Ответственность участников долевого строительства

В настоящее время участие в долевом строительстве является достаточно популярной формой приобретения недвижимости. Это связано с тем, что стоимость приобретения еще несуществующей недвижимости путем участия в долевом строительстве существенно ниже стоимости приобретения готовой недвижимости. В этом и заключается главный риск участников долевого строительства, к которым Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве») относит граждан и юридических лиц, которые фактически покупают «виртуальную» недвижимость. Второй стороной общественных отношений, связанных с участием в долевом строительстве, является застройщик, которым согласно пункту 1 статьи 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Для урегулирования всех отношений связанных с участием в долевом строительстве Государственной Думой Федерального собрания Российской Федерации в 2004 году был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве», принятие которого было в первую очередь направлено на защиту прав и интересов участников долевого строительства.

Участие в долевом строительстве реализуется путем заключения сторонами договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено самим ФЗ «Об участии в долевом строительстве» [1, Ст. 40]

Важно отметить, что в части 9 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» прямо предусматривается применение к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Особенности применения мер ответственности в сфере долевого строительства.

Ответственность за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве, согласно статье 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», предусмотрена как самим ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а именно ответственность участника долевого строительства, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, и ответственность застройщика, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, так и непосредственно самим договором участия в долевом строительстве. Также статья 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» указывает формы гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по договору как неустойка (штраф, пеня) и возмещение в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.

Неустойка (штраф, пени) представляет собой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения в соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). [2, С. 14]

Для сторон неустойка носит частично неравный характер. Так согласно части 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (далее — ЦБ РФ), действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. В то же время в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, согласно части 2 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Соответственно различны основания для уплаты неустойки, для уплаты неустойки участником долевого строительства это будет нарушение установленного договором срока внесения платежа, а для уплаты неустойки застройщиком это случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Сумма неустойки ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не ограничена, в отличие от неустойки, предусмотренной пунктом 5 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закона РФ «О защите прав потребителей»), которая не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги).

Следует отметить, что в части 7 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрен запрет зачета требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной ФЗ «Об участии в долевом строительстве» или договором при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора.

Следующей формой ответственности является возмещение убытков, под которыми понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). [3, Ст. 3301]

В статье 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» закреплен принцип полного возмещения убытков, из чего следует, что должны возмещаться как реальный ущерб, так и упущенная выгода.

В ситуации, при которой объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

А в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. [1, Ст. 40]

ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрена возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно общему правилу пункта 1 статьи 395 ГК РФ вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица.

В силу того, что денежными средствами, переданными участником долевого строительства, пользуется застройщик, данная форма ответственности применима лишь в отношении его. [2, С. 15]

По общему правилу размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. [1, Ст. 40]

Возможность взыскания процентов предусмотрена ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае:

1. Привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства. Гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

2. Существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

3. Расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

4. Нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

5. Нарушения застройщиком ФЗ «Об участии в долевом строительстве» требований к проектной декларации. Участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». [1, Ст. 40]

4 декабря 2013 года Президиум Верховного суда Российской Федерации утвердил «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Обзор). Отдельный раздел данного Обзора посвящен ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве.

Верховный Суд РФ в пункте 20 Обзора указал, что неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а не положений Закона РФ «О защите прав потребителей», в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства — гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В пункте 21 Обзора делается важный вывод о том, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

В пункте 22 Обзора указано, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора — размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.

Пункт 23 Обзора содержит указание на то, что в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), — с другой.

В пункте 24 Обзора делается вывод о том, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

В пункте 25 Обзора указано, что суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).

Обзор в пункте 26 содержит указание на то, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств. [4, С. 35-40]

Обобщая все вышеуказанное можно сделать следующие выводы: Споры, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, в настоящее время встречается достаточно часто, и в первую очередь они имеют место из-за действий (бездействий) недобросовестных застройщиков. Существующее правовое регулирование, безусловно, не является идеальным и нуждается в постоянной актуализации, соответствуя тенденциям времени.

