Ответственность в долевом строительстве

По договору долевого участия в строительстве у Застройщика (ООО «Весна») приобретена квартира. Согласно проектной декларации на дом, помимо Застройщика, участниками строительства были: ген.проектировщик (ООО «Лето») и ген.подрядчик (ООО » Зима»). На дом установлен гарантийный срок. В период гарантийного срока в квартире возникли существенные конструктивные дефекты.

Кому из вышеперечисленных участников строительства можно предъявить иск об уменьшении стоимости по договору в связи с возникшими дефектами? Несут ли участники строительства солидарную ответственность перед покупателем за качество квартиры?

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

LawNow.ru: отмена неустоек штрафов и пеней в долевом строительстве…

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Долевое строительство: ответственность застройщика

Поскольку, помимо Вас, стороной договора участия в долевом строительстве является только застройщик, то законных оснований для привлечения проектировщика и подрядчика к солидарной ответственности не имеется. Проектная декларация не является документом, устанавливающим какие бы то ни было обязанности проектировщика и подрядчика лично перед Вами.

Егор, застройщик, с которым был заключён договор по факту прекратил свою деятельность: сменил руководителей, адрес местонахождения (другой субъект РФ), не ведёт хоз.деятельность, денежных средств на счетах нет. Как следствие, при расторжении договора возврат денег за квартиру (даже при наличии решения суда) невозможен. Поэтому я рассматривала возможность привлечения к солидарной ответственности подрядчика и/или проектировщика (они хоз.деятельность ведут). Но, исходя из вашего ответа, их привлечь не получится. Значит, обращаться в суд с иском о расторжении договора с целью возврата денег даже в период гарантийного срока бессмысленно?

Как указано в 214-ФЗ, Вы вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств только в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок. Формально Застройщик существует, пока запись о его ликвидации не внесена в Единый государственный реестр юридических лиц. Следовательно, он продолжает нести гарантийные обязательства и Вы имеете возможность предъявить Застройщику требование об устранении существенных недостатков, равно как и требование о соразмерном уменьшении цены договора.

Предлагаю всё же обратиться к Застройщику с одним из указанных требований. Возможно деятельность Застройщика просто «заморожена» в связи с отсутствием объектов в работе. Маловероятно, конечно, но возможно.

При этом отказываться от договора и требовать взыскания я бы не рекомендовал. Формально может сложиться ситуация, когда Вы отказались от договора и он уже не действует, а денежные средства при этом Вы не получите никогда.

Как вариант рекомендую использовать возможность заявления требований об уменьшении цены договора. Это не повлечёт выбытие квартиры из Вашей собственности и Вы сможете как — то оперировать судебным решением об уменьшении цены договора. Возможно, Вам удастся что-то получить с Застройщика в рамках процедуры банкротства.

Что касается ответственности Подрядчика и Проектировщика, то судебная практика склоняется к выводу о том, что гарантийные обязательства не переходят к указанным лицам даже в случае ликвидации Застройщика.

С торгов по банкротству был приобретен земельный участок и 1/3 доля в общей долевой собственности на жилое помещение, что необходимо дальше сделать чтоб получить право собственности на данное имущество?

В 2016 году между в дальнейшем Обанкротившемся Застройщиком и мной был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Согласно постановления Администрации городского округа Московской области «О признании Проблемным объектом многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, …» многоквартирный дом был признан проблемным объектом строительства.

Решением Главного Управление Государственного Строительного Надзора Московской области в 2018 году я был включен в реестр пострадавших граждан. Новый Застройщик выиграл торги открытых торгов (конкурса) по продаже имущества застройщика банкрота в 2021 году: — Объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, — Право аренды земельного участка.

Новый Застройщик приобрел вышеуказанное имущество по договору купли-продажи. Пункт 1.3 договора купли-продажи предусматривает: «Застройщик обязуется исполнить за Застройщика – банкрота обязательства перед участниками строительства по передаче оплаченных ими в полном объеме жилых помещений в многоквартирном жилом доме, согласно ранее заключенным договорам долевого участия.

Наблюдая за возобновленным строительством многоквартирного дома обнаружил, что проект изменен, а именно: — Планировка квартир сохранена только на первых 4-х этажах, начиная с 5-го этажа планировка не соответствует Проекту по которому я заключал ДДУ. В результате изменения Проекта моей квартиры на 8-ом этаже просто нет.

В предоставленном мне сотрудниками Нового застройщика проекте Дополнительного соглашения между мной и Новым застройщиком – ООО были допущены существенные недочеты о чем я поставил в известность руководство ООО, которое обещало исправить допущенные ошибки. Больше никаких соглашений для подписания я не получал.

Спустя 2 месяца я получил Требование Нового застройщика ООО с откровенной ложью: «Требование Настоящим повторно уведомляем Вас о том, что новым застройщиком многоквартирного дома по адресу: Московская область, …, является ООО. ООО приобрело объект незавершенного строительства — многоквартирный жилой дом, нежилое здание, кадастровый № по договору № 52 купли-продажи 2021 года.

