Передача незавершенного строительства НДС

Ликвидация объекта незавершенного строительства. Восстанавливается ли НДС?

Май, 2018г.

В НК РФ отсутствует прямое указание на обязанность налогоплательщиков восстанавливать НДС, ранее правомерно принятый к вычету, по ликвидируемому объекту незавершенного строительства.

В общем случае, суммы НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) принимаются к вычету при единовременном выполнении следующих условий:

— сумма налога должна быть предъявлена, о чем должен свидетельствовать соответствующий счет-фактура (п. 1 ст. 172 НК РФ);

— товары (работы, услуги), а также имущественные права, приобретены для осуществления операций, облагаемых НДС (пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ);

— товары (работы, услуги) приняты к учету на основании соответствующих первичных документов (п. 1 ст. 172 НК РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.

НДС простыми словами | Суть НДС + бухгалтерские проводки | НДС что это такое | НДС просто о сложном

В п. 5. ст. 172 НК РФ указано, что вычеты сумм налога, указанных в абзацах первом п. 6 ст. 171 НК РФ, производятся в порядке, установленном абзацами первым и вторым пункта 1 ст. 172 НК РФ.

Таким образом, при соблюдении требований ст. 172 и 171 НК РФ Организация вправе принять к вычету НДС, предъявленный проектной организацией, выполняющей работы, связанные с созданием объекта основных средств.

Согласно п. 3 ст. 170 НК РФ суммы налога, принятые к вычету налогоплательщиком по товарам (работам, услугам), в том числе по основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам в порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ, подлежат восстановлению налогоплательщиком в случаях:

1) передачи имущества, нематериальных активов, имущественных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал;

2) дальнейшего использования таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав для осуществления операций:

3) в случае перечисления покупателем сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав;

4) изменения стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав в сторону уменьшения, в том числе в случае уменьшения цены (тарифа) и (или) уменьшения количества (объема) отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав;

6) в случае получения налогоплательщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации субсидий из федерального бюджета на возмещение затрат, связанных с оплатой приобретенных товаров (работ, услуг), с учетом налога, а также на возмещение затрат по уплате налога при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией.

НДС С НУЛЯ- ПОНЯТЬ КАК УЧИТЫВАТЬ ЗА 5 МИНУТ!

Списание (ликвидация) объекта незавершенного строительства в качестве основания для восстановления НДС указанным перечнем не предусмотрено.

Из вышеприведенных норм следует, что в НК РФ отсутствует прямое указание на обязанность налогоплательщиков восстанавливать НДС, ранее правомерно принятый к вычету, по ликвидируемому объекту незавершенного строительства.

— Постановлении от 24.03.16 № Ф01-541/2016 по делу № А11-813/2015 Арбитражный суд Волго-Вятского округа пришел к следующему выводу:

«Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к выводу о том, что представленными Обществом документами подтверждается, что причинами списания объектов основных средств и незавершенного строительства явились физический износ, порча и моральный износ оборудования, а также невозможность его использования. Основания для списания налогоплательщиком основных средств и незавершенного строительства подтверждены надлежаще оформленными первичными документами в соответствии с учетной политикой, принятой в Обществе.

Доказательств того, что списанное оборудование находится в рабочем состоянии либо используется в производственной деятельности, Управление не представило.

Вместе с тем статья 170 Кодекса не предусматривает восстановление налога на добавленную стоимость, ранее принятого к вычету, в случаях списания оборудования по причине физического и морального износа.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии у налогоплательщика обязанности по восстановлению в четвертом квартале 2013 года ранее возмещенного налога на добавленную стоимость и правомерно удовлетворили заявленное Обществом требование».

— Постановлении ФАС Поволжского округа от 08.08.13 по делу № А65-24102/2012 также сделан вывод о том, что положениями главы 21 НК РФ не установлена обязанность по восстановлению НДС в случае ликвидации объектов незавершенного строительства[1].

— Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018г. № 12АП-13964/2017 по делу № А57-9401/2017[2] указано следующее:

«…отходы лома, образовавшиеся из объектов основных средств, в результате уничтожения, демонтажа, а также в результате аварии, не являются специально производственным Обществом товаром и не являются товаром, который Общество приобрело для производства продукции. Реализованные товары (отходы производства) по своим функциональным и физическим характеристикам отличаются от приобретенных товаров.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 170 НК РФ суммы налога, принятые к вычету налогоплательщиком по товарам (работам, услугам), в том числе по основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам в порядке, определенном главой 21 НК РФ, подлежат восстановлению налогоплательщиком в случаях дальнейшего использования таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав для осуществления операций, указанных в пункте 2 статьи 170 НК РФ, за исключением операции, предусмотренной подпунктом 1 пункта 2 статьи 170 НК РФ.

Восстановлению подлежат суммы налога в размере, ранее принятом к вычету, а в отношении основных средств и нематериальных активов — в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки.

Пункт 2 статьи 170 НК РФ содержит закрытый перечень обстоятельств, при которых налогоплательщик обязан восстановить ранее принятый к вычету НДС по приобретенным товарно-материальным ценностям (работам, услугам), и не предусматривает обязанность налогоплательщика восстанавливать к уплате в бюджет суммы, ранее правомерно заявленные к вычету по приобретенным, оплаченным и принятым к учету товарам, которые впоследствии были утрачены.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 170 НК РФ в случае приобретения товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость (освобожденных от налогообложения), суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные покупателю этих товаров (работ, услуг), учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг).

