Сейчас квартиру в новостройках на этапе фундамента можно купить по двум легальным механизмам — договор долевого участия (ДДУ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). “Ъ” изучил оба варианта.
Они есть, но их мало
Сейчас в Москве на первичном рынке доля договоров паенакопления (то есть в рамках ЖСК) составляет всего 8%. «Если говорить в абсолютных цифрах, то из 567 жилых корпусов, находящихся на реализации в Москве, по ЖСК продается всего 45»,— говорит председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. С ней соглашается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «На рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 8,8% проектов. Примерно такая же доля — 8,3% — в бизнес-классе».
Большая часть строящихся квартир реализуется по договорам долевого участия, которые заключаются в рамках федерального закона №214.
«Раньше застройщику было выгодно продавать квартиры в новостройках по схеме ЖСК из-за отсутствия некоторых требований, которые были установлены для реализации жилья по схеме ДДУ,— рассказывает директор департамента продаж группы “Гранель” Рустам Арсланов.— Например, при продаже квартир через ЖСК девелопер мог начать стройку без оформления прав на земельный участок и наличия действующего разрешения на строительство». Это был один из главных рисков.
В чем отличие договора долевого участия от договора купли-продажи
В 2015 году были внесены изменения в законодательство. Теперь строительство кооперативного жилья невозможно без обязательного оформления прав на участок и разрешения. Сейчас застройщики рассматривают договор паенакопления как временный контракт. «На практике это выглядит так: на начальном этапе девелопер привлекает средства покупателей через ЖСК,— поясняет Ирина Доброхотова.— Как только компания получает весь пакет разрешительной документации, то она старается перезаключить договоры паенакопления в ДДУ».
Застройщикам это не особо выгодно. Но они вынуждены так делать, утверждает один из московских девелоперов. «Дело в том, что стройки ЖСК чиновники проверяют чаще»,— добавляет он.
ЖСК без ипотеки
“Ъ”, проанализировав отличие ЖСК от ДДУ (см. схему), пришел к выводу, что у договоров паенакопления для потенциальных покупателей есть всего одно преимущество. Это возможность получить длительную рассрочку на погашение всей стоимости квартиры.
В Москве этот срок может составлять семь лет. При покупке жилья в рамках ДДУ рассрочка не превышает двух лет.
В то же время механизм ЖСК достаточно рискован для покупателей, поскольку договор паенакопления, в отличие от ДДУ, не обязательно ремитировать в Росреестре — это потенциальный риск двойных продаж. В этом случае необходимо соглашаться приобретать квартиру через ЖСК, только если руководство кооператива (оно, как правило, состоит из менеджеров компании-продавца) готово зарегистрировать договор.
Есть также риск нарваться на недобросовестного застройщика, который может сдать жилой дом с недоделками. Новоселу вряд ли удастся потребовать от ЖСК исправить дефекты. У кооператива такой обязанности нет. Если же квартира приобретается по ДДУ, в нем прописывается пятилетний срок гарантии.
Почему нам так легко верить во зло человека? Р. Даниэль Маршальский.
Существенное преимущество ДДУ состоит в том, что в таких контрактах четко прописывается стоимость квартиры. В ЖСК итоговая сумма может быть изменена общим собранием пайщиков. Но самое главное, банки выдают ипотечные кредиты только по ДДУ.
Чем отличаются договоры долевого участия (ДДУ) от жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
Источник: www.tatre.ru
Возможные формы договоров
Выгоды от приобретения квартиры в новостройке очевидны: это и более низкая цена, сравнительно со вторичкой, и новизна, и более современная инфраструктура. Но есть и риски. На рубеже веков актуальна была тема недостроя, когда десятки тысяч дольщиков были обмануты застройщиками. Сейчас ситуация исправляется. Государство внедрило свои регуляторы защиты покупателей квартир в строящихся домах, да и сами граждане могут выбрать форму договора покупки, что бы защитить себя максимально надежно.
Что такое «новостройка» на российском рынке недвижимости
Фактически, новостройка – это жилой дом, строительство которого еще не завершено или здание еще не введено в эксплуатацию. И хотя юридического понятия «новостройка» не существует, но судя по применению термина в законодательных актах РФ, понятийно, под «новостройкой» подразумевается здание, в котором еще никто не живет, не прописан, а в собственность квадратные метры еще не оформлены.
На рынке недвижимости, новостройками называют первичный рынок.
Правовые отношения между покупателями и застройщиком определяет ФЗ № 214 от 13.12.2014 г., который регламентирует все моменты, имеющие отношение к совершению сделок.
Договор долевого участия
ДДУ — один из законных способов оформления покупки объекта недвижимости в еще не построенном жилом доме. Решает две проблемы: привлечение инвестиций в строительство (это важно для застройщика) и защищает интересы и денежные средства инвестора (покупателя). Согласно изменениям в законе, деньги дольщика застройщик получает не сразу, а только после того как дом будет полностью достроен. До этого момента, они лежат на счету-эскроу кредитной организации (банк). Такая схема при оформлении ДДУ применима на начальном этапе строительства (котлован).
Договор заключается между застройщиком и покупателем. Все сделки ДДУ регистрируются в Росреестре.
Без счета-эскроу ДДУ можно заключить если:
- застройщиком построено больше 30% дома и он продал в нем не меньше 10% площадей;
- готовность дома составляет 6% или 15%. Этот фактор должен быть подтвержден официальным заключением профильной инспекции, а результаты оценки готовности внесены в единую базу данных жилищного строительства.
Если застройщик может работать с деньгами покупателя без счетов-эскроу, то он обязательно делает взносы (1,2% от общей площади объекта) в Фонд защиты дольщиков. Это гарантия защиты интересов покупателя. Если дом по каким-либо причинам не будет достроен, то из резерва фонда дольщикам будет выдана компенсация или же, объект строительства будет достроен на деньги из средств Фонда.
Подразумевает переуступку прав на объект недвижимости в недостроенном доме, которая была ранее приобретена дольщиком у компании-застройщика по ДДУ. По условиям переуступки прав, договор переоформляется на покупателя и счет-эскроу тоже (если такой счет существует в рамках заключения первого ДДУ). Оформление переуступки также подразумевает регистрацию договора в Росреестре.
Предварительный договор купли-продажи
Первое и самое главное, о чем должен помнить покупатель – это не ДКП и даже не его какая-либо вариация. Практически ПДКП – это документально зафиксированное намерение покупателя купить квартиру в определенный момент времени. В риэлторской среде такая форма договора не популярна, т.к. несет в себе массу рисков для покупателя, который оказывается вне зоны действия государственных защитных механизмов, которые способны обеспечить безопасность сделки.
Сделка заключается между покупателем и компанией застройщиком, когда дом сдан, что подтверждается соответствующим актом и свидетельством. После заключения договора и подписания соответствующих актов, у покупателя есть право оформления квартиры в собственность, регистрации в ней.
Не имеет значения какие цели преследует покупатель выходя на сделку по покупке квартиры или прав на нее в новостройке. Это может быть и задача выгодно инвестировать свободные денежные средства или приобретение квартиры для проживания – в любом случае речь идет о больших для среднестатистического россиянина деньгах. А покупка квадратных метров в не введенном в эксплуатацию здании, это всегда риск. Дополнительной защитой реализации своих надежд и денег может послужить привлечение компетентного юриста к оформлению сделки между застройщиком и покупателем, из надежного Агентства недвижимости.
Источник: trendrealty.ru