Право собственности ООО на недостроенный объект зарегистрировано в 2021 году. В силу ч. З ст.

4 Федерального закона от 30 Декабря 2004 года М 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ч. 1 ст.

452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Статья 432 ГК РФ предусматривает: «1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». Согласно п. 2 ч. 4 ст. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор, кроме прочего, должен содержать: 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Обращаем Ваше внимание, что ООО с Вами договор участия в долевом строительстве не заключало, стороной заключенного Вами с Застройщиком-банкротом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) не является. В силу ч. З ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, ООО не состоит с Вами в договорных отношениях, заключенный Вами с Застройщиком-банкротом договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) не регулирует отношения между Вами и ООО. ООО перешло обременение объекта незавершенного строительства многоквартирный жилой дом, нежилое здание, кадастровый №, в виде обязанности по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию передать Вам квартиру, которая поименована как объект долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора).

Обязательства по обременению указаны для ООО в договоре № купли-продажи 2021 года, стороной которого Вы не являетесь, и отношения с Вами не регулирует. С целью возможности ООО реализовать данное обременение и определения его условий, включая, существенных (срок передачи квартиры, гарантия и т.д.), ООО неоднократно предлагало Вам вступить в договорные отношения с ООО, но Вы упорно отказывались и отказались.

ООО не осуществляло строительство ранее многоквартирного дома, не может нести перед Вами какую-либо ответственность за просрочку передачи Вам квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора), за качество квартиры, гарантийные сроки, так же как не может нести перед Вами ответственность за невозможность достижения результата данного договора по простым причинам: ООО не заключало с Вами договоров долевого участия в строительстве или дополнительного соглашения о замене застройщика по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (№ договора) с указанием срока передачи Вам квартиры по причине Вашего отказа от его заключения. Учитывая, что ООО не осуществляло строительство данного многоквартирного дома ранее, то имеется необходимость проверки проекта, выполненных работ на соответствие требованиями законодательства.

Проверка показала, что квартира, поименованная как объект долевого строительства по договору (№ договора), не может быть построена по проекту, использованному бывшим Застройщиком банкротом, т.е. не может быть Вам передана (невозможность исполнения), Кроме того, в настоящее время, в связи с проводимой проверкой и предварительно выявленными недостатками работ, выполненных Застройщиком банкротом и проектной документации, использованной им, Новый Застройщик вынужден приостановить строительство многоквартирного дома. По указанным причинам, ООО не может исполнить перешедшее вместе с приобретенным незавершенным строительством объектом его обременение в виде передачи Вам квартиры, поименованной как объект долевого строительства в договоре (№ договора).

Обращаем Ваше внимание, что определением Арбитражного суда Московской области по делу завершено конкурсное производство Застройщика-банкрота, и внесена запись в реестр юридических лиц о прекращении юридического лица Застройщика — банкрота (ликвидация юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве). Данная информация является общедоступной, размещена на https://egrul.nalog.ru/.

С ликвидацией Застройщика-банкрота, т.е. стороны Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора), обязательства по нему прекратились (статья 419 ГК РФ). Заключить к прекращенному Договору Дополнительное соглашение невозможно.

Статья 416 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. На основании изложенного, ООО: — уведомляет Вас, что приостанавливает строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, …; — заявляет о невозможности исполнения обременения в виде передачи Вам квартиры, поименованной как объект долевого строительства в договоре (№ договора); — требует от Вас обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи о договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) в связи с его прекращением. Дополнительно сообщаем Вам, что ООО, как добросовестное лицо, действующее в интересах Дольщиков, готово рассмотреть вопрос и выплатить Вам после погашения записи в Росреестре о договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) в связи с его прекращением, компенсацию в размере уплаченных Вами денежных средств в сумме … в настоящее время ликвидированному Застройщику-банкроту по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора), а также выплатить дополнительную компенсацию, определенную по аналогии с правилами ст. 395 ГК РФ. Ответ на обращение прошу предоставить в 5-м дневной срок.» Подскажите, пожалуйста, что с этим делать, как бороться и куда жаловаться?

Добрый день! Нужна консультация, следующего характера: В рамках договора участия долевого строительства по 214 ФЗ (во вложении), в связи с изменением экономической ситуации участник оплатил только первый платеж по договору и не смог выполнить обязательства по проведению оставшихся платежей согласно графика в договоре. Какие последствия будут для участника, на какие штрафы он попадает, возможно ли ему забрать внесенные денежные средства и как ему расторгнуть договор?