При таких фактических обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у Инспекции законных оснований для применения подпункта 2 пункта 3 статьи 170 НК РФ….

Поскольку Обществом реализовались не объекты основных средств, а металлолом, оставшийся после уничтожения объектов основных средств, у налогового органа отсутствовали основания для применения подпункта 2 пункта 3 статьи 170 НК РФ».

Аналогичные выводы приведены в иных судебных актах в отношении основных средств. Например, Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2014г. № Ф08-7499/2014 по делу № А53-17381/2013, ФАС Западно-Сибирского округа от 26.06.2014г. по делу № А27-10310/2013, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2014г. по делу № А53-17381/2013, Постановление суда Поволжского округа от 09.10.2015г. № Ф06-849/2015 по делу № А65-1585/2015.[3]

Из приведенной выше судебной практики следует, что суды признают отсутствие правовых оснований для восстановления НДС в случае ликвидации незавершенного объекта строительства.

Однако фискальные органы при рассмотрении подобных вопросов придерживаются прямо противоположного мнения, указывая, что поскольку выбытие (списание) объекта по причинам, не связанным с реализацией (естественным износом), объектом налогообложения НДС не является, т.е. объект используется для операций, не подлежащих налогообложению НДС, то у налогоплательщиков возникает обязанность восстановить НДС ранее правомерно принятый к вычету.

В Письме Минфина РФ от 07.02.08 № 03-03-06/1/86 было высказано мнение непосредственно в отношении объекта незавершенного строительства:

«Согласно п. 2 ст. 171 гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» Кодекса суммы налога на добавленную стоимость подлежат вычету в случае приобретения товаров (работ, услуг) для операций, признаваемых объектами налогообложения этим налогом. Поэтому при ликвидации объекта незавершенного строительства суммы налога на добавленную стоимость по товарам (работам, услугам), предъявленные налогоплательщику при проведении подрядчиком капитального строительства, ранее принятые к вычету в порядке, предусмотренном данной главой Кодекса, по нашему мнению, следует восстановить».

В Письме Минфина РФ от 17.02.2016г. № 03-07-11/8736 аналогичное мнение изложено в отношении основных средств:

«Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 171 Кодекса вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении на территории Российской Федерации товаров (работ, услуг), используемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения налогом на добавленную стоимость. В связи с этим к вычету принимаются суммы налога по товарам (работам, услугам), используемым в ликвидации.

На основании пунктов 2 и 3 статьи 170 Кодекса налог на добавленную стоимость подлежит восстановлению в случаях, если приобретенные товары (работы, услуги), в том числе основные средства, не используются для операций по реализации товаров (работ, услуг), подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Таким образом, при ликвидации основных средств и прекращении их использования для осуществления операций, подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость, суммы налога, ранее принятые к вычету по таким основным средствам в порядке, предусмотренном Кодексом, подлежат восстановлению».

— перечень операций, предусмотренных п. 3 ст. 170 НК РФ для восстановления НДС является закрытым и не содержит требования о восстановлении налога, принятого к вычету по оприходованным товарам, работам и услугам, которые были использованы для создания ликвидируемого объекта незавершенного строительства.

— суды преимущественно поддерживают налогоплательщиков, которые не восстанавливают НДС в подобных ситуациях.

— Минфин РФ считает, что в данном случае имеет место использование товаров (работ, услуг) в операциях, предусмотренных п. 2 ст. 170 НК РФ. Что в соответствии с пп. 2 п.3 ст. 170 НК РФ является основанием для восстановления НДС.

— число налоговых споров по данному вопросу является существенным. Что свидетельствует о значительной вероятности предъявления аналогичных претензий к Организации в случае, если Организация примет решение не восстанавливать НДС. Однако судебная практика свидетельствует о наличии высокого шанса у Организации отстоять свою позицию в суде.

Таким образом, Организация вправе не восстанавливать НДС, ранее принятый к вычету по объекту незавершенного строительства. Вместе с тем, учитывая позицию контролирующих органов, полностью исключить риск возникновения претензий мы не можем.

[1] Определением ВАС РФ от 08.07.2014г. № ВАС-9115/14 отказано в передаче дела N А40-43280/12 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления.

[2] Отмечаем, что в отношении реализации лома, образованного в связи с утилизацией имущества налогоплательщика существует прямо противоположная судебная практика. Определение от 17.07.2015 N 301-КГ15-7324. Однако , данный вопрос нами не рассматривается в связи с тем, что стоимость объекта незавершенного строительства Организации складывается из затрат на проектные работы.

[3] Отмечаем наличие единичных противоположенных решений. Так,

— из Постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017г. по делу № А10-3305/2016 следует, что суд признал незаконным вычет НДС, предъявленного подрядными организациями при строительстве АЗС, которая была ликвидирована в связи с отсутствием разрешительных документов на строительство.

— из Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 09.10.2015г. № Ф06-849/2015 по делу № А65-1585/2015 следует, что суды первой и апелляционной инстанции признал довод налогового органа об отсутствии у налогоплательщика права на вычет НДС при приобретении объекта незавершенного строительства. Однако суд кассационной инстанции не согласился с данным выводом.

[4] К рассматриваемой ситуации не относится

[5] Определением Верховного Суда РФ от 24.06.2016г. № 304-КГ16-7850 отказано в передаче дела № А27-18073/2015 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.

[6] О большой вероятности претензий свидетельствует многочисленна судебная практика.

