Передача объекта для завершения строительства

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве

На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Сразу несколько объектов возведут на нефтеперекачивающей станции «Южный Балык» с нуля

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

• окончание срока депонирования;
• нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
• банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Когда застройщик получает деньги?

Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.

Небоскрёб — Чудеса инженерии | Документальный фильм про небоскрёбы | (National Geographic)

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:

• застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
• быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
• на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен. Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.

Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Какие банки работают с эскроу?

Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям

На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.

А если банк лишится лицензии?

Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.

Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Комментарий Самолета

Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.

Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.

Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?

С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:

• продать 10% квартир;
• построить объект на 30%.

И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.

Еще одним вариантом обхода эскроу-счетов может стать краудфандинг — сбор денег через инвестиционные площадки. Идея такая: люди или компании скидываются понемногу для достижения какой-либо цели, которая не противоречит закону. Это может быть разработка компьютерной игры, открытие ресторана для котов или строительство дома.

Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.

Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в комментариях, постараемся ответить.

Группа «Самолет» строит квартиры за нормальные деньги, а покупать их можно в рассрочку и в ипотеку. Так что ставим финансовую цель и берем курс на квартиру. Уи!

Источник

Что такое концессия. Объясняем простыми словами

Концессия — форма государственно-частного партнёрства, в ходе которого на взаимовыгодных условиях привлекают частный бизнес, чтобы повысить эффективность использования государственной собственности или улучшить качество услуг, обычно оказываемых государством.

Государство (концедент) может отдавать в эксплуатацию частникам практически любое имущество. Объектами концессионного соглашения в первую очередь становятся социально значимые объекты — аэродромы, железные дороги, объекты ЖКХ и другие инфраструктурные сооружения, а также системы общественного транспорта, объекты здравоохранения, образования, культуры и спорта.​

Частная компания (концессионер) обязуется построить/реконструировать/ /инвестировать в государственный объект, за что получает право пользоваться им и получать с него прибыль. Имущество при этом остается в государственной собственности.

Пример употребления на «Секрете»

«Откуда мы знаем о НЭПе? Основной источник для нас — «Золотой телёнок» и «12 стульев» Ильфа и Петрова. Напомню, там был концерн «Геркулес» — в нём легко узнать любую современную госкорпорацию. А ещё кроме «Рогов и копыт» там была концессия по строительству трамвая. О ней все забывают, хотя это в принципе то, что вполне соответствует концепции нацпроектов, только на местном уровне: строили этот несчастный трамвай в Старгороде, когда можно было купить ишака».

(Главный экономист «Эксперт РА» Антон Табах — о параллелях между современными реалиями в экономике и произведениями Ильфа и Петрова.)

Нюансы

Типы концессионных соглашений:

_ По законодательству РФ_:

BOT (Build — Operate — Transfer) — «Строительство — управление — передача». При такой форме концессионного соглашения концессионер осуществляет строительство и эксплуатацию объекта, в основном на праве собственности, в течение установленного срока действия соглашения. По истечении срока действия договоренностей объект передаётся концессионером государству.​

По факту чаще используется:​

BTO (Build — Transfer — Operate) — «Строительство — передача — управление». При такой форме партнёрства концессионер сначала строит объект, который потом передаётся государству (концеденту) в собственность сразу после завершения строительства. Далее происходит передача построенного объекта концендентом в эксплуатацию концессионеру.​

История

Практики, напоминающие концессию, восходят к Древней Греции и Древнему Риму — там был широко распространён откуп, разрешение государства взимать налоги от своего имени за определенную плату. Первой «классической» концессией, однако, считается договор между Кастилией и Христофором Колумбом, по которому он получал 10% от всех привезённых товаров и природных ресурсов, а также имел право взимать долги по налогам с горожан города Палоса.

Факты

Объекты исключительных прав не могут быть объектом концессионного соглашения.​

Евротоннель, проложенный под Ла-Маншем и соединяющий Англию с континентальной Европой, был возведён по договору концессии компанией Getlink, которая управляет им и получает доход от перевозки пассажиров.

Коммерческой концессией (или франчайзингом) называют сделку между двумя частными компаниями / предпринимателями: одна разрешает другой за плату вести бизнес от своего имени, используя технологию, сырьё, бизнес-модель, товарный знак.

Практика

Крупнейший концессионный проект последних лет в Москве — строительство Северного дублёра Кутузовского проспекта стоимостью около 40 млрд рублей.