Источник: pravoved.ru

Гражданско-правовая ответственность по договору об участии в долевом строительстве Текст научной статьи по специальности «Право»

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ / ДОГОВОР ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ / НЕИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА / НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА / CIVIL LEGAL LIABILITY / DEFAULT ON AN OBLIGATION / IMPROPER DISCHARGE OF OBLIGATIONS / CONTRACT ON SHARING COMMITMENT IN CONSTRUCTION

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Маштакова Наталья Андреевна

Исследуется вопрос гражданско-правовой ответственности по договору об участии в долевом строительстве . Анализируются понятие гражданско-правовой ответственности в теоретическом аспекте, а также особенности гражданско-правовой ответственности по договору об участии в долевом строительстве , выделяются признаки, характерные только для данного вида ответственности.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Маштакова Наталья Андреевна

Ответственность предпринимателей в форме взыскания неустойки за нарушение договорных обязательств: теоретический аспект

Основания и порядок применения страхования гражданской ответственности как способа защиты прав участников долевого строительства

Civil legal liability of a contract on sharing commitment in construction

The article is devoted to the study of civil legal responsibility of a contract on sharing commitment in construction . The author analyses: civil legal responsibility, peculiarities and sings of civil legal responsibility of a contract on sharing commitment in construction .

Текст научной работы на тему «Гражданско-правовая ответственность по договору об участии в долевом строительстве»

ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Исследуется вопрос гражданско-правовой ответственности по договору об участии в долевом строительстве. Анализируются понятие гражданско-правовой ответственности в теоретическом аспекте, а также особенности гражданско-правовой ответственности по договору об участии в долевом строительстве, выделяются признаки, характерные только для данного вида ответственности.

Ключевые слова: гражданско-правовая ответственность, договор об участии в долевом строительстве, неисполнение обязательства, ненадлежащее исполнение обязательства.

Гражданско-правовая ответственность является одним из видов юридической ответственности, при этом в определенных случаях условия наступления гражданско-правовой ответственности отличаются от иных видов ответственности, а санкции всегда носят имущественный характер.

Российское гражданское законодательство не содержит официального понятия гражданского правонарушения. Данное понятие раскрывается лишь в теории гражданского права. Как указывает

B.З. Гущин, отсутствие в Гражданском кодексе РФ данного определения является недоработкой законодателя, что приводит к многочисленным дискуссиям, а порой и к судебным ошибкам.[1. С. 5].

C. А. Параскевова считает, что истоки гражданского правонарушения кроются в конфликтном противоборстве сторон в имущественной сфере [2. С.72]. Данное противоборство возникает из факта нарушения прав одной из сторон. Когда действия, которые должен был бы произвести должник, им не выполняются или выполняются недолжным образом, то в случае правового закрепления интересов возникает противоборство сторон. Таким образом, ответственность возникает там, где есть неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, что влечет за собой нарушение условий договора и становится основанием для привлечения к ответственности.

При исследовании вопроса гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по договору об участии в долевом строительстве первоначально необходимо определить основные дефиниции института гражданско-правовой ответственности. Как указывает Е.Н.

Фролкина, до настоящего времени ни законодательство Российской Федерации, ни цивилистика не пришли к единому пониманию и толкованию многих категорий в области инвестиционно-строительной деятельности, к которой, в частности, относится и долевое строительство [3]. Указанное обстоятельство является исходной проблемой для решения вопроса успешного правового закрепления и применения мер ответственности.

При этом нормативную регламентацию в данной сфере получил лишь термин «инвестиционная деятельность», под которой понимается «вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» [4]. Доктринальное понятие инвестиционного обязательства в строительстве дано Б.В. Муравьевым, под которым он понимает «относительное правоотношение, складывающееся в процессе осуществления регулируемой государством инвестиционной строительной деятельности, в силу которого инвестор обязуется передать в целевое распоряжение заказчика инвестиции, а заказчик за вознаграждение обязуется принять инвестиции, обеспечить их вложение в строительство (то есть организовать и профинансировать строительство) и после приемки объекта в эксплуатацию передать его инвестору» [5. С. 87]. Таким образом, ввиду недостаточно проработанного понятийного аппарата, отсутствия законодательно разработанных дефиниций гражданско-правовой ответственности по инвестиционным обязательствам, к которым, в частности, можно отнести и долевое участие в строительстве, анализ данной категории необходимо начинать с общетеоретических вопросов определения гражданско-правовой ответственности.

Большое количество научных работ порождает и многообразие точек зрения относительно понятия «гражданско-правовая ответственность», сущности ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Так, О.С. Иоффе в качестве гражданско-правовой ответственности признавал санкцию за правонарушение, вызывающую для нарушителя определенные по-

следствия в виде лишения субъективных гражданских прав либо возложения новых, либо дополнительных гражданско-правовых обязанностей [6. С. 7; 7. С. 97]. Другие авторы, такие как О.А. Красавчиков, С.С. Алексеев считают, что гражданско-правовая ответственность проявляется именно в виде неблагоприятных последствий для должника, возложения на него дополнительных обязанностей [7.

С. 160; 8. С. 182]. Представители современной цивилистики, такие как М.Н.