Источник: nalogi-cons.ru

Об НДС-рисках при реализации «недостроя» и земли (Комментарий к Постановлению АС УО от 26.12.2018 № Ф09-7821/18)

Некоторым налогоплательщикам результаты инженерно-изыскательных работ в строительстве кажутся эфемерными. С физической стороны. Хотя со стоимостной стороны это совсем не так: платить за них приходится дорого.

Хуже того, об этом прекрасно осведомлены и налоговики. Поэтому строить на этом какие-то примитивные схемы ухода от уплаты налогов весьма чревато.

Для примера рассмотрим очень интересное Постановление АС УО от 26.12.2018 № Ф09-7821/18. Есть там одна неудобная деталь…

Не рассчитав свои силы…

Предприниматель С. когда-то давно задумал построить торгово-офисный центр.

Он получил права на земельный участок и разрешение на строительство.

После этого был заключен договор с подрядчиком на выполнение проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ.

Предприниматель воспользовался правом на применение налоговых вычетов на общую сумму свыше 2,5 млн руб. на основании полученных от подрядчика счетов-фактур за выполненные работы, в том числе:

– за инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические изыскания;
– за обследование технического состояния несущих и ограждающих конструкций;
– за теплотехнический расчет;
– за работы по укреплению фундаментов;
– за работы по проектированию и т. д.

И все эти вычеты он благополучно получил.

Объект незавершенного строительства был отражен предпринимателем на счете 08. Затраты на строительство составили почти 14,5 млн руб.

Имелось у коммерсанта и свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

Однако предприниматель С. строил, строил торгово-офисный центр, а потом понял, что «не потянет». Осилил только 6% готовности объекта.

Недостроенный объект был продан предпринимателю Э. Но продан как-то уж очень необычно.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества цена приобретаемого покупателем имущества составляет 13 млн руб., из них:

– объект незавершенного строительства – 10 000 (!) руб.;
– земельный участок – 12 990 000 руб.

В соответствии с договором купли-продажи продавец выставил счет-фактуру на сумму 10 000 руб., в том числе НДС – 1 525,42 руб. Притом что затраты на создание объекта незавершенного строительства были списаны в сумме почти 14,5 млн руб.

Продавец пояснил, что покупателя интересовал только земельный участок, поэтому продажа объекта незавершенного строительства реализована за символическую цену.

Полученный доход от реализации земельного участка был заявлен предпринимателем в декларации по НДФЛ.

В свою очередь, покупатель сообщил налоговикам, что строительство он продолжит, а проектные работы были переданы ему продавцом безвозмездно – в качестве бонуса.

Так дело не пойдет.

Не нужно обладать богатым воображением, чтобы представить, как неприятно изумились налоговики.

Еще бы! В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом обложения НДС.

В результате сделка на 13 млн руб. есть, возмещение на 2,5 млн руб. есть, а пополнения в бюджет (не считая микроскопической суммы НДС в размере 1 525,42 руб.) нет.

С этим налоговики и пришли в суд – с выводом о занижении налоговой базы по продаже объекта незавершенного строительства.

Действия предпринимателя они просили признать направленными на получение необоснованной налоговой выгоды. Все просто: предприниматель при совершении сделки занизил цену объекта незавершенного строительства и одновременно компенсировал такое занижение ценой земельного участка, реализация которого не облагается НДС.

Ничто не земле не бывает бесплатно.

Атака налоговиков развивалась по двум направлениям.

По результатам проверки налоговики предсказуемо сделали вывод, что цена продажи объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи установлена без учета понесенных налогоплательщиком затрат при строительстве этого объекта.

Заявленная в счете-фактуре стоимость объекта незавершенного строительства не соответствует его стоимости по данным бухгалтерского учета.

Операция по реализации объекта незавершенного строительства произведена предпринимателем не в соответствии с ее действительным экономическим смыслом и не обусловлена разумными экономическими причинами (целями делового характера).

Вопрос о размере действительной стоимости объекта налоговики решили тоже очень просто. Они взяли сумму затрат, отраженную на счете 08.

Проверяющие настаивали на следующем. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается объектом обложения НДС.

В рассматриваемом случае продавец недостроенного объекта передал покупателю результаты выполненных инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно-экологических и тому подобных работ на спорном объекте на безвозмездной основе.

Указанный факт также свидетельствует о занижении продавцом базы по НДС.

Однако почему-то развивать эту тему налоговики дальше не стали.

Однако предприниматель и не думал сдаваться!

Он тоже довольно предсказуемо сослался на п. 1 ст. 105.3 НК РФ, где предусмотрено, что цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы, прибыль, выручка, получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Согласно п. 3 этой статьи при определении налоговой базы с учетом цены товара, работы, услуги, примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если налоговиками не доказано обратное или если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога.

Также предприниматель сослался на п. 2 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.17 НК РФ, прямо намекая, что проверять цену в сделке налоговики могут только в случае взаимозависимости продавца и покупателя.

Поэтому налоговая инспекция при проведении камеральных проверок вышла за пределы предоставленных ей полномочий и произвела контроль соответствия цены, сторонами которого являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.

Кроме того, предприниматель сослался на Определение КС РФ от 04.06.2007 № 320-О-П, ст. 1, 10, 421 ГК РФ и Постановление Президиума ВАС РФ от 26.02.2008 № 11542/07, из которых следует, что налоговики не вправе оценивать экономическую целесо­образность совершенных сделок.

По мнению налогоплательщика, инспекция, руководствуясь предположительным выводом о цели совершения сделки, начислила налог, не определяя рыночную цену имущества.

