Отказ в выдаче разрешения на строительство

Комментарий к определению Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 24.05.2018 № 18-КГ18-67 В комментируемом определении суд допускает существование такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство, как невозможность осуществления строительства на данном земельном участке в соответствии с генеральным планом. В статье исследуется существование принципа соответствия положений правил землепользования и застройки генеральному плану. Автор предпринимает попытку ответить на вопрос о том, является ли генеральный план нормативно-правовым актом, а также анализирует возможность его квалификации в качестве документа прямого действия, непосредственно ограничивающего права субъектов градостроительной деятельности.

1. Постановка проблемы

Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство установлен в ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ и рассматривается как в доктрине 1 * Позиция автора, представленная в настоящей статье, не является выражением позиций организаций, с которыми автор аффилирован, включая СПбГУ.1 См.: Латыев А.Н. Выдача разрешения на строительство: fiat iustitia — pereat mundus.

Анализ уведомлений об отказе в выдаче разрешений на строительство

Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.06.2015 № 309-КГ15-209 // Вестник экономического правосудия РФ. 2015. № 7. С. 14–18. , так и на уровне судебной практики 2 2 См.: определения ВС РФ от 02.11.2016 № 18-КГ16-141, от 07.08.2017 № 304-КГ17-9720 по делу № А70-6832/2016; постановления Одиннадцатого ААС от 07.09.2018 № 11АП-11376/2018 по делу № А55-32455/2017; Третьего ААС от 22.10.2018 по делу № А69-1413/2018. Здесь и далее судебная практика приводится по СПС «КонсультантПлюс». в качестве исчерпывающего.

Вместе с тем это не препятствует высшей судебной инстанции создавать дополнительные основания для таких отказов, что может быть продемонстрировано на примере рассматриваемого определения.

Комментируя данное дело, посредством анализа выводов суда попытаемся дать ответ на следующий вопрос: какова юридическая сила генерального плана (далее — генплан), т.е. могут ли его положения служить основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, иным образом ограничивать права землепользователей?

Гражданка Т.Ю. Акопян обратилась к главе муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома на земельном участке, к которому был приложен установленный законом перечень документов.

Письмом от 27.12.2016 управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа отказало в выдаче разрешения на строительство, сославшись на то, что согласно документам территориального планирования (генплан, утвержденный решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404) земельный участок находится частично на территории зеленых насаждений общего пользования, в том числе объектов спорта, в связи с чем выдача разрешения на строительство не представляется возможной до приведения правил землепользования и застройки в соответствие с генпланом, а также указав на несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана.

ТДСК против ДАиГ Мэрии Томска из-за отказа в выдаче разрешений на строительство / СУПЕРВОСТОК

В апелляционном определении Краснодарского краевого суда от 20.07.2017 по делу № 33а-19011/2017 было оставлено без изменения решение Анапского городского суда от 06.04.2017, которым требование заявителя было удовлетворено с указанием на то, что генплан, утвержденный решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 г. № 404, не подлежит применению в части, противоречащей ГрК

ОдНА Статья «О возможности отказа в выдаче разрешения на строительство на основании положений генерального плана, некоторые размышления о юридической силе генеральных планов»

Источник zakon.ru

Верховный суд защитил права тех, кто решил строить дом на своей земле

Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ сделала важные разъяснения, которые касаются тех, кто начал строиться на своей земле и столкнулся с проблемами. В преддверии весны и начала сезона загородного строительства подобные разъяснения могут оказаться полезны многим собственникам.

Эта конфликтная ситуация сложилась в Краснодарском крае. Там хозяйка земельного участка начала строить на нем двухэтажный дом для себя и своей семьи. Но местные чиновники отказали гражданке в выдаче разрешительных бумаг на возведение дома. Суды встали на сторону чиновников, вынудив хозяйку дойти до Верховного суда, где с ее доводами согласились.

Отказ чиновников в выдаче разрешения на строитель­ство Верховный суд признал незаконным и отменил его

Все началось с того, что гражданка была собственницей участка. Управление муниципального контроля администрации города провело плановую проверку «соблюдения земельного законодательства». Нашлись недостатки. Итогом проверки стал акт, в котором было написано, что собственницей не выполнены предписания Правил землепользования и застройки на территории Краснодара. А именно — на ее участке возведен капитальный объект без разрешения на строительство.

Собственница участка обратилась в администрацию и попросила выдать ей разрешение на строительство. В выдаче разрешения чиновники отказали, попутно заметив, что «не предусмотрена выдача разрешений на строительство на уже возведенные объекты капитального строительства». А еще гражданке сообщили, что материалы «по факту самовольного строительства» они отправили в управление муниципального контроля администрации, для принятия к ней административных мер.

Хозяйка участка посчитала отказ чиновников незаконным и отправилась в суд. Там она попросила обязать чиновников выдать ей разрешение на строительство дома для своей семьи. Но суд встал на сторону чиновников. Апелляция с таким решением согласилась. Пришлось жаловаться в Верховный суд.

