Ответственность в долевом строительстве многоквартирных домов

Оськина, А. М. Гражданско-правовая ответственность застройщика в сфере строительства многоквартирных домов в Российской Федерации / А. М. Оськина. — Текст : непосредственный // Новый юридический вестник. — 2019. — № 7 (14). — С. 15-17. — URL: https://moluch.ru/th/9/archive/148/4647/ (дата обращения: 08.10.2022).

Необходимым условием стабильных отношений имущественного характера является законодательно установленная юридическая ответственность каждого субъекта гражданского оборота. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей, предусматривается в ч. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно [1, с. 28].

Гражданско-правовая ответственность — это санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя возложение отрицательных последствий в виде лишения субъективных гражданских прав, либо возложение новых гражданско-правовых обязанностей.

За нарушение закона о долевом строительстве введена уголовная ответственность

Стоит отметить, что жилую среду создают как природа, так и общество. Общество культивирует природу, преобразует ее, устанавливает контроль над силами природы, использует и подчиняет ее с помощью строительства различных зданий, крупных сооружений и целых городов и соответствующей организации природного окружения. В свою очередь, качество среды оказывает влияние на здоровье и быт людей, их чувства и сознание, тем самым участвуя в формировании физического и морального облика общества [2, с. 9].

Целью градостроительной и жилищной политики является создание комфортной среды жизнедеятельности, которая позволяет гражданам удовлетворять жилищные потребности и обеспечивать высокое качество жизни в целом.

А. Я. Пылаев отмечает, что «жилищное строительство является одним из наиболее динамично развивающихся секторов национальной экономики и несет особую социальную нагрузку. Строительство жилья представляет собой производство с длительным циклом, требующее крупных финансовых вложений со стороны государства и населения. Рыночная экономика подтолкнула к стремительному развитию частное жилищное строительство и переложило на плечи граждан России основную часть расходов на приобретение нового жилья» [3, С. 3].

В настоящее время сфера строительства многоквартирных домов в Российской Федерации претерпела большое количество изменений. Эти изменения затронули, прежде всего, застройщика как субъекта, который обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства и т. д.

Ответственность застройщика может быть предусмотрена как нормами договора (например, в договоре строительного подряда), так и возможно прямое указание в законе.

Общие нормы об ответственности застройщика при строительстве объекта содержатся в ст. 60 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ). Так, ч. 3 ст. 60 ГрК РФ предусмотрено, что в случае причинения вреда вследствие разрушения, повреждения объекта незавершенного строительства, нарушения требований безопасности при строительстве такого объекта, требований безопасности при сносе такого объекта возмещение вреда и выплата компенсации сверх возмещения вреда осуществляются застройщиком или техническим заказчиком, если соответствующим договором предусмотрена обязанность технического заказчика возместить причиненный вред либо если застройщик или технический заказчик не докажет, что указанные разрушение, повреждение, нарушение возникли вследствие умысла потерпевшего, действий третьих лиц или непреодолимой силы.

АДВОКАТ + ИГОРЬ МОГИЛЬНЫЙ — УГОЛОВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Ответственность застройщика многоквартирного жилого дома предусмотрена Федеральным законом об участии в долевом строительстве [4]. В Федеральном законе об участии в долевом строительстве для застройщика предусмотрены следующие виды гражданско-правовой ответственности.

1. Неустойка. Уплачивается при нарушении застройщиком сроков передачи жилого помещения (ч. 2 ст. 6). Законная неустойка установлена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, причем, если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Неустойка может быть также предусмотрена договором участия в долевом строительстве, тогда она будет именоваться договорной. Договорная неустойка не может уменьшать законную.
2. Возмещение убытков (ст. 10). Застройщик обязан возместить участнику долевого строительства убытки сверх неустойки в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору. При доказанности необходимости аренды жилья для личных нужд участника строительства в связи с нарушением застройщиком срока передачи жилого помещения судом может быть удовлетворено требование о взыскании расходов на аренду жилого помещения.
3. Расторжение договора по инициативе участника долевого строительства в определенных случаях согласно ст. 9.

На основании иных законодательных актов застройщик может быть привлечен к дополнительным мерам ответственности:

1) возмещение морального вреда на основании ч. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей» [5], если участником долевого строительства является физическое лицо;

2) возмещение судебных расходов на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, противоправность допущенного нарушения субъективного гражданского права (неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства) относится к числу необходимых условий гражданско-правовой ответственности.

