Хочу отказаться от участия в договоре долевого строительства квартиры и потребовать возврата аванса, так как нашел более подходящий вариант.
Срок сдачи дома — июль 2017 года. Договор в Рег.палате не регистрировался.
Возможно ли это без суда и в течение какого срока мне должны вернуть аванс.
Спасибо.
Здравствуйте Эдуард!
В соответсвии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
Можно ли отказаться от договора долевого участия в строительстве?
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Застройщик в случае расторжения договора по указанным выше основаниям обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Однако указанное вами основание закон не относит к уважительным основаниям для расторжения. В случае расторжения договора в отсутствие его нарушений со стороны застройщика, вопросы, связанные с возвратом аванса и штрафными санкциями за такое расторжение регламентируются текстом договора.
Отказ от долевого строительства: что будет теперь?
Не бросайте ситуацию
на самотек, задайте свой вопрос прямо сейчас!
Бесплатная письменная онлайн консультация
Здравствуйте, что делать в ситуации если суд принял решение в мою пользу 20.03.2018 о взыскании неустойки с Застройщика. На 15.08.2018 судом не выдан исполнительный лист. Застройщик признан банкротом 09.08.2018 г.
Также прошу пояснить:
1 Куда обращаться за выдачей исполнительного листа. Возможно ли и на кого подать в суд за неисполнение обязательств?
2 Какой пакет.
Здравствуйте Анастасия!
В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) разъяснено, что исполнительный лист в ходе процедур банкротства не выдается в силу запрета на осуществление по подобным требованиям исполнительного производства в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления и в.
Источник: www.urprofy.ru
Хочу отказаться от долевого участия
7 августа зарегистрирован договор долевого участия (по 214 ФЗ). Полная сумма 4 800 000. Своих средств было 2.8 млн. рублей, 2 млн. взято в ипотеку. И договор зарегистрирован с обременением. В договоре с застройщиком указан срок сдачи 30.11.2014 года.
За месяц до этого срока застройщик прислал уведомление, что не по его вине срок сдачи переносится на 30.06.2015 года и приглашал подписать допсоглашение на перенос сроков без какой-либо компенсации. Меня это не устраивает. К тому же появился вариант покупки другой новой квартиры в уже построенном доме за аналогичную сумму.
Знаю, что в соответствии с 214 ФЗ после истечения двух месяцев со срока предполагаемой сдачи объекта в эксплуатации, могу потребовать от застройщика возврат денежных средств + 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день пользования моих средств. Правильны ли мои доводы? И ещё вопрос — по ипотеке я остаюсь должен всего 100 тыс. руб. Как мне приваильно вернуть деньги, если моя квартира для банка является залоговой? Может стоит погасить ипотеку и уже требовать от застройщика всю сумму?
Александр, здравствуйте. Да, Вы правы. Согласно ч.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Таким образом, не подписывая доп. соглашения, Вы можете дождаться истечения двух месяцев с момента предполагаемой передачи и расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Так что Вам должны быть уплачены проценты в двойном размере.
Что касается ипотеки, тут два варианта: либо полностью расплачиваетесь с банком, либо берете согласие банка на расторжение договора участия в долевом строительстве.
Дополню свой ответ. Согласно ч.4 ст.25.1. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Вслучае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Знаю, что в соответствии с 214 ФЗ после истечения двух месяцев со срока предполагаемой сдачи объекта в эксплуатации, могу потребовать от застройщика возврат денежных средств + 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день пользования моих средств.
Александр
Согласно ст.9 ФЗ о долевом участии 1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
2.Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
То есть, вам нужно направить претензию в адрес застройщика о расторжении договора и уплате неустойки в двойном размере, приложить к претензии расчет неустойки и указать реквизиты куда перечислять денежные средства. Отправить по почте заказным письмом с уведомлением, если в течение 10 дней с момента получения претензии деньги не вернут, то нужно обращаться в суд с соответствующим иском.
Как мне приваильно вернуть деньги, если моя квартира для банка является залоговой? Может стоит погасить ипотеку и уже требовать от застройщика всю сумму?