В тоже время необходимо строгое соблюдение требований действующего законодательства, как участниками долевого строительства, так и в особенности застройщиками, которые зачастую не соблюдают законодательство о долевом участии, недобросовестно относятся к правам и интересам участников долевого строительства. В этой связи государство должно более активно проводить работу по профилактике возможных нарушений в области долевого строительства, посредством деятельности правоохранительных и надзорных органов, но в то же время оно не должно забывать о мерах поощрения для добросовестных застройщиков. Судам же с учетом обобщенной практики по делам об участии в долевом строительстве следует, осуществляя свою деятельность, принимать решения исходя их принципа единообразия судебной практики. Все указанные меры позволят повысить уровень доверия населения к долевому строительству, тем самым дадут возможность увеличить объемы строительства недвижимости в стране, и в конечном итоге помогут снижать существующую потребность граждан в жилье.

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ: по сост. на 28 декабря 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40.

2. Козлова Е.Г. Ответственность сторон по договору долевого участия в строительстве и случаи его расторжения / Е.Г. Козлова // Налоги. – 2009. – № 41. – С. 14 — 17.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ: по сост. на 02 ноября 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

Источник: zakon.ru

Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для одностороннего инициирования расторжения договора

Ибрашов, Р. Т. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для одностороннего инициирования расторжения договора / Р. Т. Ибрашов. — Текст : непосредственный // Право: современные тенденции : материалы I Междунар. науч. конф. (г. Уфа, июль 2012 г.). — Уфа : Лето, 2012. — URL: https://moluch.ru/conf/law/archive/42/2394/ (дата обращения: 07.10.2022).

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1] (далее – Закон об участии в долевом строительстве), урегулировавший отношения между участниками долевого строительства и застройщиками, и закрепивший новый самостоятельный вид гражданско-правового договора – договор участия в долевом строительстве.

В том числе Закон об участии в долевом строительстве содержит ряд норм, регламентирующих ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для расторжения договора. Однако, как показывает практика, применение данных норм до настоящего времени вызывает некоторые трудности и спорные вопросы как у теоретиков, так и у правоприменителей.

Кроме того, некоторые правовые ситуации, связанные с ответственностью сторон по договору участия в долевом строительстве, оказались вовсе не урегулированными Законом об участии в долевом строительстве, что предопределяет необходимость применения в этих случаях общих положений Гражданского кодекса РФ [2] (далее – ГК РФ). Однако, далеко не все общие положения ГК РФ «вписываются» в существо и специфику правоотношений по участию в долевом строительстве, что опять же вызывает активные дискуссии среди ученых и практических работников.

Рассмотрим некоторые актуальные вопросы ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для одностороннего инициирования расторжения договора участия в долевом строительстве.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве).

Основной правовой смысл ответственности за нарушение обязательства заключается в компенсации потерь, понесенных кредитором в результате нарушения. В связи с этим в абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ устанавливается в качестве общего правила право кредитора получить помимо неустойки возмещение убытков только в части, не покрытой неустойкой. Неустойка в этом случае носит зачетный характер (так называемая зачетная неустойка).

В то же время абз. 2 п. 1 ст. 394 ГК РФ допускает, что законом или договором могут быть предусмотрены случаи:

— когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков (так называемая исключительная неустойка);

— когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (т.е. в этом случае неустойка выполняет карательную функцию – штрафная неустойка);

— когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (так называемая альтернативная неустойка).

Приведенная выше ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, как видим, предусматривает именно штрафную неустойку. На это обращается внимание в научной и научно-практической литературе [3, с. 56; 4].

При этом в ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве ничего не сказано о возможности изменения в договоре участия в долевом строительстве такого подхода и закрепления иного вида неустойки (зачетной, исключительной или альтернативной неустойки).

Таким образом, поскольку ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве сформулирована императивно, полагаем, стороны не могут предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве какой-либо иной вид неустойки (помимо штрафной неустойки). В данном случае, по нашему мнению, императивная норма ст.

10 Закона об участии в долевом строительстве имеет приоритет по отношению к диспозитивной норме абз. 2 п. 1 ст. 394 ГК РФ.

