ № 561).
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 9 ЗК РФ одним из полномочий РФ в области земельных отношений является установление порядка резервирования земель, а также само резервирование.
В отличие от РФ, субъекты РФ в силу п. 1 ст. 10 ЗК РФ в данной сфере наделены лишь полномочиями по проведению самой процедуры резервирования. Республики, края, области, города федерального значения, автономные области и автономные округа НЕ могут самостоятельно устанавливать порядок, условия, основания принятия решения о резервировании, сроках ограничения прав.
Таким образом, закон субъекта, направленный на регулирование порядка резервирования земель, не может иметь юридическую силу. Так, например, был признан недействующим закон Хабаровского края от 29 ноября 2006 года № 77 «О резервировании земельных участков (земель) для государственных нужд Хабаровского края и муниципальных нужд на территории Хабаровского края» в части установления порядка резервирования земель [1] .
Вместе с тем резервирование тесно связано с градостроительной деятельностью, и субъекты РФ играют важную роль при разработке документов территориального планирования, на основании которых и принимается решение о резервировании (ст. 7 ЗК РФ).
Кроме того, некоторые нюансы, касающиеся, например, целей, сроков резервирования определённых земельных участков, ограничения прав их владельцев, могут быть детализированы в самом решении о резервировании, принимаемом исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Основания резервирования земельных участков
Закон предусматривает следующие основания резервирования земель для государственных или муниципальных нужд:
1) Основания резервирования земель, аналогичные основаниям изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, установленные ст. 49 ЗК РФ (п. 1 ст. 70.1 ЗК РФ).
Поскольку перечень оснований изъятия в ст. 49 ЗК РФ открытый, резервирование может производиться и в иных случаях. Например, при необходимости размещения объектов для проведения Олимпийских игр [2] .
2) Необходимость недропользования (п. 1 ст. 70.1 ЗК РФ, ст. 6 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах»):
– геологическое изучение недр;
– разведка и добыча полезных ископаемых;
– строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
– образование особо охраняемых геологических объектов, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);
– сбор минералогических, геологических коллекционных материалов.
3) В случае, если земли находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставлены гражданам и юридическим лицам, основаниями резервирования земельных участков может служить также (п. 1 ст. 70.1 ЗК РФ):
– размещение объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;
– размещение объектов обороны и безопасности;
– создание особо охраняемых природных территорий;
– строительство водохранилищ и иных искусственных водных объектов;
– строительство объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории.
4) В случае, если земли находятся на присоединённых к г. Москве территориях, резервирование может осуществляться также в связи с необходимостью размещения объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих реализацию государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры), а также конкретных объектов федерального значения, указанных в специальном Перечне (п. 2 ст. 1 Федерального закона № 43-ФЗ), в том числе [3] :
– объектов в области федерального транспорта;
– объектов в области электроэнергетики;
– объектов в области высшего профессионального образования и здравоохранения;
– объектов в области инновационного развития.
Таким образом, резервирование направлено на удовлетворение публичных интересов, достижение общественно полезных целей. Данная процедура не может производиться в целях получения выгоды частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.
Срок резервирования земельных участков
Предельные сроки резервирования земель для государственных или муниципальных нужд установлены п. 3 ст. 70.1 ЗК РФ:
1) не более чем 3 (три) года – по общему правилу;
2) не более чем 2 (два) года – при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и указанных в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;
3) до 20 (двадцати) лет – при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции:
– объектов морского транспорта;
– внутреннего водного транспорта;
– транспортно-пересадочных узлов и метрополитена;
– автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения;
– других линейных объектов государственного или муниципального значения.
Стоит отметить, что закон не устанавливает, с какого момента необходимо исчислять указанные сроки: с момента принятия решения о резервировании, с момента его опубликования или с момента внесения сведений в ЕГРН.
В силу пп. «а» п. 5 Постановления Правительства РФ № 561 само решение о резервировании земель должно содержать информацию о сроках.
Момент вступления решения в силу может регулироваться нормативным правовым актом соответствующего публично-правового образования. Например, согласно Постановлению Правительства Москвы № 941-ПП [4] решение о резервировании земель для государственных нужд вступает в силу со дня, указанного в решении, но не ранее дня его официального опубликования.