Александр
В вашем случае лучше погасить полностью всю ипотеку и снимать обременение с квартиры. С застройщика сумму ипотеки вы не можете требовать.
Также имейте ввиду, что вы должны подать данные в росреестр о расторжении договора.
В соответствие с п. 1 ст. 9 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. »
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
Либо уже сейчас через суд, при наличии следующих обстоятельств (пп. 1) п. 1.1. ст. 9):
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
Полагаю, второй вариант тоже подходит, но необходимо обращаться в суд. Даже если суд вынесет решение не в Вашу пользу, первый вариант (внесудебный) остается в силе.
Чтобы снять залог, следует оплатить кредит, обеспеченный ипотекой. Совершенно верно.
Кроме того, у Вас есть право взыскать неустойку в размере двухкратном от того, который Вы привели (п. 2 ст. 6 закона). Допсоглашение подписывать не стоит (это Ваше право, а не обязанность). Если подпишете его, неустойку не взыщете, договор в одностороннем порядке не расторгнете.
Да, Ваши доводы правильные.
Согласно ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты РФ»
участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого
строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого
объекта на два месяца.
Поскольку застройщик по всей видимости не успеет до 30.01.2015 г. исполнить своего
обязательства по передаче Вам квартиры, допустив просрочку более двух месяцев, у
Вас имеется законное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения
договора.
Согласно ч. 2 ст. 9 Закона застройщик в случае
расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1
настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора
обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства,
уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за
пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств,
уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со
дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части
денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику
долевого строительства. Если участником долевого строительства является
гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Обратите внимание, что проценты начисляются в двойном размере, т.е. по сути в размере 1/150 учетной ставки ЦБ РФ.
С банком, полагаю, лучше расплатиться сразу, дабы не втягивать его в спор. Как раз пока истекает двухмесячный срок. Затем, когда обременение будет снято, можете обратиться к застройщику, а в случае его несогласия оплатить Вам деньги — в суд.
Рекомендую также сначала до суда обратиться к застройщику с письменной претензией, в котором Вы просите в течение двадцати рабочих дней со дня получения
претензии возвратить Вам денежные средства, а также проценты на эту сумму в двойном размере.
Александр, здравствуйте.
В качестве дополнения к ответам коллег прошу ознакомиться с судебной практикой по интересующему Вас вопросу:
Источник: pravoved.ru
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Вопрос по расторжению договора со стороны застройщика, если дольщик просрочил 2 и более платежей.
Верно ли понимаю из текста закона, что застройщик должен в первую очередь уведомить дольщика и запросить погашение задолженности и если дольщик не погасит в течение 30 дней, то ТОЛЬКО в этом случае договор будет расторгнут?
Что показывает судебная практика на этот счет?
Ответы юристов
Добрый день, Виктор.
Вы верно истолковываете нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»», регулирующие односторонний отказ от исполнения договора долевого участия (ДДУ) со стороны застройщика в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства.
Так, в силу ч. 4 и 5 ст. 5 указанного выше Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для одностороннего отказа от исполнения ДДУ у застройщика есть следующие основания:
1. просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяцев, если по условиям ДДУ оплата должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа;
2. систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяцев), если по условиям ДДУ оплата должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный ДДУ период.
Одностороннее расторжение ДДУ (отказ от исполнения обязательств по ДДУ) со стороны застройщика должно производиться в порядке, установленном в ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а именно:
— застройщик обязан направить участнику долевого строительства в письменной форме предупреждение о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения данного требования (направляется через почту заказным письмом);
— получить сведения о получении участником долевого строительства направленного требования (от почты) либо возврат заказного письма с сообщение об отказе участника долевого строительства в получении данного требования (в связи с отсутствием по указанному почтовому адресу);
— дождаться 30 дней с момента направления письма с требованием о необходимости погашения задолженности.
