Ответственность по закону об участии в долевом строительстве

PARTICIPATORY SHARE CONSTRUCTION / CRIMINAL LIABILITY / DEVELOPER / EXEMPTION FROM LIABILITY / CASH / PARTICIPATOR IN SHARE CONSTRUCTION / ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / УГОЛОВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ / ЗАСТРОЙЩИК / ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ / ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА / ДОЛЬЩИК

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Павленко О.В., Зимнева С.В.

В статье рассмотрена уголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости. Проведен анализ состава данного преступления. Ранее преступные действия виновных лиц организации-застройщика квалифицировались по части 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации как мошенничество, за которое предусмотрено более суровое наказание, чем за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве . Особое внимание уделено вопросу о возмещении суммы ущерба потерпевшему как основанию освобождения от уголовной ответственности застройщика . Авторы приходят к выводу о том, что усиление уголовной ответственности должно повлиять на сокращение количества недобросовестных застройщиков , привлекающих денежные средства участников долевого строительства .

Закон «Об участии в долевом строительстве»

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Павленко О.В., Зимнева С.В.

Освобождение от уголовной ответственности за преступления, связанные с нарушением законодательства в сфере привлечения денежных средств граждан к участию в долевом строительстве многоквартирных домов

Недостатки правового регулирования долевого строительства в детерминации отдельных видов экономических преступлений

Некоторые особенности законодательной конструкции диспозиции статьи 200 3 уголовного кодекса Российской Федерации

Criminal liability of the developer for attracting money of citizens in violation of the legislation on participation in share construction of the real estate objects is considered in the article. Corpus delicti of this crime is analyzed. Previously, the criminal actions of the guilty persons of the developer were qualified as a fraud under Section 4 of Article 159 of the Criminal Code of the Russian Federation. It is punishable by more severe penalties than the punishment for violation of legislation on participation in share construction. Special attention is paid to the issue of reimbursement of the amount of damage to the victim as a ground for exemption from criminal liability of the developer . The authors come to the conclusion that increasing criminal liability should affect the reduction in the number of unscrupulous developers which attract money of participators in share construction.

Текст научной работы на тему «Уголовная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве»

Тюменский государственный университет, 625000, г. Тюмень, ул. Ленина, 38

ЗИМНЕВА С.В., кандидат юридических наук, доцент,

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов …»

Тюменский государственный университет, 625000, г. Тюмень, ул. Ленина, 38

Candidate of Legal Sciences,

Chair of criminal law and criminal procedure;

Tyumen State University,

Len^ St. 38, Tyumen, 625000,

Chair of civil law and civil procedure; Tyumen State University, Len^ St. 38, Tyumen, 625000, Russian Federation

УГОЛОВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Аннотация. В статье рассмотрена уголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости. Проведен анализ состава данного преступления.

Ранее преступные действия виновных лиц организации-застройщика квалифицировались по части 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации как мошенничество, за которое предусмотрено более суровое наказание, чем за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве. Особое внимание уделено вопросу о возмещении суммы ущерба потерпевшему как основанию освобождения от уголовной ответственности застройщика. Авторы приходят к выводу о том, что усиление уголовной ответственности должно повлиять на сокращение количества недобросовестных застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Ключевые слова: долевое строительство; уголовная ответственность; застройщик; освобождение от ответственности; денежные средства; дольщик.

CRIMINAL LIABILITY FOR VIOLATION OF LEGISLATION ON PARTICIPATION IN SHARE CONSTRUCTION

Annotation. Criminal liability of the developer for attracting money of citizens in violation of the legislation on participation in share construction of the real estate objects is considered in the article. Corpus delicti of this crime is analyzed. Previously, the criminal actions of the guilty persons of the developer were qualified as a fraud under Section 4 of Article 159 of the Criminal Code of the Russian Federation. It is punishable by more severe penalties than the punishment for violation of legislation on participation in share construction.

Special attention is paid to the issue of reimbursement of the amount of damage to the victim as a ground for exemption from criminal liability of the developer. The authors come to the conclusion that increasing criminal liability should affect the reduction in the number of unscrupulous developers which attract money of participators in share construction.