В науке также отмечается, что согласно Закону об участии в долевом строительстве все неустойки являются штрафными. Застройщик (как и участник долевого строительства) обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки [5, с. 51-52].

Штрафной характер неустойки, предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве, несколько компенсируется тем, что, согласно ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом Конституционный Суд РФ в Определении от 21 декабря 2000 г. № 263-О [6] разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Далее в настоящей статье мы отдельно рассмотрим ответственность застройщика и участника долевого строительства за нарушение конкретных обязательств. Поскольку некоторые основания ответственности тесно взаимосвязаны с основаниями для одностороннего отказа от исполнения договора или для расторжения договора в судебном порядке, рассмотрим также и некоторые вопросы расторжения договора участия в долевом строительстве. При этом особый акцент сделаем на анализе судебной практики по соответствующим вопросам.

Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Ответственность (и иные неблагоприятные правовые последствия) за нарушение застройщиком своих обязательств устанавливается в следующих случаях:

1. Застройщик несет ответственность при нарушении предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. В этом случае застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Судами отмечается, что, по смыслу ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, двойной размер неустойки вправе требовать только гражданин, не имеющий статуса предпринимателя [7].

Согласимся с таким ограничительным (по отношению к индивидуальным предпринимателям) толкованием названной нормы, но только для тех случаев, когда индивидуальный предприниматель заключает договор участия в долевом строительстве для целей, не связанных с личными, семейными, домашними и иными подобными нуждами (например, это очевидно, если объектом долевого строительства является нежилое помещение). Если же гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя, тем не менее заключает договор участия в долевом строительстве с «потребительскими» целями (для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), по нашему мнению, он вправе пользоваться всеми правами, предусмотренными Законом об участии в долевом строительстве для граждан (в т.ч. вправе претендовать на «двойную» неустойку согласно ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

В связи с этим не можем согласиться с встречающейся в некоторых источниках позицией, согласно которой на индивидуальных предпринимателей, заключивших договор участия в долевом строительстве в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, во всех без исключения случаях должны распространяться дополнительные, по сравнению с юридическими лицами, гарантии, предусмотренные для участников-граждан [8, с. 47]. Такой подход, по нашему мнению, предоставляет индивидуальным предпринимателям, заключающим договор участия в долевом строительстве для предпринимательских целей, необоснованные преимущества в сравнении с юридическими лицами, и тем самым нарушает правовые принципы равенства и справедливости.

Исходя из п. 2 ст. 332 ГК РФ, стороны могут увеличить (но не уменьшить) размер указанной в ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве законной неустойки, предусмотрев соответствующее положение в договоре участия в долевом строительстве. Такая позиция подтверждается судебной практикой [9].

Предусмотренная в ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве неустойка (в том числе и «двойная» – когда участником долевого строительства является гражданин) зачастую уменьшается судами на основании ст. 333 ГК РФ [10]. Интересно отметить, что при уменьшении размера неустойки судами, в том числе, принимался во внимание «общеизвестный факт о финансовом кризисе в течение 2009 года, который повлек кризис неплатежей, извлечение инвесторами денежных средств из строительства» [11].

2. Частью 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены случаи, когда участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора:

1) при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) при неисполнении застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве (в случаях, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования);

3) при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства [12];

4) при нарушении застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве (т.е., если в случае досрочного прекращения поручительства, застройщик в течение пятнадцати дней не заключит в обеспечение исполнения своих обязательств другой договор поручительства);

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Во всех перечисленных выше случаях, при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

При этом судебные инстанции обоснованно отмечают, что при одностороннем отказе от исполнения договора участник долевого строительства лишается права требовать уплаты неустойки в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку взыскание такой неустойки возможно лишь при условии продолжения договорных отношений [13].

Согласимся также с позицией судов, что предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве проценты за пользование денежными средствами не являются мерой ответственности, установленной за просрочку исполнения обязательства (ст. 330 ГК РФ). Проценты за пользование денежными средствами взыскиваются в полном объеме, поэтому их размер не может быть уменьшен на основании ст. 333 ГК РФ [14].

