Отсутствие разрешения на строительство не является основанием для сноса верховный суд

В то же время едва ли можно говорить о самовольной постройке тогда, когда первоначально изданный в установленном порядке акт о выделении земельного участка или о разрешении строительства впоследствии отменяется.

Администрация г. Волгограда против ООО «Прибой»

(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ

от 17.12.2019 по делу N 306-ЭС19-15447, А12-8898/2018)

Фабула спора: Администрация предъявила иск к ООО о сносе самовольной постройки. Это пристройка к одному из офисных корпусов, которая использовалась в качестве кафе.

Главное основание самовольности – отмена разрешения на строительство в административном порядке, в результате чего, по мнению истца, постройка была возведена неправомерно. При этом постройка была безопасной, то есть соответствовала обязательным требованиям безопасности.

Кратко: ВС РФ защитил добросовестного застройщика и безопасный объект строительства.

1. Важнейшая позиция в том, что снос является крайней мерой ответственности, из чего можно заключить, что только формального нарушения (нет разрешения на строительство) недостаточно для сноса.
2. Остальные позиции уже встречались в практике ВС РФ и ВАС РФ, но изменился их контекст. Если ранее такие позиции формировались на отрицательных примерах (постройка всё равно оставалась самовольной), то в данном случае имеет место положительный пример.
3. Отметим, что косвенно ВС РФ квалифицировал действия Администрации как недобросовестные, которая состояла в следующем – она требовала сноса постройки, разрешение на строительство которой было ею выдано, но затем отменено в административном порядке. И ранее ещё Президиум ВАС РФ вставал на сторону собственника постройки в подобных ситуациях (Постановление от 15.06.2010 N 365/10 по делу N А33-14295/2008).

Позиция ВС РФ

Снос самовольных построек | М. А. Церковников

Краткий комментарий

1

Снос самовольной постройки – крайняя мера и применяется при соразмерном ему правонарушении.

Защита застройщика

Это сравнительно новая позиция вызвана тем, что в настоящее время ст. 222 ГК РФ предусматривает две санкции за возведение самовольной постройки.

Подход, который состоит в том, что незначительное нарушение не является основанием сноса, был сформирован гражданской коллегией (Определение от 25.09.2018 N 78-КГ18-49). Экономическая коллегия взяла этот подход на вооружение.

В контексте данного акта можно сделать вывод, что наличие формального нарушения не является основанием для сноса самовольной постройки.

2

Пример надлежащих мер по легализации объекта.

Это подготовка истцом по иску о признании права собственности на самовольную постройку проектной и иной технической документации, обращение за разрешением на строительство в уполномоченный орган, который выдал такое разрешение, подтвердив представление необходимых документов и соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Всё о самовольных постройках: Обзор практики Верховного Суда, часть 4

Защита застройщика

Это редкий пример надлежащего принятия мер по легализации объекта. Как правило, имеющиеся примеры отрицательные, то есть ненадлежащие меры.

Сфера надлежащих мер в практике сейчас крайне узкая – если разрешение не выдано по независящим причинам ( Постановление АС Дальневосточного округа от 02.11.2017 N Ф03-4228/2017 по делу N А51-25045/2014).

3

Отсутствие разрешения на строительство как единственное основание недостаточно для признания постройки самовольной и её сноса.

Защита застройщика

Сама по себе эта позиция не нова.

Она была зафиксирована в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143, но в отличии от казуса из Информационного письма ВС РФ дал положительный пример, то есть постройка была защищена.

4

Использование постройки в нарушении разрешенного использования, указанного в договоре аренды земельного участка не является основанием для сноса постройки.

Защита застройщика

ВС РФ указал, что в этой ситуации арендодатель может запретить использовать этот объект, а не требовать сноса объекта.

Международные санкции. Работа с санкционными рисками в России

top! Подготовка и ведение судебных дел

Деловые переговоры: правовые стратегии

Похожие материалы

Комментарии (1)

1. В последнее время экономколлегия ВС РФ обратила внимание на данную сферу.
Кроме обозначенного в заметке судебного акта, в определениях N 308-ЭС19-14740, №305-ЭС19-18665, коллегия встала на сторону собственников потенциальных самовольных построек, в Определении №307-ЭС19-16422 ВС РФ отменил судебные акты, которыми в иске о сносе самовольной постройки было отказано. Рассмотрение спора по гипермаркету отложено на февраль 2020 г.
2. Уже относительно давно ВС РФ также высказана позиция, что при данной категории споров не проходит нулевой вариант, самоволка либо сносится (или приводится в первоначальное состояние) либо легализуется.
3. По п. 3 заметки, не все так определенно. Во всех этих спорах акцентируется внимание на то, что отсутствие разрешения на строительство не влечет снос постройки лишь в тех случаях, когда лицо ранее пыталось получить разрешение и легализовать постройку.
Отсутствие доказательств принятия этих мер, и отсутствие разрешения на строительство все же должны влечь соответствующую санкцию.
Иначе, смысл в получении разрешения на строительство отсутствует, можно строить, а потом легализовывать объект в судебном порядке.

