Ответственность за самовольное строительство

Проблемы с самовольными постройками – одни из самых распространённых в строительной области. Граждане ошибочно полагают, что намного проще сразу взяться за строительство, чем получать разрешение, оформлять документы, вызывать комиссию и соблюдать другие требования закона. Но как и везде, упрощение тут может выйти боком и привести к серьёзной ответственности по закону. Разберёмся же, какая постройка считается самовольной, что ждёт её владельца – и можно ли как-то урегулировать этот вопрос.

Что считать самовольной постройкой

Вначале обратимся к статье 222 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Она указывает, что самовольной считается любая постройка (здание, сооружение или строение любого иного типа), которая возведена со следующими нарушениями:

1. Участок не был в установленном порядке отведён для строительства. не допускает возведения на нём сооружений.
2. Не были получены предусмотренные законом разрешения либо согласования от органов, занимающихся надзором в области строительства.
3. Строение было возведено с существенным нарушением градостроительных либо санитарных норм.

При этом статья 222 ГК РФ указывает на принципиальный момент: все указанные нормы и правила, в том числе касающиеся разрешения на строительство, должны быть действующими на тот момент, когда постройка выявлена. Это частный случай принципа, по которому закон обратной силы не имеет: если внезапно нормы будут ужесточены, уже существующие и законные на тот момент постройки не могут быть разом переведены в категорию самовольных.

Самовольная постройка

Что же касается норм, которыми нужно руководствоваться применительно к самовольной постройке, то тут прежде всего нужно иметь в виду следующие:

. Он определяет категории земель по их предназначению – в том числе и указывая те, на которых возведение строений (любых или отдельных видов) запрещено. Например, жилой дом, пусть даже и соответствующий всем санитарным нормам, возведённый на сельскохозяйственных землях, будет считаться в любом случае незаконной постройкой.
1. Другие нормы ГК РФ. В частности, глава 17, регулирующая права на землю – в том числе и право на здания и сооружения на участке. Достаточно сказать, что любая постройка, возведённая без согласия собственника земли, будет однозначно незаконной.
2. Градостроительный кодекс (ГрК) РФ. В частности, статья 55.32 регламентирует порядок сноса таких строений. . Его нормы нужно учитывать, поскольку не прошедший регистрацию участок юридически не является находящимся в собственности – и, соответственно, строить на нём нельзя.

⚡ Могут ли снести самострой

Согласно частям 2, 3.1 и 4 статьи 222 ГК РФ, снос самовольной постройки предусмотрен в следующих случаях:

1. Нарушение правил землепользования. Это касается случаев, когда постройка возведена на участке, на котором, согласно нормам земельного или природоохранного законодательства, запрещено возведение капитальных сооружений.
2. Не зарегистрировано право собственности на участок в отношении лица.
3. Нет разрешения на строительство, если оно предусмотрено действующим законодательством (ст. 51 ГрК РФ).

В случае если речь идёт землях в государственной или муниципальной собственности, принять решение о сносе имеют право органы местного самоуправления.

Самовольное строительство: какие могут быть последствия?

Муниципальные органы вправе принять такое решение в следующих случаях:

1. На участок нет документов, устанавливающих право владеть или пользоваться им.
2. Участок, где было осуществлено строительство, относится к категории тех, где такая деятельность недопустима.

Во всех остальных случаях решение о сносе принимает суд.

Согласно части 4 статьи 222 ГК РФ , срок для сноса составляет не менее 3 месяцев, но и не более 12 месяцев.

Однако, согласно части 3 статьи 22 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ», решение о сносе не может быть принято муниципальными органами в отношении жилой недвижимости, если одновременно присутствуют три следующих условия:

1. Постройка была зарегистрирована до 01.09.2018.
2. Жилое здание соответствует санитарным и градостроительным нормам.
3. Участок находится в собственности или в законном пользовании собственника постройки.

Кроме того, часть 5 той же статьи запрещает органам местной власти принимать решение о сносе в следующих случаях:

1. В связи с отсутствием документов на землю – если здание было построено до 29.10.2001, когда вступил в действие ЗК РФ.
2. В связи с отсутствием разрешения – если постройка была возведена ранее 14.05.1998.

Ответственность: снос и штрафы

Главная ответственность за нарушение норм строительства – это снос. Расходы на него ложатся на лицо, которое возвело незаконное сооружение. Однако этим дело не ограничивается. Помимо сноса, допустим и другой вариант ответственности – требование привести постройку в соответствии с действующим законодательством.