ДДУ будет считаться расторгнутым со дня направления застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения ДДУ, которое согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ также должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Также в силу ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ после расторжения ДДУ застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть участники долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Если застройщик расторгнул ДДУ по собственной инициативе, но не соблюдал порядок, установленный Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (указанные выше нормы), то такое расторжение ДДУ можно оспорить в судебном порядке.
Спасибо за ответ!
Но так и осталось неясным, если дольщик в течение 30 дней оплатит задолженность, сможет ли застройщик расторгнуть договор.
Бывали ли подобные случаи в вашей судебной практике?Какие были решения суда?
Спасибо за ответ!
Но так и осталось неясным, если дольщик в течение 30 дней оплатит задолженность, сможет ли застройщик расторгнуть договор.
Бывали ли подобные случаи в вашей судебной практике?Какие были решения суда?
Сразу скажу, что лично в моей судебной практике таких случаев не было, но в ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ если участником долевого строительства не будут выполнены требования предупреждения (о необходимости погасить задолженность) и при наличии сведения о получении участником долевого строительства направленного требования (от почты) либо возврат заказного письма с сообщение об отказе участника долевого строительства в получении данного требования (в связи с отсутствием по указанному почтовому адресу).
Соответственно, если участник долевого строительства оплатил образовавшуюся задолженность в установленный законом 30-дневный срок либо у застройщика отсутствуют сведения о получении участником долевого строительства требования или возврате письма с соответствующем предупреждением, то одностороннее расторжение ДДУ по инициативе застройщика будет считаться незаконным, поскольку не будет соответствовать порядку установленному Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Следовательно, такое расторжение подлежит оспариванию в судебном порядке.
Статья 9. Расторжение договора
3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Источник: dogovor-urist.ru
К чему приведет отказ от долевого строительства
Президент России Владимир Путин предложил отменить долевое строительство в нашей стране. Это когда покупатели приобретают жилье на стадии котлована по более низкой цене и, соответственно, несут в связи с этим все риски. Застройщикам же, как альтернатива, предложено перейти к проектному банковскому финансированию. По сути, это революция на рынке недвижимости.
Механизм непонятен
В нашей стране в настоящий момент строительство новостроек финансируется за счет двух основных механизмов. Средств дольщиков (покупателей новостроек, которые являются, по сути, инвесторами) и проектного финансирования банков (фактически, банки кредитуют стройки под определенный процент, который сегодня значительно выше, чем ставки по ипотеке).
— Долевое строительство дает людям возможность купить квартиру в строящемся доме дешевле, получив более низкую цену метра «за ожидание», — поясняет генеральный директор девелоперской компании «Инград» Павел Поселенов. – То есть дольше ждешь — меньше платишь. В построенном же доме и доме на котловане цена может отличаться на 15-30%.
Фактически, возможность купить строящуюся, а не готовую квартиру, дает многим покупателям шанс в принципе решить квартирный вопрос. Другое дело – проектное банковское финансирование…
— Средства банков являются для застройщиков более дорогим ресурсом, — продолжает Павел Поселенов, — Поскольку банки кредитуют строительство под определенный процент. Поэтому самый главный вопрос – к размеру кредитной ставки, по которой банки смогут кредитовать строительную отрасль. Пока не всем участникам процесса: банкам, властям, застройщикам, да и сами покупателям полностью понятны и прозрачны механизмы перехода строительной отрасли на финансирование только за счет банковского ресурса.
Обманутых дольщиков это не спасет
По сути, за годы существования механизма долевого строительства образовался целый клубок проблем. Предложение главы государства как раз направлено на то, чтобы обезопасить граждан. Однако эксперты считают, что здесь не так все просто.
— В связи с данной инициативой количество обманутых дольщиков может не уменьшиться, а возрасти, — отмечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Дело в том, что все ужесточительные меры бьют по малым и средним застройщикам, которые могут не выдержать новых условий, начнется банкротство в массовом порядке. И это приведет к еще большему кризису.