Таким образом, при определении момента начала резервирования конкретных земель необходимо обращаться непосредственно к решению о резервировании земель (далее – Решение).
Как показывает анализ правоприменительной практики, в большинстве случаев срок резервирования земель исчисляется с момента издания соответствующего Решения [5] .
Порядок резервирования земельных участков
Порядок резервирования земельных участков подробно регулируется Постановлением Правительства РФ № 561 и включает в себя следующие этапы:
1) Разработка документов, на основании которых принимается решение о резервировании земель, а именно:
- документации по планировке территории;
- документов территориального планирования в случаях создания особо охраняемых природных территорий, размещения объектов обороны и безопасности;
- государственных программ геологического изучения недр, воспроизводства минерально-сырьевой базы и рационального использования недр, утверждённых в установленном порядке.
В случае отсутствия на момент принятия решения о резервировании некоторых из указанных документов оно может быть признано судом недействующим [6] .
2) Принятие решения о резервировании земель уполномоченным органом
В соответствии с п. 4 Постановления Правительства РФ № 561 подготовка решения о резервировании земель осуществляется на основании сведений ЕГРН.
Порядок разработки и утверждения текста решения о резервировании, механизм взаимодействия органов исполнительной власти в рамках проведения процедуры резервирования определяется постановлением уполномоченного органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ.
3) Публикация и ознакомление граждан с решением о резервировании земель
Согласно п. 7 Постановления Правительства РФ № 561 решение о резервировании земель, подлежит опубликованию в официальных СМИ субъекта или местного самоуправления, а также в сети «Интернет».
Срок публикации решения о резервировании земель устанавливает орган исполнительной власти соответствующего публично-правового образования. Например, ДГИ Москвы обеспечивает публикацию решения о резервировании земель в печатных СМИ и размещение в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в срок не позднее 7 рабочих дней со дня его принятия.
Также в силу ст. 57 ГрК РФ уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ размещают решения о резервировании земель в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
4) Государственная регистрация ограничений прав, установленных решениями о резервировании земель
Срок направления решения о резервировании земель также устанавливает орган исполнительной власти соответствующего публично-правового образования. Например, согласно Постановлению Правительства Москвы № 941-ПП, ДГИ Москвы направляет копию решения о резервировании земель и прилагаемую к ней схему резервируемых земель в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в срок не позднее 10 рабочих дней со дня принятия такого решения.
Органы, принимающие решение о резервировании участков
На основании п. 2 Постановления Правительства РФ № 561 в зависимости от цели резервирования решение о резервировании принимается:
- федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на оказание государственных услуг и управление федеральным имуществом, в установленной сфере деятельности которого планируется осуществить резервирование (например, Министерство обороны РФ, Федеральное агентство воздушного транспорта (Росавиация), Федеральное агентство морского и речного транспорта (Росморречфлот), Федеральное дорожное агентство (Росавтодор)) – при резервировании земель для федеральных нужд;
- уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (например, администрации Черниговского района Приморского края) – при резервировании земель для государственных нужд субъекта РФ или муниципальных нужд.
Решение о резервировании земель, принятое неуполномоченным органом, может быть признано недействующим. Так, распоряжение Правительства Республики Саха (Якутия) о резервировании земель было признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу, поскольку издано исполнительным органом государственной власти Республики Саха (Якутия) с целью резервирования земель для муниципальных нужд, а ЗК РФ, Постановление Правительства РФ № 561 относят решение таких вопросов к полномочиям органов местного самоуправления [7] .
Участие в подготовке решений о резервировании земель принимают и государственные компании по поручению уполномоченного органа исполнительной власти. Так, например, в целях резервирования земель для размещения автомобильных дорог Федеральное дорожное агентство даёт поручения государственной компании «Российские автомобильные дороги» осуществлять полномочия (п. 5.4(12) Постановления Правительства РФ от 23.07.2004 № 374 [8] ):
- по подготовке схем резервирования земель или перечня кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель;
- по подготовке проектов решений о резервировании земель;
- по обращению от имени РФ с заявлением о государственной регистрации ограничений прав, установленных решениями о резервировании земель;
- иные полномочия по подготовке и принятию решений о резервировании земель.