Это касается зданий, которые возведены на участках, принадлежащих гражданам, и которые в целом соответствуют строительным нормам. В этом случае владельцу придётся уплатить штраф и оформить наконец документы на здание. Согласно части 1 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ, штраф придётся выплатить в размере:

• от 2 до 5 тыс. рублей – для граждан;
• от 20 до 50 тыс. – для должностных лиц и ИП;
• от 500 тыс. до 1 млн – для организаций.

Процедура узаконивания

До того момента, как самовольная постройка будет узаконена, она не является предметом гражданского оборота. Это означает, что её невозможно продать, обменять, подарить, завещать или совершить любую другую сделку с ней. Более того, до момента узаконивания лицо, построившее это сооружение, не может рассматриваться, как собственник этой постройки.

Узаконить постройку можно двумя способами:

1. В административном порядке (то есть оформив все разрешительные документы на строительство и уплатив административный штраф).
2. В судебном порядке – подав в суд иск о признании права собственности на сооружение.

Необходимости оформлять документацию на самострой решение суда не отменяет.

Чтобы узаконить самовольное строение, необходимы следующие условия:

1. Земельный участок, на котором оно располагается, должен находиться в собственности или ином законном владении заявителя.
2. Здание соответствует градостроительным и санитарным нормам.
3. Постройка не нарушает прав и интересов третьих лиц.
4. Нет претензий со стороны надзорных органов.

Порядок действий

В административном порядке можно узаконить постройки, в отношении которых не требуется официальный акт о вводе в эксплуатацию. Порядок действий тут такой:

1. Оформление через Росреестр права собственности на участок (если это не было сделано ранее).
2. Постановка на учёт самой постройки и регистрация права собственности на неё.

Регистрация происходит следующим образом:

1. На сооружение оформляется техническая документация и кадастровый паспорт (делается это через органы Росреестра или МФЦ).
2. Подаётся заявление на регистрацию прав на объект (через МФЦ или напрямую через Росреестр).

В том случае, если Росреестр отказался оформлять право собственности, придётся обращаться в суд с иском. В исковом заявлении надо указать:

1. Вид права на участок земли.
2. Тип сооружения.
3. Причины, по которым не было оформлено разрешение.
4. Факт, что строение не нарушает серьёзно строительные и санитарные нормы, не затронуты интересы третьих лиц, нет угрозы для здоровья или имущества соседей.

Исковое заявление подаётся в районный суд по месту, где расположена постройка.

Источник zakonguru.com

Практика оспаривания привлечения к ответственности за самовольное строительство по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции

Как известно, ликвидация Высшего Арбитражного Суда РФ, согласно официальной версии, имела своей целью обеспечение единообразия судебной практики арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Если поставить себя на место идеологов той реформы, то можно придумать за них такой яркий политический тезис: «Благодаря нашим действиям по ликвидации ВАС РФ, через 7 лет после реформы любому гражданину или юридическому лицу будет совершенно безразлично, куда обращаться – в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции. Курс нашего руководства на единство судебной системы приведет к полному и окончательному размытию различий между подходами судов, что позволит участникам судопроизводства получать одинаковый уровень правовой защиты в любом суде».

Однако, как показывает практика, это далеко не так.

Для иллюстрации этого тезиса достаточно взять категорию дел, по которой обе головы судебной системы считают себя компетентными рассматривать споры – дела об административных правонарушениях.

Напомню, одним из ударов по системе арбитражных судов в период ликвидации ВАС РФ стало изъятие из компетенции арбитражных судов большого числа дел по КоАП РФ (наряду с передачей в СОЮ дел об оспаривании кадастровой стоимости и об оспаривании нормативных правовых актов). С тех пор как в конце 2013г. из очередного Пленума ВС РФ стало известно, что совершаемые коммерсантами административные правонарушения в сфере пожарной безопасности, экологии и т.д. на самом деле не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, в отношении других, напрямую не поименованных в данном Пленуме ВС составов КоАП РФ, сложилась практика рассмотрения споров как в системе СОЮ, так и в арбитражных судах («альтернативная подведомственность» как еще один штрих к портрету «единства судебной системы»).