Жилье подорожает
— Если долевое строительство все же ликвидируют, то застройщикам необходимо будет платить банкам проценты по кредиту в гораздо большем объеме, — говорит исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. — Это непременно увеличит себестоимость строительства. Во-первых, сумма кредитных средств будет больше, во-вторых, необходимо будет привлекать дополнительные собственные средства на погашение процентов. Соответственно, жилье подорожает.
Но есть в этом предложении и плюсы, отмечают аналитики. Главным образом, вырастет скорость строительства объектов. Ведь застройщик не будет определять темпы стройки исходя из темпов продаж. Также усилится контроль со стороны банков за целевым расходованием средств — строящийся объект является обеспечением возврата кредитных средств. Конечно, это очевидные преимущества для покупателей.
В общем, рынку еще предстоит оценить, какие механизмы будут приняты в конечном итоге. Инициатив, призванных защитить дольщиков, существовало много, однако в реальности не все из них сработали так, как предполагалось.
Возрастная категория сайта 18 +
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.
И.О. ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.
АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.
Источник: www.kp.ru
Отказ от долевого строительства: коллапс на рынке жилья или придание ему цивилизованного облика?
Направляясь в конце прошлой недели на саммит АТЭС во Вьетнаме, президент Путин сделал звонок с борта самолета лидеру инициативной группы дольщиков одного из челябинских застройщиков. Информация об этом немедленно была растиражирована в СМИ. Таким образом президент показал, что решение проблемы «обманутых дольщиков» становится одним из элементов его предвыборной кампании. Насколько велика эта проблема и действительно ли отказ от долевого строительства может привести к коллапсу на рынке жилой недвижимости?
Масштабы бедствия
Тема долевого строительства приобретает все большее звучание исключительно в связи с проблемой «обманутых дольщиков». По разным оценкам, сегодня за счет долевого участия ведется от 80 до 90% всего жилищного строительства в стране.
О количестве «обманутых дольщиков» точных данных нет, различные источники приводят самые разные цифры.
Минстрой сообщает о 40 тыс. человек, в Госдуме называют цифру 130 тыс. человек, эксперты говорят, что «обманутых дольщиков» в стране около 200 тыс. человек. Такое разнообразие данных получается вследствие того, что в официальную статистику попадают только те дольщики, которые приобретают жилье по закону о долевом строительстве (214–ФЗ).
Проблемы «обманутых дольщиков» как следствие работы механизма долевого участия в строительстве возникли давно, еще в «нулевые». Работа этой схемы довольно проста: девелопер привлекает деньги населения на начальном этапе строительства и работу ведет если не целиком, то преимущественно на эти средства.
То есть застройщик начинает продавать квартиры на этапе котлована и по мере поступления денег строит дом. Процесс занимает долгие годы. Это общая схема, на практике же все немного сложнее. Застройщики, как правило, – это крупные компании, которые одновременно ведут строительство многих объектов.
Получив деньги за один объект, они могут перенаправить вырученные средства в другой проект, в зависимости от текущих нужд компании. Ну а дольщики в этом случае наблюдают простаивающую стройку своего дома.
Зачастую застройщик вынужден запускать новый проект для привлечения денег дольщиков, чтобы направить их на завершение ранее начатых проектов, проблемы с которыми часто возникают по причинам, от застройщика никак не зависящим. Так возникает финансово-строительная пирамида и появление «обманутых дольщиков» в этой ситуации неизбежно.
И это только одна из проблем, которую порождает схема долевого строительства. К тому же, такая финансовая схема плохо контролируется со стороны государства, что немедленно порождает желание у некоторых недобросовестных застройщиков этим воспользоваться самым что ни на есть криминальным способом – попросту украсть деньги. В «нулевые» годы с целью снижения финансового риска и ответственности перед дольщиками за незавершенный проект застройщики придумывали различные вексельные схемы, инвестиционные контракты, переуступку прав собственности и так далее. Огромное число сегодняшних «обманутых дольщиков» образовалось в стране именно в те годы.
Как-то упорядочить работу на строительном рынке законодатели пытались неоднократно, закон о долевом строительстве периодически дорабатывался, последние три года к участию в долевых сделках привлекаются страховые компании, но эксперты говорят, что полностью избежать рисков появления «обманутых дольщиков» схема долевого строительства не позволяет в принципе.