Единственное, что предприниматель не учел, – у суда есть самые широкие полномочия. Ему этот п. 1 ст. 105.3 НК РФ вообще нипочем!

Есть давнее, но оттого не менее действенное Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» (далее – Постановление № 53) – от него и нужно «плясать».

Там прямо предусмотрено, что налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами.

Установление судом наличия деловой цели в действиях налогоплательщика производится с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерениях получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

Избежание налогообложения в результате совершения действий, направленных на получение необоснованной налоговой выгоды, является неправомерным поведением участника гражданского оборота, не совместимым с положениями ст. 3 НК РФ. Это приводит к возникновению у лиц, обязанных к уплате налога, неоправданного преимущества в сравнении с другими налогоплательщиками и нарушению публичного интереса (Определение ВС РФ от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920).

Как разъяснено в п. 1 Постановления № 53, под налоговой выгодой понимается уменьшение размера налоговой обязанности вследствие, в частности, уменьшения налоговой базы.

Представление налогоплательщиком налоговикам всех надлежащим образом оформленных документов в целях получения налоговой выгоды является основанием для ее получения, если только налоговики не докажут, что сведения, содержащиеся в этих документах, неполны, недостоверны или противоречивы.

КС РФ в Определении от 04.07.2017 № 1440-О сделал вывод о том, что налоговое законодательство допускает возможность выбора налогоплательщиком того или иного метода учетной политики, который позволяет сэкономить на уплате налогов. Однако это не относится к случаям злоупотребления таким правом.

Если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные целями делового характера, то это предполагает доначисление суммы налогов и сборов.

Применение искусственных юридических конструкций для хозяйственных операций, не содержащих признаков противоправности, но лишенных хозяйственного смысла и не имеющих объяснений неналоговыми причинами, рассматривается как злоупотребление правом в сфере налоговых правоотношений.

В анализируемой ситуации у предпринимателя нет никакой иной цели, кроме как экономия на налогах, поэтому требования налоговой инспекции совершенно справедливы.

Все бы хорошо… Но как все-таки быть с рыночной ценой переданного недостроенного объекта?

Налоговики взяли данные со счета 08. Однако согласно п. 2 ст. 154 НК РФ при реализации товаров, работ, услуг на безвозмездной основе база по НДС рассчитывается как стоимость данных товаров, работ, услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному в ст. 105.3 НК РФ (см., например, Письмо Минфина России от 23.10.2018 № 03-07-11/75858).

В пункте 1 ст. 105.3 НК РФ установлены критерии отнесения цен к рыночным: цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, выступающими сторонами таких сделок, признаются рыночными.

(Отметим, финансисты считают, будто данная норма применяется в том числе при безвозмездной реализации товаров (работ, услуг) – см., например, Письмо от 04.10.2012 № 03-07-11/402. Правда, до сих пор не очень понятно, как же это сделать практически.)

И тут мы опять возвращаемся неожиданно к аргументу налогоплательщика: так как продавец и покупатель не взаимозависимы, цена в 10 000 руб. за недостроенный объект должна априори считаться рыночной.

Но суд с этим не согласился. Хотя и взаимозависимыми стороны сделки тоже не признал.

Получается, по нашему мнению, какой-то замкнутый круг: нам нужна рыночная цена, но рыночная цена между невзаимозависимыми сторонами – это та, которую они сами и определили. Иначе говоря, в нашем случае – 10 000 руб.

Так что упорство налогоплательщика в судебном процессе понять можно.

А суд, как нам кажется, принял чисто волевое решение и оценил базу по НДС исходя из затрат, собранных на счете 08.

На наш взгляд, суд принял слишком эмоциональное и неправильное решение.

Да, соотношение стоимости объекта и земельного участка выглядит издевательски. Очевидно, что оно принято в целях ухода от уплаты НДС.

Но, во-первых, льготу по продаже земельных участков установил не сам предприниматель, а государство, и, во-вторых, норму из п. 1 ст. 105.3 НК РФ придумал тоже не налогоплательщик.

Между тем задача все равно решается в пользу налоговиков. Но иначе!

Смотрите. Пусть земельный участок стоит 13 млн руб. Пусть сам объект незавершенного строительства стоит, по мнению продавца, 10 000 руб. Хорошо, пусть так и остается!

Ведь у нас еще есть безвозмездно переданные инженерные работы! И предприниматели сами не отрицают, что они были переданы и получены безвозмездно!

При этом, например, в Письме Минфина России от 22.06.2018 № 03-07-11/42842 в подобной ситуации чиновники указали, что база по НДС при безвозмездной передаче результатов работ по подготовке земельных участков для начала возведения производственных мощностей определяется как стоимость этих работ, исчисленная исходя из рыночных цен.

А вот тут-то в нашей ситуации стороны цену безвозмездной передачи не устанавливали…

Поэтому ни налоговикам, ни суду вовсе не требовалось изучать показатели счета 08. Необходимо было установить текущую рыночную цену инженерно-изыскательных работ, безвозмездно переданных продавцом объекта покупателю, и начислять НДС исходя из получившейся суммы.

Да, это гораздо труднее, чем взять готовые данные из бухгалтерского учета предпринимателя, зато это правильно.

И с учетом того, что цены в нашей стране только растут, выигрыш в сумме доначислений мог быть весьма ощутимым.