3. Часть 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает случаи, когда по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке:

1) в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Такая «очевидность», по нашему мнению, в некоторых случаях может быть установлена судом самостоятельно (например, в тех случаях, если до окончания предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в высотном многоэтажном доме осталось несколько месяцев, а застройщик не построил ни одного этажа данного дома), а в некоторых случаях потребуется привлечение экспертов либо специалистов (которые должны будут оценить объем выполненных работ, трудоемкость подлежащих выполнению работ и т.д.);

3) в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (например, первоначально согласно проекту на первом этаже строящегося дома предусматривалась аптека, а впоследствии в проект были внесены изменения и на первом этаже запроектирован «нежелательный» для будущих жильцов второго этажа ночной клуб);

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Так, например, при рассмотрении одного из дел, суд указал, что определенный ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве перечень оснований, позволяющих по требованию участника долевого строительства требовать расторжения договора в судебном порядке, не является закрытым.

В связи с этим суд применил к правоотношениям сторон Закон РФ «О защите прав потребителей» [15], позволяющий потребителю в любое время отказаться от выполнения работ с оплатой необходимых расходов. Суд посчитал, что гражданину-дольщику предоставлено право требования расторжения договора ввиду наличия существенных условий, препятствующих дальнейшему исполнению обязанностей по оплате стоимости строящегося объекта, по независящим причинам (потеря работы, утрата заработка). Расторжение договора в этом случае предоставляет участнику долевого строительства право требовать возврата уплаченной по договору суммы, поскольку построенный объект остается у застройщика, имеющего возможность, в дальнейшем его реализовать [16].

Во всех перечисленных выше случаях, при расторжении договора по решению суда, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

4. В судебной практике можно встретить правовые позиции, обосновывающие иные, прямо не предусмотренные в Законе об участии в долевом строительстве, последствия неисполнения застройщиком своих обязательств. Так, по одному из дел суд указал, что при неосвоении застройщиком ранее полученных от участника долевого строительства денежных средств и непредставлении отчета об их целевом использовании, участник долевого строительства вправе в соответствии с ч. 2 ст. 328 ГК РФ приостановить встречное исполнение своих обязательств по осуществлению дальнейших платежей (т.е. суд фактически посчитал обязательства застройщика предшествующими (первоначальными), а обязательства участника долевого строительства – встречными) [17].

Участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком, прежде всего, за нарушение договорного срока внесения платежей.

1. Согласно ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (однако, как свидетельствует судебная практика, суды зачастую на основании ст. 333 ГК РФ уменьшают данную законную неустойку [18]).

2. Кроме того, Закон об участии в долевом строительстве в ст.ст. 5, 9 предусматривает право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в следующих ситуациях нарушения договорного срока внесения платежей:

1) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, – при просрочке внесения платежа в течение более чем два месяца;

2) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, – при систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушении срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочке внесения платежа в течение более чем два месяца.

При этом в судебной практике отмечается, что, направив односторонний отказ от исполнения договора в соответствии с положениями ст.ст. 5, 9 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик уже не может требовать от участника долевого строительства уплаты задолженности по договору (поскольку договор в этом случае считается расторгнутым) [19].

Следует также учитывать, что судебная практика исходит из недопустимости включения в договор участия в долевом строительстве положений, предоставляющих застройщику дополнительные права при нарушении участником долевого строительства (не преследующим предпринимательских целей) обязательств по оплате, как то: повышенный размер неустойки, упрощенный порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и т.д. При выявлении таких фактов застройщик может быть привлечен к ответственности по ч. 2 ст.

14.8 КоАП РФ [20]. Такой подход, на наш взгляд, является правильным, поскольку ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ [21] запрещает включать в договор условия, ущемляющие установленные законом права потребителя (следует учитывать, что согласно ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве).