Малеина, определяют гражданско-правовую ответственность как «правоотношение, выражающееся в виде неблагоприятных последствий имущественного и неимущественного характера на стороне правонарушителя (должника), обеспеченных государственным принуждением и сопровождающихся осуждением правонарушения и его субъекта» [9. С. 503]. Е.А. Суханов рассматривает гражданско-правовую ответственность как одну из форм государственного принуждения, связанную с применением имущественных санкций, которые направлены на восстановление нарушенного права и призваны стимулировать нормальные экономические отношения юридически равноправных участников гражданского оборота [10. С. 172].

Указанные определения не позволяют в полной мере раскрыть специфику ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по долевому строительству. Все вышеуказанные понятия являются общими, а для выделения гражданско-правовой ответственности по договору об участии в долевом строительстве необходимо установить специфику условий для наступления данного вида ответственности и обозначить санкции, применяемые за нарушение обязательств, вытекающих из договора об участии в долевом строительстве.

Следует отметить, что привлечение к гражданско-правовой ответственности возможно лишь при наличии определенных условий, совокупность которых и образует состав гражданского правонарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины, кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Полный состав гражданского правонарушения включает в себя следующие элементы: противоправность поведения, наличие вреда, причинную связь между противоправным поведением и возникшим вредом. Противоправным является действие или бездействие, нарушившее нормы закона или иного правового акта, а также субъективное право лица.

Действия приобретают противоправный характер при ненадлежащем исполнении или неисполнении обязательства. Под вредом в гражданском праве понимается умаление субъективного гражданского права или уничтожение блага. В юридической литературе, судебной и арбитражной практике используются понятия «вред», «ущерб», «убытки».

Вред и ущерб чаще всего рассматриваются в качестве синонимов. Понятия «вред» и «убытки» не совпадают. Вред — более широкое понятие, подразделяющееся на имущественный и неимущественный вред.

Имущественный вред — материальные (экономические) последствия правонарушения, имеющие стоимостную форму. Денежную оценку имущественного вреда называют убытками. Под неимущественным вредом понимают такие последствия правонарушения, которые не имеют экономического содержания и стоимостной формы (например, моральный вред). Гражданско-правовая ответственность всегда наступает при причинении имущественного вреда.

Также одним из условий наступления гражданско-правовой ответственности является причинная связь между противоправным поведением и наступившими последствиями.

Вина как условие наступления ответственности — психическое отношение лица в форме умысла или неосторожности к своему противоправному поведению и его результатам. Содержание понятия вины применимо как к гражданам, так и к юридическим лицам.

Вина юридического лица выражается в виновном поведении его работников, действовавших при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. Вина хозяйственных товариществ и производственных кооперативов состоит в виновных действиях их участников (членов), причинивших вред при осуществлении предпринимательской, производственной или иной деятельности товарищества или кооператива. При этом безразлично, совершены ли указанные действия отдельным рядовым работником, участником (членом), должностным лицом или органом юридического лица. По общему правилу, ответственность в гражданском праве наступает при наличии любой формы и степени вины [11].

При этом основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности по договору об участии в долевом строительстве является неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства по договору об участии в долевом строительстве (противоправное поведение), повлекшее при-

Е.Н. Фролкина, изучая вопросы гражданско-правовой ответственности в сфере инвестиционной деятельности (в рамках которой рассматривает и деятельность, связанную с участием в долевом строительстве), приходит к выводу, что если рассматривать гражданско-правовую ответственность с точки зрения неблагоприятных последствий для нарушителя, сопряженных с принудительным исполнением первоначальной обязанности или обязанности дать отчет в своих действиях, то последствия правонарушения сводятся к реальному исполнению обязательства, что равносильно полной безответственности нарушителя, а сама ответственность, по сути, совпадает с надлежащим исполнением обязательства [3].

В данном случае не могу не согласиться с мнением вышеуказанного автора, что данный подход к ответственности за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве является неприемлемым, поскольку практически нейтрализует штрафную функцию гражданско-правовой ответственности, которая является важнейшей для ответственности по обязательству данного вида. Е.Н. Фролкина под гражданско-правовой ответственностью за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве предлагает понимать установленные законом или договором для стороны, не исполнившей или ненадлежаще исполнившей обязательство, неблагоприятные последствия, сопряженные с дополнительным имущественным обременением и обеспеченные возможностью государственного принуждения [3]. Таким образом, в данном определении Е.Н. Фролкина выделила из общего понятия гражданско-правовой ответственности специальные признаки, присущие только гражданско-правовой ответственности в сфере инвестиционной деятельности в строительстве.

Анализируя гражданско-правовую ответственность по договору об участии в долевом строительстве, можно выделить как общие, так и специальные, присущие только последней признаки:

1) связана с фактом нарушения обязательств (неисполнения или ненадлежащего исполнения договора об участии в долевом строительстве). Как указывает А. С. Дурнов, «обычно в теории права неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был получить кредитор, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются, основная цель обязательства остается недостигнутой.

При ненадлежащем исполнении обязательства исполняются, но с некоторыми отклонениями в договорной дисциплине. Ненадлежащее исполнение предполагает исполнение обязательства с нарушением условий (о качестве, сроке), а неисполнение означает, что должник вообще не приступил к исполнению.

