С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?
Неустойку необходимо считать с даты, указанной в договоре долевого участия. Положения договора, позволяющее перенести передачу квартиры в одностороннем порядке, противоречат ст. 6 214 –ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку ( пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка ( пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Тугарев А.Л. Анализ договоров долевого участия с позиций застройщика и дольщика
3. В случае, если строительство ( создание) многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Но есть и практика противоположная моему и некоторых судов мнению, в частности Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 14.08.2012 по делу N 33-7649
« Однако судом первой инстанции неверно определен период взыскания, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит изменению.
Учитывая положения п. 1.3. договоров N 25/5-4а и N 27/5-4а долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 02 августа 2010 года, согласно которому застройщик вправе перенести срок ввода объекта в эксплуатацию в одностороннем порядке в связи с недостаточным финансированием и невыполнением технических условий при подключении объекта долевого строительства к наружным сетям, но не более чем на 3 месяца, указанный период следует исчислять не с 01.01.2011 года, а с 01.04.2011 года и по 24.01.2012 года.»
В любом случае, если Вы заявите неустойку в большем размере, то самое обидное, что может произойти, если суд частично откажет во взыскании неустойки за период, который по мнению суда не должен входить в расчет неустойки. Так что просите больше, тем более есть тому законные основания.
Лекция 6. Передача объекта долевого строительства
Юридическая компания «Силкин и партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика. Оплата по факту получения вами денег от застройщика. Не получили деньги значит не платите! Выгодно и надежно, подробнее о наших преимуществах здесь.
Полная инструкция как самостоятельно взыскать неустойку.
16 комментариев читателей статьи
«С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?»
Здравствуйте. У меня такой вопрос.С какого дня считается неустойуа по дду.Если в договоре прописано, что застройщик обязуется построить многоквартиный дом, выполнить работы по отделке и получить в установленном порядке разрешение на введено в эксплуатацию не позднее 31июля 2019 года и передать объект участник долевого строительства в трехмесячный срок с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.Дата ввода в эксплуатацию,квк я сегодня выяснила,28 ноября 2019 года.
Никаких допсоглашений я не подписывала. И меня никто не уведомлял о сроках переноса. По сей день квартира не готова,акта приема не было. Более того квартира находится в ипотеке и мы проживем на съемной квартире.Что модно сделать, подскажите.И как правильно расчитать. Спасибо.
Добрый день. Срок будет считаться в данном случае следующим образом: 31.07.2019 + 90 дней. Так, крайний срок сдачи — 31.10.2019. Неустойку нужно считать с 01.11.2019.
Добрый день!
В договоре указано:
-Срок ввода здания в эксплуатацию не позднее 31.12.2015г.
-Указанный срок ввода Здания в эксплуатацию может быть перенесен, но не более чем на 6 месяцев. (Доп. соглашение о продление на 6 месяцев приходило заказным письмом, я его получила но не подписывала)
-Срок передачи Застройщиком Квартиры Участнику не позднее 90 рабочих дней с момента ввода в эксплуатацию.
С какого момента нужно считать нейстойку:
1. С 01.01.2016г.
2. С 01.01.2016г. + 90 рабочих дней
3. С 01.01.2016 + 6 месяцев + 90 рабочих дней
4. Другая дата. Какая?
Спасибо!
Добрый день. Крайним сроком передачи будет являться 31.12.2015г. + 3 месяца, итого первый день просрочки выпадает на 01.04.2016 г.
Дольщики-бывшие супруги (развод 07.12.2015). А 2-х комн.=2450000 руб.,приобретена в ипотеку 22.05.2015. Долгострой (сдача не позднее II кв.2016г).По суду о разделе имущества квартира строящаяся присуждена жене (у нее двое малолетних детей). Платила и платит по ипотеке она по платежному поручению (хотя Титул-у бывшего мужа).
Договор с застройщиком не переподписывали (где находится бывший муж-неизвестно). Сейчас жена подает претензию застройщику. Подскажите, как правильно поступить ей: в расчете неустойки указывать половину стоимости недвижимости? Или полную стоимость?
Добрый день. Конечно, лучше указывать полную стоимость, поскольку не смотря на то, что в договоре участвовали двое, сейчас же де-факто и де-юре квартира в собственности у жены, поскольку присуждена ей решением суда о разделе. Данный вопрос может быть поднят затройщиком в суде, безусловно, но здесь вопрос грамотной защиты. Если Вам интересно — можете связаться с нами и обсудить условия совместной работы.
Дата окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию по договору 25.11.2017. Дом ещё строится. С какого дня считать неустойку?
С даты,когда началась просрочка по передаче ключей.
Здравствуйте. Какой расчет ставки правильный — на день наступления обязательств, по периодам действия ставки или на день фактического исполнения? Задержка сдачи дома более 2х лет, разница в расчетах от 540 до 820 тыс.