Гражданско-правовая ответственность направлена на достижение определенных целей: предупреждение и пресечение нарушений гражданских прав; восстановление нарушенных интересов; защиту правопорядка в области экономического оборота.

Необходимо отметить, что застройщик несет ответственность не только перед участниками долевого строительства, но и перед контрагентами, с которыми заключены договоры подряда на разные виды работ, договоры поставки, также перед органами государственной власти, например перед Министерством строительно комплекса за своевременное и достоверное предоставление отчетности, и т. д.

На практике часто возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств участников долевого строительства, оказывается не в состоянии его завершить. Причины здесь могут быть разные: нецелевое расходование средств застройщиком, отсутствие у застройщика собственных средств, достаточных для финансирования строительства, неисполнение подрядными организациями, привлеченными застройщиком, своих обязательств и т. д. При этом невозможность продолжения строительства многоквартирных домов практически всегда обусловлена отсутствием у застройщика финансовых средств. Федеральный закон об участии в долевом строительстве закрепил важные гарантии прав участников долевого строительства, но при этом содержит правовые коллизии, не позволяющие практически реализовать его нормы, и требует внесения соответствующих поправок.

При этом органы государственной власти не обладают полномочиями по принуждению застройщика к завершению строительства, изъятию принадлежащих ему на праве собственности земельных участков и расположенных на них объектов незавершенного строительства или понуждению к передаче иным путем прав застройщика другому юридическому лицу. С учетом сложившейся ситуации в сфере долевого строительства, а также социальной напряженности в обществе, в июне 2019 г. в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» [6] были внесены изменения, направленные на обеспечение защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми недобросовестные застройщики не исполнили обязательства по передаче жилых помещений в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве.

Обобщая все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что необходимо строгое соблюдение требований действующего законодательства, как участниками долевого строительства, так и в особенности застройщиками, которые зачастую не соблюдают законодательство, недобросовестно относятся к правам и интересам участников долевого строительства. В этой связи государство должно более активно проводить работу по профилактике возможных нарушений в области долевого строительства, посредством деятельности правоохранительных и надзорных органов, но в то же время оно не должно забывать о мерах поощрения для добросовестных застройщиков. Судам же следует, осуществляя свою деятельность, принимать решения исходя их принципа единообразия судебной практики. Все указанные меры позволят повысить уровень доверия населения, тем самым дадут возможность увеличить объемы строительства недвижимости в стране, и в конечном итоге помогут снижать существующую потребность граждан в жилье.

1. Мозолин, В. П. О субъективных основаниях гражданско-правовой ответственности [Электронный ресурс] / В. П. Мозолин // Юридическая ответственность: современные вызовы и решения: материалы для VIII Ежегодных научных чтений памяти проф. С. Н. Братуся / Отв. ред. Н. Г. Доронина. — Москва: ИЗиСП при Правительстве РФ: Инфра-М, 2013. — с. 28–33. — Текст: электронный. — URL: https://new.znanium.com/ (дата обращения: 20.11.2019).
2. Качество жилых зданий: учебное пособие / А. Я. Пылаев и др.; под ред. А. Я. Пылаева; Южный федеральный университет. — Ростов-на-Дону; Таганрог: Издательство Южного федерального университета. 2017. — 332 с. — ISBN 978–5–9275–2386–3. — Текст: электронный. — URL: https://new.znanium.com/catalog/product/1020513 (дата обращения: 20.11.2019)
3. Современные методы управления жилищным строительством: Учебное пособие / Бузырев В. В., Селютина Л. Г., Мартынов В. Ф. — Москва: Вузовский учебник, НИЦ ИНФРА-М, 2016. — 240 с.: 60×90 1/16 (Переплёт) ISBN 978–5–9558–0428–6 — Текст: электронный. — URL: https://new.znanium.com/catalog/product/503149 (дата обращения: 20.11.2019)
4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
5. О защите прав потребителей: Закон Рос. Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300–1 // Ведомости. РСФСР. 1992. № 15. Ст. 776.
6. О несостоятельности (банкротстве): Федер. закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. № 43. Ст. 4190.

Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, застройщик, Российская Федерация, гражданско-правовая ответственность, жилое помещение, ответственность застройщика, участник, государственная власть, договор участия, РФ.

Похожие статьи

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по.

В отношении договора участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность наступает в равной мере и

При рассмотрении тенденций развития долевого участия в строительстве в Российской Федерации, по окончании 2015 года в России.

долевое строительство, Российская Федерация.

Ключевые слова: договор, ответственность, дольщик, застройщик, участие в долевом строительстве, гражданское право, компенсационный

долевое строительство, Российская Федерация, гражданско-правовая ответственность, дольщик, долевое участие, застройщик.