Источник

Концессионное соглашение

Концессия (концессионное соглашение) — это форма государственно-частного партнёрства, в ходе которого происходит вовлечение частного сектора в целях повышения эффективности использования государственной собственности или привлечение бизнеса в сферу оказания услуг, которые обычно оказываемых государством, на взаимовыгодных условиях.

При такой форме сотрудничества происходит создание или осуществляется реконструкция за счет средств инвестора (или — совместно с концедентом) объектов, как правило, недвижимого имущества находящихся в государственной собственности

В ходе осуществления такого партнерства чего инвестор получает возможность эксплуатировать объект недвижимости на возмездной основе, получая доход в свою пользу.

Объекты концессионного соглашения

Объектами концессионного соглашения в первую очередь являются социально значимые объекты, которые не могут быть приватизированы, такие как аэродромы, железные дороги, объекты ЖКХ и другие инфраструктурные сооружения, а также системы общественного транспорта, объекты здравоохранения, образования, культуры и спорта.

Отметим, что вопреки распространенному заблуждению, объекты исключительных прав не могут являться объектом концессионного соглашения.

Типы концессионных соглашений

В международной практике выделяются следующие типы концессионных соглашений:

BTO (Build — Transfer — Operate) — «Строительство — передача — управление». При такой форме партнерства концессионер сначала строит объект, который потом передаётся государству (концеденту) в собственность сразу после завершения строительства. Далее происходит передача построенного объекта концендентом в эксплуатацию концессионеру;

BOT (Build — Operate — Transfer) — «Строительство — управление — передача». При такой форме концессионного соглашения концессионер осуществляет строительство и эксплуатацию объекта, в основном на праве собственности, в течение установленного срока действия соглашения. По истечении срока действия договоренностей объект передаётся концессионером государству;

ВООТ (Build — Own — Operate — Transfer) — «Строительство — владение — управление — передача». При такой форме сотрудничества осуществляется владение и пользование концессионером построенным им объектом на праве частной собственности в течение определённого срока действия соглашения. По истечении срока действия соглашения объект переходит в собственность государства;

ВОО (Build — Own — Operate) — «Строительство — владение — управление». В такой ситуации концессионер сначала строит объект и затем осуществляет последующую эксплуатацию, владея им на праве собственности. При этом срок действия владения и управления не ограничивается;

BBO (Buy — Build — Operate) — «Покупка — строительство — управление». При такой форме партнерства государство продаёт объект частному сектору, который делает необходимые усовершенствования для эффективного управления. Таким образом, продажа объекта проводится в целях восстановления или расширения существующего объекта..

Законодательное регулирование концессионных соглашений в Российской Федерации

В соответствии с федеральным законом «О концессионных соглашениях», по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счёт создать и (или) реконструировать определённое этим соглашением недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), и осуществлять деятельность с использованием объекта концессионного соглашения.

В свою очередь, концедент обязуется предоставить концессионеру права владения и пользования объектом соглашения на срок, установленный этим соглашением. Концедентом выступает Российская Федерация, либо субъект федерации, либо муниципальное образование. Концессионером может быть индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо.

Концессионер вкладывая средства в проект по концессионному договору, получает объект договора после его ввода в эксплуатацию и регистрации на него прав в качестве недвижимого имущества в управление (эксплуатацию) на платной основе с целью возмещения инвестиций. Доход от эксплуатации объекта соглашения, в зависимости от договоренности сторон, получает либо концессионер, либо концедент.

В первом случае инвестиции инвестора окупаются за счет эксплуатации объекта на платной основе, во втором — за счет платы концедента (бюджетных субсидий).

Отметим, что из перечисленных выше типов концессионных соглашений закон «О концессионных соглашениях» предусматривает только тип — BOT («Строительство — управление — передача»). При этом фактически используется тип — BTO («Строительство — передача — управление»).

Таким образом, в соответствии с условиями концессионного соглашения, концессионер – концессионер (хозяйствующий субъект) принимает на себя обязательство за собственные средства построить или реконструировать объект недвижимого имущества.

При этом в результате осуществления таких работ, когда определенный концессионным соглашением объект недвижимости будет построен или реконструирован, концессионер получает такое недвижимое имущество на определенный срок во владение и пользование от концедента с условием выплаты концеденту соответствующих платежей — концессионной платы.