Keywords: participatory share construction; criminal liability; developer; exemption from liability; cash; participator in share construction.

Уголовное законодательство является по своей правовой природе крайним (исключительным) средством, с помощью которого государство реагирует на факты противоправного поведения в целях охраны общественных отношений.

В России остается проблемой большое количество недостроенных объектов и обманутых дольщиков. Так, на 1 ноября 2016 г. в 66 субъектах Российской Федерации насчитывалось 696 незавершенных объектов

и свыше 39 тысяч граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков*.

Принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в

* См.: Субъекты РФ предоставят в Минстрой России обновленные «дорожные карты» по решению проблем обманутых дольщиков. URL: http://www.minstroyrf.ru/press/subekty-rf-predostavyat-v-minstroy-rossii-obnovlennye-dorozhnye-karty-po-resheniyu-problem-obmanutykh/?sphrase_id=260984

долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»* (далее — Закон об участии в долевом строительстве, Закон) было вызвано необходимостью законодательно урегулировать решение проблем граждан [1, с. 150], пытающихся улучшить свои жилищные условия с помощью долевого инвестирования, когда денежные средства на строительство жилых помещений вносятся участниками еще до начала строительства и во время строительства, в связи с чем стоимость таких долей значительно ниже стоимости готового жилья. Именно указанным Законом руководствуются застройщики, привлекающие денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Следует отметить, что за время своего существования в данный Закон регулярно вносились дополнения и изменения, однако это не смогло в должной мере защитить права и интересы участников долевого строительства и гарантировать им передачу застройщиком объекта долевого строительства в срок. Постоянное совершенствование законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости не привело к созданию эффективного механизма защиты дольщиков от недостроя и, как справедливо заметила Е.И. Никифорова, не мешало застройщикам придумывать «левые», «обходные» схемы установленных правил [2, с. 22]. Последствием таких отклонений от действующих норм являются отшлифованные временем и практикой варианты мошенничества со стороны «липовых» застройщиков, а также мелкие и несущественные отступления строительных организаций при возведении новостроек.

В течение длительного времени за нарушение законодательства о долевом участии в строительстве была установлена лишь гражданская и административная ответственность. Однако, как показала практика, иные, не уголовно-правовые, меры государственного принуждения, применяемые в отношении недобросовестных застройщиков, оказались неэф-

* Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. N 1 (ч. 1).

Ст. 40.

фективными. Из-за сохраняющегося большого количества пострадавших граждан, инвестировавших свои средства в строительство многоквартирных жилых домов, на законодательном уровне было принято решение об усилении ответственности за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, а именно: введена уголовная ответственность.

С 12 мая 2016 г. вступила в силу статья 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации** (далее — УК РФ), предусматривающая уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Установление уголовной ответственности за нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве оценивается большинством специалистов как позитивное событие, которое должно обеспечить гарантированную защиту «несостоявшимся» жильцам новостроек и повысить эффективность работы Закона [3, с. 105; 4, с. 14].

Статья 200.3 УК РФ призвана обеспечить установленные законодательством об участии в долевом строительстве гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Предусмотренное данной статьей преступление посягает на порядок организации и осуществления долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, который установлен Законом об участии в долевом строительстве.

Объектом преступления, квалифицируемого по ст. 200.3 УК РФ, являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом стро-

** О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: федер. закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2016. N 18.

Ст. 2515.

ительстве. Следует отметить, что действие уголовно-правовой нормы не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Потерпевшим является гражданин, денежные средства которого привлечены для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости и которого при определенных условиях можно назвать участником долевого строительства. Предметом преступления являются денежные средства потерпевшего в крупном или особо крупном размере. При этом крупным размером признается сумма привлеченных денежных средств граждан, превышающая 3 млн рублей, а особо крупным размером — 5 млн рублей.

Объективная сторона состава преступления выражается в привлечении денежных средств гражданина для строительства в нарушение требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в крупном или особо крупном размере. Преступление будет окончено с момента нарушения требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве, то есть состав формальный, что сделано законодателем в целях предотвращения наступления общественно опасных последствий в виде причиненного потерпевшим реального имущественного ущерба.