Генезис правового регулирования долевого строительства.

долевое строительство , Российская Федерация , гражданско-правовая

Мошенничество в сфере долевого строительства . долевое строительство , застройщик , долевое

Между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве , согласно положению ст.

Реализация права участника долевого строительства при.

долевое строительство , Российская Федерация , гражданско-правовая ответственность, дольщик , долевое участие , застройщик , внесение

долевое строительство , участие , застройщик , предпринимательская деятельность, строительство , участник, земельный.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого.

Данная статья посвящена исследованию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства выявлению его места в системе гражданско-правовых отношений. Ключевые слова: договор, ответственность, дольщик, застройщик.

Условие о предмете в договоре участия в долевом.

В отношении договора участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность наступает в равной мере и при

долевое строительство, договор участия, участие, ГК РФ, участник, судебная практика, исполнение договора, застройщик, неустойка.

Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии.

Так после опубликования застройщиком проектной документации в ходе строительства он не

В целом Закон о долевом строительстве отразил стремление власти усилить контроль

Закон об участии в долевом строительстве, направленный в первую очередь на защиту прав.

К вопросу о защите прав граждан как участников долевого.

Долевое участие в строительстве жилья как способ улучшения жилищных условий — широко распространенная практика у граждан Российской Федерации. Потребность людей в жилых помещениях существовала всегда, однако, в настоящее время вопрос приобретения в.

Мошенничество в сфере долевого строительства

Застройщик — юридическая организация в лице строительной фирмы с правом собственности или аренды земельного участка, которая

Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после.

Источник: moluch.ru

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия?

Всем известно, что должен делать Застройщик при продаже квартир в новостройке по Договору долевого участия в строительстве. А какую реальную ответственность несет Застройщик, если он не выполнит условия этого договора?

Ответ:

На первичном рынке недвижимости Застройщик может нести разную ответственность в зависимости от типа договора, который он заключил с Покупателем строящейся квартиры. Наибольшая ответственность за свои действия возложена на Застройщика Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). В чем именно заключается эта ответственность, и как дольщик может этим воспользоваться? Сейчас разберемся.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от других типов договоров с Застройщиком, строго регламентируется федеральным законом ФЗ-214, который в народе заслуженно называют «законом о защите прав дольщиков». Именно этот закон прямо и однозначно указывает, как участник долевого строительства может отстаивать свои права, и какие санкции грозят Застройщику в случае несоблюдения им условий договора.

Многие покупатели новостроек уже знакомы с тем, что должен сделать Застройщик для заключения ДДУ – купить или взять в аренду земельный участок под застройку, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и т.п. Но мы сейчас акцентируем внимание именно на той материальной ответственности, которую Застройщик понесет в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им Договора долевого участия.

Практика показывает, что именно жесткие карательные функции закона, которые дольщик может применять в отношении Застройщика, стимулируют последнего к добросовестной и качественной работе.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Ответственность Застройщика по ДДУ

Ответственность Застройщика по Договору долевого участия в строительстве можно коротко свести к нескольким обобщающим пунктам:

• Дольщик имеет право расторгнуть договор с Застройщиком и вернуть свои деньги по целому ряду перечисленных в законе причин. Причем, сделать это дольщик может не только в судебном, но и во внесудебном порядке, просто отправив Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Возможные причины для одностороннего расторжения договора дольщиком указаны в п.1, ст.9, ФЗ-214.
• При расторжении договора дольщиком, Застройщик обязан вернуть не только деньги, уплаченные по договору, но и проценты за пользование этими деньгами (п.2, ст.9, ФЗ-214).
• Дольщик имеет право взыскать неустойку (пени) с Застройщика, если тот задерживает указанный в договоре срок сдачи дома в эксплуатацию. Размер неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п.2, ст.6, ФЗ-214).
• Дольщик имеет право сверх неустойки потребовать от Застройщика возмещения убытков, которые он понес из-за нарушения договора Застройщиком (ст.10, ФЗ-214, ст.15 ГК РФ). Например, это может касаться вынужденной аренды жилья из-за задержки строительства.
• Дольщик имеет право сверх всего прочего потребовать от Застройщика возмещения морального вреда, возникшего в результате действий Застройщика. Размер такой компенсации устанавливает суд.
• Дольщик имеет право привлечь Застройщика к административной ответственности (в виде штрафа) за оказание услуг ненадлежащего качества (ст.14.4, КоАП РФ), за обман потребителя (ст.14.7, КоАП РФ), за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ст.14.28, КоАП РФ).
• Дольщик имеет право привлечь руководство компании-застройщика к уголовной ответственности (ч.2.2, ст.1, ФЗ-214, ст.200.3, УК РФ).
• Дольщик имеет право потребовать от Застройщика возмещения всех судебных издержек, в случае, если иск дольщика будет удовлетворен судом.