Юридическая природа концессионного соглашения

Отметим, что данный договор считается смешанным договором, так как концессионное соглашение включает в себя элементы других договоров, такие как элементы договора строительного подряда и элементы договора аренды.

Таким образом, концессионное соглашение предполагает наличие нескольких сделок, которые осуществляются в строго определенной последовательности.

На первом этапе концедент предоставляет концессионеру недвижимое имущество. Таким имуществом может быть: земельный участок или объект строительства (здание или сооружение).

В зависимости от вида предоставленного недвижимого имущества и условий концессионного соглашения, концессионер принимает на себя обязательство построить на земельном участке здание или сооружение либо осуществить реконструкцию уже имеющегося объект недвижимого имущества.

На следующем этапе концессионер в своих целях использует построенный или реконструированный объект недвижимого имущества в течение всего срока, установленного договором.

По своей юридической природе концессионное соглашение является:

Консенсуальным договором. То есть концессионное соглашение вступает в силу с момента заключения, а исполняется уже после подписания договора.

Срочным договором. То есть концессионное соглашение всегда заключается на определенный срок.

Взаимным договором. Согласно условиям концессионного соглашения обе стороны договора имеют права и несут обязанности.

Возмездным договором. Условия сделки предполагают наличие материальной выгоды в результате исполнения концессионного соглашения у каждой из сторон.

Двусторонним договором. Условия сделки предполагают необходимость выражения согласованной воли обеих сторон для заключения договора, а также наличие прав и обязанностей двух равноправных сторон.

Существенные условия концессионного соглашения

Для концессионных соглашений законодательством предусмотрены определенные условия, по которым должно быть достигнуто согласие сторон, при отсутствии которых договор не может считаться заключенным. Федеральный закон «О концессионных соглашениях» называет такие условия существенными и относит к ним следующие условия:

Предмет концессионного соглашения;

Объект концессионного соглашения (его описание и состав);

Цели и срок использования объекта соглашения;

Порядок предоставления концессионеру недвижимого имущества, которое предназначено для осуществления деятельности, определенной соглашением сторон;

Обязанности сторон по осуществлению деятельности, которая предусмотрена соглашением;

Срок концессионного соглашения;

Иные существенные условия, предусмотренные законодательством.

Отметим, что перечень существенных условий является открытым.

Кроме существенных условий договора действующее законодательство устанавливает другие условия концессионного соглашения, которые в большинстве случаев предусматриваются в концессионном соглашении.

Такой перечень условий не является исчерпывающим, это означает, что стороны концессионного соглашения по своей воле могут включить в концессионное соглашение и иные условия. К ним относятся:

Порядок установления и изменения цен за выполненные работы, оказанные услуги и произведенную продукцию.

Объемы выполнения работ, оказания услуг, производства продукции при осуществлении деятельности, которая предусмотрена концессионным соглашением.

Обязанности концессионера по реализации выполненных работ, оказанных услуг, произведенных товаров на внутреннем рынке в течение срока, предусмотренного соглашением сторон.

Объем денежных средств, который подлежит инвестированию со стороны концессионера в процесс создания либо реконструкции объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения.

Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения, с предусмотренными в договоре техническими и экономическими показателями.

Срок концессионного соглашения

Концессионное соглашение является срочным договором.

Срок действия концессионного соглашения устанавливается соглашением сторон, с учетом срока возведения или реконструкции объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения, а также с учетом суммы денежных средств, инвестируемых в создание или реконструкцию такого объекта недвижимости.

Кроме этого, учитывается срок окупаемости инвестированных денежных средств и другие обязательства сторон по договору.

Ответственность сторон концессионного соглашения

Концессионер несет ответственность перед концедентом при возведении либо реконструкции объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения за допущенное нарушение:

требований, предусмотренных договором;

требований проектной документации;

иных обязательных требований.

При нарушении установленных концессионным соглашением требований концедент вправе требовать от концессионера устранения такого нарушения безвозмездно и в сроки, установленные концедентом.

Концедент также вправе потребовать от концессионера возмещения причиненных убытков, если:

такие нарушения являются существенными;

или нарушение установленных требований не было устранено в установленный концедентом разумный срок.

Отметим, что за качество возведенного или реконструированного объекта недвижимого объекта концессионер несет ответственность перед концедентом в течение срока, предусмотренного концессионным соглашением.

Если же такой срок не установлен, то в этом случае концессионер несет ответственность перед концедентом в течение 5 лет с момента передачи объекта недвижимости.

Источник