Такая конструкция состава преступления создает основания для привлечения к уголовной ответственности при наличии двух обязательных признаков объективной стороны:

1) получение денежных средств от гражданина в размере 3 млн рублей и более;

2) нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве.

Таким образом, если на момент привлечения денежных средств граждан организация-застройщик не отвечает всем требованиям законодательства об участии в долевом строительстве и действует при

этом умышленно, то такое преступление считается оконченным.

Преступления с формальным составом характеризуются прямым умыслом. Лицо осознает общественную опасность своего деяния, связанного с нарушением требований законодательства об участии в долевом строительстве (например, отсутствует разрешение на строительство, отсутствует государственная регистрация права на земельный участок и т.д.), предвидит возможность или неизбежность наступления общественно опасных последствий и желает их наступления.

В рамках данного состава у виновного лица отсутствует цель хищения привлеченных денежных средств, что отличает данный состав от такой формы хищения, как мошенничество. При незаконном привлечении денежных средств застройщиком, как и при мошенничестве, присутствуют признаки получения денег от граждан (дольщиков), причем, возможно, и путем обмана; но в отличие от мошенничества у виновного лица нет намерения, возникшего еще до получения денежных средств, не исполнять свои договорные обязательства.

Следует согласиться с А.Г. Курниковым в том, что «доказывание умысла применительно к статье 200.3 УК РФ представляется крайне сложной задачей по причине объемной гражданско-правовой составляющей, присутствующей в процессе строительства объектов недвижимости, в частности исполнение своих договорных обязательств контрагентами организации-застройщика» [5, с. 15]. Действительно, ненадлежащее исполнение обязательств третьими лицами перед застройщиком может явиться причиной невыполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства дольщикам.

Согласно статье 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законодательством случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства. Однако в уголовном законодательстве ответственность основывается на принципе личной ответственности и предусмотрена только для физических лиц. Статья 200.3 УК РФ

никакого указания на специальный субъект не содержит, ограничиваясь термином «лицо», что позволяет распространить действие данной статьи на широкий круг лиц, «в отношении которых будет доказана причастность к привлечению денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве» [5, с. 10].

Субъектом преступления является физическое вменяемое лицо, достигшее 16 лет. Специального субъекта в статье не предусмотрено, и поэтому не только руководители и главные бухгалтера организации-застройщика могут понести ответственность за данное преступление, но и любые лица, которые обязаны совершать от имени организации-застройщика соответствующие действия по привлечению денежных средств граждан, если они знают обо всех криминообразующих признаках ст.

200.3 УК РФ. Исполнителем такого преступления следует считать должностных лиц организации-застройщика, которые наделены полномочиями по определению направлений расходования денежных средств дольщиков. Иными словами, это может быть единоличный исполнительный орган, член совета директоров, а также лицо, постоянно, временно либо по специальному полномочию выполняющее организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции (например, главный бухгалтер) [6]. Иные должностные лица, содействовавшие привлечению денежных средств гражданина, несут ответственность за соучастие по ст.ст. 33 и 200.3 УК РФ.

Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств дольщиков является соблюдение им требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство; опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок либо договора аренды, договора субаренды), в совокупности с требованиями чч. 2, 2.1-2.5 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 данного Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Следует отметить, что с 1 января 2017 г.

контролирующие органы в субъектах Российской Федерации выдают заключения о соответствии застройщика, планирующего привлекать средства граждан, новым требованиям Закона об участии в долевом строительстве*. Без этого заключения застройщики не смогут регистрировать в Росреестре договоры участия в долевом строительстве.

Кроме того, Закон об участии в долевом строительстве обязывает застройщика помимо залога выбрать один из способов обеспечения своих обязательств в виде поручительства банка или страхования своей гражданской ответственности. Именно выполнение всех перечисленных выше требований предоставляет застройщику право привлекать денежные средства дольщиков.

Согласно п. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств дольщиков в строительство допускается и другими способами: путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Необходимо заметить, что ранее преступные действия виновных лиц организации-застройщика квалифицировались по ч. 4 ст. 159 УК РФ — как мошенничество, совершенное организованной группой, либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на

* О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2016. N 27 (ч. II). Ст.

4237.

жилое помещение, которая предусматривала максимальное наказание до десяти лет лишения свободы.