Чтобы грамотно предъявлять претензии Застройщику, в том числе инициировать привлечение Застройщика к ответственности, а также для составления исковых заявлений в суд – лучше, конечно, обращаться к специализированным в этой области юристам.

И в довершении всех перечисленных санкций, можно еще учесть тот факт, что суды при рассмотрении споров между Застройщиком и дольщиками-физлицами чаще всего занимают сторону последних. Конечно, при условии, что дольщик полностью выполнил свою обязанность по договору в части оплаты.

Поэтому можно с уверенностью сказать, что ответственность Застройщиков за неисполнение условий Договора долевого участия (ДДУ) вполне реальная и довольно суровая. Ни в одной другой гражданско-правовой сфере таких жестких требований к исполнителю нет. И те Застройщики, которые принимают такие правила игры, то есть привлекают деньги на строительство именно по Договорам долевого участия, вынуждены принимать и ту финансовую ответственность, которую этот договор предусматривает.

Финансовое обеспечение обязательств Застройщика

Помимо перечисленных карательных санкций, инвестиции дольщиков защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ), которые ему вменяет закон ФЗ-214. Речь идет о финансовом обеспечении Застройщиком своих обязательств. Проще говоря – чем Застройщик сможет расплатиться с дольщиками в случае, если он не сможет достроить дом.

Здесь ответственность Застройщика (обеспечение его обязательств) может быть нескольких видов:

• Залог земельного участка вместе со строящимся на нем домом в пользу дольщиков (ст.13, ФЗ-214);
• Обязательное страхование ответственности Застройщика перед дольщиками (по ДДУ – с 2014 до 2017 гг);
• Отчисления в компенсационный фонд застройщиков (по ДДУ с 2017 года);
• Расчеты по договорам через специальные счета эскроу для долевого строительства (по ДДУ с июля 2019 года).

Причем, если Застройщик использует последний вид финансового обеспечения (эскроу-счета), то все остальные виды – уже не применяются. Подробнее о каждом виде такой «страховки» – см. по указанным ссылкам.

К слову сказать, сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон ФЗ-214 обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого участия те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком (включая финансовое обеспечение).

На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров. Указав все обязательные условия, они дополняют договор ДДУ своими пунктами, исходя из понятия «что не запрещено, то разрешено». Эти дополнительные пункты в ряде случаев могут ограничивать права дольщиков, а то и вовсе лишать их некоторых законных прав.

Например, это касается пунктов, где Застройщик дает себе право отодвигать срок сдачи дома, если он не успевает его сдать вовремя. Или пункта, где Застройщик ограничивает применение к нему требований о неустойке. Бывает, что в договоре Застройщик прописывает возможность для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не согласится добровольно с переносом сроков сдачи дома.

Таким образом, некоторые Застройщики пытаются снять с себя часть ответственности по Договору долевого участия. Но дольщикам следует знать, что такие приемы суд рассматривает как незаконные, ввиду их явного противоречия статьям и духу закона ФЗ-214. И в случае судебного разбирательства, права дольщика будут определяться именно законом ФЗ-214, а не пунктами договора. Условия договора могут произвольно определять только те отношения дольщика и Застройщика, которые остались за рамками 214-го закона (например, график платежей дольщика за квартиру).

Как получить неустойку и другие компенсации с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – см. в этой заметке.

И все-таки при всей той серьезной защите дольщиков и ответственности Застройщика, которую обеспечивает закон и заключенный Договор долевого участия в строительстве, следует отдавать себе отчет в том, что риск вложения в строящееся жилье все равно существует. Ведь недаром цены на квартиры в новостройках (особенно на начальных стадиях строительства) такие заманчиво низкие. Таким большим дисконтом Застройщики компенсируют Покупателям квартир тот риск, который они вынуждены принимать, отдавая деньги за будущее жилье. Ведь риск финансовых проблем, экономических кризисов, да и просто банкротство строительной компании никакой закон не в силах запретить.

Что же делать дольщику в таком случае? Снижать риск покупки квартиры в новостройке самостоятельно. Как это сделать? Об этом подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке жилья.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: kvartira-bez-agenta.ru