Решение о резервировании представляет собой отдельный нормативный правовой акт, поскольку издаётся в целях установления правового режима конкретного объекта публичного права, определяет правила поведения, обусловленные резервированием земельных участков, содержащие ограничения, касающиеся использования земельных участков и их гражданского оборота, обязательные для неопределённого круга лиц, следовательно, рассчитанные на неоднократное применение (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 50 [9] ). Оно должно приниматься в форме постановления. Издание решения о резервировании в виде распоряжения представляет собой нарушение, которое не является самостоятельным основанием для признания решения недействительным и оценивается судом в совокупности с другими недостатками [10] .
На основании п. 5 Постановления Правительства РФ № 561 решение о резервировании земель должно содержать:
- цели и сроки резервирования земель;
- реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется резервирование земель;
- ограничения прав на зарезервированные земельные участки, устанавливаемые в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами, необходимые для достижения целей резервирования земель;
- сведения о месте и времени ознакомления заинтересованных лиц со схемой резервируемых земель, а также перечнем кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель.
К решению о резервировании земель прилагается схема резервируемых земель, а также перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель.
В отсутствие вышеуказанной информации в решении о резервировании и прилагаемых к нему документов оно может быть признано недействительным [11] .
Последствия резервирования земель
Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд влечёт ограничения правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками, а также оборотоспособности земельных участков [12] .
В соответствии с действующим законодательством могут быть ограничены следующие права:
- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения (ст. 56.1 ЗК РФ);
- проводить оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы (ст. 56.1 ЗК РФ);
- строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты (ст. 56.1 ЗК РФ);
- право на приватизацию (возмездное отчуждение) земельных участков в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (ст. 28 Закона о приватизации);
- право на приобретение зарезервированных земельных участков в частную собственность [13] ;
- право на совершение сделок с зарезервированными земельными участками в целях размещения объектов развития инфраструктуры территории опережающего социально-экономического развития [14] ;
- ограничивается срок аренды земельных участков собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных в пределах участка (он не может превышать срока резервирования, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования) [15] ;
- иные ограничения, устанавливаемые федеральными законами.
Поскольку перечень ограничений, связанных с резервированием земель, не является исчерпывающим, на практике также встречаются следующие ограничения:
- невозможность перевода земельного участка из одной категории в другую [16] ;
- невозможность изменения вида разрешённого использования зарезервированного (ВРИ) земельного участка (в частности, в случаях, когда испрашиваемый ВРИ не соответствует целям резервирования) [17] .
Согласно п. 5 Постановления Правительства РФ № 561 решение о резервировании земель должно содержать указание на ограничения прав. Следовательно, в данном акте перечень налагаемых ограничений может уточняться [18] . Вместе с тем на практике конкретный список ограничений в решении о резервировании присутствует не всегда. Например, в распоряжениях Росавтодора часто содержится общая отсылочная норма к законодательству РФ [19] . В таком случае необходимо учитывать все вышеперечисленные ограничения.
В большинстве случаев согласно судебной практике [20] при резервировании земельных участков ограничения связаны:
- с оформлением земельных участков в частную собственность;
- со строительством новых зданий и сооружений;
- с реконструкцией существующих объектов.
Запрет на предоставление в частную собственность зарезервированных земельных участков
В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.
Согласно п. 7 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на основании того, что земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.
Также на основании п. 8 Закона о приватизации отчуждению в соответствии с указанным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.
Таким образом, приобретение зарезервированного земельного участка в частную собственность невозможно как на платной, так и на бесплатной основе.
Стоит отметить, что резервирование земель порой подменяется иными основаниями отказа в предоставлении земельного участка.
Например, в силу п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на основании того, что земельный участок в соответствии с утверждёнными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального, регионального, местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.
Cо ссылкой на п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ встречаются также следующие основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность:
- через участок проходят красные линии;
- часть испрашиваемого земельного участка и находящегося на нём объекта недвижимости расположены за линией регулирования застройки;
- на данной территории предусмотрено размещение перспективной транспортной развязки, согласно разработанной схеме транспортного обслуживания Генерального плана города;
- планируемая автомобильная дорога пересекает земельный участок и другие.