Добрый день. По ставке рефинансирования:
1) на день подписания акта приема-передачи (если квартира передана)
2) текущей (если квартира НЕ передана)
Добрый день. Застройщик нарушил срок передачи квартиры участнику дол.строительства, дом не достроен, застройщик уведомляет о переносе сроков, но доп.соглашение о переносе сроков не подписывается. Могу ли я до передачи квартиры, то есть до подписания Акта приема-передачи подать иск в суд о взыскании неустойки (пени) за просрочку и какую в этом случае применить ставку рефинансирования для расчета пени?
Добрый день. Да, можете. Ставка применяется действующая на день подачи иска в суд, либо на дату заседания.
п.6 ДДУ Права и обязанности сторон.
п.6.1.1. Застройщик обязуется Обеспечить выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ по строительству Дома и ввести его в эксплуатацию. Срок ввода Дома в эксплуатацию — 23.12.2017г.
п.6.1.5. По окончании строительства и ввода Дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Квартиру по Акту приема-передачи в степени готовности. отвечающей утвержденной проектной декларации. Застройщик обязан передать квартиру Участнику долевого строительства в период 01.02.2018 (дата начала периода) по 31.12.2019 (дата окончания периода).
С какого момента начинать, в моем случае, считать неустойку. Дом 25 этажей, залито — 3 этажа. Уставной капитал ООО 10000руб.
Добрый день. С 01.01.2020.
Купили в июне 2016 квартиру по дду,срок сдачи дома по доп.соглашению 30 ноября 2018 год.дом ещё не сдан.если подпишем акт приема- передачи,сможем ли взыскать неустойку.в акте не разрешают дописывать,что претензий по срокам сдачи не имеем.что делать?
Добрый день. Главное — не подписывайте дополнительных соглашений. Какая бы в акте формулировка не была, права на неустойку вас она не лишит.
Добавить комментарий Отменить ответ
Похожие статьи
Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ ДДУ
Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия?
Как самостоятельно проверить застройщика или контрагента 2021 г.
Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание.
Услуги
Компания
Информация
Контакты
Спасибо что выбрали нас, заполните форму ниже и наш юрист свяжется с вами
С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?
Неустойку необходимо считать с даты, указанной в договоре долевого участия. Положения договора, позволяющее перенести передачу квартиры в одностороннем порядке, противоречат ст. 6 214 –ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку ( пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка ( пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
3. В случае, если строительство ( создание) многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Но есть и практика противоположная моему и некоторых судов мнению, в частности Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 14.08.2012 по делу N 33-7649
« Однако судом первой инстанции неверно определен период взыскания, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит изменению.
Учитывая положения п. 1.3. договоров N 25/5-4а и N 27/5-4а долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 02 августа 2010 года, согласно которому застройщик вправе перенести срок ввода объекта в эксплуатацию в одностороннем порядке в связи с недостаточным финансированием и невыполнением технических условий при подключении объекта долевого строительства к наружным сетям, но не более чем на 3 месяца, указанный период следует исчислять не с 01.01.2011 года, а с 01.04.2011 года и по 24.01.2012 года.»
В любом случае, если Вы заявите неустойку в большем размере, то самое обидное, что может произойти, если суд частично откажет во взыскании неустойки за период, который по мнению суда не должен входить в расчет неустойки. Так что просите больше, тем более есть тому законные основания.
Юридическая компания «Силкин и партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика. Оплата по факту получения вами денег от застройщика. Не получили деньги значит не платите! Выгодно и надежно, подробнее о наших преимуществах здесь.
ИсточникКаков срок передачи квартиры по ДДУ и что делать если он нарушен
Условие о сроке передачи квартиры по ДДУ является существенным — без него соглашение между физлицом и стройкомпанией считается недействительным. Если стороны не прописали в ДДУ данный пункт, Росреестр обязательно откажет в регистрации договора.
Важно! В статье 6 ФЗ о долевом строительстве сказано, что срок передачи жилплощади должен быть единым для всех дольщиков, купивших квадратные метры в одной многоэтажке. Если речь идет о жилищном комплексе, состоящем из нескольких объектов, то единый срок должен быть для физлиц, купивших квартиры в одной секции с одним подъездом, выходящим на территорию общего пользования.
Ст.190 ГК РФ гласит о том, что есть три способа исчисления срока:
- Указание конкретной даты.
- Указание на период времени.
- Указание на неизбежное событие, с наступлением которого должна осуществиться передача квартиры.
Если речь идет о долевом строительстве, то в ДДУ встречаются все три способа. Но, конечно, наиболее простой и понятный для дольщиков, а, значит, более востребованный — указание на конкретную дату. Например, в соглашении может быть написано, что стройфирма обязуется передать квадратные метры до 1 апреля 2018 года, передать квартиру не позднее II квартала 2017 года и др.
Более сложный способ исчисления сроков передачи жилья, который также часто используется на практике — это передача квартиры в течение определенного срока с момента ввода многоэтажки в эксплуатацию. Сложность состоит в том, что начало течения срока связано с наступлением другого события — ввода в эксплуатацию. Но, к сожалению, ввод в эксплуатацию не является неизбежным событием — стройфирма может просто его не получить.