Из формулировок понятий «неисполнение» или «ненадлежащее» исполнение следует принятое в настоящее время понимание этих явлений в зависимости от степени исполнения должником договорных обязательств».[13. С. 17, 18]. При этом не могу согласиться с точкой зрения Ю.М.

Доренковой, что если потерпевшая сторона решает расторгнуть договор и предъявляет иск о возмещении убытков и выплате неустойки за нарушение условий договора, то данный случай следует квалифицировать как неисполнение. Если потерпевшая сторона не прекращает договора потому, что не имеет права или не желает этого, но предъявляет иск о возмещении убытков за частичное нарушение, то такое исполнение следует квалифицировать как ненадлежащее [14. С. 18].

В данном случае авторы ставят понятие неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства в зависимость от усмотрения сторон договора. Таким образом, если имеет место неисполнение обязательства, но сторона не желает расторгать договор, то данное неисполнение будет признаваться ненадлежащим исполнением. По признаку «усмотрение сторон» нельзя провести четкой границы между вышеуказанными понятиями. Считаю, что мнение А.С. Дурнова о том, что ненадлежащее исполнение предполагает исполнение обязательства с нарушением условий (о качестве, сроке), а неисполнение означает, что должник вообще не приступил к исполнению, является более обоснованным;

2) может быть установлена как законом, так и договором, при этом ответственность, установленная законом, не может быть уменьшена условиями договора.

Приведем пример из судебной практики.

Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления территориального Управления Роспотребнадзора по Нижегородской области о назначении обществу административного наказания по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ. В кассационной инстанции постановление оставлено без изменения, поскольку, как следует из материалов дела, в договор о долевом участии в строительстве было включено условие о том, что в случае просрочки исполнения обязательств по договору общество выплачивает инвестору неустойку в размере

0,05% цены договора за каждый день просрочки, но в любом случае не более 10% цены договора.

Между тем ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) предусматривает, что в случае нарушения установленных сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки;

3) применяется как за неисполнение в целом, так и за ненадлежащее исполнение части обязательства по договору об участии в долевом строительстве;

4) выражается в виде неблагоприятных последствий для нарушителя, сопряженных с дополнительным имущественным обременением в виде уплаты неустойки и возмещения убытков. Обозначенный признак указывает на штрафную функцию ответственности;

5) обеспечена силой государственного принуждения. Данный признак является общим для всех видов юридических санкций. Все виды санкций, применяемых к участникам договора об участии в долевом строительстве, оговорены в законе «Об участии в долевом строительстве», частично в законе «О защите прав потребителей» и иных нормативно-правовых актах. Соответственно в случае нарушения какой-либо из сторон договора его условий другая сторона может потребовать защиты своих прав в суде и понудить восстановить свои нарушенные права силой государственного принуждения.

Исследуя состав гражданско-правовой ответственности в сфере инвестиционной деятельности в строительстве Е.Н. Фролкина приходит к выводу, что в большинстве случаев для данного вида гражданско-правовой ответственности характерен усеченный состав, поскольку в подавляющем большинстве случаев нарушает обязательство в строительстве как правило заказчик, который является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, а из содержания п. 3 ст. 401 ГК РФ следует, что лишь обстоятельства непреодолимой силы, вследствие которых оказалось невозможным надлежащее исполнение обязательства, освобождают указанное лицо от ответственности, поэтому при применении гражданско-правовой ответственности к заказчику строительства следует исходить из того, что его ответственность является преимущественно безвиновной. В данном случае Е.Н. Фрол-кина сделала вывод, что для наступления ответственности по инвестиционным обязательствам такой элемент состава, как вина, является необязательным.

С вышеуказанным выводом сложно не согласиться, поскольку если подробно изучить все составы гражданских правонарушений в сфере долевого участия в строительстве, то можно прийти к выводу, что все составы уже изначально презюмируют вину застройщика в нарушении или невыполнении обязательства. Таким образом, состав гражданского правонарушения по договору об участии в долевом строительстве по сути является формальным, а именно сам факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства со стороны застройщика является основанием для привлечения последнего к гражданско-правовой ответственности. При этом усматривается, что штрафной харак-

тер ответственность приобретает только за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств со стороны застройщика. В случае если меры гражданско-правовой ответственности применяются по отношению к участнику долевого строительства, особенно если таким участником является физическое лицо, то ответственность по большей части носит не штрафной, а компенсационный характер.

Согласно ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве законодатель предусматривает две формы ответственности сторон — уплату неустойки и (или) возмещение в полном объеме убытков. Поскольку неустойка возмещается сверх убытков, то не вызывает сомнения, что она носит штрафной характер.

Однако возникает проблема, каким образом определить убытки, которые возникли у стороны от действий участника долевого строительства. Доказать размер убытков со стороны застройщика очень сложно. Обычно убытки несет сторона, вкладывающая деньги в долевое строительство, если объект недвижимости оказался недостроенным.