2. Состав административного правонарушения по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы

В качестве подопытного образца для сравнения двух ветвей судебной власти хотелось бы взять не кого-нибудь, а самого лидера хит-парада среди статей КоАП г. Москвы – ч. 1.2 ст. 6.7 Кодекса, устанавливающую ответственность за «нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, связанных со строительством, с реконструкцией на нем здания, строения, сооружения, установленных законами города Москвы, иными нормативными правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю, проектной и иной документацией, определяющей условия использования земельного участка».

До принятия Закона г. Москвы от 19.05.2021 N 14 данный состав являлся частью 1.1 этой же статьи; проведенный «ребрендинг» связан с введением нового квалифицированного состава (ч. 1.1) для части 1 статьи 6.7 Кодекса, предусматривающей ответственность за иные, не связанные со строительством/реконструкцией, нарушения использования участка.

Среди любимцев Госинспекции по недвижимости г. Москвы, уполномоченной привлекать к ответственности по данной статье, — арендаторы земельных участков в г. Москве, как построившие, так и унаследовавшие самовольные надстройки/пристройки различного срока возведения и различной степени капитальности. Любое отклонение фактической площади объекта от поэтажного плана БТИ не пройдет незамеченным от глаз бдительных инспекторов — будь то навес для складирования стройматериалов или собачья будка. При этом, независимо от степени тяжести деяния, штраф, который «светит» по данной статье – от 1,5% до 2% от кадастровой стоимости всего земельного участка, на котором расположен объект.

Популярность данного инструмента для Госинспекции по недвижимости г. Москвы объясняется ровно тем же, чем и широкое применение известного постановления Правительства Москвы № 819-ПП – «черного списка» самовольных построек. Напомню, один лишь факт попадания в данный список дает все основания безнаказанно мучить правообладателей и отказывать им в предоставлении государственных услуг независимо от наличия судебного спора о сносе самовольной постройки и от его исхода (эти споры зачастую либо вовсе не инициируются, либо заканчиваются отказом в связи с пропуском срока исковой давности, а для включения в постановление № 819-ПП законодатель, к счастью, никакого срока давности не установил).

В случае со статьей 6.7 КоАП г. Москвы логика Госинспекции по недвижимости г. Москвы зиждется на том же самом обстоятельстве – неважно кто и когда произвел увеличение площади здания (и даже не важно, учтена ли данная площадь в ЕГРН); неважно возведена эта надстройка/пристройка недавно либо еще в дореволюционные времена; но если она по каким-либо причинам не отразилась в плане БТИ, то извольте уплатить 1,5 процента от кадастровой стоимости участка (что зачастую измеряется миллионами рублей).

3. О статистике оспаривания постановлений о привлечении к административной ответственности по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы

По итогам изучения судебной практики получились следующие статистические выкладки:

• в период с 02.07.2020г. по 10.09.2021г. Арбитражным судом Московского округа рассмотрено 42 дела об оспаривании постановлений о привлечении к административной ответственности по ч. 1.1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы, из которых 11 дел (26,2%) оказались разрешены в пользу Госинспекции, а 31 дело (73,8%) – в пользу заявителя (как в связи с удовлетворением кассационной жалобы, так и в связи с оставлением в силе судебных актов нижестоящих судов);
• за тот же период Вторым кассационным судом общей юрисдикции рассмотрено 17 аналогичных дел, из которых 12 дел (70,6%) оказались разрешены в пользу Госинспекции по недвижимости г. Москвы, а 5 дел (29,4%) – в пользу заявителей (как в связи с удовлетворением кассационной жалобы, так и в связи с оставлением в силе судебных актов нижестоящих судов).

Так что если вы где-то услышали, что при одном методе получается 73,8%, а при другом – 29,4%, то речь не обязательно идет об электронном голосовании на выборах депутатов Госдумы РФ. Возможно, речь идет о сравнительном судебном практиковедении.

Резюмируя изложенное, статистическая вероятность одержать победу в арбитражном суде в споре с Госинспекцией по недвижимости г. Москвы по делу об оспаривании привлечения к административной ответственности по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы в 2,5 раза больше, чем при рассмотрении спора судом общей юрисдикции.

Кстати, из этих 5 дел судов общей юрисдикции, которые были разрешены в пользу заявителей, только 2 дела изначально пришли в таком виде в суд кассационной инстанции, остальные 3 решения – дело рук Второго КСОЮ (отмена судебных постановлений нижестоящих судов). В Арбитражном суде Московского округа ситуация иная – процент отмен в пользу заявителей значительно меньше; положительные решения обычно выносятся еще нижестоящими судами, а кассационный суд, как правило, оставляет их в силе.