Важно! В Определении ВС РФ № 78-КГ17-67 от 5 сентября 2017 года как раз говорится об обозначенной выше проблеме. Верховный Суд постановил, что срок передачи жилья физлицу не может определяться только сроком получения разрешения на ввод многоэтажки в эксплуатацию, так как это противоречит ст.190 ГК РФ. Но это условие можно сочетать с другими сроками — применяться будет тот срок, который наступил раньше.
В ДДУ встречается множество других уловок, связанных со сроками передачи жилплощади дольщику. Например, стройфирма может указать, что срок передачи квартиры отсчитывается с момента прекращения действия разрешения на строительство. Однако компания может продлять разрешение, и дольщику фактически будет очень сложно защитить свои права. Также иногда в соглашениях встречается условие о том, что срок передачи жилища может быть перенесен по решению стройкомпании на определенное количество месяцев.
Все эти «хитрости» направлены на уклонение от уплаты неустойки с застройщика в случае нарушения условий о сроках.
В связи с этим не рекомендуется подписывать ДДУ без предварительной консультации с адвокатом по долевому строительству. Специалист внимательно изучит условие о сроках и даст ответ, стоит ли заключать данное соглашение.
Ст. 6 ФЗ о долевом строительстве — какая ответственность предусмотрена за нарушение сроков?
Если дольщик в положенный срок не получил долгожданные ключи от квартиры, ему следует обратиться к ст.6 ФЗ о долевом строительстве. В ней говорится, что в случае просрочки стройфирма должна будет уплатить неустойку физлицу, которая будет рассчитываться по следующей формуле:
Неустойка = Сумма по ДДУ Х Количество суток просрочки Х 1/300 ставки рефинансирования
Важно! Ставка рефинансирования берется на ту дату, когда обязательства должны были быть исполнены.
Если дольщиком является физлицо, конечную сумму необходимо умножить на 2.
Дольщик может потребовать выплаты неустойки как в досудебном, так и судебном порядке. При этом, если стройфирма не выполнила требования физлица в досудебном порядке, то в органе правосудия с застройщика дополнительно взыскивается штраф в размере 50 % от конечной суммы неустойки.
Кроме того, если стройфирма нарушает срок передачи жилья на два месяца и более, физлицо может в одностороннем порядке осуществить расторжение ДДУ. Компания должна будет выплатить гражданину и сумму по соглашению, и неустойку.
Хотите узнать о больше о сроках передачи квартиры по ДДУ? Мы ждем ваших вопросов по телефону +7(812)603-72-21, или на странице нашего портала «Консультация адвоката бесплатно».
До 30 сентября
До 30 сентября
ИсточникСобрания собственников в новостройке. Алгоритм и нюансы.
Самые распространенные вопросы при проведении первого собрания в новостройке:
Кто имеет право принимать участие в общем собрании собственников?
Согласно Федеральному закону от 31.12.2017 №485-ФЗ дольщики имеют право голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Данный ФЗ позволяет корректно провести первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Отсюда закономерно вытекает вопрос, учитываются ли голоса застройщика?
Также № 485-ФЗ дал разъяснения, что принимать участие в голосовании могут те дольщики, кто принял по передаточному акту помещение в многоквартирном доме. При этом данное право им дано только на один год с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Судебная практика показывает, что застройщик имеет право участвовать в голосовании только в случае оформлении передаточных актов на нереализованные им помещения.
Санкт-Петербург, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56 – 32422/201: «…в собрании приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, обладающие только 28,5% (4 726,70 кв. м) от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (16 586,3 кв. м); при этом в отношении 7003 кв. м голосовал застройщик (ООО „СК „Дальпитерстрой“); в качестве документа на право этого голосования указано не свидетельство о праве собственности либо акт приема-передачи*** жилых помещений, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.12.2018 N 78 – 16-62 – 2018. Инициатором проведения данного собрания также являлось ООО „Дальпитерстрой“…
В данном случае, документы, представленные в Администрацию, не содержали сведений о наличии у застройщика прав собственности на помещения в МКД, тогда как возможность участия в общем собрании собственников МКД застройщика, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме, нормы действующего жилищного законодательства не допускают.“
Красноярск, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А33 – 11082/2019: „В связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что застройщик многоквартирного дома является лицом, которое несет бремя содержания построенного здания с момента введения объекта в эксплуатацию и вправе произвести регистрацию права собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соответственно принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, основан на неверном толковании норм права“.
Домодедово, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 № 88 – 3251/2020: «Ссылка заявителя на положения пункта 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса … не может повлечь отмену обжалуемых судебных постановлений, поскольку подтверждает недостоверность сведений о голосовании, учитывая, что при подсчете голосов учитывались бюллетени лица, не имеющего права принимать участие в общем собрании (от квартир N 300 и N 301)».
Источник