Субъектами гражданско-правовой ответственности за нарушения обязательства, закрепленного договором участия в долевом строительстве, являются застройщик и участник долевого строительства.

До вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, ответственность застройщика подпадала под общее правовое регулирование ст. 17 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 15, 393 и 395 Гражданского кодекса РФ либо конкретизировалась в условиях договора.

Согласно нормам ст. 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). При этом Законом или инвестиционным договором могли быть предусмотрены следующие взыскания, когда:

— допускалось взыскание только неустойки, но не убытков, так называемой исключительной неустойки;

— убытки могли быть взысканы в полной сумме сверх неустойки — штрафная неустойка;

— по выбору участника долевого строительства могли быть взысканы либо неустойка, либо убытки — альтернативная неустойка.

Как указывает С. А. Лушкин, договоры, заключенные до вступления в силу Закона «Об участии в долевом строительстве», в большинстве своем содержали условия, предусматривающие установленный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства. Такой вид ответственности устанавливался в инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений только при условии выполнения обязательств со стороны участника долевого строительства. Данная неустойка применялась в случаях нарушения застройщиком срока ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию либо в случае нарушения застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства [15].

Во вступившем в силу с 1 апреля 2005 г. законе «Об участии в долевом строительстве» установлено, что в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения применяется только штрафная неустойка. Согласно ст. 10 закона «Об участии в долевом строительстве» теперь все неустойки, предусмотренные Законом, являются штрафными.

Застройщик, как и участник долевого строительства, в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, то есть законодатель предусмотрел штрафной вид неустойки за нарушение данного договора. Д. Архипов считает, что данный вид неустойки противоречит эквивалентному характеру имущественных отношений, складывающихся в гражданском обороте, и выступает чрезмерной компенсацией имущественных потерь кредитора, дающей ему ничем не обоснованное обогащение, имеющее, однако, правовое основание [16. С. 61]. Или же такая неустойка вообще рассматривается в качестве рудимента прежней правовой системы, который как правовое явление аномален [17. С. 103].

Наиболее распространенными основаниями ответственности застройщика в форме неустойки являются привлечение денежных средств гражданина лицом, не имеющим на это права (п. 3 ст. 3 закона «Об участии в долевом строительстве»), и нарушение срока передачи участнику долевого строительства соответствующего объекта недвижимости (п. 2 ст. 6 закона «Об участии в долевом строительстве»). Также к гражданско-правовой ответственности застройщика можно отнести и не-

благоприятные последствия одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, так как, помимо возврата денежных средств, уплаченных участником долевого строительства непосредственно в счет цены договора, застройщик обязан уплатить и проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Как указывает Е.Н. Фролкина, «в цивилистике представлены различные взгляды на правовую природу данной формы ответственности. В рамках ответственности за нарушение договора участия она в большей мере. проявляется в качестве частного случая законной неустойки, нежели как самостоятельная форма ответственности» [3].

При этом О.Г. Ершов, М.В.

Виноградов указывают, что поскольку обязанность застройщика по договору участия в долевом строительстве связана с передачей в определенный срок объекта долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения участнику долевого строительства, то она не носит денежного характера, соответственно в случае просрочки застройщик отвечает прежде всего не за пользование чужими денежными средствами, которые он вложил в строительство, а за сам факт просрочки. Размер процентов, которые застройщик обязан вернуть за пользование денежными средствами, исчисляется исходя из цены, указанной в договоре, и ограничен законом.

Однако если установлен факт, что застройщик вложил данные денежные средства в строительство, соответственно отсутствуют основания утверждать о неправомерности пользования данными денежными средствами. При этом вызывает сомнение возможность освобождения застройщика от ответственности при отсутствии с его стороны умысла или неосторожности.

Застройщик осуществляет предпринимательскую деятельность, связанную с привлечением денежных средств в строительство объектов недвижимости, поэтому он несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Следовательно, несмотря на то что закон «Об участии в долевом строительстве» указывает на проценты за пользование денежными средствами, все же по своей природе данные проценты не могут быть процентами, установленными ст. 395 ГК РФ, а являются фиксированной внедоговорной законной неустойкой [19]. Представляется, что по своей природе неустойка, предусмотренная законом «Об участии в долевом строительстве», является штрафной, поскольку при ненадлежащем исполнении обязательства по договору участия в долевом строительстве возникает обязанность и уплатить предусмотренные договором неустойки (штрафы, пени), и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

«Выглядит несколько странным указание на то, что дольщик имеет право потребовать от застройщика не только возврата предоставленной денежной суммы, но и уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов убытков (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). Очевидно, в этом случае законодатель рассматривает ответственность за неправомерное пользование чужими денежными средствами как разновидность неустойки, в то время как это самостоятельная разновидность ответственности, на что указывает название нормы и ее место в главе 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств» [12].