А вот в отношении участников долевого строительства, заключивших договор участия в долевом строительстве с предпринимательскими целями, по нашему мнению, в договоре можно предусматривать дополнительные правовые последствия невыполнения обязательств по оплате, например, в виде приостановления застройщиком исполнения обязательств по передаче такому участнику долевого строительства объекта долевого строительства (т.е. в уже построенном объекте недвижимости). Такое последствие, хотя прямо и не предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве, на наш взгляд, может быть предусмотрено в договоре, поскольку не противоречит императивным положениям Закона об участии в долевом строительстве и иных нормативных актов.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40; СЗ РФ. 2010. № 25. Ст. 3070; СЗ РФ. 2011. № 49 (ч. 1).

Ст. 7040.

Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2002. № 12. Ст. 1093; № 48. Ст. 4746; 2006. № 2. Ст. 171; № 3. Ст.

282; № 45. Ст. 4627; 2007. № 49. Ст. 6079; 2008. № 20. Ст. 2253; 2009. № 29.

Ст. 3582.

Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. М.: «Юстицинформ», 2007.

Глуховская Э. Что вернут дольщику? // ЭЖ-Юрист. 2010. №№ 1-2.

Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2006. № 2.

Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. № 263-О // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2008 г. № Ф08-1682/2008, Ф08-1682/2008/1 по делу № А53-12753/2007-С2-32 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

Малахин А.А. Коллизии норм Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» // Семейное и жилищное право. 2008. № 4.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. № ВАС-17100/10 по делу № А78-1650/2010 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04 мая 2010 г. по делу № А79-6638/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04 августа 2010 г. по делу № А46-17714/2009; Постановления ФАС Северо-Западного округа от 04 февраля 2010 г. по делу № А05-6059/2009, от 19 июня 2009 г. по делу № А05-10598/2008; Кассационное определение Ярославского областного суда от 25 ноября 2010 г. по делу № 33-6122; Определение Новосибирского областного суда от 14 октября 2010 г. № 33-5852-2010; Определение Пермского краевого суда от 07 октября 2010 г. по делу № 33-8890 // Документы официально опубликованы не были. Тексты документов воспроизведены с использованием СПС «КонсультантПлюс».

Определение Липецкого областного суда от 13 октября 2010 г. по делу № 33-2450/2010 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

Как свидетельствует судебная практика, существенность недостатков, как правило, устанавливается экспертизой – см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 08 сентября 2010 г. по делу № А68-9458/2007-287-94/7 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

Определение Липецкого областного суда от 14 декабря 2010 г. по делу № 33-2826/2010 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

Постановление президиума Приморского краевого суда от 16 августа 2010 г. № 44г-91 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

Закон Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с изм. и доп.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 15. Ст. 766; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст.

140; 1999. № 51. Ст. 6287; 2002. № 1. Ст. 2; 2004. № 45. Ст. 4377; № 52. Ст. 5275; 2006. № 31. Ст.

3439; № 48. Ст. 4943; 2007. № 44. Ст. 5282; 2008. № 30.

Ст. 3616; 2009. № 23. Ст. 2776; Российская газета, 2011, 30 июня.

Определение Рязанского областного суда от 28 октября 2009 г. № 33-1869 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 июля 2007 г. по делу № Ф08-3644/2007 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 марта 2009 г. по делу № А75-2820/2008, Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 января 2011 г. по делу № А14-2514/2010/86/3 // Документы официально опубликованы не были. Тексты документов воспроизведены с использованием СПС «КонсультантПлюс».

См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 декабря 2010 г. по делу № А35-2226/2010 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09 апреля 2007 г. по делу № Ф04-1990/2007(33110-А45-43) // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, договор участия, ГК РФ, участие, участник, застройщик, исполнение договора, неустойка, судебная практика, расторжение договора.

Похожие статьи

долевое строительство, договор участия, участие, ГК РФ.

Ответственность сторон по договору участия в долевом. долевое строительство, договор участия, участие, ГК РФ, участник, судебная практика, исполнение договора, застройщик, неустойка, расторжение договора.

долевое строительство, договор участия, участие, ГК РФ.

Ответственность сторон по договору участия в долевом. долевое строительство, договор участия, участие, ГК РФ, участник, судебная практика, исполнение договора, застройщик, неустойка, расторжение договора.