Анищенко А. В.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Источник: www.audar-info.ru

Восстанавливаем НДС по объекту недвижимости

С 1 января этого года вступили в силу поправки, внесенные Федеральным законом N 366-ФЗ (Федеральный закон от 24.11.2014 N 366-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») в гл. 21 НК РФ. Среди прочих — изменения п. 6 ст. 171 и появление новой статьи — ст. 171.1 НК РФ, в результате чего был регламентирован порядок восстановления НДС, ранее принятого к вычету при приобретении или сооружении объектов недвижимости.

Порядок восстановления НДС принципиально не поменялся, изменения носят, скорее, технический характер: нормы перекочевали из абз. 4 — 9 п. 6 ст. 171 в ст. 171.1 НК РФ. Напомним его основные принципы.

Особый порядок восстановления НДС

Согласно пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ суммы налога, принятые к вычету налогоплательщиком по основным средствам в порядке, предусмотренном гл. 21 НК РФ, подлежат восстановлению налогоплательщиком в случаях дальнейшего использования таких основных средств для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ:

• для операций, не подлежащих обложению НДС (освобожденных от налогообложения) (пп. 1);
• для операций, местом реализации которых не признается территория РФ (пп. 2);
• для операций, осуществляемых лицами, не являющимися плательщиками НДС либо освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика по исчислению и уплате налога (пп. 3);
• для операций, которые не признаются реализацией в соответствии с п. 2 ст. 146 НК РФ, если иное не установлено гл. 21 НК РФ (пп. 4).

Общий порядок восстановления НДС по основным средствам, предусмотренный пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ, предполагает, что НДС восстанавливается в сумме, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости основного средства без учета переоценок.

Восстановление сумм налога производится единовременно в том налоговом периоде, в котором основные средства были переданы или начинают использоваться налогоплательщиком при осуществлении операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ. При этом суммы налога, подлежащие восстановлению, не включаются в стоимость ОС, а учитываются в составе прочих расходов в соответствии со ст. 264 НК РФ.

Для основных средств — объектов недвижимости гл. 21 НК РФ предусмотрен особый порядок восстановления, с 01.01.2015 закрепленный в ст. 171.1 НК РФ. Его можно назвать льготным, потому что процесс восстановления налога растягивается на 10 лет.

О восстановлении каких сумм НДС идет речь? Согласно п. 2 ст. 171.1 НК РФ это суммы налога, предъявленные налогоплательщику (либо уплаченные или исчисленные налогоплательщиком) и принятые им к вычету при осуществлении следующих операций:

• проведения подрядчиками капстроительства объектов недвижимости, учитываемых как объекты ОС;
• приобретения недвижимого имущества (за исключением космических объектов);
• приобретения на территории РФ или ввоза на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, морских судов, судов внутреннего плавания, судов смешанного (река — море) плавания, воздушных судов и двигателей к ним;
• приобретения товаров (работ, услуг) для выполнения СМР;
• выполнения налогоплательщиком СМР для собственного потребления.

Как следует из п. 3 ст. 171.1 НК РФ, если объекты недвижимости будут в дальнейшем использоваться для осуществления операций, отраженных в п. 2 ст. 170 НК РФ, то «входной» НДС по ним подлежит восстановлению в течение 10 лет начиная с того года, в котором наступил момент, указанный в п. 4 ст. 259 НК РФ.

Примечание. Напомним, что согласно этой норме начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, в том числе по объектам ОС, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором данный объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации.

Из этого правила есть исключение: НДС не восстанавливается, если объект недвижимости полностью самортизирован или с момента ввода его в эксплуатацию у данного налогоплательщика прошло не менее 15 лет.

Например, организация ввела в эксплуатацию объект недвижимости в январе 2013 г. Начало начисления амортизации — февраль 2013 г. С 2015 г. объект стал использоваться в операциях, не облагаемых НДС. Согласно п. 3 ст. 171.1 НК РФ «входной» НДС подлежит восстановлению в течение 10 лет — начиная с 2013 г. по 2022 г. включительно. Восстанавливать НДС за 2013 — 2014 гг. в данном случае не надо. То есть фактически восстановление НДС будет производиться с 2015 г. по 2022 г. включительно.

Обратите внимание! Если в течение календарного года объект недвижимости не используется для осуществления операций, освобождаемых от обложения НДС и указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ, оснований для восстановления НДС за этот год по данному объекту не имеется (Письмо Минфина России от 11.09.2013 N 03-07-11/37461).

Сумма НДС, подлежащая восстановлению и уплате в федеральный бюджет за текущий календарный год, отражается в книге продаж в последнем месяце календарного года. В этих целях в книге продаж регистрируется бухгалтерская справка-расчет суммы НДС, подлежащей восстановлению (п. 14 Правил ведения книги продаж) (Приложение 5 к Постановлению Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137).

Расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет (НДСвосст), производится исходя из 1/10 суммы НДС, принятой к вычету (НДСвыч), в соответствующей доле. Указанная доля определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав, не облагаемых налогом и указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ (Снеобл), в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (переданных) за календарный год (Собщ).

НДСвосст = НДСвыч /10 Х Снеобл / Собщ

При этом сумма налога, подлежащая восстановлению, в стоимость данного имущества не включается, а учитывается в составе прочих расходов в соответствии со ст. 264 НК РФ.

Отметим, что расчет осуществляется исходя из стоимости реализуемых товаров (работ, услуг), облагаемых и не облагаемых НДС. Иные показатели в расчете не применяются. Например, как следует из Писем Минфина России, не имеет значения размер площади объекта недвижимости, на которой осуществляются операции, не подлежащие НДС (Письмо от 21.09.2010 N 03-07-11/384), а также размер доли совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав), операции по реализации которых не подлежат налогообложению (Письма от 12.02.2013 N 03-07-11/3574, от 21.06.2012 N 03-07-10).