В данном случае нельзя не согласиться с мнением О.Г. Ершова, М.В. Виноградова, что неустойка, предусмотренная законом «Об участии в долевом строительстве», является фиксированной внедоговорной законной неустойкой, при этом порядок ее исчисления и размер устанавливаемой санкции определен как в законе «Об участии в долевом строительстве», так и в ст. 395 ГК РФ.

В условиях специфики инвестиционно-строительной деятельности, влияния большого числа факторов, в том числе и неправовых, многие из которых неподконтрольны самому застройщику (политические, экономические, административные), достаточно сложно определить срок сдачи объекта в эксплуатацию [19].

Последствия законного одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора с возвратом внесенных им денежных средств и начисленных процентов, а также с возмещением в полном объеме всех причиненных убытков сверх неустойки пока не ясны. Оценить их можно будет только в связи с формированием судебной практики по данному вопросу, так как практически все основания являются оценочными («очевидно свидетельствующие обстоятельства», «существенное изменение проектной документации», «существенное изменение размера объекта долевого строительства», «существенное нарушение требований к качеству»).

Предположения, высказанные специалистами еще в начале 2005 г., о том, что наличие в Законе повышенной ответственности застройщика приведет к росту цен на жилье, оправдались [18; 19. С. 32].

Во-первых, цены на жилье растут из-за снижения доли финансирования строительства за счет долевого участия и увеличения доли более дорогих источников (например, банковских кредитов) [20. С. 20]. Во-вторых, застройщику в связи с возросшими рисками (риски наступления повышенной ответственности перед участником строительства) необходимо страховаться увеличением цены. В связи с этим уменьшается разница между ценой готового жилья и ценой строящегося, что приводит к снижению доходности от инвестирования в строительство. Помимо штрафных санкций за нарушение условий договора в случае привлечения денежных средств гражданина- потребителя, застройщик также несет ответственность в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей».

Конечно, закрепленные законодателем в настоящее время меры гражданско-правовой ответственности, применяемые к застройщику, должны компенсировать недостатки незащищенного положения участника долевого строительства. Однако данный механизм ответственности является достаточно спорным и неоправданным при участии в строительстве участников долевого строительства, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Уже то, что предпринимательская деятельность осуществляется на началах риска, выравнивает положение сторон (застройщика и дольщика), что предопределяет необходимость поиска и более разумного соотношения имущественных санкций.

Таким образом, в законе «Об участии в долевом строительстве» установлен достаточно широкий спектр ответственности застройщика за неисполнение (или) ненадлежащие исполнение условий договора и действующего законодательства от штрафной неустойки до ликвидации застройщика (прекращения его деятельности) в принудительном порядке.

При этом необходимо понимать, что чрезмерная ответственность застройщика перед одной частью участников долевого строительства, например граждан-потребителей, показывает нелогичность и непродуманность Закона, которые в дальнейшем могут привести к необоснованному ущемлению прав и злоупотреблению правом определенных участников данных правоотношений.

1. Гущин В.З.Некоторые аспекты гражданско-правовой ответственности // Современное право. 2008. № 11.

2. Параскевова С. А. Социальные истоки гражданского правонарушения // Человек и закон. 2007. №7.

3. Фролкина Е.Н. Гражданско-правовая ответственность в области инвестиционно-строительной деятельности // Журнал российского права. 2007. № 4.

4. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Ст. 1 // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

5. Муравьев Б.В. Инвестиционное обязательство в строительстве: дис. . канд. юрид. наук. М., 2001.

6. Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. Л., 1955. С. 7; Его же. Обязательственное право.

М., 1975.

7. Красавчиков О.А. Ответственность, меры защиты и санкции в советском гражданском праве: сб. учен. тр. Свердловск, 1973. Вып. 27.

8. Алексеев С.С. Общая теория социалистического права. Свердловск, 1964. Вып. 2.

9. Гражданское право. Часть первая: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. А.Г. Калпина, А.И.

Масляева.

10. Гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1 / под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993.

11. Гражданское право: учебник. Ч. 1/ отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев.

М.: Юристъ, 2005.

12. Ершов О.Г. Об ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве // Юрист. 2009. №7.

13. Дурнов А. С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2010. № 1.

14. Доренкова М.Ю. Реальное исполнение договорных обязательств // Законодательство. 2000. №6.

15. Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2006. № 2.

16. Архипов Д. Возложение на предпринимателя неблагоприятных последствий случая в обязательствах из договора // Хоз-во и право. 2000. № 12.

17. Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М., 2000.

18. Данилова С. Рынок превращается. // Новый адрес. 2005. № 3.

19. Кузьминский О., Семенов М. Стройка в правовом поле // Коммерсант. 2005. № 71.

20. Рошек Ю. Недострой // Прямые инвестиции. 2005. № 4.

Поступила в редакцию 07.06.10

N.A. Mashtakova, postgraduate student

Civil legal liability of a contract on sharing commitment in construction

The article is devoted to the study of civil legal responsibility of a contract on sharing commitment in construction. The author analyses: civil legal responsibility, peculiarities and sings of civil legal responsibility of a contract on sharing commitment in construction.