Другими словами, если не брать стадию кассационного обжалования, то шанс на успех коммерсанта в суде общей юрисдикции меньше примерно в 5,5 раз, чем в арбитражных судах.

4. Практика арбитражных судов по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы

Практика арбитражных судов исходит из того, что административное правонарушение по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП РФ является длящимся, т.е. состоит не в факте незаконного строительства/реконструкции, а в «состоянии нарушения» договорного запрета на строительство/реконструкцию объектов и в самом наличии незаконных пристроек/надстроек, в связи с чем суды отказываются исчислять 2-месячный срок привлечения к административной ответственности с даты возведения соответствующих самовольных объектов, а руководствуются датой выявления правонарушения, т.е. датой составления рапорта инспектора Госинспекции по недвижимости г. Москвы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.04.2021 N Ф05-4373/2021 по делу N А40-123437/2020-147-896, от 05.07.2021 N Ф05-9580/2021 по делу N А40-104840/20-149-754, от 25.03.2021 N Ф05-1610/2021 по делу N А40-125637/2020, от 15.12.2020 N Ф05-20006/2020 по делу N А40-320540/2019).

Продолжением указанной логики является то обстоятельство, что само по себе возведение постройки в период до введения в действие ч. 1.1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы (17.05.2019г.) не является основанием для освобождения от ответственности по мотиву недопустимости обратной силы закона (постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.06.2021 N Ф05-13386/2021 по делу N А40-216056/2020).

Вместе с тем, заявитель имеет существенные шансы на победу в арбитражном суде, если сможет доказать одно из следующих обстоятельств:

• право собственности заявителя на объект зарегистрировано в ЕГРН с учетом спорной площади (постановления Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2021 N Ф05-17930/2021 по делу N А40-254158/2020, от 23.08.2021 N Ф05-15812/2021 по делу N А40-248826/2020, от 05.08.2021 N Ф05-14510/2021 по делу N А40-152845/2020, от 11.03.2021 N Ф05-74/2021 по делу N А40-338429/2019, от 11.03.2021 N Ф05-25556/2020 по делу N А40-56024/2020, от 04.03.2021 N Ф05-20255/2020 по делу N А40-67969/2020);
• на дату приобретения объектов заявителем они уже имели признаки незаконной реконструкции, в связи с чем отсутствует вина заявителя в совершении административного правонарушения, либо же заявитель не является субъектом административного правонарушения (постановления Арбитражного суда Московского округа от 07.09.2021 N Ф05-12854/2021 по делу N А40-180819/2020, от 06.05.2021 N Ф05-5307/2021 по делу N А40-64151/20-92-462, от 06.05.2021 N Ф05-4637/2021 по делу N А40-67052/20-148-346, от 21.04.2021 N Ф05-2944/2021 по делу N А40-62699/2020, от 15.04.2021 N Ф05-1471/2021 по делу N А40-97698/2020, от 20.01.2021 N Ф05-22473/2020 по делу N А40-67752/2020, от 28.12.2020 N Ф05-19280/2020 по делу N А40-317482/2019, от 14.12.2020 N Ф05-15163/2020 по делу N А40-337145/2019, от 20.07.2020 N Ф05-11104/2020 по делу N А40-300565/2019, от 30.08.2021 N Ф05-17638/2021 по делу N А40-193961/20-149-1386, от 05.04.2021 N Ф05-4555/2021 по делу N А40-31999/2020) – нельзя не отметить, что данный подход в целом противоречит ранее высказанной позиции арбитражных судов о том, что данное правонарушение является длящимся и состоит не в факте самовольного строительства, а в продолжении нахождения самовольных объектов на участке;
• спорное строительство/реконструкция, возможно, были осуществлены самим заявителем, однако самовольные объекты либо их части существовали на дату заключения договора аренды земельного участка с ДГИ г. Москвы, при этом они были отображены в договоре аренды земельного участка или в сведениях ЕГРН (постановления Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2021 N Ф05-17930/2021 по делу N А40-254158/2020, от 28.12.2020 N Ф05-19887/2020 по делу N А40-5140/2020);
• спорный объект является некапитальным (постановления Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2021 N Ф05-18879/2021 по делу N А40-242535/2020, от 25.08.2021 N Ф05-17930/2021 по делу N А40-254158/2020, от 24.08.2021 N Ф05-17543/2021 по делу N А40-67040/2020, от 07.04.2021 N Ф05-2448/2021 по делу N А40-79483/2020 от 09.03.2021 N Ф05-23257/2020 по делу N А40-36258/2020);
• имела место не реконструкция, а переоборудование, переустройство, перепланировка помещений существующего объекта или его части (постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.03.2021 N Ф05-446/2021 по делу N А40-40351/2020);
• истек 2-месячный срок привлечения к административной ответственности с даты составления рапорта (постановления Арбитражного суда Московского округа от 01.06.2021 N Ф05-8442/2021 по делу N А40-81915/20-154-604, от 24.11.2020 N Ф05-18055/2020 по делу N А40-10526/2020);
• объекты фактически не используются, т.к. являются объектами незавершенного строительства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.06.2021 N Ф05-10177/2021 по делу N А40-130291/2020).