Пример. Организация приобрела и ввела в эксплуатацию 5 февраля 2012 г. объект недвижимости, стоимость которого составляла 16 388 889 руб. (в том числе НДС — 2 500 000 руб.). Организация, являясь плательщиком НДС и не осуществляя операций, не облагаемых НДС, приняла к вычету «входной» НДС. С марта 2012 г. по данному объекту начала начисляться амортизация.
С апреля 2014 г. объект недвижимости стал использоваться для осуществления операций, как облагаемых, так и не облагаемых НДС. В связи с этим сумму НДС, ранее принятую к вычету, следовало восстановить.
Налогоплательщик может использовать льготный порядок восстановления НДС в течение 10 лет начиная с года, в котором наступил момент начала начисления амортизации, — с 2012 г. по 2021 г. включительно.
Стоимость отгруженных товаров, облагаемых НДС, составила:

• в 2014 г. — 11 800 000 руб. (в том числе НДС — 1 800 000 руб.);
• в 2015 г. — 16 484 600 руб. (в том числе НДС — 2 514 600 руб.).

Стоимость отгруженных товаров, реализация которых не облагается НДС, была такой:

• в 2014 г. — 3 440 000 руб.;
• в 2015 г. — 7 520 000 руб.

(Данные представлены за два года, чтобы наглядно показать порядок заполнения декларации по НДС.)
Одна десятая часть суммы НДС, ранее принятой к вычету по данному объекту недвижимости, равна 250 000 руб. (2 500 000 руб. / 10 л.).
Доля стоимости отгруженных товаров, не облагаемых налогом, в общей стоимости товаров составила:

• в 2014 г. — 25,6% (3 440 000 руб. / (3 440 000 руб. + (11 800 000 — 1 800 000) руб.) x 100%);
• в 2015 г. — 35% (7 520 000 руб. / (7 520 000 руб. + (16 484 600 — 2 514 600) руб.) x 100%).

Суммы НДС, подлежащие восстановлению и отражению в книге продаж текущего календарного года, равны:

• в декабре 2010 г. — 64 000 руб. (250 000 руб. x 25,6%);
• в декабре 2011 г. — 87 500 руб. (250 000 руб. x 35,0%).

Эти суммы будут отражены в составе прочих расходов для целей исчисления налога на прибыль.

В соответствии с п. 4 ст. 171.1 НК РФ налогоплательщик обязан отражать восстановленную сумму НДС один раз в год в налоговой декларации за последний налоговый период (за IV квартал) каждого календарного года из 10 лет.

В действующей на сегодняшний день декларации по НДС эти данные отражаются в Приложении 1 «Сумма налога, подлежащая восстановлению и уплате в бюджет за истекший календарный год и предыдущие календарные годы» к разд. 3 в силу п. п. 39 — 39.18 Порядка заполнения налоговой декларации по НДС. Приложение заполняется отдельно на каждый объект.

Используя данные примера, рассмотрим, как следует заполнить Приложение 1 к разд. 3 декларации по НДС за IV квартал 2015 г.

Данные строк 010 — 070 заполняются на протяжении 10 лет с одинаковыми показателями:

• строка 010 — наименование объекта недвижимости;
• строка 020 — почтовый адрес фактического места нахождения недвижимого имущества;
• строка 030 — коды операций по объектам недвижимости (в соответствии с Приложением 1 к Порядку заполнения налоговой декларации по НДС). Так, операции «Объект недвижимости, приобретенный по гражданско-правовому договору» соответствует код 1011803;
• строка 040 — дата ввода объекта недвижимости в эксплуатацию для целей начисления амортизации в бухгалтерском учете. В примере — 05.02.2012;
• строка 050 — дата начала начисления амортизации по объекту недвижимости в соответствии с п. 4 ст. 259 НК РФ. В примере — 01.03.2012. При этом год, указанный по этой строке (2012-й), должен совпадать с годом, отраженным в первой строчке графы 1 по строке 080;
• строка 060 — стоимость объекта недвижимости без учета сумм налога на дату ввода его в эксплуатацию по данным бухгалтерского учета — 13 888 889 руб.;
• строка 070 — сумма НДС, принятая к вычету по объекту недвижимости по данным деклараций, — 2 500 000 руб.

Теперь перейдем к заполнению строки 080. В графе 1 по строке 080 указываются календарные годы в порядке возрастания. При этом в первой строчке — календарный год, в котором начато начисление амортизации по объекту недвижимости по данным налогового учета, — 2012-й.

В графы 2 — 4 по строке 080 в соответствующие строчки переносятся показатели за первый календарный год или предшествующие календарные годы, а также отражаются:

• в графе 2 — дата начала использования объекта недвижимости для осуществления операций, не облагаемых НДС в календарном году, за который составляется Приложение 1. В случае если у налогоплательщика в течение этого года отсутствуют такие операции, то в графах 2 — 4 ставятся прочерки;
• в графе 3 — доля в процентах, определяемая исходя из стоимости отгруженных товаров, не облагаемых НДС, в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав. Доля в процентах округляется до одного знака после запятой;
• в графе 4 — сумма налога, подлежащая восстановлению и уплате в бюджет по объекту недвижимости за календарный год, за который составляется Приложение 1.

Сумма налога (87 500 руб.), отраженная в графе 4 по строке 080 в соответствующей части за календарный год, за который составляется Приложение 1, переносится в строку 080 «Суммы налога, подлежащие восстановлению, всего» разд. 3 декларации, составляемой за IV квартал 2015 г.