Keywords: civil legal liability, default on an obligation, improper discharge of obligations, contract on sharing commitment in construction .

Источник: cyberleninka.ru

Ответственность организаций-застройщиков за нарушения обязанностей

Предусмотренные ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) административные правонарушения посягают на установленный порядок организации и осуществления долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а именно:

• порядок привлечения денежных средств граждан и юридических лиц — участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;
• порядок приобретения участниками долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Регламентация указанного порядка устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Часть 1 ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют только отвечающие требованиям указанного Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с Федеральным законом и после государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов за пользование чужими денежными средствами. Помимо применения гражданско-правовых санкций за указанное правонарушение предусмотрена административная ответственность по ч. 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Часть 2 ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений microgorod.ru. На основании п. п. 1 и 2 ст. 19 Федерального закона застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, включающую информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Указанные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

В п. 2 ст. 19 Федерального закона также предусмотрена обязанность застройщика по представлению проектной декларации и изменений в нее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации в этом случае также признается административным правонарушением и влечет административную ответственность, установленную в ч. 2 статьи 14.28 КоАП РФ. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения влечет ответственность по ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ.

Субъектами административных правонарушений по ч. ч. 1 — 3 ст. 14.28 КоАП РФ, являются застройщики, а также виновные должностные лица, осуществляющие организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в юридических лицах — застройщиках.

С субъективной стороны указанные правонарушения могут быть совершены как умышленно, так и по неосторожности.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 23 Федерального закона уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, вправе ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве, по формам и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Федеральным законом вводится ответственность за невыполнение этого требования — ст. 19.5 КоАП РФ была дополнена ч. 4. Приведем ее актуальную редакцию: «Невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), об устранении нарушений законодательства — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Субъектами административных правонарушений по ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ, являются застройщики — юридические лица и индивидуальные предприниматели, а также виновные должностные лица, осуществляющие организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в юридических лицах — застройщиках.

С субъективной стороны, указанные правонарушения могут быть совершены как умышленно, так и по неосторожности.

В заключение следует упомянуть, что наряду с привлечением застройщика к административной ответственности возможны приостановление или ликвидация деятельности застройщика по решению арбитражного суда (по заявлению уполномоченного органа).

Источник: www.microgorod.ru

Административная ответственность застройщиков

В последние годы государство довольно активно принялось наводить порядок в работе застройщиков, привлекающих деньги дольщиков.

Ведь долевое строительство — это крайне значимая сфера деятельности, в социальном плане.

Жилищный вопрос — один из самых насущных в жизни каждого.

И решение этого вопроса требует немало денежных средств, достающихся, как правило, тяжелым и длительным трудом.

Поэтому ситуации, когда застройщик берет сбережения граждан на строительство жилья, однако, в итоге не справляется со своей задачей, и оставляет дольщика и без денег, и без квартиры — абсолютно недопустима.

Вот почему государство на законодательном уровне, в Федеральном законе № 214-ФЗ, четко прописало возможные пути привлечения денег дольщиков на строительство, а также порядок работы застройщика.

А за отклонение от этих требований в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) предусмотрены существенные санкции, в денежном эквиваленте.

Таким образом, государство рублем пытается подстегнуть застройщиков к соблюдению прав дольщиков и требований законодательства о долевом строительстве.

Ответственность застройщиков

В КоАП РФ есть статья 14.28 , предусматривающая ответственность за «нарушение застройщиками требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Данной статьей предусмотрены следующие составы административных правонарушений в сфере долевого строительства:

Первый состав: Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, которое:

• не имеет в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права
• и (или) привлекает денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния.

За это нарушение предусмотрено наказание в виде наложения административного штрафа:

• на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
• на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Причем, в законе особо отмечено, что случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 этой статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности .

• опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию,
• предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
• равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

За это нарушение предусматривается следующая ответственность:

• наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей;
• наложение административного штрафа на юридических лиц — от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

• непредоставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
• представление отчетности, содержащей недостоверные сведения,
• представление отчетности не в полном объеме.

Совершение данного правонарушения грозит наложением административного штрафа:

• на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей;
• на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

• непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанного регионального государственного контроля (надзора) и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации
• равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений.

За совершение данного состава административного правонарушения предусмотрена санкция в виде наложения административного штрафа:

• на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей;
• на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Пятый состав: непредставление лицом, обеспечивающим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информации о расторжении или досрочном прекращении договора страхования и (или) досрочном прекращении поручительства.

Это нарушение влечет наложение административного штрафа:

• на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей;
• на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Итак, как мы видим, законодательство предусматривает довольно строгие санкции для застройщика за нарушения в сфере долевого строительства жилья.

И в конечном счете, это дает определенный эффект.

Застройщики ответственнее подходят к исполнению своих обязательств, понимая, что за нарушение им грозят очень весомые финансовые потери.

Источник: urist-dolevoe.ru