Памятники это объекты капитального строительства

Как отличить некапитальный объект от капитального

Кадастровая палата сообщает о внесении в ЕГРН сведений о памятнике Пушкину. Это значит, что Росреестр посчитал его недвижимым имуществом. Напомним, что по определению недвижимого имущества в статье 130 Гражданского кодекса, к нему относится “. все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…”. А также напомним, что памятник Пушкину до 1950 года стоял на другой стороне Тверской улицы.

Кроме памятника Пушкину, в ЕГРН учтены тысячи подобных объектов, которые то ли недвижимость, то ли нет. Это всевозможные заборы, ворота, асфальтовые площадки, даже Водоотводный канал в Москве .

Иногда наоборот, правообладатели стремятся признать вполне полноценные объекты, вроде контрольно-пропускных пунктов или офисов продаж в жилых комплексах, некапитальными и не подлежащими внесению в ЕГРН.

Это нужно из-за особенностей нашего законодательства: под капитальным объектом недвижимости можно сформировать земельный участок и взять его в аренду или выкупить в собственность без торгов. Отсюда столько учтенных в ЕГРН асфальтовых площадок. И наоборот, если участок уже сформирован, возвести на нем некапитальный объект чаще всего проще, чем получить разрешение на строительство капитального. Кроме того, налоги с движимого и недвижимого имущества взимаются по-разному.

При этом объективных критериев, какие объекты считать капитальными и подлежащими внесению в ЕГРН, а какие нет, не существует. Мы уже касались этой темы в статье о том, как определить капитальность объекта .

На эту тему накопилось большое количество решений судов и разъяснительных писем Росреестр, ФНС и некоторых министерств. Они постепенно формируют правоприменительную практику, но все равно носят рекомендательный характер. Пожалуй, единственное, что сейчас раскрыто в федеральном законодательстве — что замощение и покрытие являются неотделимыми улучшениями земельного участка и не могут быть объектами капитального строительства, то есть не подлежат учету в ЕГРН.

Нет и порядка признания объекта капитальным или некапитальным, или единого документа, который может подтвердить капитальность или некапитальность.

По логике получается, что если объект капитальный, то кадастровый инженер может подготовить на него технический план для постановки на кадастровый учет. А если объект некапитальный, то кадастровый инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ.

На практике для подтверждения некапитального характера объекта могут использоваться:

• Заключение или справка кадастрового инженера — такие документы, например, принимает Москомархитектура при подготовке ГПЗУ, Мосгосстройнадзор при вводе объекта в эксплуатацию, или такое заключение многие государственные или муниципальные учреждения используют для приема объекта на баланс, как движимого имущества.
• Заключение проектной организации — обычно более объемное заключение, содержащее более детальное описание конструктивных элементов объекта и его характеристик. Отдельной частью такого заключения может быть исследование параметров безопасности объекта на соответствие градостроительным нормам и правилам и установление возможных угроз жизни и здоровью граждан.
• Наконец, если вопрос дошел до суда, в отношении объекта проводится строительно-техническая экспертиза. Содержание заключения экспертизы чаще всего аналогично заключению проектной организации.

Признание объекта некапитальным может и постановка его на баланс предприятия как некапитального может быть альтернативой для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на такой объект недвижимости. Однако не стоит забывать, что у проверяющих органов задача прямо противоположная, чем задача собственника, поэтому нужно быть готовым к тому, что Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (ГИН) сочтет заключение о некапитальности объекта недостаточным основанием, и вам придется отстаивать свою точку зрения в суде.

Убрать сейчас ошибочно учтенный в ЕГРН некапитальный объект можно только по решению суда. Потому что акт обследования кадастрового инженера может быть подготовлен только в результате гибели объекта, а не в результате отнесения его к некапитальным. Напомним, что обсуждаемые поправки в закон о регистрации должны дать возможность убирать такие объекты из ЕГРН по заявлению собственника.

Когда-то недвижимым имуществом считали и деревья, поэтому, медленно и мучительно, но мы идем к наведению порядка в нашем законодательстве.

Источник

Стройка и реконструкция ОКН: законно или нет?

В 2015 году вступили в силу несколько запретов относительно застройки на территории объектов культурного наследия. В частности, запрещено:

возводить объекты капитального строительства на территории ОКН или ансамбля;

Исключением являются работы, необходимые для сохранения памятника или его элементов, а также исторической или природной среды в пределах территории объекта культурного наследия или ансамбля.