Ответственность по ст. 200.3 УК РФ зависит от размера привлеченных денежных средств и от организованности участников данного преступления. За совершение преступления, предмет которого превышает 3 млн рублей, предусмотрено максимальное наказание в виде лишения свободы до 2 лет. За преступление, совершенное группой лиц по предварительному сговору, или если предмет преступления превышает 5 млн рублей, предусмотрено максимальное наказание в виде лишения свободы до 5 лет.

Соответственно, с точки зрения тяжести наказания привлечение недобросовестного застройщика к ответственности за мошенничество является более суровым, чем привлечение за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве.

Тем не менее для обманутого дольщика возмещение в полном объеме денежных средств имеет более принципиальное значение, чем реальное отбытие на каза-ния виновным лицом. В связи с этим такое основание освобождения от уголовной ответственности, как возмещение суммы привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) в полном объеме, предусмотренное в примечании к ст. 200.3 УК РФ, безусловно, способствует повышению превентивной функции. Однако возврат денежных средств в условиях инфляции становится хорошим, но не лучшим решением для потерпевшего.

Например, если рассматривать иные преступления в сфере экономической деятельности, то законодатель предусмотрел обязанность возмещения виновным не только суммы невыполненных обязательств, но и включил в нее пени, штрафы. Так, согласно примечанию 2 к ст.ст. 198, 199 УК РФ одним из оснований освобождения от уголовной ответственности является обязанность виновного полностью возместить суммы недоимки и соответствующих пени, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

Застройщик, привлекая денежные средства граждан и юридических лиц для оплаты своих услуг и строительства объ-

екта долевого строительства, определенный период времени пользуется данными денежными средствами. Соответственно, застройщик, у которого в этот период находятся деньги, несет бремя их обесценивания. Участник долевого строительства, уплативший деньги за объект долевого строительства, в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по строительству объекта долевого строительства, по истечении 1-2 лет (или иного периода строительства объекта) уже не сможет рассчитывать на приобретение, например, квартиры по такой же стоимости и такого же качества, которая могла быть ему ранее доступна, ввиду постоянного удорожания строительных материалов, энергиии и недвижимости. Таким образом, на застройщика возложены инфляционные риски, он несет ответственность за те денежные средства участников, которые у него на счету.

Считаем, что было бы более целесообразно предусмотреть в качестве освобождения от уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ не только возмещение потерпевшему реального ущерба, но и выплату процентов по денежному обязательству, своего рода, плату за пользование денежными средствами.

Однако в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 июня 2010 г. N 17 «О практике применения судами норм, регламентирующих участие потерпевшего в уголовном судопроизводстве»* предусмотрено, что размер присужденной к взысканию суммы компенсации причиненного вреда не может быть увеличен с учетом индексации в порядке исполнения приговора, поскольку такое решение не предусмотрено главой 47 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации. Заявление гражданского истца об индексации рассматривается судом в порядке гражданского судопроизводства в соответствии с ч. 1 ст. 208 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Подводя итог изложенному, отметим, что введение уголовной ответственности за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости не сможет в полной мере

* Рос. газ. 2010. N 147.

гарантировать гражданам безопасность вложенных денежных средств.

По справедливому замечанию А. Денисовой, применение уголовно-правовых мер воздействия не всегда является эффективным в экономических отношениях, поскольку привлечение к уголовной ответственности еще не означает, что потерпевшим будет возмещен вред [6].

Включение в УК РФ ст. 200.3 еще не гарантирует привлечение к уголовной ответственности недобросовестных лиц ор-

ганизаций-застройщиков, так как имеются серьезные основания полагать, что в большинстве случаев будет затруднительно установить и доказать прямой умысел на обман дольщиков лиц, привлекающих денежные средства в долевое строительство.

Вместе с тем появилась надежда, что усиление ответственности должно повлиять на сокращение количества недобросовестных застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

1. Воронова С.В. Правовое регулирование градостроительной деятельности и ЖКХ: учеб. пособие. Тюмень: Изд-во Тюм. гос. ун-та, 2013. 260 с.

2. Никифорова Е.И. Долевое участие в строительстве. Обзор судебной практики // Жилищное право. 2008. N 12.