Из более экзотических оснований для оспаривания постановления можно привести пример, когда строительство осуществлялось на ином земельном участке, нежели указано в постановлении о привлечении к административной ответственности (постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.03.2021 N Ф05-25514/2020 по делу N А40-38783/2020).

5. Практика судов общей юрисдикции по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы

Что касается изученных мною судебных актов Второго КСОЮ, то в практике суда кассационной инстанции также встречаются дела, по итогам которых заявитель освобождался от административной ответственности в случае, когда:

• право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН с учетом измененной площади (постановлении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 30.04.2021 N 16-2339/2021);
• заявитель приобрел объекты в уже реконструированном виде (постановление Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.03.2021 N 16-1106/2021).

Кроме того, Второй КСОЮ в ряде случаев полагает, что 2-месячный срок привлечения к административной ответственности должен исчисляться с даты фактического возведения постройки (постановления Второго кассационного суда общей юрисдикции от 30.04.2021 N 16-1220/2021, от 16.11.2020 по делу N 16-8142/2020, от 30.07.2020 по делу N 16-5024/2020). В то же время, в остальных случаях Второй КСОЮ и Мосгорсуд, напротив, указывают, что административное нарушение по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы является длящимся (постановление Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.06.2021 по делу N 16-2785/2021, решение Московского городского суда от 28.10.2020 по делу N 7-12233/2020, от 28.10.2020 по делу N 7-12232/2020, от 10.03.2021 по делу N 7-2972/2021). То есть, «кому как повезет».

В целом, приходится констатировать, что выработать ясную картину практики судов общей юрисдикции затруднительно в силу шаблонности формулировок и отсутствия традиции не только обсуждения доводов жалобы, но и четкого изложения мотивации судов нижестоящих инстанций (АС Московского округа тоже не всегда подробно дает оценку доводам кассатора, но из содержания судебных актов обычно можно хотя бы понять, о чем шла речь в нижестоящих инстанциях и как суды отреагировали на основные доводы).

После изложения содержания рапорта инспектора Госинспекции по недвижимости г. Москвы Второй КСОЮ суд указывает что-то вроде «доводы жалобы не свидетельствуют о том, что при рассмотрении данного дела должностным лицом административного органа и судебными инстанциями были допущены существенные нарушения КоАП РФ и (или) предусмотренных им процессуальных требований, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело» (постановление Второго кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2021 по делу N 16-3271/2021).

Или даже такое, несколько откровенное и, как кажется, слегка раздраженное: «Ссылка в жалобе на иную судебную практику по аналогичным спорам, также не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по настоящему делу, т.к. при рассмотрении дел об административном правонарушении судами учитываются обстоятельства, присущие каждому конкретному делу и основанные на доказательствах, представленных участвующим в деле лицами» (постановление Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.06.2021 по делу N 16-2785/2021). Практика, на которую ссылался заявитель, разумеется не приводится, однако не составляет труда догадаться, что речь идет о практике арбитражных судов, близкой сердцам заявителей и разбор которой был приведен выше.

Или такое, уже с несколько репрессивным налетом: «Неустранимых сомнений, которые должны толковаться в пользу Ш., не имеется» (постановление Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.06.2021 по делу N 16-4532/2021).

Как правило, не помогает в установлении всех обстоятельств дела и прочтение судебных актов Мосгорсуда, поскольку желания обсуждать доводы проигравшей стороны у апелляционного суда зачастую также не обнаруживается (прошу прощения, но не могу удержаться, чтобы не вспомнить свой любимый шаблон из мотивировочной части определений — «доводы жалобы не влекут отмену решения, поскольку направлены на переоценку выводов суда». Если долго вдумываться в эту распространенную фразу, то можно понять, почему Мосгорсуд так редко отменяет судебные акты – ждут, когда с апелляционной жалобой обратится лицо, которое не будет оспаривать выводы нижестоящего суда).