Источник: zakon.ru

Снос незаконно построенных зданий — анализ судов

Судебная практика по поводу сноса незаконно построенных зданий постоянно видоизменяется, и изменяется законодательство.

В частности, в 2018 году были внесены изменения в части регламентации вопроса сноса самовольных построек, уточнен порядок действий при выявлении самовольных построек и уточнен перечень лиц, которые обладают указанными полномочиями, определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой, уточнены сроки рассмотрения судами дел о сносе самовольных построек.

Поэтому актуальным вопросом является изучение судебной практики по данной категории дел и выявление проблемных моментов.

Рассмотрим некоторые ситуации и опишем примеры из судебной практики.

1. Требования о сносе некапитального объекта на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат удовлетворению 1 .

Пример из практики 2 : в ходе проведения осмотра, который был проведен государственным органом, было выявлено, что на земельном участке расположено здание автосервиса, в котором осуществляется предпринимательская деятельность и отвечающее требованиям капитального строения. Согласно сведениям, содержащимся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, земельный участок, на котором размещен объект, расположен в зоне садово-дачных и коллективных садов. Использование земельного участка под объект капитального строительства (нежилое здание (автосервис)) не соответствует основным разрешенным видам использования земельных участков в указанной зоне.

Исходя из схемы земельного участка при возведении самовольной постройки были нарушены требования в части превышения максимального процента застройки земельного участка, а также не соблюден минимальный отступ от границ земельного участка. Часть спорного объекта капитального строительства (автосервис) расположена в границах другого земельного участка с разрешенным видом использования «под садоводство», а часть налагается на границы земельного участка с разрешенным видом использования «занимаемый объектом дорожного хозяйства».

Земельный участок имеет ограничения в использовании объекта в виде охранной зоны газопровода, и объект расположен в границах красных линий, в отношении которых утверждена документация по планировке территории. Поэтому государственный орган просит признать объект капитального строительства самовольной постройкой и обязать физическое лицо осуществить за свой счет и своими силами снос самовольно возведенного объекта капитального строительства — нежилого здания, используемого под станцию технического обслуживания автомобилей.

Решение суда 3 : суд отказал в удовлетворении требований истца о признании объектов капитального строительства самовольной постройкой и в обязании осуществить их снос.

В качестве обоснования суд привел следующие доводы:

1. Не представлены доказательства нарушения прав государственного органа или неопределенного круга лиц. Нахождение земельного участка в границах красных линий не является основанием для сноса построек.

2. Объект, используемый физическим лицо для ремонта автомобилей, является некапитальным объектом. В п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» 4 дано разъяснение, согласно которому положения ст. 222 Гражданского кодекса российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

3. Снос самовольно возведенного объекта является крайней мерой гражданско-правовой ответственности лица, осуществившего такое строительство, а устранение последствий нарушений прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица, осуществившего такое строительство.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил как единственное основание для сноса спорной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах 5 .

2. Строительство объекта капитального строительства в границах земельного участка с обозначением границ охранной зоны линий электропередачи не является безусловным основанием для сноса объекта 6 .

Пример из практики 7 : общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с требованием о запрете использования объекта недвижимого имущества (гипермаркет) в охранной зоне линии электропередачи и об обязании ответчика восстановить положение, обеспечивающее безопасную эксплуатацию ЛЭП, путем сноса гипермаркета с парковкой автотранспорта. Комиссией ответчика был установлен факт размещения объекта в охранной зоне на расстоянии 6,5 метров от точки крайнего провода воздушной линии при нормативе 20 метров.

Также рекомендуется Вам:

О факте нарушения был уведомлен ответчик для устранения нарушения охранной зоны линейного объекта путем разбора стены строящегося торгового помещения для обеспечения охранной зоны, но требование не было удовлетворено. По факту данного нарушения ответчик был привлечен к административной ответственности.

Решение суда 8 : суд отказал в удовлетворении требования истца, так как не был установлен факт, создает ли нахождение объекта в охранной зоне линии электропередачи угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан.

Несмотря на то что общество в нарушение требований градостроительного законодательства, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка о границах допустимого размещения строящегося объекта с обозначением границ охранной зоны ЛЭП, на опорах которой имелись предусмотренные правилами установления охранных зон предупреждающие знаки и сведения об охранной зоне, построило гипермаркет в охранной зоне, совершив административное правонарушение и не исполнив предписание компании и государственного органа об устранении нарушения охранной зоны объекта электросетевого хозяйства, суды не дали оценку действиям и поведению ответчика на предмет их добросовестности.