С. 21-32.

3. Зуй И., Алистархов В. Комментарии экспертов // Жилищное право. 2016. N 6. С. 105-111.

4. Сухаренко А. Защитит ли новый Закон обманутых дольщиков? // ЭЖ-Юрист. 2016. N 20.

5. Курников А.Г. Новое в законодательстве: уголовная ответственность за обман участников долевого строительства // Жилищное право. 2016. N 7. С. 7-17.

6. Денисова А. Руководителей организаций-застройщиков предлагается привлекать к уголовной ответственности за нецелевое расходование средств дольщиков. Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

Источник: cyberleninka.ru

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

Ст. 10 О долевом строительстве (214-ФЗ) в последней действующей редакции от 1 апреля 2005 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Комментарии к ст. 10

Другие статьи раздела

Изменения ст. 10 О долевом строительстве (214-ФЗ)

Быстрый переход к статье

Договор-Юрист
— это юристы, кодексы и бланки

Ст. 10 О долевом строительстве (214-ФЗ) всегда поддерживается в актуальном состоянии, и здесь вы всегда найдёте последнюю действующую редакцию закона. А также наш консультант ответит на ваши вопросы.
Если вы ищите поправки к статье 10 — ищите их в клубе!

Обновления кодексов

Ответы юристов

• 09.10.2022 Пилипенко Игорь Александрович Добрый день! Насчёт законности принятого постановлен.
• 08.10.2022 Баранов Александр Михайлович Дарьяна, Я ошибочно понял Вас. Имелось.
• 07.10.2022 Баранов Александр Михайлович Дарья, Во-первых, пристав не мог приос.
• 07.10.2022 Баранов Александр Михайлович Юлия, Если выплаченной Вами суммы не д.
• 30.09.2022 Баранов Александр Михайлович Алёна, Вообще отменить дарение в Вашем.
• 29.09.2022 Пилипенко Игорь Александрович Пилорама не является организацией розничной торг.
• 26.09.2022 Пилипенко Игорь Александрович Отмена дарения, вот вам выход из положения.
• 07.09.2022 Пилипенко Игорь Александрович Елена Николаевна! Прежний даритель утратил статус со.
• 07.09.2022 Баранов Александр Михайлович Елена, Оплачивать коммуналку он обязан.
• 30.08.2022 Баранов Александр Михайлович Алексей, Вам необходимо уточнить исков.

Кодексы РФ

Юристы Сочи

Навигация по закону

Активные юристы

Лучшие юристы

Типовые договоры

• Договор оказания услуг, работ
• Трудовой договор, контракт
• Договор аренды жилого помещения
• Договор купли-продажи недвижимости
• Доверенности: образцы заполнения
• Договор поставки товаров, продукции
• Договор купли-продажи имущества
• Исковые заявления, жалобы, ходатайства, претензии
• Типовой договор подряда
• Учредительные договоры, уставы
• Документы для собственников жилья
• Бухгалтерская отчётность, бухгалтерский учёт
• Договор аренды земли, земельной доли, участка
• Договор аренды автомобиля и других транспортных средств
• Договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений
• Договор о совместной деятельности
• Договор безвозмездного пользования
• Договор об уступке права требования
• Агентский договор и соглашение
• Договор строительства, строительного подряда
• Договор займа денег
• Заявления граждан
• Документы делопроизводства предприятия
• Договор дарения недвижимости и иных ценностей
• Статистическая отчётность
• Бухгалтерские и финансовые документы
• Договор аренды имущества, оборудования
• Судебные приказы, решения
• Брачный договор, контракт
• Договор транспортного обслуживания и экспедиции
• Договор бытового подряда
• Договор долга, кредита
• Договор перевозки грузов и пассажиров
• Соглашение и договор о задатке
• Регистрация ценных бумаг, акций
• Договор аренды предприятия и его подразделений
• Завещания, документы наследования
• Приобретение ценных бумаг, акций
• Защита прав собственности
• Ценные бумаги и акции, эмиссия
• Защита авторских прав
• Удостоверение фактов физических лиц
• Договор поручительства
• Договор залога и заклада
• Договор поручения, представительства
• Договор банковской гарантии
• Договор продажи предприятия
• Договор хранения ценностей
• Договор купли-продажи и обмена валюты
• Договор страхования, перестрахования
• Договор финансирования, участия в уставных фондах
• Договор простого товарищества
• Договор пожизненной ренты
• Договор бытового проката
• Договор комиссии на покупку и продажу
• Договор подряда проектных и изыскательных работ
• Договор мены недвижимости, ценных бумаг
• Договор арендного подряда, контрактации
• Договор на выполнение научно-исследовательских работ
• Договор франчайзинга и передачи прав
• Договор управления средствами и имуществом
• Договор банковского и депозитного вклада
• Лизинговый договор, соглашение
• Договор банковского счёта. Расчётно-кассовое обслуживание