На сегодняшний день в стране официально зарегистрировано более 800 проблемных объектов в 72 субъектах федерации. Минстрой планирует до конца года решить проблему со 140 домами, в следующем – со 190 объектами, в 2019 году должны быть достроены 160 домов, в 2020 году – 100, в 2021 году – 19, а что будет с еще более чем двумя сотнями проблемных объектов – пока полная неопределенность.
За нынешний год число «обманутых дольщиков» выросло по стране еще на 30 тыс. человек.
На совещании с членами правительства в конце сентября президент Путин об этом сказал так: «Говорим бесконечно о дольщиках. И чего? Деньги вкладываем, гасим кое-что, хотя еще не все погасили – многое, но не все, но проблема, она остается».
Развалится ли рынок жилищного строительства
На прошлой неделе президент Путин поручил правительству и ЦБ разработать меры, которые позволят в течение трех лет перейти от схемы долевого участия в строительстве к проектному финансированию (строительству за счет банковских кредитов), срок исполнения поручения – середина декабря этого года. Кроме того, президент поручил правительству до этой даты представить предложения по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, а также предложения по повышению ответственности глав регионов за обеспечение защиты «обманутых дольщиков».
Многие СМИ, основываясь на мнении экспертов, утверждают, что эта инициатива подорвет рынок жилищного строительства. В качестве подтверждения приводятся следующие аргументы.
Деньги дольщиков для девелопера являются бесплатными, что позволяет сохранять цены процентов на 40 ниже (если дольщик вносит средства на стадии котлована), чем при продаже квартиры «под ключ». По оценкам некоторых экспертов, строительство по схеме проектного финансирования приведет к удорожанию жилья до 60% и рынок такие цены просто не в состоянии «проглотить». Строить же на собственные средства могут себе позволить только крупные компании или даже их объединения и, таким образом, с рынка уйдут все средние и мелкие застройщики.
В общем и целом эти рассуждения правильны, однако есть, как говорится, некоторые нюансы.
Как утверждают риэлторы, большинство дольщиков для оплаты своих долей прибегают к ипотечным кредитам. Стоимость этих кредитов в прошлом году составляла в среднем 12–13% годовых, летом этого года – 10–11% годовых. При этом стоимость банковских кредитов для застройщиков оценивается примерно в 15% годовых в среднем.
То есть для покупателя цена метра в итоге вырастет, но зато ему не придется нести расходы по ипотеке на стадии котлована. Кроме того, сроки строительства резко сократятся и набежавшие проценты по кредитам для застройщиков будут гораздо меньше, чем прогнозируемые 30–60. Так что размеры грядущей катастрофы сильно преувеличены. Для людей, которые не пользовались ипотекой и вкладывали в строительство свои сбережения, тоже не все так грустно – вместо того, чтобы замораживать свои средства в стройке, их можно положить на банковский депозит. Разумеется, получить такой же выигрыш, как это происходит при долевом строительстве, уже не получится, но зато и риски попасть в число «обманутых дольщиков» сводятся к нулю.
А вот для застройщиков при работе с проектным финансированием все становится гораздо сложнее. При долевом строительстве все риски на себе «тащили» дольщики (страховые компании не в счет, число выплат по страховым случаям в долевом строительстве за все годы можно по пальцам пересчитать), а по новой схеме все риски ложатся на девелоперов. С учетом того, что в стране полно новостроек, которые покупать никто не желает (денег нет), рисковать и вкладываться в строительство с непредсказуемым результатом желающих найдется немного. Перекладывать эти риски в цену жилья тоже не получится – рынок и без того стагнирует. Как и многие другие рынки.
По мнению некоторых экспертов, новая форма финансирования в жилищном строительстве повысит цену метра процентов на 10–15, уменьшится количества вводимого жилья (что и без этой новации напрашивалось), зато рынок станет более цивилизованным, а понятие «обманутые дольщики» просто исчезнет.
Источник: kapital-rus.ru