3. Наличие правоустанавливающих документов для строительства объекта капитального строения (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, разрешение на реконструкцию) и отсутствие в указанных документах нарушений являются основанием для отмены судебного решения по сносу объекта капитального строительства 9 .

Пример из практики 10 : государственный орган обратился в арбитражный суд с требованием о сносе самовольно возведенного трехэтажного объекта капитального строительства. Здание используется предпринимателем в качестве гостиницы, но создано на земельном участке, не отведенном для этой цели; при возведении постройки были нарушены максимальный процент застройки земельного участка, минимальный отступ зданий от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования, входная группа (ступени) площадью 9,7 кв. м возведена и расположена на землях общего пользования.

Часть спорной постройки возведена на основании выданного разрешения на строительство и сдана в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Кроме того, возведению пристройки к жилому дому предшествовало получение разрешения на реконструкцию. Между тем выданные параметры на реконструкцию жилого дома и наличие отступлений, допущенных при реконструкции, их характер не были выявлены 11 .

Решение суда: суд отказал в удовлетворении требований истца. Не были приняты должным образом во внимание положения п. 26 Постановления N 10/22 о необходимости исследования наличия при возведении самовольной постройки существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создания ею угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом также не учтен п. 28 Постановления N 10/22 12 , в котором указано, что снос самовольно реконструированного недвижимого имущества может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Однако вопрос о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции в виде возведения пристройки, суды не исследовали, обязав снести спорный объект полностью, в том числе с частью, существовавшей до проведения реконструкции, по выводам экспертов, имеющей свои индивидуальные технико-экономические параметры 13 .

4. Отсутствие правоустанавливающих документов для строительства объекта капитального строения (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, разрешение на реконструкцию) не является безусловным основанием для сноса объекта капитального строения.

Пример из практики: администрация обратилась в суд с иском об обязании общества демонтировать расположенный за границами арендованного им участка нестационарный объект — часть павильона. Обществу был предоставлен в аренду публичный земельный участок для размещения торгово-офисных зданий, к одному из которых был пристроен спорный объект.

Администрация признала разрешение на строительство утратившим силу по причине обращения общества за получением разрешения после возведения данного объекта. Также ответчик использовал указанный объект в нарушение вида разрешенного использования участка «строительство торгово-офисного здания».

Решение суда: суд не удовлетворил требования истца. Отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Отсутствие разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию не может служить основанием для его сноса.

Обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вывод

Таким образом, судебная практика по указанной категории дел различная.

При этом отметим, что каждый случай индивидуален и подлежит отдельному рассмотрению и анализу, который должен быть основан на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

1 Решение Кировского районного суда города Самары N 2-14/2020 2-14/2020 (2-2754/2019;)~М-1920/2019 2-2754/2019 М-1920/2019 от 15 января 2020 г. по делу N 2-14/2020. URL: https://sudact.ru/regular/doc/qRkL0LVZNHw/.

2 Решение Кировского районного суда города Самары N 2-14/2020 2-14/2020 (2-2754/2019;)~М-1920/2019 2-2754/2019 М-1920/2019 от 15 января 2020 г. по делу N 2-14/2020. URL: https://sudact.ru/regular/doc/qRkL0LVZNHw/.

3 Решение Кировского районного суда города Самары N 2-14/2020 2-14/2020(2-2754/2019;)~М-1920/2019 2-2754/2019 М-1920/2019 от 15 января 2020 г. по делу N 2-14/2020. URL: https://sudact.ru/regular/doc/qRkL0LVZNHw/.

4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7. Июль.

5 Решение Кировского районного суда города Самары N 2-14/2020 2-14/2020(2-2754/2019;)~М-1920/2019 2-2754/2019 М-1920/2019 от 15 января 2020 г. по делу N 2-14/2020. URL: https://sudact.ru/regular/doc/qRkL0LVZNHw/.

6 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2020 N 310-ЭС19-11707 по делу N А48-2996/2016. URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-05032020-n-310-es19-11707-po-delu-n-a48-29962016/.

7 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2020 N 310-ЭС19-11707 по делу N А48-2996/2016. URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-05032020-n-310-es19-11707-po-delu-n-a48-29962016/.

8 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2020 N 310-ЭС19-11707 по делу N А48-2996/2016. URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-05032020-n-310-es19-11707-po-delu-n-a48-29962016/.

9 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2020 г. N 308-ЭС19-21484. URL: https://gkrfkod.ru/pract/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-28022020-n-308-es19-21484-po-delu-n-a32-300032018/.

10 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2020 г. N 308-ЭС19-21484. URL: https://gkrfkod.ru/pract/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-28022020-n-308-es19-21484-po-delu-n-a32-300032018/.

11 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2020 г. N 308-ЭС19-21484. URL: https://gkrfkod.ru/pract/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-28022020-n-308-es19-21484-po-delu-n-a32-300032018/.

12 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7. Июль.

13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7. Июль.

Источник: urfac.ru