Информация

Документы

О разделе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (214-ФЗ)»

Раздел посвящён кодексам и законам Российской Федерации. База Договор-Юрист.Ру ежедневно проверяется и обновляется. Здесь вы можете найти самые последние действующие редакции О долевом строительстве (214-ФЗ). Комментарии к статьям закона вы можете получить, нажав кнопку «Задать вопрос».

По любой статье кодекса вам будет дан самый подробный персональный комментарий с учётом вашей ситуации. Живое онлайн обсуждение норм законов – это лучший способ разобраться в хитросплетениях российского законодательства.

На сайте предусмотрен удобный поиск статей, например «ст. 10 О долевом строительстве (214-ФЗ)», вам сразу будет предоставлена статья законодательного документа, судебная практика и комментарии к нему.

Копирование материалов с сайта «Договор-Юрист. Ру» возможно только с разрешения администрации сайта и с индексируемой ссылкой на источник.

Под «бесплатными юридическими консультациями» подразумеваются ответы на типовые вопросы, справочная информация по статьям кодексов и законов

Источник: dogovor-urist.ru

Чем опасен 214-ФЗ

ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ….» не может гарантировать дольщикам получение квартир в собственность. В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, не более.

Например, как показывает практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которым строительство может быть остановлено, возникнут споры с администрацией или подрядными, инвестиционными компаниями. Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах, дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.

214-ФЗ не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств

Согласно судебной практике, данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в надлежащем размере. Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер – ниже низшего предела. Можно выделить два основных защитных направления, которые не отражены в законе, и не обеспечивают его действительную сущность: отсутствие реального механизма привлечения к ответственности должностных лиц застройщика и самого застройщика при неисполнении 214-ФЗ, а также отсутствие механизма, обеспечивающего гарантированное, безрисковое получением дольщиком оплаченного им объекта недвижимости.

На что стоит обращать внимание при подписании 214-ФЗ

Сроки завершения строительства дома. Указанный срок должен быть не просто зафиксирован в договоре, но и кроме того, договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства дома.

Не менее важны сроки передачи квартиры дольщику по акту приема передачи. Во-первых, именно акт приема передачи квартиры является первым этапом завершения отношений с застройщиком, а во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка при задержке строительства.

Стоит обращать внимание на условия договора в части изменения оплаты при увеличении или уменьшения метража квартиры после обмеров БТИ при завершении строительства дома. Т.к. именно в данной части застройщики пытаются возложить обязательства по доплате на дольщиков и снять такую обязанность с себя.

Отдельного внимания заслуживает подсудность рассмотрения возникающих споров. Данное положение является очень важным, т.к. если в договоре дольщик согласится с условием о рассмотрении споров в суде другого города (а это бывает не так редко, как многим представляется), то судиться придется в другом городе, что очень неудобно и накладно.

В итоге

214-ФЗ имеет значительное количество пробелов и не выполняет основной функции, на которую направлен, а именно, обеспечение 100% защиты дольщиков. Кроме того, договор об участии в долевом строительстве исключает дольщиков из числа лиц, которые не попадут в реестр требований кредиторов и не лишатся своих квартир. Проще говоря, дольщики полагают, что 214-ФЗ защищает их права на имущество при банкротстве застройщика и реализации с аукциона конкурсной массы. Данное заблуждение является мифом, т.к. недостроенные квартиры в новостройках подлежат продаже через торги как активы застройщика с утратой дольщиками их прав на квартиры, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения квартир из конкурсной массы.

Источник: vsenovostroyki.ru