Там в Судебной коллегии по административным делам сказали, что местные суды допустили «существенное нарушение норм материального права». Краснодарские суды исходили из того, что приступать к строительству капитального объекта можно только после получения разрешения. Поскольку истица не выполнила эти требования, то ее «объект имеет признаки самовольной постройки». Суды подчеркнули — получение разрешения на строительство после начала строительства законом не предусмотрено.

По мнению Верховного суда, такая позиция ошибочна, и суд разъяснил, почему. В Градостроительном кодексе сказано, что к ведению местной власти относится выдача разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию и реконструкцию объектов капитального строительства в городе. В том же кодексе разъясняется, что из себя представляет разрешение на строительство. Это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана участка или проекту планировки территории.

На участке жительницы Краснодара был построен лишь фундамент дома. Верховный суд из приведенных норм Градостроительного кодекса делает вывод — чиновники вправе отказать в выдаче разрешения на строительство исключительно на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в законе, но начало строительных работ к таковым основаниям не отнесено. Отказ в разрешении из-за строительства фундамента не соответствует 51 статье Градостроительного кодекса — подчеркнул суд.

Из анализа этой статьи Градостроительного кодекса следует, что проверки уполномоченного органа проводятся исключительно с целью установить возможность строительства объекта по проекту на этом участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии проектной документации требованиям градостроительного регламента, и возможности постройки на этом участке дома по предоставленному проекту. В случае положительного заключения — законные основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствуют — заявил Верховный суд.

Местные суды признали отказ в выдаче разрешения на строительство дома правильным и заявили, что объект «имеет признаки самовольной постройки». Но Верховный суд возразил — в материалах дела нет доказательств, что гражданка начала строительство своего индивидуального дома с «существенными нарушениями градостроительных и строительных норм». Нет такого заключения и в письменном отказе выдать разрешение на строительство.

Такие заключения исключают в будущем для хозяйки участка возможность в обычном порядке зарегистрировать дом и являются незаконными.

По мнению Верховного суда, решения местного суда надо отменить и принять по делу новое решение. Отказ чиновников в выдаче разрешения на строительство Верховный суд признал незаконным и отменил его. Высокий суд принял решение, в котором он обязал чиновников рассмотреть заявление гражданки о выдаче ей разрешения на строительство дома.

Источник rg.ru

Отказ в получении разрешении на строительство: причины

Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие постройки проекту, а также санитарным и законодательным нормам. Приведенная ниже информация касается юридических лиц, выдача разрешения физическим лицам (гражданам) несколько проще, но в целом проводится по тому же алгоритму.

Пред выдачей документа проверяется соответствие проектной документации законодательным актам, допустимость расположения объекта на выбранной территории, исходя из предполагаемого вида его назначения.

Документы необходимые для получения

В Московской области юридическим лицам в 2022 году для получения разрешительного документа нужно:

• Зарегистрировать разработанный проект;
• Зарегистрировать первоначальную разрешительную документацию. Для этого необходимо обратиться в ИСОГД Мособлархитектуру. В этой организации документу должен быть обязательно присвоен соответствующий номер;
• Подать заявление в Министерство жилищной политики на выдачу разрешения на строительство. В заявлении следует указать присвоенный номер регистрации.

К заявлению обязательно прилагаются:

• Выписка на земельный участок из ЕГРН;
• Градостроительный план указанного участка. Срок годности плана – не более 3-х лет;
• Схема, на которой указано расположение участка и объекта на нем;
• Проектная документация. В проекте должно быть графическое изображение объекта и его текстовое описание.

В каких случаях могут отказать в получении?

Отказать в регистрации документов в ИСОГД в основном могут в нескольких случаях:

1. Нет положительного заключения госэкспертизы. 03.08. 2018 года принят закон 342-ФЗ, в котором расписаны новые правила формирования разрешительных документов и изменения, касающиеся действий девелопера к формированию пакета документов на земельный надел. Также введено понятие ЗОУИТ, расшифровывается оно как озона с особыми условиями использования территорий. Всего их 28, это территории рядом с аэродромами, территории культурного наследия, охранные зоны и т.д. Если объект создается в зоне ЗОУИТ, то он должен подвергаться государственной экспертизе;
2. Нет проекта и СЗЗ согласования с Роспотребнадзором. Перед получением разрешения на строительство в Мос. области нужно определить санитарно-защитную зону для планируемого производства. Если предприятие уже действует, то для разработки СЗЗ отводится 2 года. Для изначально проектируемых разработать СЗЗ и утвердить ее нужно в срок от 2,5 до 3-х месяцев;
3. Нет технических условий на вынос существующих сетей за пределы застройки. При проектировании здания в пятно предполагаемой застройки могут попасть сети (как действующие, так и старые). На генплане должны быть указаны технические условия, обеспечивающие вынос сетей. При отсутствии данного согласования в выдаче разрешительной документации Застройщику может быть отказано;
4. Нет согласования с Главным управлением культурного наследия (ГУКН). Перед выполнением проектных работ на пустом участке нужно провести историко-культурную экспертизу. Выполняют ее в Москве по сезонам всего несколько организаций, поэтому о получении согласования ГУКН нужно побеспокоиться заранее;
5. Нет разрешения на строительство от администрации аэропорта. При планировании застройки в приаэродромной территории согласно закона 135-ФЗ нужно предварительно получить согласование у владельца аэродрома. Также следует провести независимое исследование на электромагнитные излучения, уровень шумов и степень загрязнения воздуха с последующим его заключением в Роспотребнадзоре;
6. Есть замечания к разделам проекта. Проектная документация должна соответствовать положениям, указанным в Постановлении №87 от 16.02.2018 года. В регистрации в ИСОГД может быть отказано, если исходно-разрешительные документы укомплектованы не в полном объеме или неправильно. Чтобы избежать этих ошибок Застройщику не стоит обращаться за помощью к малоизвестным проектным компаниям и доверять тем, кто значительно снижает стоимость услуги;
7. Нет согласования АГО. Перед получением разрешения на возведение объектов в Московской области каждый из них должен быть оценен комиссией АГО Мособлархитектуры. Эксперты устанавливают соответствие градостроительных проектов и особенностей зданий (например, расположение проездов, парковочных мест) требованиям, разработанным для Московской области;
8. Нет действующих технических условий, обеспечивающих подключение представленного объекта к инженерно-техническим сетям. Документально необходимо подтвердить расположение коммуникаций, электрических сетей, водоснабжения. Обязательно нужно предусмотреть технические условия для сброса ливневых стоков, так как в Московской области их выход на рельеф запрещен;
9. Нет согласования с Роснедр. В проектной документации должно быть заключение от Федерального органа охраны природных недр о том, что полезных ископаемых под представленным для застройки участком нет;
10. Нет разрешения от Росрыболовства. Согласование строительства с МОКТУ (Московско-Окским территориальным управлением) требуется, если участок совпадает с водоохранной зоной.

Что делать, если получен отказ?

Государственные органы, которые по закону должны выдавать допуск на проведение строительства, иногда могут отказать в нем. Причины данного решения обязательно должны быть обоснованы законом, их перечень указан в Градостроительном кодексе. Чаще всего запрет обусловлен неполном пакетом документов или тем, что в них приведены не подтвержденные данные. Оспорить не устраивающее решение можно в досудебном порядке, или через суд.

Досудебное урегулирование

Чтобы обжаловать действие комиссии, принявшей запрет на строительство, на досудебном уровне требуется подать заявление в орган местного самоуправления который выдавал ГПЗУ или выше стоящей Мин. строительства.

В заявлении нужно выдвинуть требование о признании незаконности действий сотрудника, принявшего подобное решение.

Заявка должна быть рассмотрена руководством за 30 дней, со дня регистрации письменного обращения. В итоге принимается одно из двух решений:

• Заявителю отказывают в удовлетворении просьбы и предоставляют мотивированные и подтвержденные законом причины запрета на строительство;
• Заявление принимается во внимание, прежнее решение отменяется. Должностному лицу вменяется обязанность в течение 3-х дней выдать запрашиваемое разрешение.

Если результат решения заявителя не удовлетворяет, то он может подать жалобу в Министерство строительства. Проверка информации указанной в жалобе проводится коллегиально, после чего анализ исследования отражается в письменном ответе на поступившую жалобу.

Коллегиальная комиссия может признать отказ в выдаче разрешения на застройку законным. В этом случае она отказывает в удовлетворении тех требований, которые описаны в поступившей в орган жалобе. Если отказ будет признан незаконным, то он будет отменен, а заявитель получит запрашиваемый документ.

Досудебное урегулирование – один из самых быстрых способов добиться выдачи документации. Если данную процедуру по каким-либо причинам провести невозможно, или ее итоги не устраивают, то можно обратиться в суд.

Порядок судебной отмены отказа

Разбирательству в суде иногда предшествует досудебное обжалование. Однако заявитель может обратиться в суд и без предварительной подачи жалоб в соответствующий орган.

В первую очередь перед подачей заявления нужно верно установить ответчика. Разрешение выдается исполнительным органом местного самоуправления по месту нахождения указанного земельного участка, поэтому ответчиком выступает территориальный орган данного управления, выдавший незаконный (по мнению заявителя) отказ на планируемое строительство.

Судебная жалоба подается в районный или городской суд, в ней нужно указать:

• Сведения об ответчике и заявителе;
• Реквизиты того документа, в котором был указан отказ;
• Комплект документов, поданных на выдачу разрешения;
• Доводы, подтверждающие незаконность запрета на строительство.

Подающий жалобу также может предоставить доказательства, подтверждающие его право на возведение строений. К ним относятся — правоустанавливающий пакет документов на надел земли, справка из градостроительного плана, копия переписки о выдачи разрешения.

Подать заявление в суд можно в течение 3-х месяцев с момента отказа, но судебные органы часто рассматривают жалобы и с большим сроком давности.

Источник geomergroup.ru