Образец заполнения строки 080 в декларации по НДС

Фрагмент Приложения 1 к разд. 3 декларации по НДС (код строки 080)

Если объект недвижимости изначально используется в операциях, облагаемых и не облагаемых НДС

Примечание. Данный документ размещен на официальном сайте ФНС (www.nalog.ru) в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами».

На основании абз. 1 и 3 п. 6 ст. 171 НК РФ применяется особый порядок вычетов при строительстве объектов недвижимости (основных средств), который предусматривает возможность принятия к вычету до окончания строительства этих объектов недвижимости (основных средств) сумм налога на добавленную стоимость:

• предъявленных налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками);
• предъявленных налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения СМР;
• исчисленных налогоплательщиком при выполнении СМР для собственного потребления;
• предъявленных налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.

Указанные законодательные нормы, устанавливающие особые правила применения налоговых вычетов при строительстве объектов недвижимости (основных средств), предусматривают ускоренные вычеты сумм НДС до ввода их в эксплуатацию. Эти нормы во взаимосвязи с нормами, определяющими порядок восстановления сумм налога в течение 10 лет по введенным в эксплуатацию объектам недвижимости (основным средствам), не позволяют одновременно применять положения п. 6 ст. 171 и п. 4 ст. 170 НК РФ.

Аналогичная ситуация возникает и при приобретении по договорам купли-продажи объектов недвижимости (основных средств), вычеты по которым на основании абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ производятся в полном объеме после принятия на учет данных объектов недвижимости (основных средств).

В этой связи суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения СМР, исчисленные при выполнении СМР для собственного потребления, при приобретении объектов незавершенного капитального строительства, а также по договору купли-продажи недвижимого имущества (основного средства), принимаются к вычету в полном объеме, вне зависимости от того, что строящиеся (приобретенные) объекты предназначены для использования одновременно как в облагаемых налогом, так и в не подлежащих налогообложению операциях. После ввода в эксплуатацию таких объектов недвижимости суммы НДС, принятые к вычету, подлежат восстановлению и уплате в бюджет в течение 10 лет в порядке, предусмотренном ст. 171.1 НК РФ.

Данный подход можно встретить и в арбитражной практике. Например, судьи ФАС СЗО в Постановлении от 03.02.2011 по делу N А56-14617/2010 (со ссылкой на указанное Письмо налоговиков) отметили, что изначально сумма НДС по недвижимости может быть предъявлена налогоплательщиком к вычету в полном объеме в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ, а впоследствии должна постепенно восстанавливаться.

Источник: www.pnalog.ru

Объект незавершенного строительства — это и многое другое

В правовых документах Российской Федерации трудно найти конкретное определение понятию «объект незавершенного строительства». Для различных процедур используется следующее определение данного понятия.

Объектом незавершенного строительства считается объект, который на данный момент находится в процессе строительства. Этот объект привязан к определенному земельному участку. Его перемещение невозможно без демонтажа. Данный объект не внесен в действующий строительный договор.

Или позвоните нам по телефонам:

+7 Москва, Московская область

+7 Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое незавершёнка

Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте, поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.

Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение. При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.

То есть главная отличительная черта ОНС – это наличие фундамента на земельном участке. Если есть фундамент (заложенный, а не оставшийся от старых домов или сараев), значит, здесь будет возведена капитальная постройка, которая в обязательном порядке должна регистрироваться, а значит, облагаться налогами.

Читать также: – где и как получить разрешение на строительство дома

Консервация объекта незавершенного строительства

Часто возведение объектов, удачно начавшись, не может так же удачно завершиться по многим причинам. Иногда вообще проведение строительных работ становится убыточным для заказчика.

В этом случае может применяться заморозка объекта. Имеется в виду приостановка ведения строительства. Заморозка объекта должна быть оформлена в соответствии с требованиями по проведению такой процедуры.

Принимать решение о заморозке объекта имеет полномочия только заказчик строительства. Процедура заключается в написании приказа, где указаны сроки проведения инвентаризации на объекте.

Так же инвестор занимается разработкой документов по консервации данного строительного объекта. Далее о своем решении заказчик уведомляет подрядчика, и они совместно занимаются процедурой консервации строительного объекта.

Следующим этапом является создание комиссии по инвентаризации. Среди состава этой комиссии должны быть как представители инвестора или заказчика, так и представители подрядной и проектной организации.

Целью комиссии является составление инвентаризационной описи объекта. В описи указывается:

• Название объекта;
• Перечисление его основных элементов;
• На какой стадии находятся строительные работы на момент проведения инвентаризации.

Представители подрядной организации и инвестора подписывают Акт о временной остановке строительства (форма КС-17). Таковы требования по официальной процедуре заморозки строительного объекта (Постановление Госкомстата России от 11.11 1999 года № 100.)

В форму КС-17 вносятся данные о смете по объекту, о проведенных работах, о размере затрат заказчика и сумме, предназначающейся на проведение заморозки объекта.

Право собственности на незавершённое строительство

В России недвижимость учтена в двух базах:

• в госкадастре;
• в госреестре.

В кадастре учитываются земельные участки и недостроенные объекты, а в реестре здания. При этом реестр содержит сведения о собственниках, а кадастр нет.

Важно Земельный участок, на котором строится объект, должен быть сам учтён в ГКН, то есть, он должен иметь кадастровый номер и определённые границы.

Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить её на учёт в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН. Учёт ведётся бесплатно, но постановка на учёт незавершёнки потребует денежных вложений: нужно будет изготовить техплан на объект незавершённого строительства.

Регистрация незавершённого строительства

По статье 22 названного закона для того, чтобы учесть ОНС в ГКН, нужно в МФЦ или местную кадастровую палату принести техплан недостроя (выполненный кадастровым инженером, с диском), предъявить свой паспорт и написать заявление. Регистратор скопирует диск, заберёт заявление, снимет с паспорта копию и выдаст вам расписку. По ней в назначенный день можно будет получить кадастровый паспорт ОНС.

Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать , заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.

Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.

Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра, но услугу нужно выбрать другую «регистрация прав на недвижимое имущество».

Важно Если участок не выделен под ИЖС, потребуется и разрешение на строительство.

Продажа незавершённого строительства

Чтобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре. На сегодня отпала надобность в оформлении свидетельств о праве, поэтому их больше не выдают. Полноценная замена свидетельству – выписка из ЕГРП.

Продажа произойдёт на основании договора купли-продажи недвижимости, составленного по общим правилам. Если недострой продаётся вместе с участком, то можно составить один договор: купли-продажи участка и ОНС. Образец договора (с актом) смотрите здесь.

Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав – 2000 рублей. Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи. Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя.

Выводы

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения.

В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность происходит только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект неоконченного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Смотрите также Телефоны для консультации 18 Фев 2020 kasjanenko 288

Обсуждение: 2 комментария

Иван says:
05.01.2019 в 21:41

Если у застройщика есть необходимый пакет разрешительной документации на незавершенный объект, то квартира в нем может стать предметом залога или даже продажи, если владельца устроит весьма низкая оценочная стоимость.

14.01.2020 в 17:59

Земля арендованная, городская с разрешением ижс, можно получить права собственности на фундамент? фундамент является незавершенное капитальное строение ?

Передача незавершённого строительства

Передача ОНС покупателю происходит путём подписания передаточного акта, который прикладывается к договору купли-продажи. В акте нужно указать, что покупатель согласен с техническим состоянием недостроя и претензий к продавцу не имеет.

В акте пишется и о том, что деньги по сделке переданы. Этот документ в последствии может играть роль расписки. А продавец уже не будет иметь права предъявлять претензии к состоянию недостроя, так как согласился в акте с его характеристиками.

Список необходимых документов

Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.

Смотрите также: Как снять дом с кадастрового учета?

Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:

• Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
• Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
• Личный документ хозяина (паспорт).
• Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
• Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
• Документация на объект (техническая, проектная).
• Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.

Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.

Некоторые нюансы по документации

Рассмотрим ряд моментов в отношении требуемых бумаг:

• Разрешение на строительство — бумага, выдачей которой занимается местный орган власти. Документ требуется получить до возведения объекта. Для некоторых сооружений в получении разрешения нет необходимости.
• Правоустанавливающие бумаги — те документы, которые подтверждают право пользоваться наделом (договор купли-продажи, аренды, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство). Выбор происходит с учетом текущей ситуации. Как отмечалось, заявителю не требуется быть хозяином участка, где находится ОНС — чаще всего хватает договора аренды.
• Документация (проектная, техническая). К этой категории бумаг относится пояснительная записка проекта, схемы, изображения и прочая информация, касающаяся недостроя.
• Квитанция об оплате. Зарегистрировать право собственности не получится, пока заявитель не заплатит требуемую сумму за прохождение государственной процедуры. Величина пошлины может меняться и зависит от двух факторов — статуса человека, который оформляет ОНС, а также типа сооружения. В случае с частным домом требуется заплатить 2000 рублей. Если хозяевами незавершенки является группа людей, размер госпошлины разделяется между ними в равных частях. Передавать чек в Росреестр или МФЦ для получения услуги по регистрации права владения не обязательно. Но это желательно сделать для ускорения процедуры, ведь работники уполномоченного органа будут проверять факт оплаты, а это занимает время.

Что касается сроков оформления ОНС, сегодня этот процесс занимает не более пяти рабочих дней. Если бумаги подаются в МФЦ, к этому периоду придется прибавить 1-2 дня из-за задержки передачи заявки в Росреестр. При этом сам центр выполняет функции без проволочек по времени.

Почему незавершёнку не торопятся регистрировать

Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам. Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.

Однако в некоторых случаях ставить на учёт ОНС нужно. Например, на выделенном многодетной семье участке нужно построить дом за 3 года с момента выделения участка. А кадастровый паспорт недостроя как раз доказательство того, что на участке ведётся строительство, а поэтому его уже не изымут.

На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной.

К сведению Минфин планирует провести через Думу такой закон, чтобы владельцы земельных участков платили налоги за дома и незавершённое строительство, расположенные на этих участках, даже если по документам они ничьи.

Типовые проводки

В учете предприятий, не входящих в состав субъектов хозяйствования госсектора, могут использоваться следующие стандартные корреспонденции по учету объектов незаконченного строительства:

• Приобретение недостроя отражается в учете путем постановки объекта на баланс и отражения задолженности перед продавцом – Д08.3 – К60. Такой же записью показываются и затраты по оплате услуг сторонних организаций, которым поручены работы по завершению строительства, вводу актива в эксплуатацию.
• Д01 – К08.3 – незавершенное производство в строительстве в бухгалтерском учете переходит в статус завершенного, объект вводится в эксплуатацию. Эта операция производится при наличии акта проверки готовности объекта.

Если недострой продается третьим лицам, составляется такой комплекс проводок:

Источник: aburist.ru