долевое строительство, договор участия, участие, ГК РФ.

Ответственность сторон по договору участия в долевом. долевое строительство, договор участия, участие, ГК РФ, участник, судебная практика, исполнение договора, застройщик, неустойка, расторжение договора.

О некоторых вопросах обеспечения исполнения обязательств по.

долевое строительство, договор участия, предмет договора, предмет договора участия, строящийся дом, долевое участие, договор, проектная документация, Российская Федерация, денежное средство граждан.

Реализация права участника долевого строительства при.

долевое строительство, договор участия, предмет договора, предмет договора участия, строящийся дом, долевое участие, договор, проектная документация, Российская Федерация, денежное средство граждан. Основные проблемы при покупке (продаже) объекта.

Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии.

долевое строительство, застройщик, долевое участие, земельный участок, бюджет города, дольщик, договор, исполнение обязательств, предварительный договор, схема мошенничества.

Срок как элемент договоров на выполнение.

долевое строительство, договор участия, участие, ГК РФ, участник, судебная практика, исполнение договора, застройщик, неустойка, расторжение договора. Выполнение работ по договорам на выполнение.

Анализ судебной практики арбитражных судов на примере.

строительный подряд, долевое строительство, ГК РФ, договор, договор участия, капитальный ремонт, капитальный ремонт зданий, строительство, земельный участок, Градостроительный кодекс РФ.

Проблема соотношения инвестиционного договора и договора.

Источник: moluch.ru

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Комментарий к Статье 10 214-ФЗ

В статье установлена ответственность сторон (застройщика и участника долевого строительства) за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительства.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом N 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Другой комментарий к Ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

Комментируемая правовая норма регулирует ответственность сторон договора участия долевого строительства за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по нему. Она, по сути, дублирует положения общих норм гражданского права .

См.: ст. 15, 393 и 394 Гражданского кодекса РФ.

В норме предусмотрена обязанность стороны, нарушившей свои обязательства по указанному договору (должник), выплатить своему кредитору неустойку.

Напомним, что неустойка выполняет в гражданском праве две функции — с одной стороны, она является способом обеспечения исполнения обязательств , с другой стороны, это мера гражданско-правовой ответственности должника .

См.: ст. 330 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 394 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу кредитор по нарушенному перед ним обязательству вправе требовать как законную неустойку , так и договорную .

См.: ст. 332 Гражданского кодекса.

См.: ст. 331 Гражданского кодекса РФ.

В Законе N 214-ФЗ установлено несколько случаев выплаты законной неустойки. В первом случае участник долевого строительства обязан уплатить застройщику законную неустойку при просрочке платежей в адрес застройщика по договору участия в долевом строительстве .

См.: часть 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.

Во втором случае застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку при нарушении со стороны застройщика установленного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства .

См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Интересен вопрос о соотношении норм об ответственности, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей», и норм об ответственности, предусмотренных Законом.

Верховный Суд России отмечает, что «Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (пункт 3 статьи 3, пункт 2 статьи 9, статья 10 Федерального закона)» .

См.: вопрос 26 и ответ на него Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2005 года, утвержденного Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ 4, 11 и 18 мая 2005 года.

Таким образом, например, ответственность, предусмотренная Законом «О защите прав потребителей» за нарушение сроков передачи товара , не применяется в правоотношениях, регулируемых Законом, так как в данном случае действует специальная норма права .

См.: часть 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Эта позиция подтверждена Обзором Верховного Суда России от 4 декабря 2013 года. Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», а не положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства — гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности .

См.: пункт 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Следует подчеркнуть, что в случае неисполнения в добровольном порядке законных требований потребителей при исполнении договора участия в долевом строительстве кроме предусмотренной Законом законной неустойки с застройщика может быть взыскан дополнительный штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной в пользу потребителя .

См.: пункт 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

В ряде случаев, предусмотренных Законом, застройщик обязан в счет своей ответственности перед участником долевого строительства выплатить ему проценты за пользование его денежными средствами. Такие проценты к неустойке не относятся и квалифицируются с точки зрения гражданского права как иная форма гражданской ответственности .