Указанные основания отказа в предоставлении земельного участка не тождественны резервированию земель. Подмена данных понятий базируется на неверном толковании закона. Перспектива расположения дороги на территории спорного земельного участка или нахождение его за линией регулирования застройки не означает, что данный участок зарезервирован, так же как и красные линии сами по себе не могут свидетельствовать о резервировании земель, однако являются первым шагом на пути к принятию соответствующего решения.
Таким образом, отказ в предоставлении земельного участка в связи с резервированием является законным и обоснованным лишь при наличии решения уполномоченного органа государственной власти о резервировании земельного участка и государственной регистрации данного обременения [21] .
Предоставление зарезервированного земельного участка в аренду как способ реализации исключительного права
На основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, имеют исключительное право на выкуп или аренду данных земельных участков.
В силу пп. 18 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации земельные участки, зарезервированные для государственных и муниципальных нужд, могут предоставляться в аренду собственникам объектов недвижимости, расположенных на данных земельных участках.
В данном случае можно говорить о том, что при резервировании земельных участков аренда является своеобразной формой реализации прав собственника объекта недвижимости, расположенного на нём.
Стоит отметить, что согласно п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ в случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.
Прекращение действия ограничения прав, установленных решением о резервировании земель
В соответствии с п. 10 Постановления Правительства РФ № 561 действие ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, прекращается в связи с:
1) истечением указанного в решении срока резервирования земель;
2) предоставлением в установленном порядке зарезервированного земельного участка, не обременённого правами третьих лиц, для целей, установленных решением о резервировании земель;
3) отменой решения о резервировании земель органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о резервировании земель;
4) изъятием в установленном порядке, в том числе путём выкупа, зарезервированного земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
5) решением суда, вступившим в законную силу.
При прекращении действия ограничений, связанных с резервированием, может быть издан отдельный правовой акт о признании утратившим силу решения о резервировании указанных земель [22] .
Срок действия отдельных ограничений, связанных с прекращением резервирования, определяется органом исполнительной власти соответствующего публично-правового образования. Например, Постановлением Правительства Москвы № 941-ПП установлено, что ДГИ Москвы в срок не позднее 10 рабочих дней со дня признания утратившим силу решения о резервировании земель направляет в Росреестр заявление об исключении из ЕГРН сведений о зарезервированных землях, а также о государственной регистрации прекращения ограничений прав, вызванных резервированием земель.
Способы защиты прав правообладателей зарезервированного земельного участка
Можно выделить следующие способы защиты прав зарезервированных земельных участков:
1) Признание недействительным решения уполномоченного органа о резервировании земельных участков [23]
Данный способ связан с:
- проверкой судом полномочий органа, принявшего решение;
- проверкой соответствия цели резервирования публичным интересам;
- проверкой соблюдения требований к форме и содержанию решения о резервировании;
- проверкой соответствия решения о резервировании документации по планировке территории или иным документам, на основании которых принято решение о резервировании.
2) Признание незаконным решения об отказе в предоставлении зарезервированного земельного участка [24]
Данный способ защиты прав является наиболее распространённым. В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности передачи земельного участка на испрашиваемом праве по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
3) Признание недействительным отказа в выдаче разрешения на строительство дома [25]
Данный способ защиты также предусматривает проверку судом законности и обоснованности решения о резервировании. Вместе с тем суды обращают внимание на момент издания решения и обращения физических или юридических лиц с заявлением о выдаче разрешения на строительство. В случае, если на момент обращения заявителя в уполномоченный орган, решение о резервировании спорного земельного участка не было принято, отказ в выдаче разрешения на строительство признаётся не соответствующим закону.
Отдельно можно отметить, что согласно судебной практике владельцы зарезервированных земельных участков также обращаются в суд с требованием о признании права на земельный участок [26] . Данный способ защиты предусмотрен ст. 12 ГК РФ и ст. 59 ЗК РФ, однако в ситуации с резервированием участка обращение с таким иском некорректно. Учитывая, что для оформления прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрен административный порядок, обход указанной процедуры через судебный механизм признания права недопустим.
Источник: www.kachkin.ru