6. Правовая оценка диспозиции ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы

Если абстрагироваться от действующей судебной практики, то рассматриваемый состав правонарушения по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы, на мой взгляд, представляется тем редким примером, когда имеет место нарушение сразу целого ряда общеправовых принципов.

Во-первых, вызывает настороженность факт дублирования административной ответственности по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы и ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ (строительство/реконструкция объекта капитального строительства без разрешения на строительства), а также ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (эксплуатация объекта без получения разрешения на ввод в эксплуатацию).

Хитрецы, которые разрабатывали диспозицию ч. 1.1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы, разумеется, возразят со ссылкой на то, что в данном случае речь идет о другом нарушении – «нарушении требований и ограничений в связи со строительством/реконструкцией», которое касается не градостроительных отношений застройщика с Мосгосстройнадзором, а отношений с г. Москвой как собственником земельного участка.

На мой взгляд, если ответственность наступает не в связи с отсутствием разрешения на строительства и разрешения на ввод в эксплуатацию, то она может возникать лишь в связи с нарушением условий договора аренды, заключенного с публично-правовым образованием и не предусматривающего осуществление строительства/реконструкции. Вместе с тем, санкция в виде административного наказания должна применяться за нарушение норм законодательства; если же нарушение норм публичного права отсутствует (а присутствует только нарушение договора), то необходимо руководствоваться гражданско-правовым инструментарием – а) положениями ст.

222 ГК РФ о самовольных постройках (в части строительства помимо воли собственника), б) условиями договора аренды, которые в случае с ДГИ г. Москвы почти всегда предусматривают уплату штрафа в размере годовой арендной платы за любой факт самовольного строительства. Привлечение к административной ответственности за нарушение условий договора может рассматриваться как нарушение принципа равенства участников гражданских правоотношений (ст. 1 ГК РФ), поскольку, несмотря на наличие публично-правового элемента в вопросах использования земель, договор аренды земельного участка все же является гражданско-правовой сделкой. Почему же нарушение договора аренды частного земельного участка не является административным правонарушением, а нарушение договора аренды публично земельного участка – является таковым?

Во-вторых, сомнителен подход, при котором разовое правонарушение, состоящее в самовольном строительстве/реконструкции объекта капитального строительства, превращается в длящееся правонарушение, выражающееся в «состоянии нахождения» на участке объекта самовольного строительства. Очевидно, что такая «юридическая эквилибристика» имеет единственной целью обход положений о сроке давности привлечения к административной ответственности. Если руководствоваться данной логикой, то почему бы не ввести в Уголовный кодекс РФ вместо статьей «Кража» и «Мошенничество» статью «Неисполнение требований к обоснованию гражданином права собственности на имущество» и исчислять давность уголовного преследования не с момента совершения хищения, а с даты «выявления длящегося нарушения» — нахождения у вора или мошенника чужого имущества? И совсем уж просто будет справляться со статьями УК РФ вроде «Незаконное получение кредита» – можно считать срок давности не с момента незаконного получения кредита, а с даты выявления на счету незаконно полученных денежных средств («пользование незаконно полученными кредитными денежными средствами» и т.д.). Как следствие, обсуждаемый состав претендует на нарушение принципа правовой определенности.

В-третьих, абсолютно явным образом возникает вопрос о нарушении принципа соразмерности ответственности за совершенное правонарушение. Напомню, штраф по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы определяется в размере от 1,5 до 2% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором выявлен самовольный объект.

Соответственно, если будет выявлена пристройка площадью 10 кв. м, расположенная на большом земельном участке, на котором находится еще множество зданий и кадастровая стоимость которого составляет 500 млн руб. (напр., землевладение производственного предприятия), то минимальная ответственность по ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы составит 7,5 млн руб. А если будет выявлено крупное самовольно возведенное здание на небольшом участке с кадастровой стоимостью 10 млн руб., то максимальный штраф составит 200 тыс. руб. Получается, правообладателям, у которых конфигурация зданий не сходится с БТИ, повезло по-разному – если один из них размежевал свой земельный массив на 10 участков, то штраф за одно и то же правонарушение будет для него в 10 раз меньше, чем штраф для того, кто свой исходный участок не межевал. Очевидно, что данное положение вещей лишено всякой логики и должно быть исправлено – например, путем введения штрафов без привязки к кадастровой стоимости либо путем использования кадастровой стоимости участка, фактически занятого спорным объектом (с использованием средних УПКС по кадастровому кварталу).