См.: ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Например, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Законом N 214-ФЗ на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, гражданин может потребовать от этого лица немедленного возврата выплаченных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков .

См.: пункт 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

В другой норме Закона N 214-ФЗ содержится право участника долевого строительства в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный разумный срок потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона .

См.: пункт 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

При расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным в пунктах 1 и 1.1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства полученные от него денежные средства и выплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства .

См.: пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств участнику долевого строительства при расторжении договора участия в долевом строительстве он также обязан по Закону N 214-ФЗ выплатить участнику долевого строительства проценты на задержанную к уплате сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства .

См.: пункт 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

В случае признания судом договора участия в долевом строительстве недействительным в связи с совершением этой сделки под влиянием заблуждения застройщик также обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по этому договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона .

См.: пункт 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

Кроме предписанных Законом N 214-ФЗ форм ответственности стороны договора участия в долевом строительстве вправе включать в условия этого договора дополнительные неустойки как способ обеспечения отдельных обязательств по этому договору либо как меру ответственности контрагента за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств.Важно, чтобы такие условия не противоречили Закону N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что в случае заключения застройщиком и потребителем договора участия в долевом строительстве включение застройщиком в такой договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, не допускается, а соответствующие условия считаются недействительными . Подобные действия застройщика квалифицируются как административное правонарушение .

См.: пункт 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

См.: часть 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются с точки зрения гражданского права недействительными .

См.: часть 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

В случае явной несоразмерности суммы начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства размер неустойки может быть уменьшен судом . Некоторые подходы арбитражных судов при рассмотрении споров, связанных с взиманием неустойки и уменьшением ее размера по усмотрению суда, раскрыты в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июля 1997 года N 17.

См.: ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

В частности, Верховный Суд России отметил, что с учетом степени вины застройщика, принимая во внимание, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшила размер неустойки, рассчитанной в соответствии со статьей 6 (часть 2) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Одновременно с учетом длительности нарушенного обязательства, характера и объема причиненных истцу нравственных страданий, вины исполнителя судебная коллегия уменьшила размер компенсации морального вреда, взысканной в пользу Р. решением районного суда .

См.: пункт 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Верховный Суд России подчеркнул, что «неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Удовлетворяя частично исковые требования С. и снижая размер взыскиваемой неустойки, районный суд, в частности, с учетом срока ввода в эксплуатацию второй очереди жилого комплекса, где расположена спорная квартира, и даты выдачи кадастрового паспорта (10 февраля 2010 года) пришел к выводу о том, что сумма заявленной истцом неустойки вследствие установления в договоре высокого ее процента явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Между тем согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (применявшегося в соответствующий период), суд в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика.

Исходя из положений статей 330 (пункт 1), 333 (абзац 1), 401 (пункт 3), 421 Гражданского кодекса РФ и вышеприведенного разъяснения в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить статью 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер неустойки в случае установления ее явной несоразмерности последствиям нарушения ответчиком обязательств.

Следовательно, суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, имущественного положения истца и других заслуживающих внимания обстоятельств.

По результатам исследования указанных вопросов суд в обязательном порядке должен привести в своем решении мотивы в обоснование выводов о наличии или отсутствии исключительности соответствующего случая и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки.

По данному делу суд первой инстанции в нарушение перечисленных правовых норм и разъяснений в своем решении такие мотивы не привел» .

См.: пункт 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

При рассмотрении другого дела суд указал, что не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений .

См.: пункт 27 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Сверх выплаченной неустойки каждая из сторон договора участия в долевом строительстве в случае тех или иных обязательств по такому договору вправе требовать возмещения убытков .

См.: часть 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Размер понесенных расходов в счет возмещения реального ущерба подтверждается «обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.» .

См.: пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8.

«Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров» .

См.: пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8.

Подчеркнем, что в сложившейся судебной практике исключается одновременное применение неустойки и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами .

См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 1999 г. N 7095/97.

Источник: zastroy.advokati-moscow.ru