Столь однозначная трактовка запретов вызвала множество обсуждений среди застройщиков и лиц, занятых в сфере сохранения памятников истории и культуры.

Стройка или нет?

Если на территории объекта построено новое капитальное здание или сооружение, либо если существующие объекты увеличены в объемах, суды однозначно трактуют эти действия как нарушение правил охраны памятников истории и культуры. В результате новые здания признают самовольной постройкой, которая подлежит сносу за счет «нарушителя». Даже если все остальные строительные нормы и правила соблюдены, постройки и улучшения, повлекшие увеличение здания или изменение пространственных характеристик, должны быть устранены.

Однако есть и исключения из правил. Согласно ст. 5.1. ФЗ № 73 «Об объектах культурного наследия…» строительные и иные работы на территории памятника могут производиться в целях сохранения этого памятника, ансамбля или исторической среды. При этом памятники — это не только привычные нам старинные здания, но и отдельные квартиры, захоронения и мавзолеи, некрополи, объекты науки и техники, монументального искусства, военные сооружения (например, остатки крепостей, валов, доты и даже морские суда).

Поэтому стоит разделять общий и специальный режимы использования объектов, находящихся на территории памятника:

• специальный — касается исключительно объекта культурного наследия и его охраны. Никакие действия не должны отрицательно влиять на памятник или его элементы. Кстати, специальный режим действует и в отношении территорий и водных объектов, относящихся к территории, в пределах которых находится объект археологического наследия;
• общий — касается всех остальных объектов, а также элементов самого памятника, не являющихся предметом охраны.

При этом следует учитывать важный нюанс: если у памятника архитектуры четко определен предмет охраны, само здание памятника может быть изменено (объемы, структура, планировка) даже обычными подрядчиками без лицензии Министерства культуры, если сам предмет охраны при этом не затрагивается. Об этом прямо говорят, например, п. 3 ст. 40 и п. 10 ст. 45 закона об охране объектов культурного наследия № 73-ФЗ — площадь помещений или их количество можно изменить в рамках работы по сохранению памятника архитектуры. Правда, эти манипуляции потребуют отдельной разработки проекта и множества согласований.

Таким образом, при проведении работ по приспособлению объекта культурного наследия для современного использования можно вносить конструктивные изменения в помещениях, разумеется, если это не вредит предмету охраны.

Изменение параметров объекта капитального строительства (в том числе памятника архитектуры), является реконструкцией. Сюда входят пристройки и надстройки, увеличение площади и объема, перепланировка и т.д. Если реконструкцию планируют произвести в рамках приспособления памятника к современному использованию, необходимо соблюсти требования сохранения памятника.

Более того, согласно п. 1 ст. 47 ФЗ № 73 «Об объектах культурного наследия в Российской Федерации» прямо предусмотрена возможность воссоздать разрушенный памятник при соблюдении двух условий:

• объект имел особую историческую, архитектурную, научную, эстетическую, градостроительную или иную значимость;
• работы по воссозданию объекта культурного наследия проводит компания с лицензией на деятельность по сохранению объектов культурного наследия на основе достоверных и достаточных научных данных об утраченном памятнике и технологиях его создания.

Разумеется, в законе оговорено, что подобное восстановление утраченного памятника посредством реставрации возможно лишь в исключительных случаях. Это не должно стать основанием для попыток создания «новостроя» , стилизованного под старинные здания и обладающего статусом ОКН.

Если бы запрет на любое капитальное строительство, а также на конструктивное изменение распространялся на памятники и объекты садово-паркового искусства без каких-либо исключений, восстановление и воссоздание объектов культурного наследия в ходе реставрации было бы невозможно. Восстановление балюстрад, фронтонов, колонн, лепнин и скульптурных композиций, шпилей и куполов стало бы вне закона, ведь при этом увеличиваются объемно-пространственные характеристики памятника.

Проблемы возникли бы и с приспособлением памятников для современного использования — например, изменить планировку, сменить или убрать внутренние перегородки было бы невозможно даже в том случае, если объектом охраны является лишь фасад здания.

Хотите работать с госконтрактами по реставрации памятников? Поможем оформить лицензию Минкультуры на проектирование и реставрационные работы или купить готовое ООО с действующей лицензией. Выгодно, удобно, быстро. Звоните!

Источник