Исходя из изложенного, само существование ч. 1.1 (1.2) ст. 6.7 КоАП г. Москвы в текущем виде видится весьма сомнительным с точки зрения общих принципов публичного права.

Источник zakon.ru

Верховный суд разъяснил нормы о статусе самовольных построек

Весьма актуальное для многих разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда разбирал итоги судебных споров о праве самовольной постройки стать «законным» строением. Подобные судебные дела, как правило, очень сложны и болезненны. Кроме того, они длятся крайне долго и для хозяина «беспаспортных» хором могут обойтись дорого как в прямом, так и в переносном смыслах.

Наша история началась в судах Краснодарского края, а завершилась в столице, в Верховном суде. А учитывая, что самовольных строений разного размера и назначения у нас в стране достаточно, подобное разъяснение судей высшей квалификации может оказаться очень полезным немалому числу граждан.

История началась давно — в конце 90-х годов. Тогда местная администрация сдала в аренду участок земли для использования под торговый павильон. Но была важная оговорка — павильон должен был быть не капитальным строением. С годами арендаторы менялись, пока очередной арендатор не решил, что хочет-таки иметь капитальное строение.

Он построил железобетонный фундамент, возвел кирпичные стены и отправился в суд, чтобы признать за собой право собственности на объект. Краевой суд не увидел в этом ничего противозаконного и требование удовлетворил. А вот Верховный суд с таким решением не согласился и заявил, что надо учитывать волю собственника.

А теперь подробности спора. Администрация в 1996 году сдала некой местной фирме участок на пять лет. В документах было сказано: «Для установки и эксплуатации торгового павильона». Палатку построили, а аренду продлили.

В 2003 году земля досталась некоему гражданину в аренду от администрации на три года «для размещения торгового павильона из облегченных конструкций». Но гражданин реконструировал объект: сделал фундамент из железобетонной плиты и поставил кирпичные стены. Новый арендатор в итоге пришел к выводу, что его, теперь уже капитальный, павильон стал недвижимостью. А раз так, то он попросил через суд признать на это строение право собственности.

Сначала эту просьбу рассматривал Прикубанский районный суд Краснодара. Суд отказал гражданину в удовлетворении иска. В своем решении районный суд указал, что земельный участок предоставлен истцу на три года для «временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций». Никакой положенной в таких случаях разрешительной документации на капитальное строительство у истца нет. Да и собственником земельного участка он не является.

По мнению суда, это капитальное строение — это самая настоящая самовольная постройка, возведенная без соответствующего разрешения. В итоге райсуд в своем решении записал, что гражданин нарушил законные права и интересы собственника земельного участка — муниципального образования Краснодара.

Обиженный хозяин павильона пошел оспаривать решение. И это у него получилось. Краснодарский краевой суд отменил вынесенное решение и принял новое решение. А именно — удовлетворил исковые требования. В своем решении краевой суд заявил дословно следующее: на основании договора купли-продажи торгового павильона истец стал его собственником, произвел реконструкцию, после которой павильон стал обладать «признаками недвижимости».

Таким образом, по мнению апелляции, за гражданином вполне можно признать право собственности на павильон как на вновь созданную вещь. И сослался на статьи 218-219 Гражданского кодекса РФ.

Таким решением уже возмутилась администрация муниципального образования города Краснодара. И она обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Там жалобы рассмотрели и заявили, что лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться. Верховный суд напомнил коллегам про другую статью Гражданского кодекса, которая больше подходит для этого случая, — статья 222.

А в этой статье сказано, что если участок берется в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, то нет оснований признать право собственности на «фактически возведенное строение капитального типа». Заключая договор аренды, собственник должен определенно выразить свою волю для возведения строений конкретного типа.

По мнению Верховного суда РФ, при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет воля собственника земельного участка. Наш герой получил землю в аренду для временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций. Без права капитального строительства и без соответствующего разрешенного использования.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается только в том случае, если соблюдены все нормы законов при его создании. Следовательно, о самовольной постройке речь уже не идет. Поэтому Верховный суд РФ отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Источник rg.ru